מנדלסון ואח' נ' רסטיסלב ואח'

לפני ביהמ"ש תביעת רוכשי דירה נגד המוכרים בגין טענה לאי התאמת הנכס להתחייבויות המוכרים.

הגשת כתבי טענות ודיונים

1. התובעים הגישו בתאריך 25.2.20 כתב תביעה בו ביקשו לחייב הנתבעים לשלם להם הסך של 660,800 ₪. הדיון הראשון התקיים בתאריך 20.5.20 לפני כבוד הרשם הבכיר אריה דורני דורון כתוארו דאז. ביהמ"ש החליט בבקשת הנתבעים לביטול עיקול שהוטל על נכסיהם. הנתבעים הגישו כתב הגנה בתאריך 30.6.20. כבוד השופטת דורית קוברסקי מינתה בתאריך 16.10.20 את המהנדס דן אורמן כמומחה מטעם בית המשפט, בתאריך 11.11.20 החליפה אותו, לבקשת הצדדים, במהנדס גיל רפאל, בתאריך 25.11.20 החליפה אותו במהנדס יוסף זרינצקי ובתאריך 9.12.20 במהנדס דניאל יאסו. הדיון השני התקיים בתאריך 27.1.21 לפני כבוד השופטת קוברסקי. ביהמ"ש גער בצדדים על כך שטרם שילמו שכר המומחה מטעם ביהמ"ש. המומחה הגיש חוות דעתו בתאריך 17.6.21.הדיון השלישי התקיים בתאריך 19.10.21. הצדדים טענו בעניין מספר שאלות ההבהרה למומחה. הדיון הרביעי התקיים בתאריך 26.4.22. ביהמ"ש שב וגער בצדדים על כך שלא עשו דבר מאז הדיון הקודם, לרבות מחדלם לשלוח שאלות ההבהרה. ביהמ"ש נתן בתאריך 9.6.22 צו להגשת ראיות. התובעים הגישו ראיותיהם בתאריך 11.9.22 ובתאריך 13.9.22 והנתבעים בתאריך 31.10.22. הדיון החמישי התקיים בתאריך 23.11.22. ביהמ"ש קבע התובענה לתז"פ לצורך בדיקת עמדות הצדדים בהתאם לתשובת המומחה בעניין ירידת הערך. הדיון השישי התקיים בתאריך 19.6.23. ביהמ"ש קבע מועד לשמיעת הראיות. התובענה הועברה למותב זה בתאריך 10.12.23. הדיון השביעי התקיים לפני מותב זה בתאריך 13.2.24 ובו נחקרו התובעת, עו"ד איילת חג'ג' (להלן: "איילת"), גב' מירנא יונס (להלן: "מירנא"), מר גבי חסון (להלן: "גבי") והנתבע. התובעים וויתרו על חקירת המומחה ולכן ביהמ"ש נתן בתאריך 19.2.24 צו להגשת סיכומים. התובעים הגישו סיכומיהם בתאריך 11.3.24 והנתבעים בתאריך 2.4.24. התובעים הגישו היום, בתאריך 4.4.24, בקשה להגשת סיכומי תשובה אותה ראה ביהמ"ש כסיכומי תשובה.

    

   דיון והכרעה

2. על ביהמ"ש לקבוע האם קמה לתובעים זכות לקבל פיצוי בגין ליקויי רטיבות שלטענתם הוסתרו מהם ובשל העדר חניה שהובטחה על פי חוזה המכר ואם כן, מהו סכום הפיצוי.

   להלן טענות הצדדים:

    

   טענות התובעים

3. התובעים טענו בכתב התביעה כי בינם ובין הנתבעים נחתם בתאריך 30.4.19 הסכם מכר, אשר במסגרתו מכרו להם הנתבעים את זכויותיהם בדירת מגורים (דירת גן) בשטח של 160 מ"ר, ברחוב הנביאים 58/1 בבת ים (להלן: "הדירה"), אשר צמודים לה חצר בשטח של כ- 176 מ"ר ושתי חניות, בתמורה לסך של 3.2 מיליון ₪ וכי שני הזוגות הכירו אלה את אלה עוד לפני חתימת הסכם המכר, כך שהיו יחסי ידידות ואמון עובר לחתימת ההסכם. עוד טענו, שמכירת הדירה נעשתה על רקע מצוקה כספית של הנתבעים, ועל אף שזה לא היה הטעם העיקרי של התובעים ברכישת הדירה, הרצון לסייע להם עמד ברקע הדברים. עוד טענו, שאיילת, אשר ייצגה את שני הצדדים לעסקה, שימשה כנאמן מכוח ההסכם. עוד טענו, שהנתבעים הצהירו והתחייבו כלפיהם במבוא להסכם כי הינם בעלי זכויות החכירה והמחזיקים הבלעדיים בדירה, וכי בעלי המקרקעין הינה חברת בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ (להלן: "בוני התיכון"). עוד טענו, שלאחר שנחתם הסכם המכר, התחוור להם כי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם בהסכם המכר, והציגו מצגים מטעים ביודעין כלפיהם, הסותרים את הצהרותיהם בהסכם המכר, וזאת ביחס לשני עניינים נפרדים, העדר חניות בהתאם להתחייבות הנתבעים וליקויי רטיבות. עוד טענו, שהתשלום האחרון מבין תשלומי התמורה, בסך של 360,000 ₪, הופקד בידיה הנאמנות של איילת ומכיוון שלא ניתן לרשום את שתי החניות, שהיו אמורות להיות מוצמדות לדירה, והמהוות חלק מ"כלל זכויות המוכר", על שמם, אזי תשלום אחרון זה טרם הועבר מהנאמן. עוד טענו, כי הינם זכאים לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 11.3 להסכם המכר, בסך של 200,000 ₪, בגין ההפרות היסודיות של הסכם המכר על ידי הנתבעים, אשר לא תוקנו גם לאחר ההזדמנויות החוזרות ונשנות שהם נתנו להם לעשות כן. התובעים הסבירו כי סכום התביעה כולל פיצוי מוסכם, שווי אובדן החניות ושווי תיקון נזקי הרטיבות.

    

   טענות הנתבעים

4. הנתבעים טענו בכתב ההגנה שהתובעים לא טרחו לציין כי הם קיבלו את מלוא המידע והמסמכים בכל הנוגע לדירה עוד בטרם החתימה על הסכם המכר, ואף ראו ובדקו את הדירה פעמים רבות בטרם החליטו לרכוש את הדירה, כאשר התובעת אשר הינה עורכת דין במקצועה פנתה אליהם והצהירה כי הם ביצעו את כלל הבדיקות הנדרשות, וכי הם מעוניינים להתקדם בעיסקה. עוד טענו, שהתובעים סיפרו להם כי הם מחפשים לרכוש נכס במשך מספר חודשים, כאשר הם אף הלכו יחד עמם לראות דירה בסמוך לדירה החדשה אשר הם רכשו, ועובדה זו כשלעצמה מפריכה את הטענה על פיה התובעים רכשו את הדירה במטרה לסייע ולהקל עליהם. עוד טענו, שבתאריך 6.2.19 התובעים נפגשו עמם בדירה, כאשר הם בחנו את הדירה וקיבלו מהם את מלוא המידע בנוגע לדירה והמחיר המבוקש עליה. עוד טענו, שהתובעים ביקשו להגיע פעם נוספת לדירה, בליווי איש מקצוע מטעמם שהינו קבלן/איש שיפוצים, ואכן הגיעו בתאריך 8.2.19 הסתובבו בדירה, בחנו אותה, כאשר באותו מועד הם לא נכחו בנכס, אלא נכח בנם, כאשר הייתה לתובעים הזדמנות לבחון את הדירה באופן חופשי. עוד טענו, שבתאריך 12.2.19 שלחה התובעת הודעה לנתבעת, במסגרתה הודיעה שהם מעוניינים בדירה והצדדים נפגשו בתאריך 16.2.19 ובמסגרת הפגישה הוחלט כי הם יאפשרו לתובעים לבצע את כלל הבדיקות בנוגע לנכס. עוד טענו, שבתאריך 23.2.19 ביקרו התובעים בנכס שוב, וקיבלו מהם את מלוא המסמכים בנוגע לנכס, לרבות העתק של ההסכם מכוחו רכשו הדירה מבוני התיכון לרבות נספחים, אישור זכויות, מידע ומסמכים בנוגע לחישוב הארנונה וכיוצ"ב. עוד טענו, שהתובעים ביקרו בנכס פעם נוספת בליווי בני משפחה בתאריך 1.3.19, ובמהלך הביקור עלה עניין הרטיבות כפי שיפורט בהמשך וכן עניין החניה. עוד טענו, שבתאריך 20.5.19 הגיע הנתבע למשרדה של התובעת, מסר לידיה מכתב כוונות עדכני, וקיבל לידיו את התשלום השני ע"ס 70,000 ₪ בשיק, כאשר התובעת ביקשה ממנו שלא יפקיד את השיק עד אשר תיתן לו הוראה בעניין. הנתבע טען שהסכים להארכה כאמור, אך כעבור מספר שעות, יצרה עמו התובעת קשר וביקשה שלא יפקיד את השיק, וכך במשך מספר ימים פנתה אליו שוב ושוב וביקשה שימנע מלהפקיד את השיק מאחר ואין לו כיסוי, עד שלבסוף אמרה שלא ניתן להפקיד את השיק כאמור, ומשכך הוא סירב לחתום על הנספח לבקשת התובעת. עוד טענו, שבתאריך 12.8.19 פנתה התובעת אל הנתבע וביקשה אסמכתא בדבר התיקון שנעשה בדירה לעניין הרטיבות והוא העביר לה את המידע כנדרש, והתובע הגיע ונטל את השיק ע"ס 100,000 ₪ שלא נפדה. עוד טענו, שלאורך כל הדרך הם גילו אורך רוח כלפי התובעים וכלפי דרישותיהם, אך נדמה כי התובעת, אשר גילתה שלא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה בשל לחץ כלכלי, חיפשה אמתלה שתסייע בידה לחמוק מהתחייבויותיה ומהעברת יתרת הכספים בגין עיסקת המכר. עוד טענו, שבתאריך 11.11.19 ניאותו התובעים לערוך פגישה משותפת אשר נערכה במשרדה של איילת ובמהלך הפגישה העלתה התובעת טענות שונות ומגוונות, תקפה את הנתבעים והבהירה כי הינה מעוניינת להשיב את המצב לקדמותו ולבטל את ההסכם. עוד טענו, שהעובדה שהתובעת התעקשה על ביטול ההסכם, כאשר הם פעלו לתקן ולהסדיר את הליקויים, אף לפנים משורת הדין, מעידה על העובדה כי היא ביקשה לחמוק מקיום התחייבויותיה על פי הסכם המכר, כאשר למעשה נכחה לדעת כי אין ביכולתה הכלכלית לעמוד בהתחייבות על פי ההסכם. עוד טענו, שבמהלך אותה פגישה, הם הבהירו כי התובעים היו מודעים לעניין החניות, ואף לא הוסתרה מהם הרטיבות הנקודתית שהייתה בדירה עוד טרם החתימה על הסכם המכר ואף הבהירו כי הם מוכנים לקחת על עצמם את מלוא האחריות בכל הנוגע לתיקונים והנזקים שנגרמו בעקבות הרטיבות, ולתקן את הנזקים, אך התובעת באופן דווקני סירבה לאפשר לבעל מקצוע מטעמם לבקר בנכס, וטענה כי הזמינה חברה לאיתור נזילות אשר קבעה כי קיימים ליקויים בדירה שעלות תיקונם הינה בסך של 100,000 ₪. באורח פלא, טענו, את אותם 100,000 ₪ שהייתה התובעת אמורה לשלם להם, ביקשה לקזז באמצעות טענות ואמתלות של תיקונים נצרכים. עוד טענו, שבתאריך 14.1.20, התקיימה פגישה במשרדה של איילת בנוכחותם עם עו"ד מטעמם, והתובעים עם עו"ד מטעמם, ובמהלך הפגישה פנתה אליהם התובעת בהצעת "פשרה" על פיה ישלמו לה את שווי החניות, שלטענתה שוות 300,000 ₪, ויתקנו את הליקויים, ולאחר מכן יתבעו במשותף את בוני התיכון, ללמדך כי היא עצמה הודתה כי האחריות לספק את החניות במיקום המקורי הינה של בוני התיכון. עוד טענו, שבמהלך אותה פגישה הודתה התובעת שוב כי ראתה את החניות עוד בטרם חתימת ההסכם וכי הייתה מודעת לעניין החניות, ללמדך כי התנהלותם של התובעים לאורך כל הדרך מעידה בעד עצמה כי הם אינם בוחלים באף לא אמצעי כדי להוציא מהם כספים שלא כדין, כאשר הם אלו אשר נהגו מלפנים משורת הדין, ובאו לקראת התובעים פעם אחר פעם, אולם התובעים ניצלו את תום ליבם, ופעלו כדי להוציא מהם כספים שלא כדין, תוך שהם אינם בוחלים באף לא אמצעי ומתנערים מהתחייבויותיהם על פי הסכם המכר, ומשכך ברי כי יש לדחות את התביעה דנן על הסף. עוד טענו, שבתאריך 24.12.19 נשלחה אליהם דרישת ביטול הסכם, כאשר בדרישה הודו התובעים במפורש ובצורה ברורה ונהירה, כי עוד טרם החתימה על הסכם המכר הם ראו ובדקו את הדירה, לרבות מיקום החניות ולכן טענו שנסיבות הביטול אשר מצוינות במכתב אינן נכונות, וזאת בלשון המעטה, כאשר הודאתם של התובעים על פיה ראו ובדקו את הדירה ואת מיקום החניות, יש בה כדי להעיד בעד עצמה. עוד טענו, שהתובעים ידעו את מצב הנכס, ערכו את מלוא הבדיקות ועל כן ברי כי דין טענותיהם להידחות על הסף. עוד טענו, שהתובעים היו מיוצגים על ידי איילת, התובעת עצמה הינה עורכת דין במקצוע, וכי נעשו כל הבדיקות האפשריות. עוד טענו, שביקשו כי תינתן להם ההזדמנות לבדוק את טענות התובעים על ידי אנשי מקצוע מטעמם ונענו בשלילה, וכי מצב הנכס על חניותיו היה ידוע לתובעים ועל כן ברי כי לאור האמור, יש להורות על דחיית התובענה על הסף. עוד טענו שבהתאם לחוות דעת בעל מקצוע מטעמם, עלות התיקונים הכוללת של הנזקים הנטענים בדירה עומדת על סך של 14,332 ₪ בלבד.

    

   הטענה של התובעים שלא הוצמדו חניות לדירה כפי התחייבות הנתבעים בהסכם

5. התובעים טענו בכתב התביעה שבניגוד להתחייבות הנתבעים בהסכם, לדירה לא הוצמדו שתי החניות שהיו אמורות להיות מוצמדות לה ואשר התחוור כי לא נבנו עד מועד הגשת התביעה, תוך שעובדה זו מוסתרת מהם. עוד טענו, שב"הואיל" הראשון להסכם המכר תוארה הדירה ככוללת "2 חניות בנות 13.5 מ"ר כל אחת", אשר כביכול הוצמדו לדירה ושתי החניות אף סומנו בתשריט שצורף להסכם המכר. בנוסף טענו, להסכם המכר צורף הסכם מתאריך 31.8.07 שבמסגרתו רכשו הנתבעים את זכויותיהם בדירה מבוני התיכון. עוד טענו, שבנספח א' להסכם עם בוני התיכון, בו פורטו פרטי הממכר, צוין כי לדירה מוצמדות שתי חניות תת קרקעיות. עוד טענו, שכאשר הם הגיעו לראות את הדירה לפני רכישתה, הנתבעים הצביעו בפניהם על המקומות בהם חונים רכביהם, כאילו מדובר במקומות החנייה של דירתם ורק בדיעבד התחוור להם כי היה מדובר בחניות מזדמנות שבהן חנו רכבי הנתבעים. עוד טענו, שלאחר רכישת הדירה התחוור להם כי מקומות החנייה ש"הוקצו" כביכול לדירה עדיין לא קיימים, לא נבנו כלל, ולא ידוע מתי, ואם בכלל, ניתן יהיה להכשירם כחניה, בשל קיומן של מגבלות תכנוניות. עוד טענו, שעל פי בוני התיכון קיים צורך בפינוי ו/או הריסת בית כנסת לשם בניית החניות, ולא ברור אם ומתי הדבר יבוצע. עוד טענו, שנציג בוני התיכון מסר להם כי היא שוקלת לוותר על בניית החניות, גם אם פינוי והריסת בית הכנסת יתאפשרו בסופו של יום. עוד טענו, שעובדות אלה היו ידועות היטב לנתבעים, אך הוסתרו מהם במכוון עד לאחר חתימת הסכם המכר. עוד טענו, שלאחר חתימת ההסכם, בתחילה טענו הנתבעים שיש להם חניות, אך הן זמניות, ובהמשך הודו שגם חניות זמניות אין בידם. עוד טענו, שנודע להם בדיעבד כי הנתבעים פשוט חנו בחניות מסוימות, במשך שנים, ללא כל זכות לעשות כן, עד שסולקו מהן על ידי בעלי הזכויות בחניות אלה. עוד טענו, ששוויה של הדירה ללא החניות נמוך משווי הדירה שאותה היו אמורים לקבל מהנתבעים על פי הסכם המכר ובהתאם לחוות דעת שמאית מתאריך 30.1.20, לפיה ירידת הערך של הנכס בגין העדר שני מקומות חניה הינה בסך של 360,000 ₪.

    

6. הנתבעים טענו בכתב ההגנה שבמהלך ביקור התובעים בדירה בתאריך 1.3.19 הם ירדו לחניון לראות את מקומות החניה כאשר הנתבעת הראתה להם את החניות הזמניות אשר הוצמדו לדירה על ידי בוני התיכון, והסבירה להם כי בימים אלו אחת החניות הוחלפה לחניה במפלס העליון, וכי יש לגשת לבוני התיכון לחתום על המסמכים ולהסדיר את עניין החלפת החניה. עוד טענו, שלאורך המו"מ הם הבהירו והסבירו לתובעים כי לדירה מוצמדות חניות זמניות על ידי בוני התיכון, עד אשר יתאפשר להכשיר את מקומות החניה אשר נרכשו ממנה. עוד טענו, שבתאריך 4.3.19 שלחה התובעת הודעה בדואר מקוון לאיילת עם פרטי הנכס, כאשר במסגרת אותה הודעה היא הדגישה כי מדובר בחניות טוריות כפי שמצוין בהסכם הרכישה מהקבלן, דהיינו- התובעת הייתה מודעת היטב לפרטי העסקה, ובכלל זה לעניין החניות. עוד טענו, שבמפגש שהתקיים לאחר שהתובעים נכנסו לדירה, הם ירדו בשנית יחד עמם לחניון, וראו בפעם נוספת את מקומות החניה הזמניים אשר ניתנו על ידי בוני התיכון, וכמו כן, הם הראו לתובעים את המתחם המיועד שבו עתידות להיבנות החניות הקבועות כפי שהובטח על ידי בוני התיכון, כאשר באותו מעמד אמרה התובעת כי היא מעדיפה להשאיר את החניות במצבן הקיים, הזמני- חניה עליונה וחניה תחתונה. עוד טענו, שבתאריך 23.7.19, בפעם הראשונה, העלתה התובעת את טענותיה בכל הנוגע לעניין החניות, וזאת חרף העובדה שקודם חתימת הסכם המכר ביקרה מספר פעמים בדירה, וראתה את החניות הזמניות, כאשר לאורך כל הדרך, בשיחות בין הצדדים עניין החניות היה ידוע לתובעים. עוד טענו, שבתאריך 7.8.19, התקיימה פגישה במשרדי בוני התיכון, בנוכחות התובעת והנתבע, כאשר נציג מהמחלקה המשפטית של בוני התיכון הבטיח לבדוק את הדברים וכי בסיום הפגישה, לבקשת הנתבע, רשמה התובעת שיק ע"ס 100,000 ₪ ע"ח יתרת התמורה, אך במקביל ביקשה כי יערך בינה ובין הנתבע נספח להסכם המכר, על פיו תועבר יתרת התמורה רק בתאריך 31.12.19, וזאת מאחר והינה רוצה להימנע מלחץ כלכלי. כאמור לעיל, הנתבעים טענו כי הנתבע סרב לחתום על הנספח שעה שהתובעת אמרה לו שלא ניתן להפקיד את השיק בסך של 70,000 ₪.

    

   האם התובעים ידעו שאין הצמדה של חניות והסכימו לכך?

7. אין מחלוקת שהמכר בפועל אינו תואם את המכר על פי ההסכם שכן לדירה אין הצמדה של שתי חניות כפי התחייבות בוני התיכון לנתבעים והתחייבותם של הנתבעים לתובעים. הטענה העיקרית של הנתבעים היא שהתובעים ידעו על כך והסכימו לכך. זו טענה שעל הנתבעים היה להוכיח. אולם, הם כשלו בכך. אין מסמך בכתב, כמצופה, התומך בעמדת הנתבעים לפיה הם הביאו לידיעת התובעים העובדה שהסכם המכר אינו משקף מצב החניות על פי ההסכם. התובעת הכחישה בחקירתה שידעה על אי ההתאמה וטענה שעל אף שהיא עורכת דין אינה עוסקת בנדל"ן. היא העידה שביום שבו נכנסו השוכרים לדירה, 28.6.19, מועד אותו אישר הנתבע בחקירתו, מיד לאחר המסירה, כשביקשה מירנא, אחת מהשוכרים, לחנות, הגיעה יו"ר הועד גב' כץ שצעקה עליה שאסור לחנות שם והיא עדכנה בכך התובעת. התובעת העידה שכאשר מירנא פנתה אליה בעניין זה, היא הבינה שהחניה לא שייכת לדירה והתקשרה לנתבע שאמר שיש איזה בעיה עם החניות, אבל "זה בסדר" והציע ללכת יחד לבוני התיכון ואכן התקיימה ישיבה בעניין החניות בבוני התיכון בתאריך 7.8.19 כפי שיפורט בהמשך. התובעת העידה שכאשר פנתה אליה מירנא, היא שאלה את הנתבע מדוע לא אמר לה על בעיית החניה עד אותו מועד והוא ענה ש"לא יכול להיות שזרקו מהחניה כי הוא חונה שם". מכאן שגרסאות התובעת ומירנא לגבי אופן גילוי בעיית העדר החניות על פי ההסכם תאמו זו את זו. עוד העידה התובעת שהיא והנתבע הגיעו לבוני התיכון ושם הסתבר לראשונה שאין חניות. "מכרו לנו אוויר" העידה. עוד העידה שגם חניות זמניות אין כי הנתבעים לא חתמו על מסמך שהתבקשו לחתום עליו ורק אז גילתה שאין "לנו היכן לחנות".

    

8. גם איילת שייצגה שני הצדדים בעסקה הכחישה הטענה של הנתבעים שהובא לידיעתה דבר אי ההתאמה לפני החתימה. היא העידה שכאשר ביקשה לאחר המכר לבצע העברת זכויות, התקבל אצלה נספח 5 לתצהיר התובעת, הוא מכתב בוני התיכון מתאריך 11.8.19 לפיו "2. כחלק מהסכם המכר (ההסכם בין בוני התיכון לנתבעים –ע.ה.) סוכם עם מרשייך (הנתבעים –ע.ה.), כי עקב כך שלא ניתן להשתמש בחניות (שכן הן טרם נבנו והן תיבנינה בשטח בית הכנסת לאחר שיפונה), החברה תעמיד לרשותם שתי חניות חלופיות זמניות. בהתאם לכך החברה העמידה לרשות מרשיך 2 חניות : האחת – בחניון התת קרקעי, והשנייה בחניון העילי. הרוכשים (הנתבעים- ע.ה.) סירבו לחתום על נספח שימוש זמני, ועל פי מידע שהועבר לחברה, במהלך שנים אלו, הם השתמשו בחניה תת קרקעית נוספת, זאת תוך הפרה בוטה של הסכם המכר עליו חתמו מול החברה". איילת העידה שזו הפעם הראשונה שהובא לידיעתה דבר אי ההתאמה והיא זימנה הצדדים למשרדה במטרה לגשר ביניהם כשכל אחד מיוצג ע"י עו"ד. איילת השיבה בשלילה לשאלה האם התובעת הודתה בישיבות שהתקיימו לאחר שהתעוררה בעיית החניה שהיא ידעה עליה לפני החתימה.

    

9. ביהמ"ש נתן לעדות איילת משקל רב ביחס לעדויות התובעת והנתבע שהם בעלי עניין. הנתבעים ניסו להטיל דופי במהימנות איילת בטענה שהיא חברה של התובעת (ראו סעיף 21 לסיכומיהם). אולם, התובעת העידה ש"הנתבעת ביקשה עו"ד זול" וטענה באוזניה ש"עו"ד אחר ביקש בחוצפה חצי אחוז" וכי איילת הסכימה למחיר זול. התובעת אישרה שהצדדים הגיעו אל איילת דרכה, אך אמרה שעל אף שהיא ואיילת "חברות", "יש הפרש 20 שנה" ביניהן. איילת אישרה בעדותה גרסת התובעת לפיה החברות בינה ובין התובעת הייתה ידועה לנתבעת וכי התובעת והנתבעת בחרו בה מכיוון שהנתבעת הייתה מעוניינת להוזיל עלויות שכר הטרחה וכי היא שוחחה עמה טלפונית לגבי סכום שכ"ט. איילת העידה שהיא גבתה מהצדדים להסכם שכר נמוך מהמקובל בשוק "פחות מחצי אחוז משניהם ביחד". הנתבעת לא העידה ומכאן שלא סתרה גרסת התובעת ואיילת. הנתבעים הטיחו באיילת בחקירתה שהיא נוטה לטובת התובעים שכן היא התרשלה בבדיקת הזכויות (ראו פרוט טענת ההתרשלות מסעיף 24 לסיכומי הנתבעים). איילת הפנתה לסעיף 12.11 להסכם בו הצדדים אישרו והצהירו כי איילת הציעה להם "לבדוק את זכויות הבניה, החבות בהיטל השבחה, מס שבח ומס רכישה וכל יתר ההיבטים הפיזיים, ההנדסיים והתכנוניים הקשורים בדירה בעצמם ו/אן ע"י מומחים מטעמם" וכן אישרו כי ידוע להם שהיא לא בדקה "את ההיבטים הנ"ל ולא התכניות החלות על הדירה ו/או כל מסמך אחר לרבות תיק הבניין ו/או היתר הבנייה של הדירה) ואת התאמתם אלה לאלה ו/או למצב בפועל, ועל כן הצדדים מוותרים בזאת" כלפיה על כל "טענה ו/או דרישה ו/או תביעה בעניין זה". לנוכח כל האמור לעיל, ביהמ"ש לא מצא בחקירת איילת, כדי להצדיק הטלת דופי ביושרה המקצועי או במהימנות גרסתה וכן דוחה הטענה שהתרשלה בכך שלא גילתה שהנתבעים מסתירים ממנה ומהתובעים מידע מהותי וממילא לא התחייבה חוזית לבצע הבדיקות שאמורות היו לחשוף את הסתרת המידע. זאת, במיוחד לנוכח העובדה שעל פי נספח 5 לתצהיר התובעת, הנתבעים לא גילו לתובעים ולאיילת תוכן סעיף 2 לגבי ההשתלשלות בעניין החניות לאחר שרכשו הדירה מבוני התיכון.

    

10. הנתבעים טענו בסעיף 28 לסיכומיהם שאיילת התרשלה בכך שעד היום לא העבירה הזכויות על שם התובעים. אולם, מי שגרם לכך שיש קושי להעביר זכויות בנכס פגום הם הנתבעים ואין תימה שהתובעים לא מעוניינים להעביר זכויות בנכס פגום, בטרם רופא הפגם.

     

11. ביהמ"ש נתן משקל רב גם לעדות מירנא, ששכרה הדירה מהתובעים יחד עם אחותה והוריה לאחר רכישתה מהנתבעים. כאמור לעיל, היא העידה שלאחר ששכרה הדירה, כאשר ביקשה לחנות באחת מהחניות, אותה הראה לה הנתבע, שטען שהיא אחת מהחניות שצמודות לדירה 1 (הדירה – ע.ה.), מי מנציגות הבית אסר זאת עליה והיא זו שיידעה התובעת לגבי בעיית החניה. היא הסבירה שהיא זו שנותנת תצהיר מבין השוכרים שכן היא בעלת הרכב מבין השוכרים. הנתבעים הלינו על כך שבתצהיר התובעת לא הוזכרה יו"ר הנציגות. אולם, כפי שביהמ"ש קבע קודם לכן, מירנא אישרה אחד לאחד גרסת התובעת בעניין זה. כמו כן, התובעת העידה שנאלצה להפחית באופן משמעותי דמי השכירות מהסך של 12,000 ₪ לסך של 5,000 בשל העדר החניה והליקויים בדירה ומירנא אישרה שכאשר התברר לה שאין חניות כפי שהובטח לה וכן גילתה בעיית הרטיבות, בה ידון ביהמ"ש בהמשך, היא ביקשה מהתובעת להפחית דמי השכירות והייתה "הנמכה רצינית"..

     

12. הנתבעת כאמור לעיל לא העידה. זאת, למרות שעדותה הייתה נחוצה על מנת לסתור גרסת התובעת לגבי הסיבה להתקשרות עם איילת, העובדה שהנתבעת ידעה שהתובעת ואיילת חברות וכן כדי לבסס גרסת  הנתבעים לפיה הנתבעת הראתה לתובעים בתאריך 1.3.19 את החניות הזמניות אשר הוצמדו לדירה על ידי בוני התיכון, והסבירה להם כי בימים אלו אחת החניות הוחלפה לחניה במפלס העליון, וכי יש לגשת לבוני התיכון לחתום על המסמכים ולהסדיר את עניין החלפת החניה. כמו כן, נטען שהשתתפה בפגישה נוספת בה הנתבעים נתנו הסבר לגבי מצב החניה לפני החתימה על ההסכם וכן השתתפה בישיבות שהתקיימו לאחר חתימת ההסכם, בהן הודו התובעים כביכול שידעו על כך שאין בפועל חניות צמודות. לנוכח מחדל הנתבעת להגיש תצהיר, קמה חזקה שאם הייתה מעידה, עדותה הייתה פועלת לחובת הנתבעים.

     

13. הנתבעים הלינו בסיכומיהם שגם התובע לא העיד. אולם, מכיוון שהתובעים מתבססים על לשון ההסכם וגרסתם המבוססת על תצהיר התובעת נתמכת ע"י איילת ומירנא, ביהמ"ש קובע שהיה על הנתבעים לעמוד בנטל הבאת הראיות לעניין הטענה שהתובעים ידעו כביכול שאין חניות צמודות כמובטח בהסכם והסכימו לכך. כמו כן, ביהמ"ש לא מצא שעדות התובעת הייתה מבולבלת כביכול כטענת הנתבעים בסעיף 16 לסיכומיהם וקובע שמי שהיה אמור להעיד את איש המקצוע שכביכול עדכן את התובעים בדבר מצב החניות (סעיף 14 לסיכומי הנתבעים) או את נציג העירייה שביקר בנכס (סעיף 17 לסיכומי הנתבעים), על מנת לבסס טענת הנתבעים שהתובעים ידעו שתוכן ההסכם אינו נכון, היו הנתבעים ולא התובעים.

     

14. הנתבעים התבססו על עדות הנתבע בלבד, שבחלק מעדותו התבסס על דברים שיתכן ושמע מהנתבעת ומכאן שעדותו הייתה בחלקה עדות שמיעה. הנתבע אישר בעדותו את תוכן סעיף 2 למכתב בוני התיכון לפיו בעיית העדר הצמדת החניות הייתה ידועה לו "בכניסה שלנו לדירה" וכי תחת החניות שהובטחו בהסכם, נמסר לנתבעים מבוני התיכון כי יקבלו שתי חניות תת קרקעיות במספרים אחרים, והובהר להם שזה זמני וברגע שיבנו החניות המקוריות "נחזור לחניות המקוריות". גרסתו השתנתה לאחר מכן, כאשר אישר שהיה עליהם לחתום על נספח, אך טען שלא יודע אם חתמו. הנתבע אישר כי הנתבעים פנו אל בוני התיכון לאחר שרכשו ממנה הדירה בדבר העדר החניות הצמודות וטען שנענו בכך שיקבלו חניה זמנית תחתונה וחניה זמנית עליונה בכפוף לחתימה על מסמך, אך הם השיבו לבוני התיכון שהם מסרבים לחתום על המסמך כי הם רוצים שתי חניות תת קרקעיות באותה מידה. עוד טען, שמכיוון שבוני התיכון אמרו להם שבכוונתם לזרז תהליך פינוי בית כנסת לצורך העמדת החניות שהובטחו בהסכם אז הוא לא ייחס "חשיבות" לעניין כי היה בטוח שיקבל את החניות הקבועות. הנתבע נשאל אם עדכן התובעים בדבר סירוב הנתבעים לחתום על המסמך הנדרש לצורך שימוש בחניות המשופרות באופן זמני והשיב שאמר לתובעים ש"צריך ללכת" לבוני התיכון לפני החתימה וגם לאחר מכן "בשביל לחתום ולקבל החניות." כשהנתבע נשאל מתי אמר לראשונה לתובעים שלא רק שאין חניות קבועות אלא גם זמניות אין, אלא אם חותמים, ענה "במסירת החזקה". כשנשאל האם מסר המידע לתובעים קודם לכן ענה שאינו זוכר. לנתבע לא היה הסבר מניח הדעת מדוע כל העובדות החשובות האלה לא הוזכרו בהסכם. הוא ניסה להטיל האחריות על כך על מי שכתב ההסכם, אך כשנשאל האם אמר עובדות אלה לאיילת השיב כי לא יכול לומר זאת חד משמעית. כשנשאל מדוע פעם ראשונה הוא טוען שהדברים נאמרו לאיילת, גם אם אינו משוכנע בכך, לא ידע להשיב. הוא עומת עם כך שההצהרות לגבי חניות צמודות בהסכם היו לא נכונות וכי הוא ידע על כך והוא אישר זאת, אך טען שהתובעים ידעו על כך. אולם, טענה זו לא הוכחה והיא עומדת בסתירה לתוכן ההסכם. הנתבע עומת עם הגרסה של התובעים לפיה המידע בדבר העדר חניות הגיע לידיעתם, לא ממנו עובר לחתימת ההסכם, אלא משיחת הטלפון בין התובעת ומירנא ביום הראשון שבו השוכרים החלו לגור בדירה עקב התקרית בין מירנא ויו"ר וועד הבית. הנתבע השיב בתגובה כי לא ידע עד מועד חקירתו על "המקרה" עם וועד הבית וטען שאינו יודע באיזה סמכות הוועד אסר על מירנא לחנות בחניה וכי הוא ניסה במועד הפגישה בבוני התיכון לקדם הדברים כדי לסיים המכירה לשביעות רצון הקונים. כשנשאל שוב בעניין זה שב וטען כי אינו יודע על איזה בעיה מדובר, וכי לא ידע על הבעיה עם ועד הבית. הנתבע ניסה לתרץ התנהלותו בכך שנהג ב"עיניים עצומות" כי התובעים היו חברים ושאל "אם אני כזה נוכל ורמאי למה מסרתי חזקה 3 חודשים לפני כל קבלת כל הכסף, אם זה לא היה בתום לב". הנתבעים טענו בסעיף 14 לסיכומיהם שלא הייתה להם סיבה הגיונית להכניס עצמם להפרה ובסעיף 22 לסיכומיהם תארו את הנתבע כאדם פשוט ללא ידע ובקיאות בכל הנושאים הכרוכים בהסכם מכר.

     

15. ביהמ"ש קובע כי לא האמין לגרסת הנתבע הן לגבי טענתו שהנתבעים יידעו את התובעים לפני כריתת ההסכם בדבר העדר חניות צמודות, גרסה שהשתנתה לאחר מכן לעדכון בעניין זה בעת המסירה, והן לעניין גרסתו שלא ידע שחנה בחניות "המשופרות" על דרך עשיית דין עצמית. זאת, מכיוון שאינה תואמת גרסה עקבית של התובעת, איילת ומירנא, המסמכים שהוגשו, ובעיקר נספח 5, וכאמור לעיל לא נתמכה בעדות הנתבעת. כל אלה משתלבים עם חוסר ההיגיון בכך שהתובעים יסכימו כביכול לרכוש נכס לקוי באופן מהותי, כאשר עד למועד הגשת הסיכומים, אין ברשותם חניה כלל, קבועה או זמנית. העדר החניות אינו מוזכר כלל בהסכם, לרבות הסבר לפיו התמורה מופחתת כביכול, כפי שהיה מצופה שייכתב בהסכם באופן מפורש וברור. הנתבעים לא טענו ולא הוכיחו שהתמורה חושבה על דרך הפחתה עקב בעיית החניות. מכאן שבשעה שלתובעים לא הייתה סיבה לרכוש נכס שונה מהתחייבויות המוכרים, קל לזהות ההיגיון של החלטת הנתבעים להסתיר המידע מתוך משאלת לב שהתובעים יחנו בחניות "המשופרות" והבעיה תעלם לה כביכול מעצמה כאשר בית הכנסת יפונה ובוני התיכון ימלאו התחייבותם ויקצו החניות החסרות. אולם, בוני התיכון לא בנו החניות החסרות עד לעצם יום הגשת הסיכומים ע"י הנתבעים, ובעיות ופגמים, אינם נעלמים מעצמם, הם צפים ועולים בסופו של יום. ביהמ"ש קובע שהנתבעים בחרו להסתיר מהתובעים עובדות מהותיות שהיו בידיעתם, מכיוון שהיה ברור להם כי הגילוי בדבר העדר חניות צמודות, כפי שהתחייבו בהסכם, יפחית באופן משמעותי התמורה שסוכמה. ביהמ"ש דוחה הטענה שהנתבע לא גילה את העובדות המהותית בגלל היותו "לא בקיא" כביכול שכן התרשם מעדותו המשתנית, שלא "חוסר בקיאות" כביכול, גרם לו להסתיר המידע, אלא משאלת לב שבוני התיכון ירפאו הפגם בטרם התובעים יגלו קיומו.

     

16. הנתבעים תהו בסעיפים 12 ו – 18 לסיכומיהם מדוע התובעים לא ביקשו לבטל ההסכם? וראו בכך ראיה לכך שטענותיהם שקריות. ביהמ"ש דוחה טענה זו. זכותו של הנפגע על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970 לבחור האם לבקש ביטול ופיצוי או אכיפה ופיצוי, ואין ללמוד מבחירה זו אם גרסת התובע שקרית אם לאו. התובעים ביקשו תחילה לבטל את ההסכם אך נמלכו בדעתם ולבסוף החליטו לאכוף אותו ואין בכך פסול. השאלה שמצריכה תשובה, אינה השאלה מדוע בחרו לאכוף ההסכם ולא לבטלו, אלא האם הנתבעים הסתירו מידע מהותי וגרמו לתובעים נזק.

     

17. הנתבעים טענו בסעיף 12 לסיכומיהם שהתובעים ראו החניות ובסעיף 14 לסיכומיהם טענו שהתובעת הודתה בנספח 8 לראיות התובעים שלא נעשה כל ניסיון ע"י הנתבעים להסתיר עובדות. ביהמ"ש עיין בנספח 8 ולא מצא בו את שמצאו בו הנתבעים. להפך, התובעים כותבים בנספח 8 ש"הסתבר שהחניות שהצהרתם עליהם בהסכם כלל אינן קיימות". התובעים ניסו להתפס לאמירה לפיה התובעים ראו את החניות כחזות הכל. ביהמ"ש אינו מוציא מכלל חשבון שיתכן והנתבעים העירו תשומת לב התובעים לפני חתימת ההסכם בחודש יוני 2019 שבאופן זמני הם נהנים מחניה משופרת ביחס לחניות הקבועות וכי התובעים ראו את החניות "המשופרות" והביעו שביעות רצון מכך. אולם, אין בכך כדי לסייע לנתבעים. זאת, מכיוון שבדיעבד התברר שהנתבעים עשו שימוש באותן חניות משופרות על דרך עשיית דין עצמית, ואין מקום לקבל טענת הנתבע בחקירתו, שהמידע על הנאה מחניות משופרות, כמוהו כמתן מידע על כך שבפועל לא הוצמדו חניות לדירה, אין צפי להסרת המחדל, וההנאה מהחניות המשופרות היא על דרך עשיית דין עצמית שכן הנתבעים לא חתמו על הסכמה לשימוש זמני בחניות משופרות, כדרישת בוני התיכון. ביהמ"ש קובע שמכלול הראיות מלמד שהתובעים לא ידעו שמשמעות "החניות הזמניות המשופרות" היא שהחניה בהן היא על דרך עשיית דין עצמית וכי אין, ולא ידוע, מתי תהיה אם בכלל, הצמדה בפועל של חניות לדירה כמובטח בהסכם, עובדות שהיו ידועות היטב לנתבעים שהרי לגרסתם הם הסבירו כביכול לתובעים את המצב לאשורו לפני החתימה על ההסכם. לכן, ביהמ"ש דוחה טענת הנתבעים בסעיף 11 ובסעיף 20 לסיכומיהם לפיה נהגו בהגינות ופרשו מלוא הנתונים והעובדות בעניין החניות וקובע שלא רק שהם הפרו באופן יסודי את ההסכם בכך שאין חניות צמודות כמובטח, אלא שהם הסתירו עובדה מהותית זו מהתובעים, עובר לחתימת ההסכם ואף לאחר מכן, עד אשר המידע הגיע אל התובעים ע"י אחרים. לכן, התובעים זכאים לפיצוי בגין הפרת ההסכם.

     

     

    גובה הפיצוי

18. ההסכם נוקב בפיצוי מוסכם בסעיף 11 אך מתיר לצדדים בסעיף 11.3 לבחור בין קבלת פיצוי מוסכם ובין פיצוי על פי גובה הנזק ככל שיוכח. אין לתובעים זכות לקבל פיצוי כפול בגין אותה הפרה כפי שביקשו בכתב התביעה. לכן, הם זכאים לפיצוי מוסכם, או לפיצוי גבוה יותר ככל שהוכיחו שהעדר חניה צמודה גרמה להם נזק העולה על הסך של 200,000 ₪, הוא סכום הפיצוי המוסכם. התובעים הפנו לחוות דעתו של השמאי חיים אטקין שלא נחקר, שאמד בסעיף 10 את גובה ההפחתה מסכום התמורה עבור הדירה בסך של 360,000 ₪. המומחה מטעם ביהמ"ש אמד שווי אובדן הערך בסך של 243,000 ₪. גם הוא לא נחקר. לעניין הסך של 243,000 ₪, התובעים טענו שיש לאמץ חוות דעת המומחה מטעמם. אולם, ביהמ"ש דוחה טענה זו שכן המומחה מטעמו לא נחקר ולכן על פי הפסיקה בית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה שמינה, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת וביהמ"ש לא מצא טעות בולטת בקביעת הסך של 243,000 ש"ח (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי [פורסם בנבו] 31.12.88, בר"מ 5171/07 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון [פורסם בנבו] 31.12.07, א' גורן סוגיות בסד"א 496 (מהדורה 11, 2013).

     

19. הנתבעים תלו בסיכומיהם יהבם בכך שלצד קביעת הסך של 243,000 ₪, המומחה מטעם ביהמ"ש הביא בחשבון עת חתם על חוות דעתו בחודש יוני 2021 שהחניות יוקמו בפועל עד לחודש יוני 2024 ולכן אמד ההפחתה בערך הדירה על סכום נמוך באופן משמעותי, בסך של 43,500 ₪ בלבד. אולם, על פי הראיות שביהמ"ש שמע בחודש פברואר 2024, אין היתכנות להקמת החניות בעתיד הנראה לעין ולעניין זה בולטת העובדה שהנתבעים לא העידו מי מטעם בוני התיכון והנתבע אישר בחקירתו שלא ידוע לו אם התחילה בנייה של החניות. לכן, ביהמ"ש מאמץ חוות דעת המומחה מטעמו, שלא נחקר, וקובע שעל הנתבעים לפצות התובעים בתשלום הסך של 243,000 ₪. ככל שבעתיד יוקמו חניות צמודות לדירה, אם יוקמו, יתכן ותקום עילת תביעה של הנתבעים להשבה בהתאם למועד הקמת החניות. אולם, ביהמ"ש אינו קובע מסמרות בעניין זה, שכן אם תוגש תביעת השבה, יכריע בה המותב שידון בה, לפי שיקול דעתו. כאן המקום לציין, כי הנתבעים לא נתנו מענה מניח הדעת לשאלה מדוע לא עמדו על זכותם ביחס לקבלת חניות צמודות מבוני התיכון ואף לא שלחו הודעה בהליך זה נגד בוני התיכון. הנתבע נימק זאת בכך שהם כבר אינם מתגוררים בדירה. מענה זה מחזק התרשמות ביהמ"ש שהנתבעים הסתירו עובדות מהותיות מהתובעים מכיוון שסברו שחתימת ההסכם מגלגלת לפתחם של התובעים את הבעיה שהם הסתירו מהם וסברו, כאמור לעיל, שהבעיה תיפתר מעצמה, כאשר בוני התיכון ישלימו בניית החניות החסרות לפני שהתובעים יגלו את שהוסתר מהם.

     

    הטענה להסתרת ליקויי רטיבות

20. התובעים טענו בכתב התביעה שבמבוא להסכם הצהירו הנתבעים כי "לא ידוע לו על כל פגם ו/או מום גלוי או נסתר בדירה לרבות רטיבות ו/או נזילות" והתחייבו כי "במצב זה תימסר הדירה לידי הקונה במועד המסירה כשמתקניה תקינים ופעילים וללא רטיבות ונזילות הידועות לו". אולם, הם טענו שלאחר חתימת ההסכם הם גילו בחלקים נרחבים מהדירה נזילות מהותיות ורטיבות שהתפשטה עקב כך וכי נזילות אלה היו ידועות לנתבעים והוסתרו מהם. התובעים צרפו לכתב התביעה חוות דעת של מר עופר טולדנו, האומדת את שווי התיקונים הנדרשים בסך של 100,800 ₪..

     

21. הנתבעים טענו בכתב ההגנה שכאשר התובעים ביקרו בנכס פעם נוספת בליווי בני משפחה בתאריך 1.3.19, במהלך הביקור, הם הבחינו ברטיבות קלה בקיר המטבח בסמוך לדלת היציאה האחורית, רטיבות שלא הייתה קיימת בביקורים הקודמים בדירה וכי הם הסבירו לתובעים כי ככל הנראה מקור הרטיבות הינו ממים שחלחלו מבעד לדלת, והבעיה תטופל במידי. עוד טענו, שהתובעים נכנסו לדירה בתאריך 28.6.19 ופנו אליהם בנוגע לרטיבות. הנתבע טען שהציע להביא איש מקצוע מטעמו שיתקן את הרטיבות שנותרה בדירה, אך השוכרים סירבו, וביקשו להביא איש מקצוע מטעמם, ומאחר והיו מעוניינים באותה הזדמנות לשפץ ולצבוע את הדירה, סוכם כי מאחר והשוכרים הם אלו שיביאו את איש המקצוע לטפל בקירות, הנתבעים ישלמו עבור התקנה של רשתות בחלונות של הדירה, כאשר הסכמה זו הייתה ברשותם של התובעים ובידיעתם. עוד טענו, שבתאריך 23.7.19 הודיעה התובעת לנתבע כי עדיין קיימת רטיבות בדירה, הוא ענה שככל הנראה טרם התייבש החול, והתובעת אמרה שתמתין ותראה לגבי הרטיבות. עוד טענו, שבתאריך 7.8.19, סוכם, כי עניין הרטיבות יטופל על ידיהם עד להשלמת מלוא סכום התמורה וכי בתאריך 12.8.19 פנתה התובעת אל הנתבע וביקשה אסמכתא בדבר התיקון שנעשה בדירה לעניין הרטיבות והוא העביר לה את המידע כנדרש, והתובע הגיע ונטל את השיק ע"ס 100,000 ₪ שלא נפדה. עוד טענו, שבתאריך 23.8.19 ביקר הנתבע בדירה, ושילם לשוכרים את התשלום עבור התקנת הרשתות בהתאם לסיכום, ונכח לגלות כי מצב הדירה טוב בהרבה מהתיאורים של התובעת, וכי למעשה מדובר בנזקים נקודתיים בהם ניתן לטפל בהם בנקל. עוד טענו, שבתאריך 24.10.19 ביקר הנתבע בדירה ובחן את הליקויים, וזאת במטרה להביא בעל מקצוע שיתקן את הנזקים כאמור. כאמור לעיל, הנתבעים טענו שעלות התיקונים הכוללת של הנזקים הנטענים בדירה עומדת על סך של 14,332 ₪ בלבד.

     

    האם הדירה סבלה מבעיה מהותית של רטיבות במועד המכר?

22. אין חולק שהייתה בעיית רטיבות בדירה, שכן הנתבעים מתארים בכתב ההגנה בעיית רטיבות שעלתה בשיחות בין הצדדים לפני המכר, אך טוענים שלא הייתה מהותית וכאמור לעיל, אומדים שווי התיקונים בסכום נמוך באופן ניכר משווי אומדן התובעים. התובעת העידה שרק לאחר שהשוכרים נכנסו לדירה והזיזו רהיטים התגלתה ה"זוועה" והיא התחננה לפני הנתבע שיתקן, אך הוא לא תיקן. מירנא אישרה בעדותה שגילתה בעיית הרטיבות כאשר הזיזו הרהיטים בדירה לאחר ששכרו אותה ובאמצעותה הוגש סרטון בו תעדה הרטיבות ביהמ"ש תעד בעת שצפה בסרטון ש"ישנם מספר סימנים של קילוף ובליטות לרבות ליד חיבורי חשמל ותקרת המקלחת נראית אפורה לגמרי והעדה טענה שזה החל להחמיר לאחר ההשכרה בהדרגה וכי זה לא היה כאשר באה עם המתווך". .

     

23. גם בעניין ליקויי הרטיבות, הנתבעים הסתמכו על עדות הנתבע בלבד. הוא העיד שכאשר ביקר בדירה בחודש דצמבר 2021 הרטיבויות היו בשני מקומות. הנתבע עומת עם עמודים 93 ואילך בחוות דעת המומחה מטעמם (נספח 10 לראיותיהם) שם מנה המומחה ליקויים בשירותי אורחים, במקלחת כללית, במטבח, מקלחת הורים, חדר שינה הורים, מסדרון וסלון וקירות חיצוניים, ןנשאל האם מירנא המציאה הליקויים וענה שלאורך כל הדרך הוא לא ניסה להתחמק מאחריות וכי נראה שרטיבויות במקומות שונים "זה מקירות סמוכים". הוא נשאל מדוע לא ציין בסעיף 2.4 להסכם על בעיית רטיבות והשיב שהיה בטוח שהבעיה שהתגלתה סמוך למכירת הדירה טופלה ולכן חתם בלב שלם על ההסכם. הוא העיד שלקח חברה לאיתור נזילות תוך כדי המו"מ וכשנשאל היכן הדו"ח שהוכן ע"י אותה חברה ענה "נראה לי שהוספנו את זה בראיות". הוא הסביר שאותה חברה גם ביצעה החלפה של תושבת פגומה של ברז ניל שגרמה לנזילה באזורים שהיו רטובים אז וכי הרטיבות הייתה במטבח ובסלון, ולא במקומות אחרים. הוא עומת עם הטענה שבהתכתבויות מופיע בצורה ברורה שהתיקון היה רק במטבח וכי הנתבעים טענו שמקור הרטיבות בגלל שטיפה של הרצפה וענה שאין זה נכון שכן תשובה זאת של הנתבעים היא ממועד מוקדם עקב אחד מהביקורים הראשונים של התובעים, אך לאחר מכן הנתבעים ראו שהבעיה מתפשטת ואז הזמינו חברה לאיתור הרטיבות כדי למצוא מקור הרטיבות, שכאמור לעיל, מצאה שהבעיה נעוצה בברז ניל מוסתר ואז הם הביאו מכונות לייבוש כדי לסיים הרטיבות. כשנשאל היכן גרסה זו מופיעה, הפנה לדו"ח האיתור וטען ששלח אותו לתובעת וכי אינו זוכר אם צורף לכתבי הטענות. הנתבע עומת עם סעיפים 5 עד 7 לתצהיר מירנא שמתארת ביקור של הנתבע עם מושון, לאחר שניתנו כל חוות הדעת, ומצהירה שמושון הצביע על ליקויים בחדרים רבים שהצריכו עבודות מורכבות בעשרות אלפי ₪, הוא ענה שההצהרה נכונה באופן חלקי. הוא העיד שהגיע לדירה עם מושון והם עשו סיבוב ביחד עם התובעת עם הרשימה של שמאי בית משפט "והסתכלנו על התיקונים שצריך לעשות לפי רשימתו". הוא הכחיש שמדובר ב"החלפת צנרת ודברים כאלה" והעיד שאמר שמוכן להיכנס לשיפוץ מעמיק ולעשות תיקונים נקודתיים מעבר למה שנדרש בשביל לסיים העבודה והתיק, אך היה מדובר בדברים קטנים. כשנשאל מי קבע שמדובר בתיקונים קטנים? ענה "על פניו". הנתבע הכחיש גרסת התובעת לגבי ההיקף הכספי שהעריך מושון וכשנשאל האם אפשר לקבל את הרשימה שהכין מושון? ענה שמושון לא הכין רשימה. מושון לא העיד.

     

24. כאמור בסקירת כתבי הטענות, הנתבע טען שהתובעת לא נתנה לו לתקן. התובעת העידה שהיה סיור עם בעל מקצוע מטעם הנתבע, הוא מושון, שאמד התיקונים בעשרות אלפי ₪, אך ב"כ הנתבע לא העביר אליה, לבקשתה, את הרשימה שהכין בעל המקצוע מטעם הנתבעים והנתבע הכחיש בעדותו הסכום הנטען ועצם הכנת הרשמה. מכאן שאין מחלוקת שהייתה רטיבות. המחלוקת היא לגבי היקפה בעת המכירה.

     

     

    סכום הפיצוי

25. גם בעניין הרטיבות, יש לפני ביהמ"ש חוות דעת של מומחה מטעמו שקבע כלהלן:

    "3.5. סיכום

    3.5.1. לסיכום סה"כ עלויות תיקון ליקויים כמפורט בעמוד 5 למעלה, מגיע ל-3,100 ₪. לסיכום סה"כ עבודות כולל עבודות לא לסיכום מגיע ל-8,307 ₪".

     

26. התובעים חלקו על חוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש וכינו אותה בסיכומיהם כ"מנותקת" וטענו שקבע סכום "אפסי ומגוחך". אולם, הם וויתרו על זימונו לחקירה נגדית ומכאן שחוות דעתו לא נסתרה באמצעות חקירה נגדית. המומחה מטעם התובעים אינו מהנדס. גם גבי שהעיד מטעמם אינו מהנדס והוא הפנה להצעת מחיר שהכין. המומחה מטעם ביהמ"ש הינו גם מהנדס וממילא על פי הפסיקה ביהמ"ש אמור להעדיף חוות דעתו על פני חוות דעת של הצדדים. מכיוון שהמומחה מטעם ביהמ"ש לא נחקר, על פי הפסיקה שביהמ"ש סקר קודם לכן, בהעדר טעות בולטת על פני חוות הדעת, על ביהמ"ש לאמץ חוות דעתו. ביהמ"ש דוחה הטענה של התובעים בסיכומיהם שחוות דעת המומחה מטעמו פגומה על פניה משום שהיא נמוכה בסך של 6,000 ₪ מהסכום בו הנתבעים נקבו בכתב ההגנה. כמו כן, לעניין היקף ליקויי הרטיבות, נטל הבאת הראיות לא עבר אל הנתבעים ולכן מי שהיה אמור להעיד את מושון כדי לסתור חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, היו התובעים שלא ביררו זהותו במהלך ההליכים המקדמיים ע"י הגשת בקשה מתאימה, על אף שביקשו לבסס גרסתם על התרשמות מושון מהביקור לגבי היקף הנזק. לכן, ביהמ"ש קובע שבעניין זה הוא מעדיף גרסת הנתבעים לליקוי קל ביחס לגרסת התובעים בדבר "זוועה". הראיות שהוגשו תואמות גרסת הנתבעים. הן חוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש ולרבות הסרטון בו צפה ביהמ"ש שמתעד "מצב רע מאד" כהתרשמות ביהמ"ש בעת שצפה בסרטון, אך לא מצב "זוועתי" כגרסת התובעת. כמו כן, מצפייה בסרטון עלה שחלק מהליקויים ניתן היה לזהות לפני מכירת הדירה כגון במקלחת, שכן לא הוסתרו ע"י רהיטים שהוזזו, ואם התפתחו לאחר המכירה, לא הוכח שהתפתחו מליקוי שנוצר לפני חתימת ההסכם ואשר הוסתר מהתובעים. הנתבעים טענו בסיכומיהם שהסרטון צולם כשנתיים לאחר הגשת התביעה. אם המומחה מטעם ביהמ"ש היה קובע שהתיקון מצריך תשלום סכומי עתק, יתכן שניתן היה לקבל העובדה שלא תוקנו זמן רב לאחר הגשת התביעה ע"י התובעים על מנת להקטין נזק, עקב חיסרון כיס. אולם, שילוב הדברים, רטיבות שלא ניתן היה להסתיר בעת ביקור התובעים בדירה לפחות בחלק מהמקומות, ידיעת התובעים על חלק מהבעיה לפני הרכישה, והחמרת הליקויים עד כדי המצב בסרטון שהוצג, מביא לקבלת עמדת הנתבעים בעניין זה שהתובעים לא פעלו מצד אחד להקטנת הנזק ומצד שני מנעו מהם לתקן הנזק שכן לא השלימו עם מסקנות המומחה מטעם ביהמ"ש. לכן, ביהמ"ש קובע כי לא הוסתר מהתובעים ליקוי רטיבות בדירה המצדיק הסכום שביקשו התובעים בסך של 100,000 ₪. ביהמ"ש מביא בחשבון שהנתבעים עצמם אמדו בכתב ההגנה הנזק בסכום גבוה יותר מהסכום אותו אמד המומחה מטעם ביהמ"ש, וכי לא ביקשו לשנות כתב ההגנה לאחר הגשת חוות הדעת ע"י המומחה מטעם ביהמ"ש. לכן, ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובעים בגין ליקוי הרטיבות הסך שהם עצמם ציינו בכתב ההגנה, 14,332 ₪.

     

    ציפיית התובעים לקבל פיצוי כפול

27. התובעים לא הסתפקו בפיצוי בגין הנזקים שהוכיחו היקפם בראיות וביקשו גם פיצוי מוסכם והקדישו חלק ניכר מסיכומיהם לטענה זו תוך שהם יוצאים מנקודת הנחה שהם זכאים לפיצוי מוסכם וכי על הנתבעים היה לטעון להפחתת הסכום שסוכם. לא היה לכך מקום שכן, כפי שביהמ"ש ציין קודם לכן, מדובר בדרישה לפיצוי כפול. לעניין אובדן הערך, ביהמ"ש קבע סכום פיצוי שהינו גבוה מהפיצוי המוסכם. לעניין ליקויי הרטיבות, התובעים טענו בבקשה שהגישו לאחר שהנתבעים הגישו סיכומיהם, שביהמ"ש ראה בה סיכומי תשובה, שהפניית ביהמ"ש בסיכומי הנתבעים לפער העצום בין הסכום שאמד מומחה ביהמ"ש ובין סכום הפיצוי המוסכם הינה הרחבת חזית. אולם, ביהמ"ש קובע שלא הוכח שלתובעים מגיע פיצוי מוסכם בגין ליקוי הרטיבות שכן בשונה מעניין החניות, בעניין הרטיבות לפחות חלק מהבעיה היה ידוע לתובעים וראו לעניין זה הודאתם בנספח 8 לראיותיהם. כמו כן, אין לזקוף אי התיקון ע"י הנתבע לחובתו, שכן ביהמ"ש הגיע למסקנה מעדות התובעת עצמה שהיא לא הסכימה לביצוע תיקון ע"י הנתבע. זאת, מכיוון שלא השלימה עם ממצאי המומחה מטעם ביהמ"ש ועמדה על תיקון בהיקף שלטענתה, קבע אותו מושון בביקור שנערך בנוכחותה, שעה שלא הוכח בהליך זה שמושון העריך סכום בשווי הנטען ע"י התובעת. בנסיבות אלה, בהן התובעים מנעו ביצוע התיקון, אין לקבוע שתיקון בסכום כה קטן, מצדיק קביעה כי ההסכם הופר באופן יסודי שעה שהנפגע מנע מהמפר לתקן הליקוי שבחלקו היה ידוע לנפגע עוד לפני החתימה.

     

    ביהמ"ש מקבל התביעה באופן חלקי

28. לנוכח האמור לעיל, ביהמ"ש מקבל התביעה באופן חלקי ומחייב הנתבעים לשלם לתובעים הסך של 257,332 ₪. מכיוון שנותר בנאמנות הסך של 260,000 ₪ שטרם שולם לנתבעים בגין יתרת התמורה, מכאן שבאופן מהותי עם הפרשי הצמדה ורבית, הסכומים מתקזזים. לכן, אין מקום ליתן צו לתשלום מעבר לסכום המוחזק בנאמנות שהתובעים זכאים להיפרע ממנו.

     

    דיון בהוצאות

29. מכיוון שביהמ"ש קיבל התביעה חלקית, התובעים זכאים לפסיקת הוצאות. אולם, על ביהמ"ש להביא בחשבון הפער בין סכום התביעה ובין הסכום שפסק, יותר ממחצית. הפער נובע בעיקר בגין הערכה ביתר של המומחה מטעם התובעים את שווי ירידת הערך וכן ציפיית התובעים לקבל פיצוי כפול הן בשל הנזקים שהוכיחו היקפם והן בגין פיצוי מוסכם. לכן, ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובעים מחצית מסכום האגרות ששולמו, הוצאות בסכום כולל של חמשת אלפים ₪, ושכ"ט בא כוח התובעים בסך של 20,000 ₪. הצדדים יישאו ביתר הוצאותיהם.

     

    סוף דבר

30. ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובעים כלהלן:

    הסכום המופקד בנאמנות.

    מחצית מסכום האגרות ששולמו צמוד בתוספת רבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

    הוצאות בסכום כולל של חמשת אלפים ₪, ושכ"ט בא כוח התובעים בסך של 20,000 ₪ והכל צמוד בתוספת רבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל.

     

     

     

     

    ניתן היום, כ"ה אדר ב' תשפ"ד, 04 אפריל 2024, בהעדר הצדדים.