בפני תביעה כספית ע"ס 496,555 ₪ בגין רשלנות נטענת של הנתבעת כלפי התובעים במסירת מידע תכנוני מטעה ורשלני.
פרשת התביעה
התובעים בני זוג בעלי זכויות חכירה בנכס ברח' החרוב 30 בפתח תקווה המהווה חלק ממקרקעין הידועים כחלקה 158 גוש 6319 וידוע כמחצית מגרש מס 8, עפ"י תוכנית פת/מק/23/1254 (להלן: התוכנית). הנכס כולל שטח קרקע של 391 מ"ר עליו בנוי בית מגורים צמוד קרקע בן 2 קומות וקומת מרתף.
בשנת 2009 התעניינו התובעים ברכישת הנכס שבזמנו היה מחצית ממגרש ריק.
התובעים פנו לנתבעת לקבלת המידע התכנוני הרלוונטי לנכס ועפ"י הנתונים שנמסרו להם הוברר כי ישנה אפשרות לבניית בית מגורים בקו בניין בחזית המערבית הפונה לרחוב החרוב ל-5 מ' מגבול המגרש.
ביום 13.7.09 התובעים רכשו את הנכס בהסתמך על המידע שנמסר להם והגישו בקשה להיתר בניה.
ביום 30.9.09 הנתבעת הודיעה לתובעים כי נפלה טעות במידע התכנוני שנמסר להם וקו הבניין הקדמי (המערבי) של בית המגורים נדרש ל- 9 מ' מגבול המגרש כאשר קו גדר 4 מ' מגבול מגרש וקו בניין 5 מ' מקו גדר.
להודעה זו צורפה החלטת ועדה המשנה לתכנון והבניה מיום 25.3.07 לאישור תוכנית בינוי החלה על הנכס (להלן: תוכנית הבינוי).
התובעים נאלצו להתאים את הבקשה להיתר בניה למגבלות שהוכתבו והסיגו את קו הבניין המתוכנן מגבול המגרש 9 מ' וקו הגדר המקיפה בהתאמה. ביום 24.1.10 הנתבעת אישרה את בניית בית המגורים על הנכס וביום 27.5.10 ניתן היתר הבניה.
בשלהי 2013, לאחר שבניית הבית הושלמה, החלה בסביבת הנכס בניית יחידות דיור ע"י חברת צים מגורי יוקרה בע"מ (להלן: חברת צים). בעקבות בקשה לשינויים שהגישה חברת צים הנתבעת אישרה את שינוי מיקום הגדר לקו 0 בהתאם לתוכנית שהוגשה.
החלטה זו ניתנה בהמשך לשינוי מדיניות הנתבעת וביטול תוכנית הבינוי.
בעקבות ההחלטה הגישו מספר דיירי השכונה ערר לוועדת הערר המחוזית מרכז בהתייחס לחוקיות תוכנית הבינוי והמגבלות מכוחה.
בהחלטה מיום 16.2.14 קבעה וועדת הערר כי לתוכנית הבינוי אין ולא היה מעמד סטטוטורי והמגבלות התכנוניות שנקבעו במסגרתה חסרות תוקף.
בשנת 2016 נודע לתובעים דבר ביטול תוכנית הבינוי והערר שהוגש בשנת 2014 לאחר שחברת צים החלה את בניית השלד במגרש הסמוך מס' 9 כאשר קו הגדר נקבע לקו המגרש וקו הבניין בנסיגה של 5 מ' מגבול המגרש.
בשנת 2018 עתרו התובעים לנתבעת בבקשה להיתר להעתקת קו הגדר לגבול המגרש. הנתבעת דחתה את הבקשה ורק לאחר הליכים משפטיים ניתן בשנת 2020 היתר שינויים להזזת הגדר.
פרשת ההגנה
ביום 8.10.03 פורסמה למתן תוקף תוכנית פת/מק/23/1254. תוכנית זו יזמה רמ"י בשם קק"ל הבעלים של המקרקעין לצורך מכרז לשיווק המגרשים שנוצרו בעקבות התוכנית.
לאחר אישור התוכנית התלוננו עשרות תושבים המתגוררים ברחוב החרוב על מצוקת חניה ובעיות תנועה בשל המבנה הצר של הרחוב.
נציגי הנתבעת בחנו את הטענות וביום 25.3.07 הנתבעת אישרה את החלטת הועדה, בהסכמת רמ"י, כי הרחוב יורחב באופן שקו הגדר של חלק מהמגרשים המיועדים לשיווק במסגרת המכרז יעמוד במרחק של 4 מ' מקו מגרש וקו בניין יימדד מקו הגדר ולא מקו המגרש.
רמ"י סירבה לקדם תוכנית בניין עיר חדשה להרחבת הרחוב והעדיפה כי ההרחבה תבוצע באמצעות תוכנית הבינוי הנ"ל.
עפ"י המוסכם בין הנתבעת לרמ"י, הוראות תכנית הבינוי וההגבלות התכנוניות הוכנסו במפורש למסמכי המכרז ולחוזה החכירה בדרך של הקטנת תכסית הבניה וכך צוין כי "הבקשות להיתרי בניה תוגשנה בהתאם להחלטה זו" (נספח 2).
ביום 6.7.08 חברת יעקב ויספיש בע"מ, שזכתה במכרז, התקשרה עם רמ"י בחוזה לחכירת מגרש מס' 8 (א' 52768743).
ביום 13.7.08 התובעים רכשו ביחד משפחת לוינטל את זכויות החכירה מחברת ויספיש בהתאם ובכפוף להוראות חוזה החכירה מול רמ"י.
ביום 30.9.09 מחלקת מדידות של העירייה שלחה לתובעים הודעת תיקון בנושא סימון קווי בניין ע"ג מפה טופוגרפית ובה צוין כי נפלה טעות במידע התכנוני שנמסר לגבי קו בניין מערבי וצורף צילום של המפה המתוקנת בהתאם לתוכנית הבינוי. הודעה זו נשלחה גם לאדריכל הושע קרופ שליווה את התובעים בבניה.
ביום 27.5.10 הוצא לתובעים היתר בניה (מס' 2010231) ובהמשך אושרו בקשות להיתרי שינויים (נספח 6).
בשנת 2012 חברת צים פנתה לנתבעת בבקשה לביטול תוכנית הבינוי בהתבסס על נספח התנועה שאושר ע"י אגף התנועה של הוועדה המקומית.
לאור הבקשה, הוועדה התכנסה ביום 24.1.13 והוחלט על ביטול תוכנית הבינוי ובחינת הבקשות להיתרי בניה בהתאם להוראות התוכנית התקפה. בהמשך התקיימו שני דיונים נוספים בהתאם לבקשות התושבים ובסופו של דבר הוחלט להיוותר בהחלטת הביטול לאור חוות דעת מנהל אגף התנועה כי ניתן להסתפק ברחוב של 12 מ' בהיעדר מניעה בטיחותית ותחבורתית (נספח 8).
בעקבות ביטול תוכנית הבינוי אושרו בקשות חברת צים להיתרי שינויים במגרשים מס' 5-7 (נספחים 9-11).
בהמשך לאישורי ההיתרים הוגש ערר (מרכז) 352/13 על ההחלטה. הערר נדחה תוך הקביעה כי לתוכנית הבינוי אין תוקף סטטוטורי ועל כן ניתן היה לאשר את ההיתרים (נספח 12).
דיון והכרעה
טרם אדון בטענות הצדדים לגופן יש להידרש תחילה לטענות המקדמיות שהעלתה הנתבעת.
טענת התיישנות ושיהוי
לפי טענת הנתבעת, עילת התביעה נולדה עם קבלת הודעת התיקון בחודש 07/2009 שבעקבותיה גילו התובעים על היקף הנזק שנגרם להם עפ"י טענתם. התובעים עצמם טוענים כי בהמשך להודעת התיקון חזרו ופנו לנתבעת בבקשה להבהרת המגבלות לאור הנזק המשמעותי שעשוי להיגרם להם.
אין בידי לקבל טענת הנתבעת.
מרוץ ההתיישנות תחילתו ביום בו נולדה עילת התביעה ובלבד שהתובע ידע על קיום העובדות המגבשות אותה וזו לשונו של סעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958: "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".
למען שלמות התמונה אציין כי תקופת ההתיישנות בנזיקין מוסדרת בשתי מערכות דינים משלימות: ההסדר הכללי שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות [התיישנות שלא מדעת] והסדר ספציפי שבסעיף 89(2) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. כאשר ההסדר שבסעיף 89(2) חל על מקרים בהם העובדות המהוות את רכיב הנזק נעלמו מהתובע בעוד שסעיף 8 חל על מקרים בהם העובדות המהוות את יתר רכיבי העוולה נעלמו מהתובע. בענייננו שאלת התיישנות מתייחסת לרכיב ההתרשלות ולא לרכיב הנזק.
לפי טענת התובעים, אשר לא נסתרה, דבר ביטולה של תוכנית הבינוי נודע להם רק לאחר החלטת וועדת הערר מיום 16.2.14 ובעקבות יישום השינויים בשטח ע"י חברת צים, שאז למדו לראשונה על העבודות המגבשות את עילת התביעה.
לעניין זה מקובלת עלי עמדת התובעים כי לנתבעת עומדת חזקת התקינות ולא מצופה מהאזרח לחשוד כי המידע שנמסר לו ע"י המוסד התכנוני הוא מוטעה ועל כן לא היה בידם לדעת כי לתוכנית הבינוי היעדר תוקף חוקי מחייב.
יתרה מזאת, מאחר וההחלטה על ביטול תוכנית הבינוי התקבלה ביום 24.1.13 הרי שעילת התביעה אינה יכולה להתגבש עובר למועד זה, ובפרט כאשר החלטה זו אושררה במסגרת החלטות הוועדה מיום 11.4.13 וביום 3.7.13.
בנסיבות אלו ומאחר שהתביעה הוגשה ביום 29.12.17 כשלוש וחצי שנים לאחר מועד הגילו טרם חלפה תקופת ההתיישנות ומטעם זה אני דוחה את טענת ההתיישנות והשיהוי.
זכויות קנייניות
לפי טענת הנתבעת, התובעים הינם בעלי זכויות חכירה בשטח שבבעלות קק"ל, המנוהל ע"י רמ"י, ומכוח מעמדה כבעלים של הנכס היא רשאית לעשות כרצונה בקרקע בכפוף לכל דין והסכמה.
רמ"י היא זו שיזמה את התוכנית המקורית וסירבה לקדם תוכנית בניין עיר חדשה תוך קידום הרחבת הרחוב בדרך של החלטת הוועדה במסגרת תוכנית בינוי להקטנת תכסית הבניה במגרשים. בהתאם לכך היקף זכויות החכירה שהוצע במכרז נקבע ונתחם ע"י רמ"י ועפ"י סמכותה כך שההחלטה היתה בהתאם להסכמה ושיתוף פעולה של בעלי המגרש למוסד התכנון.
המגרשים שווקו במכרז ומכוח זכות הבעלות הוחכרו זכויות פחותות לרוכשים תוך הגבלה תכנונית, אף אם זו לא אושרה באופן סטטוטורי אלא בדרך של הסכמה.
התובעים נכנסו לנעליה של חברת ויספיש ורכשו את זכויות החכירה על בסיס הצהרות המוכר בחוזה ולא בכדי התובעים תמכו את התביעה באישור זכויות (נספח 1) בלבד מבלי לצרף את חוזה החכירה להוכחת זכויותיהם במקרקעין.
התובעים חולקים על טענה זו ולפי עמדתם, מדובר בטענה חדשה המהווה הרחבת חזית אסורה. אך גם לגופו של עניין הם טוענים כי זכויותיהם במקרקעין לא היו שנויות במחלוקת ולפיכך חוזה החכירה לא מצא דרכו לראיות שבתיק.
התובעים היו זכאים לבנות את ביתם עפ"י הוראות התוכנית התקפה ותנאי המכרז אינם מגבילים את זכויות החכירה, את היקפן או את אופן מימוש הזכויות. כפי שנקבע במפורש: "הוראות וקביעות התב"עות הן אלו המחייבות לעניין נתוני התכנון המותרים במכרז זה" (עמ' 1, נספח 2). המציעים במכרז נשלחו לבירור היקף זכויותיהם מול הנתבעת ביחס לתוכניות החלות על המגרש ובדרך זו פעלו התובעים.
טענת התובעים מבוססת על שני מישורים: במישור העובדתי לפי גישתם לא הוכחה הסכמה של קק"ל על הגבלת זכויות הבניה. לו היה ממש בעמדת הנתבעת, מדוע היא לא הסתפקה בהסכמה אליה הגיעה מול רמ"י לצורך ההגבלה התכנונית וקבעה במפורש כי יש צורך בהסדרה סטטוטורית; במישור החוקי הוראות התב"ע הן שמקנות את הזכויות במקרקעין ומקום שזו חלה ניתן לשנות הוראותיה רק בתוכנית אחרת שהתקבלה כדין. על כן גם אם הושגה הסכמה לכאורה בין הנתבעת לרמ"י העומדת בניגוד לתוכנית בת פועל תחיקתי, הרי שהיא מנוגדת לדין.
לאחר ששקלתי טענות הצדדים, אני סבור כי גם טענה זו של הנתבעת, דינה להידחות.
ראשית מדובר בטענה שאינה חלק מיריעת המחלוקת עפ"י כתבי הטענות ובהיעדר הסכמה מפורשת או מכללה מצד התובעים היא בבחינת שינוי חזית או הרחבתה ומטעם זה יש לדחותה.
אך גם לגופה לאחר שעיינתי בחומר הראיות שבתיק ולאור החלטת הוועדה מיום 25.3.07, לא מצאתי כי הוכח קיומה של ההסכמה הנטענת.
במסגרת פרוטוקול ישיבת הוועדה מיום 3.7.13, שהוכתר "שינוי לתכנית מתאר פת/מק/23/1254", הוחלט לאשר את "תכנית הבינוי" שהוצגה לפני הוועדה כאשר ההסכמה מול רמ"י היתה לכלול את הוראות תכנית הבינוי במסמכי השיווק וחוזי החכירה של המגרשים תוך "הסדרה סטטוטורית" של הבינוי.
באופן דומה בנספח א' לתנאי המכרז מר/264/2007 הובא לידיעת המציעים כי הנתבעת החליטה על אישור תוכנית בינוי הכוללת הרחקת הבניינים לקו גדר 4 מ' וקו בנין 5 מ' במגרשים והבקשות להיתרים תוגשנה בהתאם להחלטה זו ולא עפ"י הסכמה כביכול.
זאת ועוד, כידוע זכות הבעלות במקרקעין כפופה לשני מישורי הגבלות: האחד קנייני והשני תכנוני לפי חוק התכנון והבניה ולענייננו – תוכנית בניין עיר המהווה חקיקת משנה החלה על המקרקעין. כך קובע סעיף 2 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם" [ההדגשה אינה במקור].
הנתבעת היתה ערה ומודעת לצורך בהסדרה סטטוטורית של תוכנית הבינוי כפי שצוין במפורש בהחלטותיה ובמסגרת המסמכים השונים שהוגשו לעיוני (נספח 13) וראו דברי ב"כ הוועדה לפרוטוקול הדיון בוועדת הערר מיום 12.2.14: "מה שנעשה זה תכנית בינוי שהמטרה היתה בהמשך לעשות תב"עות לאשר תוכניות שישנו את הייעודים וזאת גם אחת הסיבות שתכנית הבינוי לא יכולה להיות סטטוטורית".
בנסיבות אלו מאחר ולפי החלטת הנתבעת היה עליה להסדיר את תוכנית הבינוי בצורה סטטוטורית, הרי משלא פעלה כאמור בין אם בדרך עיגון התוכנית כחלק ממסמכי התב"ע או בהתאם לסעיף 62א' לחוק התכנון והבניה, אין לאפשר כעת ניסיון לעקוף את ההליכים הקבועים בדין תוך פגיעה בזכויותיהם של התובעים.
פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
לפי טענת הנתבעת, תביעת התובעים לפיצוי עקב תוכנית הבינוי חוסה תחת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ומשנקבע הסדר ספציפי לקבלת פיצוי בשל פגיעה ע"י תוכנית לא ניתן לפנות לאפיק הנזיקי ובחלוף תקופת ההתיישנות שנקבעה בו.
לאחר שבחנתי את טענה זו של הנתבעת אין בידי לקבלה.
ראשית וכפי שטוענים התובעים, הטענה לא אוזכרה בכתבי הטענות ועל כן מהווה שינוי חזית המחלוקת שלא כדין ומטעם זה יש לדחותה. אך גם לגופו של עניין, סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע כי אם "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200. התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית" [ההדגשה אינה במקור].
המלומד אהרן נמדר מבהיר בספרו 'פגיעה במקרקעין (פיצויים בגין נזקי תכנית) (מהדורה שניה, 2008)' בעמ' 86, כי כדי לזכות בתביעה לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197, על התוכנית להיות תוכנית שקיבלה תוקף ולא תוכנית שלא אושרה ושאין לה תוקף משפטי.
תוכנית הבינוי כאמור לא אושרה ולא נכנסה לתוקף ועל כן איפוא אינה יכולה להקים לתובעים עילה לתביעה מכוח סעיף 197.
עוולת הרשלנות
לפי טענת התובעים, הנתבעת מודה בכל העובדות המבססות את עילת התביעה. הנתבעת מאשרת כי מסרה לתובעים מידע תכנוני שגוי על בסיס תוכנית בינוי שאינה בת-תוקף חוקי וכי בעקבות המידע השגוי הוגבלו התובעים תכנונית במימוש זכויותיהם במקרקעין בדרך של הקטנת תכסית הבניה תוך נטילה והחזקה של קניין פרטי במשך שנים בניגוד לתב"ע וללא הפקעה כדין.
הנתבעת חולקת על קיומה של אחריות בנזיקין בהתבסס על הטעמים הבאים:
ראשית, לא הוכח היקף הזכויות של התובעים בקרקע משלא צורף חוזה החכירה; שנית, רמ"י בשם קק"ל הבעלים של הקרקע יזמה את התוכנית המקורית להגבלה התכנונית ועדכנה את החוכרים בדבר תוכנית הבינוי; שלישית, ההגבלה התכנונית צוינה במסמכי המכרז ובחוזה החכירה והתובעים לא הוכיחו כי לא ידעו על המגבלה טרם החתימה; רביעית, הודעת התיקון נשלחה לתובעים כחודשיים וחצי לאחר החתימה בעקבות פניית האדריכל מטעמם לאישור מפה טופוגרפית כחלק מתנאי היתר הבניה; וחמישית, החלטת הוועדה משנת 2007 שהכפיפה את התוכנית להסדרה סטטוטורית צורפה להודעת התיקון שם הדבר צוין במפורש וככל שהתובעים ביקשו להשיג על המגבלות היה בידם לפנות לערכאה הרלוונטית, טרם מתן התוקף הסטטוטורי.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי בחומר הראיות שוכנעתי כי הנתבעת התרשלה כלפי התובעים בנסיבות העניין.
לשם ביסוסה של עוולת הרשלנות על התובעים להוכיח שלושה יסודות מצטברים: חובת זהירות (מושגית וקונקרטית); התרשלות (הפרת חובת הזהירות) וקיומו של קשר סיבתי בין הפרת החובה לבין הנזק שנגרם.
חובות זהירות
אין חולק כי הנתבעת כרשות מינהלית חבה בחובת זהירות מושגית כלפי הציבור הנזקק לשירותיה, וכבר נפסק כי רשות מקומית כגוף האוצר את המידע על הבנייה בשטחי העיר חבה חובת זהירות מושגית כלפי גורמים הבאים לקבל ממנה מידע בנושא זה.
אשר לאחריות בגין היצג רשלני, נקבע בפסיקה כי קיימת חובת זהירות על הרשות בעת מסירת מידע שברשותה בתחום התכנון והבנייה, מקום בו הוצג מידע שגוי או מוטעה ואף במחדל – עת נמסר מידע חלקי וחלקיות המידע יוצרת רושם מוטעה.
עוד נפסק כי מבקש המידע רשאי להסתפק במידע שמסר לו הגורם המוסמך ואין מצופה ממנו לערוך בנוסף בירור עצמאי לאימות הנתונים (ע"א 2413/06מגדלי כספי רג'ואן ובנין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים(10.11.09)).
נוסף על כך אני סבור כי בנסיבות המקרה הספציפי קמה חובת זהירות קונקרטית באופן שהנתבעת היתה צריכה לצפות שמקבל המידע (התובעים) יסתמך עליו ויפעל על פיו.
הנתבעת, כמוסד התכנוני, היא הממונה מכוח הדין על הוצאת היתרי הבניה ומתוקף תפקידה היא המוסמכת לספק את המידע הנדרש, לצורך הבקשה להיתרים ותנאי הרישוי.
בעת הפעלת סמכות זו, על הנתבעת לצפות כי התובעים שיקבלו את המידע בנוגע לדרישות קו הבניין שהוכתבו להם כתנאי להיתר הבניה, יסתמכו עליו ויפעלו על פיו – וככל שהמידע יהיה שגוי או חלקי, באופן מטעה, עשוי הדבר לגרום להם לנזק בשל אילוצי הבניה בעת מימוש הזכויות.
התרשלות
אשר להפרת חובת הזהירות שוכנעתי כי התנהלות הנתבעת בנסיבות העניין חרגה מהאופן בו רשות סבירה היתה פועלת בעת מסירת מידע תכנוני שברשותה.
ביום 30.9.09 הודיעה הנתבעת לתובעים כי במסגרת מסירת המידע לגבי קווי הבניין במגרש חלה טעות ויש להתאים את קו הבניין המערבי כ- 9 מ' מגבול המגרש ולא 5 מ' כפי שסומן במפה הטופוגרפית וזאת בהתאם להחלטת הועדה לתכנון ובניה מיום 25.3.07 (נספח 3).
תנאי זה הוכתב במפורש במסגרת הדרישות להיתר הבניה וכפי שנכתב בבקשה: "תנאי להיתר תלצ"ר! סימון גדר לפי נספח בניה" (נספח 5) וכפי שמתאר זאת התובע בעדותו: "נפגשתי עם יפי שגיא שהייתה מנהלת מחלקת רישוי, נפגשתי עם סגן ראש העיר, נפגשתי עם מהנדס העיר. עשיתי עשרות פגישות [...] ואיך מהנדס העיר אמר לי? 'מר פ', או שאתה תבנה כמו שאני אומר לך לעשות או שנלך לבית משפט ועוד 7 שנים תבנה'" (עמ' 10, שורות 1-5 לפרוטוקול).
ראו גם: נספח 5 אסמכתאות לדרישת הנתבעת להתאמת ההיתרים לתוכנית הבינוי ומכתבו של מר משה שמרלר מנהל אגף תכנון עיר, מיום 26.4.07 בו הוא מציין: "בסוף תהליך ארוך זה, התקיים דיון נוסף בועדה המקומית אשר החליטה אמנם שלא לבטל את התוכנית המאושרת פת/מק/23/1254 אולם התכנית הוכפפה לתכנית בינוי אשר אושרה בוועדה".
כפי שעולה מקביעת וועדת הערר בהחלטתה מיום 16.2.14, תוכנית הבינוי הוכנה שלא במסגרת תוכנית התב"ע התקפה (פת/מק/23/1254) ולא מכוחה "וחרף האמור הועדה המקומית ראתה להשיב לתושבים כי אותו בינוי "שינה" את התוכנית התקפה" [ההדגשה אינה במקור]. בהמשך לכך וועדת הערר מבהירה כי שינוי זה, שלא קיבל ביטוי סטטוטורי, נעשה שלא כדין אך הוא מהווה אינדיקציה למגמה או מדיניות תכנונית ויש לפרוט אותה בכלים הסטטוטוריים המוקנים עפ"י חוק התכנון והבניה ותקנותיו. בתי המשפט העבירו ומעבירים ביקורת קונסיסטנטית על ניסיונותיהן של רשויות לעקוף את ההליכים הקבועים בחוק התכנון והבניה תוך פיתוח מכשירים לבר סטטוטוריים המשפיעים שלא כדין על זכויות.
כפי שציינתי לעיל, הנתבעת היתה מודעת לצורך בהסדרה סטטוטורית: "הבינוי יוסדר בצורה סטטוטורית" (החלטה מיום 25.3.07), מאחר שמדובר בשינוי תוכנית תב"ע תקפה וכפי שהיטיבה לתאר זאת וועדת הערר: "התוכנית שותקת ואף אינה מפנה ואינה מקימה סמכות לכאורית להכנתה של תכנית בינוי כאמור".
חרף האמור, הנתבעת לא הצביעה על פעולה כלשהי שנעשתה לצורך אישור כדין של תוכנית הבינוי מבחינה סטטוטורית.
גב' יפי שגיא, מנהלת מחלקת הרישוי דאז, נשאלה על כך במסגרת השאלון שהופנה לנתבעת בהליכים המקדמיים ובתצהירה השיבה כי "תוכנית הבינוי אושרה ע"י הועדה המקומית אולם לא נעשו פעולות לצורך הפיכתה לתוכנית בניין עיר בעלת מעמד סטטוטורי ומעמדה נותר במעמד של החלטת ועדה מקומית" (נספח 11). ויצוין כי על אף מעורבותה של גב' שגיא בהליכי הרישוי היא לא הובאה לעדות מטעם הנתבעת.
ראו גם כתב התשובה שהגישה הנתבעת במענה לערר 352/13 (נספח 13).
זאת ועוד, הנתבעת היתה גם מודעת למשמעות הכלכלית שיש למידע מדויק בתחום התכנון והבניה ומכאן ה"צפיות" של הנזק כפי שעולה מפרוטוקול ישיבת הוועדה בו הובהר הצורך "בקבלת כתבי שיפוי (תביעה לפיצויים, תביעות בעלי היתרים שבנו ברחוב במרווח 4 מ', ירידת ערך, עלויות תיקוני פיתוח ותשתיות ועוד)" (ישיבת מיום 10.2.13).
לאור כל המפורט הוכח בפני כי הנתבעת כללה את מגבלת קווי הבניין בהתאם לתכנית הבינוי במסגרת דרישותיה להיתר הבניה, על אף שלא הוסדרה סטטוטורית וכך הציגה בפני התובעים מצג מוטעה או חלקי באופן מטעה.
התובעים נדרשו להתאים את הבקשה להיתר הבניה והתוכניות לתכתיביה של תוכנית הבינוי ובנו את ביתם בנסיגה של 4 מ' מגבול המגרש וקו הבניין ל- 9 מ'.
הנתבעת לא פעלה להסדרת תוכנית הבינוי סטטוטורית לאורך השנים ולאחר החלטת וועדת הערר, התכנית בוטלה.
בנוסף הנתבעת לא פרסמה לציבור ובפרט לא יידעה את התובעים בדבר ביטול תוכנית הבינוי והדרישה להתאמה של היתר הבניה להוראותיה על אף ההשפעה הישירה על זכויותיהם וחרף חובתה כרשות מינהלית לשקיפות והגינות (ראו: עמ' 65 שורה 23 עד עמ' 66 שורה 9 לפרוטוקול). בכל אלה הנתבעת סטתה מסטנדרט ההתנהגות הסביר שמצופה מרשות מינהלית ועל כן הפרה את חובת הזהירות ואני מוצא כי היא אחראית כלפי התובעים בנזיקין.
טרם אדרש לבחינת הנזקים הנטענים לא נעלמה מעיני טענת הנתבעת שהועלתה בסיכומיה ולפיה שווי זכויות החכירה של המגרשים המשווקים במכרז קיבל ביטוי להקטנת קווי הבניין בהתאם לתוכנית הבינוי, כך ששווי ההגבלה גולמה בגובה דמי החכירה. טענה כללית זו לא פורטה ולא גובתה בראיות ובהיעדר פירוט ותימוכין כנדרש לא מצאתי לקבלה.
הנזק
התובעים מבססים את תביעתם על חוות דעתו של שמאי המקרקעין אסף לוי.
המומחה סוקר בחוות דעתו את שלוש הגישות העיקריות לשומת שווי נכס מקרקעין תוך שהוא מבהיר כי מקובל לבצע שילוב הגישות תוך הצלבת נתונים מעסקאות מכר באזור הנכס.
לפי ממצאיו, משנת 2015 ועד לשנת 2017 עסקאות למחצית מגרש (דו-משפחתי) עלו מ- 4,700 ₪/למ"ר עד לכ- 5,400 ₪ למ"ר (עליה של 14%) ולאור ממצאים אלו ולאחר התאמה למועד הקובע הוא אומד את שווי מ"ר מובנה/קרקע בסביבת הנכס הנדון ברחוב הרחוב בכ- 5,500 ₪.
המומחה מפרט בחוות דעתו כי הפגיעה בשווי הנכס עקב אכיפת הוראת הבינוי הלא סטטוטורית המחייבת בניה בקו בניין קדמי של 9 מ' במקום 5 מ' בדרך של גריעת כ- 44 מ"ר מקבלת ביטוי במספר אופניים:
עלויות העתקת החומה לגבול המגרש הנכון וטיפול בתשתיות בחצר שלהערכתו מסתכמות בסך כולל של 155,000 ₪; הפסד חצר אפקטיבית בעורף מגרש עקב הגדלת קו בניין קדמי המזכה בפיצוי מוערך בסך של 60,500 ₪; אילוצי תכנון של המבנה קטן יחסית בתחום קווי הבניין היוצר פחת תכנוני וירידה בערך לשווי הנכס הנאמד בסך של 165,700 ₪; וירידת ערך בשל הקטנת שווי השטחים (קרקע מול קומה א') ואובדן שטח מרתף המוערכת בסך של 57,750 ₪.
בסיכומו של דבר מומחה התובעים קובע כי הפגיעה בשווי הנכס הנדון הינה 438,950 ₪ כולל מע"מ.
הנתבעת הגישה מטעמה חוות דעת נגדית של שמאי המקרקעין אורי רוזנצוייג והמהנדס ושמאי המקרקעין יוסף גולדקלנג.
ככל שנוגע לעלויות העתקת החומה וטיפול בתשתיות, מומחה הנתבעת חולק על הנתונים שהוצגו בחוות דעתו של מומחה התובעים ולפי גישתו, התובעים היו בונים את המשך החומה ואת הגדר במיקומה כפי שהיא משמשת אותם כיום בין אם היתה החלטת הוועדה משנת 2007 ובין אם לאו, ועל כן אין לפצות את התובעים על עלויות הקמה הכוללות ויש להתחשב בעלויות העודפות בסך של כ- 50,000 ₪ עקב כך שהחומה בוצעה בשלבים.
מומחה הנתבעת השמאי רוזנצוייג התבקש בחקירתו להסביר את הקיזוז המוצע ולדבריו "אם היה ניתן להקים את הגדר הוא היה מקים גם את הפילר וגם את האידרן ואת הכל" (עמ' 40, שורות 13-14 לפרוטוקול).
לאור תשובתו של מומחה הנתבעת התובעים מטעימים כי הערכה זו מתעלמת מהעובדה כי לא ניתן היה לעשות שימוש בשער במידותיו המקוריות והוא נהרס מרגע ניתוקו מהגדר הקיימת וכן מהעלויות הנלוות הכרוכות בהעתקת התשתיות על גבול הגדר. עמדה זו מקובלת עלי.
מומחה התובעים מפרט לעניין רכיב זה את העלויות הכרוכות בהעתקת הגדר הכוללות הריסה ובניה מחדש של הגדר, העתקת שעוני המים והארכת הצנרת, העתקת מערכות כיבוי אש, העתקת פילר חשמל והתשתיות, שיקום פיתוח החצר לאחר סיום העתקות.
אולם חוות דעת התובעים נערכה בטרם בוצעו העבודות והעלויות הוערכו על סמך אומדנה. לאחר שהעבודות הושלמו התובעים צירפו לתצהיריהם את הקבלות והחשבוניות עבור התשלומים בגין השיפוצים שבוצעו בפועל ובסך כולל של 169,913 ₪.
ראיות אלו לא נסתרו ע"י הנתבעת ועל כן אני פוסק לתובעים את הסכום שהוכח בסך 169,913 ₪.
אשר להפסד תועלת שימוש אפקטיבי בחצר חזיתית מול חצר עורפית. מעיון בחוות הדעת הצדדים דומה כי אין מחלוקת בדבר מקדם שווי חצר בגבולות 0.25-0.3 וביחס לגודל הקרקע בשטח 44 מ"ר, והבדיקה התמקדה בעיקרה בשאלת קיומו של הבדל בין שני השימושים והערכת ההפסד בגינו.
מומחה הנתבעת מציין כי לפי הנתונים שהוצגו בפניו מקדמי שווי החצר נקבעו עפ"י השטח הצר והשוליות ולא עפ"י מיקום החצר בחזית או בעורף, ולכן לא ניתן לקבוע באופן חד משמעי כי חצר עורפית שווה יותר מחצר חזיתית.
לעניין זה מומחה הנתבעת השמאי רוזנצוייג נשאל בחקירתו האם במהלך שנות עיסוקו כשמאי ראה בפועל נישום שהגדיל חצר קדמית על חשבון חצר עורפית מבחירה חופשית ולכך השיב: "לא ראיתי" (עמ' 44, שורה 30 לפרוטוקול).
המומחים כאמור חלוקים גם לעניין תקופת החישוב. לפי גישת מומחה הנתבעת יש לחשב את הפיצוי בגין "ההפסד" עד למועד החלטת הביטול ביום 24.1.13 ממנו ניתן היה להקים את הגדר במיקום הנוכחי. לפיכך ככל שיוחלט על מתן פיצוי בגין אי השימוש בחצר החזיתית יש לחשב את הפגיעה לתקופה של כ- 27 חודשים ממועד קבלת ההיתר ועד להחלטת הביטול לפי שטח של 44 מ"ר המסתכם בסך של 5,100 ₪.
אין בידי לקבל קביעה זו. מאחר ורק ביום 16.9.20 ניתן לתובעים ההיתר להעתקת הגדר הרי שלא ניתן לקבוע כי היתה לתובעים זכות מוקנית להעתקת הגדר לגבול המגרש במועד ביטול התוכנית.
מעבר לכך מקובלת עלי עמדת התובעים, גם לאחר העתקת הגדר לגבול המגרש השטח לא צורף ולא ניתן היה לצרפו לחצר העורפית מאחר ובית המגורים כבר היה בנוי. לכן ההפסד של האפקטיביות של החצר האחורית הוא לצמיתות באופן שלא ניתן לרפא ויש לדחות את הגבלת תקופת הנזק.
לאחר ששקלתי טיעוני הצדדים לעניין רכיב זה אני מקבל את עמדת מומחה התובעים ופוסק לתובעים פיצוי בסך של 60,500 ₪.
אשר לאילוצי התכנון והניצול יעיל של שטחי הבניה, מומחה הנתבעת מבקש לדחות את דרישת הפיצוי בגין אי שימוש בתכסית של 175 מ"ר.
בהתאם לממצאיו, בעת מתן ההיתר בשנת 2010, התובעים לא ניצלו בפועל 160 מ"ר, שניתן היה לנצלם ללא קשר לקווי בניין וככל הנראה בשל שיקולים סובייקטיביים.
כך גם מבדיקת ניצול השטחים בבתי מגורים ברחוב החרוב, שנבנו עפ"י ההיתרים לאחר מועד החלטת הביטול, עולה כי אין ניצול של שטח קומת הקרקע מעבר ל- 160 מ"ר ושטח הבניה המקסימלי הוא כ- 140 מ"ר וכך גם שטח המרתף המקסימלי הוא כ- 110 מ"ר.
לתובעים לא היתה מניעה מהקמת בית המגורים בשטח תכסית מותרת עד 160 מ"ר ובפועל נבנה 100 מ"ר. משכך לא נפגם השימוש היעיל במקרקעין עקב החלטת הוועדה משנת 2007 ותוכנית הבינוי לא פגעה בסל הזכויות של התובעים.
אשר לפחת התכנוני ומרחק המבנה מקו המגרש, מומחה הנתבעת מצא כי לאור בדיקת הנכס מול תצלומי אוויר והיתרי הבניה טענת התובעים כי השימוש המיטבי במגרש הוא לחצר עורפית גדולה יותר, אינו מתיישב עם המצב בפועל במבנים הסמוכים למגרש מס' 8 (מגרשים 5-7).
התובעים מתנגדים לקביעות מומחה הנתבעת ומפנים כתימוכין לטבלת פירוט השטחים שבחוות דעתו, ממנה עולה כי הרוב המוחלט של הנכסים שקיבלו היתרים לאחר ביטול תוכנית הבינוי ניצלו תכסית מעל 120 מ"ר בעוד שבנכסים שקיבלו היתרים טרם הביטול נבנתה קומת הקרקע בשטח של כ- 100 מ"ר.
עצם קביעת קו הבניין החזיתי ל- 5 מ' מייצר פחת תכנוני הפוגע בשווי הנכס וכפי שמאשר מומחה הנתבעת בחקירתו "אני מסכים שזה על חשבון, זה יהיה על חשבון חלק מהחצר האחורית" (עמ' 54, שורה 13 לפרוטוקול).
כך גם בהתייחס לממצאיו של מומחה הנתבעת הנסמכים על תצלומי האוויר של המגרשים הסמוכים (מס' 5-7), התובעים מבהירים כי הבינוי במגרשים 5 ו-7 הוכפף למגבלות תוכניות הבינוי והסתיים טרם ביטולה וכפי שמאשר מומחה הנתבעת בחקירתו "6 זה חלקם, זה בדיוק מה שהתכוונתי" (עמ' 51, שורה 16 לפרוטוקול; ת/1, ת/2).
כמו כן לא נסתרה טענת התובעים כי במגרשים 9-10 הבניה החלה לאחר ביטול תוכנית הבינוי וקו הגדר נבנה על גבול המגרש והבית בקו קניין קדמי 5 מ' על מנת למקסם את ניצול השטחים תוך שמירה על חצר עורפית מקסימלית (תמונות עמ' 131-130).
לאור כל המפורט ולאחר ששקלתי טיעוני הצדדים, שוכנעתי כי כפועל יוצא מהאילוצים התכנוניים והסגת קווי הקניין נקבע מיקומו של בית התובעים והניצול של תכסית קומת הקרקע ושטחי המרתף על חשבון שטח החצר העורפית. בהתחשב בתכסית שהותרה נמנעה מהתובעים האפשרות לתכנן את בית המגורים לשימוש היעיל ביותר בהתאם להוראות התב"ע. כך שצורת הבינוי בהתאם להיתר הבניה היא תוצר של פשרה הנובעת מאילוצי בניה שיושמו לגבי המגרש. מאחר והניצול של התכסית המותרת שנכפה על התובעים אינו משקף את השימוש היעיל ביותר במסגרת התוכנית המאושרת אני מקבל את עמדת מומחה התובעים כי קיימת פגיעה עקב פחת תכנוני וירידת ערך כתוצאה מהפסד שטחי בניה.
לאור האמור אני פוסק לתובעים פיצוי בגין פחת תכנוני בסך של 165,700 ₪ וירידת ערך בסך של 57,750 ₪.
התובעים עותרים לפיצוי נוסף על דרך אומדנה בסך של 50,000 ₪ בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם בדמות אובדן הנאה מקניינם, עוגמת נפש טרדה וטרחה לאורך השנים מהמאבק על זכויותיהם ובין היתר בהליכים משפטיים.
לאחר ששקלתי מכלול הנסיבות ונתתי הדעת להליכים המשפטיים והתכנוניים שנכפו על התובעים לאור תוכנית הבינוי ולאחר ביטולה, כולם פרי התנהלות הנתבעת, אני פוסק לתובעים פיצוי בסך של 10,000 ₪ בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם.
קשר סיבתי
לאחר שבחנתי כלל הנזקים שהוכחו אני סבור כי מתקיים קשר סיבתי-עובדתי וקשר סיבתי-משפטי בינם לבין התרשלות הנתבעת. בית המגורים של התובעים תוכנן ונבנה בהתאם לאילוצים והמגבלות שהוכתבו להם ועל כן לולא המצג הרשלני לא היו נגרמים לתובעים נזקים אלו.
בסיכומו של דבר:
התביעה מתקבלת באופן זה שלסילוק מלא וסופי של התביעה אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סכום של 463,863 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.
בהתחשב בשווי הסעד שנתבע שנפסק ברובו, בדרך שבה ניהלו בעלי הדין את הדיון, בהשקעת המשאבים בהכנתו ובניהולו, ובסכום ההוצאות בגין ההחלטה מיום 10.8.20 ועינוי הדין שנגרם לתובעים, אני מחייב את הנתבעת בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד של התובעים בסכום כולל של 25,000 ₪.
כמו כן אני פוסק לתובעים החזר הוצאות עבור שכ"ט השמאי בסך של 7,605 ₪ והחזר האגרות ששולמו.
מלוא הסכומים שפסקתי ישולמו בתוך 30 ימים.
ניתן היום, כ' אב תשפ"ג, 07 אוגוסט 2023, בהעדר הצדדים.
