חדד נ' חלפון ואח'

תמצית הטענות בכתב התביעה

לפניי תביעתה של התובעת, הגב' פביאן סלוי חדד פורט, כנגד הנתבעים, חלפון שמי וסמדר, לאכיפת חוזה מכר של דירה, לצו הצהרתי, לצו עשה להעברת זכויות במקרקעין, וכן לסעד כספי בסך של 237,600 ₪ בגין דמי שכירות ראויים ופיצויים מוסכמים.

על פי הנטען בכתב התביעה, ביום 21.9.2016 נחתם במשרד עו"ד ירון יטיב וליאור בן עמי, בעיר אשקלון, זיכרון דברים בין התובעת והנתבעים, לפיו הנתבעים מכרו את הזכויות בדירה לתובעת, כנגד תמורה מוסכמת בסך של 950,000 ₪ (להלן: "זיכרון הדברים").

עוד נטען בכתב התביעה, כי על פי המוסכם בזיכרון הדברים, העבירה התובעת לנתבעים ביום 27.10.2016, את הסך של 100,000 ₪ וגם נשאה בשכר המתווך בסך 21,000 ₪.

התובעת ציינה, כי המתווך פנה אליה וביקש ממנה להעביר סך נוסף של 20,000 ₪, לדבריו "על חשבון זיכרון הדברים ולשמירת הדירה" והתובעת אכן העבירה ביום 24.8.2016, סכום זה לחשבון שמסר לה המתווך, בשתי העברות בנקאיות בנות 10,000 ₪ כל אחת.

לטענת התובעת, למרות שנקבע בין הצדדים כי יומצאו אישורי הזכויות ואף נקבע מועד למסירת החזקה, בחלוף כחודשיים מעת החתימה על זיכרון הדברים, הרי שעד ליום הגשת התביעה לא נעשה כן, והנתבעים, לטענתה, מתחמקים מלחתום על הסכם מכר סופי.

התובעת מדגישה כי לפי סע' 12 לזיכרון הדברים, ככל שלא נחתם הסכם נוסף, יש לראות בזיכרון הדברים כהסכם מכר מחייב לכל דבר ועניין.

לדידה, הנתבעים פועלים בחוסר תום לב בולט, נמנעים מלקיים את חיוביהם על פי ההסכם, וגורפים לכיסם מדי חודש דמי שכירות בגין השכרתה, ואף פועלים להניא את התובעת מהמשך קיום ההסכם.

התובעת עתרה לאכיפתו של ההסכם וכן לקבלת דמי שימוש ראויים בדירה בסך של 2,900 ₪ כפול 44 חודשים, פיצוי מוסכם בסך של 95,000 ₪ וסכום נוסף בגין עגמת נפש, אבדן זמן, טרחה והוצאות בסך של 15,000 ש"ח.

לכתב תביעתה צירפה התובעת את המסמכים הבאים:

זיכרון דברים מיום 21.9.2016; תיעוד בדבר העברה בנקאית מיום 27.10.2016; קבלה על תשלום 21,000 ₪ למתווך; תיעוד על העברות בנקאיות בסך 20,000 ₪ לאדם בשם שחר אדרי ביום 24.8.2016; ומכתב התראה ששלחה לנתבע ביום 1.11.2017.

תמצית הטענות בכתב ההגנה

על פי הנטען בכתב ההגנה, עורך דין ליאור בן עמי המליץ לצדדים לעשות זיכרון דברים שתוקפו לחודש ימים, כך שאם הנתבע לא ישיג את האישורים הנדרשים יוכל כל אחד מהם לבטל את העסקה ללא נזק.

עוה"ד בן עמי, כך נטען, הבהיר לתובעת כי בהעדר אישורי זכויות אין בכוונתו לערוך חוזה ולהתקדם בעסקה, ומשנקף הזמן אף המליץ לה לבטל את העסקה וליטול את כספה בחזרה.

הנתבע הסכים להחזיר את הכסף, אך דרש מהתובעת כי תחתום על כתב ויתור טענות כלפיו. התובעת אמרה כי תשוחח עם עו"ד בן עמי ועם בא כוחה ותשיבו דבר, אך הדבר לא נעשה על ידה.

הנתבע הוסיף כי התובעת לקחה סיכון בשל כדאיות העסקה ומחירה המשתלם, כלשון כתב ההגנה, ולכן עליה לשאת באחריות למעשיה.

הצדדים חתמו על זכון הדברים, כל צד בנפרד, כאשר הנתבע חתם על זיכרון הדברים במשרד עורכי הדין יטיב את בן עמי, בנוכחות עורף הדין יטיב והמתווכים, והזיכרון הדברים הוקצב זמן ארוך מהרגיל לשם הבאת אישורי הזכויות – 9 חודשים. מכך מסיב הנתבע כי התובעת ידעה מראש על היתכנות מגבלה בעניין זה.

לטענת הנתבע, התובעת הפרה באופן יסודי את זיכרון הדברים, שכן לא העבירה את הסך של 100,000 ₪ לחשבון הנתבעים במעמד החתימה על זיכרון הדברים.

הנתבע, לטענתו, הסכים מצידו לבטל את העסקה לאור התמשכות ההליכים לקבלת אישורי הזכויות, ואף הסכים לצאת מהעסקה ללא שום דרישה או טענה כלפי התובעת.

עוד נטען בכתב ההגנה, כי לאחר כחודש וחצי של חוסר מעש העבירה התובעת, באופן מפתיע, את הסך של 100,000 ₪ לנתבע והוא, לפנים משורת הדין, פנה אליה ואמר לה שתיקח את כספה בחזרה שכן מבדיקה שערך לא ניתן בשלב זה להעביר את הזכויות בשל בעיות וחסמים שאינם תלויים בו.

החברה המשכנת, לטענתו, נקלעה לחובות והוטלו עליה עיקולים והיא עומדת לפירוק, וגם החברה המוכרת השנייה (שותפתה) נקלעה לחובות ולכן לא ניתן לבצע את העברת הזכויות.

הנתבע הבהיר לתובעת, לטענתו, כי הוא לא דורש ממנה כלום למעט מסמך המאשרר כי קיבלה את כספה ואין ולא יהיו לה טענות כלפיו.

עוד נטען בכתב ההגנה כי זיכרון הדברים נחתם ביום 21.9.2016 כאשר כל צד חתם בנפרד (הנתבעת 2 לא חתמה כלל); כי התובעת לא מילאה אחר התחייבויותיה והפרה את חובתה לשלם 100,000 ₪ במועד החתימה – הפרה יסודית המזכה את הנתבע בפיצוי מוסכם בסך 95,000 ש"ח; הנתבע הסיק מהתנהגותה כי התחרטה וביטלה את העסקה; הצדדים לא נפגשו מעולם וכל העסקה נעשתה על ידי גוף שלישי – המתווכים, שהאיצו התובעת לחתום כדי לקבל את שכר טרחתם.

הנתבע טען בכתב הגנתו כי בשיחות מוקלטות דרשה התובעת את כספה בחזרה, אף בצירוף ריבית בנקאית, ויש לראות בכך הבעת רצון בביטול העסקה.

הנתבע הוסיף וטען כי זיכרון הדברים נוסח באופן שאינו הוגן כלפי הנתבע, שכן רק לתובעת, לכאורה, הותר סעיף מילוט וביטול של העסקה.

עוד טען הנתבע, כי אם פניה של התובעת היו לקיום העסקה ולא לביטולה, היה עליה לדווח עליה לרשויות המס, והיא לא עשתה כן.

לאחר מכתב מיום 1.11.2017, הבין הנתבע כי היא עדיין חפצה בהשלמת העסקה. הנתבע ניסה לפעול, לפנים משורת הדין, כלשונו, לחתור לחתימת חוזה המקיים את זיכרון הדברים. לפיכך בדק שוב את מצב רישום זכויותיו בחברה המשכנת, ונכון ליום 23.3.2020, לא ניתן היה לבצע את העברת הזכויות למרות ששילם את מלוא התמורה עבור הדירה.

הנתבע, לטענתו, אף שלח מכתבים לרשות המסים ומנהל מקרקעי ישראל, במטרה להחריג את דירתו ולהסיר את החסמים המפריעים לרישומה, ומאמציו לא נשאו פרי.

הנתבע צירף לכתב הגנתו את המסמכים הבאים:

קבלה בגין תשלום לעו"ד מטעם החברה המשכנת לשם טיפול ברישום הזכויות בדירה; תעודת גמר בניין; מכתב ממשרד עורך הדין של החברה המשכנת לרמ"י; מכתב מבנק דיסקונט לרמ"י; מסמך הוצל"פ בעניין החייב יד חי, החברה השותפה לחברה המשכנת המוכרת את הנכס; מכתב הודעה על אכלוס משתכנים למנהל מיום 4.12.19; צו עיקול נכס מיום 11.12.19; מכתב לעורך הדין של החברה המשכנת – בקשת החרגה ספציפית; מכתב בקשת החרגה לרשות המסים.

השתלשלות ההליך

בקדם המשפט מיום 19.12.2021 הודיעו ב"כ הצדדים כי לא הגיעו להבנות וכי הם מבקשים לקבוע את התיק להוכחות.

ביום 6.2.2022 הגישו הצדדים תיק מוצגים מוסכם שכלל את כתב התביעה ונספחיו ואת כתב ההגנה ונספחיו.

ביום 23.3.2022 התקבל תיק מוצגים מטעם התובעת. תיק המוצגים כלל את המסמכים הבאים: מכתבים ששלחה התובעת לנתבע מיום 10.7.2018 ו- 1.11.2017; תכתובת דוא"ל עם עו"ד יטיב מיום 23.8.2018; ותכתובת נוספת מיום 19.3.2018.

ביום 9.6.2022 הוגש לתיק בית המשפט תיק מוצגים מטעם הנתבע שכלל את המסמכים הבאים:

קבלה בגין תשלום לעו"ד הרגיל מיום 22.8.2016; תעודת גמר בגין הדירה; מכתב מעו"ד הרגיל על ביטול עיקול מיום 4.12.2019; מכתב מבנק דיסקונט מיום 22.11.2019; החלטת כב' הרשמת דיאנה פסו-ואגו מלשכת ההוצאה לפועל בראשון לציון מיום 1.4.2019; הודעה על אכלוס משתכנים מיום 4.12.2019; צו עיקול נכס של רשות המסים מיום 11.12.2019; מכתב מרשות מקרקעי ישראל לפיו נדרשת החרגה לדירה הספציפית מיום 9.2.2020; בקשה למכתב החרגה המופנה לרשות המסים מיום 23.3.2020; זיכרון הדברים מיום 21.9.2016; תצהירו של עו"ד ליאור בן עמי מיום 12.12.2021; מכתב התובעת לנתבע מיום 1.11.2017; תמלול שיחה בין הנתבע לנציגת ב"כ התובעת; תמלול שיחה בין התובעת לנתבע; הצהרת המתמלל.

ביום 30.10.2022 וביום 6.2.2023 נשמעו חקירותיהם של העדים מטעם הצדדים.

הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב.

דיון והכרעה

לאחר ששמעתי באריכות את עדויות הצדדים ועדיהם, ועיינתי בכל המסמכים, לרבות תמלולי ההקלטה והתכתובות בין הצדדים, הגעתי למסקנה כי גרסתה של התובעת באשר להשתלשלות האירועים הייתה גרסה משתנה ומתפתחת, פתלתלה, מתחמקת, מלאת סתירות, שאינה משתלבת במארג הראייתי הכולל והיא חסרת הגיון. התובעת גילתה טפח אך הסתירה טפחיים ושינתה את טענותיה מעת לעת, על פי האינטרס המשתנה שלה בתוצאת ההליך.

לעומתה הייתה גרסתו של הנתבע והעדים מטעמו גרסה בהירה, הגיונית, המשתלבת עם המארג הראייתי, והוא העיד על עובדות גם אם לכאורה נגדו את האינטרס שלו בתוצאת ההליך (למשל, לגבי הסמכה מלאה שנתנה לו אשתו לחתום על זיכרון דברים או לערוך כל עסקה בדירה).

להלן יפורטו הגרסאות השונות לגבי השאלות העובדתיות המהותיות שבמחלוקת בין הצדדים:

1. מתי, היכן וכיצד נחתם זיכרון הדברים?

   גרסתה הראשונה של התובעת בכתב התביעה היא כי זיכרון הדברים הנושא תאריך 21.9.2016 אכן נחתם ביום זה, וכי נחתם במשרד עו"ד ירון יטיב וליאור בן עמי, בעיר אשקלון (סע' 3 בעמ' 2 לכתב התביעה).

    

   ודוק, התובעת מעולם לא ביקשה לתקן את כתב התביעה ולשנות מגרסה עובדתית ברורה זו.

    

   גרסת "שעטנז" אחרת, תמוהה, ניתן למצוא כבר במכתבה של התובעת לנתבע מיום 1.11.2017 (נספח 1 לתיק מוצגי התובעת) בו נרשם, בעת ובעונה אחת: "כידוע לך, נחתם בינינו ביום 21/9/2016 באשקלון, זיכרון דברים לפיו מכרת לי את מלא הזכויות בדירה.

   עם חתימת הזיכרון דברים, ביום 27.10.2016, העברתי סכום של 100,000 ₪ (מאה אלף שקל) לחשבון הבנק שלך..." (כל ההדגשות בפסק הדין שלי – י.ב.).

    

   כבר כאן יתמה הקורא. האם נחתם זיכרון הדברים ביום 21.9.2016 או ביום 27.10.2016?

    

   התובעת חזרה על גרסה לא ברורה זו גם במכתבה מיום 19.7.2018 (נספח 1 לתיק מוצגי התובעת).

    

   ניתן להוסיף ולתמוה כיצד כתבה התובעת, באותם מכתבים, לנתבע, כי התחייב להמציא את אישורי הזכויות תוך "9 חודשים מיום חתימה, קרי עד יום 21.5.2017...", אם יום החתימה אינו 21.8.2016? כיצד מנתה את תשעת החודשים?

    

   גרסה שלישית ניתן למצוא בחקירה הראשית בבית המשפט בפרוטוקול הדיון מיום 30.10.2022, בעמ' 11 שורה 12 עד עמ' 12 בשורה 1. לפי גירסה זו, התובעת והנתבע חתמו על זיכרון הדברים בנפרד.

    

   כך העידה התובעת:

   "ש. הנתבע היה נוכח כשחתמת על זיכרון הדברים?

   ת.לא, היה עורך דין, אמרו לי זה העורך דין שלו, אמנון גל, גיל, אמנון גיל.

   ש.ומי העורך דין שלך?

   ת.היה ליאור בן עמי.

   ש.ורק מאוחר יותר הוא חתם על החוזה? קיבלת אותו מאוחר יותר?

   ת.כן...".

    

   כלומר, לכאורה חתמה התובעת על זיכרון הדברים בנוכחותם של שני עורכי דין: אמנון גיל מטעם הנתבע וליאור בן עמי מטעמה, והנתבע חתם מאוחר יותר.

    

   בחקירה הנגדית עלתה גרסה רביעית.

    

   לפי גרסה זו התובעת חתמה על זיכרון הדברים בירושלים.

    

   כך העידה התובעת (פרוטוקול הדיון מיום 30.10.2022, עמ' 15, שורות 6-10):

   "ש. "זאת אומרת חתמת בירושלים?

   ת. הפגישה הראשונה, כן הייתה באשקלון אצל ירון יטיב וליאור בן עמי. אחר כך לחתימה על הזיכרון דברים, אני חתמתי בירושלים והמתווך של חברת רימקס אמר לי אני נותן את זה לחתימה למוכר, ברגע שהוא חותם, תעבירי את המאה אלף".

    

   כלומר, על פי גרסה זו, התובעת חתמה על זיכרון הדברים ללא נוכחות הנתבע, כשהיא נמצאת בירושלים, ככל הנראה בנוכחות המתווך, ונאמר לה כי הנתבע יחתום מאוחר יותר. לכאורה, קיימת סמיכות זמנים, לטענתה, בין זמן החתימה של הנתבע לבין העברת הכספים על ידה (ראה למשל הדברים שנאמרו על ידה בעמ' 38 לפרוטוקול, שורה 10).

    

   אלא שגם מגרסה זו חזרה בה התובעת, מיד לאחר מכן, ואמרה שאינה זוכרת האם כאשר חתמה על זיכרון הדברים ידעה שטרם נחתם על ידי הנתבע:

   ".... כשאת שילמת למתווך, את יודעת שההסכם עוד לא נחתם על ידי הצד השני? או את יודעת שהוא כן נחתם על ידי הצד השני.

   ת. קשה לי לענות על זה.

   כ.ה. יניב בוקר:מה זאת אומרת?

   ת. אני לא זוכרת כול דבר, באמת אני- זה היה - אני -...". (שם, בעמ' 17, שורות 1-6).

    

   בהמשך העדות טענה התובעת כי הייתה בפגישה ראשונה באשקלון, בה נכחו עו"ד בן עמי, עו"ד אמנון גיל, המתווך בשם אורי ג'נו והתובעת עצמה. הנתבע, לטענתה, לא נכח בפגישה זו (שם, בעמ' 30, שורות 11 - 18). זיכרון הדברים נחתם, אם כן, במועד אחר.

    

   בהמשך חקירתה, הודתה התובעת כי היא למעשה אינה יודעת מתי חתם הנתבע על זיכרון הדברים, אלא שהיא מניחה שהחתימה בוצעה סמוך להעברת הכספים על ידה (מעמ' 38 לפרוטוקול הדיון משורה 13 עד עמ' 40 שורה 4).

    

   ודוק, התובעת היא ה"מוציא מחברו" ועליה נטל הראייה להוכיח את מועד חתימת זיכרון הדברים שכן הדבר משליך באופן ישיר על שאלת אופן עמידתם של הצדדים בהתחייבויותיהם על פי זיכרון הדברים.

    

   עד מרכזי בעניין זה הוא המתווך, מר אורי ז'נו – שלטענתה היה זה שהחתים את הנתבע והודיע לה כי עליה להעביר את הכספים.

    

   עד זה לא הובא על ידה לעדות.

    

   בשלהי הדיון מיום 30.10.2022 טען ב"כ התובעת כי העד האמור זומן כדין וכי יגיש בקשה להוצאת צו הבאה בעניינו. בהחלטתי בתום הדיון אף הוריתי כי כך עליו לעשות בצירוף האסמכתאות הנדרשות.

    

   ביום 5.2.2023, למעלה משלושה חודשים לאחר מועד הדיון ו-24 שעות בלבד לפני מועד ההוכחות, הגיש ב"כ התובעת בקשה ל"צו הבאה דחוף", מבלי שצירף לבקשה תצהיר מוסר או אישור מסירה.

    

   הבקשה נדחתה בהחלטתי מיום 5.2.2023.

    

   הימנעות מהבאת ראיה פועלת לחובתו של הנמנע מהבאתה:

   "...כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה , היתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה" (ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה (1) 736 – ההדגשה שלי – י.ב.).   ראה לעניין זה גם בספרו של י' קדמי, על הראיות, מהדורה משולבת ומעודכנת, תשס"ד-2003, חלק שלישי בעמ' 1650: "הימנעות מהבאת ראיה-במשמעות הרחבה של המושג כמוסבר לעיל-מקימה למעשה לחובתו של הנמנע חזקה שבעובדה, הנעוצה בהיגיון ובניסיון החיים, לפיה: דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, הייתה פועלת לחובת הנמנע" (ההדגשה שלי – י.ב.).

    

   לפיכך, אין לי אלא להניח, כי אם היה מתייצב מר ז'נו, הייתה עדותו פועלת לחובתה של התובעת וסותרת את גרסתה לגבי מועד חתימתו של הנתבע על זיכרון הדברים.

    

   לעומת התובעת, גרסתו של הנתבע לגבי חתימת זיכרון הדברים היא גרסה ברורה, קוהרנטית ומשכנעת, המתיישבת טוב יותר עם המארג הראייתי הכולל.

    

   כבר בסע' 25-27 לכתב ההגנה הבהיר הנתבע כי הצדדים חתמו בנפרד על זיכרון הדברים, אך בסמיכות זמנים זה לזו.

    

   על דברים אלה וביתר פירוט, חזר הנתבע גם בעדותו בבית המשפט.

    

   הנתבע העיד כי נקרא למשרד עו"ד יטיב – בן-עמי, ב- 20 או ב- 21 לחודש ספטמבר 2016, ושם חתם על זיכרון הדברים לאחר שהתובעת חתמה עליו בירושלים (ראה פרוטוקול הדיון מיום 30.10.2022 עמ' 55, שורות 3 – 14; ועמ' 67 שורות 4-6).

    

   עדות זה מתיישבת טוב יותר עם העובדה שהתובעת עצמה שילמה עבור שירותי התיווך בעסקה, לחברת אביר ישראל (א.ת) נדל"ן בע"מ, כבר ביום 22.9.2016, כעולה מנספח ג' לכתב התביעה.

    

   לתובעת אין שום הסבר מניח את הדבר מדוע תעשה כן, אם זיכרון הדברים כלל לא היה חתום במועד זה, לדידה.

    

   לאור השינויים השונים בגרסתה של התובעת; ניסוחו של כתב התביעה והעובדה כי לא ביקשה לתקנו; אי-הבאתו של המתווך לעדות; גרסתו הברורה וההגיונית של הנתבע ושאר הנימוקים שפורטו מעלה, לרבות מועד התשלום בגין שירותי התיווך, אני קובע כי במאזן ההסתברויות סביר יותר שזיכרון הדברים נחתם על ידי שני הצדדים כבר ביום 21.9.2016.

    

   על פי סע' 5(א) לזיכרון הדברים, היה על התובעת להעביר לנתבע 100,000 ₪ עם חתימת זיכרון הדברים.

    

   על פי סע' 9 לזיכרון הדברים, ההתחייבות האמורה בסע' 5 תחשב ליסודית, אך פיגור של עד 7 ימים בביצועה לא יחשב להפרת זיכרון הדברים.

    

   אין מחלוקת כי התובעת העבירה את הסכום האמור רק ביום 27.10.2016, קרי – בחלוף 36 ימים.

    

   לפיכך, המסקנה המתבקשת היא כי התובעת הפרה את זיכרון הדברים שבין הצדדים הפרה יסודית.

    

2. כמה כסף העבירה התובעת לנתבע במסגרת העסקה?

    

   גם בעניין זה לתובעת מספר גרסאות.

    

   על פי סע' 5 לכתב התביעה התובעת העבירה לנתבעים תשלום בסך 100,000 ₪ בהעברה בנקאית ביום 27.10.2016.

    

   עם זאת, בסע' 7 לכתב התביעה נטען כי "המתווך פנה לתובעת וביקש ממנה להעביר עוד סך נוסף של 20,000 ₪ לדבריו 'על חשבון זיכרון הדברים ולשמירת הדירה'", והיא עשתה זאת ביום 24.8.2016.

    

   גרסה זו תמוהה על פניה.

    

   ראשית, אין המדובר בסך נוסף, שהרי העברתם של 20,000 השקלים החדשים בוצעה כמעט חודשיים לפני העברתם של 100,000 השקלים החדשים מיום 27.10.2016.

    

   שנית, לא הוכח כלל כי סכום זה הגיע לידיהם של הנתבעים.

    

   התובעת טענה בעדותה כי העבירה את 20,000 השקלים החדשים על פי הוראותיו של המתווך, מר אורי ז'נו (עמ' 42 לפרוטוקול הדיון מיום 30.10.2022).

    

   לטענתה, למרות שהסכום בזיכרון הדברים היה 100,000 ₪, שילמה 20,000 ₪ עוד לפני חתימתו, רק משום שהמתווך אמר לה בעל פה כי כך עליה לעשות (שם, בעמ' 43 שורות 7-13).

    

   אולם, אישור ההעברה הבנקאית מציין את שמו של מר שחר אדרי כנמען ההעברה.

    

   גרסתה של התובעת כי לא ידעה בזמן אמת שהיא מעבירה לאדם בשם שחר אדרי איננה סבירה כלל ועיקר לאור אופן ביצוען של העברות בנקאיות בישראל. עוד יצויין כי לתובעת אין כל הסבר מדוע הסכימה שבזיכרון הדברים יירשם הסכום של 100,000 ₪ אם שילמה 120,000 ₪ על חשבון רכישת הדירה.

    

   התובעת לא הביאה בדל ראייה על קשר בין הנתבע ובין מר שחר אדרי שלטענתה קיבל ממנה 20,000 ₪, וב"כ התובעת אף לא חקר את הנתבעים על אותו שחר אדרי.

    

   כזכור, התובעת אף לא הביאה את המתווך, מר ז'נו, לעדות בבית המשפט, והדבר פועל לחובתה.

    

   לפיכך, אני קובע כי לא עלה בידי התובעת להוכיח שההעברה על סך 20,000 ₪, מיום 24.8.2016, נועדה לנתבעים או ניתנה בקשר לזיכרון הדברים נשוא תביעה זו.

    

3. האם הנתבעים "בחוסר תום לב בולט נמנעו מלקיים את חיוביהם על פי זיכרון הדברים"?

    

   על פי הנטען בכתב התביעה, הנתבעים נמנעו בחוסר תום לב מלקיים את חיוביהם על פי זיכרון הדברים שבין הצדדים.

    

   לאחר ששמעתי את כלל העדויות בתיק זה, הגעתי למסקנה כי ההיפך הוא הנכון.

    

   ראשית, התובעת עצמה היא שנמנעה מקיום חיובה המרכזי והבסיסי ביותר על פי זיכרון הדברים – קרי, העברת התשלום בסך 100,000 ₪ ביום החתימה.

    

   שנית, הוכח בהליך לפניי כי הנתבע, למרות הפרה יסודית זו, עשה מאמצים של ממש לקידומן של ההסכמות לקראת חתימת הסכם מכר סופי, והדבר לא עלה בידו מטעמים שאינם תלויים בו.

    

   יפים לעניין זה הדברים שהעיד עו"ד ירון יטיב בעמ' 166 לפרוטוקול הדיון מיום 6.2.2023 שורות 21 עד 30, לפיהם אין כל אפשרות לקדם עסקת מכר ללא אישורי זכויות; והדברים שהעיד עו"ד בן עמי בעמ' 145 לפרוטוקול הדיון מיום 30.10.2022, שורות 4 – 7 על בעייתיות של ממש בעסקה לגבי יכולת קבלת אישורי הזכויות.

    

   הדברים משתלבים היטב עם עדותו של הנתבע, אשר הבהיר כי החברה המשכנת פשטה את הרגל וכי בכל פעם הוחרגו מספר דירות בלבד, שלגביהן ניתן אישור זכויות (עמ' 89 לפרוטוקול הדיון מיום 30.10.2022, שורות 8 – 13).

    

   גם מתיק מוצגי הנתבע עולים המאמצים שעשה כדי לקדם בכל זאת את העסקה לקראת חתימת הסכם סופי.

    

   כך למשל שילם הנתבע לעו"ד הרגיל שכ"ט בגין טיפול בהחרגת עיקולים ומתן חוזה חכירה בנוגע לדירה (נספח נ/1 לתיק מוצגי הנתבע). עו"ד הרגיל ככל הנראה פנה בשמו להוצאה לפועל (נ/5); לרשות מקרקעי ישראל (נ/3); ולרשות המסים (נ/9). התשובות שהתקבלו (גם הן בתיק מוצגי הנתבע) מעידות על הקושי הרב בקידום ההחרגה וקבלת אישורי זכויות.

    

   לפיכך, לא עלה בידי התובעת להוכיח את טענתה כי הנתבע "בחוסר תום לב בולט", כלשון כתב התביעה, נמנע מלקיים את חיוביו על פי זיכרון הדברים.

    

4. האם הסכימה התובעת כי זיכרון הדברים למעשה בוטל? האם הודיע הנתבע על ביטולו?

   ב"כ התובעת טען בשלהי סיכומיו כי גם אם הפרה התובעת את זיכרון הדברים באי העברת הכספים במועד שנקבע בו, הרי שהנתבע לא הודיע לה על ביטולו מעולם (טענה שהיא, כשלעצמה, בבחינת שינוי חזית חריף).

    

   מהקלטות השיחות של הנתבע עם התובעת עצמה ועם הגב' סימה (נספחים נ/13 ו- נ/14 לתיק מוצגי הנתבע) עולה לטעמי באופן ברור כי הצדדים הסכימו עקרונית על ביטולה של העסקה והשבת הכספים לידי התובעת, אלא שלא הסכימו על סכום ההשבה הנדרש.

    

   בעוד שהתובעת עמדה על טענה כי העבירה לנתבע 120,000 ₪ ולא 100,000 ₪ בלבד ואף ביקשה תוספת של "ריבית בנקאית", הרי שהנתבע היה מוכן להשיב לתובעת 100,000 ₪ בלבד וזאת רק אם יתקבל מסמך העדר תביעות נוספות מצידה של התובעת.

    

   הגב' סימה, שהוסמכה במפורש על ידי התובעת בשיחה עם הנתבע (עמ' 36 לתיק מוצגי הנתבע, שורה 14), אומרת מיוזמתה לנתבע: "הבנתי שאתה צריך את הפרטי חשבון להעביר את הכסף?".

   ובהמשך אף אומרת: "אז בוא אני אתן לך את הפרטי חשבון, הרי היא העבירה לך 120 אלף שקל".

    

   הגב' סימה לא הובאה לעדות על ידי התובעת, וממילא לא הסבירה מדוע שתפעל לקבלת כספים בחזרה לידיה של התובעת אם עמדתה העקבית, לכאורה, היא שעל עסקת המכר להתקדם?

    

   התובעת אינה יכולה לאחוז במקל מכל קצוותיו. ברור מהדברים שהייתה כבר הסכמה על ביטול זיכרון הדברים והמחלוקת היא לגבי גובה ההשבה או תנאיה.

    

   אמנם, בהמשך שינה הנתבע טעמו וביקש לראות בכספים שהעבירה לו התובעת משום פיצוי מוסכם על פי זיכרון הדברים, אך הוא הסביר היטב בחקירתו הנגדית כי בזמן אמת, בטרם הגשת התביעה, בהיותו אדם מאמין, לא רצה "שיהיה עליו גזל", כלשונו (עמ' 64 לפרוטוקול הדיון מיום 30.10.2022 שורות 12-19), ולכן הסכים בשיח שהיה בין הצדדים להשיב לתובעת את כספה.

    

   התובעת, כאמור, התנתה את ההשבה והביטול המוסכמים בתנאים שאין להם דבר וחצי דבר עם זיכרון הדברים שבין הצדדים, ובסכומים שלא עלה בידה להוכיח כי הגיעו לידיהם של הנתבעים.

    

   לאור כלל הנסיבות שהובאו לעיל, לא יהא זה צודק להורות על אכיפתו של זיכרון הדברים שבין הצדדים (ראה סע' 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970) – ולמעשה, יש לקבוע כי בוטל, הן מחמת הפרתו היסודית על ידי התובעת, והן מחמת הזמן הרב שחלף ושינוי הנסיבות כאשר קיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים. ההפרה הראשונה בזמן היא הפרה מצד התובעת עצמה.

    

   ייאמר בנוסף כי לא ברור כלל ועיקר כיצד תבעה התובעת בכתב תביעתה "דמי שכירות ראויים", כאשר אין מחלוקת שלא שילמה כלל את התמורה המוסכמת עבור הדירה, וזאת בנוסף ובמצטבר לפיצוי המוסכם.

    

   לאור כל האמור לעיל, תביעתה של התובעת נדחית.

    

   התובעת תשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך 21,643 ₪, בתוך 30 ימים מהיום, אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

    

   התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך כולל של 3,000 ₪, בתוך 30 ימים מהיום, אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

    

   בשולי הדברים אציין כי מאחר והתובעת לא תבעה סעד של השבת הסך של 100,000 ₪ ששילמה לנתבע (גם לא כסעד חלופי), ואין לפניי תביעה שכנגד של הנתבע בגין הפיצוי המוסכם הנטען על ידו, אינני קובע דבר בעניין זה.

    

   טוב יעשו הצדדים אם יגיעו להסכמות בעניין זה מחוץ לכתלי בית המשפט.

    

   זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע בתוך 60 ימים מיום קבלת פסק הדין.

    

   פסק הדין ניתן היום, כ"ט סיוון תשפ"ג, 18 יוני 2023, בלשכתי, בהעדר הצדדים.