חזן נ' דינוביץ

תביעה לביצוע שטר שניתן לביטחון במסגרת הסכם שכירות דירה. תחילתה של התביעה בלשכת ההוצאה לפועל (תיק מספר 510809-07-19). התנגדות הנתבעת הועברה לדיון בבית המשפט.

תמצית עובדות והמחלוקת

1. ביום 12.6.18 נחתם בין התובע לנתבעת הסכם שכירות, במסגרתו שכרה הנתבעת דירה ברח' XXX בבית שמש לתקופה של 24 חודשים עד ליום 11.6.20 בתמורה לדמי שכירות בסך 9,500 ₪ לחודש.

2. עוד טרם ההתקשרות בין הצדדים, ביקשה הנתבעת מהתובע לבצע מספר שינויים/שיפוצים בדירה לטובת התאמתה למשפחתה, שכללה אמא נכה בכסא גלגלים. הצדדים חלוקים בשאלת היקף העבודות, עלותם והסיכום בדבר הנשיאה בעלות זו.

3. כך או אחרת, אין מחלוקת, כי במסגרת ההתקשרות, מסרה הנתבעת לתובע שיק חתום על ידה (ללא סכום) או תאריך, שבצידו האחורי נרשם "לביטחון".

4. לטענת הנתבעת, בדירה התגלו ליקויים רבים שהפכו אותה ללא ראויה למגורים. לטענתה, פניות אל התובע בענין זה, החל מסמוך לאחר הכניסה לדירה, לרבות חוות דעת מומחה מטעמה, לא הועילו עד שביום 4.4.19 עזבו הנתבעת ומשפחתה את הדירה, לאחר שהודיעו זאת לתובע.

5. לטענת התובע, הנתבעת לא פנתה אליו בטרם עזבה לפתע את הדירה, בניגוד להסכם, לפיו התחייבה למצוא דיירים חלופיים במקרה כזה. התובע אף מכחיש את טענת הנתבעת לפיה הדירה לא היתה ראויה למגורים ומפנה להצהרתה של הנתבעת בהסכם לפיה בדקה את הדירה ומצאה אותה מתאימה לצרכי תוך ויתור על כך טענת פגם.

6. ביום 26.5.19 הפקיד התובע לחשבונו את שיק הביטחון לאחר שמילא בו את שמו כנפרע, את מועדו ואת סכומו, סך של 146,000 ₪. השיק חולל מחמת העדר כיסוי והוראת ביטול, והתובע הגיש אותו לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. הנתבעת קיבלה רשות להתגונן מפני הבקשה והתיק הועבר לדיון בפני.

7. הצדדים הגישו ראיותיהם בכתב כדלקמן: התובע הגיש תצהיר עדות ראשית שלו, של ליאב בן שטרית, המתווך בעסקה, שנטען כי היה מעורב גם בשיפוץ הדירה ושל אלדר חזן, קבלן השיפוצים, דודו של התובע. בסופו של דבר ויתר התובע על עדותם של שני העדים מטעמו.

8. הנתבעת הגישה תצהיר עדות ראשית שלה וכן חוות דעת מומחה של המהנדס, אלכס הלר. בדיון נשמעו התובע, הנתבעת והמומחה והצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.

   טענות התובע

9. לטענת התובע, הוא אוחז בשטר והנתבעת לא הוכיחה כל הגנה שטרית נגדו. היא לא הוכיחה כי הדירה לא היתה ראויה למגורים וטענותיה נטענו באופן כללי וסתמי.

10. לטענת התובע, הנתבעת רצתה לבצע מספר שינויים דירה בטרם כניסתה, לרבות הפיכת הממ"ד למקלחת בשל נכותה של אמה, החלפת האמבטיה לצורך נגישות, החלפת ארונות המטבח, צבע, שקעים, מנורות מזגנים ועוד. הנתבעת ביקשה שהמתווך, ליאב בן שטרית, ינהל את העבודה, כדי שתהיה לשביעות רצונה. מספר ימים לאחר מכן הגיע הקבלן לבצע את העבודות, כשבמהלכן ביקרה הנתבעת במקום ואף תדרכה את הקבלן.

11. לטענת התובע עלות השיפוץ עמדה על 40,000 ₪ ועלות החומרים על 20,000 ₪ נוספים. במחלוקת שהתגלעה בין הצדדים מי יישא בעלות הגיעו הצדדים לפשרה לפיה התובע יישא בהוצאות השיפוצים והנתבעת התחייבה לשכור את דירה לשנתיים. כך נחתם חוזה השכירות.

12. אלא שבטרם חלפה שנה, ביום 4.4.19, נטשה, לטענת התובע, הנתבעת את הדירה בטענה כי היא אינה ראויה למגורים, דבר שהתברר לתובע רק בדיעבד.

13. לטענת התובע, הנתבעת היתה מודעת למצבה של הדירה, בדקה שהיא מתאימה לצרכיה ואף ביקשה לבצע בה שינויים, עוד טרם נחתם חוזה השכירות. כך הצהירה הנתבעת בסעיף 3.ב. לחוזה. הנתבעת אף התחייבה, בסעיף 6.ב. לחוזה להעמיד דייר חלופי אם תבקש לסיים את תקופת השכירות לפני המועד ואף התחייבה לשלם את מלוא דמי השכירות גם אם לא תעשה שימוש במושכר (סעיף 7.ד.).

14. לטענת התובע, הנתבעת נטשה את המושכר ללא הודעה מוקדמת וללא העמדת שוכר חלופי ובכך הפרה את חוזה השכירות וגרמה לתובע לנזק, בגינו הגיש לביצוע את השטר מושא התביעה.

15. לטענת התובע בסיכומיו, סכומו של השטר הוא כדלקמן: דמי שכירות מלאים למשך 6 חודשים בהם לא אוישה הדירה (57,000 ₪), השלמת דמי שכירות למשך 12 חודשים, בהם הושכר רק החלק העליון של הדירה תמורת 6,000 ₪ בלבד (42,000 ₪) עלות השיפוץ בסך 60,000 ₪ ופירוקו. סה"כ 159,000 ₪, כאשר 146,000 ₪ נרשמו בשטר "בשל טעות מספרית".

16. התובע טוען, כאמור, כי נטישת הדירה על ידי הנתבעת נעשתה ללא כל הודעה מוקדמת בדבר ליקויים. לטענת התובע, הנתבעת נמנעה מלהעיד את בעלה בענין זה.

17. עוד טוען התובע, כי הוא סבור שהסיבה האמיתית לעזיבת הנתבעת את הדירה אינה קשורה במצב הדירה כי אם ברצונה של הנתבעת לשוב לאנגליה. התובע תמך סברתו זו בדו"ח הכניסות והיציאות של הנתבעת לפיו נעדרה מהארץ בשנה שלאחר נטישת הדירה, כנטען, למשך 284 ימים ובשנה שלאחר מכן למשך 313 ימים.

18. לטענת התובע, הדירה אינה עונה על הגדרת "דירה שאינה ראויה למגורים" כמפורט בתוספת הראשונה לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, כפי שאף עולה מעדות הנתבעת עצמה ועדות המומחה מטעמה, שהעידו בין השאר על בעיות מינוריות, שלא היה מספיק אור בחלק מהדירה או שזרם המים במקלחת היה חלש מידי. כעולה מעדויותיהם, כל המתקנים הנדרשים היו בדירה ופעלו כנדרש ועל כן לא היה בהם כדי לבסס טענה של דירה שאינה ראויה למגורים, טענה שנסתרה במלואה. המומחה אף אישר שאינו מומחה בטיחות.

19. מכאן, טוען התובע, שהנתבעת לא הרימה את הנטל להוכיח כי נטישת הדירה היתה משום שהיא לא היתה ראויה למגורים ומסתבר כי היא נטשה אותה מסיבותיה שלה ובניגוד להסכם. הנתבעת לא הביאה כל ראיה בדמות הודעה אודות כוונתה לנטוש את הדירה וגם לא אודות ליקויים הקיימים בה כביכול. הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית.

     

     

    טענות הנתבעת

20. לטענת הנתבעת, התובע אינו אוחז כשורה בשטר ופעל בחוסר תום לב קיצוני, הן בהגשת הבקשה, הן במהלך ההליך, בכך שתבע את מלוא פרק הזמן שנותר בתקופת השכירות שעה שהשכיר את הדירה חצי שנה לאחר עזיבת הנתבעת ואף התעלם מחובתו להקטין את הנזק.

21. לטענת הנתבעת, נוכח הוראת סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה וחוות דעת המומחה מטעמה שלא נסתרה, קמה לנתבעת הזכות לעזוב את הדירה אף ללא מתן התראה, שכן הדירה לא היתה ראויה למגורים.

22. הנתבעת טוענת, כי זכותה של התובע לפנות את השוכרים בהודעה מראש של 90 יום הקימה זכות לנתבעת ליתן הודעה בת 60 ימים בלבד מטעמה בטרם עזיבת הדירה וזאת בהתאם לסעיף 26. יג. לחוק. הנתבעת השהתה את עזיבתה אף יותר מהמתחייב ואף השיגה חוות דעת מומחה לפני כן.

23. לטענת הנתבעת, זמן קצר לאחר כניסתה לדירה התגלו בה ליקויים רבים שלא ניתן היה לראות עם חתימת החוזה. הנתבעת הסבה את תשומת ליבו של התובע לדבר (במכתב מיום 8.7.18) אולם זה לא עשה דבר גם לאחר אינספור בקשות בכתב ובעל פה. זאת עד שנאלצה לפנות לקבל יעוץ משפטי שיעץ לה לקבל חוות דעת וכך עשתה. בחוות הדעת שהגישה נקבע באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי הדירה אינה ראויה למגורים. חוות דעת זו נמסרה מיד לתובע. הנתבעת מפנה לפניית וואטסאפ של ב"כ מיום 6.2.19 וכן למכתבו מיום 4.4.19.

24. לטענת הנתבעת, הנוהג המקובל הוא כי שיק לבטחון ישמש את המשכיר לשלם עבור חובות השוכר כלפי הרשויות או נזקים שהשאיר מאחוריו בעזיבתו את דירת המגורים, וזאת בסכומים קטנים מזה הנתבע בעניננו. בעניננו ההרשאה שניתנה לתובע למלא את סכום השטר היא מצומצמת מכל שטר אחר. יותר מכך, התובע עשה דין לעצמו וכלל בסכום השיק גם סכומים בלתי מבוססים הקשורים לשיפוץ הדירה ואף עוגמת נפש.

25. הנתבעת טוענת, כי בדיון שהתקיים ביום 22.3.21 טען ב"כ התובע כי הדירה לא הושכרה והוא אינו יודע מדוע (עמ' 2, ש' 20). לעומת זאת, בדיון שהתקיים ביום 28.4.22 טען התובע כי הדירה הושכרה 6 חודשים לאחר עזיבת הנתבעת. כך נטען גם בדיון ההוכחות ובסיכומי התובע. בנסיבות אלה, נאלץ התובע, כך טוענת הנתבעת, לשנות את העומד מאחורי סכום השיק (15.5 חודשים של 9,500 ₪ כל אחד) ולכלול בו ענינים אחרים שאינם קשורים לחודשי השכירות וכשהמספרים לא הסתדרו טען לפיצוי בגין עוגמת נפש (עמ' 8, ש' 18), משל נתן לעצמו פסק דין משל עצמו.

26. מכאן, טוענת הנתבעת, לא רק שהתובע עשה דין לעצמו ומילא שטר על פי חיובים שונים ומשונים הוא בוודאי שלא עשה כן בזיקה להרשאה שניתנה לו, בעת שהופקד בידו השיק עם החתימה על הסכם השכירות.

27. בנוסף, מדגישה הנתבעת כי התובע הגיש קבלות בגין השיפוץ שערך בסך של 3,400 ₪ בלבד, בקבלות של בן משפחתו.

28. הנתבעת גם מבהירה, כי בניגוד לטענת התובע, היא שכרה דירת מגורים חדשה כבר ב-31.3.19.

29. עוד מדגישה הנתבעת, כי שלחה לתובע את חוות דעת המומחה מטעמה עוד לפני שהגיש את השטר לביצוע וכי היה לו מספיק זמן להגיש חוות דעת אחרת מטעמו והוא בחר שלא לעשות כן, עד עצם היום הזה. המסקנה המתבקשת היא כי הוא לא יכול היה למצוא מומחה שיסתור את הנטען על ידי מומחה הנתבעת. גם בחקירתו, טוענת הנתבעת, לא הצליח התובע לסתור את קביעתו העקרונית של המומחה לפיה מצא המומחה ליקויי בטיחות ורטיבות רבים שהפכו לדעתו את המבנה ללא ראוי למגורים.

30. עוד טוענת הנתבעת, כי נוכח הוראת סעיף 25.יג (א) לחוק, הקובעת כי תניה המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה אלא אם קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור. מכאן, טוענת הנתבעת, נוכח התניה שבסעיף 11 (ד) לחוזה, קיימת לה זכות ביטול בהודעה של 60 יום מראש כקבוע בסעיף 26.יג.(ב).

31. בכל הקשור לשיפוץ הדירה, טוענת הנתבעת כי זה הסתכם בהסבת הממ"ד לחדר אמבטיה, על מנת להקל על אימה הנכה. לטענת הנתבעת, עלות השיפוצים עמדה על 14,000 ₪ מהם שילמה לתובע במזומן סך של 7,000 ש"ח.

    דיון והכרעה

32. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובראיות שהגישו הצדדים ולאחר ששמעתי את העדים ועיינתי בסיכומי הצדידם בכתב, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות, ואפרט.

33. ענייננו בתביעה למימוש שטר ביטחון שניתן בהתאם לחוזה שכירות של דירה.

34. אין מחלוקת כי הנתבעת חתמה על שטר הביטחון אולם התובע (או מי מטעמו) הם שהשלימו, לכל הפחות את מועד הפרעון (26.5.19) ואת הסכום לפרעון (146,000 ₪).

35. אין מחלוקת ביחס למועד הפרעון שנרשם על השיק, מעט יותר מחודש וחצי לאחר שעזבה הנתבעת את הדירה. ביחס לסכום שנרשם, בסך 146,000 ₪ נשמעו מספר הסברים, כשכל הסבר הגיע לסכום שונה ואף אחד מהם לא הגיע לסכום המדויק שנרשם על השטר, שכן פעם היה זה 153,000 ₪ ופעם היה זה 159,000 ₪.

36. בדיון מיום 28.4.22 הסביר ב"כ התובע את סכום השיק: "לשאלת בית המשפט אני משיב כי 6 חודשי שכירות סך 9,500 ₪ יוצא 57,000 ₪ ועוד חוסר של שכירות, הנכס הושכר בסך 6,000 ₪, לאחר 6 חודשים למעט היחידה למטה כיוון שהוילה מאוד גדולה, אני טוען לחוסר של 3,500 ₪ כפול עוד 12 חודשים שזה יוצא 36,000 ₪. יש לנו את עלות השיפוץ שנדרשנו לעשות בסך 60,000 ₪, היינו צריכים לפרק את זה. לשאלת בית המשפט איפה זה כתוב אני משיב שזה לא כתוב. הכל יחדיו יוצא סך של 153,000 ₪. סכום השיק הוא 146,000 ₪ אז אני מתקן, 153,000 ₪ זה הסכום. כשהוא עשה את חשבון יצא לו כנראה קצת פחות" (עמ' 3, ש' 17-12).

37. בחקירתו נדרש התובע עצמו להסביר את סכום השיק. לדבריו "עשינו חשבון עם עורך הדין במשרד על החודשים שהבית היה ריק וגיליתי שהם עזבו את הבית, שישה חודשים היה ריק ואחרי שישה חודשים השכרתי אותו ב-6,000 ₪ וזה גם בגלל שאני הייתי לחוץ עם הבנקים ולא היה לי כסף ועל ההלוואה של הבית אני משלם 14,500 ₪ לחודש ובגלל שהם ברחו הייתי צריך לשלם את זה לבד חצי שנה ואז השכרתי את הנכס ב-6,000 ₪ ונשאר 3,500 מ-12 חודשים שנשאר בחוזה" (עמ' 8, ש' 9-19). כשהוסבה תשומת ליבו של התובע לכך שבתוספת עלות השיפוץ בסך 60,000 ₪ הסכום מגיע לסך של 159,000 ₪, הוסיף "עוגמת נפש הייתי צריך לרשום עוד 50,000 ₪ אבל רשמתי 13,000 ₪" (שם).

38. בסיכומיו (ס' 26), חזר התובע על הפירוט כפי שמסר בעדותו לעיל לפיה נגרם לו נזק בשיעור של 159,000 ₪. שם הוסיף, כי "בשל טעות מספרית" הוגש השטר על סך 146,000 ₪.

39. אלא שקיים קושי של ממש לקבל את גרסתו זו של התובע, שכן מועד הפרעון שנרשם על השיק היה 26.5.19 והוא סורב באותו יום (או לכל המאוחר עד 3 ימים לאחר מכן). יותר מכך, השיק הוגש לביצוע ב-15.7.19. במילים אחרות, הסכום של 146,000 ₪ נרשם על השיק הרבה לפני שהתובע הצליח, לגרסתו שלו, להשכיר את הדירה או חלקה וממילא לא יכול היה סכום השיק להתייחס לארועים שארעו לאחר שהוא נרשם, כפי שפרט התובע בעדותו.

40. מכאן שצודקת הנתבעת בטענתה כי נראה סביר שסכומו של השיק הוא תוצאת מכפלה של 15.5 חודשים שנותרו להסכם השכירות של הנתבעת במועד עזיבתה, כשהוא מוכפל בדמי השכירות החודשים בסך 9,500 ₪. משנשאל על כך התובע, האם נראה לו חישוב זה הגיוני, השיב תשובה סתמית "לא נראה לי הגיוני שום דבר". לאחר מכן הכחיש טענה זו וחזר טען לנכונות החישוב שפרט קודם לכן בעדותו (עמ' 8, ש' 20-25).

41. אלא שאת נסיונו של התובע להסביר את סכום השיק, הוא ביסס כאמור על ארועים שארעו לאחר שרשם את הסכום, ועל כן אין הם אלא ניסיון מאוחר להסביר בדיעבד סכום שחישובו המקורי כנראה כבר לא היה רלבנטי.

42. למותר לציין, כי אין להתנהלות זאת כל מקום. יותר מכך, לגרסתו שלו, התובע לא היה רשאי למלא את השיק בסכום ככל העולה על רוחו ולכלול בו גם פיצויי עצמי בגין עוגמת נפש או החזר של שיפוץ שמעולם לא הוסכם שיוחזר לו אף לגרסתו שלו.

43. שיק בטחון שניתן במסגרת הסכם שכירות אינו נותן בידי המשכיר חופש מוחלט במילוי סכומו ועליו לפעול לא רק בהתאם להוראות החוזה, ככל שקיימות, אלא גם בתום לב. על המשכיר להפעיל את הזכות שניתנה בידו למלא סכום בשיק שניתן לו לבטחון בתום לב והוא לא עשה כן, על פי הסבריו שלו עצמו.

44. יצוין, כי בחוזה השכירות נקבעו במפורש הבטחונות שימסרו לתובע. דומה שהצדדים לא פעלו בדיוק בהתאם לקבוע בהסכם בהקשר זה, אולם ניתן ללמוד מההסכם, הן אודות הסכום המקסימלי הצפוי ולמעשה גם המוסכם (על ידי שני הצדדים) של השיק, כמו גם החיובים שלהבטחתם הוא ניתן.

45. סעיף 13 להסכם השכירות קובע כדלקמן (ההדגשה – לא במקור):

    "(א) לשם הבטחת ביצוען של התחייבויות השוכר על פי הסכם זה, וכן כל חלק מהן, מוסר השוכר למשכיר במעמד חתימת הסכם זה את הבטחונות הבאים:

    (1) פקדון כספי על סך של 19,000 ₪ השווה לחודשיים דמי שכירות; המשכיר יחזיר לשוכר את הפיקדון בתום תקופת השכירות לאחר שיא ברור כי השוכר פינה את המושכר והחזירו למשכיר כהוא נקי ובמצב תקין ושלם ושילם את כל התשלומים החלים עליו על פי הסכם זה.

    (2) שטר חוב, על סך 19,000 ₪ (עשרים אלף – השגיאה במקור) ₪, בנוסח המצורף להסכם זה ובערבות הדדית של:

    _________________________________________

    המשכיר יהיה רשאי לפדות את השטר או חלק ממנו במקרה שהשוכר לא פינה את המושכר במועד ו/או במקרה ויתגלו נזקים ו/או תשלומים שהיה מחובת השוכר לתקנם או לשלמם ע"פ הסכם זה והוא לא תיקן או שילם אותם, המשכיר יהיה רשאי במקרה זה, למלא כל פרט חסר בשטרות.

    ..............."

46. אין מחלוקת, כי לא נטענה כלפי הנתבעת שהיא לא שילמה תשלומים שמחובתה לשלם או את דמי השכירות עד מועד עזיבתה. לא נטען גם כי היא גרמה לנזק או לא שילמה תשלומים שהיה מחובתה לתקן או לשלם (בהתאמה).

47. מכאן, כי את טענות התובע לנזקים אחרים שנגרמו לו, לרבות עוגמת נפש, החזר שיפוצים שביצע, ואף דמי שכירות לתקופה שלאחר עזיבת הנתבעת, לא היה מקום לגבות באמצעות שיק שניתן לבטחון. במילים אחרות, השטר לא הושלם בהתאם להרשאה שניתנה. תוצאת חריגה מהרשאה זו היא בהכרח דחית התביעה שהוגשה על פי השטר.

48. מבלי לגרוע מכך, למעלה מן הצורך, מצאתי שהנתבעת עמדה בנטל המוטל עליה, כחייבת על פי השטר, להוכיח כי התנאי לחבותה על פי השטר, שנמסר כאמור לבטחון, לא התקיימה, הכל כפי שיפורט להלן.

49. בהקשר זה קיימות בין הצדדים מחלוקות עובדתיות רבות ומשמעותיות. הצדדים חלוקים, בין השאר, בשאלת עלות, היקף והנשיאה בעלות השיפוצים שבוצעו, בשאלת הליקויים שהתגלו בדירה ובשאלת הפניות של הנתבעת לתובע עובר לעזיבתה את הדירה.

50. במחלוקות עובדתיות אלה, מקובלות עלי טענות הנתבעת, שנתמכו גם בראיות נוספות לבד מעדותה והוכחו על ידה. בעוד עדותו של הנתבע נותרה עדות יחידה של בעל דין, שלא תמיד גם התיישבה גם עם ההיגיון.

51. טענת התובע כי ביצע שיפוצים בבית, לבקשת הנתבעת בעלות של 60,000 ₪, נותרה טענה בעלמא, אל מול עדותה של הנתבעת. בהקשר זה צירף התובע קבלות ספורות בסכום כולל של אלפי ₪ בודדים בלבד (קבלות מחברת "מתי מרכז הגבס והבנייה" בסך 4,342 ₪), סכום המתיישב יותר עם גרסת הנתבעת. יותר מכך, התובע ויתר על עדותם של העדים הנוספים שהגיש תצהירים שלהם, לרבות המשפץ, ויש בכך כדי ללמד נגדו ולתמוך בגרסת הנתבעת.

52. שני הצדדים מסכימים כי הנתבעת ביקשה להפוך את הממ"ד לחדר אמבטיה שיהיה נגיש עבור אימה הנכה. כך, הנתבעת מאשרת כי ביקשה מהתובע "אם אפשר לסדר את המקלחת שם כדי שנוכל להכניס אותה עם כיסא גלגלים וזהו" (עמ' 10, ש' 32-31). גם התובע העיד, כי "הגברת פה שביקשה ממני לקחת ממד בגלל שאמא שלה נכה ולהפוך את הממד למקלחת שירותים" (עמ' 7, ש' 18).

53. הנתבעת העידה כי נדרשה לשלם מחצית מעלות השיפוץ בסך 14,000 ₪ וכי שילמה לתובע 7,000 במזומן. מעבר לכך שעדותה היתה אמינה עליה, עדותו של התובע לפיה הסכים לקחת על עצמו את כל עלות השיפוץ בסך 60,000 ₪ תמורת הסכמה לתקופת שכירות של שנתיים, לא היתה "פשרה" מאד משכנעת.

54. מכל מקום, גם אם לעמדתו החליט התובע לקחת על עצמו את עלות השיפוץ, הוא אינו יכול לחזור בו מהתחייבות זו ואף לדרוש סכומים (בעלמא) בגין "פירוק" השיפוץ וכל זאת באמצעות שטר בטחון. כך או אחרת, התובע לא הוכיח את עלויות השיפוץ, שנותרו בידו כחלק מהדירה גם לאחר עזיבת הנתבעת וגם לא הוכיח כי "פרק" את אותו השיפוץ.

55. מכאן, כי תביעתו של התובע בסך 60,000 ₪, שנטען מאוחר יותר שהיא כוללת הן את עלות השיפוץ, הן את פירוקו, הכלולה בסכומו של שטר הבטחון שהגיש התובע לביצוע גם לא הוכחה כלל, עובדתית. גרסתה של הנתבעת נמצאה בעיני מסתברת הרבה יותר. כל זאת מעבר לכך שעלות השיפוץ אינה יכולה להכלל במסגרת שטר ביטחון.

56. בהתאם לעדותה של הנתבעת, היא פנתה אל התובע בטענה לליקויים רבים שהתגלו לה עוד ביום 8.7.18 (נספח ב' לתצהירה). במכתבה מאותו יום, ציינה הנתבעת "למרות בקשותיי החוזרות ונשנות טרם מצאת לנכון לטפל בפגמים של הבית ולאפשר לנו שימוש יעיל וסביר בדירה". בהמשך פירטה את רשימת הליקויים והפגמים שנתגלו בדירה, לרבות התייחסות אנשי המקצוע שנשלחו על ידי התובע לליקויים אלה. כך למשל, בכל הקשור לשיפועי הריצוף במקלחת קומת המרתף, נרשם: "עובד מטעמך - יורם - בדק ומצא שאכן המים אינם מתנקזים לביוב אלא זורמים לחדר. יורם הבטיח להביא את הרצף לתיקון השיפועים, דבר לא נעשה" הנתבעת פרטה עוד שורה של ליקויים שסיומם כתבה "אומר רק ובלשון המעטה, לא לכך ציפינו...".

57. לאחר מכן פנתה הנתבעת לקבל וגם קיבלה (בינואר 2019) גם חוות דעת מומחה ביחס לליקויים. בחוות דעתו המפורטת של המהנדס אלכס הלר מיום 30.1.19 פורטו ליקויים רבים וגם מסקנתו לפיה "ישנם ליקויים רבים הכוללים ליקויי בטיחות וליקויי רטיבות. מסקנה: המבנה אינו ראוי למגורים". בין הליקויים שפורטו היו כתמי רטיבות במקומות שונים ונזילות מהחלונות והקירות, העדר ניקוז בכניסה החיצונית למרתף וקיומה של סכנת הצפה, מעקה מדרגות בסלון שאינו תקני ומהווה סכנה בטיחותית, חיבורי מים עם צנרת לא תקינה, העדר בידוד בגג הרעפים, שיפוע ריצוף לקוי בחדר הרחצה בממ"ד ועוד. המומחה נחקר על חוות דעת ובעדותו הסביר כי מבנה שאינו ראוי למגורים הוא "מבנה שיש לו בעיות בטיחות, רטיבויות שלא מאפשרות קיום נורמלי של החיים".

58. בהמשך פנה אל התובע גם ב"כ הנתבעת, בצירוף חוות הדעת, ביום 6.2.19 (נספח ד' לתצהיר הנתבעת). בהודעת הוואטסאפ ששלח אל התובע ב"כ הנתבעת כתב: "בהמשך לשיחתנו, מצורפת בזאת חוות הדעת המתייחסת לנכס שהושכר למשפחת דינוביץ". בהמשך אותו היום נשלחה הודעה נוספת ובה נכתב: "אינך עונה לשיחות הטלפון. אנו במטרה לבוא אתכם בדברים כדי לסיים את הסכם השכירות מיידית. ככל ולא תגיב מרשיי יפעלו בכל האמצעים המשפטים העומדים לרשותם, לרבות פינוי הנכס ופניה לערכאות ולרשויות הנוגעות בדבר לשם מיצוי זכויותיהם. אני ממתין להתייחסותכם הדחופה עד מחר יום חמישי 7.2.19".

59. בנוסף ביום 4.4.19, במקביל לעזיבת הדירה, פנה שוב ב"כ הנתבעת לתובע בדואר רשום (נספח ה' לתצהירה). במכתבו זה הודיעה הנתבעת על פינוי המושכר וסיום השכירות. עוד ביקשה חזרה את כל ההמחאות והביטחונות שנמסרו לו.

60. על אף התכתבויות אלה, מהם עולה גם קיומה של תקשורת לא כתובה בין הצדדים או ב"כ, טוען התובע טענה כללית, לפיה לא קיבל דבר מהנתבעת, לרבות לא פניות בענין ליקויים, עד לעזיבתה המפתיעה את הדירה, שגם עליה נודע לו בדיעבד. ממילא לא נמצאה כל התייחסות או כל מענה כתוב מצידו של התובע לפחות לפניותיה הכתובות של הנתבעת, המפורטות לעיל. התובע בחר גם שלא להגיש חוות דעת מומחה מטעמו ולא להעיד עד כלשהו מלבדו.

61. כך או אחרת, גם בהקשר זה מקובלת עלי עדותה של הנתבעת, שהיתה מהימנה עלי, שלוותה במסמכים שפורטו לעיל. מעבר לכך אציין כי אין כל הגיון באי יצירת כל קשר עם התובע, כנטען על ידו ואף קבלת חוות דעת מומחה ואי העברתה לתובע ונטישה פתאומית של הדירה ביום בהיר אחד ללא כל הסבר.

62. בנסיבות אלה הדעת נותנת, וזו גם המסקנה המתבקשת, כי התובע החליט להתעלם מפניותיה של הנתבעת ולא להשיב להן ומעת שעזבה את הדירה מיהר התובע למלא ולהפקיד שטר בטחון בסכום שאינו עולה בקנה אחד עם ההרשאה שקיבל. התנהלות זו אינה עולה בקנה אחד, בין השאר, עם חובותיו של משכיר.

63. אין בידי לקבל את טענת התובע כאילו די באישורה של הנתבעת בחוזה כי ראתה את המושכר ומצאה אותו מתאים לצרכיה והיא מוותרת טענות פגם, על מנת לפטור אותו מחובתו לתקן כל ליקוי או תקלה שנמצאו במושכר. תניה זו אינה חלה על ליקויים ופגמים שהתובע ידע או היה עליו לדעת עליהם (ר' גם ס' 8 לחוק). די אם יאמר בהקשר זה כי לא הוכח בפני שמדובר בפגמים וליקויים שהתובע, כבעלים של הדירה לא ידע או לכל הפחות יכול היה לדעת עליהם. ההיפך הוא הנכון, אין זה מסתבר שהתובע לא ידע או היה עליו לדעת עליהם. במיוחד אמורים הדברים כאשר לטענת הנתבעת לפחות חלק מהליקויים מקורם בעבודות השיפוץ שבוצעו על ידי התובע.

64. התובע מתמקד בהגדרת "דירה שאינה ראויה למגורים" בחוק וטוען כי הליקויים שנמצאו בדירה אין בהם כדי להחיל על הדירה את ההגדרה האמורה. ההגדרה (שבתוספת הראשונה לחוק) כוללת מרכיבים בסיסיים מאד לעצם קיומה של הדירה כגון קיומה של מערכת ניקוז וביוב, מערכת חשמל, חלונות ודלתות ומערכת אספקת מים. אלא שבדירה עשויים להתגלות ליקויים רבים שאינם מגיעים כדי הרף הנדרש בהגדרה זו ויחד אם זאת אין לצפות משוכר לחיות לצידם ומוטלת על המשכיר החובה לתקן אותם, הן על פי חוק, הן על פי הסכם בין הצדדים. יותר מכך, ההגדרה האמורה מכוונת לתחולה של מספר הוראות בחוק אולם אין הן ההוראות היחידות העוסקות בליקויים ובחובת המשכיר לתקנם.

65. יותר מכך, קיומם של ליקויי רטיבות וסכנת הצפה, כמו גם סכנות בטיחות, כפי שצוינו על ידי המומחה בחוות דעת, עשויים בהחלט להכלל בהגדרה של "סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או בריאותו" המצויה גם היא בהגדרה הנזכרת לעיל. כאמור, גם אם ליקויים כאלה ואחרים מהווים "רק" סיכון לבריאות השוכר או בטיחותו, אין המצופה משוכר להשלים עימם ועל משכיר לתקן אותם. יש לשוב ולהדגיש, כי על פי הראיות שהובאו בפני התובע התעלם או לא התייחס לפניות הנתבעת, לא עמד בחובתו (על פי ההסכם והדין) לתקן את הליקויים ואף לא הגיש חוות דעת מומחה מטעמו.

66. בנסיבות אלה בהן נמצאו בדירה ליקויים רבים, שהתובע לא שעה לבקשות הנתבעת לתקן אותן, בין השאר תוך הפרת החוזה, לא חלה עליה לטעמי החובה למצוא שוכרים חלופיים.

67. גם טענת התובע לפיה הוא סבור שהנתבעת ביקשה לעזוב את הדירה על מנת לעבור לגור בחו"ל, אינה מקובלת עלי והנתבעת הוכיחה ההיפך ממנה.

68. ראשית, מקובלת עלי עדותה של הנתבעת לפיה הצורך לעזוב את הדירה גרם לה לקשיים. בחקירתה הסבירה "בעקרון לא התאים לי לעזוב את הבית ורציתי להמשיך לגור שם, לעבור עם קשישים ואשה נכה בית וילדים שנמצאות במסגרות של חינוך מיוחד, לא רציתי להעביר אותם בתי ספר. (בוכה). אנחנו לא משפחה של מדון ומריבות ואני לא ילך לתביעות שאין לי זמן לה יש לי הרבה אנשים לטפל בהם" (עמ' 13, ש' 8-5).

69. שנית, בניגוד לנטען על ידי התובע, הנתבעת הציגה חוזי שכירות לדירה בישראל לתקופה שמיום עזיבתה את הדירה (נספח ו' לתצהירה).

70. גם נסיונו של התובע להאחז בדו"ח הכניסות והיציאות של הנתבעת מהארץ אינו יכול לסייע לו, שכן כל שניתן ללמוד ממנו הוא כי הנתבעת נוסעת לא מעט, אולם שבה ארצה. יותר מכך, לא נטען כי הנתבעת נסעה לחו"ל עם משפחתה או שמא זו נותרה בדירה השכורה בארץ.

71. לסיום אציין, כי טענות התובע בדבר השכרת הדירה (או חלקה), לאחר עזיבת הנתבעת ומשפחתה, לא גובו בראיות כלשהן (כגון הסכמי שכירות, או עדויות אחרות מלבד זו שלו עצמו).

    סיכומם של דברים

72. כפי שפורט בהרחבה לעיל, השטר לא הושלם בהתאם להרשאה שניתנה והחריגה ממנה מביאה לדחית התביעה למעלה מן הצורך, כפי שגם פורט בהרחבה לעיל, הנתבעת עמדה בנטל המוטל עליה, כחייבת על פי השטר, להוכיח כי התנאי לחבותה על פי השטר, שנמסר כאמור לבטחון, לא התקיימה.

73. לפיכך, דין התביעה להידחות.

74. התובע יישא בהוצאות הנתבעת (שכרו ושכר עדותו של המומחה מטעמה) וכן בשכ"ט עו"ד בסך כולל של 8,775 ₪.

     

    ניתן היום, י"ב אדר א' תשפ"ד, 21 פברואר 2024, בהעדר הצדדים.