חיון ואח' נ' בנזימן ואח'

תביעה לאכיפת חוזה מכר דירה.

רקע

1. ביום 24.2.2020 התקשרו התובעים בהסכם לרכישת דירת הנתבעים בתמורה לסך של 2,650,000 ₪.

על פי ההסכם סך של 50,000 ₪ ישולם במעמד חתימת החוזה וסך נוסף של 750,000 ש"ל ישולם במספר תשלומים עד ליום 1.10.20.

תשלומים אלו בסך כולל של 800,000 ₪ שולמו על ידי התובעים במועדם.

2. בהסכם נקבע כי תשלום נוסף בסך 1,600,000 ₪ ישולם על ידי התובעים ביום 15.5.21 "לפקודת הבנק כנגד מכתב כוונות שיומצא ביום 10.5.21 לסילוק חוב בגין משכנתא". יתרת התמורה בסך 250,000 ₪ נקבע כי תשולם על ידי התובעים כנגד מסירת החזקה בכפוף להמצאת מסמכי הסרת השעבוד 15 יום קודם לכן והמצאת המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות.

מסירת החזקה נקבעה ליום 1.7.21 כנגד תשלום מלוא התמורה.

בהסכם נקבע כי במקרה של ביטול חוזה עקב הפרתו היסודית, ישלם הצד המפר לצד המקיים פיצויים מוסכמים בסך של 265,000 ₪.

כתבי הטענות

3. לטענת התובעים בכתב התביעה סירבו הנתבעים לשתף עימם פעולה בכל הנוגע לתשלום הנוסף בסך 1,600,000 ₪ הן בכל הנוגע להמצאת מכתב כוונות מהבנק והן בכל הנוגע לחתימה על מסמכי משכנתא מהבנק ממנו התכוונו הם ליטול הלוואה לתשלום הסכום האמור. לפיכך התשלום האמור לא שולם. סמוך למועד המסירה המיועד ניסו הנתבעים, ללא הצלחה, לשכנע את התובעים להסכים לביטול הסכם המכר והחזקה בדירה לא נמסרה לא ביום 1.7.21 ולא בכל מועד אחר.

בכתב התביעה נטען כי בהסתמך על הסכם המכר מכרו התובעים את דירתם לצדדי ג' והתחייבו למסרה עד ליום 21.7.21, הם פעלו בהתאם להסכם עליו חתמו, מסרו את דירתם ונותרו ללא קורת גג.

התובעים עתרו בכתב התביעה הן לאכיפת ההסכם והן לסעדים כספיים אך בהמשך, עובר להעברת התביעה מבית משפט השלום לבית המשפט המחוזי, הודיעו כי בשלב זה הם מוותרים על הסעד הכספי ומצמצמים תביעתם לסעד של אכיפה בלבד (ר' הודעה מיום 13.8.21 והחלטה מיום 25.8.21).

4. בכתב ההגנה נטען כי התנהלות צדדי ג' היא שגרמה להתקשרות בחוזה מצד הנתבעים. צדדי ג' בהם הסתייעו הנתבעים לנוכח חובות אליהם נקלעו, גרמו לכך שהנתבעים סברו כי אין להם מוצא מול הנושים אלא למכור את דירתם ובמחיר בה נמכרה שהינו נמוך משמעותית ממחיר השוק. בנוסף, פרקליטם מסר להם כי יוכלו לבטל את ההסכם בכפוף לתשלום הפצוי המוסכם.

התברר לנתבעים כי לא היה כל צורך במכירת הדירה וכי התשלומים ששולמו על חשבון המכר הועברו לנושים או יעדים שכלל לא הייתה הצדקה לכך. לטענת הנתבעים מייד כשנודע להם על כך כמו גם על ערך הדירה, הם הודיעו לתובעים על ביטול העיסקה.

בכתב ההגנה נטען כי עומדות לנתבעים עילות ביטול בגין כפייה ועושק שכן הכפייה/העושק הופעלו אמנם על ידי צדדי ג' אך בידיעת התובעים שידעו כל העת כי המכירה נכפית על הנתבעים וכי מדובר בעיסקה זולה במיוחד. עוד נטען כי עומדת לנתבעים עילת ביטול בגין קיומה של טעות כשהטעות עניינה הן האפשרות להגיע לפתרון מול הנושים ללא מכירת הדירה, הן בנוגע למחיר הדירה והן בכל הנוגע לאמירת עורך דינם כי יוכלו לבטל את ההסכם כנגד תשלום הפצוי המוסכם.

העדים

5. מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם של התובע, של הגב' אלישבע לוי שתיווכה במכירת הדירה, של מר מאיר שטרנברג מנהל בעמותה שטיפלה בחובות הנתבעים, של עו"ד שמעון מור יוסף שייצג את הנתבעים בעיסקת המכר, של עו"ד שאול פכטהלט שייצג את התובעים בעיסקת המכר, של מר צבי גובנציץ – מתווך שטיפל במכירת דירת התובעים, של הגב' צביה יגודיוב - מעצבת פנים המתגוררת באותו בניין בו נמכרה הדירה נשוא התביעה, של מר יהודה יגודיוב המתגורר באותו בניין והיה מעורב במגעים בין הצדדים ושל מר דניאל רוזנטל שרכש את דירת התובעים.

מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של שני הנתבעים, של מר רפאל ברוך אלקיים ושל מר יצחק טאובר המקורבים לנתבע ושמסרו בתצהיריהם גירסא בכל הנוגע להתרחשויות שקדמו למכירה ולמגעים שהתנהלו לאחריה, ושל הגב' יעל כהן שעבדה בעת הרלוונטית בעמותה שטיפלה בחובות הנתבעים.

כל העדים, למעט מר דוד רוזנטל שהנתבעים ויתרו על חקירתו, נחקרו על תצהיריהם והצדדים סיכמו טענותיהם.

דיון

6. בסיכומיהם לא חזרו ב"כ הנתבעים על הטענה ולפיה עומדת להם עילת ביטול בגין כפייה או עושק, וטענות אלו נזנחו. הנתבעים עמדו על כך כי עומדת להם עילה לביטול החוזה מחמת טעות. טעות לפי סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים) – לטענת הנתבע, וטעות לפי סעיף 14(א) לחוק החוזים – לטענת הנתבעת.

במרכז טענת הטעות של הנתבעים "אופציית הביטול". דהיינו, סברת הנתבעים כי עומדת להם האפשרות לבטל את ההסכם תוך תשלום הפיצוי המוסכם לתובעים.

התצהירים

התצהירים מטעם הנתבעים

7. בתצהירו של הנתבע הוא מתאר כיצד בעקבות קשיים כלכליים אליהם נקלע פנה, בהמלצת חבר, למר שטרנברג מעמותת "פתרונות" שמטרותיה סיוע לאנשים מהמגזר החרדי שנקלעו למצב דומה. מר שטרנברג עירב בפנייה את עו"ד מור-יוסף שישב במשרדי העמותה. לאחר שאופן טיפול העמותה בחובות הוביל את התובעים לתלות בה והחריף למעשה את מצבם, הם נאלצו לשתף פעולה במכירת דירתם, לאחר שמר שטרנברג הודיע להם כי אם לא יעשו כן, תפסיק העמותה לטפל בחובותיהם (סעיפים 1-4, 23-21).

בעקבות האולטימטום של מר שטרנברג פנה הנתבע לעו"ד מור יוסף שאמנם הבהיר שאם מצבת החובות גבוהה לא יהא מנוס ממכירת הדירה (בבחינת הרע במיעוטו) אך אם הנתבע יצליח לגייס כספים בסכומי החוב להם הוא טוען, הוא ידאג לכך שניתן יהא לבטל את ההסכם כנגד תשלום פצוי בשעור 10% ממחיר המכירה (ס' 25 לתצהיר). על פי התצהיר הנתבע ואשתו לא שותפו בפרטי המשא ומתן למכירת הדירה, ואף לא קראו את ההסכם עובר לחתימה עליו ואולם עובר לחתימה, במעמד החתימה ואף בסמוך לאחריה שב עו"ד מור יוסף והבטיח להם כי אם יוכלו לגייס מספיק כספים ניתן יהא לבטל את המכירה בתמורה לפצוי בשעור 10% ממחיר המכירה (סעיפים 41-38 לתצהיר).

פעמיים אף נאמרו הדברים בנוכחות צדדי ג'. פעם אחת בנוכחות מיודעיו של הנתבע מר איציק טאובר ומר ברוך אלקיים שביקרו אותו בדירתו, שמעו ממנו על אפשרות המילוט שהבטיח עו"ד מור יוסף להכניס בכל מכירה עתידית וביקשו לשמוע זאת מפי עו"ד מור יוסף עצמו. לפיכך התקשר אליו הנתבע ושוחח עימו עם רמקול פתוח כדי שיוכלו לשמוע את הדברים. פעם שנייה, לאחר החתימה על ההסכם, כשפנה למזכירת העמותה, הגב' יעל כהן וביקש לשמוע ממנה דברי הרגעה בכל הנוגע לקיומו של "סעיף מילוט" בהסכם והיא לאחר שאישררה את הדבר מול עו"ד מור יוסף, הודיעה לו שההסכם כולל את אפשרות המילוט (ס' 42 להסכם).

8. גם בתצהירה של הנתבעת היא מתארת את המצוקה הקשה שחשה עקב הלחץ מצד העמותה למכור את הדירה וכי הדבר היחיד שנתן לה תקווה היא הבטחתו של עו"ד מור יוסף, אותה שמעה לפחות פעמיים במשרדו בעמותה כי בכל מקרה ניתן יהא לצאת מהחוזה ככל שישולם קנס בשעור 10% ממחיר המכירה. היא מתארת כי עו"ד מר יוסף חזר על הדברים בעת הנסיעה המשותפת לחתימה על החוזה, וגם במעמד החתימה על החוזה, וכי קראה את החוזה וראתה שיש סעיף יציאה בתשלום של 10%. עוד היא מתארת כיצד בעלה סיפר לה אודות השיחה עם יעל, מזכירת העמותה, אשר וידאה את אופציית המילוט מול עו"ד מור יוסף (סעיפים 10-6).

9. מר רפאל ברוך אלקיים שעל פי תצהירו הוא חבר קרוב של הנתבע עוד משנת 2018, מתאר בתצהיר כיצד פעמים רבות טרום החתימה אמר לו הנתבע שעו"ד מור יוסף אומר לו כל הזמן כי ניסח את החוזה ביחד עם הצד השני באופן שניתן יהא לבטלו בתשלום פצוי מוסכם (ס' 9). הוא מתאר את השיחה אותה פירט גם הנתבע בתצהירו, שהתקיימה בחורף 2019, ובה שמע את עו"ד מור יוסף בשיחה על רמקול מבטיח לנתבע כי יכול לבטל את ההסכם בתשלום הפצוי המוסכם, וכי כך ניסח את ההסכם (ס' 11). עוד הוא מתאר כי למחרת החתימה פגש את הנתבע שסיפר לו שגם באותו מעמד הבטיח לו מור יוסף כי יוכל לבטל את החוזה בתשלום הפצוי וכי התרשם כי הדבר היה ידוע וברור לכולם, כולל לתובעים (ס' 13). הוא מתאר בהמשך מגעים החל ממאי 2021 בהם היה מעורב כשלגירסתו בפגישה עם התובע ביוני 2021 עמד האחרון על מלוא תשלום הפיצוי המוסכם כתנאי לביטול וטען כי החוזה נוסח עם אופציית ביטול המותנית בתשלום קנס לדרישת הנתבעים, וכי הדבר הובהר במעמד החתימה על החוזה (ס' 19, 20).

לדבריו גם שוחח עם עו"ד מור יוסף יותר מפעם אחת ובמהלך פגישה בנובמבר 2021 אישר לו האחרון שהוא ניסח את החוזה, בשיתוף פעולה של עו"ד התובעים, כך שקיימת בו אופציית יציאה עם תשלום הקנס. עוד אישר לו עו"ד מור יוסף שהבהיר זאת במהלך החתימה לנתבעים, והדבר היה ברור לכל מי שנכח במעמד החתימה (ס' 27, 29 לתצהיר).

10. מר יצחק טאובר, שעל פי תצהירו הוא ידיד נפש של הנתבע משנים, מתאר בדומה לתצהירו של מר רפאל אלקיים כיצד פעמים רבות טרום החתימה אמר לו הנתבע שעו"ד מור יוסף אומר לו כל הזמן כי ניסח את החוזה ביחד עם הצד השני באופן שניתן יהא לבטלו בתשלום פצוי המוסכם (ס' 10). גם הוא מתאר את השיחה שהתקיימה בחורף 2019, ובה שמע את עו"ד מור יוסף בשיחה על רמקול מבטיח לנתבע כי יכול לבטל את ההסכם בתשלום הפצוי המוסכם, וכי כך ינוסח ההסכם (ס' 13). גם הוא מתאר כי למחרת החתימה פגש את הנתבע שסיפר לו שגם באותו מעמד הבטיח לו מור יוסף כי יוכל לבטל את החוזה בתשלום הפצוי וכי התרשם כי הדבר היה ידוע וברור לכולם, כולל לתובעים (ס' 15).

גם הוא בתצהירו מתאר שיחות עם מור יוסף בהן אישר לו האחרון את אופציית היציאה וכי הדבר הובהר במעמד החתימה על החוזה במעמד הנוכחים (ס' 28-27).

11. הגב' יעל כהן שימשה על פי האמור בתצהירה מנהלת תיקי לקוחות בעמותה בין יוני 2019 ליולי 2021, והייתה אחראית בין היתר על תיק הנתבעים, אותו ליוותה על בסיס יומיומי (סעיפים 4-2 לתצהיר). על פי תצהירה עו"ד מור יוסף היה עורך הדין של העמותה בכל התקופה בה עבדה בעמותה (ס' 15). על פי התצהיר הנתבעים שוחחו עימה פעמים רבות לאחר חתימת החוזה על כך שלמרות הקושי הרב שנלווה מצידם לחתימת החוזה למכירת דירתם, הסיבה היחידה לכך שהסכימו לבסוף היתה אמירתו של עו"ד מור יוסף כי ככל שישיגו את סכום הפצוי עד למועד המסירה, יוכלו לבטל את החוזה (ס' 21. בתצהיר נכתב כי הדברים נאמרו לה עובר לחתימת החוזה אך בפתח עדותה בבית המשפט עמדה על כך שמדובר בטעות בניסוח וכי הכוונה לאחרי. ר' עמ' 97, ש' 28-31).

עוד היא מציינת בתצהירה כי באחד הימים שלאחר החתימה ביקש ממנה הנתבע להרגיע אותו ולשאול שוב את מור יוסף בדבר אופציית הביטול. היא פנתה אליו והוא אכן אישר לה כי הנתבעים יוכלו להשתחרר מההסכם בתשלום הפצוי וכי כך אמר להם.

התצהירים מטעם התובעים

12. בתצהירו של התובע הוא מפרט כיצד שנוי מקום עבודתו גרם לו ולאשתו לחפש דירה לרכישה בירושלים חלף דירתם המרווחת (160 מ"ר) שבמודיעין עילית (סעיפים 8-6 לתצהיר). הוא מתאר כיצד בסיור הראשון בדירה, אליה הגיעו באמצעות מתווכת, מסר להם הנתבע כי מוכר את הדירה עקב חובות (ס' 15).

לדבריו, במעמד החתימה על ההסכם קראו הנתבעים את ההסכם והנתבע אף שאל שאלות (ס' 26). על פי התצהיר בשום שלב שהוא, הנתבעים או מי מהם, המתווכת או עו"ד מור יוסף לא אמרו דבר לגבי האפשרות של ביטול ההסכם על ידי הנתבעים ותשלום הפצוי המוסכם. הנתבעים ידעו כי בעקבות ההסכם עימם מוכרים התובעים את דירתם שלהם ואילו היתה מועלית האפשרות של ביטול ההסכם כנגד פיצוי הם לעולם לא היו מסכימים לה (ס' 29-27). הטענה הועלתה לראשונה במסגרת ההליכים בבית המשפט (ס' 28). התובע שב ומדגיש בתצהירו כי לא הנתבעים או מי מהם, או כל אדם אחר, העלה את אופציית הביטול לא לפני החתימה על החוזה, לא במעמד החתימה ולא לאחריה וזאת עד למועד המסירה המיועד של הדירה (ר' 32). אף אחד גם לא העלה עד המועד האמור כל טענה בדבר הטעייה בהקשר זה (ס' 33).

הוא מתאר בהמשך את הקושי לגייס את הכספים על מנת לעמוד בתשלומים הראשונים על פי החוזה וזאת עקב פרוץ מגפת הקורונה (ס' 35-34), את הקשיים במכירת דירתם ואת הסכם המכר למכירת דירתם מנובמבר 2020 כאשר מועד הפנוי תואם את מועד הכניסה לדירת הנתבעים (41-38). עוד הוא מתאר את הפעולות שנעשו לקראת המעבר לירושלים (לתובעים 7 ילדים שהיה צורך ברישומם במוסדות חינוך) ואת שיתוף הפעולה של הנתבעים בהיבטים שונים הכרוכים בכך (שנוי כתובת, פעולות הקשורות בשיפוץ דירת הנתבעים לקראת המעבר אליה) (סעיפים 43, 44, 47).

בהמשך הוא מתאר כיצד החל הנתבע להתחמק מקיום העסקה, את הלחצים המופעלים עליהם החל מיוני 2021 מטעם גורמים שונים הקשורים בנתבע לוותר על העסקה, ואת הקשיים הרבים אליהם נקלעו לאחר המועד בו מסרו את דירתם שבמודיעין עילית בהתאם להסכם המכר בו התחייבו, ונותרו ללא דירה להתגורר בה (סעיפים 49 לאילך).

13. אלישבע לוי שתיווכה במכירת הדירה בעקבות פנייה של מר שטרנברג מעמותת פתרונות, מתארת בתצהירה כי עבדה על מכירת הדירה תקופה של 6 חודשים מאוגוסט 2019 ועד למכירתה בפברואר 2020 (סעיפים 5-2, 9). על פי התצהיר לאחר פנייתו של מר שטרנברג היא יצרה קשר עם הנתבע, לאחר מכן התנהלה מולו בלבד, ולאורך כל ההתנהלות (והיא גם נכחה במעמד החתימה) מעולם לא נאמר דבר שיכול להתפרש כרצון או אפשרות אחרת לבטל את ההסכם (סעיפים 10 , 11, 23, 30).

14. מר מאיר שטרנברג מעמותת פתרונות מתאר בתצהירו את פניית הנתבע אליו בעקבות חובות (לרבות לשוק האפור), שבעטיים התקבלה ההחלטה, ביחד עם הנתבע על מכירת הדירה. על פי התצהיר הוא עצמו לא השתתף כלל בניסוח ובעריכת ההסכם, הוא היה מעורב רק בנושא לוח התשלומים ומועד פנוי הדירה – לאור הצורך לתאם זאת מול הסדרי החובות, ואת הנתבעים ייצג עו"ד מור יוסף עליו המליץ לנתבעים שעבד עם העמותה אך לא היה עובד שלה (ר' ס' 3, 13, 18-17).

15. תצהירו של עו"ד מור יוסף הוגש תחילה מטעם התובעים. בהמשך משכו את תצהירו, והנתבעים ביקשו לזמנו כעד מטעמם. עוד בהמשך הוחזר התצהיר כתצהיר מטעם התובעים (ר' עמ' 31-30 לפרוטוקול מיום 5.1.23; עמ' 75 לפרוטוקול מיום 30.3.23).

עו"ד מור יוסף מפרט בתצהירו כי נתבקש על ידי העמותה, עמה עמד בקשר מקצועי, לטפל בעריכת הסכם המכר (ס' 4-3). הוא ערך והחליף טיוטות עם עו"ד פכטהלט והיה בקשר עם הנתבע, אשר פרטיו של ההסכם היו ידועים לו, ומסר מידע רלוונטי. התנאי של פיצוי מוסכם נקבע כמותנה בהפרת ההסכם וביטולו על ידי הצד הנפגע, על מנת ש"לא יהא מצב גם של פיצוי וגם של קיום הסכם. הא ותו לא" (ס' 9-8). לדבריו הסביר לנתבעים את כל הפרטים החשובים בהסכם והם חתמו על ההסכם לאחר שקראו אותו (ס' 12-11).

על פי התצהיר בשום שלב לפני החתימה או בעת החתימה הנתבעים לא שוחחו איתו על האפשרות שהסכם המכירה יבוטל או על כך שלנתבע תהא האפשרות לבטלו (ס' 13, 24). בסמוך למועד המסירה המוסכם, "נכנסו לתמונה" חבריו של הנתבע – טאובר ואלקיים שרצו לעשות הכל על מנת להשאירו בדירה ושאלו אם ניתן להשאירו כנגד תשלום פיצוי. הם אף פנו לעורך דין שדיבר איתו בטלפון והוא הבהיר לו שאינו מכיר דרך שתאפשר לבטל את ההסכם ולהישאר בבית (ס' 14). על פי התצהיר אמר בהזדמנויות רבות לנתבע, לאחיו ולחבריו שאין סכוי לבטל את ההסכם גם אם ישלמו פיצוי מוסכם וההחלטה תלויה בצד הנפגע (ס' 23).

16. עו"ד שאול פכטהלט אשר ייצג את התובעים בעסקת המכר מציין בתצהירו כי לאחר שעו"ד מור יוסף שלח אליו טיוטא ראשונית, הוחלפו ביניהם 7 טיוטות שלאחריהן נקבע מועד לחתימת ההסכם. על פי התצהיר מועד החתימה היה רגיל ומקובל ונשאלו שאלות מטעם משפחת הנתבעים (סעיפים 5, 6 ו-9 לתצהיר). עוד הוא מציין כי לא בעת החלפת הטיוטות או קיום השיחות עם עו"ד מור יוסף, לא בעת החתימה על ההסכם ולא בכל עת אחרת דובר עם עו"ד מור יוסף או עם מי ממשפחת הנתבעים על כך שתהיה למשפחת הנתבעים האפשרות לחזור מההסכם.

17. מר צבי גולבנציץ שמשרד התווך אותו הוא מנהל טיפל במכירת דירת התובעים, מכיר על פי תצהירו את הנתבע כ-30 שנה. הוא מתאר בתצהירו את היכרותו עם התנהלותו הכספית הבעייתית של הנתבע אשר סיפר לו כי נקלע לחובות קשים בעקבותיהם ייאלץ כל הנראה למכור את דירתו (ר' סעיפים 9-4). עוד הוא מתאר כי פגש מאוחר יותר את התובע והתברר לו כי רכש את דירת הנתבעים והקשיים אליהם נקלע בעקבות אי קיום ההסכם (ס' 13-12).

18. צביה יגודיוב, מעצבת פנים במקצועה המתגוררת מעל דירת הנתבעים, מתארת בתצהירה כיצד פנו אליה התובעים לצורך ביצוע שנוי פנים בדירה וכיצד כחלק מההכנה לתכנון נזקקה פעמיים למדידות באפריל ומאי 2021. היא מתארת כיצד במדידה מאפריל שוחחה עם הנתבעת שסיפרה לה על החובות הרבים שביסוד החלטת המכירה ועל כך שהם שלמים עם זאת.

19. מר יהודה יגודיוב, המתגורר בדירה מעל משפחת הנתבעים ומכיר את התובע מהישיבה בה הוא עובד, מתאר בתצהירו הן קשיים כספיים להם היה עד מצד משפחת התובעים בעקבות רכישת הדירה על ידם והן מאמצי תווך אינטנסיביים להם היה שותף בעקבות פניות גורמים מטעם הנתבע (ר' ס' 4-2, 6, 33-9). הוא מדגיש בתצהירו כי במהלך כל התקופה מעולם לא הועלתה טענה מטעם הנתבעים כי עומדת להם האפשרות לבטל, אלא רק כי חבריו של הנתבע המעוניינים לעזור לו, יעזרו לו ככל שיישאר בדירה (ס' 34).

20. דוד רוזנטל הוא מי שרכש את דירת התובעים במודיעין עלית. על פי תצהירו בהסכם עם התובעים לא היתה קיימת כל אפשרות לחזור מהעיסקה וכפי שסוכם על תאריך הפנוי כך היה. עם זאת, לבקשת התובע איפשר לו, במשך תקופה של מספר חודשים, לאחסן בחדר וחצי חפצים גדולים שלא היה לו מקום אחר להניחם.

טענות הצדדים

21. לטענת ב"כ התובעים בסיכומים הטענה כי התובעים ידעו על אופציית הביטול שהייתה כביכול לנתבעים נטענה רק במשתמע בכתב ההגנה. טענה זו אינה מתיישבת עם השכל הישר והתנהלות התובעים אשר מכרו את דירתם ושילמו לנתבעים 800,000 ₪ תוך סיכון שלא יוכלו לקבל את כספם חזרה.

אשר לטעות, נטען כי לא הובאה כל ראיה בכתב לקיומה של טעות, וכי מראיות הנתבעים עצמם עולה כי טאובר ואלקיים החלו להיות מעורבים רק באפריל-מאי 2021 ואין להם לפיכך ידיעה אישית על העובדות הרלוונטיות. עו"ד מור יוסף מכחיש את הדברים, מעולם לא נעשתה אליו פנייה בעניין זה על ידי הנתבעים, וגם במיילים שמוחלפים בין עורכי הדין לקראת מועד המסירה אין זכר לאופציית הביטול. בהסכם עצמו אין אופציית ביטול, אופציית הביטול הלכאורית אינה מוגבלת בזמן, נתון המחזק את חוסר סבירות הגירסא והמסקנה העולה מכל האמור היא שהגירסא בדבר הטעות בעניין זה איננה אמיתית ו"בושלה" לצורך ההליך.

הוסף כי הנתבעת עצמה הטוענת כי הבינה שאופציית הביטול נתונה לה בסעיף הפיצוי המוסכם, העידה במקביל כי כלל לא קראה את ההסכם ויש בכך כדי להשליך על מהימנות הגירסא ומכל מקום המבחן הוא אובייקטיבי וגם אם טעתה בהבנת הנקרא, אין לקבל את טענתה לטעות.

באשר לעדותה של יעל כהן נטען כי העידה על הלחץ שהופעל עליה לחתום ואין ליתן אמון בעדותה.

22. עוד נטען כי גובה הפיצוי שהיה מקום לחייב בנסיבות אילו בוטל החוזה כלל אינו באפשרות הנתבעים ואינו מעשי ויש בכך כדי לחזק את המסקנה שאין מקום להורות על הביטול. מכל מקום היה על הנתבעים לפנות בתביעה לביטול ההסכם, ולהפקיד את הסכומים שהעבירו להם התובעים. הם לא עשו כן ומאזן הנוחות נוטה במובהק לטובת התובעים. הוסף כי המסקנה המסתברת מהראיות היא כי הודעת ביטול גם מעולם לא נמסרה.

23. ב"כ הנתבע 1 הבהיר במסגרת הסיכומים כי טוען רק לטעות לא ידועה על פי סעיף 14(ב) לחוק החוזים, שעניינה סעיף 19 להסכם - "אופציית המילוט". לטענתו עו"ד מור יוסף הבטיח לנתבעים כי יוכלו לבטל את ההסכם בתשלום הפיצוי המוסכם לפני כריתת ההסכם והבהיר לאחר החתימה שזו משמעות הסעיף. הנתבעים הבהיר לו, לעמותה ולמר שטרנברג כי בהיעדר סעיף כזה לא יתקשרו בהסכם.

בתמיכה לכך היפנה ב"כ הנתבע לאמור בתצהירי הנתבעים, אלקיים, טאובר ויעל כהן. נטען כי טאובר ואלקיים לא נחקרו על שיחת הטלפון על רמקול שהתקיימה עובר לכריתת ההסכם והמשמעות היא שיש לקבל את גירסתם לעניין תוכנה. עוד נטען כי יש ליתן אמון בעדותה של הגב' יעל כהן שהינה עדה אובייקטיבית ואשר כלל לא נחקרה על האמור בתצהירה בכל הנוגע לדברים שאמר לה עו"ד מור יוסף בנוגע להסכם ויש לדחות את הטענה כי גירסתה הוכתבה לה.

24. עוד נטען כי יש לקבל את גירסת הנתבעים כי ראו לראשונה את החוזה במועד החתימה, וכי אפילו קראו את סעיף 19, הרי שלאור הפתיח לו, מצבם בעת החתימה והעובדה שסמכו על עו"ד מור יוסף, יש לקבל את גירסתם בדבר הטעות. בפרט כאשר המבחן הוא סובייקטיבי.

נטען כי יש להעדיף את גרסת הנתבעים על פני זו של עו"ד מור יוסף בכל הנוגע לסעיף המילוט.

25. ב"כ הנתבע 1 טען כי אמנם כי ביטול חוזה מכח סעיף 14(ב) מחייב נקיטת הליך מצד הנתבעים תוך הפקדת כספי ההשבה בסך 800,000 ₪. עם זאת לטענתו בנסיבות, לאור ההליכים שהתנהלו יש לאמר כי אי קיומם של התנאים המוקדמים נמחל על ידי התובעים ועל ידי בית המשפט. נטען כי שיקולי הצדק שעניינם בעיקר מצבם הכלכלי היחסי של הצדדים מטים את הכף לעבר ביטול החוזה.

26. ב"כ הנתבעת 2 הצטרפה לטעוני הנתבע 1 והוסיפה כי הנתבעים הסכימו להתקשר בהסכם המכר אך ורק בשל סעיף המילוט שהובטח להם, כאשר מנהל העמותה הוא שהורה לנתבעים להיות מיוצגים באמצעות עו"ד מור יוסף. נטען כי עו"ד מר יוסף היה בעל אינטרס מובהק במכר, כי בעת ניסוח חוזה המכר היה בתחילת דרכו המקצועית וכי ככל שתתקבל גירסת הנתבעים בכל הנוגע לסעיף המילוט עלולות להיות לכך משמעויות קשות מבחינתו ומכאן שברורה גירסתו. ב"כ הנתבעת 2 הפנתה לכך שמר שטרנברג אישר כי העובדת שעבדה מטעם העמותה בעת הרלוונטית על תיק התובעים היא הגב' יעל כהן וטענה כי יש לקבל את עדותה, בהיותה הדמות האובייקטיבית היחידה, כי סעיף המילוט הוא שהניע את הנתבעים להתקשר בחוזה. נטען כי בפני בית המשפט עומד אגד עדויות מהן עולה כי הסיבה היחידה שהנתבעים הסכימו לחתום על החוזה היא אופציית הביטול.

27. נטען כי אין לקבל את גירסת התובע כי לא ידע על הטעות הנטענת. לטענת ב"כ הנתבעת 2 לא רק שהתובעים ידעו על אופציית הביטול אלא היה להם גם אינטרס שזו תירשם בחוזה כעולה מעדותו של עורך דינם פכטהלט. האינטרס של התובעים בסעיף הביטול נבע מהעובדה שהיו אותה עת בעצמם חשופים לסכנת הפרה שכן טרם מכרו את דירתם ובקשת המשכנתא שלהם לא היתה מובטחת.

לטענת ב"כ הנתבעת 2 התובעים ובא כוחם ידעו על טעות הנתבעים אך היא התאימה להם אותה עת ואין לקבל כי התנהלות התובעים בדבר התשלום בסך 800,000 ₪ ומכירת דירתם מתיישבת עם היעדר ידיעה אודות הטעות שכן מדובר בהתנהלות שלא בסמוך לכריתת החוזה.

לפיכך עומדת לנתבעים אפשרות ביטול לפי סעיף 14(א) לחוק החוזים.

28. בתגובת התובעים נטען כי אף בתצהירו גירסת הנתבע בכל הנוגע לאופציית הביטול איננה כי מדובר היה בתנאי בל יעבור ומכל מקום בתגובות לסעד הזמני, לרבות תצהירו של אלקיים אין לכך איזכור ולא ברור כיצד עדים שלא היה כלל בתמונה עד לשנת 2021 יכולים להעיד על שיחת טלפון שקדמה להסכם.

הכרעה

29. סעיף 19 להסכם כך קובע:

"במקרה של ביטול ההסכם כדין עקב הפרה יסודית, ישלם הצד המפר לצד המקיים פיצויים מוסכמים קבועים ומוערכים מראש בסך של 265,000 ₪ (10%). וזאת מבלי לגרוע מכל סעד או תרופה אחרים העומדים לטובת הצד המקיים על פי הדין ו/או הסכם. הצדדים מצהירים כי קבעו סכום זה לאחר שבדקו, שקלו ומצאו כי סכום זה משקף את הנזק הצפוי לכל אחד מהם כתוצאה מהפרה יסודית של הסכם זה".

הוראה זו קובעת בצורה מפורשת כי היא חלה במקרה בו בוטל ההסכם כדין עקב הפרה יסודית. אין מחלוקת כי הזכות לביטול החוזה עקב הפרתו היסודית מוקנית בדין לצד הנפגע, לא לצד המפר. הטענה ל"אופציית מילוט" ולפיה לכל צד נתונה האפשרות לבטל את החוזה בתשלום הפצוי המוסכם, אינה מתיישבת עם לשון ההוראה הברורה.

30. ההשערה שהעלה ב"כ הנתבע 1 ולפיה יתכן כי הנתבע 1 הוטעה לחשוב מהפתיח להוראה אינה מתיישבת עם תצהירו של הנתבע 1 ולפיו כלל לא קרא את החוזה עובר לחתימה עליו.

טענת ב"כ הנתבעת 2 בסיכומים ולפיה לתובעים היה אינטרס בקיומה של אופציית מילוט, אינה מספקת מענה לשאלה מדוע העדיפו התובעים "לזרום" עם טעות הנתבעים ולא לקבוע במפורש את אשר היה באינטרס שני הצדדים אותה עת (על פי הנטען).

אין בידי לקבל את טענת ב"כ הנתבעת בכל הנוגע לעולה מעדותו של עו"ד פכטהלט בעניין זה. עו"ד פכטהלט עומת עם סעיף הפצויים המוסכמים בהסכם למכר דירת התובעים אשר בו, בניגוד להסכם המכר נשוא הליך זה, לא הוגבל הפצוי המוסכם למקרה של ביטול החוזה. הוא הבהיר בעדותו כי באותו מקרה יצג את התובעים כמוכרים ואילו במקרה הנוכחי יצג אותם כקונים, כי הצפי להפרה הוא בדרך כלל מצד קונים, ומאחר ועו"ד מור יוסף הוא שניסח את הטיוטא הראשונית של הסכם המכר נשוא התביעה ובו הוגבל סעיף הפיצויים המוסכמים למקרה של ביטול, ובייצגו קונים לא התעקש כי הסעיף יחול גם במקרה של הפרה יסודית שהחוזה לא יבוטל בעקבותיה (ר' עמ' 39 – עמ' 40, ש' 5, עמ' 41, ש' 33-11). אין בכך כדי לתמוך בגירסת אופציית המילוט.

31. הוראת סעיף 19 אינה מעניקה "אופציית מילוט" אלא מגבילה את הזכות לפצוי מוסכם, למקרה בו יבוטל החוזה כדין. עו"ד מור יוסף מציין בתצהירו כי זו היתה תכלית ההוראה – על מנת שלא יהא הצד הנפגע זכאי לפצוי המוסכם גם במקרה בו לא יבטל את החוזה.

האם טעו הנתבעים לסבור אחרת?

32. הן הנתבע בתצהירו והן הנתבעת בתצהירה מציינים כי במעמד חתימת החוזה עצמו הובהר להם על ידי עורך מור יוסף כי עומדת להם אופציית מילוט. התובע, עו"ד פכטהלט, עו"ד מור יוסף והמתווכת אלישבע לוי שנכחו כולם אף הם במעמד החתימה מציינים בתצהיריהם כי הנושא מעולם לא עלה במעמד החתימה.

33. אין בידי לקבל את גרסת הנתבעים.

תחילה יצויין כי במהלך הדיון לא הייתה הנתבעת חד-משמעית בגירסתה כי אכן הדברים הובהרו במעמד החתימה. תחילה העידה כי זוכרת ששאלה את השאלה בנוגע לביטול ההסכם במעמד החתימה וחיון נכחו בחדר (עמ' 146, ש' 2-1). בהמשך ביקשה לתקן את עדותה וציינה כי זה לא היה במעמד החתימה עצמו אלא לפני שנכנסו לחדר (עמ' 146, ש' 32). גם מעדותו של הנתבע במעמד הדיון לא עולה גירסא חד-משמעית בעניין זה. תחילה, במענה לשאלה האם ידעו חיון על אופציית הביטול הוא משיב כי "אני חושב שכן. אני בטוח שכן" (עמ' 136, ש' 29). ובהמשך כשנשאל אם חיון ידע מיום חתימת ההסכם השיב כי אם חיון קרא את ההסכם אז ידע. "אני מאמין שכן" (עמ' 136, ש' 35). אין המדובר בעדות המתיישבת עם דברים ברורים הנאמרים במעמד החתימה.

34. זאת ועוד. מדובר בעניין מרכזי ביותר. ככל שאכן עלה וכך הובהר על ידי עו"ד מור יוסף במעמד החתימה, והדברים היו מוסכמים על הנוכחים כיצד לא קיבל הדבר ביטוי במסגרת החוזה? (ומהו המועד שעד אליו ניתן לבטל את ההסכם?) ככל שהדברים אכן נאמרו, ולא היו מוסכמים, ההנחה כי עו"ד פכטהלט מטעם התובעים, או התובע עצמו לא אמרו דבר איננה סבירה.

35. גם התנהלות התובעים בסמוך לאחר החתימה אינה מתיישבת עם גרסת הנתבעים שבתצהיר. התובעים שילמו ביום 24.2.20, במעמד החתימה, סך של 50,000 ₪. סך נוסף של 215,000 ₪ שולם 10 ימים לאחר מכן, וסך של 235,000 ₪ ביום 1.5.20. מדובר בסכומים ששולמו כולם בסמוך למועד החתימה, כאשר לשם כך נאלצו התובעים לגייס כספים ממקורות שונים (ר' סעיף 35 על נספחיו). ההנחה כי כך פעלו כאשר עו"ד מור יוסף הבהיר במעמד החוזה כי קיימת "אופציית ביטול" או כי הנתבעים סוברים כך, איננה סבירה. בפרט בשים לב לכך שהתובעים היו מודעים לכך שהנתבעים מוכרים את דירתם עקב חובות וכי התשלומים אותם הם משלמים מיועדים לכך (ר' ס' 15 לתצהיר התובע), כך שהאפשרות לקבל את כספם חזרה במקרה של ביטול, למעשה איננה קיימת.

עד 1.10.20 משלימים התובעים ממקורות שונים תשלומים בסך 800,000 ₪ לנתבעים. התובע מתאר בתצהירו את הקושי בגיוס הכספים עקב פרוץ מגפת הקורונה. בנובמבר 2020 מתקשרים התובעים בחוזה למכר דירתם שלהם, כאשר מועד הפנוי (21.7.21) תואם את מועד הכניסה לדירת הנתבעים (1.7.21) בלא כל אפשרות לביטול מצד התובעים (נספח 6 לתצהיר התובע). התובעים שהתגוררו עד לרכישת דירת הנתבעים במודיעין עילית, רושמים את ילדיהם למוסדות חינוך בירושלים בסמוך למכירת דירתם. הנתבע מודע לכך (ר' עמ' 129, ש' 21-17). ההתנהלות האמורה אינה מתיישבת עם דברים הנאמרים לעניין אופציית ביטול במעמד החתימה על ההסכם, שהתובעים על פי הנטען מודעים אליהם.

36. הנתבע מציין בתצהירו כי לאחר החתימה על ההסכם פנה למזכירת העמותה, הגב' יעל כהן, וביקש לשמוע ממנה דברי הרגעה בכל הנוגע לקיומו של "סעיף מילוט" בהסכם והיא לאחר שאישררה את הדבר מול עו"ד מור יוסף, הודיעה לו שההסכם כולל את אפשרות המילוט (ס' 42 להסכם).

גם יעל כהן מציינת בתצהירה כי באחד הימים שלאחר החתימה ביקש ממנה הנתבע להרגיע אותו ולשאול שוב את עו"ד מור יוסף בדבר אופציית הביטול. היא פנתה אליו והוא אכן אישר לה כי הנתבעים יוכלו להשתחרר מההסכם בתשלום הפצוי וכי כך אמר להם.

עו"ד מור יוסף הכחיש כי אי פעם אמר ליעל כהן כי אפשר לבטל את החוזה תמורת הפיצוי המוסכם (עמ' 86, ש' 36-29) והעיד כי לא דיבר עם יעל כהן על ההסכם (עמ' 94, ש' 16-14).

כפי שיפורט להלן מעדיפה אני את גירסתו בעניין זה.

37. אלישבע לוי המתווכת, מתארת בעדותה (בלי רצון) שיחה שקיימה יום קודם לעדותה עם יעל כהן ובה שאלה אותה למה כתבה דברים לא נכונים בתצהירה וייעצה לה להתייעץ עם עורך דין (עמ' 48, ש' 25-18). היא מתארת כי התוודעה אליה בעקבות העסקה נשוא התביעה והתברר כי הן גרות באותו רחוב והבנים באותה ישיבה והבעלים למדו באותה ישיבה. יעל שיתפה אותה בפחדים שלה לגבי האופן שבו כופים עליה ומתקשרים אליה (עמ' 48, ש' 35-29) והן נהגו לדבר כאחיות לצרה. היא ציינה את אלקיים, מיודעו של הנתבע, כמי שגם דיבר איתה (עמ' 49, ש' 7-4). לדבריה יעל סיפרה לה ששלחו לה את התצהיר במייל, בעלה כעס והם רבו, היא ירדה למטה לחתום ואמרה שמחקה כמה דברים. היא עצמה אמרה ליעל שיש בתצהיר דברים לא נכונים כמו ה-10% ויעל ענתה לה שזה סעיף שנמצא בכל חוזה וזה בסדר גמור (עמ' 49, ש' 32-24).

38. יעל כהן תיקנה בפתח עדותה את האמור בתצהירה בנקודה מהותית. היא הבהירה כי, בניגוד לאמור בתצהיר, השיחות עם הנתבעים אודות אופציית הביטול התקיימו לאחר החתימה על ההסכם ולא לפניה. לדבריה הייתה כנראה אי הבנה שכן היא דיברה ומישהוא כתב (ר' עמ' 97, ש' 32-29). היא העידה כי מי שכתב את הדברים מפיה היה אלקיים בשיחת טלפון (עמ' 97, ש' 33 – עמ' 98, ש' 3). הדבר היה תקופה לאחר שגמרה לעבוד בעמותה והיא הבינה שהוא רוצה לעזור (98, ש' 7-4). היא אישרה כי סיפרה למתווכת אלישבע, בשיחות עמה, שצרחו עליה, הפעילו עליה לחץ והעיקו עליה אם כי לדבריה "לא בקטע של האמינות של התצהיר. בקטע שאני צריכה לחתום" (עמ' 98, ש' 25-20).

בעדותה העידה במספר עניינים בניגוד לאמור בתצהיר. ראשית, לגבי כך שעו"ד מור יוסף התקשר אליה בזמן אמת ותיאר כי הנתבעת בכתה תוך כדי נסיעה לחתימה (ס' 18 לתצהיר), העידה כי ככל שזכור לה השיחה התרחשה למחרת בבוקר כשנכנס למשרדה (עמ' 101, ש' 25-33; עמ' 102, ש' 10-5). עוד בהמשך העידה כי יתכן שדיבר איתה "בהפסקה, אולי בכניסה. לא זוכרת" (עמ' 102, ש' 18-17). שנית, היא העידה בניגוד לאמור בסעיף 18 לתצהירה כי יודעת שהחתימה על החוזה היתה בצהריים לא בערב ולשאלה אם האמור בתצהיר בעניין זה פשוט לא נכון השיבה :"יכול להיות" (עמ' 103, ש' 17-13). שלישית, על פי התצהיר סיפר לה עו"ד מור יוסף כי לקח את הנתבעים ברכבו, אך בעדותה ציינה כי "אין לי מושג מי נסע ברכב של מי. אני לא זוכרת. אני לא חושבת שגם אז ידעתי מי נסע ברכב של מי". "כתבתי מתוך זכרון. ממה שזכרתי" (ר' עמ' 103, ש' 24, 27-26).

39. מדובר בעדה שגם על פי דבריה שלה (בהקשר לשיחת הטלפון עם עו"ד מור יוסף עובר לחתימה) היא משיבה "אני חושבת שמה שכתבתי אמת. לא זוכרת בדיוק מתי דיברתי איתו. אני לא יכולה לזכור כל כך הרבה אחורה" (עמ' 102, ש' 4-3). בתצהירה נפלו אי דיוקים בענינים מהותיים כעולה מפתח עדותה וכך גם בעניינים נוספים כעולה ממהלך עדותה. מדובר בתצהיר שנרשם על פי שיחת טלפון עם מר אלקיים, מיודעו של הנתבע, כאשר מופעל על העדה לחץ ממשי לחתום.

אמנם העדה לא נחקרה בכל הנוגע לאותה שיחת טלפון שמתקיימת לגרסתה לאחר החתימה עם עו"ד מור יוסף ובה הוא מאשר לה לדבריה כי בחוזה קיימת "אופציית מילוט", ואולם עו"ד מור יוסף כאמור הכחיש זאת בכל תוקף, לא ברור מדוע היה על הנתבעים לבקש ממנה להבהיר זאת מול עו"ד מור יוסף פעם נוספת לאחר החתימה ככל שהדברים היו כה ברורים קודם לכן והובהרו מספר פעמים כגירסתם ועוד לא ברור מדוע פנו בעניין זה אליה ולא ישירות לעו"ד מור יוסף. אמנם העדה ציינה כי הלחץ שהופעל עליה היה לחתום וכי היא עומדת מאחורי האמור בתצהירה, אך במכלול – לאור נסיבות החתימה, אי הדיוקים הרבים שנפלו בתצהיר, וסבירות הגירסא מעדיפה אני לעניין זה את גירסתו של עו"ד מור יוסף.

40. יתכן, כי לבקשת הנתבעים התקיימה במועד האמור שיחה בין השניים (עו"ד מור יוסף ויעל כהן). ואף לגבי תשלום הפצוי המוסכם במקרה של ביטול החוזה. ואולם סבורה אני כי במועד החתימה על התצהיר, כשנתיים לאחר מועד החתימה על ההסכם, היכולת לזכור במדוייק הסבר לעניין סעיף כזה או אחר בחוזה, כאשר העדה העידה כי אינה זוכרת דברים שונים לגביהם העידה, ממילא מוגבלת ויתכן כי הבנתה ו/או זכרונה לגבי מה שנאמר לה באותה שיחת טלפון לקוי. מאחר וסבורה אני כי עו"ד מור יוסף לא שגה בעצמו בהבנת הסעיף, גם לא ברור מה היה האינטרס שלו לאמר אחרת לגב' כהן לאחר חתימת ההסכם.

לפיכך, מעדיפה אני כאמור את גירסת עו"ד מור יוסף כי הדברים לא נאמרו בהתאם לנטען באותה שיחת טלפון עם יעל כהן. זאת, אף מבלי להידרש לכך שככל שנאמרו הדברים רק לאחר חתימת ההסכם (ותצהירה של יעל כהן אך לכך רלוונטי), אין בכך כדי להקים עילה של טעות.

41. לגרסת הנתבע בתצהירו הבטיח לו עו"ד מור יוסף עוד קודם להסכמה על מכר הדירה שאם לא יהא מנוס ממכירתה, הוא ידאג לכך שניתן יהא לבטל את ההסכם כנגד תשלום פיצוי בשיעור 10% ממחיר המכירה (ס' 25 לתצהיר). לדבריו, פעם אחת נאמרו הדברים עוד קודם למכירה בשיחת הטלפון לה האזינו ברמקול מיודעיו מר ברוך אלקיים ומר יצחק טאובר שביקרו בדירה.

ברוך אלקיים ויצחק טאובר מתארים בתצהיריהם את אותה שיחה על רמקול עם עו"ד מור יוסף מחורף 2019, אותה מתאר הנתבע בתצהירו.

עו"ד מר יוסף הכחיש בתצהירו כי אמר במועד כלשהוא לפני, במעמד או לאחר חתימת החוזה אודות קיומה של אופציית מילוט. הוא חזר על כך באופן חד-משמעי בעדותו.

אין בידי לקבל את גירסת הנתבע והעדים מטעמו בעניין זה.

42. תחילה יצויין כי השיחה הנטענת על רמקול מחורף 2019 אינה יכולה להתייחס למכירה הספציפית לתובעים אשר ראו לראשונה את הדירה רק בינואר 2020 (ר' סעיפים 14-13 לתצהיר התובע על נספחו). במילים אחרות, מדובר בטענה להתחייבות כללית של עו"ד מור יוסף כי ניתן יהא בכל חוזה שייחתם לבטל את העיסקה בתשלום קנס של 10%. לא בהתחייבות המתייחסת לחוזה המכר עם התובעים. לא ברור איפוא, גם לגירסתם, מדוע לא ווידאו הנתבעים במעמד החתימה על החוזה הקונקרטי או עובר אליו כי אכן כך נקבע בחוזה.

43. זאת ועוד. על פי תצהירו של אלקיים הוא חבר קרוב של הנתבע עוד משנת 2018 ושוחח עימו רבות עובר לחתימה. בהקשר זה גם מושמעת לגירסתו על רמקול אותה שיחה משנת 2019. בתצהירו שצורף לתגובת הנתבעים לבקשה לצו מניעה שהגישו התובעים, הוא מתאר לעומת זאת כי לאור היכרותו מהעבר הרחוק את הנתבע התבקש במאי 2021 לסייע לו, כך שדירתו לא תימכר (ס' 2-1 לתצהיר). בתצהיר כולו אין אזכור לאופציית הביטול האמורה או לקיומה של שיחה אותה שמע בהקשר זה. מועלות טענות אחרות בתצהיר בנוגע ללחץ שהופעל על הנתבעים, לשימוש שנעשה בכספים שהועברו ולמחיר המכירה, אך אין כל אזכור לאופציית הביטול.

ברוך אלקיים לא נכח בפגישה שהתקיימה בין הצדדים ביום 4.7.21 במשרדו של עו"ד פכטהלט. לדבריו לא נטל בה חלק לאחר שמפגש שקיים עם חיון ביום 1.6.21 היה אמוציונאלי. כשעומת אלקיים עם כך שהנתבע אמר באותו מפגש מיום 4.7.21 כי לא פגש את אלקיים, אף לא פעם אחת, השיב כי ההקשר הוא שאמר לנתבע להרחיק אותו מהאירוע (עמ' 113, ש' 12-10). כשעומת עם האמור בתצהירו שהוגש בתגובה לבקשה לסעד זמני כי במאי 2021 התבקש על ידי מכרים משותפים שלו ושל הנתבע, אותו הכיר מהעבר הרחוק, לסייע בפתרון בעייה של הנתבע כך שדירתו לא תימכר, השיב כי לא כתב את התצהיר (ר' עמ' 113, ש' 28-16). בהמשך העיד כי בעת מתן התצהיר בסעד הזמני ידע על אופציית הביטול (ר' עמ' 115, ש' 21-17).

לנוכח הסתירות בין תצהירי העד עצמו ובין גירסתו לזו של הנתבע, לא שוכנעתי, אף בהיעדר חקירה על כך, מגירסתו כי נכח בשנת 2019 בשיחה הטלפונית בה נאמרו הדברים המיוחסים לעו"ד מור יוסף.

44. לא שוכנעתי, על אף היעדר שאלות קונקרטיות בעניין שיחת הטלפון, גם מגרסתו של טאובר שהייתה דומה עד מאוד לזו של אלקיים. בעדותו ציין כי נכנס לפעילות מול העמותה רק באפריל 2021 ולפני כן התנהל רק מול הנתבעים (עמ' 106, ש' 15-14). גם מתצהירו של הנתבע במסגרת התגובה לסעד הזמני עולה כי מעורבותו של טאובר החלה באפריל 2021 או בסמוך. כשנשאל טאובר אם כל האמור בתצהירו בנוגע לתקופה שקדמה לכך היא מדברים שנאמרו לו הוא משיב תחילה כי נכח בפגישה אחת ובהמשך כי אלו דברים שנאמרו לו על ידי הנתבעים (עמ' 106, ש' 21-16). הסברו כי במפגש מיום 4.7.21 השתמש במינוח "טובה" ולא דיבר על אופציית הביטול שכן התכוון רק להשבת הסכומים ששילם התובע (עמ' 107, ש' 25-24; 108, ש' 11-5; 30-27) אינה משכנעת. לא זו בלבד שאף הנתבע אינו מעיד כך (ר' עמ' 135, ש' 31-28), אלא שאיננה סבירה לאור עדותו כי אלקיים מסר לו שהתובע מתנגד לביטול וכי החל אף בחיפוש דירה לשכירות עבור הנתבע.

45. לא רק התנהלות התובעים אלא גם התנהלות הנתבעים עצמם לאחר החתימה אינה מתיישבת עם הגירסא בדבר קיומה של אופציית ביטול. הנתבעים מודעים לכך שהתובעים פועלים לקראת המעבר לדירה ואינם נותנים כל ביטוי לקיומה של אופציית הביטול. בנובמבר 2020 מסייע הנתבע לתובע עם רישום הדירה נשוא התביעה ככתובתו על מנת שיוכל לרשום את ילדיו לבתי ספר בירושלים. עדותו כי נעתר לבקשת התובע בשמחה (עמ' 129, ש' 21-17), היא תמוהה לנוכח גירסתו בדבר קיומה של אופציית הביטול. בהמשך, באפריל ומאי 2021, מבצעת צביה יגודיוב, מעצבת פנים במקצועה, המתגוררת מעל דירת הנתבעים, מדידות בדירת הנתבעים לצורך ביצוע שנויים לקראת מעבר התובעים. עדותה של הנתבעת כי לא ראתה מקום לאמר דבר אותה עת (ר' עמ' 146, ש' 14-3), אף היא מעוררת סימני שאלה.

גם ההתנהלות בהמשך אינה מתיישבת עם סברה בכל הנוגע לקיומה של אופציית ביטול. הנתבע אישר כי מטרת פגישה המתקיימת ביום 4.7.21, ארבעה ימים לאחר מועד הפנוי המיועד במשרדו של עו"ד פכטהלט, הייתה לדבר על ליבו של חיון (עמ' 135, ש' 29-22). לא ברור מדוע היה צריך לדבר על ליבו של חיון בהינתן קיומה של אופציית ביטול. אמנם ידידו של הנתבע, טאובר, העיד כאמור כי "הטובה" שהתבקשה היתה ויתור על הפצוי המוסכם (ר' עמ' 107, ש' 24-25; עמ' 108, ש' 11-5; 30-27), אך הנתבע עצמו העיד כי רצה שהתובע ידע שיש לו גב כלכלי גם לעניין ה-10% (ר' עמ' 135, ש' 30-29), ומכל מקום טאובר העיד כי במקביל החלו בחיפוש דירה לשכירות עבור הנתבע (ר' עמ' 11, ש' 13 – עמ' 112, ש' 12), התנהלות שאינה מתיישבת עם קיומה של אופציית מילוט.

46. ב"כ הנתבעים ניסו לשכנע כי חוסר נסיונו של עו"ד מור יוסף בעת עריכת ההסכם ואף אינטרס כלכלי בעריכת העיסקה הם שגרמו לו להטעות את הנתבעים לעניין אופציית הביטול, בין בתום לב ובין במכוון. אינני סבורה כך.

אכן עו"ד מור יוסף העיד כי קיבל את רישיון עריכת הדין בינואר 2018 (עמ' 85, ש' 20) וכי לפני כן עבד עשר שנים כמנהל מחלקה עסקית בבנק ומשם היכרותו עם מנהל העמותה (עמ' 87, ש' 15-17). עוד העיד כי את התמחותו עשה בפרקליטות מחוז ירושלים (פלילי) כך שלא צבר ניסיון בתחום החוזים. בצד האמור ציין כי עשה קורס מטעם לשכת עורכי הדין בתחום הנדל"ן, עוד קודם להסכם נשוא התביעה (ר' עמ' 88, ש' 18-7, ת/9). עוד אישר בחקירתו כי הגם שיתכן וההסכם נשוא ההליך היה בין הראשונים שערך, הוא נהג להתייעץ עם אחיו לו ותק בתחום, בנוגע להסכמים הראשונים (עמ' 89, ש' 5-19). לדבריו התשלום שקיבל עבור ההסכם בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ היה במסגרת ההתחשבנות עם העמותה על התשלום החודשי שקיבל ממנה עבור שירותיו (עמ' 90, ש' 19-16).

47. הטענה כי שגה בפרשנות סעיף 19 להסכם וסבר כי למפר עומדת זכות לבטולו של החוזה מחמת הפרה יסודית שלו עצמו, טעונה תשתית ראייתית שהיא מעבר לחוסר ניסיונו בתחום אותה עת. אין בנמצא תשתית כזו. ודאי כך הטענה כי אינטרס כספי, שכלל לא הוכח, עומד ביסוד הטעייה מכוונת של הנתבעים.

זאת ועוד. דווקא גרסת הנתבעים כי כך נאמר להם לפני, בעת ולאחר כריתת החוזה, אינה משכנעת. אינה משכנעת משום שרצופה אי דיוקים כמפורט לעיל בכל הנוגע למועד החתימה, אינה מתיישבת עם עדויות אחרות בהן נתתי אמון ואינה מתיישבת עם התנהלות הצדדים עצמם לאחר חתימת החוזה. העדויות "המחזקות" מטעם הנתבעים לא היו נאמנות עלי מהטעמים שפורטו לעיל.

48. מסקנתי היא אפוא כי הנתבעים לא טעו לחשוב כי עומדת להם האפשרות לבטל את ההסכם בתשלום הפיצוי המוסכם ואין לאמר כי "טעות" זו הניעה אותם להתקשר בהסכם. מהראיות עולה כי הנתבעים החליטו למכור את דירתם לאחר שסברו כי אין אלטרנטיבה לאור החובות אליהם נקלעו.

המתווכת אלישבע לוי העידה כי כשהעמותה פנתה אליה ואמרה לה "להעלות הילוך" בנוגע למכירה, היא פנתה לנתבע, קבעה איתו פגישה, ושאלה אותו האם המכירה הכרחית והוא ענה לה שכן, לנוכח כל החובות וגם כי העמותה לטובתו ואפשר לסמוך עליה (עמ' 51, ש' 15-30).

צביה יגודיוב, השכנה המתגוררת מעל דירת הנתבעים, מתארת בתצהירה כיצד במדידה מאפריל 2021 שוחחה עם הנתבעת שסיפרה לה על החובות הרבים שביסוד החלטת המכירה ועל כך שהם שלמים עם זאת.

גירסאות אלו מקובלות עלי.

49. אפילו טעו הנתבעים, וכאמור אינני סבורה כן, מהמפורט לעיל עולה כי אין כל ראיה לכך שהתובעים ידעו על טעות זו. להיפך. התנהלותם לאורך כל הדרך – תשלום הסך של 800,000 ₪, מכירת דירתם, מציאת מוסדות חינוך לילדיהם בירושלים ותכנון השיפוץ בדירה מוליכים כל כולם למסקנה ההפוכה. קרי, אי ידיעתם אודות הטעות הנטענת. גם לא היה עליהם לדעת על כך – לאור האמור בחוזה, ובהיעדר כל ראיה אחרת.

50. ב"כ הנתבעים לא עמדו בסיכומיהם על הטענה לטעויות אחרות שהועלו במסגרת כתב ההגנה שעניינן האפשרות להגיע לפתרון מול הנושים ללא מכירת הדירה וטעות בנוגע למחיר הדירה (ר' עמ' 157, ש' 18).

למעלה מן הנדרש יצויין כי טעות עובר לכריתה, בדבר האפשרות להגיע לפתרון מול הנושים ללא מכירת הדירה, כלל לא הוכחה.

הנתבעת עצמה העידה כי כשחתמה על החוזה חתמה בידיעה שהחובות אינם מצדיקים את המכירה (עמ' 144, ש' 34-32) וכי דיברה על כך גם עם הנתבע (שם, עמ' 28-25). גם גירסת הנתבע בתצהירו היא גירסא ולפיה נאלץ להסכים למכירת הדירה לא עקב טעות בסברה האם מצבת החובות מצדיקה את מכירת הדירה, אלא על אף סברתו כי אינה מצדיקה זאת (ר' סעיפים 20-13). הוא חזר ואמר בעדותו כי הבהיר לשטרנברג, גם לפני חתימת ההסכם כי מצבת החובות אינה מצדיקה את מכירת הדירה (עמ' 126, ש' 31 – עמ' 127, ש' 2). מדובר בעדויות שאינן מתיישבות עם גירסת טעות.

51. הרבה מעבר לנדרש יצויין כי בשים לב לרשימת החובות שהנתבע אישר כי הוא העביר לעמותה (עמ' 121, ש' 16-15), להיקפם כעולה מתצהירה של יעל כהן (מעל 1.5 מליון ₪), לחוב המשכנתא (ר' עדות הנתבע, עמ' 120, ש' 21-17), ולרקע לפנייתו של הנתבע לעמותה (ס' 4-1 לתצהירו), גם כלל לא הונחה תשתית ראייתית לכך שניתן היה להגיע לפתרון ללא מכירת הדירה. מכל מקום ודאי לא הוכח ולמעשה גם לא נטען כי התובעים, שאך ידעו באופן כללי כי הדירה נמכרת עקב חובות, היו מודעים לכך.

52. אשר למחיר הדירה. מדובר בטענה לטעות שאינה אלא בכדאיות העיסקה ואינה בגדר טעות אופרטיבית (ר' הגדרת "טעות" בסעיף 14(ד) לחוק החוזים). מכל מקום אף זו לא הוכחה. המתווכת אלישבע לוי מציינת בתצהירה כי עבדה על מכירת הדירה כחצי שנה עד למכירתה לתובעים (ס' 9) וכי ההצעות שהתקבלו היו בטווח המחירים בו נמכרה הדירה לבסוף (ס' 20) וגם אם מעט גבוהות יותר הנתבע ביקש כי הפנוי יהיה כמה שיותר מאוחר והיתה לכך משמעות כלכלית (ס' 21. ר' גם עדותה בעמ' 52, ש' 22-20).

העולה מכל האמור כי לא עומדת לנתבעים עילת ביטול.

53. אפילו הייתי מגיעה למסקנה אחרת בכל הנוגע לטעות הנתבעים עובר לכריתה, וכי התקיימו היסודות האחרים הנדרשים לגיבושה של עילה זו (יסודיות הטעות וקשר סיבתי), לנוכח מסקנתי בדבר היעדר כל ידיעה של התובעים אודות טעות כאמור, לכל היותר הייתה תחולה בנסיבות להוראת סעיף 14(ב) לחוק החוזים. הוראה זו מקנה לבית המשפט שיקול דעת להורות על ביטול החוזה לפי בקשת צד שטעה, "אם ראה שמן הצדק לעשות זאת", וככל שכך עשה לחייב את הצד שטעה בתשלום פיצויים.

'"צדק" בהקשר זה אין משמעו אלא צדק יחסי, בין הצדדים לחוזה לבין עצמם, בנסיבות המיוחדות של העניין הנדון' (ר' ג. שלו, א. צמח, דיני חוזים (מהד' רביעית, התשע"ט-2019), בעמ' 356). יש לשקול לעניין זה את העוול היחסי שייגרם מביטול או אי ביטול החוזה לצדדים, את התנהגותם, "מידת רשלנותו של הצד הטועה ומידת ההסתמכות של הצד האחר והפגיעה בו" (שם, בעמ' 357-356).

54. בענייננו סבורה אני כי גם על פי ההנחה כי הנתבעים טעו, ולא היא, וגם אילו נקטו הנתבעים בהליך פנייה לבית משפט ולא כך, שיקולי צדק מטים את הכף לעבר אי ביטול החוזה.

משפחת התובעים מכרה את דירתה בהסתמך על ההסכם נשוא התביעה ופינתה אותה כפי שהתחייבה כבר ביולי 2021. מאז מתגוררים התובעים להם 7 ילדים בשכירות, לאחר שבתחילה למשך מספר חודשים נאלצו להתגורר תקופות קצרות אצל קרובים ומכרים (ר' סעיף 95 לתצהיר התובע).

הם שילמו 800,000 ₪ לנתבעים בהתאם למוסכם והכסף עבר לתשלום חובותיהם של הנתבעים.

הם רשמו את ילדיהם למוסדות חינוך בירושלים.

בכל אותה תקופה ועד סמוך למועד הפנוי הצפוי לא אמרו הנתבעים דבר ואף לא הציעו באופן ממשי החזר של מלוא התשלומים שכבר הועברו לנתבע (ר' עדותו של יהודה יגודיוב בעמ' 60-59).

השאלה איננה, כפי שטען ב"כ הנתבע 1 בסיכומיו, על מי מהצדדים יקל לקנות דירה אחרת כיום, אלא האם בנסיבות כפי שפורטו מוצדק היה להורות על ביטול ההסכם. סבורה אני כי יש להשיב לכך בשלילה.

סוף דבר

55. התביעה לאכיפת ההסכם כנגד תשלום היתרה מתקבלת.

חיובי הצדדים כאמור בסעיף 7.3.1 להסכם (תחת הכותרת 7.4) יבוצעו בתוך 60 יום מהמצאת פסק דין זה.

החיובים כאמור בסעיפים 6 ו-7.5 להסכם יבוצעו בתוך 45 יום לאחר מכן.

בהתאם למבוקש בכתב התביעה ניתן היתר לפיצול סעדים.

הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות משפט בגובה האגרה ששולמה בתיק ושכר טירחת העדים ששולמה על ידם כשסכומים אלו נושאים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ששולמו וכן שכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ.

חיובם של הנתבעים הוא יחד ולחוד.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י' אלול תשפ"ג, 27 אוגוסט 2023, בהעדר הצדדים.