יעקובי ז"ל (המנוח) נ' מאור ואח'

מריאן יעקובי ז"ל היה אדם ערירי. בערוב ימיו הוא היה חולה, עייף וחלש. בזמן זה – כשהוא פגיע וחסר ישע – הוא נפל קורבן למזימה שרקח יוסף מאור, להונות אותו ולגזול את רכושו. מאור זיהה את חולשתו של יעקובי, ניצל אותה ואת תמימותו, ונטל של כדין את דירתו. את מעשה המזימה ביצע מאור כשהוא עושה שימוש נפסד ברישיון עריכת הדין. אשתו אילנה בת שבע מאור סייעה בידיו. עניינה של התביעה הוא בסילוק ידם של בני הזוג מאור מהדירה וחיובם בתשלום דמי שימוש ראויים.

הקדמה

1. עו"ד תומר שלם מונה למנהל עיזבון המנוח מריאן יעקובי ז"ל (להלן – יעקובי ו-התובע או מנהל העיזבון, לפי העניין), והוא הגיש תביעה לסילוק ידם של בני הזוג יוסף מאור ואילנה בת שבע מאור (להלן – הנתבע ו-הנתבעת, בהתאמה) מדירת המגורים של יעקובי, עליה השתלטו בני הזוג, ברחוב אבן גבירול 44, בתל-אביב, ידועה כחלק מחלקה 218 בגוש 6111 (להלן – הדירה). התביעה כוללת גם סעד כספי – תשלום דמי שימוש ראויים.

    

   הנתבעים לא גילו חמלה כלפי יעקובי, ולא עשו חסד עם זכרו. הם בחרו לנהל הליך (כמעט) מלא, ובגדרו לנסות ולהצדיק את מעשיהם. הם שבו וחזרו על גרסתם (תוך חשיפת אי דיוקים וסתירות), אותה מצאתי מופרכת מעיקרה. עדותו של הנתבע אינה מהימנה. אין בה צל של אמת. עדויותיהן של הנתבעת ועדת ההגנה, אמו של הנתבע, אף הן נדחות. איני נותן אמון כלשהו בעדויותיהם של הנתבעים והעדה מטעמם.

    

   הנתבעים פעלו – בשיטתיות ובעקביות – לסרבל את ההליך המשפטי, להאריכו ולהקשות על חשיפת האמת. בסופו של יום, בתום שלב שמיעת הראיות, כשהיה עליהם להגיש את סיכומיהם בהליך, בחרו הנתבעים שלא להגיש כתב סיכומים, גם לאחר ארכה שהעניק בית משפט להגשת הסיכומים (ראו החלטות מיום 29.5.2023 ומיום 4.7.2023).

2. בהתאם לתקנה 74(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 "דין אי-הגשת סיכומי הטענות בכתב במועד, כדין אי-התייצבות לדיון". סעיף 75(2) לתקנות מורה כי אם "לא התייצב הנתבע והתובע התייצב, רשאי התובע להוכיח את תביעתו, ויהיה זכאי לסעד שביקש לפי הראיות שהתקבלו". פסק-הדין יינתן על-יסוד הראיות שהוגשו בתיק (ע"א 3682/23 מדינת ישראל – משרד הבריאות נ' פלוני (26.6.2023)). הימנעות הנתבעים מלסכם את טענותיהם בהליך נזקפת לחובתם, ובנסיבות העניין ניתוח הראיות יוצג באופן תמציתי.

    

   רקע עובדתי וטענות הצדדים

    

3. התובע הוא מנהל העיזבון הזמני של יעקובי, מכוח צו מינוי מיום 11.7.2021 של בית משפט לענייני משפחה בתל-אביב. על-פי הרישום בפנקס המקרקעין (נספח 1 לכתב התביעה), יעקובי הוא בעל זכות החכירה בדירה. בשנת 2012, בעקבות אירוע מוחי, אושפז יעקובי בבית חולים ולאחר מכן עבר להתגורר בבית אבות סיעודי, עד לפטירתו בשנת 2017, בגיל 82, כשהוא ערירי.

    

4. הנתבעים הם בני-זוג. הנתבע הוא עורך-דין. הם מחזיקים בדירה מיום 15.7.2012 (עמ' 9, ש' 30-29). הנתבעים חילקו את הדירה. הם משכירים 2 חדרים לשוכרים (נספח 5 לכתב התביעה; סעיף 39 לתשובה) ובחלק הנותר הם מחזיקים בעצמם. לטובתם רשומה הערת אזהרה בגין חוב כספי בסך של 20,244 ש"ח.

    

5. התובע טען כי במהלך שנת 2012 ניצלו הנתבעים את מצבו הרפואי של יעקובי ופלשו לדירה. הוא טען כי הנתבעים מחזיקים בדירה שלא כדין – בין בעצמם ובין בהשכרה לצדדים שלישיים. הוא עתר, בין היתר, לסילוק ידם של הנתבעים מהדירה וכן לחיובם בתשלום דמי שימוש ראויים עבור 7 השנים שקדמו להגשת התביעה בסך של 672,000 ש"ח.

    

6. הנתבעים טענו כי הם רכשו את הדירה מיעקובי ביום 15.7.2012. לטענתם, היכרותם עם יעקובי התבצעה באמצעות צד שלישי, לקוח של הנתבע (להלן – הצד השלישי). יעקובי נקלע למצוקה כלכלית עקב חובות כספיים והליכים משפטיים שננקטו נגדו ולפיכך הוא פנה לנתבע לקבלת שירותים משפטיים. הם טענו כי הנתבע פעל להסדרת חובותיו של יעקובי וביום 14.6.2012 הם חתמו על הסכם שכר טרחה במסגרתו התחייב יעקובי לשלם לנתבע סך של 50,000 ש"ח בגין שירותים משפטיים. כן הם טענו כי יעקובי פנה אליהם בבקשה לקבל הלוואה בסך של 20,244 ש"ח לצורך כיסוי חובותיו. הם הציגו הסכם הלוואה, מיום 3.7.2012 בינם לבין יעקובי (נספח 1 לכתב ההגנה) מכוחו טענו כי הם הלוו ליעקובי את הסכום האמור. בהסכם ההלוואה נקבע כי לטובת הנתבעים יירשם שיעבוד על הדירה וכן על דירה נוספת בבני ברק, שהייתה בבעלות יעקובי, זאת להבטחת החזר ההלוואה, לרבות הבטחת תשלום שכר הטרחה של הנתבע. לטענת הנתבעים, עקב מצוקתו הכלכלית של יעקובי הוא נדרש לסכום כסף זמין ולפיכך הוסכם, בינם לבין יעקובי, כי הם ירכשו ממנו את הדירה. הם טענו כי ביום 15.7.2012 נחתם הסכם להמחאת זכויותיו של יעקובי בדירה (להלן – הסכם ההמחאה), ועוד קודם לחתימת הסכם ההמחאה חתם יעקובי על ייפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחם של הנתבעים לפעול להעברת הזכויות בדירה. הם טענו כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים ושופצה על ידם. לטענתם, הסכם ההמחאה קבע כי הזכויות בדירה יומחו להם כנגד סך של 530,244 ₪: התמורה כללה סך של 244,000 ש"ח שלטענתם הם שילמו ליעקובי במועד חתימת ההסכם; היא כללה את שיעור חובו הנטען של יעקובי לנתבעים וסך נוסף של 160,000 ש"ח אשר הנתבעים התחייבו להשקיע בשיפוץ הדירה. הם טענו כי ליעקובי ניתנה זכות להוסיף ולהתגורר בדירה, גם לאחר המחאת הזכויות לנתבעים, וזאת עד אחרית ימיו. הנתבעים טענו כי הצד השלישי, אשר הכיר בינם לבין יעקובי, טען לזכויות בעיזבון. לטענתם, הוא היה שותף, ביחד עם אחרים, בהונאתו של יעקובי. יצוין כי ביום 13.9.2023 דיווח מנהל העיזבון כי בית המשפט לענייני משפחה דחה את בקשת הצד השלישי למתן צו לקיום צוואה.

    

7. הנתבעים לא הציגו בכתב הטענות מטעמם עותקים חתומים של הסכם ההמחאה או של ייפוי הכוח הבלתי חוזר. למעשה, הם המציאו מסמכים ריקים מחתימות, שאינם שונים ממסמכים שהודפסו במדפסת, טרם השימוש בהם – שאין כל אינדיקציה באשר לאותנטיות שלהם. הם טענו כי הצד השלישי פעל להעלמת ראיות התומכות ברכישת הדירה על ידם והוא נטל את המסמכים החתומים.

    

   ביום 11.4.2022 ניתנה החלטה בבקשת מנהל העיזבון למתן סעד זמני, בגדרה הוחלט על העברת דמי השכירות (אותם שילמו שוכרי הדירה) לחשבון שיפתח מנהל העיזבון, ולא לידי הנתבעים. הצו התייחס להעברת כספי השכירות החל מחודש מאי 2022. ביום 9.5.2022 הגישו הנתבעים בקשה לעיון מחדש בהחלטה על מתן סעד זמני, בקשה לעיכוב ביצועו של הצו ובקשה לדחיית מועדים. בקשה זו נסמכה על הודעת הנתבעים לפיה הם "מתכבדים ושמחים להודיע לביהמ"ש הנכבד כי, ביום 6.5.2022, מצאו את ההסכם (החתום) בין המבקשים למנוח ז"ל, הסכם המחאת הזכויות בדירות מיום 15.7.2012" (ראו פסקה ראשונה לבקשה). איתור ההסכם החתום בעיתוי האמור – בדיוק במועד שבו היו אמורים להפסיק לקבל, לראשונה מזה שנים, את כספי השכירות עבור הדירה – מעורר ספק ניכר בשאלת האותנטיות, במיוחד כשהבקשה עצמה לא נתמכה בתצהיר והמקור עצמו לא הוצג מעולם.

    

8. אשר להערת האזהרה (הערה על אודות חוב כספי ע"ס 20,244 ש"ח, ולא על אודות רכישה של הזכויות בדירה), הנתבעים טענו כי הצד השלישי, אשר הוסמך על ידם לפעול לרישום הערת האזהרה לטובתם, לא הגיש ללשכת רישום המקרקעין את ייפוי הכוח הבלתי חוזר אלא את הסכם ההלוואה מיום 3.7.2012.

    

9. מטעם התביעה העידו מנהל העיזבון ומר דובב גיבורי, בן משפחה של יעקובי; מטעם ההגנה העידו הנתבעים והגב' לובה מירילשוילי, אמו של הנתבע.

    

10. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הראיות והדין, כמו גם את כתב הסיכומים שהגיש מנהל העיזבון, נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל בעיקרה. טענות אשר לא נדונו נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה.

     

    דיון והכרעה

     

11. הזכויות בדירה (חכירה למשך 99 שנים) רשומות במלואן על-שם יעקובי. המקרקעין הם מקרקעין רשומים, על כל הכרוך והמשתמע מכך. בעלים של מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם (בענייננו, מנהל העיזבון) זכאי לדרוש מסירה של המקרקעין ממי שמחזיק בהם, מכוח הוראת סעיף 16לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין), ועל המחזיק מוטל הנטל להוכיח את זכותו להמשיך ולהחזיק במקרקעין, באופן שזכות הבעלות כפופה לזכות ההחזקה (ע"א 127/77קפה נ' לוי, פ"ד לא(3) 455, 646 (1977)). הנתבעים לא הניחו תשתית עובדתית ומשפטית המזכה אותם להחזיק בדירה. טענת הנתבעים, לפיה הם רכשו את הדירה, נדחית. לטענה זו אין שחר. קיימים מספר שיקולים, אשר כל אחד מהם לבדו מוביל למסקנה זו. כולם יחד אינם מותירים מקום לספק. למעשה, נסיבות העניין והראיות כולן מעידות כי הנתבעים פעלו – בשיטתיות ובעורמה – להשתלט על דירתו של אדם ערירי.

     

12. עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום (סעיף 7(א) לחוק המקרקעין). דרישת הרישום אינה מתקיימת אצל הנתבעים. גם התחייבות לעשות עסקה (סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין) לא הוכחה. הסכם מכר – הכוונה להסכם אמיתי, אותנטי וחתום, לא צורף לכתב הטענות. צירופו המאוחר (של הסכם ההמחאה), בעיתוי מחשיד – נזקף לחובת הנתבעים; הערת אזהרה על אודות רכישה – לא נרשמה; נרשמה הערה אחרת – הערה על אודות התחייבות של יעקובי לשלם לנתבעים סך של 20,244 ₪. הערה כאמור אינה מעידה על עסקת רכישה, ולמעשה – קיומה של ההערה מעיד כי אם אכן נערכה עסקה, מדובר היה בעסקת הלוואה על סכום נמוך ולא בעסקת רכישה. עוד על אותה הערה ו"הלוואה", ראו להלן.

     

13. לא הונח מסד עובדתי – בהתאם לנהוג והמקובל – המלמד על קיום עסקה: הסכם מכר, על-פי תבנית מוכרת ונהוגה – לא נערך; מתעורר ספק של ממש באשר לאותנטיות הסכם ההמחאה (מקור לא הוצג); דיווח לרשויות המס לא נעשה. הסבריו של הנתבע באשר ל"הסכם", "אובדן" התיעוד הרלוונטי, הסיבה בגינה נרשמה בנסח הערה שאינה משקפת עסקה מכר, והסיבות (נמסרו מספר גרסאות, לא עקביות) בגינן לא ערכו הנתבעים דיווח מתאים לרשויות המס (פרוטוקול מיום 1.3.2022, עמ' 26, ש' 20-17; פרוטוקול מיום 8.2.2023, עמ' 79, ש' 16; עמ' 79-78) – נדחים. עדות הנתבע – כולה – אינה מהימנה. היא אינה עדות אמת. אינה סבירה ואינה משכנעת. ממצא מהימנות זה נכון גם ביחס לנתבעת. ראו גם סיכומי התובע: סעיפים 26-23.

14. הנתבעים לא הוכיחו כי שילמו ליעקובי תמורה כלשהי עבור הרכישה הנטענת של הדירה. ממילא – התמורה הנטענת אינה סבירה. תשלום תמורה – במיוחד כשמדובר בתשלום של תמורה עבור מכירה של דירה – נעשה באופן שמותיר שובל ראייתי מובהק. הנתבעים לא הציגו ראיה משכנעת כלשהי על אודות תשלום כלשהו שעבר מהם ליעקובי. בלתי סביר להניח כי תשלום של מאות אלפי שקלים מקונה למוכר אינו זוכה לתיעוד כלשהו. בנוסף, הניסיון של התובעים להראות כי היו ברשותם כספים לצורך תשלום התמורה "המוסכמת" ליעקובי (באמצעות מכירת דירתם, והעברת הכספים במזומן לאביו המנוח של הנתבע) אינו רלוונטי. אין בטיעון המתייחס לאמור כדי ללמד על העברת כספים ליעקובי עצמו. מעבר לאמור – טיעון הנתבעים, שנסמך גם על עדות אמו של הנתבע (שהעידה כי תצהירה נערך בנוכחות בעלה המנוח, אף שהוא נפטר שנים קודם לכן), באשר להעברת כספים לאביו של הנתבע – לא היה משכנע כלל. ראו סיכומי התובע: סעיפים 13.1, 13.2, 14.2 ו-14.3.

     

    גם הטיעון המתייחס ל"תשלום" באמצעות "שיפוץ" הדירה – נדחה. יעקובי לא זכה ליהנות מאותו שיפוץ, והוא לא יכול היה ליהנות ממנו, גם אלמלא מצבו הבריאותי. בעוד עסקת ה"רכישה" נעשתה בשנת 2012, אז גם אמורים היו "הקונים" (הנתבעים) לשלם למוכר (יעקובי) את התמורה, הרי שהשיפוץ עצמו החל רק בשנת 2015 ונמשך בשנת 2016, כשיעקובי בבית חולים סיעודי (הוא חלה עוד בשנת 2012). מדוע, אפוא, לא שולמו התשלומים שיועדו לשיפוץ – כתחליף לתמורה – ליעקובי? הסבר שמסר הנתבע במענה לכך (פרוטוקול מיום 8.2.2023, עמ' 88, ש' 7-5), אינו מניח את הדעת. למעשה, הנתבעים תפסו חזקה באותו חלק בדירה, שיועד לשימושו של יעקובי במהלך חייו, עוד קודם למועד פטירתו. הנתבע נשאל על כך ותשובתו – שאינה מהווה מענה מניח את הדעת – מלמדת על עומק המזימה (פרוטוקול מיום 8.2.2023, עמ' 81-80). ראו גם גרסת הנתבעת ביחס לשיפוץ, ותשובותיה לשאלה – כיצד נערך הסכם רכישה בשנת 2012, וחלקה השני של התמורה – אותו חלק ששולם באמצעות "שיפוץ" הדירה, "שולם" 5 שנים לאחר מכן, בשנת 2017 (זו גרסת הנתבעת) (פרוטוקול מיום 21.2.2023, עמ' 27-26). ראו גם סיכומי התובע: סעיפים 64-62.

     

15. העסקה הנטענת אינה סבירה. אם אכן הוסכם כפי הנטען (כאמור, טיעון הנתבעים נדחה), מדובר ממילא בעסקה שעולה כדי עושק מובהק. עסקה למכירת דירה היא עסקה כלכלית. היא מחייבת היגיון כלכלי. מדובר בעסקה נטענת בין צדדים שאינם בני משפחה. הנחת המוצא היא כי תמורה עבור רכישת דירה תהיה תמורה ריאלית. סכום העסקה הנטען נעדר כל יחס ישיר לשווי הריאלי של הדירה. במועד הרלוונטי היה שווי הדירה (ברחוב אבן גבירול בתל-אביב) 1,550,000 ₪, ושווי דירתו הנוספת של יעקובי, בבני-ברק, היה 830,000 ₪ (ראו חוות דעת שמאיות, נספחים 12/א ו-12/ב לראיות הנתבעים). בהתאם לעסקה "רכשו" הנתבעים את זכויותיו של יעקובי בדירה (כנגד זכותו למגורים בחלק מן הדירה, במשך כל חייו), ואת התמורה עבור מכירת הדירה בבני ברק אמורים היו הנתבעים לקבל לרשותם. כנגד עסקה זו – המתייחסת לשני נכסים, בשווי כולל של 2,380,000 ₪, זכאי היה יעקובי לתמורה על סך של 370,244 ₪ (רכיב "תמורה" נוסף כלל התחייבות של הנתבעים לשפץ את הדירה (בתל אביב) בשווי של 160,000 ₪). המספרים מדברים בעד עצמם. מעבר לאמור, פירוט מקיף בסוגיה זו הובא בסיכומי התובע, לרבות הפנייה לנתונים מספריים – נעדרים כל יסוד של סבירות – ושגויים, גם לפי מאפייני התחשיב להם טענו הנתבעים. ניסיונות של התובע ובית המשפט לקבל מהנתבע מענה ענייני לתהיות שונות בנושא, לא צלחו (פרוטוקול מיום 8.2.2023, עמ' 89-88). מעבר לתנאיי העסקה, יש ליתן את הדעת גם למורכבות המשפטית של הסכם ההמחאה (ויתר המסמכים אותם ערך הנתבע, עליהם, על-פי הנטען, חתם יעקובי). מהתיעוד הכולל בתיק, לרבות תיאורו של הנתבע את יעקובי, שלשיטת הנתבע נפל קורבן להונאה של אחרים (ראו לדוגמה סעיפים 16-8 לתצהיר הנתבע), כמו גם עדותו של עד התביעה, מר דובב גיבורי, נחה דעתי כי יעקובי לא הבין את המהות של הסכם ההמחאה (אם אכן חתם על הסכם זה; הדבר לא הוכח). העסקה הנטענת אינה עסקה כנה. ראו סיכומי התובע: סעיפים 20-18.

     

16. צדדים שעורכים עסקה למכירה של דירה נדרשים להיות ערוכים להציג הסכם מכר. הסכם כאמור, במיוחד כשאחד הצדדים לו הוא עורך-דין, נערך, בהתאם לנהוג ומקובל, על-פי תבנית מוכרת. אדם שמוכר את דירתו חותם על הסכם מכר. הוא אינו חותם על הסכם להמחאת זכויות.

     

17. אדם שרכש זכויות בדירה נדרש לשלם למוכר את כספי התמורה. מעבר הכספים הוא חד כיווני – מהקונה למוכר. אין כל היגיון בתשלום של התמורה מצד הקונה למוכר, ובמקביל – קבלת המחאות נגדיות מן המוכר. על-כן, העובדה כי אגב אותה "עסקת מכר" נדרש היה יעקובי (המוכר) לספק לנתבע (הקונה) המחאות – מעידה על עושק. היא מלמדת על עומק המרמה שנהגו הנתבעים ביעקובי. ההסבר שמסר הנתבע, באשר לסיבה שהניעה אותו, כקונה, לקבל מיעקובי המחאות – כ"אסמכתא לכסף" (פרוטוקול מיום 8.2.2023, עמ' 113, ש' 19) – נדחה על ידי. הוא אינו סביר ואינו מהימן. הוא מופרך. אם אכן היה מדובר ב"אסמכתא לכסף", היינו – תחליף לקבלה, מדוע הגיש הנתבע את אותה "אסמכתא" – המחאה על-סך של 50,000 ₪ (נספח 18 לראיות ההגנה) לפירעון? (הנתבע הפקיד את ההמחאה. היא חוללה, שהרי חשבונו של יעקובי היה מוגבל ובחשבון לא היה כיסוי). יצוין כי בעדותו בסוגיה זו מסר הנתבע גרסאות סותרות. משהבין שאין כל היגיון בקבלה של המחאה מן המוכר לקונה, הוא העיד כי השיב את ההמחאה ליעקובי. אלא שההמחאה כאמור הוצגה לפירעון (וחוללה). משעומת הנתבע עם הטענה כי גרסה אחרת הייתה כי ההמחאה הייתה בתיק המסמכים שנגנב (ועל כן הוא לא השיב אותה ליעקובי), הוא החל במסכת של הסברים, שאין לקבלם (פרוטוקול מיום 8.2.2023, עמ' 113). יש לייחס חומרה יתירה להתנהלותו כאמור של הנתבע. גם הנתבעת נשאלה בנושא, ותשובותיה אינן מספקות (פרוטוקול מיום 21.2.2023, עמ' 30-29).

     

18. הערת האזהרה בנסח לטובת הנתבעים: כאמור, אין מדובר בהערה על עסקה במקרקעין. נמסרו מספר גרסאות המתייחסות להערה ותוכנה. הן לא מהימנות. גרסה אחת סותרת לחלוטין את טיעוני הנתבעים. הבקשה לרישום הערת אזהרה נחתמה ביום 3.7.2012. החתימה אומתה על-ידי עו"ד טננבוים (שלא העיד בהליך) ביום 4.7.2012 (הסבר הנתבע ביחס לפער הזמנים (פרוטוקול מיום 8.2.2023, עמ' 103, ש' 12) אינו מספק). היא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 9.7.2012. על-פי הנטען, עסקת הרכישה בוצעה באמצעות הסכם ההמחאה. אלא שאותו "הסכם המחאה" נחתם על-פי הנטען ביום 15.7.2012, במועד שהוא מאוחר למועד רישום ההערה. על-כן, ההערה המוקדמת לא יכולה הייתה להבטיח עסקת מכר. ממילא, לא שוכנעתי כי במועד רישום ההערה – אשר לשיטת הנתבעים נועדה להבטיח עסקת רכישה של דירתו של יעקובי – אכן רכשו הנתבעים את הדירה. די אם אציין כי באותו המועד הנתבעת (שמכרה את דירתה בדרום ואמורה הייתה לעבור לתל אביב, לדירה ש"תירכש" מיעקובי), טרם ראתה את הדירה, אף שהגיעה לתל-אביב, למשרדו של עורך הדין שנמצא במרחק לא רב מהדירה, כדי לחתום על מסמכים (פרוטוקול מיום 21.2.2023, עמ' 15-14). הנתבעת העידה כי זמן קצר לאחר שחתמה על מסמכי הרכישה הגיעה לדירה כדי לראות אותה (פרוטוקול מיום 21.2.2023, עמ' 32). לא שוכנעתי כי הנתבעת התכוונה לרכוש – רכישה אמיתית ומלאה, כנגד תשלום – דירה, אותה בחרה לראות לראשונה לאחר חתימת הסכם המכר. ראו סיכומי התובע: סעיפים 31-29.

     

    אין מדובר אפוא בהערת אזהרה על אודות רכישה. מדובר לכאורה בהערה שמתייחסת לעסקת הלוואה על-סך של 20,244 ₪, שהעניקה – לפי תיעוד בתיק – הנתבעת ליעקובי, במסגרת "הסכם הלוואה המחאת זכויות ושעבוד" מיום 3.7.2012 (נספח 1 לכתב ההגנה). בהסכם זה צוין, בסעיף 2.1: "הואיל ולבקשת הלווה מעבירה אילנה בנאמנות לעו"ד גיל מזרחי סך של 16,944 ₪ וכן סך של 3,200 ₪, לידי אדזיאשוילי יוסף, מתחייב הלווה להשיב את הסך של 20,244 ₪ לאילנה ו/או ליוסף, סך של 20,044 ₪" (ההדגשה אינה במקור – י.נ.). כשנשאלה הנתבעת באשר לאותה "הלוואה" שהיא כביכול נתנה ליעקובי, היא השיבה תשובה שאינה עולה בקנה אחד עם אותו מסמך הלוואה. בפרוטוקול הדיון הראשון, מיום 1.3.2022, נשאלה הנתבעת: "יש מצב שהוא פנה אלייך לקבל איזה הלוואה של 20 אלף שקל? המנוח?". תשובת הנתבעת הייתה: "אם הוא פנה הוא פנה לבעלי, לא אליי באופן אישי" (עמ' 43, ש' 6-5). היא נשאלה בהמשך שוב האם היא אישית שילמה 20 אלף ₪ ליעקובי, והשיבה: "לא" (פרוטוקול מיום 1.3.2022, עמ' 43, ש' 20-17). מסכת העדויות בנוגע לאותו סכום "הלוואה" אינה סבירה ואינה משכנעת. מעדותה של הנתבעת עולה כי לצורך העברת הסכום ליעקובי היא עצמה נטלה הלוואה על-סך של 25,000 ₪. לא שוכנעתי שהיא העבירה תשלום כלשהו ליעקובי, "כהלוואה", בשעה שלצורך העברת אותו סכום היא עצמה נדרשה ליטול הלוואה, כל זאת, בשעה שאמור היה להימצא ברשותה סכום כסף משמעותי, מאות אלפי שקלים, ממכירת הדירה באשקלון. כשנשאלה מדוע היה עליה ליטול הלוואה, בהינתן כספי מכירת דירתה, היא השיבה כי את רוב כספי מכירת הדירה באשקלון העבירו בני הזוג להוריו של הנתבע (פרוטוקול מיום 21.2.2023, עמ' 14-13). הסכם ההלוואה הנטען (מיום 3.7.2012) נחתם לפני הסכם ההמחאה (הוא הסכם המכר, מיום 15.7.2012). במועד החתימה על ההסכם המאוחר, הסכם ההמחאה, אמורה הייתה הנתבעת כבר להכיר את יעקובי, שהרי קודם לכן הוא "ביקש" ממנה הלוואה, והיא "העניקה" לו הלוואה שתעודה בהסכם בכתב. גרסה זו נסתרה בעצם עדותה של הנתבעת, במענה לשאלת בית המשפט, כי לפני יום 15.7.2012 לא היה לה כל קשר עם יעקובי (פרוטוקול מיום 21.2.2023, עמ' 18, ש' 13).

     

    בהמשך אותה עדות ציינה הנתבעת, ביחס לאותה "הלוואה" (אשר בהתאם לגרסה הכתובה הנתבעת היא המלווה ויעקובי הוא הלווה), כי ביום 4.7.2012 היא הגיעה למשרדו של בעלה, הנתבע, וחתמה על "מסמכי ההלוואה, של ה-20,244 שלקחנו" (עמ' 16, ש' 4). על גרסה זו חזרה הנתבעת שוב, במענה מפורש לשאלות בית המשפט (עמ' 16, ש' 9-5). היינו, הנתבעת טענה כי היא נטלה הלוואה, ולא העניקה הלוואה ליעקובי. בהמשך עדותה ציינה הנתבעת אחרת.

     

    גם גרסתה באשר לחתימה על הבקשה לרישום הערת אזהרה אינה בהירה. על-פי המסמך, היא חתמה על הבקשה ביום 3.7.2012. בעדותה היא טענה כי החתימה נעשתה ביום 4.7.2012. אימות החתימה על ידי עורך הדין נעשה ביום 4.7.2012. יעקובי, שלצד שמו מופיעה חתימה, לא היה – על פי עדותה – נוכח במעמד שבו היא חתמה על המסמך (פרוטוקול מיום 21.2.2023, עמ' 17-16). תשובות העדה, ביחס לשאלה כיצד נדרש היה יעקובי לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה על דירתו, לטובת הנתבעים, כשבועיים לפני מועד החתימה על הסכם המכר (הבקשה לרישום הערה נערכה ביום 3 או 4 ביולי 2012, והחתימה הנטענת על הסכם המכר (הסכם ההמחאה) היא מיום 15.7.202), הסתבכה העדה עם תשובותיה (פרוטוקול מיום 21.2.2023, עמ' 22). יודגש, ביחס למעמד החתימה נטענת, כי בעוד הנתבע העיד: "אני נכחתי והוא המנוח" (פרוטוקול מיום 8.2.2023, עמ' 103, ש' 21), הנתבעת העידה כי במעמד החתימה נכחו היא, הנתבע ויעקובי (פרוטוקול מיום 21.2.2023, עמ' 18, ש' 7-1). להשלמת הסוגיה ראו גם את סיכומי התובע בנושא ייפוי הכוח הבלתי חוזר (למעשה – העדרו; מסמך אותנטי, חתום, לא הוצג): סעיפים 38-32 לכתב הסיכומים.

     

    הערת האזהרה לא נרשמה בגין עסקת רכישה של הדירה, והמסקנה היחידה העולה מהראיות היא כי גם הלוואה לא ניתנה, ולמעשה – אין תחולה לאותה הערת אזהרה, ואין מנוס מהסרתה, בהליך מתאים.

     

     

     

    דמי שימוש ראויים:

     

19. מומחה בית המשפט ערך חוות דעת. השומה פורטה בסעיף 12 לחוות הדעת, בחלוקה לשנים. ביחס לחלק מהתקופה קיים תיעוד המעיד על שיעור דמי השכירות בפועל (כאמור בסעיף 8.3 לחוות הדעת). דמי השכירות בפועל גבוהים מהערכת השמאי. הם אלו שמשקפים את שווי דמי השימוש המדויק יותר. אני מקבל אפוא את עמדת התובע, שלפיה ביחס לתקופה שקדמה להסכמי השכירות – ייערך החישוב בהתאם לאמור בסעיף 12 לחוות הדעת, וביחס לתקופות לגביהן קיים מידע על אודות שיעורו המדויק של דמי השכירות (שהוא גבוה מהשומה), דמי השימוש יהיו בשיעור דמי השכירות שנגבו בפועל.

     

20. לפיכך, אני מקבל את התחשיב שערך התובע (כאמור בסעיף 81 לכתב הסיכומים, ובטבלה שצורפה), בכפוף לשינוי אחד: בגין שנת 2014 יש לחייב את הנתבעים בתשלום של דמי שימוש עבור שלושה חודשים בלבד – אוקטובר-דצמבר 2014 (שהרי התביעה הוגשה ביום 30.9.2021). סיכום התחשיב שערך בית המשפט הוא 554,536 ₪. מסכום זה יש להפחית סך של 54,900 ₪ (ראו החלטה מיום 4.8.2022). הסכום הסופי הוא: 499,636 ₪.

     

    סיכום

     

21. מסירת החזקה בדירה לתובע: על הנתבעים לפנות את הדירה ולמסור את החזקה בה לתובע, באופן כדלקמן:

     

    1. החזקה בחלק הדירה שמושכר, ובגינו משולמים לידי מנהל העיזבון, לחשבון הנאמנות, כספי דמי השכירות, תימסר למנהל העיזבון מיד לאחר שמנהל העיזבון ימציא לשוכרים את פסק-הדין. במועד זה יראו את מנהל העיזבון כמי שתפס חזקה משפטית בדירה. המסירה בפועל של החזקה הדירה – כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ השייכים לשוכרים – תיעשה בתום תקופת השכירות החוזית או ביום 31.1.2024 בשעה 14:00, לפי המוקדם, אלא אם יגיע מנהל העיזבון עם השוכרות להסכם אחר.

        

    2. את החזקה בחלק האחר של הדירה – שאינו מושכר לשוכרות, אלא משמש את הנתבעים או מי מהם למשרד (או לכל מטרה אחרת – לרבות למגורים) ימסרו הנתבעים למנהל העיזבון, כשאותו חלק פנוי מכל אדם וחפץ השייכים להם, עד ליום 30.11.2023 בשעה 14:00.

        

22. הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע, בתוך 60 יום, דמי שימוש ראויים על סך כולל של 499,636 ₪. בהיעדר תשלום במועד יתווספו הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום החיוב כאמור ועד למועד התשלום בפועל.

     

    אשר לכספים שנצברו בחשבון הנאמנות: יראו את הכספים ככספים השייכים לעיזבון המנוח.

     

23. הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע הוצאות משפט בשיעור האגרה ששולמה (סך של 8,400 ₪, מחצית ראשונה, וסך של 8,811 ₪, מחצית שנייה), וכן בשיעור חלקו של התובע בתשלום שכרו של מומחה בית המשפט (חיובי האגרות ותשלום שכר המומחה ישוערכו בהתאם למועדי התשלום), וכן שכר טרחת עו"ד על סך של 40,000 ₪. שיעור ההוצאות ושכר הטרחה מביא בחשבון את היקף הפעילות שנדרשה מהתובע והצורך של התובע להתמודד עם בקשות רבות וטיעונים רבים (ראו, לדוגמה, את היקף מוצגי ההגנה). מידת ההשקעה שנדרשה מהתובע ניכרת, בין היתר, מאופן עריכת כתב הסיכומים: סיכומים מקיפים ויסודיים. הבאתי בחשבון את העובדה כי במהלך ניהול ההליך המשפטי, בגין בקשות מסוימות, נפסקו לחובת הנתבעים הוצאות. תשלום ההוצאות ייעשה בתוך 30 יום. אם נדרשת פסיקתה – ניתן להגיש פסיקתה לחתימת בית המשפט.

     

24. ניסיון גזל של דירה הוא מעשה חמור. נודעת לו חומרה יתירה, כאשר מדובר בדירה של אדם ערירי, מבוגר וחולה. אני סבור כי נכון יהיה לבחון האם קיימים היבטים פליליים שמחייבים חקירה מתאימה. לצורך האמור יועבר פסק-הדין אל מנהל בתי המשפט, כב' השופט מ' שפיצר.

     

    המזכירות מתבקשת לשלוח את פסק-הדין אל הצדדים וכן אל מנהל בתי-המשפט, כב' השופט מ' שפיצר. כן יש לשלוח את פסק הדין אל עו"ד מאור בשן, ב"כ השוכרות (פרטי ההתקשרות עמו מופיעים בבקשה מיום 20.7.2022).

     

    מנהל העיזבון ימסור את פסק-הדין אל השוכרות, ללא דיחוי.

     

     

    ניתן היום, ב' חשוון תשפ"ד, 17 אוקטובר 2023, בהעדר הצדדים.