עשור נ' שלם ואח'

רקע:

1.התביעה העיקרית היא תביעת התובעת להצהרה על ביטול הסכם המכר מיום 2.9.13, וכי הנכס שייך כולו לתובעת, וכן ביטול הסכם השיתוף מיום 2.9.13.

2.לטענת התובעת בתביעתה, ביחד עם בעלה מכרו שני שליש מזכויות החכירה המהוונת מחלקה 149 בגוש 10119 תמורת 1,250,000 ₪. מדובר בנכס הנמצא יחד עם נכס אחר בבעלות עמידר, כשבנכס האחר מתגוררת משפחת עמר. נטען, שבנכס היתה בנייה לא חוקית ופלישה לשטחה של משפחת עמר, ולכן נמנעה עמידר מרישום הנכס כבית משותף. לטענתה, בנסיבות אלה לא היה ניתן לקיים את הסכם המכר והסכם השיתוף, ועובדה זו היתה ידועה לנתבעים אך הם העדיפו להימנע מביטול הסכם המכר תוך ניצול זקנתה של התובעת, תוך שהם גובים לעצמם דמי שכירות חודשיים. אין סיכוי לרישום הבית כבית משותף ב-20 השנים הקרובות ויותר מכך, ולכן היה ברור לנתבעים שלא ניתן לקיים את הסכם המכר כלשונו, והם לא היו יכולים לצפות שהתובעת עצמה ובעלה המנוח ידעו לפעול לרישום הבית כבית משותף.

3.התובעת טענה בתביעתה שהתשלום של 200,000 ₪ במעמד חתימת החוזה נועד להכשיר את החריגות בבנייה בחלקה וקבלת היתר כדין. לדבריה, בניגוד לכל הגיון, תוך ניצול חוסר ההבנה של המוכרים, נקבע בחוזה שיתרת התמורה בסך 990,000 ₪ תשולם על ידי הקונים תוך 30 יום מרישום הבית כבית משותף בכפוף לקבלת החזקה בממכר. תשלום זה לא שולם עד היום, אך לטענת התובעת הלכה למעשה השתלטו הנתבעים על הנכס והם עושים בו כבשלהם.

4.בסעיף 4.1 להסכם השיתוף נקבע כי התובעת ובעלה המנוח שהיא יורשתו מתחייבים לפעול מיידית לחתימת חוזה עם מינהל מקרקעי ישראל לחכירת המגרש שנמכר לנתבעים ורישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין על חשבונם, אך ברור היה לצדדים שהכוונה היתה לפעול בשיתוף פעולה בין הצדדים ועורכי הדין "ולא להפוך את התובעת ובעלה המנוח כ-'עציצים פעילים', כאילו הם יצליחו לבצע את הרישום של הנכס כבית משותף". לטענת התובעת, למרבה האבסורד הסכימו הצדדים בסעיף 3.5 לחוזה שאם הקונים לא ישלמו את הסכום הקבוע במועד מסיבות התלויות ברישום הבית המשותף, יהיו הקונים זכאים לקבל המחאת זכות של תשלומי שכירות מהשוכרים בממכר ביום 1.8.14, בסכום של לא פחות מ-5,000 ₪ לחודש, והמוכרים יהיו זכאים לקבל מתוך דמי השכירות 2,500 ₪ לחודש עד תשלום מלוא התמורה. לטענתה, במצב דברים זה נוח היה לנתבעים להימנע מקידום הסכם המכר עד שאין מנוס אלא להורות על ביטול הסכם המכר. התובעת הוסיפה וטענה בהקשר זה שחובת ההשבה אינה מותנית בדרישה ומתגבשת אוטומטית עם ביטול החוזה.

5.לטענת התובעת, מיום חתימת ההסכם עד היום לא ניתן היה לרשום בית משותף כדין, ולא היתה כוונה שהמוכרים יטפלו ברישום הבית כבית משותף, והם לא ידעו ולא יכלו לדעת את משך זמן הרישום, שהתברר שהוא תלוי בעמידר ורמ"י, שלא נתנו הסכמתן בזמן סביר. בנסיבות אלה, בהיעדר אפשרות לרישום בית משותף, הצדדים הסכימו לטענת התובעת הלכה למעשה על זניחת הסכם המכר. לטענת התובעת, היה ברור לה שהנתבעים יפעלו לרישום הבית כבית משותף, אך עד מהרה הסתבר לה ולבעלה המנוח שאין לנתבעים רצון לפעול לקיום העיסקה, ולכן ניתן לומר שהצדדים זנחו את הוראות ההסכם והסכימו לביטול המבטא את תום לבם של התובעים בקיום ההסכם, ואי יכולת לקיימו. הנתבעים לא עשו דבר וחצי דבר לקידום הסכם המכר אלא ניצלו עד תום את זקנתם של התובעת ובעלה המנוח, שאינם מבינים דבר וחצי דבר ברישום מקרקעין, ולא היה ביכולתם להתמודד אישית עם נושא זה.

6.התובעת טענה שלאור דברים אלה פנו התובעת וילדיה לנתבעים וביקשה להודיע על ביטול הסכם המכר. לאחר ביטול ההסכם בין הצדדים, לנוכח מצוקת התובעת, החליט נכדה מר יוסי עשור לעזור לתובעת בהליכי הרישום כדי להיטיב עמה את שארית חייה, פנה לעמידר והתחנן עד אשר עמידר התרצתה לעזור לתובעת במקצת, בעוד הנתבעים לא רק שלא תרמו לכך, אלא זנחו בפועל את קיומו של החוזה והסכם השיתוף. בין היתר לא לקחו משכנתא לצורך תשלום אף שלא היתה מניעה לכך.

7.התובעת טענה שהנתבעים נהנים מהנכס לאורך שנים ואין כל סיבה לעמידה דווקנית של הקונים על הרישום, ויש להם יכולת עוד מאז 2013 לקחת משכנתא, והעיכוב נבע בין היתר מהתנהלות קלוקלת של הנתבעים, והדבר מצביע על חוסר תום לבם. הצדדים הסכימו שתחילת תשלום שכר דירה יהיה ביום 1.8.14, ומכאן שהתובעת חשבה בתום לב ובהבנה בינה לבין הנתבעים שאף אם הרישום יתעכב בשנה, לאחר שיושלם על ידי הנתבעים ועורכי דינם, ניתן יהיה להתחיל לשלם בתאריך זה.

8.לטענת התובעת, למדה מהתנהגות הנתבעים שהם זנחו את רצונם בקיום החוזה ולכן מוגשת תביעה זו. התובעת הבהירה כי הנתבעים זנחו את החוזה מצידם, במיוחד כשלא פעלו להקטנת נזקיה של התובעת ולא עשו דבר לקידום הסכם המכר, לרבות אי לקיחת משכנתא או תשלום כלשהו על חשבון יתרת הרכישה בסך 990,000 ₪. בנוסף טענה התובעת שהסכמת רמ"י לא ניתנה ולא ניתן רשיון לרישום הנכס כבית משותף, ולכן זהו תנאי מתלה שלא התקיים וניתן לראות בחוזה ובהסכם השיתוף כבטלים למפרע. הצדדים לא חשבו ולא האמינו ולא רצו לשקף בחוזה או בהסכם השיתוף מקרה בו רישום הבית המשותף מתעכב מעבר לשנה. התובעת לא ידעה ולא יכלה לדעת מידיעתה האישית שמדובר בתנאי מתלה שאינו יכול להתקיים, ולא היתה מסכימה להמשיך בשכר דירה בערכים נומינליים של 2014. לעומת זאת הנתבעים לבטח מודעים ומבינים כי 10 שנים לאחר חתימת החוזה לא ייתכן שטרם בוצעה כל פעולת רישום, ולא ניתן לצפות שהתובעת, אישה כבת 80 תהיה אחראית על הרישום שהוא הליך מסובך וארוך ביותר. התובעת עשתה כל שביכולתה לסיים את רישום הבית המשותף תוך התנגדות עמידר, בעוד הנתבעים "ישנים בעמידה". לדבריה, כדי לרשום בית משותף יש להגיש בקשת רישום, תשריט, תקנון, ייפוי כח מבעלי הדירות, אישור נציגות זמנית, תשלום אגרת רישום, הוצאת נסח רישום, בקשה לייחוד דירות, והכל באמצעות עורך דין מנוסה, ואז יש להמתין להחלטת המפקח. הצדדים לא העלו בדעתם שההליך יימשך זמן רב כל כך, תוך תשלום שכר דירה זעום ביותר. הנתבעים לא פנו ולא ביקשו בדרך כלשהי לקדם את עניין הרישום, ונמנעו מלקחת משכנתא, והמסקנה היא שהם זנחו את רצונם להשלים את רכישת הנכס.

9.לטענת התובעת, עומדות לה כל העילות לביטול חוזה המכר והסכם השיתוף, וזאת, מחמת זניחת חוזה המכר והסכם השיתוף, טעות של שני הצדדים או טעות המאפשרת לתובעת לבטל את חוזה המכר והסכם השיתוף לפי סעיף 14 לחוק החוזים, אי קיום תנאי מתלה, חוסר תום לב של הנתבעים, והולכת התובעת שולל על ידי הנתבעים.

10.הנתבעים טענו בכתב הגנתם שיש לעכב את ההליכים בטענות הנוגעות להסכם השיתוף, בשל קיומה של תניית בוררות. כמו כן טענו שסעד הצהרתי הוא סעד מן היושר הכפוף לשיקול דעת בית המשפט ולא יינתן כאשר התביעה לוקה בפגמים של שיהוי, חוסר תום לב והיעדר נקיון כפיים. התביעה כולה מבוססת על רצון התובעת לחמוק מקיום הוראות מפורשות בחוזה המכר והסכם השיתוף, המטילות עליה חובה לרשום בית משותף, וקובעות שיתרת התמורה החוזית תשולם רק לאחר רישום זה. התובעת המתינה 9 שנים, ראתה שערכי המקרקעין עלו, ולאחר שהפרה את ההסכם ואת חובתה לרשום בית משותף, היא מבקשת לבטל את ההסכם בטענות שונות ומופרכות, תוך שאינה מסתירה את רצונה לסחור בנכס לפי ערכו הגבוה יותר.

11.לטענת הנתבעים, התובעת הסתירה את העובדה שהיתה מיוצגת על ידי עורכי דין לכל אורך הדרך מעריכת ההסכמים ועד היום, כמו גם על ידי בנה יעקב. כמו כן, התובעת טוענת שלא ניתן לקיים את ההסכם בשל חוסר אפשרות לקבל אישור חברת עמידר לרישום הנכס, תוך הסתרת העובדה שעמידר נתנה את הסכמתה לרישום המבוקש כבר בשנת 2021, בעקבות פעולה מאומצת של הנתבעים עצמם בשיתוף פעולה עם נכדה של התובעת. כמו כן היא טוענת שהנתבעים לא פעלו כלל לקידום ההסכם ורישום הבית המשותף, בניגוד למציאות שלפיה פנו שוב ושוב מאז חתימת ההסכם לתובעת, באי כוחה, בנה ונכדה, וסייעו לקידום הליכי הרישום מול חברת עמידר, תוך ויתור על שטח שהוקצה להם לפי ההסכמים, והזמנת מדידות. טענותיה כנגד ההסכמים מנוגדות ללשון ההסכמים ולהצהרות שלוחיה ולאירועים בזמן אמת.

12.בנוסף נטען על ידי הנתבעים, שהתביעה לוקה בשיהוי כבד, ופגיעה בהסתמכות הנתבעים שפעלו לקיום ההסכמים. בשום שלב עד להגשת התביעה לא הודיעה התובעת ולא הודיעו שלוחיה על רצונה או כוונתה לבטל את ההסכם או לא לבצעו, אלא ההיפך. בכך יצרה מצג מול הנתבעים כמי שמבקשת לקיים את ההסכמים. מנגד, הנתבעים פעלו לפי ההסכמים, קיבלו חזקה בנכס, דיווחו ושילמו את המס כחוק, השכירו את הנכס לצד ג' באישור וידיעת שלוח התובעת שהוא בנה, והגשת התביעה נעשית בחוסר תום לב.

13.הנתבעים טענו שהתובעת ובעלה המנוח העמידו את הנכס למכירה בשנת 2013, תוך שהפקידו את האחריות לניהול המשא ומתן והוצאת העיסקה אל הפועל בידי בנם מר יעקב עשור. בהתאם לכך גם הוסמך יעקב עשור לפנות לרמ"י ולקבל כל נתון או מידע רלוונטי אודות התנאים להעברת הזכויות, ופעל בשם הוריו כלפי הקונים והרשויות. לאור בדיקות שערכו טרם העמדת הנכס למכירה, הכירו המוכרים היטב את הסיכון הנשקף מהעיסקה, הנובע מהצורך להסדיר אצל צדדים שלישיים מספר סוגיות ובהן הסכמת רמ"י, שתינתן לאחר הסדרת חריגות בנייה, ביטול צו הריסה, מחיקת הערת אזהרה עקב צו ההריסה, ולאחריה רישום בית משותף בחלקה. המוכרים ידעו היטב שהאחריות להסרת המכשולים המעכבים את השלמת העיסקה מוטלת על כתפיהם, וכך הבהיר גם בא כוחם מטעמם במכתב לרשויות המס מיום 10.9.13. בהתאם, עוד לפני חתימת חוזה המכר, פנו המוכרים למינהל כדי לברר את ההליך, החלו בהסדרת הבנייה הבלתי חוקית, וקיבלו היתר בנייה מיום 7.7.13 הכפוף למילוי מספר תנאים.

14.המשא ומתן בין הצדדים התנהל כשכל אחד מהצדדים מלווה על ידי עורך דין מטעמו, על רקע האמור לעיל. לטענת הנתבעים, לפי המצג שהציגו המוכרים, נוכח השלבים המתקדמים בהם היו מצויים להסדרת הבנייה בנכס, היה צפוי שהמכשולים המונעים קבלת אישור המינהל יוסרו במהרה, ולכן התחייבו שאישור כזה יינתן בתוך 12 חודשים. מאידך, במהלך המשא ומתן עלה צורך בהסדרת האפשרות שהזמן יתארך, למרות הנחת המוצא שהמוכרים יפעלו בשקידה ראויה, וכך גובש נוסח הסכם המכר שבו התחייבו המוכרים בעצמם ועל חשבונם להוציא היתר בנייה, להסיר את צו ההריסה, לסלק את הערת האזהרה, לקבל אישור רמ"י לבנוי בפועל, ולרשום בית משותף. בהתאם הוסכם, שאם הליך הרישום יימשך מעבר ל-12 חודשים, יהיו הקונים זכאים לקבל את החזקה הפיזית בממכר ביום 1.8.14 כשוכרים תמורת תשלום דמי שכירות בסך 2,500 ₪ לחודש. כך גם הוסכמו התשלומים – 200,000 ₪ במעמד החוזה בנאמנות לב"כ המוכרים שישמשו לתשלום היטל השבחה, פירעון משכנתא, תשלום לקבלת היתר בנייה ומחיקת צו הריסה והוצאות משפטיות; 60,000 ₪ תוך 15 ימים ממחיקת צו ההריסה בלשכת רישום המקרקעין; 990,000 ₪ תוך 30 ימים מרישום בית משותף. ההתקשרות ממצה את כלל ההסכמות בין הצדדים, כפי שנקבע במפורש בסעיף 13 לחוזה המכר וסעיף 11.4 להסכם השיתוף.

15.לטענת הנתבעים, ממועד חתימת ההסכם ועד ערב הגשת התביעה ראו עצמם הצדדים מחויבים להוראותיו, ולא עלתה טענה אחרת מפי התובעת או מי מטעמה. התובעת נטלה על עצמה התחייבות לקבלת הסכמת רמ"י לעיסקה, רישום בית משותף וביצוע כל הדרוש להעברת הזכויות לנתבעים, כשהיא מיוצגת על ידי עורכי דין, לאחר ששקלו המוכרים את מלוא השיקולים הרלוונטיים. זו התחייבות להשגת תוצאה שאינה תלויה בתנאי מתלה ואינה חיוב השתדלות.

16.הנתבעים טענו שלאחר קבלת אישור הוועדה המקומית לרישום פעולות בפנקסי המקרקעין ביום 13.10.13 החלו המוכרים, בא כוחם ונציגם להתנהל בעצלתיים. החל מ-1.1.14, פנה ב"כ הנתבעים לב"כ התובעת ולאחר תזכורות חוזרות ונשנות, רק ביום 26.6.14, נמסר אודות ביטול צו ההריסה והסרת הערת האזהרה בגינו. בהתאם, שילמו הנתבעים לתובעת באמצעות בנה יעקב 60,000 ₪ ביום 29.6.14. שלוחי התובעת טענו לקושי עקב פלישה לחלקה של עמידר במקרקעין, שבגללה התנגדה לתשריט החלוקה, ולמרות שהדבר אינו באחריות הנתבעים, נוכח רצונם לקדם השלמת העיסקה, פעלו הנתבעים נמרצות לגיבוש פתרון שיאפשר הסדרת המחלוקת מול עמידר. חרף מאמצי הנתבעים, נמנעה התובעת ונמנעו נציגיה משך 3 שנים מלשתף פעולה, אף כאשר הנתבעים הסכימו לשינוי בשטח שהוקצה להם לפי חוזה המכר והסכם השיתוף. בפגישה בנוכחות הצדדים ובאי כוחם ביום 28.2.17 הבהיר ב"כ הנתבעים שהתנהלות התובעת היא הפרה של ההסכם המזכה את מרשיו בפיצוי. בתגובה טענה ב"כ התובעת להיעדר מועד להשלמת הרישום, תוך הסתמכות על הוראות חוזה המכר, והציפייה לפיו לעיכוב רב בהשלמת הרישום שניתן לו פתרון. ב"כ הנתבעים עמד על זכויותיהם, אך עקב הצהרות ב"כ התובעת על רוח חדשה מצד מרשתה הבהיר שמרשיו מגויסים לטובת העניין וישתפו פעולה ככל הנדרש. אז צורף קרוב משפחה נוסף, יוסי עשור שהוא הנדסאי בעל ידע רלוונטי. הנתבעים פעלו מולו והשקיעו מאמצים רבים, ובסופו של דבר הודות למאמצי הנתבעים ולוויתורים שלהם, ניתן ביום 1.6.21 אישור עמידר. לאחר מכן שבו ודרשו הנתבעים לקבל עדכון על הפעולות לביצוע ההסכם, ובמקום לקבל עדכון, הוגשה התביעה.

17.לטענת הנתבעים, ההסכם הופר על ידי התובעת והנתבעים הבהירו שבכוונתם לעמוד על מיצוי זכויותיהם, שלא על דרך של ביטול ההסכם. מעולם לא עלתה טענה מפי התובעת בקשר לנסיבות חתימת ההסכם, סבירות תניותיו ואופן ההתנהלות מכוחו. נהפוך הוא, באי כח התובעת הביעו עמדתם האוהדת כלפי ההסכם והוראותיו הנתקפות היום, ופעלו לפיהם פעם אחר פעם.

18.הנתבעים טענו, שעמידר אישרה הסכמתה לרישום הבית המשותף כבר ביום 1.6.21 ובכך הוסר החסם המהותי העיקרי לקידום רישום הבית המשותף. מאז ניתן אישור עמידר, לא נקטה התובעת פעולה כלשהי לקבלת אישור רמ"י אף שלא היתה מניעה לכך בניגוד להתחייבותה. מנגד, הנתבעים פעלו כל העת לקידום העיסקה.

19.הנתבעים טענו שהתובעת טוענת טענות בעל-פה נגד מסמך בכתב בניגוד לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאני. התנאים שנקבעו בין הצדדים הם תוצאת משא ומתן שבו היתה התובעת מיוצגת, ושיקפו את ההליכים הדרושים ואת הסיכון להשלמתם. גילם של התובעת ובעלה המנוח אינו רלוונטי. התובעת קיבלה על עצמה לבצע את רישום הבית המשותף, ולשם כך ניתן היתר בנייה עוד לפני החוזה, צו ההריסה בוטל והערת האזהרה בגינו נמחקה, וב-1.6.21 ניתן אישור עמידר לרישום הבית המשותף, ולא ברור מדוע לא ביצעה התובעת את הדרוש להשלמת העיסקה, בעוד הנתבעים, שלא נטלו על עצמם את רישום הבית המשותף, פועלים כל העת להשלמתו. ההסכם לא בוטל והוא עומד בתוקפו ועל פיו תשולם יתרת התמורה לאחר השלמת רישום הבית המשותף. עד אז משלמים הנתבעים את דמי השכירות לפי ההסכם. אשר לטענה בדבר תנאי מתלה, אין זה תנאי מתלה, ואי קיום התנאי על ידי התובעת הוא הפרה של החוזה, אך אף אם היה מדובר בתנאי מתלה, אין התובעת זכאית להסתמך על אי קיומו שכן מנעה את קיום התנאי. ההסכם לא נזנח ואינו בטל ואינו ראוי לביטול. התובעת לא התקשרה בהסכם עקב טעות העולה כדי פגם ברצון, אלא לכל היותר טעות בהערכת הסיכון מצידה.

20.הנתבעים הגישו תביעה שכנגד מטעמם, בהסתמך על כל הטענות שפורטו לעיל, בתביעה לחייב את הנתבעת שכנגד לשלם להם פיצויים בגין הפרת החוזה בסך 360,000 ₪, ולהורות על אכיפת חוזה המכר והשלמתו, לרבות על ידי מינוי כונס נכסים שיבצע את הפעולות הנחוצות להשלמת רישום הבית המשותף, ורישום הזכויות על שם התובעים.

21.לטענת התובעים שכנגד, אין מניעה לבצע את החוזה ולקיים את התחייבויות הנתבעת שכנגד במסגרתו, ויש לאכוף עליה את ביצועו. בנוסף על כך, בגין כל אחת מההפרות של החוזה – אי קבלת אישור רמ"י, אי רישום בית משותף, וחוסר תום לב בקיום החוזה, זכאים התובעים שכנגד לפיצוי בשיעור המוסכם בחוזה המכר שהוא 120,000 ₪, ובסך הכל 360,000 ₪.

22.הנתבעת שכנגד הגישה כתב הגנה שכנגד, ובו הוסיפה על טענותיה, שהיא ובעלה המנוח היו בגיל השלישי בעת החתימה על חוזה המכר וללא הבנה במקרקעין וברישום הבית המשותף. גם בנם יעקב עשור איננו עורך דין, ואינו מבין בתחום המקרקעין, וכל שעשה הוא לחפש להם עורכי דין. לטענתה, כריתת ההסכם בין הנתבעת שכנגד ובעלה המנוח לבין התובעים שכנגד נעשתה מתוך רשלנות מקצועית מן המעלה הראשונה, שגם אותה לא היו הנתבעת שכנגד ובעלה יכולים לזהות במועדו. מבחינתה, היה ברור לה שהתובעים שכנגד הצעירים בשנים ממנה יפעלו לקיום ההסכם בתוך זמן סביר בשיתוף עורכי הדין שלהם, והם לא ידעו שהתובעים לא יעשו דבר לביצוע הרישום.

23.כמו כן הוסיפה הנתבעת שכנגד על טענתה שהשכל הישר ונסיון החיים מלמד בעיקר בעיסקאות שבהן היתרים ואישורים מאת הרשויות הן תנאי להסכם, שכאשר לא ניתן לבצעו תוך זמן סביר, דינו של ההסכם להתבטל. על אחת כמה וכמה כשהמוכרים הם בעשור השמיני לחייהם. בנם יעקב עשור היה בסך הכל כלי שרת בידי עורכי הדין ששכרו המוכרים, וגם הוא לא בקיא ברזי החוק וסמך ובטח בתובעים שכנגד. שוב טענה הנתבעת שכנגד שהיא עשתה כל שיכלה לעשות כדי לסיים את הליך הרישום, תוך התנגדות של עמידר, בעוד התובעים שכנגד ישנים בעמידה ורוצים בכשלונה. הנתבעת שכנגד הוסיפה כי לאחר חתימת הסכם המכר, שכלה את שני בניה ובעלה.

24.לטענת הנתבעת שכנגד, העובדה שהתובעים שכנגד נמנעו מלקבל משכנתא מלמדת על חוסר תום לבם ועל זניחת רצונם להשלים את רכישת הנכס. עוד הוסיפה, שהתובעת שכנגד נפגשה עם הנתבעת שכנגד רק פעמיים במשך 10 השנים שחלפו מאז כריתת החוזה, וזאת בנוכחות בנה של הנתבעת שכנגד או בנה ונכדה.

25.על כן טענה הנתבעת שכנגד שיש לדחות את התביעה שכנגד.

26.מטעם התובעת העידה התובעת עצמה ומר יוסי עשור, נכדה של התובעת. מטעם הנתבעים העידו הנתבעים עצמם, עו"ד מיכאל דן ומר יעקב עשור, בנה של התובעת. לאחר מכן הוגשו סיכומי הצדדים.

27.ברשימת העדים מטעם התובעת/הנתבעת שכנגד נכללו 5 עדים, שהם שני עורכי דין ו-"יוסי נציג עמידר". בישיבת קדם המשפט מיום 30.4.23 הסבתי את תשומת לבו של ב"כ התובעת לכך שאי אפשר לזמן עד תחת השם "יוסי", ועליו למסור פרטים מלאים. הוא אמר שיודעים מי הבן אדם ויבקשו ממנו את הפרטים שלו, אך לא מסר פרטים לבית המשפט ולא ביקש את זימונו. מכאן, שעל פי תקנה 83 היה עליו לזמן בעצמו את העד. העד לא הופיע. אשר לשני עורכי הדין, גם הם לא הופיעו, ללא הצדקה העומדת לזכות התובעת/הנתבעת שכנגד, כפי שפירטתי בהחלטתי מיום 8.6.23. על כן, מטעם התובעת העידו רק שני עדים – התובעת ונכדה יוסי עשור.

28.העד יעקב עשור, בנה של התובעת, לא נכלל ברשימת העדים מטעם התובעת. לבקשת הנתבעים הוא הובא כעד מטעמם ובהסכמת התובעת.

טענות הצדדים בסיכומיהם:

29.התובעת/הנתבעת שכנגד טענה בסיכומיה שמכירת הנכס נעשתה כפי שהוא, והעובדה שקיימת פלישה למחצית המקרקעין שבבעלות עמידר היתה כנראה לא ידועה ולא מוסכמת, וברור שבנסיבות אלו אי אפשר היה לרשום בית משותף עד להסדרת נושא הפלישה עם עמידר, ובהיעדר הסכמה עם עמידר אין סיכוי להסכמה של רמ"י. מכאן שרישום בית משותף מחייב הסכמת כל הצדדים במקרקעין, ומשלא ניתנה לכך הסכמה מלכתחילה מעמידר, ראוי ונכון לקבוע שדין ההסכמים להתבטל בהיעדר אפשרות לקיים את ההסכם כפי שהוא. לטענתה, האמור בתביעה שכנגד מחזק את התביעה העיקרית, שכן לפי גירסת התביעה שכנגד העיסקה היתה מותנית בהסכמת צד שלישי שלא נתן הסכמתו בגלל פלישה לשטחו, ולטענתה הנתבעים/התובעים שכנגד מודים שעניין עמידר הוא עניינם. הם קנו את הנכס כפי שהוא ולא יכלו להיות מופתעים מכך שקיימת פלישה ועליהם להסדיר אותה, והנטל אינו מוטל על התובעת/הנתבעת שכנגד.

30.לטענת התובעת/הנתבעת שכנגד, מי שבחר לא לתקן את ההפרה וניהל משא ומתן ארוך ומייגע עם עמידר שהתקדם רק בשנת 2019 היו הנתבעים/התובעים שכנגד, והתובעת היתה נייטרלית. עד 2019 הנתבעים/התובעים שכנגד לא עשו דבר, וגם אז כל מה שעניין אותם היה לעכב את ההליך ולדרוש דרישות שאינן עולות מההסכם. לטענתה, נושא הפלישה היה ידוע לנתבעים/התובעים שכנגד מראש והם רצו להכתיב שינוי מהותי שנוח להם מול עמידר.

31.התובעת/הנתבעת שכנגד טענה שלא הפרה שום סעיף מסעיפי ההסכם, ומה שהכשיל במזיד את העיסקה היתה חמדנותם של הנתבעים/התובעים שכנגד, שלטענתה אישרו שלא עשו דבר לקידום ההסכמים ומול עמידר עד 2019 (להסיר ספק, הנתבעים לא אישרו זאת אלא להיפך). רק עתה, בזכותו של יוסי עשור הצליחו הצדדים להסכם לגבור על משוכה שלא היתה מוזכרת בהסכמי המכר והשיתוף, היא עמידר, כאשר הצדדים היו מודעים לעובדה שמדובר במכר הנכס כפי שהוא והבעיות מול עמידר הן בעיות של הנתבעים/התובעים שכנגד. הם שעיכבו את הסדרת העניין מהיום הראשון, והם שהפרו את ההסכם וזנחו אותו בגלל מניעים לא כשרים מצידם.

32.לטענת התובעת/הנתבעת שכנגד, עמידר היא בעלת מחצית החלקה וזאת לא ניתן ללמוד מעיון בנסח המקרקעין, ולכן ההסכם התעלם ממנה. נטען שלפי עדותו של עו"ד דן לא היה הגיון לחתום על חוזה מכר ושיתוף ללא הסכמת עמידר, החוכרת של מחצית הזכויות האחרות בנכס מראש (להסיר ספק, עו"ד דן לא העיד כך ועמידר אינה חוכרת של מחצית הזכויות האחרת במקרקעין, אלא מנהלת עבור רמ"י את המחצית האחרת ולא רשומה כבעלים או חוכרת במקרקעין). לא נעשתה בדיקה של המצב המשפטי לאשורו, במינהל, בעמידר או בוועדה המקומית טרם כריתת ההסכם. בדיקה כזו היתה מגלה את היעדר ההסכמה. לטענתה, ניתן ללמוד חוסר אכפתיות של הנתבעים מכך שלא התעניינו ברישום הבית המשותף, ולא חתמו על יפויי כח או מסמכים לרישום בית משותף. התובעת/הנתבעת שכנגד הביאה את דברי עו"ד דן שלפיהם רק המוכרים היו צריכים לחתום על המסמכים, אך לטענתה זה לא נכון, כי רישום בית משותף אינה פעולה שהמוכרים היו יכולים לבצע לבדם, שכן הקונים העלו דרישות חדשות ועמידר עמדה על זכויותיה. ברור שעו"ד דן לא ידע ולא בחן את הפלישה לחלק של עמידר, כפי שהעיד. לטענתה, הקונים היו אדישים להכרת המקרקעין, והעדיפו להימנע מהוצאת דף מידע מהמינהל. הדבר גרם לבלבול בהגדרת המגרש.

33.עוד הוסיפה התובעת/הנתבעת שכנגד, שהגיון הדברים הוא שעמידר לא היתה מתנגדת אם היו הורסים את החלקים שניבנו בפלישה לחלק שלה, וברור שזה המצב שבגללו לא ניתנה הסכמה, וברור שאי אפשר לומר שמדובר במצב שיצרה התובעת, אלא היו אלה הקונים שדרשו ועמדו על השינוי. הם שלא הסכימו למכר שרכשו כפי שהוא ודרשו שינוי מהותי של עיסקת המכר, כפי שעלה מהמייל מיום 20.2.19. כבר עתה אומר, שמה שטוענת התובעת שברור בדבר עמדת עמידר אינו נתמך בראיה כלשהיא אלא הוא השערה בלבד, והמייל הנטען אינו מיום 20.2.19 אלא כאמור ב- נ/10 הוא מ- 19.3.18, ואכן כבר אז טענה התובעת שהנתבעים הם שצריכים להסכים לתיקון התשריט שנדרש ע"י עמידר. לאחר מכן היו התפתחויות נוספות.

34.התובעת/הנתבעת שכנגד שבה וטענה שלא הבינה את מצבה המשפטי לאשורו שכן לא ידעה אותו, וזאת בהסתמך גם על עדותו של מר יוסי עשור. לדבריה, אם הצדדים היו בוחנים את העובדות טרם חתימת ההסכמים, לא היו צריכים להתמודד עם תיק זה, והתנאים החדשים שהציבו הקונים הם הסכמה לביטול ההסכם. התובעת הודיעה באותו מייל נטען מיום 20.2.19 שהיא נייטרלית בעניין ואין בעיניה חשיבות לאופן החלוקה, ובלבד שתאושר על ידי עמידר. בהיעדר הסכמת עמידר, ותשלום דמי פיצול או הצגת מסמך הפוטר מתשלום כזה, לא ניתן לקדם את רישום הבית המשותף, וכל האשם נופל על הקונים, לאור דרישותיהם מחברת עמידר והמו"מ שניהלו רק במהלך 2019. לטענתה, "בהיעדר הסכמה מצד עמידר במעמד חתימת ההסכם וזניחת ההסכם לאורך כל השנים לפחות עד שנת 2019, הרי בשים לב להוראות סעיף 27 (ב) לחוק החוזים המדובר החוזה שהיה טעון בהסכמת עמידר ולכן מדובר בחוזה עם תנאי מתלה, וככזה דינו להתבטל בין היתר אך לא רק בשים לב להוראות סעיף 29 לחוק החוזים". תנאי מתלה אינו מונע יצירת קשר חוזי תקף עד למועד שנקבע לקיומו של התנאי, אך אם לא יתקיים התנאי בהגיע המועד, החוזה מתבטל למפרע. כשההתחייבויות כפופות לקבלת הסכמתה של רשות, מדובר בתנאי מתלה (ר"ע 650/86 הגנה בע"מ נ' נמדע בע"מ). לדבריה, הנתבעים/התובעים שכנגד עצמם טוענים שקיום ההסכם תלוי בגורם חיצוני, ועל כן זהו תנאי מתלה. תנאי זה הוגדר והודגש במפורש על ידי הנתבעים כתנאי מתלה והוגדרו החיובים הנוגעים לקידום ההסכם עד להתקיימותו. על כן, עד לקיומו של התנאי המתלה ההסכם אינו תקף.

35.לטענת התובעת/הנתבעת שכנגד, אי אפשר להתעלם מהעובדה שהנתבעים פעלו בין בכוונה ובין באדישות שלא לעשות דבר למילוי התנאי המתלה. על כן מערכת היחסים בין הצדדים הפכה לעכורה עם חלוף הזמן, עד כי לא הבשילו ההסכמים להיות מחייבים כאילו נזנחו על ידי הצדדים. אין מחלוקת שהתנאי המתלה הנוגע לקבלת ההיתר לא התקיים בזמן הסביר שהיה אמור להתקיים, וההסכמים התבטלו מאליהם. לטענתה, הנטל להוכיח שהצד המבקש להסתמך על אי התקיימות התנאי המתלה מנע את קיומו ואינו זכאי להסתמך עליו, מוטל על הטוען זאת. התובעת הוכיחה לטענתה מי ישב על הגדר ולא עשה דבר לקיומו של התנאי המתלה, ובכך מנע את קיומו, שהם הנתבעים/התובעים שכנגד.

36.לטענת התובעת/הנתבעת שכנגד, רצונה של התובעת היה לקבל את הכספים המגיעים לה בחייה לצרכיה המיידיים ולצרכי בעלה, והם לא ציפו למצב שבו לא יוכלו ליהנות מרכושם בחייהם. התובעת אינה יודעת קרוא וכתוב, וכך גם העידה אודות בעלה. למרות המכשלה הזו היה ברור לכל שהתובעת רצתה לקבל את התמורה במועדה לצורך האפשרות להעסיק עובד פיליפיני, אך עד מהרה הרגישה שהיא לא מקבלת את התמורה בגין המכירה אלא שהנתבעים גנבו לה את הדירה. "כוונת הצדדים היתה ידועה ומוסכמת, אפילו לשון הכתוב היתה אחרת" (סעיף 61 לסיכומים). התובעת ציטטה את הפסיקה לפיה ניתן לתת לכתב פירוש העומד לכאורה בניגוד למילים המפורשות של החוזה, כדי להגשים את תכליתו של החוזה על פי כוונתם האמיתית של הצדדים (דנ"א 2485/95 אפרופים נ' מדינת ישראל; דנ"א 8100/19 ביבי כבישים נ' רכבת ישראל). בהתאם לכך יש לקרוא את הוראות ההסכמים שבין הצדדים, שלפיהן הוראות הסכם השיתוף גוברות על הוראות הסכם המכר. לטענתה, רישום הבית המשותף לא הוסכם כתנאי מהותי לקיום העיסקה שכן היה ברור שהוא עלול לקחת זמן רב, ולכן מסירת החזקה היתה במסגרת הסכם שיתוף, דבר שנעשה כבשיגרה בכל עיסקה. ההסכמה היתה לעיסקה שמסתיימת עד יום 1.4.14, והתנאי בסעיף 4.2 לפיו יתרת התמורה תשולם לאחר רישום בית משותף, היא טעות סופר שהרי אין הסכם המכר תואם את הוראות הסכם השיתוף. התובעת/הנתבעת שכנגד הצביעה על עדותו של עו"ד דן לפיה היתה טעות סופר באשר למשכנתא. מכאן הסיקה, שאין הנתבעים/התובעים שכנגד יכולים להחליט מתי לשון הכתוב היא טעות סופר, ומתי זה תנאי ברור.

37.לטענת התובעת/הנתבעת שכנגד, הדברים חמורים כאשר הנתבעים ממשיכים להשכיר את הנכס בשכירות מישנה בסכום של 6,000 ₪ לחודש. ניתן ללמוד מסעיף 3.5 לחוזה שתאריך היעד של מסירת החזקה הוא 1.8.14, כשנה לאחר כריתת החוזה, וברור למדי שלו היתה המוכרת מודעת לכך שההליך יכול להימשך שנים ארוכות, לא היתה חותמת על החוזה. ברור שהמוכרת לא מכרה את הנכס ללא רצון לקבל את התמורה, אלא מאחר שרצתה לקבל לטובת שארית ימי חייה וחיי בעלה המנוח את התמורה החוזית, ואילו הנתבעים רצו בעיסקה זו תוך ידיעה שאין סיכוי שהתובעת תקבל את מבוקשה. פרשנות אחרת של ההסכמים חוטאת לעיקר.

38.התובעת/הנתבעת שכנגד טענה בסיכומיה שהנתבעים לא העלו טענה של חוסר תום לב של המוכרת, אלא של עורכי הדין שלה או ילדיה. זאת למדה מכך שעו"ד דן השיב שמי שהיה צריך לטפל ברישום הבית המשותף היה עורך הדין של התובעת. התובעת עצמה העידה שלא הסבירו לה כלום לפני שחתמה, ושהיא לא זוכרת שבנה קיבל עבורה 60,000 ₪. ממילא לטענתה לא הועלתה טענה לאי קיום הוראה מהוראות ההסכם על ידי התובעת, תוך הפניה לעדותה של התובעת לפיה יעקב או מישהו אחר לא סיפרו לה שהקונים מתלוננים שהיא לא עומדת בהסכם. לאחר מכן העידה שלא ביקשה מהקונים את הכסף אלא אמרה ליעקב. כך גם העידה הנתבעת/התובעת שכנגד שלא היתה אמורה לפנות ישירות לתובעת, וגם היא לא פנתה אליה, אלא המגעים היו בין עורך דין הנתבעים לעורך דין התובעת והבן שלה שייצג אותה תמיד. כך גם אישר הנתבע/התובע שכנגד. על כן המסקנה שמבקשת התובעת/הנתבעת שכנגד להסיק היא שהתובעת לא הפריעה לנתבעים לכבד את ההסכם, אלא שהיה כדאי להם לשבת על הגדר ולא לכבד את כוונת הצדדים.

39.אשר לתום הלב של הנתבעים/התובעים שכנגד, טענה התובעת/הנתבעת שכנגד שהם חיפשו כל תירוץ לא לבצע את ההסכמים, והתעלמו מעניין רישום הבית המשותף, ולא נבחן עניין זה עם עמידר טרם החתימה על ההסכם. התובעת ביקשה להסיק מתשובתו של עו"ד דן שהוא לא זוכר שהנתבעים ביקשו שיפנה למוכרת ויגיד לה אם את לא עושה את זה אני אעשה את זה, שהוא הודה שהקונים אינם מעוניינים ברישום הבית המשותף. מתשובתו של עו"ד דן שלא קיבל הסבר מניח את הדעת מעו"ד אפרת למה הוא לא מתקדם ברישום הבית המשותף, ביקשה התובעת להסיק שהמצב היה נוח לקונים והם שתקו כאשר היה ברור להם שעו"ד אפרת מתברבר. מתשובתו של עו"ד דן שעדיין לא ביקש מהמוכרת מסמכים לצורך העברת הזכויות הסיקה התובעת שבאותה מידה לא טרח לבקש מסמכים. אין זה המקום עדיין לדון בטענות אלה, אבל כבר עתה אומר, שהסקת המסקנות של התובעת מדברי עו"ד דן אינה נכונה, וכי העברת הזכויות מתבצעת אחרי רישום הבית המשותף ולא לפניו, ועוד לא הגיע הזמן לכך.

40.לטענת התובעת/הנתבעת שכנגד, הנתבעים/התובעים שכנגד ידעו שאין כל סיכוי שהעיסקה תסתיים עד יום מותה של התובעת, ורצו בכך. זאת, משום שלטענתה אי אפשר לרשום בית משותף ללא אישור עמידר, והם הכשילו את קבלת האישור, הם לא פנו לרמ"י עד היום, לא שילמו דמי פיצול ולא הפקידו כספים לטובת הרישום. בהסכם השיתוף נקבעה חלוקה בין הצדדים של דמי הפיצול, במידה ויחולו, ומאליו ברור שדי בכך כדי לקבוע שאין כל סיכוי לרישום הבית המשותף, שכן הקונים אפילו לא פנו לרמ"י לברר עניין זה. בנוסף על כך, טענה התובעת/הנתבעת שכנגד שעד היום טרם נערכה מפת מדידה לרישום בית משותף, כאשר הטענות לגבי המפה היו מצד הקונים. התובעת הפנתה לעדותה של הנתבעת שב-19.10.19 ביקשה ב"כ התובעת לאשר את קו הגבול כדי להכין תשריטים. עוד טענה התובעת, שהקונים לא הוציאו דף מידע כדי לברר את דרישות רמ"י או עמידר והטילו את האשם על המוכרת. לא ניתן לבצע רישום בית משותף ללא הסכמת הקונים לייחוד הערת האזהרה לטובתם וללא קבלת הסכמת עמידר. לפי עדות עו"ד דן, יפוי הכח שנחתם לא מתאים לרישום הבית כבית משותף, ולכן הוא לא פעל על פיו, ולכן שאלה התובעת בסיכומיה כיצד יהיה אפשרי לבצע העברת זכויות ללא יפוי כח וללא מסמך ייחוד הערת אזהרה לטובת הקונים. התובעת הסיקה מעדותו של עו"ד דן לפיה העריכו שהרישום יסתיים בתוך 12 חודשים, ואם עו"ד אפרת יאחר קצת, לא תופעל עליו סנקציה, וזו התוצאה של שני החוזים, את המסקנה שעו"ד דן הודה שאין סיכוי לרישום הבית המשותף במועד שנקבע בהסכם. עוד סימן המלמד לדבריה שלא היה סיכוי לרישום הבית המשותף והנתבעים רצו בכך הוא טענת התובעת שהליך רישום בית משותף מסורבל, וברור שהתובעת עצמה אינה יכולה לבצע אותו. לפי עדות עו"ד דן, הצדדים לא חתמו על בקשת רישום בית משותף במעמד ההסכם, לא ערכו תשריט ותקנון, לא נחתם יפוי כח מבעלי הדירות, לא הוסכם על אישור נציגות זמנית ולא נערכה בקשה לייחוד דירות.

41.לטענת התובעת/הנתבעת שכנגד בסיכומיה, חוסר תום לבם של הנתבעים ברור ונלמד מעצם כך שהם החליטו לא להציג את תרשומות השיחה שערך עו"ד דן והנמצאות ברשותם. לשם כך הפנתה לעדותו של עו"ד דן לפיה הוא עושה תרשומות על כל דבר, לרבות הפגישה במרץ 2017. לשאלה מדוע לא הביא את התרשומות ענה שהעביר את התיק ללקוחותיו. לטענת התובעת, אי המצאת התרשומות מעידה שהיא היתה עלולה לפגוע בקונים ולכן בחרו שלא להציגן. כבר עתה אומר, שהתרשומות אינן בעלות מעמד ראייתי עצמאי אלא נועדו לסייע לעו"ד דן לזכור את תוכן הפגישות. לא היתה חובה על הנתבעים להציג תרשומות אלה, והם לא נדרשו לכך מעולם, ועו"ד דן העיד על תוכן הפגישות. ככל שהיתה התובעת רוצה לבחון את זכרונו של עו"ד דן, היה עליה לדרוש את התרשומות ולעמת אותו איתן. התובעת לא עשתה כן, ומכל מקום אין הדבר מעיד כלל על חוסר תום לב של הקונים בביצוע ההסכם.

42.התובעת/הנתבעת שכנגד הסיקה מכך שהצדדים סיכמו שתחילת תשלום שכר דירה היא ביום 1.8.14, שהתובעת חשבה בתום לב שאף אם הליך הרישום יתעכב, ראוי ליתן זמן סביר של כשנה לסיום הליך רישום הדירה. לא זו אף זו, לטענתה הצדדים הסכימו שקיומו של חוזה המכר ושל הסכם השיתוף תלויים ברישום הנכס כבית משותף, שהוא תנאי מתלה. לו ידעה התובעת שההליך מסורבל ועלול להתעכב, לא היתה מסכימה להמשיך בשכר דירה בערכים נומינליים של 2014-2013. לטענתה, ברור למדי שהנתבעים לא ציפו שהליך הרישום יבוצע על ידי התובעת, אישה בת 80, ללא פיקוח או התערבות מצידם. התובעת עשתה כל אשר יכלה לסיים את הליך רישום הבית המשותף, אך נתקלה בהתנגדות עמידר.

43.לטענת התובעת/הנתבעת שכנגד, יוסי עשור פעל לעזור לסבתו שלא מתוך חובה הסכמית, ולמד שהצדדים לא פנו לעמידר, ועם פנייתו לעמידר התברר לו שהנתבעים לא עשו דבר לקידום ההסכם (על כך לא העיד יוסי עשור), ואם לא די בכך, העמידו תנאים חדשים ומיוחדים. הוא עסק בכך עד אשר ביום 1.6.21 הצליח לקבל את הסכמת עמידר. כמו לגבי נושאים אחרים, אף כאן טענה התובעת שברור שלא היתה סיבה לעמידה דווקנית של הנתבעים על תנאי ההסכם כשהם דרשו כל הזמן שינויים, מרגע שהצדדים הבינו שעמידר אינה מסכימה. ברור גם שיוסי עשור לא קידם את הנושא מאז, ויש צורך לפנות לרמ"י, אבל הנתבעים לא בחנו את האפשרות לפנות לרמ"י, אף על פי שעליהם לשאת במחצית העלות של דמי הפיצול.

44.אשר ליעקב עשור, טענה התובעת/הנתבעת שכנגד, שהוא לא יכל לדעת מה הסיבה לאי רישום הבית המשותף, כאשר המידע נמצא בשליטת הנתבעים, שהסתירו את הפיל שבחדר, עמידר, עד סוף 2019. מאז הכשילו הנתבעים את העיסקה פעם אחר פעם כדי להרוויח זמן, אף שמדובר בעניין שבינם לבין עמידר ללא קשר לתובעת. אם היו הנתבעים רוצים, היו בוחנים את האפשרות לשלם לפי החוזה ללא רישום הבית כבית משותף. הם היו יכולים וזכאים לקבל משכנתא אך נמנעו מכך, והדבר מלמד על חוסר תום לבם וניצול מצבה של התובעת, ומוביל למסקנה שזנחו את רצונם להשלים את רכישת הנכס.

45.לטענת התובעת/הנתבעת שכנגד, הקונים העידו שלא עשו דבר לקידום החוזה בינם לבין התובעת, כשהיה ברור להם שאם לא יבצעו פעולה לא יקודם דבר. זאת למדו מתשובת הנתבע שאינו זוכר שפנה לעו"ד דן וביקש ממנו לעשות מה שהיתה התובעת חייבת לעשות, וכי פנה שוב ושוב ליעקב שהיה אחראי לדאוג לאישורים, ודיבר בטלפון עם חברת עמידר. הנתבעת העידה שכל העת פעלה לקידום ההסכם, וכשהיה נראה שהדברים לא זזים, פנתה לעורך דין, הוציאו מכתבים. עד 2017 פנתה באמצעות עורך דינה לברר מדוע העיסקה לא מתקדמת ואחרי כן היו תכתובות ופניות ומיילים, אך הנתבעים ובא כוחם לא הצליחו להבין מדוע הדברים לא זזים, עד 2019. כשנודע מה הבעיות ב-2019, הנתבעת פתרה את הבעיות. כלומר מה שהעידו הנתבעים כעדות פוזיטיבית, סותר את המסקנה של התובעת.

46.בהתבסס על הטענה שלא היה לתובעת סיכוי לרשום את הבית המשותף, ושהנתבעים ידעו על כך ורצו בכך ולא עשו דבר לשם כך משך 10 שנים, ושהיתה חובה לקיים את החוזה תוך זמן סביר, טענה התובעת שהנתבעים זנחו את חוזה המכר. נטען, שהפסיקה קבעה שניתן להסיק מהתנהגות צד לחוזה, שהוא זנח את זכותו על פי החוזה וויתר עליה, כך שהחוזה פקע (ע"א 156/76 שטרן נ' פרידמן פ"ד לא (1) 572 1976; ע"א 10148/05 תדי ירושלים נ' כץ-שיבאן [ניתן 15.3.10]; ע"א 1901/91 מראות יפו העתיקה נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060; בע"מ 2943/18 סויבוביץ' נ' עזבון יעקב כהן [ניתן 6.12.18]). הנתבעים לא עשו דבר כפי שהעידה התובעת וברור שזנחו את ההסכם והוא התבטל.

47.על כן טענה התובעת שניתן לקבוע בוודאות שלא היה בסיס לתביעה שכנגד, ויש בה כדי לחזק את תביעתה של התובעת. הוכח שאישור עמידר היה תנאי מתלה לקיום ההסכמים ועמידר לא היתה מוכנה לתת את האישור המיוחל אלא בשנת 2021, לאחר הסכמה עם הנתבעים, שאליה יכלו להגיע כבר ב-2013, אך העדיפו שלא לעשות כן כדי לקבל דמי שכירות לכיסם בסכומי עתק. על כן יש לקבל את התביעה ולדחות את התביעה שכנגד, תוך חיוב בהוצאות.

48.יושם אל לב, שהתובעת/הנתבעת שכנגד לא חזרה בסיכומיה על הטענה לרשלנות עורך דינה בעריכת חוזה המכר, וגם לא חזרה על הטענה בדבר ביטול ההסכם לפני הגשת התביעה, ועל טענות נוספות, והוסיפה בסיכומיה טענות שלא נטענו בתביעה ובהגנה שכנגד. כמו כן יש לומר כבר עתה שעיקר טענות התובעת/ הנתבעת שכנגד אינן מבוססות על עובדות שהוכחו בראיות התומכות בטענות אלא על שאלות שהעלתה, שאינן תחליף לראיות.

49.הנתבעים/התובעים שכנגד טענו בסיכומיהם שעל פי הראיות שהוצגו בבית המשפט, לא נותרה מחלוקת בין הצדדים במישור העובדתי, אלא במישור המשפטי בלבד. התובעת/הנתבעת שכנגד התקשרה בהסכם מכר לפיו התחייבה במפורש לרשום בעצמה ועל חשבונה בית משותף ולקבל את הסכמת המינהל להעברת הזכויות בממכר על שם הנתבעים/התובעים שכנגד, ולא עשתה זאת. משך השנים לא פעלה התובעת, בעצמה או באמצעות עורכי דינה בחריצות וביעילות לקידום העניין, ולמרות שכל העת, עד ימים ספורים לפני הגשת התביעה לא חלקה על חובתה בעניין זה, ובהתאם האריכו הנתבעים/התובעים שכנגד רוחם כלפיה, ואף פעלו בעצמם לקידום העיסקה, הגישה תביעתה זו. זאת, משום שכפי שטענה בסעיף 163 לסיכומיה, בחלוף השנים הפכה התמורה החוזית לדעתה לכמעט חסרת ערך מבחינה כלכלית ואין מקום לעמוד על ביצוע ההסכם שנכרת לפני שנים רבות. לטענתם, התובעת הפרה את התחייבויותיה באופן המזכה אותם באכיפה ופיצוי.

50.לטענת הנתבעים/התובעים שכנגד, במהלך 2013 העמידו התובעת ובעלה למכירה את זכויות החכירה המהוונות בשני שליש ממחצית המקרקעין שבחלקה 149 בגוש 10119, כשהמחצית האחרת בבעלות עמידר. בנה של התובעת הציג עצמו כשלוח ומיופה כח מטעם המוכרים, והתובעת הכחישה זאת בכתב ההגנה שכנגד אך הודתה בכך בעדותה בעמודים 7 ו-9 לתמליל. בנוסף, יוצגה התובעת עם בעלה על ידי עורך הדין דניאל אפרת שליווה אותה בכל שלבי העיסקה, כשהנתבעים מיוצגים על ידי עורך הדין מיכאל דן. המשא ומתן התנהל על רקע הבעיות במקרקעין ובהן הצורך לקבל הסכמת רמ"י, לאחר הסדרת חריגות הבנייה, ביטול צו איסור שימוש ומחיקת הערת אזהרה ביחס אליו, ורישום בית משותף. המוכרים הציגו בעת עריכת חוזה המכר מצג לפיו הם בשלבים מתקדמים של הסדרת הבנייה, ולכן היו נכונים להתחייב לקבלת אישור רמ"י בתוך 12 חודשים. מאידך, כפי שהעיד עו"ד דן, במהלך המשא ומתן עלה הצורך בגמישות מסוימת בנוגע למועד השלמת רישום הבית המשותף, העשוי להתארך בשל הצורך בהתנהלות מול צדדים שלישיים. על כן גובש הסכם הקובע בהסתמך על הצהרת המוכרים שאין מניעה חוקית עובדתית או משפטית להעברת הזכויות על שם הקונה, שהמוכרים ישיגו היתר בנייה, יקבלו את אישור רמ"י וירשמו בית משותף, הכל בתוך 12 החודשים שבתומם ימציאו לקונים שטרות העברת זכויות חתימה חתומים על ידי רמ"י, לאחר שירשמו את הבית המשותף בעצמם ועל חשבונם, כפי שהתחייבו בהסכם השיתוף. לצורך הסדרת האפשרות שעד מועד זה לא יעלה בידי המוכרים להשלים את רישום הבית המשותף, הוסכם שיידחה מועד תשלום התמורה, אך הקונים יהיו זכאים לקבל את החזקה הפיזית בממכר ביום 1.8.14 כשוכרים, בתשלום דמי שכירות של 2,500 ₪ לחודש, כשהם רשאים להשכירו בשכירות מישנה.

51.לטענת הנתבעים, התחייבות המוכרים לא הותנתה בדבר, אלא המוכרים התחייבו להשלים את רישום הבית המשותף. קבלת הסכמת רמ"י או עמידר לא הוסכמה כתנאים מתלים בחוזה, אלא הם דרושים למוכרים לשם השלמת ביצוע התחייבותם לרישום הבית המשותף. הן חוזה המכר והן הסכם השיתוף כללו הסכמה בין הצדדים שהתקשרות זו ממצה את כל ההסכמות שהושגו.

52.עם חתימת חוזה המכר, החלו הצדדים לפעול לפי הוראותיו. נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונים, העיסקה דווחה לרשויות המס, וניתן אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לרישום פעולות בפנקסי המקרקעין. לטענת הנתבעים/התובעים שכנגד, המוכרים, בא כוחם ונציגם יעקב החלו להתנהל בעצלתיים בהסדרת השלמת העיסקה ורישומה, באופן שאילץ את הנתבעים לשמור על דריכות ולהשקיע מאמצים מרובים בהנעת המוכרים לפעולה. ביני לביני, נפטר בעלה של התובעת מר חביב עשור ז"ל. התובעת לא פעלה מספיק לתשלום היטל ההשבחה, סילוק המשכנתא והשלמת התנאים בהיתר הבנייה, לצורך הסרת הערת האזהרה, שהיתה תנאי לתשלום השני, וב"כ הנתבעים פנה לב"כ המוכרים שוב ושוב בהתראות ותזכורות בעניין. רק לאחר שהתקיים התנאי, הפקידו הנתבעים/התובעים שכנגד ביום 29.6.14 המחאה על התשלום בידי יעקב שהמשיך לשמש כשלוחה של התובעת לביצוע ההסכם וגביית הכספים מכוחו.

53.הנתבעים טענו, שלאחר הסרת הערת האזהרה והתשלום השני, בשנים 2016-2015, לא עשתה התובעת דבר לקידום רישום הבית המשותף או קבלת אישור רמ"י, למרות פניות רבות של עו"ד דן לעו"ד אפרת ופגישות בעניין, כפי שהעידו עו"ד דן ויעקב, שהעיד שעקב היעדר פעילות מצידו של עו"ד אפרת, "לקחנו ממנו את התיק לעבור לטובת אורית גוטרבוים, עורכת דין" (עמ' 10 לתמליל). הנתבעים קיבלו את הסבריו של יעקב, והחליטו שלא לתבוע את התובעת בשל הפרת התחייבותה. החל מ-2017 הופקד הטיפול בעניינה של התובעת בידי משרד עו"ד גוטרבוים, ואז, כפי שהעיד עו"ד דן, ננקטו הפעולות הראשונות לרישום הבית המשותף. אז התגלה לדברי הנתבעים/התובעים שכנגד שהבנייה שנעשתה על ידי המוכרים פלשה לחלקה של עמידר, ועל כן היא התנגדה לתשריט החלוקה. היה על התובעת להגיע מול עמידר לפתרון שיאפשר קבלת הסכמתה.

54.לטענת הנתבעים/התובעים שכנגד, הודאתה של התובעת בסיכומיה שדבר הפלישה לא היה ידוע לה בעת חתימת החוזה משמעה שהצהירה הצהרת שווא בחוזה. טענת התובעת שנטענה לראשונה בסיכומיה שהנתבעים רכשו את הנכס כפי שהוא והבעיות עם עמידר הן עניינם בלבד עלתה לראשונה בסיכומים בהרחבת חזית, ואינה מתיישבת עם חובתה של התובעת לפי החוזה, ועם הכרתה ופעולתה בזמן אמת להתרת הסכסוך עם עמידר. התובעת הצהירה שאין מניעה לרישום הבית המשותף, והיא אחראית לכל אי התאמה לכך, ואי קבלת הסכמת עמידר היא הפרה בוטה של החוזה. מכיוון שבסופו של יום ניתן אישור עמידר אין לכך נפקות.

55.לאחר גילוי הסכסוך עם עמידר, התכנסו הצדדים ובאי כוחם לפגישה ביום 28.2.17. לטענת הנתבעים, עו"ד דן מטעמם הבהיר שהתנהלות התובעת וגרירת הרגליים היא הפרה בוטה של ההסכם המזכה את מרשיו בפיצוי, ובתגובה השיבה ב"כ התובעת במייל, שטען שלא נקבע מועד להשלמת הרישום, וההסכם נקב בפתרון הפרקטי המוסכם על הצדדים בדבר מסירת החזקה בפועל תוך תשלום דמי שכירות סמליים. מכאן, שגם בשלב זה, סמכה התובעת על הוראות החוזה כפי שהן. לטענת הנתבעים, עמדה זו מונעת מהתובעת לטעון כיום לפערים בין לשון החוזה לבין כוונת הצדדים, וכן לטעון שהאחריות לרישום בית משותף מוטלת על הנתבעים, או שמדובר באחריות משותפת. התובעת מנועה גם לטעון שלא ידעה ולא צפתה שרישום הבית המשותף עשוי להימשך שנים ארוכות. כך גם באשר לטענות באשר לחוסר סבירות דמי השכירות המשולמים. הנתבעים שבו וטענו להרחבת חזית אסורה, לרבות טענות בדבר מעמדו העדיף של הסכם השיתוף על חוזה המכר בנוגע לסדר הפעולות.

56.לאחר ישיבה זו שבו וביקשו הנתבעים עדכון בדבר התקדמות ההליכים, וקיבלו את תשובת באי כח התובעת שהעניין מטופל. התברר, שלשם ריצוי עמידר נדרש ויתור מצד הנתבעים באשר למיקומו של קו הגבול המכתיב חלוקת המגרש באופן שווה מהמוסכם. לטענתם, בקשתם לבחון אפשרויות חלוקה נוספות, לא הפריעה למהלך ההידברות עם עמידר, כפי שהודיע ב"כ התובעת ביום 27.7.17. הנתבעים ערכו תשריט חדש המציע אופן חלוקה חלופי שהועבר לב"כ התובעת ביום 1.10.17, אך אז הוחלפה עו"ד בלא שטיפלה בעניין במשרד עו"ד גוטרבוים בעו"ד ינקו, והנושא כעדות הנתבעת "נתקע". ביום 28.2.18 פנתה עו"ד ינקו לב"כ הנתבעים להשתתף בפגישה במשרדי עמידר, שבה השתתפו, וראש אגף הנכסים הסכים לחלוקה המוצעת לטענת הנתבעים, אך לאחר מכן חזר בו.

57.כך המשיכו הנתבעים לפעול מול משרד עו"ד גוטרבוים גם בתחילת 2019, עד אשר נכנס יוסי עשור לטיפול בנושא. יוסי אישר שמטרתו היתה לקדם את העיסקה כדי שסבתו התובעת תוכל לרשום את הבית המשותף ולקבל את הכסף לפי ההסכם. הוא והנתבעת הגיעו למשרדו של ראש אגף הנכסים שהתכחש להסכמתו. לטענת הנתבעת, היא לחצה על זימון פגישה עם נציגי התובעת, שבסופו של דבר התקיימה, והנתבעת ויוסי שיתפו פעולה עד אשר בשנת 2021 נתנה עמידר את הסכמתה. לטענת הנתבעים, טענות התובעת שהועלו לראשונה בסיכומיה, כאילו דרישות הנתבעים בקשר לאופן החלוקה החדש הן הכתבת שינוי מהותי שנוח להם, או הכשלת התובעת, העולה כדי הסכמה לביטולו של החוזה, הן הרחבת חזית אסורה שהנתבעים מתנגדים לה, וממילא התובעת לא פירטה מדוע דרישות הנתבעים חורגות מגבולות הסביר בסיטואציה שנוצרה שבה עליהם להסכים לחלוקה שונה מהמוסכם בינם לבין התובעת. כעולה מההתכתבות בין הצדדים, בסופו של דבר היה מדובר בוויתור על מטר רבוע, והנתבעים היו נכונים לחתום על תשריט מתוקן שיבטא זאת, אך יוסי הגיש את התשריט בלי חתימתם.

58.לטענת הנתבעים, התובעת נמנעה בתביעתה להביא לידיעת בית המשפט שכבר אחזה באישור עמידר לתשריט הבית המשותף, וטענה טענה שקרית שלא ניתן להשלים את רישום הבית המשותף ב-20 השנה הקרובות, ואף יותר מכך. אין מניעה כיום להשלים את רישום הבית המשותף והעברת הזכויות לנתבעים, והתובעת לא הוכיחה מניעה כזו.

59.הנתבעים טענו שמקבלת אישור עמידר ביוני 2021, המשיך יוסי בשם התובעת לקדם את העיסקה, ובאוגוסט 2021 אחז באישור הוועדה המקומית, וזאת לאחר שהעביר את הטיפול ברישום הבית המשותף לעו"ד תהל נרקיס-סגל. כשנשאל על ידי הנתבעים מה הצפי להשלמת ההליך, השיב שמדובר בחצי שנה. הנתבעת שבה ופנתה לקבלת עדכון, ולטענת הנתבעים זכתה למענה מתחמק ולטענות שהעיכוב נובע מטעמים שאינם תלויים בתובעת, מבלי לפרט את הקשיים, עד אשר באפריל 2022 הודיע יוסי שלא התקדם שום דבר, כל פעם בעיות חדשות ונגמר הכח. פניות נוספות ליוסי לא נענו, ולכן פנתה הנתבעת ליעקב שאמר שיבדוק אצל יוסי, ושיוסי יבדוק במינהל מה קורה, וש-"לא זז כלום אני עובר לעורך דין אחר". כשביקשה הנתבעת להיפגש, נענתה שהתיק הועבר לעורך דין אחר, וכשיהיה מה לעדכן הוא יעדכן אותה. לפנייה לפיה הצדדים נמצאים 9 שנים לאחר חתימת החוזה, וכלום לא קרה והם מבקשים לדעת מה המהלכים שנעשו ואיפה זה נתקע, לא ניתנה תשובה. התשובה הבאה היתה פניית יעקב לקבלת כתובת הנתבעים לצורך משלוח מכתב בענייני התקדמות, שלאחריו הומצאה התביעה לכתובת זו.

60.לטענת הנתבעים, התובעת הסתירה מבית המשפט עובדות מהותיות, השתהתה בטענותיה, לא הביאה עדים רלוונטיים, ובהם עו"ד דניאל אפרת, עו"ד אורית גוטרבוים, יוסי נציג עמידר, יעקב עשור שבסופו של דבר הוזמן על ידי הנתבעים. בנוסף לכך הרחיבה חזית בטענות רבות בסיכומיה, מעבר לנטען בכתבי הטענות, ושלא כדין. התנהלות הנתבעים כפי שהוכחה שוללת את טענות התובעת לזניחת החוזה. אי נקיטה בהליכים משפטיים אינה מעידה על זניחת הזכויות, ואי הקדמת תשלום יתרת התמורה אינה זניחת ההסכם אלא קיום ההסכם כלשונו. לטענתם, רישום בית משותף הוא חיוב שנטלה התובעת על עצמה ולא תנאי מתלה. גילוי הצורך בהסכמת עמידר אינו טעות משותפת של הצדדים, טענה שנזנחה בסיכומים וממילא לא התבקש סעד מכח עילת הטעות. התובעת הצהירה שהממכר נקי מזכויות צד ג' ואין מניעה עובדתית או משפטית להשלמת התחייבויותיה, וחזקה עליה שערכה את כל הבדיקות הנדרשות והכירה את כל מאפייני הנכס, שעה שלוותה בייעוץ משפטי. יתר על כן, עם היוודע דבר הצורך בהסכמה של עמידר בשנת 2017, לא טענה התובעת לביטול ההסכם מחמת פגם מרצונה אלא באמצעות באי כוחה תיקפה את ההסכם והבהירה שהוראותיו צפו בדיוק את מצב הדברים שנוצר ונועדו לתת לו מענה. התובעת לא הצביעה על טעמים לביטול החוזה מחמת הטעות הנטענת, שהיא בסמכות בית המשפט, ומותנית בחיובה בפיצויי הפרה וקיום.

61.לטענת התובעים שכנגד, ההסכם מבטא את הסכמות הצדדים ומשקף את רצונותיהם, והתובעת הפרה את התחייבויותיה באי רישום בית משותף, אי קבלת אישור רמ"י להעברת הזכויות, וחוסר תום לב בקיום החוזה, ועל כן יש להורות על אכיפת החוזה תוך מינוי ב"כ הנתבעים ככונס נכסים להשלמת העיסקה, וחיוב התובעת בפיצויים מוסכמים. התובעים שכנגד ביקשו פיצול סעדים למקרה שיימצא שלא ניתן להשלים את הליך הרישום או העברת הזכויות.

62.התובעת/הנתבעת שכנגד לא הגיבה לסיכומי הנתבעים/התובעים שכנגד ולבקשתם לפיצול סעדים.

דיון והכרעה

63.התובעת הציגה את עצמה כאשה בת 80 (בעת חתימת החוזה היתה בת 70 – עמ' 17 לתמליל) שאינה יודעת דבר, ולא ניתן לצפות ממנה שתקיים את התחייבויותיה על פי חוזה המכר, המחייבות בין היתר טיפול משפטי. לשם כך טענה גם שהיא ובעלה המנוח לא יודעים קרוא וכתוב ומכאן שלא קראה את חוזה המכר והיא אינה מחויבת בו. אני דוחה את הטענה הזו כמיתממת ושגויה משפטית. הטענה מיתממת, משום שכפי שעלה מהראיות שהוצגו בפניי, התובעת לא פעלה לבדה בחלל ריק אלא באמצעות בנה יעקב עשור ששימש שלוח בינה לבין עורכי הדין, ובינה לבין הנתבעים/התובעים שכנגד, כפי שיפורט להלן ובאמצעות נכדה יוסי עשור ובאמצעות כמה וכמה עורכי דין, שהראשון בהם היה עו"ד דניאל אפרת, שייצג אותה במשא ומתן לעריכת ההסכם ובחתימתו. אני דוחה את ניסיונה של התובעת לטעון כאילו בנה יעקב לא ייצג אותה אלא רק מצא עבורה את עורכי הדין שייצגו אותה, כפי שיפורט להלן. מכל מקום, אין חולק שעורכי הדין ייצגו את התובעת, ובראשם עו"ד אפרת שהיה עורך הדין הראשון מטעמה. זאת, אף ללא יפוי כח בכתב מהתובעת לעורכי הדין. הם שניסחו עבורה את חוזה המכר והסכם השיתוף, והם שפעלו עבורה לרישום הבית המשותף, כשפעלו.

64.התובעת העידה שביקשה מבנה יעקב לעזור לה כי היא רוצה למכור את הבית ולילדים לא היה מה לאכול. אני דוחה כבלתי אמינה את עדותה של התובעת לפיה הקונים מצאו את התובעת ואת הטלפון שלה והיא מצאה את הטלפון שלהם כי השכנה שלה אמרה לה (עמ' 6 לתמליל). אני מעדיף את עדותה בהמשך, לפיה ביקשה מהבן שלה יעקב לעזור לה למצוא אנשים שיקנו את הבית (עמ' 7 לתמליל שורה 14). אני דוחה את תשובתה בהמשך לשאלה אם ביקשה מיעקב לעזור לה למכור את הבית, לפיה "לא אני, רציתי למכור, מה פתאום" (עמ' 7 לתמליל שורה 39), הסותרת את תשובתה הקודמת, ואת גרסתה הנוספת לפיה ביקשה מיעקב לעזור לה כשהנתבעים לא שילמו לה. לאור הסתירות בגרסתה, ביקשתי ממנה לשוב ולהעיד איך מצאה את הקונים ואיך יצרה איתם קשר. תשובתה היתה "אני אמרתי לבן שלי תבוא תעזור לי אני רוצה למכור את הבית למה אבא שלך חולה אני רוצה את הכסף" (עמ' 8 שורה 22). לאחר מכן העידה שהיא ובעלה חתמו, אבל שוב הסתבכה בתשובה מתי התחיל לעזור לה, לפני 10 שנים או לפני 4 שנים או לפני 6 שנים, ונסוגה לתשובה שהיא לא זוכרת כי היא בת 80. איני מאמין לגירסותיה האחרות של התובעת מלבד הגירסה שלפני מכירת הנכס היא ביקשה מיעקב לעזור לה למצוא את הקונים, שהמשכה בגירסה שנתנה ליעקב את הבית, שממנה חזרה מיד באומרה שהיא לא יודעת עכשיו והיא לא יכולה לדבר וזהו זה (עמ' 19 לתמליל).

65.התובעת לא זכרה מי עורכי הדין שייצגו אותה, ותחילה העידה שהלכה לעורך דין ואמרה לו תכין הסכם (עמ' 9 לתמליל שורות 31 ו-33), אך מיד העידה שהיא אמרה לבנה יעקב שיקח אותה לעורך דין לפי רצונו, והוא זה שהביא אותה לעורך דין. לשאלה אם יעקב היה מעורב עוד לפני חתימת ההסכם ועזר לה בנושא ההסכם, ענתה "כאילו לא נביא את הבן שלי?" (עמ' 10 לתמליל שורה 7), מכאן שהתשובה חיובית. לאחר מכן העידה שלפני מכירת הבית, יעקב בנה הוא שגר בבית (עמ' 11-10 לתמליל). לדבריה, היא לא זוכרת מי אמר את המחיר של הבית, ומי סיכם עם הקונים את מחיר הבית (עמ' 11 לתמליל). תחילה העידה שהיא הראתה לקונים את הבית, אבל כשנשאלה אם לא היה זה יעקב שגר בבית ענתה שהיא לא זוכרת (עמ' 12 לתמליל). לדבריה, בנה שנפטר הסביר לה את חוזה המכר (עמ' 12 לתמליל). עורך הדין לא הסביר לה כלום. לדבריה, לא ידעה שעל הבית יש צו הריסה והיא לא יודעת מי ידע וטיפל בנושאים האלה. כשנשאלה אם יעקב הביא את כל עורכי הדין, אישרה זאת. לדבריה היא לא זוכרת שקיבלה עוד 60,000 ₪ (עמ' 14 לתמליל), והיא לא יודעת שהנתבעים משלמים ליעקב עבורה כל חודש 2,500 ₪ (עמ' 15 לתמליל). לדבריה, לפני 4 או 6 שנים אמרה ליעקב בנה לבטל את ההסכם כי היא לא מקבלת שום דבר. לשאלה אם יעקב טיפל בענייני היתר הבנייה וצו ההריסה אמרה שהיא נתנה לו כי היא לא יודעת כלום (עמ' 17 לתמליל).

66.יעקב עשור, בנה של התובעת העיד שלפני שהבית נמכר לנתבעים/התובעים שכנגד, הוא גר בו, וגם השכיר אותו, בדמי שכירות שהוא לא זוכר את גובהם, וגבה לעצמו את דמי השכירות (עמ' 37 לתמליל). הוא אמר שהוא לא זוכר את המסמך שהוצג לו כמסמך שהסמיך אותו לברר ברמ"י וברשויות אודות הנכס, אך זיהה את שמו של עו"ד אורי תשקורי כ-"אחד שעשה את העיסקה בהתחלה" (עמ' 39) דהיינו לפני שהחל לפעול עו"ד אפרת בייצוג התובעת. כשנשאל אם ליווה את הסכם המכר מול הנתבעים, ענה יעקב עשור שהיא רצתה למכור וביקשה עזרה מהילדים והוא נרתם יותר והלך לעו"ד אפרת והיה אתו במשרד (עמ' 40 לתמליל שורה 20). הוא הביא את עו"ד אפרת לבית הוריו, והוא לא זוכר אם הוא סיכם עם עורך הדין את שכר טרחתו (עמ' 41-40). הוא לא זוכר שהיתה מתווכת שניסתה להביא קונים לנכס, אבל הוא כן זוכר שהמתווכת הביאה את הקונים האלה (עמ' 41 שורה 8). לדבריו, אמו הבטיחה לו את הבית מקדימה (שורה 31), כאשר הבית שבו היא גרה הנמצא מאחורה יישאר שלה. הוא אישר שמאז שהנתבעים/התובעים שכנגד קיבלו את החזקה הפיזית בנכס, שילמו לו את דמי השכירות כל הזמן (עמ' 42). לדבריו, אמו החליטה לתת לו את הכסף (עמ' 53 לתמליל שורה 22), והדבר היה גם בהסכמה של האחים והאחיות (שורה 27). כמו כן הוא היה מעורב בהכשרת הבנייה בוועדה לתכנון ולבנייה (שורה 17), וקיבל את התשלום של 60,000 ₪ שאמו התובעת הכחישה את קבלתו, ואמא שלו לקחה אותו ועשתה בו מה שעשתה בו (שורה 24). לדבריו, הוא שהבחין שעו"ד אפרת שאליו הלכו לא עשה כלום משך 3 שנים, ולכן לקחו ממנו (הוא לקח) את התיק והעבירו לעו"ד גוטרבוים בסוף 2015, וגם היא לא הצליחה לטפל בבעיה בעמידר, ואז לקחו ממנה את התיק לאחיין שלו, יוסי עשור. לפי דבריו, הועבר התיק ליוסי עשור בסוף 2018. הוצג לו מסרון מיוסי עשור מ-22.8.21 לפיו קיבלו אישור מעמידר וקיבלו אישור מהוועדה ועכשיו מתחיל התהליך של רישום הבית המשותף, אבל הוא לא ידע לענות מה מנע את הרישום לאחר מכן. הוא שפנה עבור אמו לבא כוחה הנוכחי להגשת תביעה, וסיפר לו את העובדות ביחד עם אמו (עמ' 48 לתמליל). מעדותו של יעקב עשור עולה שלא רק שייצג את אמו במכירת הבית, אלא שלמעשה, הוא קיבל ממנה את הבית קודם לכן, השכירו וגבה לעצמו את דמי השכירות, מכר אותו לנתבעים וגבה מהם את התמורה ואת דמי השכירות, הכל בהסכמת אמו, כשהוא למעשה מתפקד כבעלים אמיתי של הנכס. מכאן מובן מדוע התייחסה ב"כ התובעת בהמשך ל"מרשה" בלשון זכר, כפי שיפורט להלן.

67.יוסי עשור העיד ששכר את שירותי עו"ד תהל נרקיס-סגל בשם סבתו התובעת (עמ' 49 לתמליל), אף שסבתו לא ידעה שהיא מייצגת אותה. לדבריו עו"ד נרקיס-סגל לא ייצגה את סבתו אלא רק עושה את התהליך של רישום בית משותף. יעקב עשור הוא שנתן לו כסף לשלם לעו"ד נרקיס-סגל בשם סבתו (עמ' 50 לתמליל).

68.חוק השליחות אינו דורש עריכת הסכם כתנאי לשליחות, ובוודאי שאינו דורש הסכם בכתב או מסמך בכתב. השליחות מוקנית בהרשאה בכתב או בעל-פה מהשולח לשלוח, או בהתנהגות השולח כלפי השלוח או צד שלישי, כפי שנקבע בסעיף 3 לחוק השליחות. מהות השליחות היא פונקציונלית, דהיינו הסמכת השלוח לעשות בשמו או במקומו של השולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי. פעולה משפטית היא פעולה המשנה את זכויותיו וחובותיו של השולח. כאשר יעקב עשור התבקש על ידי אמו לשכור לה עורך דין (או בלשונם – להביא לה עורך דין), הוא עשה עבורה פעולה משפטית המחייבת אותה בשכר טרחת עורך דין ומזכה אותה בעבודתו של עורך הדין. כאשר יעקב עשור קיבל עבור התובעת דמי שכירות והעביר לה אותם, הוא שינה את מצבה המשפטי כלפי הנתבעים, ממצב שבו הם חייבים לה דמי שכירות, למצב שבו הם לא חייבים לה דמי שכירות. זאת, בנוסף לכך שפעל כל העת מטעמה של התובעת כלפי עורכי הדין השונים שאותם החליף בעצמו. מכאן, שיעקב עשור הוא שלוח כהגדרתו בחוק השליחות ולא שליח פיזי בלבד, כדין מי שהתבקש על ידי אמו להביא לה את המצרכים שכבר קנתה בחנות המכולת (וראו: אהרן ברק, "הגדרת השליחות בחוק השליחות", משפטים א 539). יוסי עשור פעל גם הוא עבור סבתו ולא כשליח פיזי בלבד אלא הזמין עבורה עבודת עו"ד ועוד.

69.טענת התובעת בדבר המשמעות של חוסר הבנתה הנטען שגויה משפטית, לאור הפסיקה לפיה: "בית-משפט זה חזר ושנה במספר הזדמנויות כי חתימתו של אדם על מסמך מהווה עדות לכך שאותו אדם קרא את המסמך, הסכים לאמור בו, והיה מודע למשמעות ולתוצאות חתימתו, ועל כן אין הוא יכול לנער חוצנו ממנו (ראו למשל, ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117; ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד(3) 591, 594). לפיכך נפסק, כי על-פי רוב "אדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב" (ע"א 467/64 הנ"ל, שם; ראו גם ע"א 413/79 אדלר חברה לבניין בע"מ נ' מנסור, פ"ד לד(4) 29, 38. שם, הובהר כי טענה בדבר בטלות חוזה לא תעמוד למי שלא טרח לקרוא על מה הוא חותם ולא עמד על ההשלכות הנובעות מכך). הוא הדבר, כאשר אדם חותם על מסמך מתוך הסתמכות עיוורת על עצת פרקליטו או יועץ אחר המהימן עליו (ע"א 413/79 הנ"ל). הלכה זו כוחה יפה, וביתר שאת, כאשר עניין לנו במסמכים בעלי חשיבות. שכן, ההיגיון מחייב כי החתימה עליהם לא תעשה בהיסח הדעת (ע"א 6645/00 ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 376-375; כן ראו ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל נ' לופו, פ"ד נד(2) 559; רע"א  11519/04 לבקוביץ' נ' בנק הפועלים בע"מ (לא פורסם)). לאור האמור, נקבע בפסיקה כי הנטל להוכחת טענה מסוג זה בנוגע לבטלותו של חוזה הוא כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות במשפטים אזרחיים, והמעלים טענו זו נדרשים לתמוך אותה "בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה" (ע"א 1548/96 הנ"ל, עמ' 571-570; ע"א 1513/99 הנ"ל, עמ' 594)." (ע"א 1319/06משה שלק נ' טנא נגה (שווק) 1981 בע"מ(נבו 20.03.2007). אדם שאינו יודע קרוא וכתוב אינו מנוע מביצוע פעולות משפטיות כגון כריתת חוזה מכר מקרקעין, ומשחתם על הסכם, אינו זכאי לטעון שמה שהסכים שונה ממה שחתם עליו. עליו להסתייע בייעוץ מקצועי וכל עוד אינו מסכים לאמור בחוזה המכר, עליו להימנע מלחתום עליו. התובעת חתמה על חוזה המכר והסכם השיתוף, והיא מחויבת בהוראותיהם.

70.מכאן, שהתובעת מחוייבת בהוראות ההסכמים, ובין היתר בהוראות סעיף 3.2 להסכם השיתוף, לפיו היא מתחייבת להמציא היתר בנייה לבנוי בפועל במקרקעין, בעצמה ועל חשבונה, ולמחוק את צו ההריסה בסמוך לקבלת היתר בנייה, ובסעיף 4.1 להסכם השיתוף לפיו התחייבה "להתחיל לפעול מיידית לחתימת חוזה בינו לבין מינהל מקרקעי ישראל לחכירת המגרש המסומן ב ולרשום את הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין בעצמו ועל חשבונו." בסעיף 11.8 להסכם השיתוף אישרו התובעת ובעלה, שחתימתם מופיעה במרחק של כ-6 ס"מ "הצדדים מצהירים כי הם חותמים על ההסכם לאחר שקראוהו והבינוהו לאשורו". היא מחוייבת גם בהוראות סעיף 2.8 לחוזה לפיו הצהירה התובעת כי תשיג היתר בנייה על כל הבנוי בחלקה בעצמה ועל חשבונה, תקבל את אישור רמ"י לבנוי בפועל, ותרשום בית משותף בחלקה.

71.התובעת העידה בדבר כוונתה בעריכת חוזה המכר כי "אני, לא היה לנו מה לאכול, ובעלי היה חולה, יכול רציתי למכור בגלל שהיה חולה ואין לי כסף להביא את הפיליפיני, אני בגלל זה אני מכרתי.... אני לא היה לי מה לאכול. ורציתי, מכרתי, שיהיה לי מה לאכול." (עמ' 4-3 לתמליל). עדות זו מתעלמת מתוכן חוזה המכר שבו התובעת מחוייבת. על פי חוזה המכר, התשלום הראשון בסך 200,000 ₪ לא שולם כלל למוכרים עצמם אלא לעו"ד דניאל אפרת בנאמנות, על מנת שישלם תשלומים שיידרשו לרבות הוצאות משפטיות, ורק במידה שתיוותר תמורה, היה על הנאמן להעביר למוכרים את יתרת התשלום. התשלום השני נועד לתשלום תוך 15 ימים ממועד מחיקת מה שתואר כצו הריסה בלשכת רישום המקרקעין, כאשר ברור שקודם לכן יש לקבל היתר בנייה, ולבטל את צו ההריסה, כפי שהוסכם בסעיף 4.1 לחוזה המכר. התשלום השלישי היה צפוי לאחר רישום בית משותף, שהצדדים צפו שיקח 12 חודשים. מכאן, שהתיאור כאילו הנכס נמכר כדי שיהיה לתובעת מה לאכול או כדי לממן פיליפיני לבעלה החולה, אינו מה שהיא הסכימה עליו בחתימתה ומה שהסכים בעלה המנוח בחתימתו, שאושרו על ידי התובעת בעדותה.

72.התובעת לא העידה על שום כוונה אחרת בעריכת חוזה המכר מלבד הכוונה למכור כדי שיהיה לה מה לאכול, שאינה מתיישבת עם תנאי חוזה המכר והסכם השיתוף. על כן אני דוחה את טענת התובעת כאילו היתה כוונה אחרת מאשר הכוונה העולה מחוזה המכר והסכם השיתוף, לפיה היא מוכרת את הנכס שבו יש לה זכויות חכירה מהוונות, בתנאי תשלום המותנים בכך שתסיר את המניעות להעברת הזכויות על שם הקונים, ותקבל את התמורה בתשלומים לפי התקדמות הסרת המניעות, המוטלת עליה, כאשר היא שולטת בקצב הסרת המניעות, לאחר שהצהירה שאין מניעה משפטית או עובדתית להעברת הזכויות על שם הקונים. אני דוחה את טענת התובעת/הנתבעת שכנגד כאילו משום שמסתבר שעקב אי קיום התחייבותה לרשום את הבית המשותף ולקבל את הסכמת רמ"י, אין היא זכאית לתשלום יתרת התמורה, יש לראות בדיעבד כוונה אחרת של הצדדים בהסכם, שלפיה התובעת זכאית לתמורה גם אם לא קיימה את התנאי הקודם לתשלום יתרת התמורה, משום שכוונתה היתה לקבל את התמורה. אין ספק שזו לא היתה כוונת הצדדים בעת כריתת ההסכם, אלא נסיון לשנות בדיעבד את החוזה, כך שהתובעת תהיה זכאית לתשלום שהיא אינה זכאית לו משום שלא קיימה את התחייבויותיה. יתר על כן, אם נכונה המסקנה העולה מעדותה ומעדות יעקב עשור, לפיה נתנה את הנכס ליעקב בנה לפני חוזה המכר, והוא שמכר למעשה את הנכס וגבה כספים לעצמו על פי החוזה, נופלת כל טענת התובעת בדבר הכוונה למכור כדי שיהיה לה מה לאכול וכדי לממן פיליפיני לבעלה המנוח שנפטר כעבור פחות מחודשיים.

73.אני דוחה את טענת התובעת לפיה "כוונת הצדדים היתה ידועה ומוסכמת אפילו לשון הכתוב היתה אחרת". כוונת הצדדים היתה כפי שקבעתי לעיל, והיא מתאימה בדיוק ללשון הכתוב ואינה אחרת מלשון הכתוב. אפילו היתה כוונת הצדדים כטענת התובעת, אני דוחה את טענת התובעת, כאילו לפי הפסיקה, "ראוי ונכון לתת להסכם פירוש העומד בניגוד למילים המפורשות, כדי להגשים את תכליתו של החוזה על פי כוונתם האמיתית של הצדדים". לאחר דנ"א 2485/95 אפרופים נ' מדינת ישראל, תוקן סעיף 25 לחוק החוזים [חלק כללי], ונוסחו כיום "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

74.בדנ"א 8100/19 ביבי כבישים נ' רכבת ישראל סוכמה ההלכה כך: "הלכת אפרופים קבעה כי חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים, הנלמד מבחינה של לשון החוזה ושל הנסיבות החיצוניות לו (הלכת אפרופים, בעמ' 311). זוהי התכלית הסובייקטיבית של החוזה. עוד קובעת הלכת אפרופים כי רק במקרים שבהם אין כל אפשרות לאתר את התכלית הסובייקטיבית, על בית המשפט המפרש את החוזה לפנות לתכלית האובייקטיבית שלו, המושפעת בין היתר מעקרון תום הלב ומשיקולי היגיון, יעילות עסקית ושכל ישר (שם, בעמ' 313). עקרונות פרשניים אלה אומצו לאורך השנים בפסיקת בתי המשפט ואף אושררו בהרכב מורחב של תשעה שופטים בדנ"א 2045/05 מגדלי הירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (2006). לאחר שנכנס לתוקפו תיקון מס' 2 לחוק החוזים הבהיר בית המשפט כי התיקון אימץ למעשה את השיטה הפרשנית שנקבעה בהלכת אפרופים, תוך הדגשת מקומה המשמעותי של לשון החוזה בתהליך הפרשנות (רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 16 לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' ריבלין (26.2.2012)). עוד הדגיש בית המשפט כי לא ניתן לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו וכי קיימת חזקה שלפיה פרשנות החוזה תואמת את המשמעות הפשוטה העולה מקריאת לשון החוזה". נשיאת בית המשפט העליון, השופטת חיות, הוסיפה וסיכמה: "על בית המשפט לעשות כל שניתן על מנת להתחקות אחר אומד הדעת הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה, ולהישמר ככל הניתן מלקרוא לתוך החוזה תניות חדשות, שמא ימצא עצמו בית המשפט כותב עבור הצדדים חוזה שהם מעולם לא התכוונו להתקשר בו (ע"א 8239/06 אברון נ' פלדה, [פורסם בנבו] פסקה 2 לחוות דעתי (21.12.2008)). בבואנו ליישם עקרונות אלה ולאתר את אומד דעת הצדדים, שמור ללשון החוזה תפקיד מרכזי וחשוב בתהליך הפרשני. אכן, הלשון תוחמת את גבולות הפרשנות של הטקסט החוזי וחזקה היא כי פרשנות החוזה תואמת את המשמעות הפשוטה והטבעית של הכתוב בו בראי של הקשרו הכללי". מכאן, שהטענה בדבר אימוץ פירוש בניגוד למילים המפורשות מנוגדת לקביעה שהלשון תוחמת את גבולות הפרשנות של הטקסט החוזי (וראו גם: עע"ם 3973/21 רשות מקרקעי ישראל נ' קחם (נבו 20.12.21); עע"ם 6149/21 נכונית נ' חברת החשמל (נבו 23.2.22)). ואולם, כל הדיון הזה הוא דיון תיאורטי שכן על פי העובדות שבפניי כוונת הצדדים בעת כריתת החוזה היתה כפי שעולה במפורש מלשונו הברורה של החוזה, וכל כוונה אחרת נטענת אינה אלא נסיון מאוחר להתחמק מאי מילוי התחייבויות התובעת על פי החוזה.

75.אפשר, שבראייה לאחור, חשבונה של התובעת לא עלה יפה. משום שלא קיימה את התחייבותה לרישום הבית המשותף, לא קיבלה את יתרת התמורה, ובמקום זה קיבלה דמי שכירות שלפי השקפתה כעת אינם משקפים את דמי השכירות הריאליים. עוד אעסוק בעמדתה של התובעת, מפי ב"כ התובעת, לפיה זו היתה כוונת המוסכם - שדמי השכירות לא ישקפו דמי שכירות ריאליים, אך לעניין הדרך לקביעת דמי השכירות, העיד הנתבע בעמ' 63, שהשוכרים הקודמים בנכס שילמו 3,000 ₪ לחודש, ויעקב עשור הציע שמכיוון שהם שילמו 20% מערך הנכס, יפחיתו את דמי השכירות שישלמו לסך 2,500 ₪ לחודש. אציין, שלפי חישוב של דמי שכירות על 80% מהנכס בנסיבות אלה, החשבון מגיע לסך 2,400 ₪. לדבריו בעמ' 69, תחילה שילמו להם השוכרים 3,500 ₪, ואחר כך 4,000 ₪, וב-3 השנים האחרונות הם משלמים 6,000 ₪. כך גם העידה הנתבעת בעמ' 86.

76.כאמור, התובעת קבלה על עצמה בחוזה המכר לעשות כל הדרוש להמציא היתר בניה לכל הבנוי על החלקה בעצמה ועל חשבונה (סעיף 1.1.4 לחוזה המכר), להשיג היתר בניה על כל הבנוי בחלקה בעצמה ועל חשבונה, לקבל את אישור רמ"י לבנוי בפועל ולרשום בית משותף בחלקה (סעיף 2.8 לחוזה המכר), ולהמציא את המסמכים הדרושים להעברת הזכויות, שהם ייפוי כח בלתי חוזר להעברת זכויות, ייפוי כח למחיקת הערת אזהרה, אישור על תשלום או פטור ממס שבח ומס רכוש, אישור המועצה המקומית, אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה, שטרות העברת שכירות חתומים ומאומתים (סעיף 3.2 לחוזה המכר). כמו כן קבלה על עצמה התובעת בהסכם השיתוף להמציא היתר בניה לבנוי בפועל במקרקעין בעצמה ועל חשבונה (סעיף 3.2 להסכם השיתוף), להתחיל לפעול מיידית לחתימת חוזה בינה לבין רמ"י לחכירת המגרש המסומן ב, שהוא המגרש שנמכר לנתבעים, ולרשום את הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין בעצמה ועל חשבונה (סעיף 4.1 להסכם השיתוף). לפי עדות ב"כ הנתבעים עו"ד דן, המסמכים האמורים בסעיף 3.2 לחוזה המכר לא הומצאו ע"י התובעת (עמ' 16,17 לתמליל). להסיר ספק, התובעת לא קבלה על עצמה רק חיוב השתדלות לרישום הבית המשותף, למרות שבאחד הסעיפים נאמר שעליה לפעול לרישום הבית המשותף, אלא קבלה על עצמה גם את רישום הבית המשותף, דהיינו חיוב תוצאה, כפי שפורט לעיל.

77.עו"ד דן, שפעל מטעם הנתבעים/ התובעים שכנגד העיד שהמשא ומתן התנהל בינו לבין עו"ד דניאל אפרת מטעם התובעת, ובין הנתבעים לבין יעקב עשור מטעם התובעת (עמ' 4 לתמליל). לפי עדותו, חוזה המכר והסכם השיתוף משקפים את מה שהוסכם בסופו של המשא ומתן. לשאלה מדוע סוכם שסכום מאד משמעותי מהעיסקה ישולם רק לאחר רישום בית משותף, כאמור בסעיף 4.2 לחוזה המכר, ענה שהקונים לא היו מקבלים משכנתא אם הבית המשותף לא היה נרשם, דהיינו שהחלוקה בתוך החלקה לא היתה מאושרת ונרשמת בטאבו (עמ' 5 לתמליל). ההסדר בסעיף 3.5 לחוזה המכר, בדבר מסירת החזקה כנגד תשלום דמי שכירות נקבע לדבריו משום שהיה ברור שכל הליך החלוקה ברמ"י ובטאבו יקח זמן. לשאלה אם ידע שיש בעיה עם עמידר, ענה שלא ידע מכך, וגם המוכרים לא אמרו. הוא לא בדק בעמידר אם יש בעיה, משום שזו התחייבות של המוכרים ולא של הקונים או בא כוחם (עמ' 30 לתמליל). עדותו של עו"ד דן בענין זה לא נסתרה.

78.אני דוחה את טענת התובעת כאילו משום שהתגלתה טעות סופר בחוזה המכר, שעה שנאמר שבעת העברת הזכויות לקונה תירשם משכנתא לטובת המוכר, בשעה שמדובר במשכנתא על זכויות הקונה לטובת הבנק, אין לתת משקל ללשון חוזה המכר בנושא התחייבויותיה של התובעת לרישום בית משותף והשגת הסכמת רמ"י. אין קשר בין הדברים. אני דוחה גם את הטענה של התובעת כאילו משום שהנתבעים/התובעים שכנגד לא פנו בעצמם לרמ"י ולעמידר כדי לברר אם נכונה הצהרת המוכרים בדבר היעדר מניעה לרישום, יש לזקוף זאת לחובת הנתבעים. אכן, זהירות מיוחדת היתה מצדיקה חוסר אמונה בהצהרתם של המוכרים, ובדיקה עצמאית של דבריהם, אך אין התובעת יכולה ליהנות מכך שהנתבעים לא גילו לפני כריתת חוזה המכר, שהצהרתה אינה נכונה.

79.במסגרת המשא ומתן לכריתת חוזה המכר לא הוצג כל מצג שונה, ולא היתה שום הסכמה אחרת, אך לאור קיומו של תנאי בחוזה המכר ובהסכם השיתוף לפיו כל מסמך קודם בטל וכל הסכם בעל-פה לא יהיה לו תוקף, ותנאי ההסכם משקפים את המותנה בין הצדדים במלואו (סעיף 10.1 לחוזה המכר ת/1, וסעיף 11.5 להסכם השיתוף ת/2), "אין מקום ללמוד על כוונה לכאורית של הצדדים ממצג קודם, שעה שהם עצמם שללו במסגרת ההסכם הסופי את האפשרות להיזקק למצגים חיצוניים לצורך פרשנותו (ראו: ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן, פ"ד סג(3) 577, 596 (2010); ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה, פ"ד נח(3) 673, 678 (2004)" ע"א 841/15פנורמה הצפון חברה לבנייה בע"מ נ' פלוני(נבו 23.05.2016).

80.התובעת טענה שהחוזה היה טעון הסכמת עמידר, ולכן מדובר בחוזה עם תנאי מתלה (סעיף 40 לסיכומיה). לאחר מכן הוסיפה התובעת וטענה שהתנאים המתלים הם רישום בית משותף ותשלום דמי פיצול ורישום לרמ"י (סעיף 42 לסיכומים). אלו אינם תנאים מתלים בחוזים שבין הצדדים. סעיף 27 (ב) קובע ש-"חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה". עיון בשני החוזים מעלה שהם אינם טעונים הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, ועל כן לא קמה החזקה שהחוזים תלויים בתנאי מתלה. ביצוע החוזים וקיום החיובים על פיהם דורש תשלומים ואישורים, אבל התשלומים והאישורים הדרושים לביצוע החוזים אינם תנאי להתקשרות בחוזים עצמם, ואינם תנאי לביצוע החיוב המרכזי בחוזה המכר, שהוא העברת הרישום על שם הקונים. כל חוזה מקרקעין כולל העברת הרישום במקרקעין על שם הקונה, ועל פי תקנה 9 (ג) (3) לתקנות המקרקעין [ניהול ורישום], תשע"ב-2011, תנאי לרישום הוא "מסמכים להוכחה כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ושאר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין". כלומר, ביצוע החוזה דורש תשלומים ואישורים מהרשות המקומית ומהוועדה לתכנון ולבנייה, אבל בהעדר הסכמה שאלו תנאים מתלים, אלו אינם תנאים לחוזה המכר אלא תנאים לביצוע הרישום על פי חוזה המכר. קבלת טענת התובעת כאילו כל אישור הדרוש לביצוע העברת הזכויות על שם הקונים הוא תנאי מתלה בחוזה המכר, תעשה את כל חוזי המקרקעין לחוזים הטעונים בתנאי מתלה, כך שבכל פעם שלא יוצגו אישורי המסים, ניתן יהיה לטעון שהחוזה אינו תקף כי התנאי המתלה לא התקיים. זהו פירוש אבסורדי. צדדים רשאים להתקשר בהסכם למכירת מקרקעין שאינו תלוי בתנאי מתלה, אף אם לשם ביצועו יש צורך בהשגת אישורים ותשלום תשלומים (וראו: גד טדסקי, "חוזה שלביצועו דרושה הסכמת אדם שלישי ודמי תיווך", הפרקליט לב, 296 [1979]); ע"א 192/80 גדנסקי נ' מוגשם חברה למפעלי בניין פ"ד לו (3) 533 [1982]). הדברים יכולים להיות שונים כאשר מדובר בחוזה לכריית עפר מערוץ הנחל, המחייב רשיון כרייה (ע"א 53/80 קיבוץ שניר נ' שרייטר פ"ד לז (3) 189 [1983]), או חוזה לניהול עסק, הדורש רשיון עסק.

81.אבחנה נוספת היא האבחנה בין תנאי לבין הוראה חוזית. לרוב, תנאי מתייחס לאירוע שהוא חיצוני לחוזה ולהתנהגות הצדדים. אירוע התלוי בהתנהגות הצדדים או המוסדר על פי החוזה הוא בדרך כלל תניה חוזית, שאי קיומה הוא בסיס לעילת תביעה בגין הפרת החוזה, ולא תנאי (גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים (מהדורה רביעית), עמ' 586). בע"א 2836/90אריה בצר נ' נחמה צילביץ, מו(5) 184 (1992) נאמר: "לו היה מדובר בעיסקת מכר, ייתכן מצב בו אין מקום לראות בהסכמת המינהל תנאי המתלה את עצם ההתחייבות, וזו תעמוד בעינה גם בטרם ניתנה ההסכמה. שכן בעיסקת מכר יכול המוכר ל"היתפס" על התחייבותו, גם כשאין בידו אפשרות חוקית לקיימה. אם כי פשיטא הוא, שכל עוד לא ניתנה הסכמת המינהל, לא יכולה ההתחייבות להבשיל לכדי הקניה מלאה של הזכות. גם דבריה של הפרופ' שלו שצוטטו מוסבים על הפן החוזי שבהתחייבות, ולא על ההיבט הנוגע להעברת הקניין על פי החוזה. אכן, אפשר שהחיוב החוזי לא יהיה מותנה, גם אם הוא טעון הסכמת אדם שלישי, שהרי אך חזקה היא כי ההסכמה היא בגדר תנאי מתלה להתחייבות. במקרה אשר כזה יוכל הנעבר לזכות בסעדים בשל אי קיום ההתחייבות מצד המעביר, וההתחייבות תתפרש, כאמור, כבת תוקף וכבלתי מותנית, גם בלא שניתנה ההסכמה (אם כי הוא לא יזכה בסעד האכיפה אם החוזה אינו בר ביצוע - ראה סעיף 3(1) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970). אולם ביצועו של החוזה איננו תלוי תמיד רק ברצונם של הצדדים, ויש שהוא בלתי אפשרי כל עוד לא תינתן הסכמה של אדם שלישי. כך יכול אדם להתחייב למכור מה שאינו שלו, אך אין בכוחו (פרט לחריגים של תקנת השוק שאינם מתעוררים במקרה שלפנינו) להוציא התחייבות זו מן הכוח אל הפועל. אפשר שהחוזה יהא תקף לכל דבר ועניין, ולא חוזה מותנה, והקונה יהיה זכאי לסעדים בשל הפרת חוזה (פרט לאכיפה), משלא זכה בבעלות המלאה, מבלי שיידרש קיומו של תנאי כלשהו ל"שכלול" ההתחייבות. מהקונה יישלל סעד האכיפה לא בשל מגבלות הקשורות בדיני החיובים, אלא בשל דיני הקניין והכלל הגדול .Nemo dat quod non habet לפיכך, אפשר שבית המשפט קמא לא דקדק בלשונו כשקבע, כי "אין לראות את ההתחייבות עצמה משוכללת כל עוד לא ניתנה ההסכמה", וכי "יש לקרא, בהכרח, תנאי המכפיף את ההתחייבות להסכמתו של המינהל והצורך בהסכמה זו הופך חלק מן ההתחייבות". שכן ראינו, כי ההתחייבות יכולה להיות בלתי מותנית, גם כשמימושה תלוי בתנאי, ואפשר שכך הוא בענייננו.."

82.על פי האקלים המשפטי שיצרו הצדדים בינם לבין עצמם בחוזה המכר ובהסכם השיתוף, הצהירו המוכרים בסעיף 2.2 לחוזה המכר, שאין מניעה להתקשרות בעיסקה נשוא החוזה ובכותרת החוזה הצהירו שהם בעלי זכות חכירה מהוונת ורשומה ומחזיק בלעדי של מחצית החלקה, וזכויותיהם נקיות מכל תביעה, חוב, זכות צד ג', שעבוד או משכון, למעט משכנתא רשומה וצו הריסה. כמו כן הצהירו המוכרים בסעיף 2.6 לחוזה המכר שאין כל מניעה חוקית, עובדתית או משפטית או אחרת להתקשרותם עם הקונים בעיסקה, לרבות העברת הזכויות בנכס על שמם. על בסיס אקלים משפטי זה, שבו אין שום מניעה ואין תנאי מתלה לחוזים, קיבלו המוכרים על עצמם התחייבות להשיג היתר בנייה על הבנוי בחלקה, לקבל את אישור רמ"י לבנוי בפועל, לרשום בית משותף, להשיג אישורי מסים ושטרות העברת זכויות על שם הקונים (סעיפים 2.8 ו-3.7 לחוזה המכר). כמו כן התחייבו לצורך קבלת היתר בנייה לבנות ממ"ד אם יידרשו, ולמחוק את צו ההריסה מיד ובסמוך לקבלת היתר הבנייה (סעיף 3.2 להסכם השיתוף). עמידר לא הוזכרה כלל בחוזים. אשר לדמי הפיצול לרמ"י, הוסכם בסעיף 4.3 להסכם השיתוף על תשלום דמי הפיצול לפי חלקו היחסי של השטח הבנוי של כל צד. אכן, הוסכם שהממכר יימכר כפי שהוא במצבו, אך כשהוא נקי מכל חוב משכנתא וזכויות צד ג', וכאשר אין לאיש זולת המוכר זכות לחזקה כלשהי בממכר. אני דוחה את טענת התובעת כאילו בכך קיבלו הנתבעים על עצמם אחריות להסדרת הפלישה לשטח עמידר. הם קיבלו על עצמם את קניית הממכר בהנחה שהוא נקי מזכויות צד ג', ואין לאף אחד אחר זכות לחזקה בממכר כפי שהוגדר, שמסתבר שהוא כולל פלישה לחלקה של עמידר הזכאית להחזקתו. הם לא קיבלו על עצמם אחריות לפלישה של המוכרים לחלקת עמידר.

83.ב"כ התובעת, עו"ד בלא ממשרד עו"ד גוטרבוים, הבינה היטב את האקלים המשפטי שהוסכם עליו בין הצדדים, כפי שעולה מהמייל ששלחה ביום 14.3.17. היא הבינה היטב, שהתובעת נושאת באחריות לרישום הבית המשותף, וכי משך הזמן הדרוש לכך אינו דווקא שנה אלא יותר מכך, והוא תלוי בפעולתה של התובעת, ובשל כך הסכימו הצדדים, על מנת לאזן בין האינטרסים של הצדדים, שהנתבעים יקבלו את החזקה בנכס למרות שלא שילמו את יתרת התמורה וישלמו דמי שכירות נמוכים משווי השוק. זאת, גם כדי לתמרץ את התובעת שתפעל בשקידה ראויה לביצוע התחייבויותיה. עמדה זו של ב"כ התובעת, סותרת את טענותיה של התובעת בדבר תכלית ההסכם, ובדבר טעות משותפת, ובדבר חוסר תום לב של הנתבעים, ובדבר חוסר האפשרות להטיל את רישום הבית המשותף על התובעת, כאילו אינה נעזרת בשלוחיה ובבאי כוחה.

84.כדי לרשום בית משותף בחלקה 149, שהיא התחייבות שנטלה התובעת על עצמה יש צורך בשיתוף פעולה עם בעלי הזכויות במחצית השנייה של החלקה, משום שלמוכרים היו זכויות רק במחצית החלקה, כפי שהובהר בחוזים. זו אינה הפתעה שהופתעו הצדדים, והיה ברור לצדדים שלצורך רישום הבית המשותף יש צורך בשיתוף פעולה עם בעלת המחצית השנייה של החלקה, והצדדים הסדירו את הדרוש לשם כך. הצדדים הסדירו גם את תשלום דמי הפיצול. על פי כל האמור, אני דוחה את טענת התובעת כאילו חוזה המכר והסכם השיתוף היו תלויים בתנאים מתלים, שלא התקיימו.

85.יתר על כן, אין חולק שהסכמת עמידר ניתנה, ולכן אפילו אם היה זה תנאי מתלה, הוא התקיים. ומשהתקיים, החוזה תקף למפרע. אשר לרישום בית משותף, התובעת היא שנטלה את ההתחייבות לביצוע על עצמה, ולא עשתה כן, ועל כן לפי סעיף 28 (א) לחוק החוזים [חלק כללי], אין היא זכאית להסתמך על אי רישום הבית המשותף. אשר לתשלום דמי הפיצול, כעולה מהראיות שבפניי עדיין לא הגיע זמנו כי התובעת כלל לא פנתה לרמ"י. אציין, שאף אחד מהעדים לא העיד שהגיע המועד לתשלום דמי פיצול, וכי הדבר עיכב פעולה כלשהיא, ואין לכך שום יסוד גם במסמכים שהוצגו.

86.אני דוחה את טענת התובעת כאילו גילויה של התנגדות עמידר לרישום הבית המשותף עקב פלישה שפלשו התובעת ובעלה המנוח לחלקה של עמידר, היא טעות משותפת של הצדדים. הטעות המשותפת הזו לא הוכחה, והתובעת העידה שהיא לא יודעת למה עמידר עשו בעיות במתן אישור לקידום העיסקה (עמ' 22 לתמליל שורה 11), והיא לא יודעת שצריך את החתימה של חברת עמידר, תוך התעלמות מהידיעה של מי שפעלו בשמה, לפי חוק השליחות, ידיעתם היא ידיעתה של התובעת. אין זו טעות של התובעת, דהיינו עובדה שהיא לא ידעה עליה ולא היתה צריכה לדעת עליה, שכן הפלישה נעשתה על ידי התובעת ובעלה המנוח, או מי מטעמם. כלפי הקונים הנתבעים, אין התובעת רשאית להסתמך על טעות זו, לאחר שהציגה בפניהם מצג כעולה מן החוזה, שאין מניעה עובדתית ליישום חוזה המכר, כולל רישום הבית המשותף. זאת ועוד, אפילו היתה זו טעות משותפת, היא התגלתה לכל המאוחר בשנת 2017, ואז היתה רשאית התובעת לפנות לבית המשפט לפי סעיף 14 (ב) לחוק החוזים [חלק כללי] ולבקש את ביטול החוזה, בכפוף לאפשרות לקיים את החוזה בתיקון הטעות לפי סעיף 14 (ג), שבסופו של דבר התקיימה בפועל, וכל זאת בתוך זמן סביר מגילוי הטעות, ולא כעבור 5 שנים כפי שעשתה התובעת, כאשר כל העת התובעת אינה טוענת לטעות, ופועלת באמצעות נציגיה בניגוד לטענת הטעות כפגם ברצון החוזי.

87.ההסכמים נחתמו ביום 2.9.13. אין חולק שאותה שעה החזיקה התובעת בידה החלטה על היתר בנייה המותנה בתנאים שהיה צריך למלא אותם, מיום 7.7.13. בהתאם לכך, התחייבה התובעת באשר להשלמת התנאים הדרושים להעברת הזכויות על שם הנתבעים. ביום 16.9.13 פנה משרד ב"כ הנתבעים לב"כ התובעת בדרישה לקבלת המש"ח החתום בגין הסכם השיתוף (ת/6). ביום 2.10.13 הוגש דיווח למס שבח מקרקעין על חוזה המכר (נ/1) ועל הסכם השיתוף (נ/2). ביום 13.10.13 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון העברת חלקם של המוכרים לקונים, בתוקף ל-60 יום (נ/7)

ביום 11.11.13 נפטר בעלה המנוח של התובעת, והיא נותרה כיורשתו היחידה לפי צו ירושה מיום 4.1.15 (ת/3). ביום 1.1.14 פנה ב"כ הנתבעים לב"כ התובעת בדרישה לקבלת פירוט התשלומים שהיה על ב"כ התובעת לפרוע מתוך התשלום הראשון, וצפי לקבלת היתר בנייה (ת/7). לא הוגשה תשובה מטעם ב"כ התובעת. ביום 26.1.14 פנה ב"כ הנתבעים לב"כ התובעת בבקשה לפרט מה עשה לסילוק המשכנתא, היכן עומדת הבקשה להיתר, מדוע לא טופלו התנאים שהותנו לשם הוצאתו, האם שולמה שומת היתר ההשבחה, ועוד (ת/8). גם הפעם לא הוגשה תגובת ב"כ התובעת. ביום 9.4.14 ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה היתר בנייה לתוספות ליחידה 1, רישוי ליחידה 2, תוספת ממ"ד והריסה גדרות ומחסנים (נ/8). ביום 28.4.14 פנתה ב"כ הנתבעים לב"כ התובעת בדרישה למחיקת צו ההריסה בלשכת רישום המקרקעין (ת/9). ביום 6.6.14 אישר בית המשפט לעניינים מקומיים בחדרה מחיקת הערת האזהרה שנרשמה בגין צו איסור שימוש (נ/22). בהתאם להוראות החוזה, שילמו הנתבעים את התשלום השני, וביום 29.6.14 אישר יעקב עשור קבלת 60,000 ₪ מהנתבע על חשבון קניית הבית (נ/6).

88.עו"ד דן העיד שבשנת 2015 התקיימה פגישה בנוכחות הנתבעת ויעקב עשור לקידום ההסכם (עמ' 15 לתמליל). יעקב עשור העיד שהיה זה תפקידו של עו"ד אפרת, מטעמה של התובעת, לקדם את ביצוע ההסכם, אבל "עבר זמן, עוד שנה שנתיים אני חושב שלוש שנים לא נעשה כלום... דניאל לא קידם" (עמ' 43 לתמליל). לאחר מכן העיד שהבעיה היתה בעמידר, ולא שעו"ד אפרת לא התקדם אלא "יש בעיה בעמידר. הוא גוף כזה עקשן" (שורה 32). לכן העבירו את התיק לטיפול עורכת דין גוטרבוים לדעתו בסוף 2015, וגם היא לא הצליחה, "גם ניסתה והיא דיברה, היה איזה פיצוח קשה שם" לכן לקחו ממנה את התיק (עמ' 44,45 לתמליל). המסקנה היא שהתובעת לא עשתה דבר לקידום רישום הבית המשותף לפחות שנתיים לאחר חתימת החוזים.

89.ביום 28.2.17 התקיימה פגישה בין הצדדים, כולל ב"כ התובעת ממשרד עו"ד גוטרבוים, שבה דרשו הנתבעים מהתובעת לפצותם על אי רישום הבית המשותף. ביום 14.3.17 התייחסה ב"כ התובעת בכתב לדרישה זו וטענה בשם התובעת שמרשה (כנראה הכוונה ליעקב בשם התובעת) אינו מסכים לפצות בגין אי רישום הבית המשותף, משום ש"הסכם המכר אינו נוקב במועד כלשהו להשלמת הרישום כאמור (לשיטתנו בדיוק מאחר שנלקח בחשבון שהדבר עשוי לקחת זמן רב) אלא שההסכם אף נקב בפתרון הפרקטי המוסכם על הצדדים במקרה של עיכוב על פיו נוהגים הצדדים גם כיום (לרבות דחיית מועד השלמת התמורה ללא כל הצמדה וריבית ומסירת החזקה בפועל למרשיך תוך תשלום דמי שכירות סמליים בלבד שאינם משקפים את שווי השוק)". נטען, שמרשה של ב"כ התובעת עשה כל שלאל ידו כדי להשלים את הרישום, לרבות החלפת עורך דין, אך נתקל בקשיים אובייקטיביים. נטען, שלאור הסכמת הנתבעים לרישום בית משותף בחלקים התואמים את חוזה החכירה, היא בודקת את היתכנות רישום הבית המשותף, תוך השארת שאלת הפיצוי פתוחה (נ/26). להסיר ספק, גם לאחר גילוי העיכוב מצד עמידר, לא טענה ב"כ התובעת שמי שמעכב את רישום הבית המשותף הם הנתבעים, וכי התובעת אינה חייבת לבצע את רישום הבית המשותף.

90.ביום 14.3.17 השיב ב"כ הנתבעים לב"כ התובעת, שמרשיו אינם מקבלים את האמור במכתב, שכן חוזה המכר נוקב במועד להשלמת הרישום. נטען, שידוע לב"כ התובעת היטב שהמוכרים לא עשו דבר לקידום הרישום משך שנתיים מחתימת ההסכם, וכפי שטענו הנתבעים בשיחות רבות, הם לא מוכנים יותר לספוג את הנזקים. בפגישה קודמת ביום 12.5.15 עם ב"כ הקודם של התובעת בנוכחות הצדדים הובטח על ידם שהעניין יקודם, אך רק לאחר חודשים רבים פנה נציג המוכרים לבא הכח הנוכחי והחל לקיים התחייבותו. הנתבעים טענו שזו הפרה יסודית המעכבת את קיום החוזה, והם מפעילים את זכות הקיזוז כנגד דמי השכירות עד למלוא הפיצוי המוסכם, ואם לא יסתיים רישום הבית המשותף תוך 30 יום, יפנו לבית המשפט (נ/24). עו"ד דן העיד, שהנתבעים החליטו שהם מעדיפים ללכת בדרך טובה יותר מאשר לפנות לבית המשפט באותם ימים (עמ' 30 לתמליל).

91.ביום 23.3.17 פנה ב"כ הנתבעים לב"כ התובעת לקבלת עדכון בדבר היתכנות רישום הבית המשותף. ביום 29.3.17 ענתה ב"כ התובעת שיש לה מפת מדידה חדשה והיא נפגשת עם המפקחת על רישום מקרקעין, ובהנחה שהיא תסכים לרשום כך את הבית המשותף, תגיש מיד את החומר לעמידר לחתימה (נ/25). ביום 15.5.17 העבירה ב"כ התובעת לב"כ הנתבעים מפת מדידה מתוקנת שאושרה עקרונית על ידי עמידר (נ/29). ביום 27.7.17 פנתה ב"כ התובעת לב"כ הנתבעים והודיעה שעמידר מסכימה לבחון תשריט חדש, הכרוך בעלות נוספת שצריכה לחול על הנתבעים, וכי הנתבעת הסכימה לפעול מול עמידר כדי לקדם את העניין. היא הוסיפה ושלחה מייל נוסף בעניין זה ביום 30.7.17 (נ/26).

ביום 5.9.17 נערך תרשים מצבי והצעת חלוקה עבור התובעת (נ/9). הנתבעת העידה בעמ' 90 שהיא הזמינה את המדידה, כשהבינה שיש בעיה בחלוקה ועמידר מתנגדת, והעבירה לב"כ התובעת (עמ' 92 לתמליל - נ/11). בין התאריכים 1.10.17 ל-19.12.17 היתה התכתבות בין עו"ד בלא ממשרד עו"ד גוטרבוים לב"כ הנתבעים באשר לתשריט הבית המשותף. יש לומר, שהמוכרים והקונים הסכימו בהסכם השיתוף על תשריט שיקבע את זכויותיהם, כאשר הוסכם בסעיף 3.3 שהחלוקה על פי התשריט היא הקובעת ומחייבת ביחסי הצדדים. כמו כן הוסכם בסעיף 3.5, שבמידה ובשל דרישות מינהל מקרקעי ישראל (שעמידר מנהלת את הנכס עבורו) יהיה צורך בעריכת שינוי בצורת החלוקה יתוקן התשריט בהתאם לדרישת המינהל, בכפוף לכך שלא ישונה שטח הקרקע שכל צד זכאי לו כמתואר בתשריט. מכאן, שהיה צורך בתיקון התשריט עקב הפלישה ותיקונה, והנתבעים היו זכאים לבדוק ולהבטיח שהם מקבלים את שטח הקרקע שהם זכאים לו לפי המוסכם.

92.ביום 22.2.18 הודיעה עו"ד ינקו ממשרד עו"ד גוטרבוים לשמאי יוסי כהן מטעם עמידר שהיא מטפלת בתיק וביקשה אישור למפה שהעבירה. ביום 28.2.18 הודיעה עו"ד ינקו מטעם התובעת לב"כ הנתבעים שהיא עובדת במשרד עו"ד גוטרבוים ומטפלת בתיק מעתה. בין התאריכים 19.3.18 ל-25.3.18 נערכה התכתבות בין עו"ד ינקו לב"כ הנתבעים בקשר להכנת תשריט הבית המשותף. עמדתה של ב"כ התובעת, שהוזמנה על ידי יוסי כהן להסביר את התשריט היתה שהתובעת נייטרלית ואין בעיניה חשיבות לאופן החלוקה, ובלבד שתאושר על ידי עמידר, בעוד תיקון התשריט כפי שהוא מתבקש עתה נעשה לבקשת הנתבעים, שעליהם להסביר לעמידר את נימוקיהם (נ/10). לא הוצגה ראיה לגבי מה שנעשה לתיקון התשריט וקבלת הסכמת עמידר מאז 25.3.18, ועד 2019.

93.הנתבעת העידה שבשנת 2019, לאחר שקודם לכן הדברים זזו ואחר כך הפסיקו לזוז, כינסה פגישה במשרדו של עו"ד דן, בהשתתפות עו"ד דן, הנתבעת, אחיה, יוסי עשור ויעקב עשור. ב-19.10.19 קיבלה הנתבעת מעו"ד דן את דרישת עו"ד ינקו לאשר את קו הגבול (עמ' 92). בפגישה דובר על כך שעמידר לא מקבלת את צורת השטח וצריך לשנות את המפה והחלוקה בצורה שתהיה מקובלת על עמידר, כשהשינוי הוא בחלק המיועד לנתבעים והם צריכים להסכים. דובר שהיא ויוסי ייפגשו ויוסי יציג בפניה שתיים-שלוש אפשרויות של חלוקה חדשה, וכך נעשה, ובסוף הגיעו לעמידר עם תשריט שכולם הסכימו עליו, וגם מוטי שטרית מעמידר חתם עליו. הנתבעת רשמה לעצמה על התשריט הערות בכתב יד (נ/12). היא התייחסה להתכתבות מ-8.3.18, אך אין ספק שזה לפני שיוסי עשור נכנס לעניין, והיוסי המדובר הוא יוסי כהן מעמידר (עמ' 96 לתמליל).

94.יוסי עשור, נכדה של התובעת העיד שהוא הנדסאי בניין המתעסק בענייני מינהל טאבו וזירוז תהליכים, לאחר שסיים ללמוד ב-2018 או 2019. לדבריו, סבתו התובעת והאחים של סבתא של פנו אליו כדי לזרז את התיק. הוא לקח את התיק מעורך הדין שהוא לא זוכר את שמו כי החליפו עורכי דין כל פעם, בדק איפה הבעיה וראה שסבתו צריכה לקבל כסף רק אחרי רישום בית משותף. לדבריו עבר מסע של בערך 3 שנים על מנת לאשר רישום בית משותף מול עמידר. היו לו הרבה פגישות גם לבד וגם בעמידר עם עורך הדין של הנתבעת, גם בעמידר עם הנתבעת, ועוד. "לימים הגענו לאיזשהן הסכמות עם עמידר, ופה נעצר בתיק" (עמ' 28 שורה 4). הוא יצא מהעניין "לפני כמה חודשים, חצי שנה" (שורה 18 – העדות נשמעה ביום 8.6.23, ולכן עדות זו לא יכולה להיות נכונה). אשר למעשיהם של הנתבעים, העיד מר עשור שבגדול בהתחלה הושיטו יד ולימים היו מדי פעם מתקשרים לשאול איפה הדברים עומדים. אחר כך היה משאיר במשרד של עורך הדין שלהם דברים לחתימה והיה רודף אחריהם לחתום (עמ' 28). מר יוסי עשור לא הציג שום התכתבויות המצביעות על כך שרדף אחרי הנתבעים, וההתכתבויות שיפורטו בהמשך מראות ההיפך. לדבריו, מסרונים שעברו בין הצדדים נותרו בטלפון אחר שנמצא בביתו, אבל הוא לא הביא אותו (עמ' 30 לתמליל שורה 1). עדותו של מר יוסי עשור היתה עדות כללית ללא פירוט תאריכים, וכאשר ציין תאריכים, כגון מתי יצא מהעניין, ומתי נמנעה הנתבעת מלחתום על התשריט, התאריכים הסתברו כלא נכונים כפי שיפורט להלן. לאחר שבתום חקירתו הראשית לא היתה העדות מפורטת, הסבתי את תשומת לבם של ב"כ התובעת והעד בעמ' 33 לתמליל והעד שב והעיד, אבל לא נתן פרטים כלשהם. העד התבקש להתייחס להתכתבויות ולבקשות ממנו לדיווח ולפעולה, ולשאלה מה עשה מאז קבלת אישור עמידר ביום 1.6.21, ולא ניתנה תשובה של ממש. על כן לא ניתן להסתמך על עדותו כמבטאת מועדים מסוימים אלא כנותנת רושם כללי בלבד.

95.לגבי תיקון התשריט, הסביר יוסי עשור בחקירתו שבגלל שהמגרש פינתי, החלוקה של המגרש הולכת בצורה עקלקלה, כך שהדופן הקיצונית האחרונה היתה צריכה להיות מאוד צרה, והנתבעת לא רצתה בכך, והציעה הצעות אחרות (עמ' 47 לתמליל). לעומתו, הנתבעת העידה שעמידר לא הסכימה לתשריט רישום הבית המשותף, משום ששני החצאים לא היו שווים, ולא יכלו להיות שווים כי הגדר שנבנתה והיתה כאשר הנתבעים קיבלו את הנכס, נבנתה כך בגלל פלישה (עמ' 82 לתמליל). ביום 23.6.20 נוהלו בין הנתבעת ליוסי עשור התכתבויות שבהן יוסי אמר שהיא היתה אמורה לחתום על התוכניות החדשות לאחר שהיה חסר מטר ולא חתמה, והנתבעת ענתה שהיה חסר מטר וסוכם שיוסי יתקן ויבואו שוב לחתום, והוא הגיש לעמידר בלי שחתמה, ולא קיבלה את המדידה האחרונה. תשובתו של יוסי היתה "עדיין לא סגרנו מול עמידר, כשזה ייסגר אני אבקש שתבואי לחתום" (ת/4). מכאן, שלדעת יוסי בהתכתבויות בזמן אמת, הנתבעים לא היו צריכים לחתום לפני שעמידר מסכימה.

96.כנראה שביום 23.9.20 ערך יוסי עשור תשריט נוסף. ביום 19.11.20 פנתה הנתבעת ליוסי, ודיווחה שדיברה עם עמידר ושאלה אם הוא ממשיך לקדם את רישום הבית המשותף, וכי יש מפה לשכנה שצריכה להיות משולבת בתשריט. יוסי לא ענה (ת/4). בסופו של דבר, ביום 1.6.21 נתנה עמידר המנהלת בחצי השני של החלקה יחידת דיור, הסכמה לרישום צו הבית המשותף על ידי התובעת בהתאם לתשריט מיום 23.9.20 שנערך על ידי יוסי עשור (ת/5). זאת, לאחר שהנתבעת וידאה עם יוסי שיגיע לפגישה בעמידר (ת/4). הנתבעת פנתה בעקבות הסכמה זו ליוסי וביקשה לדעת מה חדש ביום 13.6.21, ותשובתו היתה "לגבי מה, תזכירי לי מה סגרנו שם, למה המח שלי לא אפוי כי אני טס מחר" (ת/4). ביום 22.6.21 הזכירה הנתבעת ליוסי שבשיחה בעמידר מוטי אמר שיקח את האישור ויראה אם אפשר להתקדם ברישום הבית המשותף. יוסי ענה שתשאיר לו את האישור במשרד של עו"ד דן ותודיע לו (ת/4). ביום 8.7.21 פנה יעקב עשור ליוסי עשור בשאלה האם יש חדש ואיפה זה עומד. תשובתו היתה שמחר הוא בוועדה, וצריך אישור אחרון מהוועדה ואפשר להתחיל ממחר את הבית המשותף. לשאלה מה מעכב את האישור ענה יוסי "הכל זה תהליכים". לשאלה כמה זמן דרוש ענה יוסי "לא יודע להגיד כפרה עליך, בגדול זה לא אמור להיות הרבה זמן, אבל אני לא רוצה להגיד סתם" (נ/3).

97.ביום 22.8.21 פנה יעקב עשור ליוסי ושאל מה חדש ויוסי ענה שקיבלו אישור מעמידר, קיבלו אישור מהוועדה "עכשיו מתחיל סוף סוף את התהליך של רישום הבית משותף. אני מקווה שלא יהיה לנו תקלות, סיימנו את כל הבלגן, אני מקווה חצי שנה" (נ/3).

98.הנתבעת העידה שמקבלת האישור בתחילת יוני 2021 פנתה רבות ליוסי. ביום 6.4.22, פנתה הנתבעת ליוסי עשור, בחלוף חצי שנה מהפנייה הקודמת ושאלה מה התקדם, ותשובתו היתה "לא התקדם, כל פעם בעיות חדשות, נגמר הכח". ביום 15.5.22 פנתה הנתבעת ליוסי וביקשה שיוסי יגיע לרמ"י בענייננו, ללא תשובה. ביום 18.5.22 ביקשה ממנו עדכון ללא תשובה. ביום 22.5.22 ביקשה מיוסי לקבל את כל המידע לגבי איפה נתקע על מנת שתוכל להתקדם (ת/4). יוסי עשור נשאל על פנייה זו בחקירתו ואמר שזה היה אחרי שכל הזמן היה אומר לנתבעת תבואי לחתום, תבואי לחתום, והיא היתה מחפשת איזה משהו שהוא לא טוב בתשריט (עמ' 31 לתמליל). אני דוחה גירסה זו כבלתי אמינה, הן משום שאינה נתמכת בשום ראיה מלבד אמירתו של יוסי עשור, והן משום שהיא נסתרת על ידי העובדה שכל הבעיות בתשריט ואי ההסכמות הסתיימו שנה לפני כן, לפני שעמידר חתמה על הסכמתה לתשריט המוסכם ביום 1.6.21.

99.לפני יום 10.5.22 פנתה הנתבעת ליעקב ומסרה שיוסי אמר שהוא לא מצליח להתקדם ולסיים את הרישום בית משותף. יעקב ענה שיפנה ליוסי לשמוע מה הוא אומר. משלא חזר בתשובה, פנתה הנתבעת ב-10.5.22 ליעקב וביקשה לדעת מה קורה, ויעקב ענה שדיבר עם יוסי ושבוע הבא הוא במינהל יבדוק מה קורה. ב-18.5.22 ביקשה הנתבעת לדעת מה קורה, ותשובת יעקב היתה "לא זז כלום אני עובר לעורך דין אחר" (נ/14). יעקב העיד שברגע שקבלו את האישור מעמידר היה צריך לגשת למינהל והוא כמעט בטוח שיוסי ניגש למינהל לשאול אותם שאלות של להתקדם אבל הוא לא יודע מה היה (עמ' 46 לתמליל). הוא לא זוכר גם אם זה לפני שנה. גם כשנשאל ספציפית מה נעשה לאחר ההודעה לנתבעת מיום 10.5.22 בקשר לפעילות שלו ושל יוסי במינהל, ענה שהוא לא יודע (עמ' 49 לתמליל). לדבריו הוא לא זוכר ויכול להיות שהכוונה היתה לגשת לעו"ד שיקדם משהו אבל הוא "לא יודע אם זו העיסקה הזו, אולי זה העיסקה להגיע לפה". כשהתבקש להבהיר מה זה "העיסקה להגיע לפה" העלה הסבר שכנראה משמעותו שמדובר בהגשת תביעה ולא בעיסקה (עמ' 50 לתמליל).

100.כנראה שמאז קבלת הסכמת עמידר, יוסי עשור הפסיק לפעול לקידום רישום הבית המשותף, כפי שעולה גם מתשובתו שנגמר לו הכח. הוא נשאל שוב ושוב בחקירתו מה עשה מאז קבלת הסכמת עמידר בתחילת יוני 2021 לרישום הבית המשותף, ולא ענה שום תשובה שניתן להתייחס אליה. עדותו לפיה הוא קיבל את הסכמת עמידר והעבירה לנתבעת נסתרת על ידי כך שלפי ההתכתבויות הנתבעת הודיעה לו על קבלת הסכמת עמידר, והעבירה לו צילום, והוא ביקש שהיא תשאיר לו את ההסכמה במשרד בא כוחה. הוא אישר שממועד זה, יוני 2021, לא היה זקוק לשום חתימה של הנתבעים (עמ' 44 לתמליל שורה 23), וכי הנתבעת שיתפה איתו פעולה משנת 2019 עד 2022 (עמ' 45 שורה 24). כלומר, שווא טענת התובעת כאילו הנתבעים לא שיתפו פעולה וזנחו את ההסכם.

101.ביום 22.5.22 פנתה הנתבעת ליעקב בבקשה להבין איפה זה תקוע, לאחר שכאשר היה צורך לפעול מול עמידר הלכה הנתבעת עם יוסי ופתרו את זה. היא ביקשה פגישה, ותשובת יעקב היתה שכרגע אין על מה להיפגש והעניין הועבר לעורך דין אחר, וכשיהיה מה לעדכן יעדכן. הנתבעת טענה שזה לא עובד ככה, וחלפו 9 שנים, והכדור היה בידיים שלו וכלום לא קרה, והיא מבקשת הודעה מסודרת על המהלכים שניסה לעשות ואיפה זה נתקע. יעקב לא ענה ורק שאל מה הכתובת שלה. לשאלתה "למה" ענה "מכתב בענייני התקדמות", וקיבל את הכתובת (נ/14). המגע הבא בין הצדדים הוא מסירת כתב התביעה בכתובת שניתנה.

102.אף אחד מהעדים לא העיד שהתובעת הודיעה על רצונה בביטול ההסכמים לפני הגשת התביעה. הנתבעים העידו שלא נמסר להם על רצון כזה אלא להיפך, כפי שעולה מהמסרונים, ויוסי עשור ויעקב עשור העידו שהם לא יודעים על פניה לביטול ההסכם.

103.המסקנה העולה מהשתלשלות העניינים היא שלאחר חתימת חוזה המכר והסכם השיתוף, פעלו מטעם התובעת למילוי תנאי היתר הבנייה, כך שהיתר הבנייה ניתן במחצית 2014, ובהתאם נמחק צו ההריסה שהוא בעצם צו איסור שימוש, ושולם התשלום השני לפי ההסכם. מאז חתימת ההסכמים בספטמבר 2013 עד 2017, לא עשתה התובעת דבר לקידום רישום הבית המשותף. כפי שהעיד יעקב עשור, מכיוון שלא נעשה דבר הוא העביר את הטיפול מעו"ד אפרת למשרד עו"ד גוטרבוים. מ-2017 עד סוף 2018, פעל משרד עו"ד גוטרבוים לקידום רישום הבית המשותף, תוך שהנתבעים מזרזים ודורשים ומשתפים פעולה להשגת הסכמת עמידר, שתחילה ניתנה, ואחר כך חזרו ממנה, ואחר כך ניתנה שוב בשנת 2021. כעדות יוסי עשור, מ- 2019 עד 2022, דהיינו עד הגשת התביעה, שיתפו הנתבעים פעולה עם נציג התובעת לקידום רישום הבית המשותף, ולא היתה דרושה חתימה שלהם שלא ניתנה.

104.אני דוחה את טענת התובעת כאילו הנתבעים נושאים באשמה כלשהי לכך שהיה צורך בתיקון התשריט מול עמידר כמה פעמים. לאור הפלישה, מה שהוסכם בין התובעת לנתבעים לא היה מתאים לעמידר, והיה צורך לשנות את ההסכמה, כפי שהוסדר בהסכם השיתוף. לא הוכח שהנתבעים איחרו איחור בלתי סביר במתן הסכמתם, או שדרשו דרישות בלתי סבירות שעיכבו את ההסכמה עם עמידר. מאז התשריט הראשון בספטמבר 2017 ועד ההסכמה הראשונה עם עמידר חלף זמן סביר בהתחשב בהתנהלות עמידר, ומאז כניסתו של יוסי עשור לתמונה ב-2019 ועד הגעה להסכמה עם עמידר שלאחריה הסכמתה מ-1.6.21, לא הוכח שהנתבעים עיכבו בצורה כלשהי או בדרישה כלשהי את השגת ההסכמה. יוסי עשור גם אישר שהנתבעים שיתפו פעולה, ולא היה לו צורך בחתימה נוספת של הנתבעים. מכל מקום, אין ספק שמאז הושגה הסכמת עמידר ב-1.6.21, לא עשתה התובעת דבר לקידום רישום הבית המשותף, עד אשר הגישה את התביעה, וכנראה גם לאחריה. כלומר, הנתבעים לא זנחו את ביצוע ההסכם, ואם יש מי שזנח את ביצוע ההסכם, הרי היא התובעת עצמה, תחילה מ-2014 עד 2017 ולאחר מכן מ-2021 עד הגשת התביעה. בנסיבות אלה, לא ניתן לומר מבחינה עובדתית שהנתבעים זנחו את ההסכם ואני דוחה את טענת התובעת בעניין זה.

105.אני דוחה את טענת התובעת, כאילו הנתבעים/התובעים שכנגד הפרו את חוזה המכר בכך שלא נטלו משכנתא. טענה זו, כמו גם טענות אחרות כנגד הנתבעים על כך שלא ביצעו מה שהיה על התובעת לבצע, ולא שילמו את התשלומים שהיו צריכים לשלם לפני שהתקיים התנאי לתשלומם, דינה להידחות. אין זו חובתם של הנתבעים לשלם את יתרת התמורה שהוסכם במפורש שתשולם לאחר רישום הבית המשותף, לפני רישום הבית המשותף. אין זו חובתם של הנתבעים לרשום את הבית המשותף, שרישומו הוטל על התובעת, כאשר ממילא אין להם זכות שבדין לרשום את הבית המשותף, לפני שהם רשומים כבעלים במקרקעין. מחצית החלקה היתה מוחכרת לתובעת ולבעלה המנוח, והיא פיצלה את המחצית לשני חלקים, כך ששליש ייוותר בידה ושני שליש נמכרו לנתבעים. מכיון שלפי סעיף 13 לחוק המקרקעין אין תוקף לעיסקה בחלק מסוים במקרקעין, קודם להעברת הזכויות היה על התובעת לרשום בית משותף בחלקה, ולאחר מכן להעביר את מגרש ב' שיירשם כיחידה נפרדת בבית המשותף לבעלות הנתבעים. אין זה חוסר תום לב מצידם לפעול על פי החוזה שחילק את הסיכונים בין הצדדים וקבע את התנאים ואת סדר הזמנים. משלא הגיע המועד לתשלום יתרת התמורה, עקב כך שהתובעת לא ביצעה את רישום הבית המשותף המוטל עליה, לא היה טעם שיפנו לבנקים למשכנתאות וייטלו משכנתא וישלמו את התמורה שלא הגיע זמנה להשתלם, אפילו היתה התובעת מביאה ראיה לכך שניתן לקבל משכנתא עוד לפני שניתן להעביר את המקרקעין על שם הקונים.

106.בהעדר נימוק המצדיק את ביטול חוזה המכר והסכם השיתוף, דין התביעה העיקרית להידחות. אשר לתביעה שכנגד, מכיוון שהתובעת הפרה את התחייבותה לרשום את הבית המשותף ולקבל את הסכמת רמ"י לכך ולהעברת הזכויות לנתבעים, זכאים התובעים שכנגד לאכיפת חוזה המכר והסכם השיתוף, לרבות באמצעות מינוי בא כוחם ככונס נכסים לביצוע ההסכמים, על חשבונה של התובעת. התובעת/הנתבעת שכנגד לא טענה דבר כנגד צעדים אלה בסיכומיה מלבד הטענה שלא הפרה את ההסכמים שאותה דחיתי. בין היתר, לא נטען שהפרת ההתחייבות לרשום את הבית המשותף והפרת ההתחייבות לקבל את הסכמת רמ"י אינה הפרה יסודית. להיפך, התובעת טענה שחיובים אלה עמדו בבסיס ההסכם, אלא שהנתבעים הפרו אותם.

107.אני דוחה את טענת התובעים שכנגד, כאילו הם זכאים לפיצוי מוסכם בשל שלוש הפרות. אכן, הנתבעת שכנגד הפרה את התחייבויותיה בשתי הפרות – רישום הבית המשותף וקבלת הסכמת רמ"י, אך אין מקום לקבוע הפרה נפרדת בשל חוסר תום לב כאשר ההפרה מתבטאת באותן שתי הפרות. התובעים שכנגד לא הראו חוסר תום לב הנפרד מאותן שתי הפרות. על כן, על פי סעיף 9.1 לחוזה המכר, זכאים התובעים שכנגד לפיצויים מוסכמים בסך 120,000 ₪ בגין כל אחת מההפרות היסודיות ללא הוכחת נזק, ובסך הכל 240,000 ₪.

סיכום

108.על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה העיקרית ומקבל את התביעה שכנגד. אני מורה על אכיפת חוזה המכר מיום 2.9.13, כך שיושלם עד לרישום הזכויות האמורות בו על שם התובעים שכנגד. אני מורה על מינוי ב"כ התובעים שכנגד, עו"ד גיא זוהר ככונס נכסים שיבצע בשם הנתבעת שכנגד את הפעולות הנחוצות לשם השלמת רישום הבית המשותף, השלמת עסקת המכר ורישום הזכויות על שם התובעים שכנגד, על חשבון הנתבעת שכנגד. כמו כן אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעים שכנגד פיצויים בגין הפרת חוזה המכר בסך 240,000 ₪.

109.בהעדר התייחסות הנתבעת שכנגד לבקשה לפיצול סעדים, אני מקבל את הבקשה ומתיר לתובעים שכנגד לפצל את הסעדים בגין הפרת התחייבויות הנתבעת שכנגד.

110.התובעת/הנתבעת שכנגד תשלם לנתבעים/ התובעים שכנגד הוצאות משפט בגין התביעה והתביעה שכנגד, על פי הוראות תקנה 153, בהתחשב בשווי הסעד שנפסק בתביעה שכנגד ובשווי הסעד שנדחה בתביעה העיקרית, שהם אגרת התביעה שכנגד, ועוד שכר טרחת עו"ד בסך 117,000 ₪, כשהם צמודים ונושאים ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה.

ניתן היום, ב' חשוון תשפ"ד, 17 אוקטובר 2023, בהעדר הצדדים.