ניר ואח' נ' שעשע ואח׳

עניינן של התביעות בטענת בעלי דירות שהתקשרו עם יזמית בעסקת פינוי בינוי בהרצליה כי הנתבעים שהם קומץ מכלל בעלי הדירות במתחמי הפרויקט לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו – 2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי" וגם: "החוק") (בשמו הקודם חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו- 2006) שהתובעים נמנים עליו, מסרבים סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי, מעכבים את ביצוע פרויקט ההתחדשות העירונית, וגורמים בכך נזק הנאמד על-ידי התובעים ב- 33 מיליון ₪ שהועמד לצרכי אגרה בסך 2,600,000 ₪ בכל תביעה.

דברי רקע

שלוש התביעות שלפני הוגשו על-ידי בעלי דירות במתחם הידוע כגוש 6527 חלקות 244-246, 231-233, 89, 43 וגוש 6535 חלקות 81-83, 79, 93 שהתקשרו עם חברת אזורים בניין (1965) בע"מ (להלן: "אזורים" וגם "היזם") בעסקת פינוי בינוי במסגרת תכנית מס' 504-0222943 במתחם הידוע כ"שיכון ויצמן" בהרצליה. המתחם הוכרז כמתחם לפינוי ובינוי ומחולק ל-7 מתחמי משנה וכולל היום 32 מבנים המכילים כ-580 דירות.

הנתבעים בת"א 49303-10-20 הם גב' סיגל ומר אורי שעשע, בעלי הזכויות בדירה ברחוב הרב קוק 58 בהרצליה, במתחם משנה 2 בפרויקט פינוי ובינוי הידועה כתת חלקה 12, חלקה 82 בגוש 6535 (להלן: "בני הזוג שעשע");

הנתבעים בת"א 50121-10-20 הם גב' אפרת ומר ערן זמיר, בעלי הזכויות בדירה ברחוב בן סרוק 8 בהרצליה, במתחם משנה 2 בפרויקט פינוי ובינוי הידועה כתת חלקה 1, חלקה 242 בגוש 6527 (להלן: "בני הזוג זמיר" );

הנתבעים בת"א 59382-10-20 הם גב' זהבה ומר נחום מרום, בעלי הזכויות בדירה ברחוב רבנו תם 3 בהרצליה, במתחם משנה 5 בפרויקט פינוי ובינוי הידועה כתת חלקה 1, חלקה 232 בגוש 6527 (להלן: "בני הזוג מרום").

במסגרת עסקת הפינוי בינוי מתכננת אזורים לפנות את המבנים ולהקים במקומם שכונת מגורים חדשה הכוללת מעל 1,800 יחידות דיור חדשות (להלן: "הפרויקט", "המתחם").

במסגרת הפרויקט התקשרו בעלי הדירות עם אזורים בהסכם לפיו בעלי הדירות יפנו את דירותיהם, החברה תהרוס את המבנים במתחם ובמקומם יקבלו בעלי הדירות בתמורה דירה חדשה, בשטח הדירה הקודמת כקבוע בנסח הטאבו, בתוספת 45 מ"ר, מרפסת בגודל של 10% משטח הדירה החדשה, מחסן בגודל של 5 מ"ר וחניה.

הדירה החדשה תוקצה שתי קומות מעל הקומה שבה מצויה דירתם הנוכחית, ויינתן להם תקציב שדרוגים בסך של 5,000 $ שניתן יהיה להשתמש בו לתשלום עתידי של הוצאות ועד בית ודמי ניהול.

בעלי הדירות יקבלו מהיזם ערבות בנקאית על-פי חוק המכר בגובה שווי הדירה החדשה שתתקבל; ערבות להבטחת דמי שכירות; תשלום דמי שכירות לכל תקופת הפינוי; תשלום עבור הובלה מהדירה הישנה לחדשה; התחייבות לתשלום כל הוצאות הפרויקט, מפורט בהסכם שצורף כנספח א' לתצהירי התובעים (להלן: "ההסכם").

בעלי הדירות הגיעו לנוסח מוסכם עם חברת אזורים, והחל משנת 2013 חתמו בעלי הדירות על הסכם פינוי ובינוי עם היזם. כנטען על-ידי התובעים עד כה חתמו על ההסכם לביצוע העסקה 135 מתוך 140 בעלי הדירות במתחם משנה 2 המהווה "מקבץ פינוי ובינוי" בהתאם לחוק. בני הזוג שעשע ובני הזוג זמיר הם בעלי דירות במתחם משנה 2 והם מסרבים לחתום על ההסכם. כנגד בעל דירה נוסף התנהל הליך בתיק 58842-09-20 והסתיים בהסכמה, ובעלים של דירה נוספת נמצאים בשלבי חתימה על ההסכם; במתחם משנה 5 בו מצויה דירת בני הזוג זמיר, רק הם מתוך בעלים של 58 דירות מסרבים לחתום על ההסכם.

במצב דברים זה עותרים התובעים לחייב בכל אחת מהתביעות את הנתבעים לשלם לתובעים פיצוי בגין נזק אותו הם עומדים בסכום העולה על 33 מיליון ₪ שהועמד לצרכי אגרה על 2,600,000 ₪ בכל תביעה. לחילופין עותרים התובעים להורות על מינוי ב"כ התובעים לחתום בשם הנתבעים על עסקת הפינוי והבינוי.

עוללות ההליך

הדיון בתובענות אוחד. בהסכמת הצדדים נקבע בהחלטתי מיום 20.2.22 כי השמאי המוסכם על-ידי בעלי הדירות וחברת אזורים בפרויקט מר ארז כהן, לאחר שביקר בדירת בני הזוג שעשע, בני הזוג מרום ובני הזוג זמיר יערוך את חוות דעתו בעניין שלוש הדירות באופן שוויוני לדירות המורחבות, לדירות בכלל, לפרמטרים, ולחישובים שנערכו על ידו במסגרת הפרויקט ויתייצב לחקירה בדיון ההוכחות (להלן: "השמאי כהן" או "שמאי הפרויקט").

ביום 7.4.22 הוגשה חוות דעת השמאי כהן בעניין טבלת ניקוד דירות מורחבות ושווי הרחבתן.

ביום 27.4.22 התקיימה ישיבת הוכחות בתובענות בגדרה נערכה בהתאם למתווה שהוסכם על-ידי הצדדים. בסיום חקירת השמאי מר ארז כהן על חוות דעתו, ניתנו הוראותיי על הגשת הסיכומים.

בנוסף, על מנת למצות עד תום את האפשרות לסיום המחלוקת בדרך מוסכמת, מבלי שתידרש קבלת הכרעה על-פי המבוקש בתביעות בהתאם לעילות ולסעדים החמורים שמבוקש לפסוק מכוח החוק כנגד דיירים סרבנים כמובנו בחוק, הוסכם כי הצדדים יפנו לשמאי מר כהן ארז בסוגיות שהועלו בישיבת ההוכחות. לאחר מכן יקבע השמאי כהן האם, תוך שמירה על עקרונות השוויון ובשים לב לנסיבותיהם של כל אחד מהנתבעים, יש מקום לשינוי גובה התמורה שנקבעה בגין כל אחת מהדירות. עורכי הדין התבקשו להודיעני האם עלה בידם להשלים את המחלוקת בדרך מוסכמת.

ביום 19.6.22 הוגשה חוות דעתו המשלימה של השמאי כהן שבה עודכנה התמורה של בני הזוג שעשע ונוספה תמורה עבור עליית הגג המשמשת את בני הזוג שעשע לאחסנה.

הניסיון להביא את הצדדים לסיום המחלוקת בדרך מוסכמת כשל, ובהתאם להוראותיי היה על הצדדים להגיש את סיכום טענותיהם בכתב. סיכומי בני הזוג מרום לא הוגשו. ביום 2.2.23 התקיים דיון נוסף לאחר שלא הוגשו סיכומי בני הזוג מרום. בדיון נקבע כי לפנים משורת הדין יוגשו סיכומי בני הזוג מרום וסיכומי תשובה מטעם התובעים.

ביום 30.5.23 הוגשה בקשה למתן פסק דין על-ידי התובעים שבה נטען כי הנתבעים הם הסרבנים האחרונים במתחם המעכבים את הוצאת פרויקט הפינוי והבינוי לפועל; וכי נכון למועד הגשת הבקשה אישורי התכנון והרישוי של שני המתחמים שבהם נמצאות דירות הנתבעים נמצאים בשלבים מתקדמים ביותר וכי חברת אזורים נערכת לתחילת ביצועם. לאחר שמוצו כל הניסיונות להימנע מהכרעה במחלוקות בהתאם לעילות ולסעדים החמורים המוקנים בחוק כנגד דייר שימצא כ"סרבן" ניתן בזאת פסק הדין.

טענות התובעים בתמצית בתביעות כנגד בני הזוג שעשע, בני הזוג מרום ובני הזוג זמיר

לאחר שלבי התארגנות ארוכים ומשא ומתן ממושך על ניסוח ההסכם, בעלי הדירות הגיעו לנוסח מוסכם עם חברת אזורים, והחל משנת 2013 חתמו בעלי הדירות עם היזם על הסכם פינוי ובינוי. נכון למועד הגשת הסיכומים חתמו על ההסכם לביצוע העסקה 135 מתוך 140 בעלי הדירות במתחם משנה 2 המהווה "מקבץ פינוי ובינוי" בהתאם לחוק פינוי ובינוי. בני הזוג שעשע ובני הזוג זמיר הם בעלי דירות במתחם משנה 2. כן כנגד בעל דירה נוסף התנהל הליך בתיק 58842-09-20 ובעלים של דירה נוספת נמצאים בשלבי חתימה על ההסכם; במתחם משנה 5 בו מצויה דירת בני הזוג זמיר, נותרו רק הם מתוך 58 דירות כסרבנים שחתימתם לא הושגה.

תנאי העסקה המעולים שקיבלו בעלי הדירות הם תוצאה של פרסום מעין מכרז פומבי בין כלל חברות הבנייה המובילות, לצורך מקסום התמורות המגיעות לבעלי הדירות ובחירת יזם ראוי לפרויקט. מדובר בתולדה של משא ומתן ארוך וקשיח בין בעלי הדירות לבין היזם, שהניב הסכם הכולל תמורות נדיבות וחריגות מאוד לאור הצמצום במתן תמורות לדיירים במוסדות התכנון והבניה, כאשר כיום התמורות לבעלי דירות שמפנים את דירתם נעות בין 25-12 מ"ר תוספת לשטח הדירה הישנה ובעתיד התוספת היא בין 9-0 מ"ר.

רוב התנאים להוצאתו של הפרויקט לפעול בשלו, לרבות אישור התכנית, והחלו פעולות להוצאת היתר בניה. הנתבעים מסרבים לחתום על ההסכם ללא כל סיבה או טעם ממשי לסירוב. זאת על אף מספר רב של ניסיונות להגיע להסכמה לצורך חתימה על ההסכם, לרבות שיחות עם ב"כ מטעמם, מתן מכתבי הבהרה וכן מענה על שאלותיהם. סירובם של הנתבעים מהווה סירוב בלתי סביר נוכח השלבים המתקדמים של הפרויקט ומאלץ את יתר דיירי המתחם להמשיך להתגורר במבנים ישנים ורעועים, שאינם בטיחותיים. מעשיהם ומחדליהם של הנתבעים מהווים עוולה נזיקית כנגד התובעים, בין היתר בהתאם לחוק פינוי ובינוי.

במסגרת הסכמה שנערכה בין כלל בעלי הדירות אשר להם תוספת מעבר לדירות הסטנדרטיות לבין החברה, הוסכם על מינוי שמאי מומחה חיצוני – השמאי זאב כהן, והוסכם כי הוא יקבע את התמורות המגיעות לבעלי הדירות. השמאי ערך את שומתו בהתאם לאופן שהוסכם על-פי סעיף 23 להסכם הפינוי והבינוי הקובע תוספת של 45 מ"ר.

השמאי ערך כ-45 שומות פרטניות לדירות במתחמים 2 ו-5 שהיו להם תוספת בניה. קביעת התמורה שנקבעה על-ידי השמאי התקבלה באופן מלא על-ידי בעלי הדירות המוגדלות ועל-ידי החברה, מלבד הנתבעים. הנתבעים סירבו למינויו של השמאי ודרשו למנות שמאי אחר ודרשו עוד טרם המינוי כי תקבע להם התמורה ורק לאחר מכן יחליטו אם האמור מוסכם עליהם. לאחר שהובהר כי מינוי של שמאי אחר לטובת הנתבעים נוגד את הוראות ההסכם בכך שתיווצר העדפה לטובת הנתבעים ויפתח פתח למתן תמורה אחרת או עודפת לדיירים סרבנים, ולאחר שהוגשו התצהירים מטעם הצדדים וחוות דעת מומחים מטעמם, הוסכם בין הצדדים כי העד היחידי שישמע הוא השמאי המוסכם. בכך ויתרו הנתבעים על עדות המומחה מטעמם וכל עדות אחרת ובפרט עדות הנתבעים עצמם.

חוות דעתו ועדותו של השמאי בבית המשפט ניתנו לאחר סיורים בבתי הנתבעים ופגישות פרונטליות עם הנתבעים. השמאי נפגש עם בני הזוג שעשע שלוש פעמים. חקירת השמאי נערכה במשך שלוש שעות ועדותו הייתה אמינה, רציפה ולא נסתר בה דבר. חוות דעת השמאי ניתנה על בסיס חישובים שמאיים ברורים ובהתאם להוראות חישוב התמורות בהסכם.

התובעים הציגו טבלה שנערכה על-ידי השמאי אשר פירטה לגבי כל דירה מורחבת, את אופן עריכת החישוב ואת התמורה הסופית שנקבעה. לעניין טענות הנתבעים על תוספות בנייה שונות אשר לא חושבו במסגרת חוות דעת השמאי, הסביר השמאי כי חישוב השטחים בוצע על-פי ה"מועד הקובע" בהסכם – דצמבר 2013 , כאשר כל בנייה נוספת שתיבנה לאחר מכן לא נלקח בחשבון (שורות 2-7 עמ' 69 לפרוטוקול מיום 27.4.22). בעניין זה הנתבעים לא הביאו כל ראייה לטענתם כי ביצעו בנייה נוספת כאמור אשר לא נכללה בחישוב. טענתם היחידה של הנתבעים היא כי הוספו מבנים ונסגרו חלקים מהמרפסות, אך גם לטענות אלה אין ראיה כלשהי, גם לא לעניין הגודל והמועד שבו המרפסות הוספו או נסגרו.

אף לא אחד מהתנאים לפיהם סירוב ייחשב כסביר מתקיים, בהתאם למפורט בסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי - עסקת הפינוי הבינוי היא כלכלית; הוצעו לבעלי הדירה המסרבים מגורים חלופיים, בדמות מימון דמי שכירות בגובה המתאים לדירתם הנוכחית ובהתאם למחירי השוק באותו אזור; הוצעו לנתבעים בטוחות הולמות לביצוע העסקה, באופן של ערבות בנקאית על-פי חוק המכר (דירות), בסך כולל של שווי הדירות העתידיות, וכן ערבות להבטחת דמי שכירות; הנתבעים לא הצביעו על סיבה אישית מיוחדת המצדיקה את סירובם; הנתבעים לא טענו כי בני משפחתם המתגוררים איתם הינם אנשים מוגבלים; הנתבעים אינם קשישים או מעל גיל 80.

לעניין התועלת הכלכלית של עסקת פינוי הבינוי, כפי שעולה מחוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים של הכלכלן והשמאי יצחק נעים (להלן: "השמאי נעים"), התועלת הכלכלית הצפויה לנתבעים בהתאם לתמורות המוצעות בהסכם נעות בגבולות של 980,000 ₪ לבני הזוג מרום, 730,000 ₪ לבני הזוג זמיר ו-800,000 ₪ לבני הזוג שעשע. הנתבעים בחרו לא לחקור את השמאי לעניין זה.

הנטל להראות כי קיים חוסר איזון בתמורות מוטל על הדייר הטוען זאת. הנתבעים לא הביאו כל ראייה לתמיכה בטענה זו. הנתבעים אומנם הגישו חוות דעת שמאית מטעמם אך בחרו שלא להעיד את השמאי מטעמם והסכימו כי המומחה היחיד שיישמע הוא השמאי שהוסכם עליו. השמאי המוסכם הבהיר כי אין כל פגיעה בשוויון התמורות בין בעלי הדירות. על-פי פסיקת בתי המשפט, בחינת השוויון של תוספת המטרים לדירה נבחנת על-פי אמת מידה אובייקטיבית ולא סובייקטיבית; התמורות צריכות להיות זהות אך אין הכרח כי יהיו בשווי כלכלי או שווי ערך זהה לכולן. במסגרת הוראות הסכם הפינוי שנחתם בין בעלי הדירות לחברה וכפי שקבע השמאי המוסכם, כלל בעלי הדירות קיבלו תוספת של 45 מ"ר על השטח ובעלי דירות שהרחיבו דירתם כדין קיבלו תמורה מעבר לתוספת 45 מ"ר. משכך, האיזון בתמורות הוא שוויוני וחל על כל הבעלים.

לאחר דיון ההוכחות בתיק, ולאחר שהשמאי המוסכם נפגש שוב עם בני הזוג שעשע על מנת לשמוע את טיעוניהם, ערך השמאי המוסכם ביום 24.5.22 עדכון לשומה. השמאי קבע את גודל הדירות תוך שמירה על עקרונות השוויון ובשים לב לנסיבות כל אחד מהנתבעים כדלקמן:

בני הזוג מרום – 135.17 מ"ר; בני הזוג זמיר – 117.54 מ"ר; בני הזוג שעשע – 138.92 מ"ר. לאחר קבלת חוות הדעת הנתבעים הודיעו כי הם מסרבים לקביעות השמאי המוסכם.

על-פי חוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים שנערכה על-ידי השמאי נעים, סירוב הנתבעים עלול לגרום לבעלי הזכויות בדירות להפסד כלכלי כדלקמן:

בתביעת בני הזוג שעשע: ההפסד הכלכלי אשר עשוי להיגרם לבעלי הזכויות ב-29 דירות מגורים הממוקמות במתחם בגין בעלי הדירות המסרבים בני הזוג שעשע מוערך בכ-27,700,000 ₪.

בתביעת בני הזוג זמיר: ההפסד הכלכלי אשר עשוי להיגרם לבעלי הזכויות ב-13 דירות מגורים הממוקמות במתחם בגין בעלי הדירות המסרבים בני הזוג זמיר מוערך בכ-27,700,000 ₪.

בתביעת בני הזוג מרום: ההפסד הכלכלי אשר עשוי להיגרם לבעלי הזכויות ב-13 דירות מגורים הממוקמות במתחם בגין בעלי הדירות המסרבים בני הזוג מרום מוערך בכ-11,500,00 ₪.

הנתבעים בחרו לא לחקור את שמאי התובעים ולא את השמאי המוסכם לעניין גובה הנזק. מטעם הנתבעים לא הוגשה חוות דעת כלשהי לעניין גובה הנזק או העדרו.

לאור האמור בית המשפט התבקש לקבל את התביעה במלואה ולחייב את הנתבעים במלוא סכום התביעה. לחילופין ולשם הזהירות, מבוקש להורות כי הנתבעים הם דיירים סרבנים בהתאם לחוק ולהסמיך את ב"כ התובעים לחתום על הסכם הפינוי והבינוי מול אזורים.

טענות בני הזוג שעשע (ת"א 49303-10-20 ניר ואח' נ' שעשע)

בני הזוג שעשע אינם מתנגדים לביצוע פרויקט הפינוי והבינוי אך הם חולקים על התמורה שהם זכאים לה במסגרת הפרויקט. דירת בני הזוג שעשע הורחבה משמעותית על-פי היתר בניה כדין. שטח הדירה בפועל לאחר ההרחבה הוא כ-120 מ"ר, בתוספת של כ-36 מ"ר מרפסות סגורות, כ-12 מ"ר מרפסות מקורות, כ-17 מ"ר מרפסות בתוספת ניצול חלל גג רעפים – סך הכל כ-156 מ"ר בתוספת 29 מ"ר מרפסות. נוסף על כך, בני הזוג שעשע שיפצו את הדירה והשקיעו בה מאות אלפי שקלים, דבר שהיזם מודע לו.

התנגדות בני הזוג שעשע לחתימה על ההסכם מהווה סירוב סביר בהתאם להגדרה שבסעיף 2(ב)(1) ו-(4). זאת שכן התמורה שהוצעה לבני הזוג שעשע בחוות דעתו האחרונה של השמאי כהן היא לתמורה של כ-139 מ"ר בתוספת 13 מ"ר מרפסת. המנגנון לתוספת התמורה לדירה אשר הורחבה כדין הקבוע בסעיף 23 להסכם הוא חריג ומקפח לעומת המנגנון המקובל של תוספת מ"ר אחידה לדירות ומפר את השוויון בין בעלי הדירות. המנגנון קובע ביחס לבעלי הדירות המורחבות כי הם יהיו זכאי לתוספת תמורה שתקבע על-ידי השמאי המוסכם, כאשר התוספת תיקבע בהתאם לשווי ההרחבה של אותה דירה. משכך ברור כי לבעלים שדירתם הורחבה מגיעה תוספת תמורה מעבר לתמורה הבסיסית שהוצעה לכל בעלי הדירות. אך לבני הזוג שעשע הוצעה תמורה פחותה מהתמורה שהוצעה ליתר בעלי הדירות ואף דירה בשטח קטן יותר משטח דירתם הקיימת.

ככל שהייתה מוענקת תוספת בהתאם למנגנון תמורה שוויוני בני הזוג שעשע היו מקבלים דירה בשטח של כ-190 מ"ר בנוסף לשטחי מרפסות. למרות האמור התמורה של דירת בני הזוג שעשע חושבה בהתאם לנוסחה לפיה בשלב הראשון חושב שווי כספי לשטחי ההרחבה בסך 7,900 ₪ למ"ר הרחבה - אשר נקבע על-ידי השמאי עוד בשנת 2013 על סמך 2 עסקאות השוואה בלבד -ובשלב שני המירו את שטח ההרחבה אגב הפחתה של כ-40% לשווי מ"ר בנוי של 13,785 ₪. היותה של הנוסחה הקבועה בהסכם חריגה ולא שגרתית בהסכמי פינוי ובינוי עולה מחוות הדעת שהוגשה מטעם בני הזוג שעשע על-ידי השמאי גיל עטר (להלן: "השמאי עטר") וכן מחקירתו של השמאי כהן, בשורות 16-17 בעמ' 52 לפרוטוקול מיום 27.4.22.

עקב ההליך המשפטי התברר כי ניתנה לדירות אחרות במתחם תמורה מלאה למרפסות הסגורות ללא היתר, כמו גם לשטחים אחרים שנבנו ללא היתר ואף לשטחי חצרות שסופחו לדירות ללא הסכמה או היתר. רק לאחר מכן הסכים השמאי לאשר כי חוות דעתו תתייחס גם לשטחים הסגורים בדירת בני הזוג שעשע.

חוות דעת השמאי כהן מיום 7.4.22 קבעה כי דירת התמורה של בני הזוג שעשע אמורה להיות בשטח של כ-135 מ"ר. כאשר באופן תמוה הצעה זו זהה להצעה של החברה היזמית שנכללה במכתב ההתראה שנשלח אל בני הזוג שעשע עוד לפי הגשת התביעה ובו אף נטען כי התמורה המוצעת היא לנוכח העובדה כי בני הזוג שעשע השקיעו בשיפוץ דירתם מעבר לסטנדרט הרגיל.

בחוות דעת השמאי כהן נטען באופן שגוי כי השטחים שנסגרו בדירת בני הזוג שעשע נסגרו לאחר מועד הביקור הראשון בדירת הנתבעים. לכן לשיטתו לא מגיע לבני הזוג שעשע כל תמורה על אף שנבנו על-פי היתר כדין. מכיוון שהיתר הבניה ניתן לאחר מועד חתימת היזם על ההסכם, יש בכך לקפח את זכויותיהם של הנתבעים. כן הובהר בחקירתו של השמאי כי קיימת אי בהירות מצדו בנוגע למועד בו נערכו על ידו הביקורים בדירות בשכונה וכן אי בהירות בנוגע למועד בו בוצעה סגירת השטחים בדירת הנתבעים והיקף סגירת השטחים. שמאי התובעים ציין כי את כל הביקורים בנכסים ערך בשנת 2014 אך צירף תמונה של דירת הנתבעים מחודש יוני 2015. לעניין זה אף נטען בסיכומי התובעים כי השמאי כהן ביצע צילום מצב בשנת 2013 בה בעת שהשמאי טוען כי ביקר בנכס רק בחודש יוני 2015. במסגרת חקירתו הודה השמאי כהן כי 10 מ"ר לא נלקחו עד ידו בחשבון בקביעת התמורות לדירת הנתבעים וזאת אף ביחס לדירות אחרות שכן ניתנה תמורה בגין שטחים שנסגרו ללא היתר- שורות 33-30 בעמ' 63; ושורות 3-1 בעמ' 64 בפרוטוקול מיום 27.4.22. כן הודה השמאי כהן כי הוא אינו יודע מתי בוצעה תוספת הבניה בניגוד לחוות דעתו - שורות 2-1 בעמ' 71 בפרוטוקול מיום 27.4.22.

סתירה נוספת בין חוות דעת השמאי כהן לעדות בחקירתו התגלתה בעניין שטח עליית הגג של בני הזוג שעשע. לאחר קבלת חוות דעת השמאי נערכה פגישה נוספת עם השמאי כהן לאחריה הוצא עדכון מטעם במסגרתו הוצעה לנתבעים דירת תמורה בשטח של כ-139 מ"ר, במסגרת עדכון זה לחוות הדעת נקבע על ידו שיש לתת מקדם ערך של 0.15 לעליית הגג בדירת של בני הזוג שעשע. זאת בעוד שבחקירתו הובהר על ידו כי אין לתת כל ערך שמאי לעליית הגג כי אין כל ערך שמאי לשטח עליית הגג.

מכיוון שבעת הגשת התביעה לא הונחה בפני בני הזוג שעשע כל הצעה לגודל דירת התמורה אותה הם עתידים לקבל בפרויקט, אלא זו ניתנה להם לראשונה רק במסגרת הצעת השמאי מיום 7.4.22, במועד הגשת התביעה לא ניתן היה לראות בבני הזוג שעשע כ"דייר סרבן".

לעניין ויתור התובעים על החקירה של השמאי עטר מטעם הנתבעים, בניגוד לטענת התובעים, בנסיבות בהן התובעים ויתרו על חקירתו של השמאי עטר יחול הכלל כי בהעדר חקירה נגדית של המצהיר בית המשפט יראה בדרך כלל את העובדות כפי שהן מפורשות בתצהיר, כעובדות שלא חולקים עליהם.

לאור העובדה שחקירת שמאי התובעים העלתה כי אינו בקיא בכל הנתונים הרלבנטיים לעניין, לרבות מועדי ביקורים בנכסים, מעדי השלמת עבודות בחלק מהדירות, גודל הדירות הרלבנטיות, שטחי ההרחבות שלהן, שטחי מרפסות, ומכאן עלו גם סתירות בחלק מהנתונים שהובאו על ידו ואף לגבי חלק מהנושאים צוין על-ידי השמאי כי הוא צריך לבדוק אותם עדיין; וכן לאור זאת שהתובעים ויתרו על חקירתו של השמאי עטר מטעם הנתבעים אין לקבל את חוות דעתו של השמאי כהן ויש לדחות אותה.

טענות בני הזוג זמיר (ת"א 50121-10-20 ניר ואח' נ' זמיר)

השטח הרשום של דירת בני הזוג זמיר בלשכת רישום המקרקעין הוא 44.9 מ"ר. הדירה הורחבה כדין ושטחה בהתאם להיתר הוא 100.2 מ"ר. לדירת בני הזוג זמיר גם סופחה חצר בשטח של כ-70 מ"ר. כל זאת בהתאם לדו"ח השמאי כהן לעניין חישוב התמורות. בני הזוג זמיר הסכימו לקביעת המודד מטעם חברת אזורים לפיו שטח הדירה למגורים הוא 100.2 מ"ר ולכן אין מחלוקת לגבי שטח הדירה.

בני הזוג זמיר אינם סרבנים ואינם מתנגדים לפרויקט, אלא מסרבים לחתום על הסכם הפינוי ובינוי מסיבות מהותיות ומוצדקות. בתחילת הפרויקט הוצעה לבני הזוג זמיר תוספת של 45 מ"ר על שטח הדירה הרשום, כך שהדירה החדשה תהיה בגודל של 89.90 מ"ר ותהיה דירה ששטחה קטן יותר מדירתם היום. בהמשך, הוצעה לבני הזוג זמיר דירה חדשה בשטח של 124 מ"ר, בתוספת של 23.8 מ"ר בלבד לשטח דירתם הבנוי. זאת על אף שעל-פי ההסכם הם זכאים לתוספת של 45 מ"ר ככל בעלי הדירות בפרויקט. לאחר סירובם של בני הזוג זמיר חברת אזורים הודיע לבני הזוג זמיר כי ההצעה החדשה בטלה.

כל רצונם של בני הזוג זמיר הוא לשמור על אחידות ותמורה שווה בין כל הדיירים, דבר שלא מתקיים בהסכם הנוכחי. לאורך שנים רבות אזורים סירבה למסור לבני הזוג זמיר העתק מדוח השמאי לעניין בדיקת חישוב התמורות לדירות המורחבות. תביעה זו הוגשה לצורך הפעלת לחץ שאינו כשר על הנתבעים אשר מבקשים לקבל תשובת לשאלות ולדרישות הלגיטימיות שלהם.

בני הזוג זמיר נאלצים להתמודד עם מחלה שמנסיבות הנוגעות לצנעת הפרט לא אפרטה. היא מעמידה בספק את האפשרות למגורי כלל המשפחה בדירה החדשה.

השמאי כהן אינו שמאי מוסכם על בני הזוג זמיר. בני הזוג זמיר רק הסכימו שעל מנת להוכיח את צדקתם וכדי למנוע בזבוז זמן של בית המשפט תספק חקירתו של השמאי כהן בלבד.

רק במסגרת ניהול הליך זה, הוצגו לראשונה בפני בני הזוג זמיר פרטים אודות דרך חישוב התמורות ופרטי הדירה החדשה לה הם זכאים. ואכן הוכח כי התמורה שהציעו לבני הזוג זמיר אינה שווה לתמורה אשר ניתנה לדירות זהות לדירות הנתבעים וקיים פער המוערך בעשרות אלפי שקלים, דבר המעיד כי סירוב הנתבעים לחתום על ההסכם הנו סביר ומוצדק בנסיבות העניין.

בהתאם לדוח השמאי כהן, הוצגה שיטת חישוב התמורות במסגרתו הוצע לבני הזוג זמיר דירה חדשה בשטח של 117.54 מ"ר למרות ששטח דירתם בהיתר הוא 100.2 מ"ר. לפנים משורת הדין בני הזוג זמיר הסכימו עם קביעתו של השמאי כהן לגבי שטח דירתם, זאת למרות שקיים הפרש בין קביעת השמאי עטר, אשר קבע כי שטח דירת בני הזוג זמיר הוא כ-105 מ"ר (פרוטוקול הדיון מיום 20.2.22, עמ' 20 שורות 6-5).

רוב בעלי הדירות במתחם עושים שימוש בחלק מהרכוש המשותף ובעלי דירות הממוקמות בקומה הראשונה בבניינים המצויים במתחם עושים שימוש בלעדי בחצר שסופחה לדירות אלה. בהתאם לדוח השמאי כהן עולה כי בני הזוג זמיר עושים שימוש בלעדי בשטח של כ-70 מ"ר ובני הזוג מרום עושים שימוש בלעדי בשטח של כ-60 מ"ר.

מעיון בדוח השמאי ארז עולה כי התמורה שניתנה לדירות קיימות במתחם מנוגדת לקבוע בהסכם ואף קיים חוסר שוויון בתמורות בין דירות זהות לחלוטין. כך לדוגמא, דירות שמספרן בדוח 28,29,31 ו-32 אשר שטח דירתם הרשום הוא 44.9 מ"ר, ושבהתאם להסכם התמורה לה זכאים היא דירה חדשה בשטח של 89.9 מ"ר, בפועל קיבלו תמורה גם בעד החצר המהווה רכוש משותף ולכן התמורה שקיבלו היא דירה חדשה בשטח של 95-103 מ"ר.

בשנת 2018 הוגשה תביעה נגד בני הזוג זמיר, על-ידי נציגות הבית המשותף לסילוק יד משטח החצר של דירת בני הזוג זמיר. הואיל ובעלי דירות רבים במתחם עושים שימוש בלעדי בשטח החצר, התביעה לסילוק הוגשה בחוסר תום לב שכן חלק מהתובעים עצמם בתביעה לסילוק עשו שימוש בחצר הצמודה לדירתם. במסגרת הסדר פשרה בתביעה התחייבו בני הזוג זמיר לפנות את שטח החצר במועד קבלת היתר לפרויקט (העתק מפסק דין צורף כנספח 7 לתצהירו של ערן זמיר).

במועד שבו הוגשה התביעה לפינוי הרכוש המשותף, עדיין הוסתר בפני בני הזוג זמיר כי דירות אחרות הזהות לדירות הנתבעים קיבלו תמורה בגין השימוש בחצר המהווה רכוש משותף. אזורים והתובעים בחרו להסתיר זאת מבני הזוג זמיר ומנגד בחרו להגיש את התביעה לפינוי. בניגוד לטענת התובעים וחברת אזורים, כל הדירות אשר סיפחו את החצר המהווה רכוש משותף לדירתם, קיבלו תמורה בעד החצר והשטחים הנוספים, כפי שעולה מחקירת השמאי כהן (שורות 5-1 עמ' 76 לפרוטוקול הדיון מיום 27.4.2022). כך עולה מדוח השמאי עטר לפיו 15 מתוך 45 הדירות שהוצגו בדוח קיבלו תמורה עבור החצר המהווה חלק מהרכוש המשותף ו-11 מתוך 45 מהדירות קיבלו תמורה עבור בניה החורגת מהיתר (עמ' 24-25 לדוח השמאי עטר).

בהתאם להחלטת בית המשפט בדיון מיום 20.2.22 היה על השמאי להגיש חוות דעת לדירות הנתבעים, באופן שוויוני לדירות המורחבות. למרות החלטת בית המשפט, התובעים החליטו לעשות דין לעצמם, והוגשה חוות דעת שאינה כוללת תמורה הכוללת את שטח החצר של דירת בני הזוג זמיר, בטענה כי נחתם הסכם הפשרה. זאת למרות שניתנה תמורה בגין שטח החצר לדירות התובעים ולדירות נוספות במתחם.

חברת אזורים, באמצעות מר משה קורן, סמנכ"ל פיתוח עסקי באזורים הסכימה כי במקרה של בני הזוג זמיר יילקח בחשבון שטח החצר לעניין התמורה וזאת למרות הסכם בתביעה לסילוק יד - שורות 29-28 עמ' 88 לפרוטוקול הדיון מיום 26.7.22. למרות האמור עד מועד הגשת הסיכומים, מסרבת אזורים לתת תמורה בעד שטח החצר של בני הזוג זמיר, למרות שהיא המשפחה היחידה במתחם שלא קיבלה תמורה בעד שטח החצר.

טענות בני הזוג מרום (ת"א 59382-10-20 חן ואח' נ' מרום)

בני הזוג מרום אינם סרבים ואינם מתנגדים לפרויקט, אלא מנסים במשך שנים לקבל מענה לשאלותיהם ולדרישותיהם הלגיטימיות שלא קיבלו מענה הולם. התנגדות בני הזוג מרום היא לאופן שבו הדברים נעשים, לאופן קבלת ההחלטות ולבחירות שנעשו, שלא בידיעתם תוך התעלמות מוחלטת מדרישותיהם.

שטח דירתם הרשום של בני הזוג מרום הוא 44.90 מ"ר. שטח דירת בני הזוג מרום הורחב כדין בהתאם להיתר והוא 110 מ"ר. לדירת בני הזוג מרום צמודה חצר בשטח של כ-60 מ"ר. בני הזוג מרום טענו בפני היזם כי לצורך התמורה יש לקחת בחשבון את שטח דירתם, לאחר ההרחבה שבוצעה כדין ובהיתר. נטען כי עליהם לקבל את תוספת השטח השווה לכל בעלי הדירות בפרויקט, כאשר תוספת השטח תתווסף לשטח הדירה הקיימת בפועל ולא על הרישום בטאבו. בטרם ניהול הליך משפטי זה הוצע לבני הזוג מרום דירה חדשה בגודל של 89.9 מ"ר, כך ששטח הדירה שהוצעה קטן משטח דירת הנתבעים הקיימת בהתאם להיתר. על אף שבמסגרת ההליך התברר כי ניתנה תמורה לדירות אשר סיפחו לדירתם את החצר שהנה רכוש משותף (עמ' 78 שורות 22-21 בפרוטוקול מיום 27.4.22) ועל אף שדירות נוספות בפרויקט כן ניתנה תמורה בעד החצר, כפי שניתן ללמוד ממכתב אזורים מיום 26.12.2017 (נספח ח לכתב ההגנה), אזורים בחרה שלא לתת תמורה שווה לבני הזוג מרום.

בהליך זה הוכח כי התמורה שהציעו לבני הזוג מרום אינה שווה לתמורה שניתנה לדירות זהות בפרויקט וקיים פער המוערך במאות אלפי שקלים. מחישוב התמורות שהוגש על-ידי התובעים בהליך עולה כי אין כל הבדל בין דירה שהורחבה בהיתר לבין דירה שהורחבה ללא היתר, זאת בניגוד לסעיף 23 להסכם. גם מחקירת השמאי כהן עולה כי ניתנה תמורה לדירות אשר הורחבו ללא היתר (עמ' 76 שורות 11-8 לפרוטוקול מיום 27.4.22).

בהתאם לדוח השמאי כהן, לראשונה מזה שנים רבות הוצגה שיטת החישוב לעניין התמורות בפני הנתבעים, ובמסגרתו זכאים הנתבעים לדירה חדשה בשטח 135.17 מ"ר ולא 89.9 שכפי שהוצע בעבר, כלומר פער של 45.27 מ"ר. הנתבעים הגישו חוות דעת מטעמם על-ידי השמאי עטר לפיה בני הזוג מרום זכאים לדירה חדשה בשטח של 150 מ"ר. התובעים בחרו שלא להעיד את השמאי מטעם בני הזוג מרום ולפיכך יש לראות בכך כי הסכמה לקביעתו.

בני הזוג מרום סובלים מהפחדות, מאיומים ומהוצאות מיותרות עקב הגשת התביעה וזאת בשל בקשתם לשוויון בתמורות אשר לא מתקיים בפרויקט.

מחקירת השמאי כהן ומדוח השמאי עולה כי התובעים לא טרחו לפרט את התמורה שניתנה לכל הדירות בבניין של בני הזוג מרום, וקיימות דירות שלא מופיעות כלל בדוח השמאי (עמ' 76 שורות 32-29, עמ' 79 שורות 17-14, עמ' 89 שורות 10-8 לפרוטוקול מיום 27.4.22). לפיכך בחרו שלא לפעול בשקיפות ואכן קיימות דירות ששטח דירתם קטן יותר משטח דירת הנתבעים ועדיין התמורה שניתנה לדירה אלה גדולה יותר מהדירה שהוצעה לבני הזוג מרום בדוח השמאי.

עוד משלב המשא ומתן להחתמת בני הזוג מרום על ההסכם, אזורים, עו"ד ישראלי מטעם אזורים והתובעים פעלו בחוסר תום לב כאשר הסתירו מהנתבעים מידע אודות תמורה שניתנה לדירות אשר סיפחו שטח חצר לדירתם המהווה רכוש משותף ואף שניתנה תמורה לדירות מורחבות ללא היתר כדין.

לפי סעיף 2(ב)(3) לחוק פינוי ובינוי, סירוב סביר ייחשב גם במקרה שלא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות. בשינויים להסכם שהועברו לב"כ התובעים ביום 4.1.2023 על-ידי ב"כ בני הזוג מרום נטען כי במסגרת ההסכם לא הוצעו לנתבעים ערבויות מיסים, ערבות רישום, ערבויות בדק, ערבות דמי שכירות שאינה מספקת, שכן תקופת השכירות צפויה להימשך למעלה מ-30 חודשים, הפיצוי בגין איחור במסירה אינו תואם להוראות חוק המכר ועוד.

בני הזוג מרום ובעלי דירות נוספות בפרויקט הגישו התנגדות לתוכנית, לכן כל עוד לא הסתיימו הליכי התכנון, לרבות החלטה בעניין ההתנגדויות, לא ניתן לחייב את בני הזוג מרום לחתום על ההסכם שכן בתוכנית קיימים פגמים רבים בתכנו. מכיוון שטרם דנו בהתנגדות טענת התובעים על נזקים שגרמו כביכול עצם סירוב הנתבעים אינה נכונה שכן תביעה זו אינה מעכבת את ההליכים לאישור התוכנית המפורטת שנדונה בוועדות וטרם אושרה.

נטען בנוסף כי עו"ד ישראלי מצוי בניגוד עניינים שכן מצד אחד מייצג את בעלי הדירות מהפרויקט ומקבל את שכרו מהיזם ומנגד מייצג את היזם במכירת הדירות החדשות. עו"ד ישראלי אינו פועל בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי, עומד על סירובו להמציא לבני הזוג מרום מסמכים, לרבות הסכם התקשרותו עם היזם ומסמכים המעידים על בחירתו כעו"ד דיירים. לפיכך מתנגדים בני הזוג מרום לחתום על יפויי כח לטובתו שכן עו"ד ישראלי פעל שלא לטובת הנתבעים או בעלי דירות נוספות בפרויקט.

בסעיף 24 להסכם צוין כי תמהיל דירות התמורה לא יעלה על 1/3 מסך הדירות בבניין, אך בהוראות התכנית שמספרה 504-0222943 צוין בסעיף 6.15 כי מספר דירות התמורה לא יעלה על 40% מסך כל הדירות בבניין, כך שהוראות ההסכם לא תואמות את הוראות התוכנית. מה שמהווה הפרה נוספת של ההסכם אשר גם בגינה בני הזוג מרום מסרבים לחתום.

עד מועד זה לא קיבלו בני הזוג מרום לרשותם מפרט של הדירה החדשה, לא ידוע לנתבעים אודות מיקומה וכיווני אוויר של הדירה החדשה. אין התחייבות בהסכם לכיווני אויר אלא ההסכם מסייג במילים "ככל האפשר".

ההסכם קובע בסעיפים 17-14 איסור על מי שחתם להתנגד לכל תכנית, דבר לא סביר ולא מקובל על בני הזוג מרום שכן יש בכך פגיעה בזכויות הקנייניות של הנתבעים מבלי שתינתן להן הזכות הבסיסית להתנגד לתכנית הפוגעת בזכויותיהן.

תשובת התובעים

בני הזוג שעשע

בני הזוג שעשע לא הצליחו להוכיח כי הם אינם דיירים סרבנים. יש לדחות את טענתם כי במועד הגשת התביעה לא הוגשה להם כל הצעה פורמאלית שכן בעלי הדירות ניהלו משא ומתן ארוך עם אזורים באמצעות עו"ד מטעמם, במהלכו הדיירים הגיעו לנוסח הסכם ובו הושגו תמורות נדירות. על כך העיד השמאי בחקירתו (עמ' 48 שורות 33-26 לפרוטוקול מיום 27.4.22).

התמורה שהוצעה לבני הזוג שעשע היא תמורה שוויונית, שאינה מקפחת ושאופן חישובה נערך בהסכמת כלל בעלי הדירות במנגנון חישוב אחיד לכולם. לא הובאה על-ידי בני הזוג שעשע ראיה כלשהי לטענת חוסר השוויון.

לטענה שהתובעים לא חקרו את המומחה מטעם הנתבעים, משיבים התובעים כי הנתבעים הם אלה שבחרו לא להעיד את השמאי מטעמם. אין בעדות השמאי מטעמם לשפר דבר בעמדתם, שכן כאשר השמאי כהן בחן את חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעים, הוא הסביר היכן שגה השמאי וכיצד ביצע חישובים ומדידות שגויים בדירתם של הנתבעים. מנגד, הנתבעים לא חקרו את השמאי המכריע על חוות דעתו של השמאי מטעם התובעים, ובחרו לזנוח גם בחקירה וגם בסיכומים את הטענות לעניין השבחת הדירות שלהם כתוצאה מהשבחת הפרויקט, והנזק הכלכלי שנגרם לתובעים מסירוב הנתבעים לחתום על הסכם פינוי ובינוי. זניחת הטענות כנגד הכלכליות של העסקה והעדר כל ראייה לעניין ההפסד הכלכלי מרוקנות כל טענה כנגד תביעה של דייר סרבן.

לעניין הטענות על הרחבת הדירה, השמאי פירט בצורה ברורה את שטח הדירה ודרך חישובה, חקירתו לא נסתרה והוא הסביר ברורות כיצד נערך החישוב, מהם החלקים שאושרו ומה לא. הנתבעים עצמם מאשרים כי חלק מהדירה הורחבה לאחר המועד הקובע בהסכם ולאחר צילום השטח הקיים וחישוב התמורה כתוצאה מהשטח הקיים.

לעניין טענת בני הזוג שעשע שלא ניתנה להם הצעה קונקרטית משיבים התובעים כי מפתחו של ההליך המשפטי התובעים הציעו שימונה שמאי מוסכם אשר יערוך חוות דעת שמאי ובמסגרתה יבצע השמאי חישוב קונקרטי לתמורה שלה הם זכאים. בני הזוג שעשע סירבו בתוקף לחתום ולמנות שמאי שמכוחו ניתן יהיה לקבל הצעה קונקרטית.

יש לדחות על הסף את טענת בני הזוג שעשע כי מנגנון התמורה מקפח. המנגנון נערך בהסכמה של כלל בעלי הדירות בפרויקט כולל כלל בעלי הדירות המורחבות, תוספת של 45 מ"ר ותוספת נוספת לדירות שהורחבו בהיתר כדין, בתוספת מרפסת וחניה.

לעניין הטענה לנוהג מקובל בהסכמי פינוי ובינוי, נטען כי מרגע שהסכימו כלל בעלי הדירות על המנגנון המקובל עליהם, הוא הופך להיות המנגנון המקובל. כן על מי שטוען לנוהג מקובל, חל נטל הראייה לעניין זה, ובני הזוג שעשע לא הציגו נוהג מקובל בהסכמי פינוי ובינוי, לא הביאו עדים או ראיות לעניין זה.

לעניין הטענה לאי שוויון בתמורות, נטען כי השמאי כהן נחקר ארוכות לעניין והשיב ברורות כי ניתנת בפרויקט תמורה אחידה. בעלי הדירות המורחבות מקבלים את תוספת השטח שמקבלות הדירות הקטנות, רק שבנוסף לכך הדירות המורחבות מקבלות גם תוספת על השטח שהם בנו ולפיכך התמורה לבעלי הדירות היא תמורה אחידה.

לעניין הטענות בעניין שטח הדירה הקיימת, נטען כי גודל דירת בני הזוג שעשע אינו כנטען על ידם בסיכומים; בני הזוג שעשע הרחיבו את דירתם לאחר המועד הקובע ובניגוד להוראות ההסכם. בני הזוג שעשע לא הביאו ראיות כי ההרחבות בוצעו טרם המועד הקובע. הראיה היחידה שהציגו בני הזוג שעשע מוכיחה כי ההיתר ניתן זמן רב לאחר המועד הקובע שכן הבנייה עצמה נעשתה במועד מאוחר יותר מהיתר הבנייה; השמאי מטעם בני הזוג שעשע חישב מטרים וחדרים כפולים בחישוב גודל הדירה בבעלותם.

בני הזוג זמיר

בני הזוג זמיר דורשים כי בית המשפט ייקבע שהבנייה הלא חוקית שביצעו הנתבעים תהפוך לבנייה חוקית המזכה אותם בתמורה נוספת על אלה שניתנו לבעלי הדירות. זאת על אף שכנגד בני הזוג זמיר ניתן פסק בשל הפלישה שלהם לשטחים ציבוריים – תיק 7/94/2018 בפני כב' המפקחת על המקרקעין בנתניה. בני הזוג זמיר אשר היו מודעים לפלישתם הלא חוקית, הגיעו להסכמה לה ניתן תוקף של פסק דין שקבע כי בני הזוג זמיר מצהירים כי לא הייתה להם ולא תהיה להם כל זכות בלעדית ברכוש המשותף של הבית המשותף שלשטחו פלשו וכי הם יפנו את השטחים שתפסו. בני הזוג זמיר הצהירו בנוסף במסגרת הסכם הפשרה כי לא יהיו זכאים לכל תמורה או זכות עודפת בגין שטחים שנתפסו על ידם ברכוש המשותף והם לא יידרשו כל דרישה בגין שטחים שנתפסו על ידם ברכוש המשותף.

בני הזוג זמיר מנסים להיאחז בטענה כי ההליכים המקדמיים של בחירת החברה וקידום הפרויקט לא היו בידיעתם. זאת למרות שכל הדיירים היו מיודעים וחתמו על ההסכם. מעבר לעובדה כי טענה זו מעולם לא הוכחה והיא איננה סבירה, היא איננה מהווה הגנה בתביעה כנגד דייר סרבן, שהרי כעת גם לאחר שכל המידע שהיה בפניהם הוצג שוב בפניהם, עם חוות דעת שמאי מוסכם, הם עדיין מסרבים לתמורה שנקבעה.

לעניין המצב הרפואי הנטען, טענה זו אינה טענה המקנה הגנה לדיירים סרבנים.

טענת בני הזוג זמיר כי הם מנוצלים לאור חוסר תמורה שווה בפרויקט לא הוכחה ולא הובאה להוכחתה כל ראיה . בני הזוג זמיר מבקשים תמורה על שטחים אליהם פלשו ושאינם בחזקתם באופן חוקי. בני הזוג זמיר לא הוכיחו כי לזכותם עומדת אחת מטענות ההגנה הקבועות בחוק פינוי ובינוי ולכן יש לקבוע כי הם בבחינת דיירים סרבנים. יש לדחות על הסף דרישה לא חוקית, מנוגדת להצהרות של בני הזוג זמיר ומנוגדת לפסק דין שניתן לעניין זה. טענת בני הזוג זמיר להיעדר השוויון בתמורות, נסתרה בעדות השמאי כהן אשר קבע כי אין כל פגיעה בשוויון התמורות בין בעלי הדירות. כלל טענותיהם מועלות ללא שמיעת עדות כלשהי מטעם מי מטעם הנתבעים ללא שהוגשו מסמכים או ראיות כלשהם.

לעניין הטענה בדבר חוסר תום הלב משיבים התובעים כי ההסכם הוא אחיד, ברור וחל על כלל בעלי הדירות. החוזה היה בידי בני הזוג זמיר במשך שנים. בטענת בני הזוג זמיר כי רק במסגרת הליך זה הוצגה בפניהם שיטת החישוב אין ממש שכן הדברים מפורטים בהסכם ברורות. קביעת התמורה חלה על כלל בעלי הדירות המורחבות אשר קיבלו את תנאי ההסכם, קיבלו את המינוי של השמאי המכריע וקיבלו את קביעותיו לעניין התמורה. טענת בני הזוג זמיר כי סירובם מוצדק משלא היו יכולים לדעת מה התמורה המוצעת להם שגויה מהיסוד, שכן גם לאחר שהשמאי המוסכם קבע את התמורה המגיעה להם, בני הזוג זמיר עדיין עומדים בסירובם.

בני הזוג מרום

השמאי כהן מונה כשמאי מוסכם מטעם כלל בעלי הדירות, אשר להם תוספת בנייה מעבר לדירות הסטנדרטיות בהתאם להסכם. גם הצדדים להליך זה הסכימו למינויו של השמאי כהן כשמאי מוסכם וכן הוסכם כי השמאי יהיה העד היחידי שיישמע בהליך, בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 27.4.22. בהקשר זה לא ברורה הטענה כי התובעים בחרו שלא להעיד את השמאי מטעם הנתבעים ולפיכך יש לראות בכך כי מסכימים לקביעתו. ברור כי משהסכימו הנתבעים כי השמאי המוסכם יהיה העד היחיד במשפט שיישמע, שבני הזוג מרום ויתרו בעצמם על עדות מומחה מטעמם ולא התובעים כפי ששגו לציין.

השמאי כהן קבע באופן ברור את התמורה המגיעה לנתבעים. שמאי זה נחקר ארוכות על-ידי ב"כ בני הזוג מרום ועדותו לא נסתרה. קביעתו והמתודולוגיה שבה נקבעה מעוגנות בהוראות הסכם הפינוי והבינוי ונקבעה בחוות דעתו כי התמורה המגיעה לבני הזוג מרום היא דירה חדשה בגודל 135.17 מ"ר. בני הזוג מרום הסכימו לתמורה שנקבעה בחוות דעת השמאי והודיעו לתובעים ולבית המשפט כי בכוותם לחתום על ההסכם בימים הקרובים. אולם עד ליום זה ולמרות אין ספור פניות מטעם התובעים לקבוע מועד לחתום על ההסכם הם עומדים בסירובם לחתום על ההסכם.

לאחר שלא הגישו סיכומים בתיק ועל אף החלטת בית המשפט מיום 2.1.23 כי פסק דין בתיק יינתן וישלח, ניתנה הודעה מטעם בני הזוג מרום כי הם מבקשים לבצע למעלה מ-50 שינויים להסכם. אף לא אחת מהטענות לעניין תיקונים להסכם הועלתה בכתב ההגנה של בני הזוג מרום. לפיכך מדובר בהרחבת חזית אסורה ועל בית המשפט לדחות על הסף כל טענה לעניין זה.

בני הזוג מרום מבססים את טענותיהם על היעדר שוויון בתמורות וקיפוח מפי השמועה. כך, בעניין טענתם כי נודע לנתבעים כי נחתמו הסכמים ו/או נספחים סודיים, אשר אינם זהים לכל בעלי הדירות במתחם. טענה זו לא נתמכה בכל ראיה להוכחתה. בני הזוג מרום גם טוענים כי קיימים פערים משמעותיים בתמורה שניתנה לדירות שלטענתם זהות לדירה שלהם. מעבר לכך שמדובר בהרחבת חזית אסורה שיש לדחותה ומעבר לכך שהנתבעים לא הציגו כל ראייה להוכחת הטענה. שוויון התמורות נידון כבר בעבר והוכח על-ידי התובעים ועל כך העיד השמאי המוסכם והבהיר כי אין כל פגיעה בשוויון התמורות בין בעלי הדירות. השמאי המוסכם בחן לעומק את חוות הדעת של השמאי מטעם בני הזוג מרום, והוכיח את השגיאות במדידות שנפלו בחוות דעת השמאי מטעם בני הזוג מרום. שמאות הנתבעים הנערכת על בסיס שטח קיים שגוי היא שמאות שגויה שנתוני הבסיס שלה שגויים.

בני הזוג מרום שתקו בסיכומיהם לעניין התועלת הכלכלית הצומחת להם מהפרויקט. זאת שכן לא ניתן לטעון כנגד רווח כלכלי של למעלה ממיליון ₪ שצפוי להם. שתיקתם מהווה זניחת הטענות לעניין זה.

מבוקש להורות על מחיקת סעיף 21 מסיכומי בני הזוג מרום בשל הרחבת חזית אסורה שכן סעיף זה מציין קבלת תמורות נוספות ללא כל בסיס ושמעולם לא נטענו; להורות על מחיקת סעיפים 40-35, 40, 43-42 מסיכומי בני הזוג מרום, בהם נטענים סעיפי הגנה חדשים שמעולם לא נטענו בכתב ההגנה או בתצהירים מטעם בני הזוג מרום.

לשם הזהירות ומבלי להוות הסכמה להרחבת חזית, נטען כי טענת בני הזוג מרום כי הסעיפים לא מקובלים בהסכמי פינוי ובינוי היא טענה שמעולם לא נטענה בכתב ההגנה. זאת כאשר לא הוצגו סעיפים הפוגעים בזכויות הנתבעים, לא הוצגה כל ראייה או נוהג לסעיפים לא מקובלים, לא הוצגה כל ראייה או נוהג להסכמים מקובלים וכן לא הוצגה כל ראיה או טיעון כיצד פוגעים סעיפים אלה בבני הזוג מרום.

לטענה כי התוכנית לא מאושרת משיבים התובעים כי התב"ע לפינוי ובינוי למתחם אושרה זה מכבר וקיבלה תוקף. חברת אזורים נמצאת בשלב של קבלת היתר מכוח התב"ע שאושרה והנתבעים מעכבים את קבלת ההיתר ואת הוצאת הפרויקט לפועל. כל פרשנות אחרת של הנתבעים למצב הסטטוטורי של התוכנית אינה תואמת את המציאות.

בניגוד לטענת בני הזוג מרום נטען כי ניתן להגיש תביעות דייר סרבן לאחר אישור תב"ע והכרזה על המתחם ושני תנאים אלה התקיימו בענייננו. מר נחום מרום הגיש ביום 31.7.17 התנגדות לתוכנית הפינוי ובינוי לשיכון ויצמן, והתנגדותו נדחתה והתוכנית אושרה וקיבלה תוקף. כן טענתם שהגישו התנגדות ויש לעכב ההכרעה כי הנושא עדיין תלוי ועומד, אינה אמת. נוסף על כך, בני הזוג מרום לא הגישו כל התנגדות לתוכנית האיחוד והחלוקה של מתחם 5 ולא הצטרפו לכל התנגדות של עמותה.

לטענת בני הזוג מרום על הייצוג המשפטי של הדיירים, נאמר כי אזורים מיוצגת בפרויקט על-ידי משרד עו"ד יגאל ארנון וכי עו"ד עודד ישראלי אינו מייצג את אזורים בשום עניין.

לעניין טענת בני הזוג מרום לחוסר תום לב, נטען כי בני הזוג מרום הם אלו אשר מתעקשים ליצור מנגנון ייחודי לחישוב התמורות אך ורק עבורם ומבקשים ליצור העדפת תמורה לדירה יחידה בין דירות באופן מנוגד להוראות ההסכם והשוויון בין בעלי הדירות.

המסגרת הנורמטיבית

סעיף 1 לחוק חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 מגדיר עסקת פינוי ובינוי כך:

"חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על-פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי, שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה..."

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, ובשמו הקודם: חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס״ה-2005, נחקק במטרה להקל על-פינוי בניינים שהוכרזו כמתחמי פנוי ובינוי. בין תכליותיו: עידוד ההתחדשות העירונית; טיפול ושיקום מתחמים מתדרדרים; ניצול יעיל של משאבי הקרקע להתמודדות עם הצטמצמות השטחים הפתוחים וקידום בנייה חדשה ורווחה. ראו: דברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005, ה"ח הכנסת 88, 198 (להלן: "דברי ההסבר"); ע"א 3511/13 שורצברגר נ' מרין דן פס' 14 לפסק דינו של השופט דנציגר (27.4.14) (להלן: עניין שורצברגר")

כפי שבואר בדברי ההסבר ובעניין שורצברגר החוק נועד להתמודד עם תופעה בגדרה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם מוגשמים חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. לרוב, ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש, פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה. החוק קובע כי ככל שקיים רוב מיוחס מבעלי הדירות בבניין לפינוי ובינוי המעוניינים לכרות עסקת פינוי ובינוי, תהיה לדיירים המסרבים לעסקה עקב סירוב בלתי סביר, אחריות בנזיקין בשל הנזק שיגרם לדיירים המעוניינים בעסקה בשל אי ביצועה. כפי שאבהיר בהמשך הדברים ניסיון החיים הראה כי לא היה די בכך להשגת תכלית החוק והחוק תוקן.

בדברי ההסבר להצעת חוק פיני ובינוי הוסבר:

"מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקנינו של דייר מסרב, עוצמה יחסית זו נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של קנינו של הפרט בהקשר לבית משותף"

דברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005, ה"ח הכנסת 88, 199.

בשנת 2018 תוקן החוק כך שלצד הסמכות לקבוע שבעל דירה מסרב אחראי בנזיקין כלפי יתר בעלי הדירות במקבץ המסכימים לעסקה, הוענקה לבית המשפט סמכות לאשר את העסקה לפינוי ובינוי וכן למנות אדם שיוסמך להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב. זאת לאחר שהניסיון שהצטבר מאז חקיקת החוק הראה כי נותר בעינו קושי רב בקידום עסקאות פינוי ובינוי בשל קיומם של בעלי דירה מסרבים והסתמן כי האפשרות לתבוע בנזיקין את בעל הדירה המסרב אינה מספקת את המענה הנדרש. ראו: דברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי–סביר), התשע"ו-2016, ה"ח 1023, 568.

בשנת 2021 תוקן החוק שוב על-מנת להקל על הגשת תביעות נגד דיירים סרבנים, כך שדרישת הרוב הועמדה על שני שלישים במקום 80% מכלל הדירות. ראו: הצעת חוק תיקון מס' 7 בסעיף 38 התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו־2022), התשפ"א-2021, ה"ח הממשלה תשפ"א מס' 1443, 84.

לפיכך קובע סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי כי:

"2. (א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה –

(1) לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה;

(2) לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב".

רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" מוגדר בחוק כדלקמן:

"בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, וכן מתקיימים בהם שני אלה:

(1)בבעלותם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;

(2)יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם".

עם זאת חוק פינוי ובינוי קובע רשימת מקרים שבהם סירוב כאמור להתקשר בעסקת פינוי ובינוי לא ייחשב כבלתי סביר:

"2. (ב) סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף קטן (א) לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה:

(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא אם כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע, אלא אם כן הוכח אחרת;

(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;

(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על-ידי שמאי פינוי ובניוי לעניין כדאיות כלכלית – לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים;

(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר;

(5) היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והתקיים אחד מאלה: ...

(6) בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה ולא הוצעה לו, לפחות אחת מהחלופות כמפורט להלן, לפי בחירת היזם, נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה:

(א) מתן אפשרות לקשיש לבחור באחת מאלה: ...

(7) בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על-פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים או שבעל הדירה המסרב המתגורר בדירה הוא חולה הנוטה למות כהגדרתו בחוק החולה הנוטה למות, התשס"ו-2005, ולא הוצעה לו, חלופה כאמור בפסקה (6)(א), נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה".

בעניין שורצברגר נדון בהרחבה ההסדר הקבוע בחוק פינוי ובינוי המטיל אחריות בנזיקין על דייר סרבן, וביחס לאיזוני החוק בין זכויות בעלי הדירות בבית המשותף שהוכרז כבניין לפינוי ובינוי פסק:

"הסדר זה משקף איזון הכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו בבית המשותף לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי, כאשר ברקע ניצב האינטרס הציבורי שבקידומם של פרויקטים אלו. כך למשל, החוק אינו מאפשר לבעלי הדירות המעוניינים בעסקה לכפות את הריסת דירתו של הדייר הסרבן ואת פינויו ממנה, נוכח עוצמת הפגיעה הקניינית הטמונה בכפיה שכזו. לעומת זאת, מטיל החוק על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין כלפי יתר הדיירים בגין סירובו, כאמור. קרי, החוק אינו מגן על הזכות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי באמצעות כלל קנייני, המפקיע מידי בעל דירה סרבן בבית משותף (שהוכרז כבניין לפינוי ובינוי) את זכותו הקניינית או את השליטה בה בכל דרך, אלא קובע כלל אחריות המגביל את הזכות לסרב סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי ובינוי, על-ידי הצבת "תג מחיר" לפעולה זו [להבחנה בין "כללי קניין" לבין "כללי אחריות" ראו: Guido Calabresi & A. Douglas Melamed, Property Rules, Liability Rules, and Inalienability: One View of the Cathedral, 85 HARV. L. REV. 1089 (1972)]" (פס' 17 לפסק דינו של השופט דנציגר).

בעניין שורצברג נסקר גם הרקע לחקיקת חוק פינוי ובינוי אשר מלמד על עמדת המחוקק והחשיבות אותה ייחס לאינטרס הציבורי בעידוד פרויקטים של פינוי ובינוי:

"בחקיקת חוק פינוי ובינוי הביע המחוקק עמדתו כי זכותו של בעל דירה בבית משותף אינה מוחלטת, וכי לאינטרס של רוב בעלי הדירות בבית משותף ולאינטרס הציבורי בעידוד פרויקטי פינוי ובינוי עוצמה מספקת המצדיקה פגיעה מידתית שתכליתה ראויה בקניינו של הדייר הסרבן. כך עולה מדברי ההסבר להצעת החוק.

'הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים)... נועדה להתמודד עם תופעה שלפיה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. לרוב, ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש, פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה...

מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב. עוצמה יחסית זו נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של קנינו של הפרט בהקשר לבית משותף'(שם, בעמ' 199-198).

דברים דומים ציין יוזם החוק, ח"כ ניסן סלומִיָנסקי, בדיון שהתקיים בכנסת ביום 19.7.2005, בו אושרה הצעת החוק בקריאה ראשונה:

'מה שקורה בפועל הוא, שכמעט כל האתרים של משרד השיכון תקועים ולא יכולים להתפתח, מפני שכמעט בכל אתר יש מה שנקרא 'דייר סרבן'... זה לא מי שמתנגד מסיבות אמתיות וענייניות. עליו החוק לא מדבר. מדובר על מישהו שמסיבות לא סבירות, בדרך כלל מתוך רצון לסחוט יותר תשלום, מסרב...

באה הצעת החוק הזאת ואומרת, שבמצבים כאלה, ואך ורק במצב שהדייר מתנגד מסיבות לא סבירות, רשאי בית המשפט לקנוס את הדייר. לא הלכנו על-פינוי, אלא לקנוס את הדייר המסרב ולחייב אותו בתשלום הנזקים שהוא גרם לכל הדיירים האחרים...

אף שלכאורה נראה שיש כאן כניסה לרשות הפרט, כבר קבע בית המשפט, שכל מי שרוכש דירה בבית משותף... מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו וכל הדברים האחרים. כי ברגע שהוא הולך לגור בבית משותף, הוא מראש מגדיר את עצמו כמי שמקבל עליו את השותפות כחלק מהעניין' [ראו: פרוטוקול ישיבה מס' 272 של הכנסת ה-16, 183-182 (19.7.2005)]". פס' 18-19 לפסק דינו של השופט דנצינגר.

החוק קובע כי במצב שבו מצא בית המשפט כי בעל דירה מסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי רשאי, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לקבוע כי בעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות. בעניין זה, על בית המשפט לשקול, בין השאר את גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי; כושר פירעונו של בעל הדירה המסרב לשאת בנזק; ונסיבות העסקה. ראו: ס' 3 לחוק פינוי ובינוי.

על בית המשפט הדן בתביעה המוגשת בהתאם לחוק פינוי ובינוי לבחון האם סירובו של דייר להתקשר בעסקת פינוי ובינוי היא בלתי סבירה בנסיבות העניין, זאת תוך בחינת מטרת ההתנגדות וסבירותה במשקפי החוק, ובעניין זה קבע בית המשפט בעניין שורצברגר:

"בבואו לדון בתביעה המוגשת על-פי חוק פינוי ובינוי, השאלה העיקרית הניצבת לפני בית המשפט, לאחר שבחן ומצא כי מדובר בבית משותף שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי וכי הרוב המיוחס הדרוש מקרב בעלי הדירות בו כבר הצטרף לפרויקט, היא איפוא השאלה מתי ייחשב בעל דירה שמסרב להצטרף לפרויקט פינוי ופינוי, או מתנה את הצטרפותו בתנאים, כדייר סרבן, שסירובו בלתי סביר בנסיבות העניין. במסגרת הכרעתו, על בית המשפט להבחין בין בעל הדירה אשר התנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל הדירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, ולבין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית – לנצל את מעמדו כמכשול האחרון הניצב לפני התנעת הפרויקט, לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים להם לא זוכים שאר בעלי הדירות. ככל שנמצא סירובו של בעל הדירה בלתי סביר, יפנה בית המשפט לקבוע באיזה חלק מנזקם של שאר בעלי הדירות יישא הדייר הסרבן, בהתאם לסעיף 3 לחוק ובכפוף להוכחת הנזק וקשר סיבתי בינו לבין הסירוב.

החוק מוסר הכרעה זו בשאלת סבירות הסירוב לבית המשפט, תוך שהוא מצייד אותו בכלי מנחה בדמות רשימת מקרים חריגים המפורטת בסעיף 2(ב) לחוק – שאינה רשימה סגורה – אשר בהתקיימם לא ייחשב סירוב של בעל דירה לעסקת פינוי ובינוי כסירוב בלתי סביר. דומה כי התנאי המרכזי במסגרת בחינת סבירות הסירוב, הינו התנאי הנוגע לאי כדאיות עסקת הפינוי ובינוי שעל הפרק (סעיף 2(ב)(1)) ...

לצד התנאי הנוגע לכדאיות עסקת הפינוי ובינוי, מונה החוק שלושה תנאים נוספים הנוגעים לטיב העסקה: אי הצעת מגורים חלופיים למשך תקופת ביצוע הפרויקט לבעל הדירה המסרב, לרבות התאמתם לצרכיו, או לצרכי בן משפחה המתגורר עימו, במידה והם סובלים ממוגבלות (סעיף 2(ב)(2)); אי הצעת בטוחות הולמות לביצוע העסקה (סעיף 2(ב)(3)); הצעת תמורה לבעל הדירה המסרב, בין שמדובר בדירת קבע חלופית ובין שמדובר בתמורה אחרת, אשר אינה כוללת את התאמות הנדרשות למוגבלותו של בעל הדירה המסרב, או של בן משפחה המתגורר עימו, או את שוויין (סעיף 2(ב)(5)). הדרישה לאי התקיימותם של תנאים אלו נועדה להבטיח כי העסקה אשר בשל סירוב לה עלול הדייר הסרבן לשאת באחריות בנזיקין הינה עסקה בטוחה (ככל הניתן) הכוללת תמורה ראויה, במסגרתה הוצעו לו פתרונות לכלל הבעיות והקשיים הרלבנטיים הכרוכים בהוצאת הפרויקט אל הפועל. לצד התנאים האמורים מופיע בסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי תנאי "סל" המכיר בסירובו של בעל הדירה כסביר, במקרה בו מתקיימות נסיבות אישיות מיוחדות בגינן התנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות אינם סבירים בעניינו (סעיף 2(ב)(4))".

ביחס לנטל הוכחת כדאיות העסקה לפינוי בינוי נפסק:

"באשר לנטל הוכחת כדאיותה של עסקת הפינוי ובינוי; נטל זה מוטל על כתפיהם של התובעים לפי חוק פינוי ובינוי. תימוכין לכך נמצא בעובדה כי החוק מכיר בחזקה בדבר כדאיות העסקה במקום בו קבע שמאי פינוי ובינוי, כהגדרתו בסעיף 1 לחוק, כי העסקה כדאית כלכלית, או תהא כדאית בהתקיים תנאים שקבע, כאשר המנגנון הקבוע בסעיף 2א לחוק מאפשר דווקא לרוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין זה (כהגדרתו בסעיף 1 לחוק) לפעול למינוי השמאי. עמדה זו מתיישבת גם עם הכלל כי המוציא מחברו עליו הראיה ..."

לעניין האופן בו יש לבחון את הכדאיות הכלכלית של העסקה לפינוי ובינוי בואר כי יש לבחון את הכדאיות הכלכלית של העסקה תוך התייחסות אל כלל הפרויקט כמכלול מנקודת מבט אובייקטיבית:

"באשר לאופן בחינת כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי; זו תיבחן, מטבע הדברים, מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות. כך עולה הן מלשונו של סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי ובינוי, המתייחס לכדאיותה של "עסקת פינוי ובינוי" והן מתוכנו, בשים לב שקביעת שמאי פינוי ובינוי מקימה חזקה לעניין זה, כאמור. בהקשר זה, יש להוסיף כי בעת בחינת כדאיות העסקה, על בית המשפט לזכור כי בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו" (פס' 29-33).

בענייננו

תחילה יובהר כי אין חולק על כי המתחמים בהם מצויות דירות הנתבעים הוכרזו כ"מתחמים לפינוי ובינוי" בהתאם לסעיף 1 חוק פינוי ובינוי (העתק אישור ההכרזה על מתחמים לפינוי ובינוי צורף לתצהירי התובעים כנספח ב).

בנוסף אציין כי אין מחלוקת בעת הזו בין הצדדים לעניין קיומו של "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" במקבץ הפינוי והבינוי כהגדרתו בחוק, אשר הסכימו לכרות עסקת פינוי ובינוי עם חברת אזורים. זאת באשר טענות הנתבעים לעניין זה נזנחו בסיכומיהם ואף בשים לב לראיות התובעים שלא נסתרו על-ידי הנתבעים, לתצהירי הנתבעים ולהסכמים שנחתמו עם בעלי הדירות הנוספים במתחם.

על-פי העולה מתצהירי התובעים, על ההסכם לביצוע העסקה חתמו 134 מתוך 140 בעלי הדירות במתחם משנה 2 בו מצויות דירות משפחות בני הזוג שעשע ובני הזוג זמיר. בסיכומי התובעים אף נטען כי עד מועד הגשתם חתמו כבר 135 מתוך 140 בעלי דירות במתחם משנה 2; ובמתחם משנה 5 בו מצויה דירת בני הזוג זמיר חתמו 57 מתוך 58 בעלי דירות. אפנה לתצהיר איתן בכור בעמ' 1; תצהיר יוסף סורוקה בעמ' 2; תצהיר דוד אלבז בעמ' 1 והסכמי פינוי ובינוי שצירפו כנספח א' לתצהירים.

משנמצא כי קיים רוב מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכריתת הסכם בעסקת פינוי ובינוי, יש לבחון האם סירוב הנתבעים להצטרף לפרויקט הפינוי והבינוי הוא סירוב סביר בנסיבות העניין כמשמעותו בחוק, האם התנגדות התובעים נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם או שמא התנגדותם נובעת מנימוקים סחטניים שמטרתם לנצל את מעמדם לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים ביחס שאר בעלי הדירות. ראו: ענין שורצברג, פס' 29. אף אם אין כוונה רעה העומדת מאחורי התנגדות הנתבעים, אם ימצא כי התנגדותם אינה סבירה במשקפי החוק, לא יהיה מנוס מקבלת התביעה כנגדם.

טענתם המרכזית של הנתבעים היא כי מנגנון חישוב התמורות הקבוע בסעיף 23 להסכם הפינוי והבינוי יוצר חוסר שוויון בין התמורות המוצעות לנתבעים לבין התמורות המוצעות לבעלי הדירות הנוספים בפרויקט. זאת באשר על-פי הנטען המנגנון הקבוע בסעיף 23 הוא המנגנון חריג ומקפח לעומת המנגנון המקובל של תוספת מ"ר אחידה לדירות. לבעלי דירות שדירתם הורחבה מגיעה לפי הנטען תוספת תמורה מעבר לתמורה הבסיסית שהוצעה לכל בעלי הדירות האחרים. הנתבעים מסתמכים על חוות דעת השמאי עטר שהוגשה מטעמם לפיה נהוג בפרויקטים של פינוי ובינוי לקבוע לדיירים תוספת שטח אחידה ביחס לשטח דירתם בפועל גם אם הדירה הורחבה. הניסיון בפרויקט זה לקבוע תוספת פחותה לבעלי דירות אשר הרחיבו את דירתם הוא חריג ולא מקובל במסגרת פרויקטים אחרים (עמ' 26 לחוות הדעת גיל עטר).

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והראיות שהוגשו מטעמם לעניין זה מצאתי כי פרויקט הפינוי והבינוי הנדון הוא פרויקט כדאי כלכלית עבור כלל הדיירים בפרויקט ולרבות הנתבעים, וכי סירוב הנתבעים להתקשר בהסכם בטענה כי מנגנון חישוב התמורה הוא מקפח אינו סביר בנסיבות עניין. להלן אפרט את נימוקי.

מנגנון חישוב התמורות של הפרויקט בסעיף 23 להסכם הפינוי והבינוי קובע:

"כנגד קבלת הדירות הנוכחיות מהבעלים וכן כנגד קבלת כל זכויות הבעלים בחלקה... מתחייב בזה היזם לתת לבעלים שירותי בניה ולמסור לכל אחד מהבעלים את הדירה החדשה כדלהלן:

הבעלים ששטח דירתם הרשום בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לנסח רישום המקרקעין המצורף כנספח "א" להסכם זה הינו 41.3 מ"ר, יקבלו דירה חדשה בשטח דירה נטו של 86.3 מ"ר.

הבעלים ששטח דירתם הרשום בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לנסח רישום המקרקעין המצורף כנספח "א" להסכם זה הינו 44.9 מ"ר, יקבלו דירה חדשה בשטח דירה נטו של 89.9 מ"ר.

הבעלים ששטח דירתם הרשום בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לנסח רישום המקרקעין המצורף כנספח "א" להסכם זה הינו 51.8 מ"ר, יקבלו דירה חדשה בשטח דירה נטו של 96.8 מ"ר.

הבעלים ששטח דירתם הרשום בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לנסח רישום המקרקעין המצורף כנספח "א" להסכם זה הינו 53 מ"ר, יקבלו דירה חדשה בשטח דירה נטו של 98 מ"ר.

הבעלים ששטח דירתם הרשום בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לנסח רישום המקרקעין המצורף כנספח "א" להסכם זה הינו בין 64 - 65 מ"ר, יקבלו דירה חדשה בשטח דירה נטו של 110 מ"ר.

הבעלים ששטח דירתם הרשום בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לנסח רישום המקרקעין המצורף כנספח "א" להסכם זה הינו בין 68 - 114 מ"ר, יקבלו דירה חדשה ששטחה הסופי, הקומה בה תמוקם, וההצמדות לה, יקבעו ע"י שמאי מוסכם שימונה על-ידי היזם והבעלים, וזאת בהתאם לשווי כל אחת מאותן דירות נוכחיות, כפי שייקבע ע"י אותו שמאי מוסכם.

(להלן: "הדירות החדשות")

בעלים שדירתם הורחבה כדין עד למועד חתימת הסכם ע"י היזם, יהיו זכאים לתוספת תמורה שתיקבע על-ידי שמאי מוסכם שימונה על-ידי היזם והבעלים. התוספת האמורה תיקבע בהתאם לדווי ההרחבה של אותה דירה.

לכל הדירות החדשות יתווספו מרפסת שמש בגודל 10% משטח הדירה החדשה, וכן יוצמד לכל אחת מהדירות החדשות מחסן בשטח של 5 מ"ר נטו ומקום חניה אחד. הדירות החדשות יבנו בהתאם להוראות הסכם זה ולמפרט הטכני העקרוני המקוצר המצורף כנספח "ב" להסכם זה...".

חוות דעת השמאי כהן - השמאי המוסכם על הדיירים ואזורים לעניין התמורות לבעלי הדירות

על-פי הקבוע בחוות דעת השמאי כהן מיום 7.4.23, משרדו של השמאי חברת ז.כ. מחקר וסקרים (1989) בע"מ התמנה בשנת 2014 כשמאי מוסכם על-ידי בעלי הדירות ואזורים בהתאם להסכם הפינוי והבינוי.

חוות דעת השמאי כהן שהוגשה לבית המשפט ביום 7.4.23 נערכה בהתאם להחלטתי מיום 20.2.22 ובהסכמת הצדדים, לאחר שהשמאי כהן התבקש לבקר בדירות כל הנתבעים ולערוך חוות דעת בעניין הדירות באופן שוויוני לדירות המורחבות, לדירות בכלל, לפרמטרים, ולחישובים שנערכו במסגרת הפרויקט.

בחוות דעתו הסביר השמאי כהן כי העקרונות לקביעת התוספות בהתאם לשווי ההרחבה התבססו על ניתוח עסקאות שנעשו בין השנים 2013-2014 בבניינים שבתחום התכנית. מהניתוח עלה כי שווי מ"ר בנוי לדירה מורחבת הוא כ-13,285 ₪. לאחר שבוצע הניתוח נמצא כי שווי מ"ר בנוי בתחום ההרחבה, שטח שהתווסף לדירת המקור, הוא כ-7,900 ₪. החישוב נעשה באמצעות חישוב הפרש התמורה בין דירות שנמכרו, והשוואה בין חלקי השטחים של אותן דירות בהיתר הבניה, כאשר אחת מהן הורחבה והאחרת לא הורחבה, אך יש לה זכויות בניה להרחבה. צוין כי בחוות הדעת הובאו מחשבון מקדמי שווי לקומת קרקע ופונקציונליות (עמ' 2 לחוות דעת השמאי כהן מיום 7.4.22).

בהתאם לחוות דעת השמאי כהן הוערכו תוספות התמורה המגיעות לדירות בפרויקט שהורחבו כדין בהתאם לשווי ההרחבה של כל דירה ונקבע כי בני הזוג שעשע זכאים לשטח תמורה של 135.71 מ"ר; בני הזוג זמיר לשטח של 117.54 מ"ר; ובני הזוג מרום לשטח של 135.17 מ"ר (טבלת התמורות בעמ' 11). לאחר דיון ההוכחות ערך השמאי כהן ביקור נוסף בדירת בני הזוג שעשע ותיקן את חוות דעתו כך שבני הזוג שעשע זכאים לשטח תמורה של 138.92 מ"ר. ביחס לדירות בני הזוג זמיר ובני הזוג מרום לא מצא השמאי כי ראוי לתקן את חוות דעתו (חוות דעת משלימה של השמאי כהן מיום 24.5.22).

כמפורט לעיל, במסגרת הפרויקט יקבלו בעלי הדירות דירות חדשות, בתוספת שטח בהתאם למנגנון התמורה הקבוע בהסכם, מרפסת בגודל של 10% משטח הדירה החדשה, מחסן בגודל 5 מ"ר וחניה.

חוות דעת השמאי נעים לעניין התועלת הכלכלית הצפויה מביצוע הפרויקט

בהתאם לחוות הדעת השמאי נעים שהוגשה מטעם התובעים, עליה לא נחקר על-ידי הנתבעים, ההפסד הכלכלי של התובעים היינו, התועלת הכלכלית הצפויה לכל אחד מהתובעים מביצוע הפרויקט מוערך בין 740,000 ₪ לבין 1,150,000 ₪ עבור כל דירה. שווי התועלת הכלכלית משתנה בהתאם מאפייניה של כל דירה (סעיף 9.2 לחוות הדעת של השמאי נעים).

בנוסף נקבע על-ידי השמאי נעים כי לנתבעים צפויה תועלת כלכלית משמעותית מקיום הפרויקט, כמפורט להלן:

התועלת הכלכלית הצפויה לבני הזוג שעשע מקיום עסקת הפינוי והבנוי היא 800,000 ₪. זאת בהתאם להנחה כי שטח דירה החדשה היא בגודל 132.8 מ"ר, כאשר השמאי כהן העריך בחוות דעתו האחרונה מיום 24.5.22 היא 138.92 מ"ר;

התועלת הכלכלית הצפויה לבני הזוג מרום מקיום מעסקת הפינוי והבנוי היא 980,000 ₪.

התועלת הכלכלית הצפויה לבני הזוג זמיר מקיום מעסקת הפינוי והבנוי היא 730,000 ₪.

בעניין זה מקובלת עלי טענת התובעים כי הנתבעים לא סתרו את טענות התובעים כי הפרויקט צפוי להניב תועלת כלכלית משמעותית לבעלי הדירות ואף לנתבעים.

חוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעים התמקדה בטענה כי מנגנון התמורות הקבוע בהסכם הוא חריג ואינו נהוג בעסקאות פינוי ובינוי דומות, אך לא נטען בה דבר לעניין אי כדאיות עסקת הפינוי והבינוי או לתועלת הכלכלית הצפויה לצמוח לנתבעים בעקבות מימוש העסקה בהתאם להצעה שניתנה להם נכון למועד זה. לעניין זה אני סבורה כי אף אם היה מוכח כי אכן מדובר במנגנון תמורות שאינו נהוג בעסקאות פינוי ובינוי, כנטען על-ידי הנתבעים, אין בעובדה זו כשלעצמה להפוך את המנגנון למקפח. זאת, בפרט, בשים לב לטענה כי התוספת שניתנה לדירות בהתאם להסכם היא תוספת גדולה יותר ממה שנהוג בפרויקטים של פינוי ובינוי אחרים. עובדה זו נתמכת אף בנתונים שהובאו בחוות דעת השמאי עטר מטעם הנתבעים. כך למשל, בחוות דעת השמאי עטר הובאו דוגמאות לתנאי פרויקטים אחרים מסוג פינוי ובינוי לתמיכה בטענה כי מדובר במנגנון חריג, ומהן עולה כי תוספות השטח בפרויקטים אלה עמדה על תוספת של 25 מ"ר, 30 מ"ר, 53 מ"ר, 26 מ"ר, 20 מ"ר, 12 מ"ר, 12 מ"ר 12 מ"ר (עמ' 26 לחוות דעת עטר). הנה כי כן, ב-8 מתוך 9 הדוגמאות שהובאו על-ידי עטר תוספת השטח בפרויקט הייתה נמוכה בהרבה מתוספת השטח המוצעת במסגרת הפרויקט הנדון.

מקובלת עלי לפיכך גם טענת התובעים כי את מנגנון התמורות יש לבחון גם בשים לב לכך כי במסגרת הפרויקט הנדון מוצעת תוספת שטח גדולה באופן חריג ביחס לפרויקטים אחרים. עובדה זו אף היא מחלישה את טענת הנתבעים כי את תוספת השטח יש להוסיף לשטח המורחב של הדירה לעומת השטח הרשום. מצאתי בנוסף כי קיימים טעמים המצדיקים מתן תוספת שטח לשטח הרשום לעומת שטח הדירה המורחב, שכן מתן תוספת שטח באופן זה מגלם את ההנחה כי גם לדירות שלא הורחבו יש זכויות לא ממומשות ופוטנציאל להרחבת הדירה שלא מומש שהם בעלי ערך כלכלי ושמאי אשר ראוי כי יבוא בחשבון בחישוב התמורות, כפי שנעשה בפועל על-ידי השמאי כהן. שווי מ"ר בחלק המורחב של הדירות חושב על-ידי השמאי כהן על יסוד ניתוח שמאי של שווי מ"ר בנוי בתחום ההרחבה על בסיס עסקאות השוואה ולא מצאתי כי נסתר על-ידי הנתבעים.

בנסיבות העניין נראה כי כלל בעלי הדירות בפרויקט מלבד הנתבעים בחרו להתקשר בהסכם בהתאם למנגנון התמורה הקבוע בו. בכך נכללים גם בעלי דירות אשר הרחיבו את דירתם מעבר לשטח הרשום של הדירה במרשם המקרקעין (רשימה של בעלי דירות מורחבות אשר התקשרו בהסכם עם אזורים צורפה לחוות הדעת של השמאי עטר כנספח 5). טענתם העיקרית של הנתבעים כנגד מנגנון חישוב התמורות היא כי ההסכם מקפח את בעלי הדירות המורחבות ביחס למי שלא הרחיבו את דירתם, וניכר כי טענה זו נסתרת אף בהתנהגותם ובחירתם של בעלי הדירות המורחבות האחרים להתקשר עם היזם לביצוע הפרויקט.

זאת ועוד, בית המשפט נדרש לבחון את השוויון בין התמורות המוענקות לבעלי הדירות הפרויקט באופן מהותי ואין משמעו של השוויון הנדרש בהכרח כי כל בעלי דירה יזכו בתמורה זהה לבעלי דירה שכנה בבית המשותף. נראה כי בנסיבות העניין מתקיים שוויון מהותי בפרויקט, והנתבעים לא טענו ולא הוכיחו כי התמורה שיקבלו פחותה מזו שקיבלו יתר בעלי הדירות זאת ביחס לשטח הרשום של דירתם או כי התמורה שהוצעה להם חושבה על יסוד תחשיב שונה עבור תוספת השטח המורחב בדירתם ביחס לדירות המורחבות האחרות בפרויקט, או כי התחשיב נערך שלא על בסיס שמאות עניינית ומקצועית.

כאמור לעיל כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי נבחנת מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות, ראו: ענין שורצברג, פס' 33.

לאור כל האמור לעיל מצאתי כי הפרויקט לפינוי ובינוי הנדון הוא פרויקט כדאי כלכלית לכלל הדיירים בפרויקט ואף לנתבעים. לא מצאתי כי בנסיבות העניין סירוב הנתבעים להתקשר בהסכם בטענה כי מנגנון התמורות אינו שוויוני הוא סביר במשקפי החוק. משהגעתי למסקנה זו אבחן להלן את טענותיהם הנוספות של הנתבעים הנוגעות לדירותיהם באופן פרטני:

לטענת בני הזוג שעשע חישוב השטחים שביצע השמאי כהן בעניינם שגוי, חקירת השמאי כהן העלתה חוסר בקיאות וסתירות בחלק מהנתונים שהובאו על ידו ולכן אין לקבל את חוות דעתו. בחוות דעת השמאי עטר שהוגשה מטעמם יש פערים גדולים בין חישוב השטחים שביצע לבין חישוב שבוצע על-ידי שמאי הפרויקט. כך, למשל, נטען בחוות דעת השמאי עטר כי השטח הבנוי בפועל לאחר הרחבה הדירה של בני הזוג שעשע (קטגוריה C בטבלת התמורות) הוא 119.93 מ"ר לעומת 105.01 מ"ר בהתאם לחוות דעתו של השמאי כהן; ושטח המרפסת המקורה והסגור (קטגוריה D בטבלת התמורות) הוא 36.26 מ"ר לעומת 15.81 מ"ר בחוות הדעת של כהן. לאחר שבחנתי את חוות הדעת שהוגשו בתיק וטענות הצדדים לא מצאתי כי נכון לקבל את טענות בני הזוג שעשע.

בחקירתו העיד השמאי כהן כי קיבל את המינוי כשמאי הפרויקט בשנת 2014 וחוות דעתו התבססה על המצב הקיים בשטח עד המועד הקובע בהסכם הפינוי בינוי בין הדיירים ליזם - בדצמבר 2013. זאת בהתבסס על היתרי הבנייה וצילום המצב שנעשה באותו הזמן. יצוין כי חוות דעת השמאי כהן תוקנה לאחר דיון ההוכחות כך שנלקח בחשבון שטח עליית גג של בני הזוג שעשע, לאחר שהתקבלה טענתם כי יש לקחת גם שטח זה בחשבון.

לעומת זאת, בני הזוג שעשע לא הראו כי קיימים שטחים שלא נלקחו בחשבון התמורה שנסגרו על ידם לפני המועד הקובע כקבוע בהסכם הפינוי בינוי בין הדיירים ליזם. עיון בחוות השמאי עטר מעלה כי החישוב שערך התבסס על הרחבות של דירות שנעשו כדין בהתאם להיתר בניה שניתן ביום 25.9.2011 וביום 15.7.2014 וכי הובאו בחשבון מרפסות אשר נסגרו שלא בהתאם להיתר בניה (עמ' 27 לחוות הדעת עטר). בחוות דעתו צוין השמאי עטר כי היא נכונה ליום 28.11.2021 ולא נעשתה בה אבחנה בין שטחים שנסגרו בטרם המועד הקובע בהתאם להסכם הפינוי והבינוי - בחודש דצמבר 2013, לבין שטחים שנסגרו לאחר המועד הקובע. לעניין זה אפנה לחקירת השמאי כהן בעמ' 35, שורות 12-33, ובעמ' 36 שורות 1-7 כאשר נשאל על ממצאי חוות דעת עטר בעניין חישוב השטחים:

"ת: המצוין בחוות דעתו של גיל עטר על-פי היתר שהוא מצא 104.98 על-פי הממצאים שלי מעט יותר 105.01 נסכים שיש הסכמה ההבדל הוא בשוליים שתי סנטימטר,

ש: אוקי.

ת: ועל שטח של דירה לא נתווכח אני מניח. אחר כך יש לנו בדירה של משפחת שעשע יש פרגולות פתוחות,

ש: רגע אז עצור רגע, איך הוא הגיע מ- 104 ל- 141 ? יש לך מושג?

ת: ברור גם אני הגעתי שים לב, השטח,

ש: לא, זה לא התוצאה הסופית שלו, הוא מבחינת, התוצאה הסופית שלו הוא הגיע ל- 156.

ת: רגע אבל איך הוא הגיע זה אני מציע שישאלו אותו, לא אותי, אבל אם אני מבין את מה שהו אעשה הוא כבר נתן פרשנויות לשטחים הנוספים.

ש: אוקי.

ת: כמו שטחים שנסגרו הוא מוסיף לשטח הדירה,

ש: אוקי.

ת: ואני חייב לציין לפני בית המשפט זה עובדתית שנסגרו שטחים אחרי מועד 2014.

ש: וזה אתה מפנה אותנו לצילום שלך שנמצא בעמוד,

העד, מר כהן: כן, כי אנחנו היינו בדירה הזאת הרי בביקורים

כב' הש' עובדיה: מה זה אומר לנו מועד 2014?

"העד, מר כהן: אנחנו קיבלנו את המינוי לביצוע החלוקה הזאת לאחר חתימת החוזה שהיה אי שם בשלהי 2013 אנחנו ביצענו את עבודת החלוקה לא רק למשפחות אלה, לכל השכונה במהלך 2014. וכאשר אנחנו ביקרנו, בגלל זה גם כל הרפרנס שלי הוא, הרי אנחנו צריכים ליצור מכנה משותף פה עם שאר מאות הדיירים בשכונה זאת אומרת אי אפשר פתאום עכשיו, בגלל זה זה גם חלק מהביקורת שלי לחוות דעת עטר אנחנו לא יכולים לייצר עכשיו חלוקה חדשה בהתעלם ממה שנעשה בעבר כי אנחנו צריכים להגיע למכנה משותף. אלא אם בית המשפט יחליט שצירך הכל לחלק להיום אז מן הסתם צריך לעשות את כל העבודה מחדש. לא רק לגבי שלושת המשפחות המדוברות"

ביצוע בניה נוספת בדירות המיועדות להריסה לאחר חתימת הסכם פינוי בינוי עם יזם אשר בו נקבע המועד הקבוע לעניין חישוב התמורות נחזה להיראות כניסיון להשאת תמורות לבעלי הדירה על חשבון בעלי הדירות האחרות במתחם, הפועלים בהסתמך על ההסכם. קשה להבין מהו ההיגיון הכלכלי או המסחרי בביצוע בנייה בדירה המיועדת להריסה, ואין גם לתמרץ התנהגות מעין זו שיש בה פגיעה בקידום מטרות החוק לאפשר התחדשות עירונית באמצעות פרויקטים של פינוי ובינוי כגון זה.

בחוות דעת השמאי עטר עליה נסמכים בני הזוג שעשע לא נערכה אבחנה בין שטחים שנסגרו בדירת בני הזוג שעשע לפני המועד הקובע בהסכם ולאחריו. הטענה כי בדירת בני הזוג שעשע נסגרו שטחים לאחר המועד הקובע כפי שעולה מחוות דעת כהן (בעמ' 8) לא נסתרה על-ידי בני הזוג שעשע, וממילא מדובר בטענה שנטל הוכחתה מוטל על הנתבעים לצורך הכללת שטחי ההרחבה הנוספים בשטחים בגינם מוענקת תמורה, ומה גם שהם אלו שבנו את תוספות הבנייה ומועד הבנייה הוא מטבע הדברים בידיעתם. בשים לב לכך; באשר חוות דעת השמאי כהן וחקירתו מספקים הסברים ראויים לאופן חישוב השטחים על ידו; ובשים לב אף לכך שהוכרו שטחים שהורחבו על-ידי בני הזוג שעשע במסגרת החישוב שנעשה בעניינים והשמאי כהן אף תיקן את שומתו בהתאם לטענות בני הזוג שעשע שעלו והתקבלו בחקירתו; סבורתני כי לא עלה בידי בני הזוג שעשע להראות כי נעשתה טעות בחישוב התמורות בעניינם, או כי נפלה שגגה אחרת, או כי קיימת פגיעה בשוויון בתמורות שהוצעו להם. לאור כל האמור לעיל מצאתי כי סירובם של בני הזוג שעשע להתקשר בעסקת הפינוי והבינוי הוא בלתי סביר בנסיבות העניין.

בני הזוג זמיר טוענים לפגיעה בשוויון עקב אי הכרה בשטח החצר המהווה חלק מהרכוש המשותף אליו פלשו כחלק משטח דירתם. לטענתם, בעלי דירות אחרות שסיפחו כמותם את החצר המהווה רכוש משותף לדירתם מלבד בני הזוג זמיר קיבלו תמורה בעד החצר. יצוין כי מעבר לטענה זו אין מחלוקת בין הצדדים על שטח דירת בני הזוג זמיר, ואין הם חולקים על קביעות השמאי כהן, על אף סטייה קלה בין החישוב שנעשה על ידו לבין השמאי מטעמם.

אין חולק על כי ביום 17.4.2018 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה שנכרת בין נציגות הבית המשותף לבני הזוג זמיר בהליך בתיק 7/94/2018 שהתקיים בפני המפקחת על רישום מקרקעין, בעקבות תביעה שהוגשה נגדם לפינוי השטח שנתפס על-ידם ברכוש המשותף (העתק מפסק הדין צורף כנספח 7 לתצהיר מר ערן זמיר). בהתאם להסדר הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין הצהירו בני הזוג זמיר לעניין הרכוש המשותף ברחוב בן סרוק 2,4,6 8 כי "אין להם ו/או כי לא תהא להם כל זכות בלעדית, ברכוש המשותף"; כי הם "לא יהיו זכאים לכל תמורה ו/או זכות עודפת בגין שטחים שנתפסו על ידם ברכוש המשותף, והם לא ידרשו כל דרישה בגין שטחים שנתפסו על ידם ברכוש המשותף"; וכי הם מתחייבים "לפנות את הרכוש המשותף תוך 3 חודשים מיום קבלת 'הודעת פינוי' מהיזם... בהתאם להסכם 'פינוי בינוי'".

בטיעוניהם העלו בני הזוג זמיר טענות לעניין מידע שהוסתר מהם בטרם הגיעו להסכמות נשוא פסק הדין של המפקחת על רישום מקרקעין. כידוע, הדרך הדיונית בה ראוי לנקוט לצורך ביטול פסק דין שניתן מחמת מרמה היא הגשת תביעה חדשה ועצמאית לבית המשפט שנתן את פסק הדין. ראו: רע"א 2066/10 עבד אלקאדר ג'אבר נ' מימון, פס' 7 (11.8.10). מצאתי בנסיבות אלה כי הסתמכות השמאי על ההסכמות שהושגו בפסק הדין החלוט לצורך חישוב השטחים של בני הזוג זמיר היא סבירה בנסיבות העניין ואין בידי לקבל את הטענה כי יש להכיר בשטח החצר ברכוש המשותף בחישוב תמורות הדירה של בני הזוג זמיר בפרויקט. בנוסף ראיתי לנכון לקבל את טענת התובעים כי טענת בני הזוג זמיר בהקשר זה נטענת בחוסר תום לב, בשים לב להצהרתם כי לא ידרשו כל דרישה בגין שטחים שנתפסו על ידם ברכוש המשותף.

טענת בני הזוג זמיר כי חישוב התמורות בעניינם נעשה בחוסר שוויון ביחס לשטחי חצרות מסופחות אחרות לא הוכחה כנדרש, משלא הובאה על-ידם כל ראיה לנסיבות שבהן התחשבו בחצרות כאלה בתנאים זהים או דומים ולאחר קיום הליכים ומתן הצהרות מפורשות לעניין זה. בני הזוג זמיר לא הראו כי לבעלי דירות אלה אין זכויות או זיקות קנייניות לשטחים האמורים או כי בעלי הדירות בבית המשותף התנגדו לשימוש של בעלי הדירות האמורים כפי שנעשה בעניינם של בני הזוג זמיר. במצב דברים זה לא עלה בידי הנתבעים להראות כי הופלו לרעה. בשים לב לכל האמור לעיל מצאתי כי סירובם של בני הזוג זמיר להתקשר בעסקת הפינוי והבינוי הוא בלתי סביר בנסיבות העניין.

בני הזוג מרום טוענים לחוסר שקיפות בפרויקט. כן נטען כי בהתאם לחישוב שנעשה על-ידי השמאי כהן נקבע כי מגיעה להם דירה בשטח 135 מ"ר. בני הזוג מרום טוענים כי בהתאם לחוות הדעת שהוגשה מטעמם הם זכאים לדירה חדשה בשטח 150 מ"ר.

עיון בחוות דעת השמאי עטר מעלה כי התחשיב שביצע לדירת בני הזוג מרום נעשה לפי נוסחה של תוספת שטח אחידה בגובה 35 מ"ר לשטח הדירה שחישב מהיתר הבניה. השמאי עטר העריך כי שטח הדירה לאחר הרחבה בהיתר של בני הזוג מרום הוא 115.3 מ"ר. זאת לעומת 110.9 מ"ר שקבע השמאי כהן בחוות דעתו. לפיכך קיים פער של פחות מ-5 מ"ר בין חוות הדעת לעניין גודל הדירות. בשים לב לכך שבחוות הדעת של השמאי כהן ובחקירתו סיפק השמאי כהן הסברים ברורים ומשכנעים לדרך חישוב השטחים שביצע המתבססים על היתרי הבנייה של בני הזוג מרום; וכן לאור העובדה שמדובר בפער נטען מזערי בין הערכות שביצעו השמאים שאין בו כדי להצדיק סירוב לקידום הפרויקט; מצאתי כי אין לקבל את טענות בני הזוג מרום כי סירובם בשל הפער בשטחים בין חוות הדעת הוא סירוב סביר במשקפי החוק בנסיבות העניין.

בנוסף העלו בני הזוג מרום בסיכומים מטעמם טענות חדשות אשר לא נטענו בכתב ההגנה מטעמם על אף בכוחם לטעון כל טענה ביחס להסכם הפינוי בינוי שהיה גלוי לכל. בני הזוג מרום טוענים כי בהסכם לא הוצעו לנתבעים בטוחות הולמות וכי הפיצוי בגין איחור במסירה אינו תואם להוראות חוק המכר; כי בני הזוג מרום ובעלי דירות נוספות בפרויקט הגישו התנגדות לתוכנית הפרויקט ומשכך בסירובם הם אינם מעכבים את הפרויקט; תמהיל דירות התמורה בתכנית לא תואם להוראות ההסכם; עד מועד זה לא קיבלו לרשותם מפרט של הדירה החדשה ולכן לא ידוע לנתבעים אודות מיקומה וכיווני אוויר של הדירה החדשה; וכי ההסכם קובע איסור על מי שחתם להתנגד לתכנית ובכך נפגעת זכות הנתבעים להתנגד לתכנית הפוגעת בזכויותיהם.

מקובלת עלי טענת התובעים כי טענות אלו מהוות הרחבת חזית אסורה ואין להידרש להן. למעלה מן הצורך, אציין כי מצאתי כי דין הטענות להידחות אף לגופן משהן נטענו באופן כללי וללא שהובאו ראיות לתמיכה בהן.

לעניין טענת בני הזוג מרום כי לא הוצעו בהסכם בטוחות הולמות, כי הפיצוי בגין איחור במסירה אינו תואם את הוראות חוק המכר וכי ההסכם קובע איסור על מי שחתם על ההסכם להתנגד לתכנית, מקובלת עלי טענת התובעים כי טענות אלה נטענו אך בעלמא, ללא תימוכין, בלא ראיה או הפנייה למקובל בהסכמים מסוג זה. בעניין זה כבר נקבע כי העובדה שבעלי הדירות הנוספים בפרויקט חתמו על ההסכם יכולה ללמד על סבירות הבטוחה שהוצעה להם. ראו: ת"א (מחוזי מרכז) 55587-12-11 עמינדב נ' קאזי (6.6.2013); יעקב שקד פינוי מקרקעין הליכים והלכות 58 (2017).

לעניין הטענה כי התוכנית טרם אושרה, התובעים הראו כי התב"ע לפינוי ובינוי למתחם אושרה זה מכבר וקיבלה תוקף, כי חברת אזורים נמצאת בשלב של קבלת היתר מכוח התב"ע שאושרה, כי מר נחום בני הזוג מרום הגיש ביום 31.7.17 התנגדות לתוכנית הפינוי ובינוי לשיכון ויצמן והתנגדותו נדחתה וכי בני הזוג מרום לא הגישו כל התנגדות לתוכנית האיחוד והחלוקה של מתחם 5 ולא הצטרפו לכל התנגדות של עמותה.

מכל מקום יאמר כי חוק פינוי ובינוי אינו מציב תנאי לפיו התכנית המפורטת של פרויקט הפינוי והבינוי תאושר בטרם הגשת תביעה נגד דייר סרבן בהתאם לחוק. לצורך הגשת התביעה כאמור יש להראות כי השטח הוכרז כ"מתחם פינוי ובינוי" וכי קיים רוב של בעלי דירות שהסכימו להתקשר בהסכם, כפי שפורט בהרחבה לעיל. משהתקיימו תנאים אלה, ובאשר הוברר כי הנתבעים מעכבים את ביצוע הפרויקט באי חתימתם על ההסכם, אין לקבל את הטענה כי בנסיבות אלה לא ניתן להגיש תביעה כנגדם כדייר סרבן וזו אף הפרקטיקה הנוהגת בבתי המשפט. ראו בין היתר: ת"א (הרצ') 54823-07-13 קינן נ' ליאור משה, פס' 28 (22.9.14), שם נדחתה הטענה כי לא ניתן להגיש תביעה כנגד דייר סרבן לעסקת פינוי ובינוי בטרם הוצא היתר בניה לפרויקט.

לעניין הטענות הנוספות של בני הזוג מרום לסטייה בתמהיל דירות התמורה בתכנית לעומת ההסכם וטענות הנוגעות למספר כיווני אוויר בדירה המוצעת, איני מוצאת כי מדובר בטענות מהותיות אשר יש בהן להצדיק הכשלת פרויקט פינוי ובינוי אף בשים לב לשלב שבו הועלו לראשונה.

לאור כל האמור מצאתי כי סירוב כלל הנתבעים להתקשר בעסקת הפינוי והבינוי הוא בלתי סביר כמשמעותו בחוק בנסיבות העניין.

הסעדים ונזקי התובעים

התובעים עתרו לשני סעדים חלופיים: סעד כספי וצו עשה. בסיכומיהם הדגישו התובעים כי הסעד העיקרי לו הם עותרים הוא סעד כספי ולחילופין עתרו להורות על מינוי ב"כ התובעים לחתום בשם הנתבעים על עסקת הפינוי והבינוי.

בהתאם לחוות הדעת של השמאי נעים נזקי התובעים הם כמפורט להלן: נזקם של בעלי הזכויות ב-29 דירות מגורים הממוקמות במתחם של דירת בני הזוג שעשע מוערך בכ-27,700,000 ₪; נזקם של בעלי הזכויות ב-13 דירות מגורים הממוקמות במתחם של דירת בני הזוג זמיר מוערך בכ-27,700,000 ₪; נזקם של בעלי הזכויות ב-13 דירות מגורים הממוקמות במתחם בני הזוג מרום מוערך בכ-11,500,00 ₪. חוות הדעת לא נסתרה והמומחה לא נחקר.

לצרכי אגרה, הועמדו התביעות בסך 2,600,000 ₪ בכל תביעה. בנסיבות אלה ראיתי לנכון לקבל את הנזק החלקי הנתבע כמוכח ולא להפחית ממנו בקביעת הפיצוי בו יחויבו הנתבעים.

סוף דבר

התביעה מתקבלת.

גב' סיגל ומר אורי שעשע ישלמו ביחד ולחוד לתובעים בת"א 49303-10-20 ביחד פיצוי בסך 2,600,000 ₪. בנוסף יישאו בתשלום הוצאות ושכ"ט התובעים בסך 20,000 ₪.

גב' אפרת ומר ערן זמיר ישלמו ביחד ולחוד לתובעים בת"א 50121-10-20 ביחד פיצוי בסך 2,600,000 ₪. בנוסף יישאו בתשלום הוצאות ושכ"ט התובעים בסך 20,000 ₪.

גב' זהבה ומר נחום מרום ישלמו ביחד ולחוד לתובעים בת"א 59382-10-20 ביחד פיצוי בסך 2,600,000 ₪ בנוסף יישאו בתשלום הוצאות ושכ"ט התובעים בסך 20,000 ₪.

37.    לפנים משורת הדין ניתנת לנתבעים הזדמנות אחרונה להסכים לעסקת הבינוי בינוי בהתאם לתמורות המוצעות שהוצגו בהליך ולחתום על ההסכם עד יום 13.8.23 וככל שכך ייעשה לא ייכנס החיוב בתשלום פיצוי לתובעים כקבוע לעיל לתוקף.

ניתן היום, כ"ג תמוז תשפ"ג, 12 יולי 2023, בהעדר הצדדים.