גולן ואח' נ' שבח את שבח בע"מ

לפניי תביעה של נציגות בית משותף נגד קבלן לפיצויים בגין ליקויי בניה. סכום התביעה 360,477 ₪.

רקע עובדתי ועיקר טענות הצדדים:

1. התובעים הם ועד הבית הנבחר של בנין המגורים המשותף ברחוב סיגליות 10 עפולה (להלן: "הבניין").

2. הנתבעת היא חברה בתחום הבנייה, ואשר בנתה את הבניין נשוא התביעה.

3. התובעים טוענים לליקויי בנייה ברכוש המשותף , ומבססים את תביעתם על חוות דעתו של מר ציון מירקוב כהן מיום 5.11.20, הנדסאי אזרחי, אשר העריך את סכום עלות תיקוני ליקויי הבנייה בסך 360,477 ₪.

4. בנוסף לליקויים ברכוש המשותף, התובעים טוענים כי הנתבעת שינתה את שיטת החיפוי החיצוני של הבניין. במפרט הדירות הבניין הוא אחד משני בניינים תאומים והיה אמור להיות מחופה בקיר אבן. במקום זאת, הנתבעת ביצעה טיח חוץ מסוגנן לבניין נשוא התביעה כאשר הבניין התאום כן חופה בקיר אבן. הדבר עומד בניגוד למפרט וכן בניגוד להוראות סעיפים 3(ג), 3(ו) ו- 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר").

5. עוד נטען כי הקבלן לא קיים את חובתו לערוך פרוטוקול מסירה של הרכוש המשותף עם כל אחד מדיירי הבניין או לנציגי הועד, זאת בניגוד להוראות סעיף 24 להסכם המכר שעליו חתמו הצדדים. בהעדר מסמך כזה, נטל ההוכחה הוא על הקבלן להוכיח מה היה מצב הרכוש המשותף במועד המסירה. כמו כן, נטען כי הקבלן לא מסר לוועד הבית הוראות תחזוקה ושימוש ברכוש המשותף בניגוד לסעיף 2 לחוק המכר.

6. התובעים מתנגדים כי הקבלן יתקן את הליקויים שכן לא עומדת לו זכות תיקון לפי סעיף 4ב(א) לחוק. הקבלן לא מודה ולא מוכן לתקן את הליקויים, ועברו 5 שנים שהם הרבה מעל לזמן הסביר העומד לרשותו לפי סעיף 4ב(א) לחוק המכר.

7. הנתבעת טוענת כי כל הליקויים תוקנו על ידיה וכי הליקויים בבניין הם מינוריים שאינם באחריותה, והם עקב שימוש הדיירים או בלאי סביר.

8. הנתבעת הגישה חוות דעת נגדית מטעמה ביום 22.11.21 ערוכה על ידי ניר גורביץ וידר אשר העריך כי עלות התיקונים מסתכמת ב 39,100 ₪.

9. לעניין מסירת הרכוש המשותף, טוענת הנתבעת כי מסרה את הרכוש המשותף מול מר מיכאל אדרי, תובע מס' 3, אשר כיום משמש כחבר ועד.

10. הנתבעת מודה כי הדיירים פנו בחודש ינואר 2019 בדבר ליקויים ברכוש המשותף, וטוענת כי היא פעלה לתיקונם , כאשר ליקוי הרטיבות דרש בדיקה מקיפה. עוד נטען כי לצורך הטיפול ברטיבות, היא שכרה את שירותיו של קבלן איטום אך התובעים מנעו ממנו להיכנס לבניין. בכך נמנע ממנה למצות את זכותה לתיקון הליקויים.

11. כן טוענת הנתבעת כי התובעים הגישו תביעה זו בחוסר תום לב בעודם יודעים כי הנתבעת משקיעה מאמצים ניכרים לתיקון ליקוי הרטיבות, אשר בפועל תוקן.

12. לעניין חיפוי הבניין באבן, הנתבעת טוענת כי היא הייתה רשאית לשנות את שיטת הציפוי החיצוני ועשתה זאת משיקולים מקצועיים ובאישור רשויות התכנון. לפי הסכם המכר שעליו התובעים חתמו, לנתבעת הזכות לבצע שינויים בתוכנית הבניה כל עוד היחידה שנמכרת לרוכש לא תפגע.

13. הנתבעת מבקשת הזדמנות לתקן את הליקויים וטוענת כי יש לאפשר לה למצות את הזכות עד תום.

14. בהסכמת הצדדים ולאור הפער בין חוות דעת הצדדים, ביום 14.3.22 מונה ד"ר אברהם בן עזרא כמומחה מטעם בית משפט (להלן: "מומחה בית המשפט"). המומחה התבקש לבחון את טענות הצדדים בנוגע לליקויי בנייה ברכוש המשותף, הצורך בביצוע תיקונים ועלותם. חוות דעתו של המומחה הוגשה לתיק ביום 16.6.22. המומחה העמיד את עלות תיקון הליקויים בסך 132,400 ₪ , כולל עבודות נלוות.

15. מומחה בית המשפט ציין כי החיפוי שנעשה על ידי הנתבעת במקום חיפוי האבן, טיח חוץ מסוגנן, הוא עדיף מבחינה הנדסית ולכן לא ראה הצדקה לדרישת התובעים שכן לא מדובר בליקוי בניה. המומחה אמד את עלות ביצוע חיפוי אבן בסך 360,000 ₪ במידה ובית המשפט ייענה לדרישת התובעים. מומחה בית המשפט נחקר על חוות דעתו ביום 12.12.22.

16. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית וראיות מטעמם. בהתאם להסכמה דיונית בין הצדדים, הם ויתרו על חקירות העדים והגישו סיכומיהם על סמך התצהירים והחומרים בתיק. מכאן פסק הדין.

    דיון והכרעה:

17. ברכוש המשותף נתגלו ליקויי בנייה, כפי שעולה מהממצאים בחוות דעת מומחה בית המשפט. משלא הובאו טעמים לסטות מחוות דעת מומחה בית המשפט והערכתו את עלות ביצוע התיקונים הדרושים, אני מאמצת את קביעותיו של המומחה בחוות הדעת ובחקירתו. המומחה הותיר מספר נושאים לשיקול דעת בית המשפט, שאליהם אתייחס להלן.

    הגשת הראיות הנוספות

18. בטרם אדון בתביעה לגופה, אתייחס לבקשת התובעים למחוק את הראיות הנוספות שצורפו לסיכומי הנתבעת. הראיות הם מכתבי התובעים לנתבעת בעניין ליקויים; תשריט מדידה ודוגמת הסכם מכר בין הדיירים, ביניהם התובעים, לנתבעת.

19. על פי ההלכה, על בעל דין להביא את כל ראיותיו ב"חבילה אחת", אך לבית המשפט סמכות להתיר הגשת ראיות נוספות בשלב מאוחר, כאשר מדובר בראיה משמעותית לגילוי האמת. עוד שיקולים הם אופי הראיה; האם בעל הדין יכל להביא את הראיה בשלב מוקדם, מה הסיבה שלא עשה כן והנזק הדיוני שנגרם לצד המתנגד אל מול הנזק למבקש אם תדחה בקשתו להוספת הראיות ועד כמה יש בהגשת הראיה כדי להביא לסרבול ההליך (רע"א 6165/15 אירוטל בע"מ נ' סלקום ישראל בע"מ , פסקה 7 (13.12.15)).

20. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי למסקנה שאני מאשרת הגשתן של הראיות הנוספות. לא ייגרם נזק לתובעים במידה ואאשר את הגשת הראיות. מדובר בראיות שהיו גלויות לתובעים בשלבים מוקדמים של ההליך והיה באפשרותם להתגונן מפניהם.

21. כך למשל, אין ספק כי הסכם המכר היה גלוי לתובעים וכי הם בעצמם ציטטו קטעים ממנו בכתבי הטענות. בתצהיר עדות ראשית, התובע רז טוגרמן מציין כי "בחוזה שאני חתמתי עליו, נקבע בסעיפים 20-24 .." (סעיף 4). הסכם המכר הוזכר אף בכתב התביעה בסעיף 8 "הנתבעת לא מסרה את השטחים המשותפים כפי שהתחייבה לעשות בהסכמי המכר".

22. כמו כן, הטענה של הנתבעת לגבי הסכמי המכר הועלתה כבר בתצהירי עדות ראשית מטעמם, בתצהירו של מר שלמה שבח. לאור האמור, התובעים לא הופתעו ממסמך זה והיתה בידם האפשרות להתגונן מפני הטענות שהעלתה הנתבעת.

23. באשר לתשריט המדידה, המסמך הוצג בפני מומחה בית המשפט בחקירתו לעיני התובעים. כמו כן, מדובר בראיה טכנית ופשוטה שהגשתה לא מחייבת הגשת ראיות נוספות ולא תסרבל את ההליך.

24. מכתבי התובעים שצורפו על ידי הנתבעת אינם מסמכים חדשים והם צורפו על ידי התובעים בעצמם בתצהירי עדות ראשית.

    ליקויי הבנייה בהתאם לחוות הדעת של המומחה דר' בן עזרא:

    סעיף 1.2 – חדירת צינורות מפלסטיק בגג ואי התקנת ברדסים

25. הנתבעת טוענת כי מדובר באי התאמה לתקן בלבד וכי היות ולא קיימת רטיבות בגג או חדירת מים, אי התקנת ברדסים לא מהווה ליקוי בפועל. איני מקבלת את הטענה. המומחה נשאל על סעיף זה וציין במפורש כי אי התאמה לתקן מהווה ליקוי, גם כאשר אין רטיבות. וכך צוין:

    ש: אין רטיבות. ז"א שבפועל, אין ליקוי, יש

    ת: יש ל, יש לו, יש ליקוי, הליקוי הוא אי התאמה לתקן. בתקן כתוב שצריך ברדס, שצריך

    לסיים את כל צינור שעולה מעל מפלס הגג, בברדס. זה הליקוי, יש אי התאמה."

    (ש' 32-35 עמ' 2) (הדגשה לא במקור – מ.ג'.מ)

26. על כן, אני מאשרת את הסכום בסך 800 ₪ שנקבע עבור התקנת ברדסים ושיפור האיטום בצנרת.

    סעיפים 1.6-1.15 – איטום הגג

27. בחוות דעתו, מומחה בית המשפט ציין כי שיפועי הניקוז בגג הבניין שונים ממקום למקום ומדובר בחריגה משמעותית מדרישות התקן. עוד ציין כי הפתרון שהוצע על ידי מומחה הנתבעת לא יפתור את הבעיה אלא יגרום להוצאות מיותרות. המומחה קיבל את הפתרון שהוצע על ידי מומחה התובעים לבעיה של ניקוז ואיטום, ואמד את עלות התיקונים על סך של 69,000 ₪.

28. הנתבעת טענה כי אין בעיית רטיבות או חדירת מים , וכי המצב בפועל תקין. יתרה מזאת, נטען כי ביצוע תיקון ייצור בעיה חדשה אשר יש בה פוטנציאל לגרום לחדירת רטיבות והנזק יעלה על התועלת.

29. גם בעניין זה איני מקבלת את טענת הנתבעת. מומחה בית המשפט נחקר ארוכות על ידי ב"כ הנתבעת והבהיר כי מדובר בליקוי אפילו אם אין חדירת רטיבות. הוא ציין כי הגג לא תקין ויש ליקוי של אי התאמה לתקן 1752, וכי נדרש לתקן את כל שטח הגג כפי שהציע מומחה התובעים (ש' 26-39 עמ' 3, ש' 1-8 עמ' 4).

30. הנתבעת הפנתה לתצהיר שצירפה, של בעל מקצוע בתחום האיטום אשר ביצע את עבודות האיטום. על פי תצהירו של קבלן האיטום, בניגוד לחוות דעת המומחה אין צורך לבצע תיקון בכל הגג אלא לבצע פתרון מקומי (סעיף 9 לתצהיר). מדובר בעדות קבלן האיטום מטעם הנתבעת אשר ביצע את העבודות. לא יכול להיות חולק כי עמדתו של המומחה מטעם בית המשפט עדיפה על פני עדותו הקבלן מטעם הנתבעת.

31. כמו כן, לא שוכנעתי בטענת הנתבעת שאין לגעת בגג מכיוון שהתיקון יצור בעיה שלא קיימת. המומחה הבהיר כי מדובר בעבודת בנייה שיש בה סיכון, כמו בכל עבודת בנייה אחרת, ועל כן יש לנקוט משנה זהירות ולפעול לפי ההוראות של התקן. כך ציין :

    ת: כן, כל, כל עבודה בבנייה, כל עבודה בבנייה, כולל עבודה שאני פה ממליץ עליה, או שאני אומר שצריך לעשות אותה, היא, היא בסיכון, זה לא, זה לא 100% זה שפותר את הבעיה. צריך לבדוק את זה, וצריך גם לבדוק את זה עונתית, וצריך לבדוק את העבודה. לכן, יש מערכת שלמה של בדיקת התאמה לתקן, זה מערכת שקיימת, אנחנו לא סתם, לא סתם יש לנו הוראות, בכל התקנות והתקנים לבדוק התאמה לתקן בשיטות כאלה ואחרות. יש צורך לבדוק את זה, אם זה מתאים, גם אם זה מתאים לתקן היום, ייתכן שתהיה שיבוש בעוד שנה שנתיים. אין, אין תעודת ביטוח לדברים האלה." (ש' 1-8 עמ' 6)

     

32. בהמשך, הבהיר כי לא ניתן להתעלם מהתקן הקיים ולא לפעול לפיו: "אם אני מתעלם מהתקן, אני לא הייתי עושה את זה. אבל אני לא יכול להתעלם מהתקן. זה לא, זה לא מקצועי להתעלם מהתקן, במיוחד במעמד של מומחה מטעם בית המשפט." (ש' 19-21 עמ' 6).

33. עוד טוענת הנתבעת כי שטח הגג הוא 425.5 מ"ר ולא 575 מ"ר כי שקבע המומחה וצירפה תשריט. מומחה בית המשפט נשאל על כך והסביר כי שטח הגג ברצפה חייב לכלול את השטחים של ההגבהות ולכן השטח המדויק הוא 575 מ"ר (ש'1-4 עמ' 7).

34. מאחר ומדובר בשאלה במומחיות ומאחר והתובעים או הנתבעת לא צירפו חוות דעת מודד מוסמך, אני מקבלת את קביעתו של מומחה בית המשפט.

35. המומחה אף הוסיף בחקירה הנגדית כי יש לתקן את כל הגג להבדיל מתיקון מיקומי היכן יש ליקויים בשיפועים, אפשרות שנשללה על ידי המומחה באומרו כך:" מפני שאי אפשר , ברגע שאת, ברגע שאת מבצעת תיקוני שיפועים, אז בשפה של תיקון שיפועים את יוצרת מצב חדש. בגלל השיפועים שאת יוצרת, שהם לא מתאימים לשיפועים הקיימים. ולכן יש מדרגה, מעין מדרגה, או מעין הגבהה, ודבר כזה, לכן , במקרה הזה , שהשיפועים הם במקומות שונים בגג לא לפי התקן, צריך לבצע את כל הגג בשלמות, כפי שמומחה התובעים קבע."

36. לאור כל האמור, אני מאשרת את הסכום שנקבע על ידי מומחה בית המשפט בסך 69,000 ₪ עבור איטום הגג.

     

    סעיפים 7.4 ו-8.3– ליקויי גימור שפכטל וצבע בתקרת הלובי –

37. הנתבעת טוענת כי ליקויים אלה נגרמו כתוצאה משימוש הדיירים ואין ודאות כי הם באחריות הקבלן, וכי אף מומחה בית המשפט מאשר זאת.

38. מומחה בית המשפט נשאל על כך והשיב כי אין ביטחון שמדובר באחריות של הקבלן וכי הליקויים יכולים להיגרם מתיקונים שעשו התובעים.

39. איני מקבלת את טענת הנתבעת שהיא לא אחראית לליקויים אלה. זאת, מכיוון שכפי שטענו התובעים הנתבעת לא ערכה פרוטוקול מסירה ועל כן נטל ההוכחה מוטל עליה להוכיח מה היה מצב הרכוש המשותף בעת המסירה.

40. הנתבעת טוענת כי מסירת הרכוש המשותף בוצעה באופן מסודר מול מר מיכאל אדרי, התובע מס' 3. אך טענה זו לא הוכחה והיא לא הציגה פרוטוקול מסירה כאמור. המסקנה היא כי אילו היה בידיה מסמך כזה, היא הייתה מצרפת אותו כראיה שכן הוא פועל לטובתה. בהקשר זה אצטט כלל ידוע מפי ביהמ"ש העליון:

    "כלל הנקוט בידי ביהמ"ש מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מביהמ"ש ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו ואין לו כל הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו". (ע"א 548/78 אלמונית ואח' נ' פלוני (15.5.80))

41. תפקידו של פרוטוקול המסירה הוא לשקף את מצב הרכוש בעת המסירה ולציין ליקויים במעמד שני הצדדים. הדרך הנכונה לבחון טענות בלאי סביר שנטענות על ידי הנתבעת היא לערוך השוואה בין מצב הרכוש במועד המסירה לבין מועד בחינת הליקוי. היות והנתבעת לא ערכה מסמך כזה, היא מושתקת מלהעלות טענות בשאלה מיהו הגורם האחראי לליקויים וכי מדובר בליקוי שלא היה קיים במועד המסירה.

42. חובת הנתבעת לערוך פרוטוקול מסירה גם קבועה בחוזה שנחתם בין הצדדים בסעיפים 20-24:

    

43. כמו כן, מעיון במכתב ששלחו התובעים ביום 29.1.19 אשר כותרתו "ליקויים בבניין ברחוב סיגליות 10", מצוין במפורש כי בבניין "עלו ליקויים חמורים המצויים ברכוש המשותף שאינם מאפשרים את מסירתו בשלב זה" (הדגשה לא במקור-מ.ג'.מ). במילים אחרות, התובעים סירבו לקבל את הבניין לפני תיקון הליקויים. גם במכתב מיום 8.8.19 אשר צורף לתצהירי התובעים, צוין כי התובעים מבקשים סיור שמטרתו לערוך מסירה לרכוש המשותף.

44. מכל האמור עולה כי התובעים התלוננו בפני הנתבעת על ליקויים ברכוש המשותף, מדובר בליקויים שהיו קיימים כבר בעת המסירה, ולא בעקבות שימוש התובעים.

45. לעניין הליקוי הספציפי הנטען בסעיפים 7.4 ו- 8.3, מעיון במכתב מיום 29.1.19, הם כתבו כי קיימים ליקויים בתקרת לובי הבניין בסעיף 4 – "תקרת גבס ספוגה במים" , "גבס ספוג במים בהנמכת תקרה".

46. גם אם יתכן שלא מדובר באותם ליקויים, בהעדר פרוטוקול מסירה מסודר, אין דרך לדעת מה היה המצב בעת מסירת הרכוש המשותף והנתבעת לא הוכיחה כי מדובר בליקויים שלא היו במועד המסירה.

47. על כן, אני מאשרת את הסכומים שנקבעו על ידי המומחה בסך 300 ₪ עבור כל אחד מהסעיפים 7.4 ו 8.3 ובסך 600 ₪ עבור שני הסעיפים.

    סעיף 9.1 – השלמת סגירת גבס בגליף עליון במעלית לובי קומה 4-

48. הנתבעת טוענת כי מדובר בעניין של אסתטיקה ואין חובה עליה לבצע סגירת גבס בדלת המעלית, וכי אף בתוכניות לא נמצא קירוי גבס.

49. מומחה בית המשפט אישר כי מדובר בעניין של אסתטיקה בלבד ואין חובה כזאת על הקבלן (ש' 12-14 עמ' 12). יחד עם זאת, אני קובעת כי גם פגם אסתטי לא אמור להיות ברכוש המשותף. הדיירים אמורים לקבל דירה וגם רכוש משותף במצב תקין וסביר. לפיכך, אני קובעת כי על הנתבעת לפצות את התובעים בגין הגם האסתטי ולבצע קירוי גבס בדלת המעלית . עלות התיקון לפי חוות הדעת של המומחה היא 300 ₪.

     

    סעיף 11.1 –סימני חלודה על גבי מעקה בברזל בחדר מדרגות–

50. בחוות דעתו, מומחה בית המשפט ציין כי המעקה נצבע לאחר מועד בדיקת מומחה הנתבעת ואף על פי כן, נתגלו פגמים מקומיים. הוא העריך את עלות התיקונים בסך 1,000 ₪.

51. הנתבעת טוענת כי פגם זה יכול להיגרם משימוש לא נכון של הדיירים ואין אחריות על הקבלן. איני מקבלת את הטענה.

52. עמדת המומחה הייתה ברורה בעניין זה. הוא ציין כי אף בהעדר תקן הקובע כי המעקה צריך להיות מגולוון, מדובר בסבירות מקצועית וכי על הקבלן לספק חומר שלא יחליד כל כמה שנים. הוא ציין:

    "ש: אתה מסכים איתי שזה לא ליקוי של הקבלן? זה משהו שיכול להיגרם כתוצאה מניקיון, ממים?

    ת: לא, לא, לא, אני לא מסכים. אני אגיד לך משהו, הקבלן צריך לתת חומר שלא יחליד כעבור כמה שנים. אם הקבלן נותן ברזל, פשוט, בלי, ולא מגולוון, או פגם בגלוון, או שיש לו פגם בגלוון, אז זה בא, יבוא לידי ביטוי, וזה, וזה יחליד. אין כוונה שכל כמה שנים, הדיירים יעשו צביעה של הגדר. ברזל, כמו הברזל, כמו הסורג פה, הוא לא מחליד. הוא לא צריך להחליד, למרות שהוא, הברזל הזה הוא במגע עם אוויר חוץ" (ש' 22-27 עמ' 12) (הדגשה לא במקור- מ.ג'.מ)

    ובהמשך :

    ת:הנה מדובר שהוא נצבע ועדיין הוא חלוד. הוא צריך להיות, המעקה צריך להיות צבוע נגד חלודה בצורה טובה, ואז הוא לא, הוא לא מחליד. זה יכול להחליד אם אני מקבל מכה, והצבע יורד (ש'12-14 עמ' 13)

53. טענת הנתבעת כי אינה אחראית על כך וכי החלודה יכולה להיגרם משימוש התובעים או עבודות ניקיון אינה מקובלת ואינה סבירה. המומחה מציין כי המעקה נצבע לאחר מועד בדיקת מומחה הנתבעת ביום 22.11.21 ובכל זאת התגלו פגמים בכמה מקומות במועד בדיקתו ביום 9.6.22 , כלומר אחרי פחות משנה. לו היה גילוון כראוי החלודה כלל לא היתה נוצרת.

54. לאור האמור, אני קובעת כי הנתבעת אחראית על ליקוי זה ומחייבת אותה בסכום שנקבע על ידי המומחה בסך 1,000 ₪.

     

    סעיפים 12.2-12.6 – פגמים באריחי ריצוף בלוביים -

55. מומחה בית המשפט קובע כי ישנם 10 אריחים פגומים הטעונים החלפה, לפי סעיף 12.2 לחוות דעת התובעים, ומעריך את עלות ההחלפה ב-5,000 ₪.

56. הנתבעת טוענת כי סביר להניח שהפגמים נגרמו משימוש או מחדל של הדיירים בעת מעבר דירה או נפילה, וכי לא מדובר בעבודה לקויה של הקבלן.

57. איני מקבלת את טענת הנתבעת. כפי שציין מומחה בית המשפט בחקירתו, "כל בניין יש בו שימוש. והאריחים כאן צריכים להיות כאלה שלא כל שימוש סביר יפגע בהם". (ש' 30-31 עמ' 14).

58. על כן, אני מאשרת את הסכום שנקבע בסך 5,000 ₪.

    סעיף 14.6 – סדק בקיר באזור המחסנים בקומת קרקע

59. המומחה קבע כי קיים סדק נימי בקיר הגובל עם מחסן מס' 6 ועלות תיקונו 500 ₪. הנתבעת טוענת כי המומחה קבע כי הליקוי יכול לנבוע ממספר סיבות ולא בהכרח באחריות הקבלן. המומחה מבהיר כי אינו יכול לקבוע שהקבלן אחראי לסדק.

    "ת: אולי בלאי, אולי זה רעידת אדמה קלה שלא משפיעה על בניינים אחרים, שלא משפיעה בכלל על הניינים, יצרה אותו, שלא נחשבת, או כל סיבה שיכולה להיות. מישהו יכול להיות תקע תמונה, או תלה אביזר מסוים באותו קיר, במקום אחר, ונגרם הסדק, אני לא יודע. אי אפשר לשחזר את הכל. אבל, אז הסדק הזה קיים, וצריך לתקן אותו.

    ש: כן, אבל אתה לא יכול לקבוע שהקבלן, בעיקרון, צריך לתקן.

    ת: לא, אני לא יכול לקבוע.

    (ש' 27-34 עמ' 17)

60. יחד עם זאת, בהיעדר ראיה למצב נכון למועד המסירה, בהיעדר פרוטוקול מסירה, אני קובעת כי הנטל להוכחה כי מדובר בבלאי סביר או שימוש של התובעים עובר אל הנתבעת. בעניין זה אפנה לנימוקים לעיל לגבי היעדר פרוטוקול מסירה והמשמעות של עובדה זו.

    סעיפים 15.3-15.6 – רטיבות קפילרית בלובי כניסה, קומה 3, קומה 4

61. מומחה בית המשפט מאשר כי ישנם סימני רטיבות וקילוף צבע בתקרת הלובי ובתקרת חדר המדרגות בקומה השלישית והרביעית וכי עלות תיקוני גימור הוא בסך 5,000 ₪.

62. הנתבעת טוענת שהסימנים הם תוצר של רטיבות שהייתה ותוקנה, וכי נמנע ממנה לסיים את עבודתה על ידי התובעים.

63. אציין כי בניגוד לטענת הנתבעת שהרטיבות תוקנה, מומחה בית המשפט לא קבע באופן חד משמעי שאין רטיבות, וכי יכול להיות שהרטיבות קיימת. כך ציין בחקירתו:

    "אני, אני לא, יש מכשיר לגילוי רטיבות, המכשיר הזה לא טוב, אני לא יכול לסמוך עליו, אני לא יכול לקבוע שיש רטיבות. מצד שני, אני גם מסתכל, מסתכל על הבעיה ואני רואה שיש כתמים שהם אופייניים לרטיבות. אז יכול להיות שהרטיבות הייתה ונגמרה, יכול להיות שהרטיבות קיימת עדיין, אני לא יודע." (ש' 32-36 עמ' 18)

     

64. המומחה לא יכול היה לקבוע בוודאות לגבי הרטיבות והסביר כי העריך את עלות התיקון על דרך האומדנה(עמוד 19 לפרוטוקול שורות 7-9). אני קובעת כקביעת המומחה על דרך האומדנה ופוסקת פיצוי בסך של 5,000 ₪ עלות תיקון הרטיבות.

    19.1-19.4 – ויטרינת אלומניום במפלס כניסה

65. מומחה בית המשפט מאשר כי יש צורך בהשלמת ותיקוני גימור בעבודות אלומניום בסך 1,500 ₪.

66. הנתבעת טוענת כי הסכום שנקבע כולל גם ליקויים שנגרמו משימוש הדיירים שאינם באחריות הקבלן, וכי עלות התיקון צריכה לעמוד על 800 ₪ בלבד.

67. הנתבעת לא פירטה אילו ליקויים נגרמו בעקבות שימוש הדיירים ואילו מהם נחשבים לליקויי בנייה שהם באחריותה. מומחה בית המשפט מאשר שחלק מהליקויים יכולים לנבוע משימוש הדיירים בסכום שקבע וחלק לא (ראו תשובות המומחה בעמוד 20 לפרוטוקול שורות -21 ואילך1). בשים לב לתשות המומחה מצאתי להפחית את הסכום לסך של – 1,000 ₪ על דרך האומדנה.

    סעיף 19.5 – אריח פגום בקומת כניסה

68. מומחה בית המשפט מאשר כי מדובר בליקוי שנבחן בסעיפים קודמים 16.4+16.5 וכי קיימת כפילות (עמוד 21 לפרוטוקול שורות 17-25) . על כן, אני מקבלת את טענת הנתבעת כי יש לדחות דרישה זו על סך 500 ₪.

    סעיף 19.6- עבודות גבס וגמרים במספר מקומות

69. המומחה מאשר כי יש מספר פגמים אסתטיים בכמה מקומות, ועלות תיקונם היא בסך 1,000 ₪. הנתבעת טוענת כי לא מדובר בליקוי בנייה אלא בפגם אסתטי בלבד.

70. איני מקבלת את טענת הנתבעת. ראשית, מומחה בית המשפט ציין בחקירתו כי פגם אסתטי זה ליקוי בנייה (ש' 29 עמ' 22). כמו כן, התובעים צודקים בטענתם כי הובטח להם בניין ודירות באיכות גבוהה, וכך גם נרשם בחוזה בין הצדדים. הפגמים שנראים בתמונות לא מקובלים ויש לתקנם.

71. ולבסוף, פגם אסתטי יכול להיחשב כליקוי בנייה. שכן, הגדרת ליקוי בחוק המכר כוללת בתוכה "אי שמירה על איכות ומראה", וזו לשון הסעיף:

    תיקון מס' 5 (2011) - "ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

72. לאור כל האמור, אני מחייבת את הנתבעת לשלם את הסכום שנקבע עבור עלות התיקונים בסך 1,000 ₪.

    חיפוי הבניין

73. התובעים טוענים כי חיפוי הבניין באבן קבוע במפרט הדירות, וכי הנתבעת שינתה את שיטת החיפוי לטיח חוץ מסוגנן בניגוד למפרט. לטענתם הדבר מהווה אי התאמה לפי סעיף 4(א)(1) לחוק המכר וכי היה על הנתבעת לקיים את המפרט במדויק לפי סעיף 3(ג) לחוק.

74. עוד טוענים כי הנתבעת הפרה את התחייבותה כלפי רוכשי הדירות, שכן בעת רכישת הדירה, הוצגה להם הדמיה של בניין מחופה אבן, ובפועל קיבלו חיפוי אחר.

75. הנתבעת טוענת כי החיפוי נעשה משיקולי יעילות ולא שיקולים כלכליים, שכן רצו להימנע מאיחור במסירת הדירות. כמו כן, נטען כי התובעים חתומים על הסכם המכר, לפיו היא רשאית לשנות בתוכנית הבניין ובכללם החיפוי החיצוני, כל עוד לא נערך שינוי ביחידה הנמכרת. כמו כן, טוענת כי היא קיבלה את אישור מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית עפולה לביצוע השינוי.

76. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת חוות דעת מומחה בית המשפט בעניין זה, אני מקבלת את טענת התובעים באופן חלקי. ואבהיר.

77. חוק המכר מטיל על מוכר דירה חובה להציג בפני הרוכש מפרט של הדירה וזאת לפי סעיף 2 לחוק. אי התאמה מתהווה כאשר דירה שונה מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה. לכן, ככל שתמצא אי התאמה בין המפרט לבין מה שנבנה, מדובר בהפרת חוזה.

78. בע"א 213/80 שמעון שמחיוף נ' ברוכים (6.9.83), תכלית החוק הוסברה:

    "מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת – וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים – מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו ... כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידו, חובה היא על המוכר לצרף מפרט לחוזה, ובו תיאור של הדירה וכל הכלול בה ... ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת ליבו של הקונה לשינויים אלה". (פסקה 7).

     

79. אציין כי "הדירה" האמורה כוללת לא רק את מערכת החדרים המהווה את יחידת המגורים במובן הצר , אלא גם דברים שמחוץ לדירה, לרבות רכוש משותף במקרה של בית משותף.

    אצטט בהקשר זה את המלומד איל זמיר בספרו "חוק המכר(דירות)":

    "מבחינת התכליות שהחוק נועד להגשים, הן במישור מסירת מידע לקונה הן במישור האחריות להתאמת המבנה, אין כמדומה מקום להבחין בין מערכת החדרים המהווה את יחידת המגורים או היחידה העסקית לבין חלקי הבניין המשרתים יותר מיחידה אחת. ההחלטה לקנות דירה פלונית וההנאה ממנה לאחר קבלתה תלויות לא רק בתכונות היחידה עצמה, אלא גם בתכונות ובמאפיינים של הבניין כולו. על כן, ראוי לחייב את המוכר למסור מידע גם לגבי החלקים והמתקנים המשותפים ולהטיל עליו אחריות גם לפגמים ולליקויים בחלקים אלה. שיקולים אלה חלים לא רק על חלק מהרכוש המשותף שהוצמד לדירה פלונית, אלא גם על חלקי הרכוש המשותף המשמשים את כלל הדיירים או מרביתם". (זמיר, עמ' 138)

80. בענייננו, אין מחלוקת בין הצדדים כי החיפוי שנעשה לא תואם למפרט. כמו כן, מומחה בית המשפט ציין בסעיף 17.1 לחוות דעתו כי קיים שינוי בשיטת החיפוי החיצוני בין החזיתות בתכנית היתר לבין המציאות. במהלך חקירתו הוא נשאל על ידי ב"כ התובעים "האם תסכים איתי, שעל פי התוכנית, ועל פי היתר הבניה, היה צריך להיות פה חיפוי אבן?" והשיב בחיוב. (עמ' 25 ש' 11-15)

81. על כן, אני קובעת כי קיימת אי התאמה למפרט לפי סעיף 4 לחוק המכר.

82. אני דוחה בהקשר זה את טענת הנתבעת כי לפי הסכם המכר היא רשאית לשנות בתוכניות הבניין וכי התובעים לא יבואו בכל טענה בקשר זה.להלו אנמק.

83. הנתבעת מפנה לסעיפים 8.2, 8.4, 8.6 להסכם המכר עליו הצדדים חתומים, וזו לשונם:

84. 

85. הסעיפים המאפשרים שינוי חד צדדי של המפרט על ידי הנתבעת ללא הסכמת הדיירים אינם יכולים לעמוד. חוק המכר הוא חוק קוגנטי, ולפי הוראות סעיף 7א, לא ניתן להתנות על הוראות סעיף כלשהו מהחוק אלא לטובת הקונה. לכן, הוראות החוק גוברות על הוראה בהסכם המכר הסותרת אותה.

86. הסעיפים אליהם מפנה הנתבעת בהסכם המכר מעניקים לה שיקול דעת גורף לשנות בתוכניות הבניין ללא כל אפשרות מצד הרוכש להתנגד לכך. מדובר בסעיף ויתור העומד בסתירה להוראות סעיף 7א. לכאורה, הנתבעת מבחינה בין "דירה" במובן הצר לבין שאר חלקי הבניין לרבות הרכוש המשותף, דבר שנותן לה יכולת לשנות בתוכניות הבניין כל עוד לא נעשה שינוי ביחידת המגורים. אך כפי שציינתי לעיל, לפי חוק המכר, "דירה" כוללת גם את חלקי הבניין שמחוץ לדירת המגורים. לאור האמור, ההבחנה שעושה הנתבעת בהסכם המכר בין היחידה הנמכרת לשאר חלקי הבניין נדחית בזאת. כפועל יוצא מהאמור המפרט מחייב את הנתבעת חרף האמור בסעיפים הנ"ל שחוזה המכר.

87. היות ואי התאמה לפי חוק המכר היא הפרה של חיוב חוזי, הנפגע מאי התאמה זכאי לתרופות הקבועות בסעיפים 10-16 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971. לפי תורת הפיצוי, יש להעמיד ניזוק במצב בו היה אלמלא ההפרה והנזק שנצמח בעקבותיה (ע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבנין בע"מ , פס' 9 (21.7.03).

88. מומחה בית המשפט הבהיר בסעיף 17.1 בעמוד 18 לחוות דעתו כי חוסר גמר חיפוי אבן אינו מהווה ליקוי בניה וכי מדובר בשינוי בשיטת החיפוי החיצוני. יתרה מזאת, המומחה קובע כי הפתרון שבוצע בפועל על ידי הנתבעת עדיף מבחינה הנדסית, לרבות מבחינת אחזקה, על פני חיפוי אבן.

89. אמנם החיפוי שבוצע לא מהווה ליקוי בניה, אך יש לזכור כי בוצע על ידי הנתבעת חיפוי השווה ערך הרבה פחות ממה שהובטח לקונים. התובע 2 מתאר בתצהירו כי כאשר רכש את הדירה, הוצג לו בניין המחופה באבן , וזה היה אחד השיקולים שהביאוהו לרכוש את הדירה (סעיף 9 לתצהיר).

90. לכן, לטעמי הדרך להעמיד את התובעים במצב בו היו לולא ההפרה היא פסיקת פיצויים בשיעור ההפרש בין שווי חיפוי אבן לבין החיפוי שבוצע.

91. מומחה בית המשפט קבע כי עלות חיפוי אבן היא בסך 360,000 ₪, אך ציין כי התוכנית לא מראה במדויק את השטח של החיפוי והיה לו קשה לחשב את השטח ולראות מה צריך להיות מחופה באבן ומה לא (עמ' 25 ש' 35-37).

92. כמו כן, יש לזכור כי כתב התביעה הוגש על סכום של 360,477 ₪ ולכן הפיצוי צריך להיות עד לסכום זה., וזאת אני מציינת לאור דרישת התובעת לפיצוי בעלות תיקונים של 132,000 ₪ וכן בנוסף גם עלות התקנת חיפוי אבן בסך של 360,000 ₪ מדובר בסכום נטען העולה על סכום התביעה. חשוב לציין, בהקשר זה גם כי בחוות הדעת מטעם התובעים צויין כי הסכום בגין התקנת חיפוי האבן הוא 175,000 ₪.

93. התובעים רכשו את הדירה כאשר הוצג להם כי הבניין לצד בניין נוסף תואם יחופו באבן. המצהיר מר טרוגמן מטעם התובעים ציין בתצהירו כי בעת הרכישה הוצגה להם הדמיה של שני בניינים מחופים באבו, כאשר חיפוי האבן והיופי היו חלק ממכלול השיקולים בהחלטת הרכישה . עוד הוא הוסיף כי הבניין האחר אכן חופה באבן בשונה מהבניין מושא התביעה.

94. בפועל התובעים לא קיבלו את הבניין שהובטח להם. החיפוי שבוצע שווה פחות מהחיפוי אשר סוכם בחוזה ומראהו שונה. השינוי בוצע ללא הסכמת התובעים. מנגד, החיפוי בבניין אינו לקוי מבחינה מקצועית. אין לדעתי הצדקה לפצות את התובעים במלוא עלות של חפוי אבן . כמו כן, בהיעדר ליקוי, אין וודאות כי החיפוי אבן אכן יבוצע בסופו של דבר על ידי התובעים. בפועל, הנזק שנגרם כתוצאה מהפרת החוזה וביצוע עבודה הנוגדת למפרט פגעה ביכולת של התובעים ליהנות מהבניין באופן שמראהו החיצוני שונה מכפי שהובטח להם בחוזה. מדובר בבניין גבוה בן 7 קומות ובו 25 דיירים, כאשר הבניין הצמוד לו אכן חופה באבן.

95. בשים לב לאמור לעיל, ובהתחשב במספר הדיירים בבניין , אני סבורה כי המקרה דנן מתאים לפסיקת פיצוי על דרך האומדנא בסך של 120,000 ₪ בשים לב למהות הפיצוי לסכום זה לא יתווסף 10% בגין פיקוח וגם לא מע"מ.

     

     

    זכות התיקון לנתבעת

96. זכותו של הקבלן לתקן את הליקויים בדירה שנבנתה על ידו מעוגנת בסעיף 4ב לחוק המכר וזו לשונו:

    "(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

    (ב)חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.

97. על פי הסעיף, ההעדפה היא כי הליקוי יתוקן על ידי הקבלן, ויש להעניק לו הזדמנות ראויה לעשות כן, כאשר הנטל הוא על הרוכש להוכיח כי נתן לקבלן הזדמנות לתקן את הליקויים. (ראו: ע"א 4050/15 גוברין נ' לבנשטיין (28.12.17).

98. בענייננו, כפי שעולה מתצהירי התובעים והמכתבים שצורפו לתצהירים, התובעים פנו לנתבעת בהזדמנויות שונות עוד משנת מינואר 2019 ואח"כ באוגוסט וספטמבר 2019 ובשל ליקויים שונים ברכוש המשותף, אך לא קיבלו מענה. כך ניתן לראות מהמכתבים ותכתובות שצירפו לתצהירי עדות ראשית, בהם מדגישים בפני הנתבעת כי בלי תיקון ליקויים אלה לא ניתן לבצע מסירה של הבניין. במכתב מיום 8.8.19, חודשים אחרי קבלת הדירות, הם כותבים כי "טרם קיבלנו התייחסות לגבי סטטוס הליקויים" ומבקשים שוב לבצע סיור מסירה לאחר תיקון הליקויים. בתצהיר מר בוחבוט מטעם הנתבעת צוין כי ביקשו ממנו בנתבעת לבצע תיקונים, אלא שהדבר, על פי התצהיר, היה רק בתחילת שנת 2021 . דהיינו שנתיים לאחר הפניות של התובעים.

99. בפסיקה נקבע כי יש לתת למוכר אפשרות לתקן רק כאשר המוכר מודה בליקוי ונכונותו לתקן רצינית. אם ביצע התיקונים באיכות לא נאותה, באופן חלקי או תוך סחבת, לא ניתן לכפות על הקונה להמשיך ולהעניק לקבלן הזדמנות לתיקון הליקויים. (ראו ע"א 472-95 זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ (26.9.96); ת"א (מחוזי י-ם) 1760/96 אוטמזגין דוד ואח' נ' כדורי פיתוח עירוני בע"צ (31.7.2000).

100. הנתבעת לא מודה בליקויים, גם לאחר הגשת חוות דעת מומחה בית המשפט, שכן בסיכומיה מציינת "בפועל כל הליקויים תוקנו כפי שיפורט להלן" (סעיף 11). לכן, לא שוכנעתי כי נכונותה לתקן את הליקויים היא כנה.

101. התובעים מסרבים באופן נחרץ לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים, שכן לטענתם איבדו בה כל אמון.

102. משהתובעים פנו לקבלן מספר פעמים על מנת לתקן את הליקויים, ובהתחשב בפרק הזמן שחלף ממועד מסירת הדירה, והיעדר האמון בין הצדדים, אני סבורה כי התובעים זכאים לפיצוי כספי עבור הליקויים בדירתם וכי הנתבעת איבדה את זכותה לתקן.

     סיכום:

103. הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

     • עבור ליקוי בגין סעיף 1.1 לחוות דעת מומחה בית המשפט– מדרגה ביציאה מחדר המדרגות לגג - 200 ₪

     • סעיף 1.2 – חדירת צינורות מפלסטיק בגג – 800 ₪

     • סעיף 1.3 – שרוולים לא אטומים בגג – 300 ₪

     • סעיף 1.6-1.15 – איטום הגג – 69,000 ₪

     • סעיף 3.3 – קופינג – 1,000 ₪

     • סעיף 5.2 – חור במעבר צנרת – 100 ₪

     • סעיף 6.2 – מעבר צנרת – 400 ₪

     • סעיף 7.2 – מעברי צנרת – 250 ₪

     • סעיף 7.4 – ליקויי גימור – 300 ₪

     • סעיף 8.2 – השלמת בטון ברצפת ארון מוני מים – 600 ₪

     • סעיף 8.3 – שפכטל וצבע – 300 ₪

     • סעיף 8.4 – איטום סביב צנרת – 200 ₪

     • סעיף 9.1 – סגירה בגבס (דלת אל מעלית) – 300 ₪

     • סעיף 9.2 – סימני רטיבות בתקרת לובי קומה 4 – 200 ₪

     • סעיף 9.3 – מכסה רשת בארון מוני מים – 100 ₪

     • סעיף 10.1 – השלמת ביטון ואיטום במעברי צנרת לובי קומה 2 – 200 ₪

     • סעיף 11.1 – חלודה במעקי ברזל – 1,000 ₪

     • סעיפים 11.2-11.3 – מעקה לא תקני – 2,000 ₪

     • סעיף 11.4 – מעקה בחדר – 200 ₪

     • סעיף 12.1 – פגמים באריחי ריצוף בחדר מדרגות – 300 ₪

     • סעיפים 12.2-12.6 – פגמים באריחי ריצוף בלוביים – 5,000 ₪

     • סעיף 13.1 – חוסר איטום בסמוך למרזבים – 325 ₪

     • סעיפים 14.1-14.7 – 4,000 ₪

     • סעיפים 15.3-15.6 – לובי כניסה, קומה 3, קומה 4 – 5,000 ₪

     • סעיף 16.2 – אבנים לא מקובעות – 5,000 ₪

     • סעיפים 16.4+16.5 – לובי כניסה – ריצוף התרומם – 2,000 ₪

     • סעיף 17.1 – חוסר גמר חיפוי אבן – 180,000 ₪

     • סעיף 18.4- ברזי הסנקה – 300 ₪

     • סעיפים 19.1-19.4 – ויטרינת אלומניום במפלס כניסה – 1,000 ₪

     • סעיף 19.6 – עבודות גבס – 1,000 ₪

     • סעיף 19.7 – חשמל – 500 ₪

        

104. סך כל התיקונים שעל הנתבעת לשלם בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף הוא 101,875 ₪. לסך זה יש להוסיף 10% בגין פיקוח הנדסי ומע"מ. סך הכל יעמוד הפיצוי (במעוגל) על 131,000 ₪ (כולל מע"מ ופיקוח)

105. כמו כן, על הנתבעת לשלם לתובעים סך של 120,000 ₪ פיצוי בגין הפרת המפרט שחייב התקנת חיפוי האבן .

      

106. לסיכום, אני מקבלת את התביעה חלקית ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך של 251,000 ₪.

107. בנוסף תישא הנתבעת בשכ"ט עו"ד, בהתאם לתעריף המינימלי של לשכת עורכי הדין בסך של 20,000 ₪. (הסכום כולל המע"מ) כמו כן , תשלם הנתבעת לתובעים את חלקם בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט, לפי קבלות שיציגו התובעים. הסכום ישולם כפי ערכו היום בתוספת ריבית והצמדה כחוק. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים החזר אגרת בית המשפט באופן חלקי, על פי הסכום שנפסק: 6,300 ₪.

108. הסכומים לעיל ישולמו תוך 30 יום מהיום, אחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

      

      

     ניתן היום, י"ח חשוון תשפ"ד, 02 נובמבר 2023, בהעדר הצדדים.