רכטר ואח' נ' פלונית

התובעים הגישו תביעה נגד הנתבעת ע"ס 168,000 ₪, לתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בין הצדדים.

רקע

ביום 25.10.2018 חתמו הצדדים על הסכם מכר (להלן: "ההסכם"), במסגרתו רכשו התובעים מהנתבעת דירה בעיר באר שבע (להלן: "הדירה").

מאחר שהנתבעת ביצעה בדירה בנייה בניגוד לתב"ע, פעלה הנתבעת עוד בטרם חתימת ההסכם, להכשרת המצב הקיים. במועד בו התקשרו הצדדים בהסכם, אושר השינוי בתב"ע, והיה על הנתבעת להוציא היתר בנייה חדש מתוקף התב"ע המאושרת החדשה, התואם את מצב הדירה על כל תוספותיה בפועל.

מאחר שבמועד חתימת ההסכם, היו בדירה חריגות בנייה ולא הוצא היתר בנייה מכוח התב"ע המאושרת החדשה, התחייבה הנתבעת להסדירן ולהמציא לתובעים היתר בנייה כדין, וזאת עד יום 31.12.2019.

סעיף 3(ב) להסכם קובע כי המוכר מתחייב "להמציא את כל המסמכים ו/או האישורים ו/או ההצהרות הנדרשים לצורך ביצוע העברת הזכויות בדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, כשהיא חופשייה מכל חוב שיעבוד, עיקול, משכנתא, צו שיפוטי, צו מנהלי או כל זכות צד ג' אחרת, וכן היתר בניה כדין התואם את השינויים שנעשו בדירה לא יאוחר מיום 31/12/2019, אי המצאת כל האישורים, לרבות היתר בניה כאמור, ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם.

אי-המצאת היתר בניה כדין עד ליום 31/12/2019 ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם, למעט עיכוב שלא כתוצאה ממחדלי המוכרת".

סעיף 9 להסכם בין הצדדים קובע כי "צד שיפר הסכם זה הפרה יסודית ישלם לצד המקיים סך השווה ל-168,000 ₪ (מאה שישים ושמונה אלף ₪), בתור פיצוי מוסכם ומוערך מראש מבלי צורך בהוכחות נזק בנוסף לזכותו של הצד המקיים לכל סעד אחר המוקנה לו עפ"י החוק לרבות הסעד של אכיפת ההסכם".

היתר בנייה ניתן בחודש 5/2022, לאחר הגשת התביעה.

תמצית טענות התובעים

הנתבעת לא המציאה היתר בנייה כדין עד ליום 31.12.2019, בניגוד לאמור בסעיף 3(ב) להסכם.

עד מועד הגשת התביעה, לא הומצא היתר בנייה כדין, כאשר העיכוב נובע ממחדלי הנתבעת.

במועד החתימה על ההסכם, הנתבעת אמרה לתובעים שהיא אדריכלית ועובדת הרבה מול עיריית באר שבע, כך שעד ליום 31.12.2019 יהיה היתר בנייה כדין.

על אף פניות רבות מצד התובעים אל הנתבעת, הנתבעת סירבה לציין כיצד מתקדם עניין קבלת היתר הבנייה ולהמציא מסמך כלשהו בעניין זה, והתובעים כיתתו רגליהם במשך חודשים ארוכים לעיריית באר שבע, על מנת להבין את התמונה במלואה.

בפגישה שנערכה עם גב' שרון ביטון, הנדסאית רישוי באגף ההנדסה של עיריית באר שבע, נודע שהשלב הראשון להוצאת היתר בנייה עובר דרך הגשת בקשה לתיק מידע תכנוני. הדבר נעשה רק בחודש מרץ 2019, כחצי שנה לאחר כריתת ההסכם. בקשת הנתבעת לתיק מידע תכנוני אושרה בחודש מאי 2019.

לאחר אישור בקשה למידע תכנוני, היה על הנתבעת להגיש בקשה להיתר בנייה, מכוח שינוי תב"ע, ובהתבסס על תיק המידע התכנוני. בקשה זו הוגשה לראשונה על ידי הנתבעת רק ביום 16.6.2020, חצי שנה לאחר המועד הנקוב בהסכם שבו הייתה אמורה הנתבעת להמציא היתר בנייה.

לאחר הגשת הבקשה להיתר בנייה, היא נבדקה 3 פעמים ונשלחו אל הנתבעת הערות תיקון, אותן היא לא ביצעה ולכן ביום 27.1.2021, נדחתה הבקשה בשל "חוסר מעש".

בקשת הנתבעת להיתר בנייה חודשה ביום 22.2.2021, אולם עד הגשת התביעה לא ניתן היתר בנייה, למעלה משנה וחצי מהמועד עליו התחייבה הנתבעת בהסכם.

התובעים באמצעות באי כוחם פנו מספר פעמים אל הנתבעת ובא כוחה, אך קיבלו תשובות מתחמקות שאינן תואמות את המציאות ואף מזלזלות.

העיכוב בהוצאת היתר בנייה נובע ממחדלי הנתבעת, ועל כן מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. על כן, נתבע הפיצוי המוסכם על פי ההסכם ובנוסף התבקש צו המורה לנתבעת להמשיך ולפעול עד להוצאת היתר הבנייה.

אי המצאת היתר הבנייה גרמה לתובעים לבעיות במכירת הנכס.

תמצית טענות הנתבעת

הנתבעת עושה כל אשר לאל ידה על מנת לקבל היתר בנייה, תוך תשלום עשרות אלפי שקלים לצורך העניין, וכאשר מנגד לא נגרם נזק כלשהוא לתובעים.

"האיחור" בהמצאת היתר הבנייה נבע מגורמים שאינם תלויים בנתבעת שלא כתוצאה ממחדלי הנתבעת, ומשכך היא לא הפרה את ההסכם הפרה יסודית ואינה חייבת בפיצוי כלשהו.

כך למשל, הגשת בקשה לתיק מידע דורשת הכנת מפת מדידה על ידי מודד מוסמך וכן הגשת מסמכים רבים שחלקם הגדול לא היה ברשות הנתבעת. גם התובעים התמהמהו למעלה מחודש ימים בטרם חתמו על מסמכים הנחוצים גם הם לעניין.

כך למשל, הואיל וחלפה חצי שנה ממועד הגשת המסמכים לתיק מידע לצורך קבלת היתר הבנייה, צריך היה להגיש את כל המסמכים מחדש, כלומר להכין מפת מדידה חדשה וכיו"ב. הכנת מפת המדידה מחדש התעכבה חודשים רבים, שכן אשת המודד אושפזה בבית חולים במצב קשה והוא לא עבד משך כל אותה תקופה ארוכה. הנתבעת שילמה למודד אלפי שקלים ועקב מצבה הכלכלי הקשה, לא יכלה לפנות למודד אחר ולשלם כספים נוספים.

כך למשל, פקידת העירייה שטיפלה בבקשת הנתבעת העירה הערות חדשות בכל פעם במקום להעיר את כל ההערות בפעם אחת, דבר שגרם להתארכות ההליך. לו הייתה פקידת העירייה נעתרת לבקשותיה של הנתבעת, אשר התקשתה בהבנת ההערות, לשוחח עמה בטלפון כך שהנתבעת תוכל להסביר לה שהיא טועה בבסיס ההערות, אי הבנות רבות היו נפתרות בנקל והיו נחסכות הגשות של בקשות רבות וזמן רב. הנתבעת פעלה לתיקון כל הנדרש אולם העירייה העירה בכל פעם הערות חדשות ונוספות, חלקן הגדול שגויות. העירייה שגתה קשות עת דחתה את בקשותיה של הנתבעת, שכן בין היתר התעלמה מכך שמדובר במצב קיים, ולא שמו לב לשינוי תב"ע.

כך למשל, מגפת הקורונה הביאה לסגרים רבים, אי קבלת קהל והקטנת היקף העבודה לרבות בעירייה, ועדותיה ומוסדות התכנון. דין מגפת הקורונה כדין שביתה/עיצומים אשר על פי סעיף 15 להסכם, דוחה את המועד לביצוע החיוב. לעניין זה, נטען כי אמנם מגפת הקורונה החלה בחודש מרץ 2020, לאחר המועד שנקבע להמצאת ההיתר, אולם מדובר במועדים סמוכים ויש בכך להסביר את הטעם לאי המצאת ההיתר מתחילת המגיפה.

כל פניות התובעים נענו בצורה עניינית ובטח שלא מזלזלת.

סכום הפיצוי המוסכם נקבע ללא יחס סביר לנזק שהיה ניתן לראותו מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה. בית המשפט התבקש לעשות שימוש בסמכותו ולהפחית את הפיצוי המוסכם עד כדי ביטולו.

הנתבעת, אישה חולנית בת 68, שעלתה מרוסיה ומתקשה בדיבור ובעיקר בכתיבה בשפה העברית.

ביום 18.10.2021 אישרה הוועדה את הבקשה, אך לצורך הוצאת היתר בנייה פורמלי, ממתינים לקבלת אישור מחברת מי שבע ולפיו אין שינוי במצב הקיים לעניין מים וביוב.

ההליכים בתיק

בדיון קדם המשפט מיום 30.5.2022, הודיע ב"כ הנתבעת כי עיריית באר שבע הנפיקה היתר בנייה והעתק ממנו הועבר לב"כ התובעים.

לאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמות, ניתן צו להגשת ראיות.

מטעם התובעים העידו התובע 2, עו"ד סטניסלב וסרמן אשר ייצג את התובעים בעסקה, וגב' שרון ביטון מאגף ההנדסה בעיריית באר שבע.

יוער כי גם התובעת 1 מסרה תצהיר עדות ראשית, אולם הצדדים ויתרו על חקירתה והסתפקו בחקירת התובע 1 (עמ' 6 ש' 16-15 לפרוטוקול).

מטעם הנתבעת, העידו הנתבעת וכן העיד מר אסף עצמון, הנדסאי אדריכלות, אשר מסר חוות דעת מומחה מטעם הנתבעת.

לאחר שהסתיימה שמיעת ההוכחות וניתן צו להגשת סיכומים, הגישה התובעת בקשה להגשת ראיות נוספות. זאת, לאחר שבחיפוש שערכה יחד עם המומחה מטעמה מר עצמון במחשבה האישי, בעקבות הדיון, התגלו מסמכים נוספים – גרמושקה מיום 30.10.2019; תמונות מסך שמראה שהקובץ נשמר ביום 14.9.2019; ותמונת מפת מדידה שהעדכון האחרון של המודד מיום 30.10.2019. הנתבעת טענה כי הצורך בהגשת המסמכים התעורר בעקבות עדותה של העדה שרון ביטון.

התובעים התנגדו לבקשה, בשים לב למועד הגשתה לאחר שלב ההוכחות, וכאשר לא ניתן הסבר מדוע המסמכים לא הוגשו קודם לכן לתיק. כן נטען כי אין תימוכין במחשבי העירייה ובעדות גב' שרון ביטון להגשת בקשה להיתר בניה בחודש 10/2019.

בהחלטה מיום 16.8.2023, נדחתה הבקשה תוך שנקבע כי אין בבקשה הסבר מספק לכך שהמסמכים לא הוגשו קודם לכן לתיק, כאשר מדובר במסמכים שהיו ברשות הנתבעת ובשליטתה, והיו לה הזדמנויות רבות להגישם. נקבע כי הטענה שהצורך בהגשת המסמכים התעורר בעקבות עדותה של העדה שרון ביטון, אינה נכונה, בשים לב למחלוקות בתיק ולכך שהדברים נזכרו בחוות הדעת מטעם הנתבעת. עוד צוין כי קבלת הבקשה בשלב זה של ההליך מהווה שינוי סדר הבאת הראיות ופגיעה לא מידתית בתובעים, כמפורט בהחלטה האמורה.

משנדחתה הבקשה, הגישו הצדדים סיכומיהם בכתב.

דיון והכרעה

אין חולק כי היתר הבנייה לא התקבל עד יום 31.12.2019, והתקבל רק בחודש 5/2022, לאחר הגשת התביעה.

בהסכם נקבע שאי המצאת היתר הבנייה עד המועד האמור תיחשב כהפרה יסודית של ההסכם, למעט כאשר מדובר בעיכוב שאינו כתוצאה ממחדלי הנתבעת.

על כן, השאלה העומדת להכרעה היא האם העיכוב בהמצאת היתר הבנייה נבע ממחדלי הנתבעת, כאשר רק במקרה כזה, יהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם המזכה את התובעים בפיצוי המוסכם.

השתלשלות העניינים כפי שעולה מעדותה של הגב' שרון ביטון, העובדת בעיריית באר שבע בבדיקת הגשות להיתרי בנייה, אשר טיפלה בבקשת ההיתר היא כדלקמן:

הבקשה למידע הוגשה ביום 14.12.2018.

תיק מידע נמסר לנתבעת ביום 16.5.2019.

ביום 16.6.2020 הוגשה הבקשה להיתר בנייה (עמ' 9 ש' 21-17 לפרוטוקול).

לטענת הנתבעת, מעדותה של גב' ביטון עולה כי הבקשה לתיק מידע הומצאה על ידי הנתבעת ביום 14.12.2018, תוך זמן סביר ולא בשיהוי, כאשר, תיק המידע התקבל מהעירייה בחודש מאי 2019.

הנתבעת חולקת על טענת גב' ביטון, לפיה הבקשה להיתר הוגשה רק ביום 16.6.2020 וטוענת כי הבקשה להיתר הוגשה כבר בחודש ספטמבר 2019.

לעניין זה נטען כי לא ניתן להסתמך על האמור בנספח ד' לראיות התובעים, שכן הרישום לא נעשה על ידי גב' ביטון, אלא על ידי פקידה אחרת, ומדובר בעדות שמיעה שאינה קבילה.

גב' ביטון העידה כי הטיפול שלה החל ברגע קליטת הבקשה להיתר בניה ביום 16.6.2020, וכי היא לא טיפלה בשלב שקשור לתיק המידע (עמ' 12 ש' 16-8 לפרוטוקול).

לפיכך, טוענת הנתבעת כי מאחר שגב' ביטון החלה לטפל בבקשת הנתבעת רק לאחר שהיא הוגשה, אין היא יכולה להעיד על מועד ההגשה מידיעה אישית.

הנתבעת בתצהירה אינה מתייחסת למועד בו לטענתה הוגשה על ידה הבקשה להיתר בנייה. גם בעדותה, כאשר נשאלה על כך, העידה הנתבעת כי:

"ש.מתי הגשת פעם ראשונה בקשה להיתר?

ת.זה בתצהיר של אסף.

ש.אני שואל אותך.

ת.אני לא זוכרת יש לי בעיית זיכרון. אנחנו ישבנו מול מחשב והוא ראה את המספרים" (עמ' 20 ש' 18 – 21 לפרוטוקול).

המומחה מטעם הנתבעת, מר אסף עצמון, ציין בחוות דעתו כי על פי מסמכים ממחשבה של הנתבעת, הבקשה הוגשה לראשונה בחודש 9/2019. על פי האמור בחוות דעתו, הבקשה נדחתה יותר מ- 6 פעמים בשלב קליטת התיק מסיבות שונות – נאמר לנתבעת שהיא צריכה להגיש את הבקשה על שם הקונים ולא על שמה, נאמר לנתבעת שהיא צריכה להוסיף לבקשה הקלות ונדרשו ממנה חתימות שכנים שהתקשתה להשיג. כן צוין בחוות הדעת כי בסופו של דבר הבקשה נקלטה רק בחודש 10/2020.

המומחה ציין כי ניתן להניח שגם הקורונה תרמה לעיכוב בלוח הזמנים.

עוד עולה מחוות הדעת כי שלב הבקרה המרחבית, כלומר בדיקה על ידי בודקת מטעם עיריית באר שבע, החל בחודש 11/2020, ובמהלכו התוכניות נבדקו יותר מ -8 פעמים. בין לבין, תוקפה של הבקשה פג מספר פעמים ונדרש להגישה מחדש.

המומחה קובע כי לסחבת 2 סיבות עיקריות. האחת, הבודקת לא שמה לב שהמגרש עבר עדכון תב"ע ובפעמים הראשונות נתנה הערות שמותאמות לתב"ע הקודמת ולא רלוונטיות בתב"ע החדשה. השנייה, קצר בתקשורת בין הנתבעת לבין הבודקת שנבע בעיקר מקשיי שפה של הנתבעת. לאחר פרוץ מגפת הקורונה לא ניתן היה לקבוע פגישה פנים מול פנים.

שלב הבקשה המרחבית הסתיים והבקשה עברה לראשונה לוועדה בחודש 10/2021.

על פי האמור בחוות הדעת, הנתבעת נדרשה להמציא מסמכים שאינם רלוונטיים ורק בעקבות פניות הנתבעת בחודש 1/2022, התכנסה הוועדה פעם נוספת וביטלה את הדרישה למסמכים שאינם רלוונטיים. בחודש 5/2022 התקבל היתר בנייה.

למעשה, הנתבעת מסתמכת בטענתה רק על עדות המומחה מטעמה, אשר העיד כי הבקשה להיתר הוגשה כבר בחודש ספטמבר 2019, וזאת על סמך עיון במחשבה של הנתבעת. דא עקא, הטענה נטענה בעלמא, מבלי שנתמכה באסמכתא כלשהי.

כפי שצוין לעיל, לאחר תום שמיעת ההוכחות, ביקשה הנתבעת לצרף מסמכים ממחשבה, מהם ניתן היה לטענתה ללמוד על מועד הגשת הבקשה להיתר בנייה. הבקשה נדחתה, כמפורט לעיל.

ואולם, גם אם הייתה מתקבלת הבקשה, אין בה כדי להעיד על מועד הגשתה בפועל לעירייה, בהעדר אסמכתא מהעירייה לטענה זו.

על כן, הנתבעת לא הוכיחה כי הגישה את הבקשה לפני חודש 6/2020, לאחר שחלף המועד הקבוע בהסכם.

למעלה מן הדרוש יצוין כי גם אם הייתה מתקבלת טענת הנתבעת, שהבקשה להיתר בנייה הוגשה בחודש 9/2019, לא היה בדבר כדי לסייע לנתבעת. ראשית, המסמכים עליהם ביקשה הנתבעת להסתמך הם מיום 30.10.2019, על פי טענתה. יתרה מזו, גם אם הוגשה הבקשה בחודש 9/2019, הרי, שהנתבעת לא הוכיחה מה אירע ממועד זה ואילך, מדוע הבקשה לא התקבלה ומדוע מצוין ברישומי העיריה, כפי שעולה גם מעדות גב' ביטון, כי הבקשה שבסופו של יום טופלה התקבלה רק ביום 16.6.2020.

למעשה, בתקופה הרלבנטית שהיא התקופה שמיום 25.10.2018 ועד יום 31.12.2019, למעט קבלת תיק המידע, ויכול שגם הגשת בקשה שמסיבה לא ברורה לא התקבלה, לא הראתה הנתבעת כי פעלה לקדם את קבלת ההיתר.

טוענת הנתבעת בתצהירה (סעיף 10ב') ובעדותה לעניין תקופה זו, כי העיכובים נבעו מהצורך לקבל מפת מדידה חדשה.

כך,

"ש.תגידי לי, אם תיק מידע קיבלת במאי 2019 למה לקח לך כל כך הרבה זמן להגיש בקשה להיתר בנייה?

ת.קודם כל, אנו סוגרים מודד מהתחלה ועד הסוף. עד טופס 4 לוקחים מודד אחד בגלל שבאמצע כל חצי שנה צריך לשלם לו, והוא בא לשטח לבדוק אם יש שינוי. כך סגור עם כל האדריכלים. פניתי למודד שלי, אשתו ילדה ואפשר לבדוק.

ש.מתי פנית למודד שלך?

ת.אחרי שקיבלתי תיק מידע. בשינוי תב"ע יש מפת מדידה אבל היא אחרת. צריך חדשה. התקשרתי כמה פעמים, הוא לא ענה לי. התקשרתי למודד אחר חבר שלו, וביקשתי שיעזור לי. אחרי חודשיים קיבלתי מהחבר של רני מפת מדידה. יש מפה שהולכת לתיק מידע ויש מפה שהולכת להיתר. עבר חצי שנה אני צריכה חתימה שלו. כל חצי שנה. המפת מדידה בתוקף חצי שנה.

ש.את כותבת בסעיף 10א בתצהיר שלך: "כך למשל...." השאלה שלי מתייחסת לשלב שאחרי תיק המידע. קיבלת תיק מידע במאי 2019?

ת.בסדר, אני מסבירה כי אחרי תיק מידע אני צריכה שוב מפת מדידה, חתימה במסמכים של לקוח ושל שכנים, זה לא הכל. את תיק המידע הגשתי בשם שלי. אז הגשה ראשונה של הבקשה להיתר הגשתי גם לשם שלי. אחרי שהם בדקו הכל, וראו שמכרתי, הם ביקשו להגיש בשם של הקונה. הגשתי בשם של הקונה, אבל הגשתי בלי הקלות כי יש כבר שינוי תב"ע אז זה לא הקלות. הגשתי ככה. יש דרך עם הקלות ויש דרך בלי הקלות. הם בדקו שוב ואמרו לא, כי זה עדיין דרך הקלות ותגישי שוב. אני 3 פעמים הגשתי היתר אפשר לראות את זה במערכת" (עמ' 19 ש' 34 עד עמ' 20 ש' 17 לפרוטוקול).

בהמשך עדותה התייחסה הנתבעת למה שאירע לאחר הגשת בקשתה, כדלקמן:

"ש.אז פעם ראשונה הגשת בקשה להיתר בנייה, את לא יודעת מתי והבקשה נדחתה. למה היא נדחתה פעם ראשונה?

ת.כי היה על השם שלי ולא על השם של הקונים. הם בודקים במינהל ושם זה שם אחר" (עמ' 21 ש' 2 – 4 לפרוטוקול).

ואולם, הנתבעת לא ציינה מה אירע לאחר מכן ומתי תוקן על ידה המחדל.

יוער כי יתר טענות הנתבעת, בדבר הערות פקידת העירייה ותקופת הקורונה, נוגעות כולן לתקופה שלאחר יום 31.12.2019, המועד בו היה על הנתבעת להמציא את היתר הבנייה.

למעשה, מהשתלשלות העניינים, כפי שנלמדת מעדות הנתבעת, עולה כי הנתבעת הגישה בקשה להיתר בנייה 3 פעמים. כך: "אני 3 פעמים הגשתי היתר אפשר לראות את זה במערכת" (עמ' 20 ש' 17 לפרוטוקול). בפעם הראשונה הבקשה נדחתה כי הנתבעת הגישה את הבקשה על שמה ולא על שם הקונים (עמ' 17 ש' 13 -15, ש' 22 – 24, עמ' 21 ש' 2 – 4 לפרוטוקול). הנתבעת ציינה, כאשר נשאלה בעניין זה, כי אינה יודעת מה הדרישות של העירייה (עמ' 20 ש' 32 – 35 לפרוטוקול). בפעם השנייה הבקשה נדחתה כי הנתבעת הגישה את הבקשה ללא הקלות (עמ' 20 ש' 15 – 17, עמ' 21 ש' 5 – 7 לפרוטוקול).

מהאמור עולה כי מחדלי הנתבעת והעובדה כי לא ידעה להגיש את הבקשות באופן הנכון, הם שהביאו לדחייתן.

ואולם, התובעים הצהירו כי "במועד החתימה על ההסכם הסבירה לנו הנתבעת שהיא אדריכלית ועובדת הרבה מול עיריית באר שבע, כך שעד למועד זה (31.12.2019) יהיה היתר בנייה כדין. יותר מזה, במהלך שיחה שלפני החתימה על ההסכם ציינה הנתבעת כי יקח לה להוציא היתר בניה חצי שנה, מקסימום שמונה חודשים אולם בסופו של דבר סיכמנו שזה יהיה עד ליום 31.12.2019 כדי לא להביא הנתבעת לכדי הפרת הסכם בשל עיכוב כזה או אחר" (סעיף 6 לתצהירים).

גם עו"ד סטניסלב וסרמן אשר ייצג את התובעים בעסקה, הצהיר כי הנתבעת הציגה את עצמה כ"אדריכלית שעבדה שנים רבות עם עיריית באר שבע וכמי שיודעת כיצד הדברים מתנהלים עם היתרי בנייה. בשיחה שלפני החתימה על הסכם המכר, הנתבעת ציינה שעל פי ניסיונה הרב כאדריכלית מול עיריית באר שבע, ההיתר יהיה מוכן תוך חצי שנה, מקסימום שמונה חודשים, אולם כדי להבטיח את עמידתה בהסכם בהינתן עיכובים כאלה ואחרים, נקבע בהסכם עצמו שהיא תמציא היתר בנייה עד ליום 31.12.2019" (סעיף 3 לתצהיר).

מכאן, שהנתבעת הציגה עצמה כבעלת ניסיון והידע הדרוש בקבלת היתרי בנייה תוך הזמן המוסכם.

הדבר נלמד גם מעדותה של הנתבעת, אשר העידה על ניסיונה בעבודה במשרדי אדריכלים וכעצמאית, לרבות בהוצאות היתרי בנייה (עמ' 19 ש' 1 - 16 לפרוטוקול).

למרות זאת, מעדותה נלמד כי בפועל הנתבעת הגישה את הבקשות באופן שגוי ולא בהתאם למצג שהוצג על ידה בדבר ניסיונה.

לאמור יש להוסיף כי הנתבעת, על פי עדותה, התעכבה בקבלת חתימות דרושות של השכנים.

כך,

"ש.פעם שלישית אמרת שהבקשה נדחתה בגלל שלא היו חתימות שכנים, נכון?

ת.פעם שלישית הגשתי בגלל שהייתי צריכה במערכת דרך אחרת, דרך הקלות, כי חשבתי כי בשל שינוי תב"ע לא צריך הקלות. כי השינוי תב"ע תופס את כל ההקלות.

ש.אז מתי הבקשה שלך נדחתה בשל העדר חתימות של שכנים?

ת.חתימות שכנים אחרי שכבר קיבלו זה דרך היתר. חתימה שכנים זה בגלל שהבית דו משפחתי, והייתי צריכה להחתים שכן אבל הוא עם מטפלת, אז הייתי צריכה לחפש את הבת שלו שגרה בנחל עשן, בבתים קטנים. היא חתמה ואחר כך מאחורה, עכשיו יש גן והייתי מכירה את מי שהיה גר שם, הם עברו דירה והייתי מחפשת גם אותם. אז כולם חתמו בסוף.

ש.אבל למה הגשת את הבקשה הראשונית ללא חתימות של שכנים?

ת.הסברתי, הם לא דורשים מיד חתימות של שכנים. אם הבקשה היא בסדר אז דורשים חתימות של שכנים" (עמ' 21 ש' 25 – 32 לפרוטוקול).

יוער כי עיכוב זה לא נזכר בתצהיר הנתבעת והנתבעת התייחסה אליו לראשונה בעדותה.

המומחה מטעם התובעת, מר אסף עצמון, התייחס בחוות דעתו לעיכוב שחל בשל הקושי להשיג את חתימות השכנים, והעיד בעניין זה כדלקמן:

"ש.אבל אתה רושם פה: "נדרשו ממנה חתימות שכנים שלטענה התקשתה להשיג... ", וכי זה מה שגרם לאחד העיכובים?

ת.כתבתי בצורה ברורה כי נדרשו חתימות של שכנים שלטענתה התקשתה להשיג, ולכן זה יכול להסביר אולי למה הבקשה התעכבה ואולי אפילו נסגרה ונדרשה פתיחתה מחדש.

ש.עצם העובדה שהיא התקשתה להשיג חתימות של השכנים זה מחדל של מי זה?

ת.אני לא יודע למה היא התקשתה, לפעמים זה קורה ושכנים מסרבים לקבל שינויים שהשכנים שלהם רוצים לבצע בבית.

ש.נוכח העובדה שהיא התחייבה בהסכם להמציא היתר בנייה עד ליום 31.12.19 האם זה הגיוני להגיש בקשה בספטמבר 2019 כשחסרים חתימות של שכנים?

ת.אין לי תשובה" (עמ' 18 ש' 3 – 12 לפרוטוקול).

 לאמור יש להוסיף כי גם פרק הזמן שחלף ממועד קבלת תיק המידע בחודש 5/2019 ועד המועד בו הוגשה הבקשה לראשונה, על פי גרסת הנתבעת, קרי בחודש 9/2019, אינו סביר.

הדבר נלמד מעדות גב' שרון ביטון, כדלקמן:

"ש.לפי ניסיונך באגף הנדסה, תוך כמה זמן מגישים בקשות להיתר לאחר שמקבלים תיק מידע?

ת.זה אמור להיות מיידי" (עמ' 9 ש' 22 – 23 לפרוטוקול).

הדבר נלמד גם מעדות המומחה מטעם הנתבעת מר אסף עצמון, כדלקמן:

"ש.הגב' שרון ביטון אמרה שברגע שמתקבל תיק מידע מגישים בקשה להיתר בנייה די מיידי, האם זה נכון והאם זה מה שקורה במשרד שלכם?

ת.בדרך כלל כן.

ש.מה פרקי הזמן בערך בממוצע, אם זה טיפה מתארך כמה זמן זה מתארך?

ת.עניין של חודש – חודשיים ממועד קבלת תיק המידע ועד להגשת הבקשה להיתר" (עמ' 16 ש' 23 – 27 לפרוטוקול).

מכל האמור עולה שבתקופה שמיום חתימת ההסכם ביום 25.10.2018 ועד יום 31.12.2019, הנתבעת לא טיפלה באופן ראוי בקבלת ההיתר, ומדובר במחדל של הנתבעת.

יתרה מזו, מעדותה של הנתבעת נלמד כי העיכוב בקבלת ההיתר נבע ממצוקה אישית וכלכלית בה הייתה מצויה.

כך,

"ש.כלומר כל פעם שזה נדחה זה לא אשמתך אלא זה העירייה, המערכת, השכנים. אם לוקח כל כך הרבה זמן לטפל בהיתר בנייה, אז איך על סמך ניסיונך חתמת על התחייבות בחוזה המכר שאת מתחייבת עד 31.12.19 לספק היתר בנייה. את ציינת פה כל כך הרבה בעיות אז איך התחייבת?

ת.מתי שחתמתי על הסכם המכר עבדתי, ולא ידעתי שיקרה כזה מצב שאני צריכה לסגור את המשרד ולפטר את העובדים שלי, ולהיכנס לחובות. הייתי צריכה לעשות הליך של פש"ר ולא עשיתי.

ש.ההסכם הוא מאוקטובר שנת 2018, את כותבת בתצהיר כי נאלצת לסגור את העסק בשנת 2017, סעיף 5 לתצהיר?

ת.זה לא נכון" עמ' 22 ש' 5 -14 לפרוטוקול).

למעלה מהדרוש יצוין כי גם לאחר מועד זה, וממועד הגשת הבקשה ביום 16.6.2020, נפלו מחדלים בטיפול הנתבעת בבקשה, כפי שעולה מעדותה של גב' ביטון כדלקמן:

"ש.את יכולה להסתכל ולראות, אפשר להגיד שהיא הגיבה מהר להערות שלך?

ת.הבקשה נפלה 3 פעמים.

ש.לגבי התגובה של גב' פלונית. את שלחת לה הערות, ואני אומר לך שלפי מה שרואים התגובה שלה הייתה מהירה. נכון?

ת.אני מציגה לך את הנתונים בעצמך והם לא מראים תגובות מהירות.

ש.מה זה אומר תגובות לא מהירות?

ת.הבקשה נפלה 3 פעמים" (עמ' 12 ש' 20 – 26 לפרוטוקול)

כן נלמד מעדותה של גב' ביטון, כי נפלו טעויות באופן הגשת הבקשה (עמ' 13 ש' 4 - 5 וש' 14 -16 לפרוטוקול).

הגב' ביטון העידה, בהתייחס לטיפול הנתבעת, כדלקמן:

"ש.מקודם אמרת, שהייתה כנראה אי הבנה למה התכוונת?

ת.היה לה מאוד קשה להבין, לאורך כל הדרך, גם מבחינת השפה, היא באמת באה וניסתה להבין מה לעשות, אבל כל פעם היו עוד הפעם הסבר ושוב, והבקשה הייתה נדחית וחוזרת, וזה מה שעיכב הכי הרבה את הבקשה, חוסר ההבנה.

ש.זאת אומרת, אם אני מנסה לסכם את מה שקרה בתיק בעצם, זה שבסך הכל כמו שאת רואה את זה, נתתם הערות, היא עשתה אותם ברוב המקרים כמו שאמרת, היא הגיבה למה שאמרת לא תמיד נכון, וגם כשהיא הגיבה, זה לא נבע מהזנחה או מרשלנות שלה, אלא פשוט מאי הבנה של מה שאת ביקשת ממנה לעשות. היא מצידה עוד פנתה ושאלה ולא ישבה וחיכתה למשיח?

ת.לרוב כן" (עמ' 13, ש' 31-22 לפרוטוקול).

 מהאמור נלמד כי עיכוב בטיפול נבע גם מקשיי הבנה ושפה של הנתבעת אשר הקשו על טיפולה בעניין.

הדבר עולה גם מחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעת, מר אסף עצמון, כמפורט לעיל, וכן מעדותו, כדלקמן:

"ש.בנוסף, אתה טוען שגם חלק מהעיכוב נגרם ע"י קצר בתקשורת בין הנתבעת לבודקת בגלל קשיי שפה?

ת.זה היה בשלב יותר מאוחר.

ש.של מי המחדל של אי ידיעת שפה וזה שזה גרם לעיכוב?

ת.השאלה לא לעניין וגם לא אליי" (עמ' 18 ש' 13 – 17 לפרוטוקול).

הנתבעת בסיכומיה התייחסה לעניין זה וטענה "קשיי שפה ו/או חוסר הבנה אינם מחדל!" (סעיף 25 לסיכומי הנתבעת).

אין בידי לקבל טענה זו. מרגע שהנתבעת לקחה על עצמה לטפל בעניין וככל שהדבר לא הסתייע בנסיבות אלו ואחרות, לרבות קשיי הבנה ושפה, היה עליה לפעול על מנת לטפל בעניין, לרבות באמצעות אחר. אין בכך כדי להצדיק את השיהוי בטיפול. בוודאי כך הדבר, מקום בו הנתבעת הציגה עצמה כמי שבקיאה ובעלת ניסיון בקבלת היתרי בנייה, כמפורט לעיל.

אינני מקבלת את טענת הנתבעת, לפיה התארכות ההליך נבעה מההערות שגויות של גב' ביטון לנתבעת.

הטענה כי גב' ביטון בדקה את בקשות הנתבעת על פי התב"ע הישנה, נסתרה בחקירתה הנגדית של גב' ביטון אשר העידה לעניין זה כי הבדיקה נעשתה אל מול התב"ע החדשה.

כך,

"הטיפול הוא אותו דבר, אני בודקת בקשה לפי התב"ע. עכשיו כשהצגתם לי אני רואה שיש תב"ע חדשה. הבדיקה שלי הייתה מול התב"ע החדשה. אני פשוט לא זכרתי. לשאלת ביהמ"ש כיצד ניתן לדעת שהבדיקה שלי ניתנה מול התב"ע החדשה ולא הישנה, אני משיבה כי ההיתר יצא לפי התב"ע החדשה, אחרת הוא לא היה עובר היתר" (עמ' 11 ש' 15 - 18 לפרוטוקול).

גב' ביטון היא עדה ניטראלית שאינה קשורה למי מן הצדדים. עדותה אשר הותירה רושם מהימן, הייתה סדורה וניתן במסגרתה מענה מספק גם לשאלות שעלו בעניין התב"ע.

יתרה מזו, גב' ביטון החלה בטיפול רק ביום 16.6.2020. על כן, טענות הנתבעת בעניין זה מתייחסות לתקופה שלאחר המועד המוסכם לקבלת ההיתר.

ממילא, גם אם היה ממש בטענות הנתבעת בעניין זה, הרי שהיה על הנתבעת לפעול לקידום הטיפול, בשים לב לסד הזמנים שנקבע בהסכם, ולא להמתין תקופה כה ממושכת עד לטיפול הגורמים הרלוונטיים בעירייה.

טוענת הנתבעת כי לא התאפשר לה לשוחח טלפונית עם גב' ביטון על מנת להבהיר את דרישות העירייה. טענה זו נסתרת אל מול תכתובת דוא"ל שצירפה הנתבעת לראיותיה (כחלק מנספח א), מהן נלמד על נכונות גב' ביטון לשוחח עם הנתבעת טלפונית.

פרק הזמן הממושך שחלף ממועד החתימה על ההסכם בחודש 10/2018 ועד לקבלת ההיתר בפועל בחודש 5/2022 – פרק זמן של למעלה מ – 3 שנים וחצי, אינו פרק זמן סביר ומקורו, ברובו (לכל הפחות), בעיכובים שנגרמו בעטיה של הנתבעת.

הנתבעת מציינת בסיכומיה כי בקשה שנייה להיתר בנייה הוגשה בחודש פברואר 2021, ומכאן שעצם הצורך בהגשת בקשה שנייה, תקופה כה ממושכת לאחר הגשת הבקשה הראשונה, על פי גרסתה, מעידה על מחדל של הנתבעת בטיפול בבקשה.

מהאמור עולה כי הנתבעת לא טיפלה בקבלת היתר הבנייה בניגוד להתחייבותה, וכי העיכוב בקבלת היתר הבנייה נובע ממחדליה.

אי המצאת ההיתר במועד, וכאשר נקבע כי מדובר במחדל של הנתבעת, מהווה הפרה יסודית של ההסכם ומזכה, על פי האמור בו, בפיצוי המוסכם.

נותר לדון אם כך, בטענת הנתבעת להפחתת הפיצוי המוסכם.

הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, בסך 168,000 ₪ מהווה 10% מסכום התמורה.

טוענת הנתבעת כי הפיצוי המוסכם נקבע ללא יחס סביר לנזק שהיה ניתן לראותו מראש בעת כריתת ההסכם, כתוצאה מסתברת של ההפרה.

סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע כדלקמן:

"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

1.  

2. בפסיקה נקבע כי "סעיף 15(א) לחוק התרופות מאפשר לצדדים לכלול בחוזה ביניהם סעיף פיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק. נקודת המוצא היא כי בית המשפט ייטה לכבד את רצון הצדדים ולאכוף תניה של פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה; זאת, נוכח עיקרון העל של חופש החוזים... מטרתם של הפיצויים המוסכמים היא מתן פיצוי על נזק משוער שהצדדים לחוזה ראו בו תוצאה מסתברת, או לפחות אפשרית, של התנהגות המפר ... הנפגע לא נדרש להוכיח שנגרם לו נזק בשיעור העולה בקנה אחד עם סעיף הפיצויים המוסכמים, והוא אף לא נדרש להוכיח שנגרם לו נזק כלשהו..." (ע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ' Better Place Inc (13.12.2017) פסקה 17 לפסק דינו של כב' השופט דנצינגר)(להלן: "עניין קרסו").

    

   על כן, ככלל, בית המשפט לא יתערב בהסכמת הצדדים, וייטה לכבד את רצון הצדדים ולאכוף את הסעיף בחוזה הקובע פיצויים מוסכמים, כאשר הנפגע לא נדרש להוכיח מה הנזק שנגרם לו ואף כי נגרם נזק.

    

   על פי הפסיקה, המבחן הקובע לצורך הפעלת סמכות ההפחתה של הפיצוי המוסכם, הוא האם יש יחס סביר בין הפיצוי שנקבע בהסכם לבין הנזק הצפוי בסבירות בעת כריתת ההסכם.

    

   בית המשפט אינו בוחן את הנזק שנגרם בפועל, אלא את השאלה האם הפיצוי נקבע ביחס לסביר לנזק שהיה ניתן לצפותו בהפרה שאירעה בפועל. כלומר, בית המשפט בוחן את ההפרה הקונקרטית שאירעה. "לצורך בחינה זו בית המשפט מדלג בין שני מועדים – מסיע עצמו לאחור ליום כריתת החוזה, ואז מעמיד את תניית הפיצוי המוסכם מול ההפרה הקונקרטית שנולדה לאחר מכן. באספקלריה זו בית המשפט בוחן אם הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שהיה ניתן לצפות בעת כריתת החוזה שהוא תוצאה מסתברת של אותה הפרה קונקרטית" (י' עמית, פיצוי מוסכם - סוגיות והיבטים, דין ודברים י' (2018) בעמ' 32-31).

    

   הנטל הוא על הטוען להפחתת הפיצוי המוסכם, כאשר הפחתת הפיצוי נעשית רק במקרים חריגים, בהם לא נמצא יחס סביר כלשהוא בין שיעור הפיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו בעת כריתת החוזה (ר' עמית, לעיל, בעמ' 33-32).

    

3. וכן, "על בית המשפט לשאול עצמו האם שיעור הפיצויים המוסכמים הוא כזה, שאדם סביר בנעליו של צד לחוזה יכול היה, בעת שנקבע הפיצוי, לראות בו סכום התואם את שיעור הנזק העלול להיגרם, אם וכאשר יופר החוזה בהפרה מן הסוג שאכן התרחשה בפועל? תשובה חיובית לשאלה זו תשלול אפשרות של התערבות מצדו של בית המשפט; תשובה שלילית לה, תכונן את סמכות ההפחתה ותפתח פתח להתערבות שיפוטית בסכום הפיצוי שקבעו הצדדים (שלו ואדר, עמ' 496). יודגש, כי המבחן הוא אובייקטיבי, והשאלה איננה מה הצדדים צפו בפועל בעת כריתת החוזה אלא מה היו יכולים לצפות, באופן סביר, באותו שלב (עניין חשל, עמ' 265). הבחינה, כלשון הסעיף, מתייחסת למועד שבו נכרת החוזה, אולם שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום" (עניין קרסו, פסקה 17 לפסק דינו של כב' השופט דנצינגר).

    

גם אם בית המשפט מפעיל את סמכותו להפחתת הפיצוי המוסכם, הרי שעל פי הגישה המקובלת בפסיקה, אין הוא מוסמך להפחית את הפיצוי המוסכם כליל (ר' עמית, לעיל, בעמ' 27).

לטענת הנתבעת, ההסכם העיקרי הוא לעניין מכירת הבית ולא לעניין היתר הבנייה. ועל כן, הפיצוי המוסכם בשיעור של 10% מסכום המכירה אינו קשור להיתר הבנייה ו/או לנזק הצפוי לכאורה מהפרת ההתחייבות להמצאת היתר בנייה.

בענייננו, אין הבחנה בקביעת הפיצוי המוסכם, בין מקרה בו כלל לא מתקבל היתר בניה ואף מתברר כי לא ניתן לקבלו, לבין קבלת היתר בניה באיחור.

אני סבורה כי הפיצוי המוסכם נקבע ביחס סביר לנזק שהיה ניתן לצפות, במקרה בו היה מתברר כי לא ניתן לקבל היתר בניה כלל, והיה על התובעים להתמודד עם קשיים ונזקים שהיו נגרמים להם כתוצאה מכך. למצער, הפיצוי המוסכם נקבע ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפות לו לא היה מתקבל היתר בניה בפועל (למרות שאין מניעה לקבלו), והיה על התובעים לדאוג לקבלת היתר בניה בעצמם, על כל המשתמע מכך.

ואולם, אין זה סביר לצפות לאותו נזק, מקום בו התקבל לבסוף היתר בניה, גם אם באיחור, כפי שאירע בענייננו.

על כן, אני סבורה כי אין יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות, כאשר בפועל התקבל היתר בניה אם גם באיחור.

לפיכך, מצאתי הצדקה להפחית את הפיצוי המוסכם.

באשר לשיעור הפחתת הפיצוי המוסכם, לאחר שקילת כל השיקולים ואיזון ביניהם, ובין היתר קיומה של הפרה המזכה בפיצוי מוסכם, העובדה כי בפועל התקבל היתר בניה, אם גם באיחור רב, וכן משך האיחור, אני סבורה כי יש להפחית את פיצוי המוסכם בשיעור של 50% ולהעמידו על סך של 84,000 ₪.

סוף דבר

אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 84,000 ₪.

כמו כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך של 2,500 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 11,000 ₪.

סכומי ההוצאות ושכר הטרחה נפסקו בהתחשב בסכום שנפסק.

זכות ערעור כחוק

ניתן היום, י"ב שבט תשפ"ד, 22 ינואר 2024, בהעדר הצדדים.