שמואלי נ' נ.ת.ע. אבן גבירול 2 הרצליה בע"מ

לפני תביעות הדדיות בהמשך לעסקת תמ"א 38/1 שנערכה בין התובעת ואחרים ולבין הנתבעת.

רקע

1. ביום 26.7.11 נחתם הסכם תמ"א בין התובעת ושאר דיירי הבניין ולבין הנתבעת. ביום 26.3.12 נחתמה תוספת ראשונה להסכם התמ"א. ביום 28.8.12 נחתמה תוספת שנייה להסכם התמ"א.

    

2. היתר הבנייה התקבל ביום 8.3.15. הנתבעת התגוררה בדירה במהלך מרבית תקופת הבנייה. עבודות הבנייה נמשכו ארבע שנים והסתיימו ביום 6.11.18, עת הוצא טופס 4, ולטענת התובעת באיחור לעומת מועד המסירה החוזי ואילו לטענת הנתבעת לפי המועד החוזי.

    

3. סמוך לאחר קבלת הדירה, גילתה התובעת כי הגינה הצמודה לדירתה שקיבלה בעקבות עבודות הבנייה ובמסגרת ההסכם, שונה בתכלית ממה שהובטח לה וכן גילתה ליקויי בנייה רבים, כולל ליקויים שגרמו לרטיבות בדירה ולרבות תכנון לקוי של מסתור הכביסה בדירה. פניות התובעת אל הנתבעת בנושאים אלה לא הועילו.

    

4. בחודש אוגוסט 2019 קיבלה התובעת מהמהנדס ושמאי המקרקעין עמית זיו חוות דעת ביחס לליקויי הבנייה וחוסר ההתאמה בנושא הגינה.

    

5. בחודש מאי 2020 הגישה התובעת את התביעה הנוכחית, בה היא עותרת לחייב את הנתבעת בסכום של 62,335 ₪ בגין ליקויי בנייה, 3,400 ₪ עבור דמי שכירות ראויים למשך תקופת התיקונים, בה לא ניתן יהיה לגור בדירה, 134,990 ₪ בגין ירידת ערך, 174,444 ₪ בגין פיצוי מוסכם על איחור במסירת הדירה, 7,605 ₪ בגין עלות חוות הדעת מטעמה, 15,987 ₪ עבור ביצוע עבודות התאמה בחדר האמבטיה על ידי קבלן מטעם התובעת נעשה עקב חוסר גישה למסתור הכביסה, 768 ₪, שערוך עלויות חוות הדעת והתשלום לקבלן עד הגשת התביעה ו-50,000 ₪ בגין עגמת נפש.

    

6. הנתבעת בכתב הגנתה טוענת בין היתר כי התובעת ביצעה עבודות בצורה עצמאית בדירה, אשר הפריעו לביצוע עבודות הנתבעת ואשר חלקם אף היו בגדר בנייה בלתי חוקית, הליקויים או חלקם נגרמו עקב עבודות עצמאיות של התובעת, כי טענות התובעת או חלקן לא הועלו מעולם בעבר ואף עומדים בסתירה להסכם, כי היה על התובעת לבוא בטענות אל המפקח על עבודות הבנייה מטעם הדיירים ולא כלפי התובעת, כי עקב הפרות ועיכובים שנגרמו על ידי חלק מדיירי הבניין, עבודות הבנייה החלו באיחור של מספר חודשים, כי עבודות בדירת התובעת הסתיימו חודשים לפני הנפקת טופס 4, אשר הנפקתו התעכב שלא מסיבות הקשורות לנתבעת, כי התובעת לא אפשרה תיקונים והשלמות בעבודות בביתה ואת חוות הדעת מטעמה שצורפה לתביעה, לא הציגה קודם לכן לנתבעת ולא נתנה לה הזדמנות לתקן ובקיצור, הנתבעת טוענת שפעלה כדין ואינה חייבת לתובעת דבר.

    

7. הנתבעת הגישה תביעה שכנגד לחייב את הנתבעת להשיב על כנו את הגדר שהרסה בגינת דירתה ולהסיר את השער שבנתה שלא כדין. כן עותרת הנתבעת לחייב את התובעת בסכום של 36,311 ₪, בגין חוב כספי על תשלומים ששילמה הנתבעת במקום התובעת וכן בגין טרחה וזמן שנגרמו לנתבעת עקב מעשי התובעת בכל הנוגע לבנייה הבלתי חוקית בחצר שלגביו גם התבקש צו כאמור.

    

8. כחלק מההליך המשפטי ביצעה הנתבעת בהסכמת התובעת תיקונים שונים בבית. לטענת הנתבעת הכל תוקן. לטענת התובעת נותרו ליקויים מספר.

    

9. בית המשפט מינה את המהנדס ושמאי המקרקעין צבי רון כמומחה מטעמו למתן חוות דעת ביחס לליקויים שנותרו וכן ביחס לטענות על ירידת ערך. כמו כן מונה מודד.

    

10. המומחה רון נתן את חוות דעתו וקבע כי נותרו ליקויים בסכום של 13,770 ₪ כולל מע"מ ופיקוח הנדסי וזאת במונחי עלות לנתבעת ואילו במונחי עלות לתובעת יש להוסיף 4,100 ₪.

     

11. כן קבע המומחה לגבי הגינה כי השטח של הגינה בפועל הוא 45.93 מ"ר (התובעת טענה כי הובטח לה שטח של כ-65 מ"ר) והגינה היא בעלת מפלסים, בניגוד לעולה מהתכנית המחייבת. המומחה רון קבע בחוות דעתו כי קיימת ירידת ערך של 88,000 ₪ בגין ההבדל בין המצב בפועל למצב שהובטח.

     

12. הצדדים שלחו למומחה שאלות הבהרה וכתוצאה מכך הסתבר כי חוות הדעת המקורית כללה טיוטה לא סופית בנושא ירידת הערך ובעקבות כך העביר המומחה מחדש את פרק ירידת הערך.

     

13. לפי פרק מעודכן זה, קיימת ירידת ערך של 17,000 ₪, אם תתקבל גרסת הנתבעת לגבי המחלוקת החוזית בין הצדדים ביחס לשטחי החצר ומאידך קיימת ירידת ערך של 100,000 ₪, אם תתקבל גרסת התובעת בעניין זה. בשתי החלופות קבע המומחה ירידת ערך עקב קיומם של מפלסים בחצר.

     

14. במסגרת ישיבת ההוכחות חקרו הצדדים את המומחה מטעם בית המשפט וכן נחקרו בנה של התובעת, מר רון שמואלי, התובעת עצמה ומר יצחק כהן, בעל מניות ודירקטור בנתבעת. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

     

    דיון

    הגינה

15. לאחר עיון בחומר שלפניי ובטענות הצדדים, נחה דעתי כי יש לקבל את מרבית גרסת התובעת ביחס לגינה, כפי שיפורט להלן.

     

16. התובעת טוענת כי בהסכם עמה הובטח לה גינה בשטח של 65.5 מ"ר (כולל השטח המרוצף של 7.5 מ"ר). בפועל לטענתה קיבלה 38.2 מ"ר. כן טוענת היא להעדר רצף של הגינות וכן להפרשי מפלסים.

     

17. לגבי השטח שקיבלה בפועל, ישנה מדידה של מודד מטעם בית המשפט ולפי המדידה שלו השטח בפועל שקיבלה עומד על 45.93 מ"ר. אני מאמץ את המדידה של המומחה מטעם בית המשפט שלא נחקר וחוות דעתו לא נסתרה.

     

18. מומחה בית המשפט צבי רון הציג בחוות דעתו את מה שהגדיר כ"מצב קודם", כאשר למעשה התכוון למצב שהובטח לפי אותו תשריט מעודכן שצורף לתוספת השנייה של הסכם התמ"א ואשר צירף המומחה לחוות דעתו בדרך של גזור והדבק לגוף חוות הדעת.

     

19. לפי חוות דעתו המתוקנת לעניין ירידת הערך מיום 23.11.24, ככל שהובטח לתובעת 65.5 מ"ר (כלומר גם את השטח שבמחלוקת בשיעור 25.5 מ"ר ולא רק את השטחים שלא במחלוקת בשיעור 40 מ"ר), הרי משקיבלה התובעת בפועל 45.93 מ"ר, ירידת הערך מתבטאת, לפי חלופה ב' לחוות דעתו של המומחה רון, על סך של 100,000 ₪, כשסכום זה מבטא את הפרשי השטחים וגם את הפרשי המפלסים בין שני חלקי הגינות שמופרדות בגרם מדרגות שלפי המומחה לא צוין בתכנית המחייבת.

     

20. אם לעומת זאת הובטח לתובעת רק 40 מ"ר (לפי השטחים המוצמדים לדירה לפי התשריט שצורף לתוספת השנייה להסכם התמ"א, ללא השטח שבמחלוקת) ומשקיבלה בפועל 45.93 מ"ר, כי אז במונחים של שטח אקוויוולנטי (כי חצר שווה הרבה פחות משטח בנוי של הדירה עצמה), קיבלה התובעת 1.28 מ"ר יותר ממה שמגיע לה, אלא שבשקלול הכולל, המתחשב גם בהפרש המפלסים הנזכר, עדיין לפי המומחה רון קיימת ירידת ערך של 17,000 ₪ וזאת חלופה א' לחוות דעתו.

     

21. התובעת טוענת כי על בית המשפט לאמץ את חלופה ב' של המומחה, לפיה נגרמה ירידת ערך של 100,000 ₪.

     

22. הנתבעת לעומת זאת טוענת שאין לחייב אותה בסכום כלשהו. לטענתה, בהסכם התחייבה לגרוע מהרכוש המשותף של הבניין שטחי גינה של 44 מ"ר לכל שלושת בעלי דירות הגן יחד ולא לכל אחת מהן ומכאן שאם הצמידה לדירת התובעת שטחי גינה בשיעור 45.93 מ"ר עמדה במה שהובטח, גם אם יש לפרש את אותם 44 מ"ר כמתייחסים לכל דירת גן בנפרד.

     

23. בנוסף טוענת היא שלא התחייבה לתת לתובעת גינה ברצף אחד וללא מפלסים. כן נטען כי שטח הגינה המסומן בירוק בהיר על ידי המומחה רון בעותק התשריט שצורף לתוספת השנייה של הסכם התמ"א (בשטח של 25.5 מ"ר), הוא שטח משותף ולא שטח שצריך היה להצמיד לדירת התובעת. שטח זה הוא בעצם השטח שבמחלוקת בין הצדדים.

     

24. אין חולק כי בבקשה להיתר משנת 2014, שהוגשה לאחר התוספת השנייה להסכם התמ"א (שאליה צורף התשריט המעודכן), צורף תשריט היתר לפיו שטחי הגינה הצמודים לדירת התובעת אינם כוללים את קטע הגינה בשטח של 25.5 מ"ר, אשר הנתבעת טוענת כי הנו בגדר רכוש משותף, אלא שהתובעת טוענת כי הנתבעת לא הוכיחה שלא ניתן היה לקבל היתר לכלול גם את השטח הנ"ל (25.5. מ"ר) כצמוד לגינה שלה וכי ממילא לא הוכח כי התובעת חתומה על תשריט ההיתר או אפילו כי נציגות הדיירים חתומה עליו ועל כן תשריט ההיתר אינו תשריט חוזי מחייב ביחסים שבין התובעת לנתבעת, אלא התשריט המחייב הוא זה שצורף לתוספת השנייה להסכם התמ"א, הסכם שחתום על ידי התובעת הנתבעת ושאר הדיירים ואשר לטענת התובעת מכוחו ברור כי גם השטח של 25.5 מ"ר צמוד לדירתה.

     

25. גם אין חולק כי בהתאם לתשריט היתר הבנייה, גם בתשריט הבית המשותף (שהוגש לרישום הבית המשותף שנרשם בשנת 2021), נרשם שצמודים לדירת התובעת (חלקת משנה 1), שטחי גינה בשטח כולל של 46.02 מ"ר, כלומר ללא שטח הגינה שסומנה בירוק בהיר בשטח של כ-25.5 מ"ר ואשר לטענת הנתבעת הנו רכוש משותף ואילו לשתי דירות הגן הנוספות, חלקות משנה 2 ו-3, הוצמדו שטחי גינה של 53.22 מ"ר ו-29.19 מ"ר בהתאמה.

     

26. כעת הכרעתי – סעיף 1.3.3 להסכם התמ"א קבע כך: "נספח ג' – תכניות הראשוניות והעקרוניות לביצוע הפרויקט, תשריט קומה טיפוסית ותשריט קומת קרקע אשר מתכונתן הסופית טעונה אישור הודעה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה...".

     

27. סעיף 5.27 להסכם התמ"א קובע כי לדירות בקומת הקרקע, אשר יהפכו לדירות גן (אין חולק כי לפני הסכם התמ"א, שטחי הקרקע הצמודים פיזית לדירות הקרקע והנמצאים בחלקה בה מצוי הבניין, היו בגדר רכוש משותף), יוצמד "...שטח קרקע כמסומן בתשריט קומת הקרקע המצורפת כנספח ג' להסכם זה ובכפוף לאישור הרשויות הרלוונטיות...".

     

28. עיון בתשריט נספח ג' הנ"ל, מגלה ששטח הגינה שבמחלוקת כיום, סומן בגוון אחר מאשר שטח הגינה שלפי אותו תשריט אין מחלוקת כי הוצמד לדירת התובעת.

     

29. יתרה מכך, אף נכתבו בתשריט, בתוך השטח שבמחלוקת (הנראה כצורת משולש) המילים "גינה משותפת" והוא הדין ביחס לדירה נוספת בקומת הקרקע, גם שם הייתה אבחנה בדרך הנזכרת לעיל, קרי בדרך של גוון אחר, כולל רישום המילים "גינה משותפת", בין שטח גינה מוצמד ושטח גינה שיוותר כרכוש משותף.

     

30. העובדה שהמילים "גינה משותפת" נרשמו בחלק התחתון של השטח שבמחלוקת בתשריט הראשון, כאשר בתשריט המעודכן שטח הגינה שעליו נרשמו המילים הנ"ל (הנמצא בתחתית המשולש), כבר אין חולק גם לשיטת התובעת כי אינו מהווה חלק משטחי הגינה שהובטחו לה (נעשו כאמור שינויים בין התשריטים עקב הוספת שטחים ושינוי גם בקונטור הדירות) , לא יכולה לסייע לתובעת, שכן ברור לחלוטין מעיון בתשריט, כי גם אם המילים "גינה משותפת" נרשמו בחלק התחתון של המשולש, הם מתייחסים לכל המשולש כולו ונרשמו שם רק לצרכי הנוחות.

     

31. דא עקא, בשנת 2012 נחתמה תוספת שנייה להסכם התמ"א ובסעיף 6 לתוספת נרשם כך: "בסעיף 1.3.3 להסכם – התכניות המצורפות להסכם כנספח ג' תשוננה ובמקומן תצורפנה התכניות המצורפות כחלק בלתי נפרד מתוספת זו".

     

32. עיון בתכניות שצורפו לתוספת השנייה הנ"ל ואשר הפכו לתשריטים המחייבים במקום אלה שצורפו להסכם התמ"א, מגלה הבדל ניכר בין התשריטים. כעת שטחי הגינה שהוצמדו לדירת התובעת מופיעים כולם בצבע אחיד (צהוב) והמילים "גינה משותפת" לא מופיעות עוד על גבי שטחים אלה וגם לא בכל מקום אחר בתשריט. כך בדיוק ביחס לדירה הנוספת בקומת הקרקע. גם שטחי הגינה הצמודים אליה, צבועים בשטח אחיד צהוב וללא המילים הנ"ל. הדירה השלישית בקומת הקרקע, גם שטחי הגינה הצמודים לה נצבעו בדרך זהה.

     

33. בתשריט אין אמנם מקרא, שיסביר מה מסמן כל צבע (יש שם שלושה צבעים נוספים, אדום שמסמן שטח הרחבה של הדירה, צבע אפרסק שמסמן את הממ"ד, כאשר שאר שטחי פנים הדירות בלבן, ללא צבע כלשהו וכך גם חניות ושטחים משותפים, המהווים גישה ללובי קומת הקרקע, שמתוכו נכנסים לשלושת הדירות בקומה זו), אולם ברור לחלוטין מתשריט זה שהשטחים בצהוב הם הם שטחי הגינה שיוצמדו לדירות הקרקע, בפרט שעה שהשטחים הציבוריים נותרו בלבן ולא נצבעו כמפורט לעיל וגם נמחקו המילים "גינה משותפת", שאין להם יותר זכר בתשריט.

     

34. אין חולק כי לא נחתמה תוספת שלישית להסכם התמ"א. מכאן, שהתשריט המעודכן הנ"ל, הוא התשריט המחייב.

     

35. טענת הנתבעת לפיה התשריט המחייב הוא תשריט ההיתר שהתקבל, דינה להידחות. מעבר לכך שלא זכור לי כי טענה זו הועלתה כלל בכתב ההגנה, הרי שתשריט ההיתר מטרתו לבצע את המוסכם בין הצדדים ולא מהווה הוא לכשעצמו בגדר הסכם הקובע זכויות קנייניות.

     

36. אין זה מתקבל על הדעת כי ישנו לתובעת את הזכויות הקנייניות שלה בדרך אגב, רק בשל העובדה שתכנית ההיתר שונה מן הנדרש לפי התכנית החוזית המחייבת, ללא החתמתה על הסכם מפורש המשנה את זכויותיה.

     

37. גם לא הוכח כי התובעת חתמה על תכנית ההיתר ואפילו לא שהנציגות חתמה עליו, אולם ברור כי גם אם הנציגות חתמה על תשריט ההיתר ועל בקשת ההיתר, הנציגות לא יכולה לגרוע מזכויות קנייניות שהוקנו לאחד הדיירים לפי הסכם התמ"א המחייב.

     

38. לבסוף, גם הטענה לפיה הנתבעת לא הרוויחה דבר מכך שגינת התובעת קטנה יותר וכי מי שהרוויח מכך הם שאר הדיירים מכוח היותם הבעלים של הרכוש המשותף, גם אם נכונה היא, לא יכולה לסייע לנתבעת.

     

39. הנתבעת התחייבה בהסכם להצמיד לדירת התובעת את הגינה לפי התשריט המעודכן שצורף לתוספת השנייה להסכם התמ"א ואף התחייבה לרשום את הבית המשותף בתאימות עם ההסכם, אבל הפרה את ההסכם ואת ההתחייבות שלה כלפי התובעת ובכך גרמה לה נזק בדמות של ירידת ערך דירתה, משצמודים לדירה שטחי גינה פחותים.

     

40. מכאן, שעל הנתבעת לפצות את התובעת בשל הפחתת השטחים ויש לקבל את השומה של המומחה מטעם בית המשפט בחלופה ב', גם בחלק שלה שמתייחסת לירידת הערך עקב הפרשי המפלסים, שעה שהתשריט המעודכן לא מביא לידי ביטוי הפרש מפלסים כלשהו.

     

41. הנתבעת תשלם אפוא לתובעת בגין ראש הנזק של ירידת ערך בנושא הגינה סכום של 100,000 ₪.

     

    ליקויי בנייה

42. בכתב התביעה תבעה התובעת סכום של 62,335 ₪ בגין עלות התיקון של ליקויי בנייה שנותרו בדירה.

     

43. לפי חוות הדעת של המומחה רון נוצרו ליקויים בסכום של 13,770 ₪ כולל מע"מ ופיקוח הנדסי במונחי עלות לנתבעת, עם תוספת של 4,100 ₪ לתיקון על ידי קבלן מטעם התובעת.

     

44. התובעת בסיכומיה עותרת לאימוץ חוות הדעת של המומחה רון ומבקשת שבית המשפט יוסיף פיצוי בשני עניינים שהמומחה רון לא קיבל בהם את טענות התובעת.

     

45. הנתבעת מנגד טוענת בסיכומיה כי יש לדחות ראש נזק זה באופן מוחלט וזאת שעה שהתובעת הפרה את ההסכם ולא נתנה לנתבעת הזדמנות לתקן את הליקויים ואף לא הציגה לנתבעת את חוות הדעת מטעמה, שלראשונה נחשפה עם הגשת התביעה.

     

46. כן טוענת הנתבעת כי מרבית הליקויים, אם לא כולם, נגרמו בשל עבודות עצמאיות שביצעה התובעת בדירה, בסכום של כ-140,000 ₪. הנתבעת בסיכומיה התייחסה ספציפית למסתור הכביסה וטענה כי זה נבנה בהתאם להסכם ולטענתה גם המומחה מטעם בית המשפט לא ציין אי התאמה בעניין זה.

     

47. עיון בתצהירי התובעת ובנה מגלה כי לא צורפה פנייה בכתב בנושא ליקויים קודם להגשת התביעה, אולם נטען בתצהיר כי נעשו פניות בע"פ למר כהן, שכאמור הגיש תצהיר מטעם הנתבעת.

     

48. עדותם של התובעת ובנה הייתה אמינה עליי ומר כהן עצמו בסעיף 27 לתצהירו לא טען כי לא נעשו פניות קודם להגשת התביעה. להפך, הוא ציין כי הנתבעת ביצעה תיקונים ואם ביצעה, גם ברור שנעשתה פנייה אליה בנושא.

     

49. בין שנעשו פניות ובין אם לאו, אם ישנן ליקויים, מחובת הנתבעת לתקנם והרי גם לאחר הגשת התביעה לא תוקנו כל הליקויים על ידי הנתבעת, עת כבר קיבלה לידיה את חוות הדעת, שהרי לפי חוות הדעת של המומחה רון נותרו עדיין ליקויים, כך שברור כי גם לו חוות הדעת הייתה נמסרת לה לפני התביעה, לא הייתה כנראה מתקנת את כל הליקויים הנזכרים בה גם אז ועדיין היה צורך בהגשת התביעה לגבי יתרת הליקויים.

     

50. מכאן, שגם אין מקום לשום את עלות התיקון ללא התוספת עבור תיקון על ידי קבלן מטעם התובעת, שכן הנתבעת קיבלה הזדמנות סבירה לתקן את הליקויים, ודאי לאחר הגשת התביעה וגם אז לא תיקנה כדבעי.

     

51. גם הטענה הכללית שלפיה הליקויים נגרמו בשל עבודות התובעת דווקא, לא ניתן לקבל, כשאין התייחסות ממוקדת וספציפית המוכיחה כי ליקוי פלוני הוא בעבודות בנייה שהתובעת ביצעה.

     

52. בהעדר טענות ממוקדות של הנתבעת בתצהירה או בסיכומיה ביחס לחלק חוות דעת רון שקבע כי נותרו ליקויים, יש לפסוק לתובעת את מה שקבע המומחה רון.

     

53. התובעת טוענת כאמור כי יש לפסוק לה פיצוי גם בגין שני עניינים שהמומחה רון דחה. הראשון הוא העדר שיפוי תקין במרפסת הדיור. המומחה מטעמה קבע עלות של 4,500 ₪. המומחה רון קבע שאין ליקוי. בשאלות ההבהרה ציין כי לא אותרה סטייה וכי הוא מדד את השיפוע עם סרגל 2 מטר וכי כך גם רשם בנייר העבודה שלו, שלא נשמר אמנם.

     

54. התובעת טוענת כי לא ייתכן כי לא יישמר בידי המומחה תיעוד ויש לקבל את חוות דעת המומחה מטעם התובעת, אשר צירף לחוות דעתו צילום של סרגל פלס לפיו נמדד שיפוע של 0.43%. התובעת טוענת כי המומחה רון גם לא ציין מה הוא שיפוע תקני.

     

55. בהינתן ממצאי המומחה לרבות התשובה שנתן לשאלת ההבהרה ושעה שמדובר במומחה אובייקטיבי מטעם בית המשפט ושמלא נחקר המומחה בנושא זה, אין מקום לסטות מקביעתו.

     

56. הנושא השני הוא שאלת החזר עלות פירוק הזיגוג בדירה, כדי לברר האם הוא תקני. הנתבעת עותרת לחיוב התובעת בהשבת עלות הפירוק בסך 1,500 ₪ משהתברר כי הזיגוג הוא תקני ואילו התובעת טוענת כי בהעדר סימון על הזיגוג, דבר שהמומחה קבע כי חייב להימצא על הזיגוג לפי התקן, נותר הצורך לפרק ועל כן אין מקום להשבת עלות הפירוק שנגרם עקב מחדל הנתבעת מלספק זיגוג עם סימון תקני. אני מקבל את טענת התובעת בעניין זה מנימוקיה.

     

57. לפיכך, הנתבעת תשלם לתובעת 17,870 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.8.19 שהוא המועד הקובע לסכומים שנקבעו בחוות דעת המומחה רון.

     

58. משלא קבע המומחה רון כי יידרש פינוי הדירה לתיקון הליקויים ומשעיון במה שנותר לתקן אכן כך מעיד גם לדעתי, אין מקום לפסוק לתובעת את ראש הנזק של 3,400 ₪ עבור דמי שכירות ראויים למשך תקופת התיקונים, שכן אין צורך בדיור חלופי בתקופה זו.

     

    15,987 ₪ עבור ביצוע עבודות התאמה בחדר האמבטיה על ידי קבלן

     

59. התובעת מבקשת לחייב את הנתבעת בעלות העבודות שביצעה בחדר האמבטיה בשל הטענה כי אלה נעשו בעיקר עקב כך שמסתור הכביסה בדירה תוכנן כך שאין גישה אליו.

     

60. הנתבעת טוענת כי המסתור נבנה לפי התכנון וכי המומחה רון לא מצא בכך משום אי התאמה.

     

61. דין התביעה כאן להידחות. נתחיל מזה שלא ברור מדוע עניין זה לא קיבל ביטוי בחוות הדעת של התובעת. משכך, גם לא קיבל התייחסות בחוות דעת רון.

     

62. כך או אחרת, התובעת לא עמדה בנטל לשכנע כי העבודות באמבטיה נבעו כולן אך ורק מבעיית המסתור. אפילו היא בתצהירה מציינת כי אלה נבעו "בעיקר" עקב כך, כלומר לא רק.

     

63. הוכחה מספקת לבעיית הגישה למסתור לא הובאה, משלא צורפו תמונות כדי להמחיש את הנטען, אולם גם אם אניח כי הייתה בעיה כנטען, לא הוכח קשר סיבתי בין העבודות הרבות שביצעה בחדר האמבטיה, ושנעשו כחלק משיפוץ כולל בדירה בסך של 140,000 ₪, ולבין נושא המסתור הנ"ל.

     

64. ראה נספח 10.3 לתצהירה, שם מצורפת הצעת המחיר של הקבלן, כשהתובעת סימנה בצהוב את העבודות באמבטיה שאת עלותם היא מבקשת לקבל מהנתבעת.

     

65. הרושם הוא כי משהחליטה התובעת על שיפוץ ניכר בכל הדירה, כבר בחרה לשפץ גם את חדר האמבטיה ומשכך, גם אם היה ליקויי במסתור, הוא תוקן "על הדרך", על ידי התובעת עצמה, שבהינתן כי ממילא הייתה מבצעת את העבודות ללא קשר למסתור, אינה זכאית אפוא, ודאי לא לעלות עבודות השיפוץ של האמבטיה, אלא גם לא לנזק שנגרם לה עקב התקנת מסתור לא שמיש, נזק שלא נתבע כלל.

     

    134,444 ₪ בגין פיצוי מוסכם על איחור במסירת הדירה

66. התובעת טוענת כי היה איחור של 14 חודשים בגמר הבנייה (בכתב התביעה טענה לאיחור של 18 חודשים, אולם חזרה בה מכך).

     

67. הבנייה הייתה צריכה להסתיים תוך 21 חודשים מתחילת הבנייה, שהחלה בחודש נובמבר 2015, קרי להסתיים עד 31.10.17 (תאריך הכולל 60 ימי גרייס, שמקוזזים לטענת התובעת רק אם האיחור לא היה מעבר לכך). דא עקא, הבנייה הסתיימה לטענת התובעת רק ביום 6.11.18, מועד הנפקת טופס 4.

     

68. הנתבעת טוענת כי מועד קבלת טופס 4 לא רלוונטי לתובעת ולדירות הקיימות ואף לא מוזכר בחוזה. כן טוענת היא כי גמר עבודות בניית דירת התובעת היה בחודש אוגוסט 2017, מועד בו החלה היא את עבודות השיפוץ שלה בדירה ושנמשכו בין 5 – 7 לחודשים ועל כן העבודות הסתיימו תוך 23 חודשים וללא איחור כלשהו (נוכח תקופת הגרייס של חודשיים שמצטרפת ל-21 החודשים לפי החוזה).

     

69. התובעת משיבה על כך כי העבודות שלה בוצעה בדירה במשך שלושה חודשים בלבד על ידי הקבלן של הנתבעת לפי הנחיית מר כהן ובתוך תקופת הביצוע של הנתבעת ובהסכמת הנתבעת, כמפורט בחוזה וכי עבודות הנתבעת נמשכו זמן רב לאחר שכבר הסתיימו עבודות השיפוץ של התובעת עצמה. כן נטען כי טופס 4 רלוונטי גם לדירות הקיימות ולא רק לחדשות.

     

70. לאחר עיון, נחה דעתי כי יש לקבל את טענות התובעת. נתחיל מזה שבניגוד גמור לטענת הנתבעת, לפיה טופס 4 לא רלוונטי כלל לדירת התובעת ושאר הדיירים הקיימים, תוך שהיא מפנה לסעיף 11.9.2, שלא מתייחס כלל לטופס 4, אלא לכך שתוכל הנתבעת להשלים את עבודות הפנים בדירות הנתבעת תוך 4 חודשים לאחר השלמת העבודות בבניין כפי שהן מתוארות ברישא לאותו סעיף, הרי שבסעיף 11.11 I להסכם נרשם במפורש כי על הנתבעת להמציא לבעלים "בהתאם למועד הקבוע בסעיף 9.2 לעיל – טופס 4 ו/או אישור על השלמת העבודות מהרשויות המוסמכות".

     

71. סעיף 9.2 מתייחס בדיוק בפסקה הראשונה שלו למועד השלמת העבודות של דירות הבעלים, כך שהנתבעת התחייבה ועוד איך להמציא טופס 4 או אישור הרשויות המוסמכות גם ביחס לדירות הבעלים.

     

72. משאין מחלוקת כי טופס 4 הוצא רק ביום 6.11.18, חזקה היא כי זה המועד בו הושלמו העבודות ביחס לדירות הבעלים ובהן דירת התובעת.

     

73. הנתבעת לא הביאה כל ראיה אחרת לתמוך בטענה הכללית וסתמית שלפיה עבודות בדירת התובעת לרבות הגינה ורכוש משותף וכל הנדרש לפי הפסקה הראשונה של סעיף 9.2, שהוגדרו יחד כמועד השלמת העבודות, הושלמו קודם להנפקת טופס 4, לא פר' מסירה, לא יומני עבודה ולא שום ראיה ממשית אחרת.

     

74. מר כהן הכחיש תחילה בעדותו כי החוזה חייב החתמת פר' מסירה ביחס לדירות הבעלים, אולם חזר בו מכך ואישר כי פר' כזה צריך היה להיעשות ולא היה לו כל הסבר מדוע לא נעשה (עמ' 33 ש' 1 – 9).

     

75. זאת ועוד - מהתכתבויות בנה של התובעת עם נציגת הנתבעת הגב' ענת מזין, נספח 11 לתביעה, עולה כי עבודות התובעת תוכננו להתבצע במקביל להמשך עבודות הנתבעת בבניין ובדירת התובעת ולא רק לאחר שיסתיימו עבודות הנתבעת בבניין, שוב בניגוד לטענת הנתבעת בעניין זה.

     

76. גם הטענות הנוספות של הנתבעת לגבי עיכובים בבנייה, לא יכולות לסייע לה, שכן מדובר בעיכובים שגרתיים לחלוטין, שניתן היה לצפות מראש כי יתרחשו, כגון הצורך בהחלפת קבלן מבצע, שינויי דיירים, עיכובים להוצאת טופס 4 בשל דרישות העירייה, חברת חשמל, פיקוד העורף וכו'. הטענה לעיכובים בשל התנהלות התובעת נטענה בצורה כללית וסתמית ללא שום ראיה ממשית וגם היא נדחית אפוא.

     

77. לפיכך, הוכח כי העבודות הסתיימו ביום 6.11.18, במקום ביום 31.10.17 (תאריך זה כולל תקופת גרייס של 60 יום) ועל כן שעה שהיה איחור העולה על תקופת הגרייס, הרי לפי ההלכה הפסוקה סופרים את האיחור מהיום הראשון ועל כן האיחור היה בן 14 חודשים (31.8.17 עד 6.11.18).

     

78. לגבי גובה הפיצוי נדמה שלא שמענו טענות מהנתבעת. כך או אחרת, לפי סעיף 9.6 להסכם, בחודש האיחור הראשון הפיצוי לכלל הדיירים הוא 40,000 ₪ ולאחר מכן 90,000 ₪ לחודש.

     

79. התובעת עותר לקבלת החלק היחסי שלה, שהוא 1/9 וגם על כך לא שמענו מצד הנתבעת טענה לחישוב מוטעה. משמע, התובעת זכאית לפיצוי של 4,444 ₪ לחודש הראשון ו- 10,000 ₪ לכל חודש שלאחר מכן וסה"כ ל- 134,444 ₪.

     

80. יש לדחות את טענת הנתבעת לפיה לא זכאית התובעת לפיצוי משום שבהסכם נקבע כי הפיצוי ישולם לנציגות הבעלים. אותה פסקה בסעיף 9.6 להסכם הייתה חלה לו מדובר היה בפיצוי שנתבע על ידי הנציגות עצמה, אולם כאשר מדובר בדייר בודד שהגיש תביעה, פשיטא שלא הייתה כוונת הסעיף למנוע ממנו לתבוע ישירות את הפיצוי.

     

81. אין בהסכם שום סעיף אחר שמכוחו אפשר להבין כי התשלום לנציגות בגין הפיצוי המוסכם על האיחור הולך לנציגות משום העובדה שאינו שייך לבעל הדירה. על כן, נראה כי מדובר היה בעניין טכני לחלוטין בשל היות הנציגות מייצגת את הבעלים ובהתאם לכך תקבל לידיה הנאמנות את הפיצוי עבורם. גם אם הייתה כוונה אחרת כגון לאפשר לנציגות לקזז סכומים שהדייר חייב לה (טענה שלא נטענה ולא הובאה ראיה לגביה), הרי לא הובאה ראיה על ידי הנתבעת כי הנציגות מתנגדת להעברת הפיצוי אל התובעת.

     

    7,605 ₪ בגין עלות חוות הדעת מטעמה

82. חוות הדעת מטעם התובעת בכל הנוגע לליקויי הבנייה וירידת ערך הייתה דרושה ובהינתן האופן בו הסתיימה התביעה ביחס לראשי הנזק הנ"ל, יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת מלוא הוצאה זו ואין מקום לגרום לה חיסרון כיס כלשהו בעניין זה. הנתבעת תשלם אפוא 7,605 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

     

     

     

    50,000 ₪ בגין עגמת נפש

83. התובעת עתרה לחיוב הנתבעת בפיצוי בגין נזק לא ממוני עקב עגמת הנפש שנגרמה לה עקב התנהלות הנתבעת לרבות בגין ליקויי הבנייה וחוסר ההנאה מהגינה. הנתבעת מתנגדת לכך כמובן וטוענת כי הלכה "כתף אל כתף" עם התובעת כל הדרך בשיתוף פעולה וכי התובעת כבר לא גרה בדירה בכלל, אלא משכירה אותה למעון/גן ילדים.

     

84. מחקירת התובעת עולה כי השכירה את הדירה ואינה גרה בה רק מיום 22.10.23, כך שבתקופה הרלוונטית לתביעה התגוררה בדירה, למעט אילו חודשים בהם עברה לגור עם בנה, לטענת התובעת עקב כך שהעבודות הפריעו לה ולטענת הנתבעת עקב ניתוח שעברה.

     

85. לא מצאתי מקום לחייב את הנתבעת בפיצוי כלשהו בגין ראש נזק זה. על האיחור במסירה קיבלה הנתבעת פיצוי מוסכם, לא ניתן לפסוק לה גם נזק בפועל. הליקויים מרביתם תוקנו וכעת תיפסק עלות התיקון של מש שנשאר. לא מצאתי כי היקפם או אופיים של הליקויים מצדיק פיצוי בגין נזק לא ממוני.

     

    התביעה שכנגד

86. הנתבעת הגישה כאמור תביעה שכנגד לחייב את הנתבעת להשיב על כנו את הגדר שהרסה בגינה ולהסיר את השער שבנתה שלא כדין. כן עותרת הנתבעת לחייב את התובעת בסכום של 36,311 ₪ בגין חוב כספי על תשלומים ששילמה הנתבעת במקום התובעת וכן בגין טרחה וזמן שנגרמו לנתבעת עקב מעשי התובעת בכל הנוגע לבנייה הבלתי חוקית בחצר שלגביו גם התבקש צו כאמור.

     

87. בסיכומיה לא חוזרת עוד הנתבעת על הסעד של צו עשה בנושא הפתח בגדר דירתה של התובעת והסרת השער, כנראה משהתובעת כפי שטענה, לאחר הגעת פקח למקום אטמה את הפתח ומשנרשמה הערה בלשכת הרישום לפי תקנה 29 לתקנות המקרקעין ניהול ורישום תש"ל 1969.

     

88. לגבי הסעד הכספי של 16,000 ₪ בגין התרוצצויות, בטלות זמן ועגמת נפש, עקב פתיחת פתח זה על ידי התובעת, יש לדחותו. התובעת ובנה הצהירו והעידו כי טיפלו מיד בפתח המדובר ואטמו אותו ועדותם אמינה עליי.

     

89. מר כהן עצמו העיד כי אמר לתובעת כי לאחר טופס 4 תוכל לפתוח את הפתח, דבר שלא היה מקום לומר, משלא היה היתר לכך.

     

90. גם לא מצאתי כי הוכח שפתיחת הפתח גרמה לעיכוב כלשהו ברישום בית המשותף או נזק אחר לנתבעת. אין חולק כי הנתבעת לא הוציאה מכתב כלשהו בנושא זה לתובעת, אלא רק לאחר הגשת התביעה של התובעת נגד הנתבעת כאן, דבר התומך במסקנה כי בזמן אמת לא גרם הדבר לכל נזק לנתבעת.

     

91. לגבי סכום של 20,311 ₪ (30,311 ₪ פחות 10,000 ₪ השתתפות הנתבעת), טוענת הנתבעת כי שילמה תשלומים שחלים על התובעת ושהושתו עקב הבנייה הבלתי חוקית שנעשתה על ידה בעבר (לא פתיחת הפתח בגדר) ושלפי ההסכם התחייבה הנתבעת לשאת בהשתתפות בתשלומים כאמור בסכום של עד 10,000 ₪ בלבד ועל כן על התובעת לשלם את ההפרש.

     

92. התובעת טוענת כי הסכומים הנ"ל לא שולמו בגין הבנייה בלתי חוקית, אלא בגין תשלומים הנוגעים להרחבת דירתה במסגרת ההסכם ואשר חלים על הנתבעת.

     

93. סעיף 5.4 להסכם קובע כי הנתבעת תטפל על חשבונה בהוצאת היתר לדירות הגן. כן נקבע כי אם יחולו קנסות או תשלומי חובה בגין עצם הבנייה ללא היתר של שתיים מדירות הקרקע, תשתתף הנתבעת בקנסות ו/או בתשלומי החובה הנ"ל, לרבות שכר טרחת עו"ד שישולם לייצוג בהליכים בקשר לתשלומים הנ"ל, בסכום של עד 10,000 ₪ פר דירה.

     

94. בסעיף 19.1 להסכם נקבע כי כל ההוצאות החיובים המיסים האגרות והיטלים מכל מין וסוג הכרוכים במישרין בביצוע העבודה ומילוי התחייבויות הנתבעת תחול על הנתבעת. בסעיף 19.6 נקבע כי אגרות הבנייה והיטלי הפיתוח יחולו על הנתבעת.

     

95. עיון בראיות שהביאה הנתבעת כדי להוכיח שחויבה בקנסות או תשלומי חובה אחרים, בגין הכשרת הבנייה הבלתי חוקית שנעשתה בדירת התובעת לפני ההתקשרות בין הצדדים (נספחים ו' ו-ז' לתצהיר כהן), מעלה שלא ניתן לדלות מהן תשלום כלשהו שהוכח כי נעשה עבור הכשרת עצם הבנייה הבלתי חוקית.

     

96. נספח ו' הוא טבלת תשלומים שערכה הנתבעת עצמה ואשר לפי טענתה יש להשית אותם על התובעת בהפחתת 10,000 ₪. עיון בטבלה מגלה כי מדובר באגרות בנייה, אגרת תיעול, היטלי ביוב, היטל כביש, היטל מדרכה ואגרות מים, כולם תשלומים שעל הנתבעת לשלם לפי ההסכם ומבלי שניתן ללמוד מהגדרת התשלום כי מדובר בתשלום ששולם בגין עצם הבנייה הבלתי חוקית.

     

97. גם השורה הראשונה של הטבלה, שבה נרשם "אגרות בנייה מגורים וסגירת מרפסת – 2,930 ש"ח", לא ניתן להבין האם "סגירת מרפסת" הכוונה לבנייה בלתי חוקית מן העבר אם לאו ובכל מקרה, אין ולו תשלום אחד שהוגדר במפורש כתשלום שבוצע בגין קנס או תשלומי חובה בגין בניה הכשרת בלתי חוקית וגם בשורה הנזכרת לעיל גם אם סגירת מרפסת היא קשורה לבניה הבלתי חוקית, אין לדעת כמה מתוך הסכום של 2,930 ₪ מתייחס לאגרה בגין בנייה מוגרים וכמה לאותה מרפס. לא ברור מהאופן שבו הדבר מוגדר כי המגורים מתייחסים למרפסת הנ"ל.

     

98. נספח ז' לתצהיר כהן הנו מסמך של עיריית הרצליה, אשר מפרט תשלומים שונים במאות אלפי שקלים ששולמו לעירייה ולתאגיד המים מי הרצליה. גם שם לא ניתן לראות ולו תשלום אחד ששולם בגין קנס או בגין תשלום שהוגדר כהכשרת בניה בלתי חוקית.

     

99. הן הטבלה נספח ו' והן מסמך העירייה נספח ז' צורפו לתצהיר כהן בצורה סתמית וכללית, מבלי שמר כהן מסביר ומפנה אל המסמכים, כדי להסביר בתצהירו היכן ניתן למצוא בהם ראיה לכך שהנתבעת שילמה קנסות או תשלומי חובה כלשהם לעירייה בגין הכשרת הבנייה הבלתי חוקית.

     

100. הנתבעת בחרה שלא להעיד נציג מהעירייה כדי לשפוך אור בנושא זה ולהוכיח את טענתה. אי הבאת עד כזה שוודאי יכול היה לומר אם שולמו אם לאו קנסות או תשלומי חובה אך ורק בשל הבנייה הבלתי חוקית המדוברת, פועלת לרעת הנתבעת ויוצרת חזקה כי לו הובא העד, עדותו היה פועל לרעת הנתבעת.

      

101. הדעת נותנת כי אם אמנם הייתה בנייה בלתי חוקית ונוכח ההסכם כנראה הייתה, יהיו תשלומי חובה נדרשים בגין בנייה זו ולצרכי הכשרתה, אולם הנתבעת לא עמדה בנטל להוכיח מה מתוך כלל התשלומים ששילמה שולם עבור הכשרה זו, ככל ששולם.

      

     סוף דבר

102. אשר על כן, התביעה מתקבלת בחלקה. הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: 100,000 ₪ בגין ירידת ערך עבור הגינה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.8.19 ועד התשלום בפועל, 17,870 ₪ בגין יתרת ליקויי הבנייה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.8.19 ועד לתשלום בפועל וכן 134,444 ₪ בגין איחור במסירה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל וכן 7,605 ₪ בגין חוות הדעת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

      

103. התביעה שכנגד נדחית.

      

104. בהינתן התוצאה, תשלם הנתבעת לתובעת 60% מסכומי האגרות ששילמה התובעת בתיק בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד תשלום האגרות לתיק ועד התשלום בפועל לידי התובעת. כן תשלם הנתבעת לתובעת שכר טרחת עו"ד חלקי עבור התביעה וכן מלא עבור התביעה שכנגד, בסכום כולל של 30,000 ₪.

      

105. כל הסכומים ישולמו תוך 30 יום מהיום.

      

     ניתנה היום, בי"ג ניסן תשפ"ד, ב21 אפריל 2024.