1.לתובעת זכות להירשם כבעלים של תת חלקה 2 בבית משותף שנמצא בשדרות הנשיא בחיפה על חלקה 12 בגוש 11685, וזאת מכוח צו ירושה. תת חלקה זו היא דירה בקומת הקרקע ובקומה הראשונה, ומעליה נמצאת תת חלקה 5 - דירה בבעלות נתבעים מס' 2-1. התקרה של דירת נתבעים אלו היא חלק מגג הבניין, המהווה רכוש משותף. לטענת התובעת, הנתבעים - אשר קיבלו היתר לבנות פתח יציאה לגג מתוך דירתם - הפרו את תנאי ההיתר, ובמקום פתח יציאה עם גג משופע בגובה 2.20 מטרים, בנו חדרון ללא שיפוע בגובה של כ-3 מטרים, והפכו אותו לחדר מגורים נוסף בדירתם. פניית התובעת לעיריית חיפה בנוגע להפרת תנאי ההיתר לא טופלה, ובצר לה היא הגישה את התביעה הנוכחית.
2.בכתב התביעה נטען כי הנתבעים מס' 2-1 ביצעו בנייה בלתי חוקית, כי הנתבעת מס' 3 (להלן: הוועדה המקומית) התרשלה במתן היתר בנייה פסול ובלתי חוקי וכי הנתבע מס' 4, שהיה המהנדס שהגיש בקשה מתוקנת להיתר (כפי שיפורט להלן) אחראי להטעיה שקיימת בתוכן אותה בקשה. בסעיף 68 לכתב התביעה נתבע סעד של צו עשה - צו הריסה של מבנה היציאה לגג שבנו נתבעים מס' 2-1, וכן סעד כספי (המופנה כנגד כל הנתבעים) בעל שני רכיבים: 90,000 ₪ כפיצוי בגין ירידת ערך דירת התובעת עקב פגיעה בזכות הקניין בגג המשותף, ו-30,000 ₪ כפיצוי בגין עלות הריסת הגג והתאמת הבנייה על הגג המשותף להיתר הבנייה. בסיכומיו בכתב ציין בא-כוח התובעת כי יש לפסוק את הפיצוי בגין עלות הריסת הגג אם נתבעים מס' 2-1 לא יקיימו את צו ההריסה תוך פרק זמן קצוב.
תשתית עובדתית
3.ביום 4.4.2017 רכשו נתבעים מס' 2-1 דירה בבניין, וביום 28.9.2017 הם הגישו לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה, "לאשר תכנית שינויים למצב סופי מהיתר מס' 12 הכוללת תוספת מדרגות פנים דירתיות ליציאה לגג, מרפסות גג, מרפסת זיזית עם אדנית, ממ"ד וכן שינויים פנימיים בקומות ב' ו-ג' במבנה קיים".
4. ביום 9.10.2017 הגישה התובעת לוועדה המקומית התנגדות לבקשה, מהטעם ש"מטרתה הברורה היא לאפשר למבקש להשתלט על הרכוש המשותף (הגג) שלא כדין וללא קבלת הסכמת המתנגדת ו/או שאר בעלי הדירות".
5.ועדת משנה של הוועדה המקומית החליטה ביום 14.8.2018 לאשר תכנית שינויים למצב סופי בהיתר מס' 12, הכוללת תוספת מדרגות פנים דירתיות ליציאה לגג, בתנאים שונים, וביניהם התנאי ש"גג מבנה היציאה לגג יהיה משופע מעל מהלך המדרגות וגובה מבואת היציאה לגג לא יעלה על 2.2 מטרים". בתשובת הוועדה למתנגדים, מתאריך 26.8.2018, נכתב, בין היתר, כי "הוועדה נוהגת להתיר יציאה לגג מתוך הדירה ולא מחדר מדרגות משותף בתנאים ובתיקון תכניות כפי שפורט בסעיף 1 בהחלטה זו".
6.ביום 18.2.2019 דחתה ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה ערר על החלטת הוועדה המקומית. בהחלטת הדחייה נכתב:
"לא ניתן לראות בהחלטת הוועדה המקומית לאשר את היציאה לגג כהחלטה המאשרת הצמדה קניינית של שטח משותף לדירת המשיב מס' 2 (נתבעים מס' 2-1 כאן – א"ג) ... נציין כי הוועדה המקומית הבהירה בהחלטתה כי המשיב מס' 2 התחייב להרוס את הבניה על הגג במקרה שיתקדם בבניין פרויקט מכוח תמ"א 38".
7.ביום 25.2.2019 שלח מנהל מחלקת רישוי במשרד מהנדס העיר מכתב אל בא-כוחם של נתבעים מס' 2-1, ובו דרישה לתיקון תכניות ומילוי התנאים המוקדמים להוצאת ההיתר.
8.ביום 20.3.2019 הגיש נתבע מס' 4, בשם הנתבעים מס' 2-1, בקשה מתוקנת להיתר בנייה, אשר - לטענת התובעים - היוותה סטייה מהתנאי שנקבע בהחלטה מיום 14.8.2018.
9.ביום 7.5.2019 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה שהושג בתביעת התובעת ואחרים נגד נתבעים מס' 2-1 בפני המפקחת על רישום מקרקעין, שעסק בהחלטה בנוגע לבקשה המקורית להיתר בנייה (ולא בבקשה המתוקנת). בהסכם הפשרה נקבע כי נתבעים מס' 2-1 "יהיו רשאים לבנות בהתאם להיתר הבנייה מושא ההליך".
10.ביום 30.7.2019 הוצא על-ידי מהנדס העיר היתר בנייה לנתבעים מס' 2-1, בו נכתב כי הוא "על פי אישור הוועדה המקומית האמורה - ועדת משנה (עד ספטמבר 2018) בישיבה מספר 102 בתאריך 14.8.2018" - "מותר: תכניות שינויים למצב סופי מהיתר מס' 12 הכוללת תוספת מדרגות פנים מרפסות גג, מרפסת גג בקומות ב' ו-ג' וממ"ד במבנה קיים". (היתר בנייה זה צורף כמוצג נ/108 לתיק המוצגים שהגיש בא-כוח הוועדה המקומית).
11.לטענת התובעת (בסעיף 20 לכתב התביעה), משאושרה הבקשה המתוקנת על-ידי הוועדה ביום 4.8.2019, בנו נתבעים מס' 2-1 פתח יציאה לגג שגובהו 3 מטרים ללא גג משופע וכן מרפסת גג בשטח העולה על 50% משטח דירתם ומעקה עץ במקום מעקה שקוף, בניגוד לתנאים שנקבעו בהחלטה מיום 14.8.2018.
12.ביום 28.1.2020 חתמו כל בעלי זכויות בבניין עם חברה קבלנית (להלן: היזם) על "הסכם לביצוע עבודות הריסה ובנייה בהתאם לתכנית תמ"א 38" (להלן: הסכם תמ"א).
13.על-פי הודעת בא-כוח נתבעים מס' 2-1 בסיכומיו בכתב, הרי ביום 14.1.2024 ניתנה החלטה של ועדת ערר מחוזית חיפה, במסגרתה התקבל חלקית ערר שהגישו נתבעים מס' 2-1 וערר שהגיש היזם, ואושרה בתנאים בקשת היזם להריסת הבניין והקמת מבנה חדש מכוח תמ"א 38.
הפרת תנאי היתר הבנייה
14.התובעת בעדותה תמצתה את ההפרה של תנאי היתר הבנייה על-ידי הנתבעים מס' 2-1: "הותר פתח יציאה לגג ונבנה חדר. אפשר לראות בתמונות שבאת-כוח העירייה צרפה, של תריס וחלון"; "עשה עריכה בבקשה הלכאורה מתוקנת ... הוא לא עשה את התיקונים הדרושים והגיש לעירייה בעצם תכנית בלי גג משופע". כפי שנראה להלן, הפרת תנאי היתר הבנייה הוכחו, בין השאר על-ידי נתבע מס' 1 בעצמו. נתבע מס' 1 לא כפר בכך שפתח היציאה לגג הפך לחדר נוסף בדירתו. בעדותו הראשית הוא נשאל על הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 7.5.2019: "ההסכמה שהם נותנים לי לעלות לעשות חדרון קטן על הגג". הוא למעשה הודה שיש "חדרון קטן", אך לא הוכיח שהתובעת הסכימה לכך. אין לכך אחיזה בהסכם הפשרה ובפסק הדין מיום 7.5.2019. בחקירה הנגדית נשאל נתבע מס' 1 מה מצוי כיום בחדר, והשיב: "יש שם ספריה ומחשב לילד"; "יש שמה פרגולה ואנחנו יושבים מדי פעם בשעות הערב". הוא טען כי לא ידע על התנאי של גג משופע, ולגבי גובה החדר שבנה הוא טען: "אין לי שם 2.90, יש שמה 2.50, 2.40, 2.45 לא מעבר לזה". בכך הודה שהחדר שנבנה גבוה מ-2.20 מטרים וגגו אינו משופע, בניגוד לתנאי ההיתר.
15.רחל בצ'ינסקי, מנהלת אגף הרישוי בעירייה, אמרה בחקירתה הנגדית כי "הבנייה המהותית על הגג היא החדר יציאה לגג של המדרגות, שבעצם אמור להיות משופע". היא העידה כי בתכנית המתוקנת (מוצג ת/26) גובה החדר של היציאה לגג הוא 3 מטרים, ולא 2.20 מטרים: "הסעיף שקראתי מקודם, שגובה היציאה לגג לא יעלה על 2.20, אז בחתך זה נכון, ומה שמצוין בחזיתות הוא לא תואם את זה", על אף ש"החתכים והחזיתות והנתונים של השרטוטים אמורים לתאר את אותה מציאות בכל מיני זוויות. זה לא תקין. זה לא צריך להיות ככה".
16.מטעם התובעת זומן לעדות כמאל אבו דהאש, שהינו בעלים של שתי דירות בבניין. בעדותו הסביר את הרקע להסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 7.5.2018:
"נתנו הסכמה לחדר מדרגות עלייה לגג בהתאם להחלטת הוועדה מיום 14.8.2018 עם כל התנאים של הוועדה. אני זוכר טוב ומכיר טוב את התנאים ... אחרי שמר חג'יר התחייב לדבר הזה והסכים לביצוע פרויקט תמ"א כן הסכמנו לתת לו לבנות בהתאם לזה את הבנייה על הגג".
"המצב הנוכחי שקיים בשטח לא תואם את ההיתר אז שאנחנו הסכמנו אליו ולא תואם את התנאים של הוועדה ... מבחינת גובה ההיתר יותר מ-2.20 מבנה משופע .. אפשר לראות שהמרפסת שאמורה להיות עד מחצית משטח הבנייה היא יותר גדולה על פי תנאי ההיתר".
"מפריע לי שלפי הוועדה צריך להיות 2.20 ואני רואה 3 מטר. זה לא רק ה-80 או 60 ס"מ. זה גם עצם השימוש. כאשר יש מבנה בגובה של 2.20 אתה לא יכול להשתמש בזה למגורים. זה משמש למבנה של מגורים ועצם העובדה שהחדר הזה שעליו אתם מדברים משמש למגורים".
הוא הדגיש כי היה צד להסכם הפשרה והעיד כי עובר למתן פסק הדין הוא לא ראה את הבקשה המתוקנת להיתר בנייה שהוגשה ביום 20.3.2019. בחקירתו הנגדית הוא הסביר את המצב שיתרחש אם התנגדות נתבעים מס' 2-1 להריסת הבניין לפי הסכם תמ"א תתקבל ואם החדר שבנו על הגג יוותר על מכונו:
"ואז נמצא את עצמנו שאין לנו תמ"א ויש לנו חדר תקוע על הגג שהוא ברכוש המשותף ואין לאף אחד גישה אליו".
חומרת ההפרה של תנאי ההיתר
17.הגעתי למסקנה שנתבעים מס' 2-1 הפרו את תנאי היתר הבנייה. לא יהא זה מופרז לראות בהיתר למתן פתח יציאה לגג מתוך אחת הדירות, ולא מתוך חדר המדרגות, את "החטא הקדמון" שהוביל להפרת תנאי ההיתר ולניצול לרעה של ההיתר שניתן לנתבעים מס' 2-1. גג הבניין הוא רכוש משותף. בניית פתח יציאה לגג מתוך דירה של אחד השכנים (בקומה העליונה) לא אמורה לשלול את האפשרות של שאר הדיירים לעלות לגג ולא אמורה להקנות יתרון לבעלי הדירה בה מצוי הפתח, בדרך של "ניכוס" פתח היציאה לגג והפיכתו לחדר מגורים נוסף. סכסוך שכנים, שאינו בגדר אירוע חריג בבית משותף, עלול להוביל לחסימת הגישה של חלק מהשכנים אל הגג המשותף. מכאן עד "התאהבות" בעל הדירה בפתח היציאה לגג שמתוך דירתו והפיכתו לחלק מרכושו קצרה הדרך. במקרה שבפנינו, התובעת הסכינה (בלית ברירה) עם היתר הבניה המקורי מיום 14.8.2018, אולם סירבה להשלים עם הפרתו על-ידי נתבעים מס' 2-1, אשר חרגו מתנאי ההיתר, ובנו חדר עם ספריה ומחשב לילד.
18.ליאוניד וד, מהנדס בניין המשמש כמנהל אזור כרמל אחוזה של אגף הפיקוח על הבנייה בעירייה, העיד כי בבדיקתו את החדר שבנו נתבעים מס' 2-1 על גג הבניין ("בדקנו חדר מול ההיתר") מצא "הגבהת גובה החדר, לא בנו גג משופע. בנו גג ישר והגביהו את הגובה של כל מבנה היציאה לגג". בחקירתו הנגדית הוא אמר: "פה יש שתי מידות, אחת 2.20 זה היתר ו-2.60 מטר זה במציאות, וככה נולדו 40 ס"מ". עוד אמר: "אבל ההחלטה הייתה לא להעמיד לדין", "הגבהת גובה זה הוגדר כעבירה פעוטה, אצלנו זה לא מקרה אחד, זה הרבה מקרים בעיר, סטייה פה 10 ס"מ פה, שיפוע, ככה בונים". הוא לא אישר שמוצג ת/26 הינו תכנית מתוקנת ("זה לא תכנית מתוקנת, זה תכנית ההיתר"), ושכנשאל מדוע לא המליץ למהנדס העיר להוציא צו מינהלי להפסקת הבנייה עד לתיקון הסטייה מתנאי ההיתר, השיב כי לא קיבל ממנהלת התביעה העירונית הוראה לעשות כן. עוד אמר: "אני כתבתי שהבנייה הסתיימה עם הסטייה המאושרת על-ידי התובעת". רחל בצ'ינסקי, מנהלת אגף הרישוי, אמרה בעדותה: "כשזה כבר קיים ונבנה עם גג שטוח כמה שאני מבינה, ואולי בחריגה של קצת בגובה, זה דבר שולי בתוך כמות הבקשות".
19.הוועדה המקומית ומנהלת התביעה העירונית בעיריית חיפה ידעו על ההפרה של תנאי היתר הבניה, שמשמעותם הפיכת פתח יציאה לגג לחדר מגורים, אך לא ייחסו לכך חשיבות. הם ראו בכך עניין פעוט, ולמעשה שיגרו מסר לכל מקבלי ההיתר העתידיים - אין צורך לקיים בדווקנות את התנאים שנקבעים בהיתר בנייה. מותר לחרוג, אבל "רק קצת". אולם התובעת לא ראתה בכך דברים זוטים, אלא פגיעה בזכותה הקניינית לרכוש המשותף. אין לזקוף לחובתה את "היאחזותה" בהפרות "הקטנות" של היתר הבנייה. דווקא אותן הפרות "קטנות" (הגבהת גובה חדר היציאה לגג ובניית גג ישר שאינו משופע) הן שאיפשרו לנתבעים מס' 2-1 להפוך את פתח היציאה לגג לחדר נוסף בדירתם ולפגוע בזכויות הקנייניות של התובעת בגג המשותף. דוגמה לפגיעה בשכן אחר מצויה בעדותו של השכן עאמר סלאמה, שאמר בחקירה הנגדית: "אני לא ניסיתי להיכנס אליהם לשטח שהם ייחסו אותו אליהם. הם חסמו את זה עם גדר עץ".
תמ"א 38
20.הסכם תמ"א לא נזכר בכתב התביעה. תחילה הוא הועלה בכתבי ההגנה, כטענה כלפי התובעת על שהיא מפעילה לחץ לא הוגן על נתבעים מס' 2-1 (שהגישו התנגדות לקידום הליך תמ"א), ולאחר מכן בסיכומי באי-כוח הנתבעים, שם נטען כי פרויקט תמ"א 38, במסגרתו ייהרס הבניין הקיים, הוא בגדר "עובדה מוגמרת" ואין חשיבות להפרות תנאי היתר הבנייה על-ידי נתבעים מס' 2-1. רחל בצ'ינסקי העידה בעניין זה: "הוגשה בקשה להיתר לתמ"א 38 בבניין הזה, היא הוגשה ב-14.7.2021 והיא נדונה כבר בוועדה המקומית ואושרה וכרגע היא במילוי תנאים ... בשנים הקרובות הוא ייהרס וייבנה מחדש אם התכניות של המבקשים יתממשו .... היא אושרה ב-1.5.2023 .... כרגע מחכה להחלטת ועדת ערר".
21.אין מקום להביא את סוגיית תמ"א 38 כשיקול בבואנו להכריע בתביעה הנוכחית. האמור בפסקה 13 לעיל, על אודות קבלה חלקית של ערר שהגישו נתבעים מס' 2-1 ועל אישור בתנאים של בקשת היזם (תנאים שאינם ידועים), אינו חלק מהראיות בתיק זה. אף אם הבניין בדרך להריסה מכוח הסכם תמ"א, אין לדעת כמה שנים יחלפו על לביצוע ההריסה. אין הצדקה להמשך הפגיעה בזכויות הקנייניות של התובעת עד ליום ההריסה.
אחריות הנתבע מס' 4
22.אני סבור כי אין מקום למתן סעד נגד המהנדס חנא נקארה, הנתבע מס' 4, אשר ערך את הבקשה המתוקנת להיתר בנייה שהוגשה ביום 20.3.2019, ואף את תכניות הביצוע של מבנה היציאה לגג. בעדותו הסביר כי "זו התכנית המקורית שבוצעו עליה תיקונים בכתב היד שלי". הוא טען בעדותו כי לאור החלטת הוועדה המקומית "לא כל מבנה היציאה לגג הוא צריך להיות עם גג משופע" וכי "אם אנחנו היינו משפעים אותו אז לא היה לנו גובה ראש, להסתובב בחלל של מבנה היציאה לגג". לא הוכח כי הוא יזם את הפרת תנאי ההיתר המקורי, או כי הוא הטעה את הוועדה המקומית בבקשה המתוקנת שהגיש ביום 20.3.2019.
אחריות הנתבעת מס' 3
23.לא הוכחה התרשלות מצד הוועדה המקומית. העדים מטעמה הסבירו כי ידעו על הפרת תנאי ההיתר על-ידי הנתבעים מס' 2-1, אולם נמנעו מלאכוף את התנאים לאור שיקולים רחבים יותר של סדרי עדיפויות. אין מקום לבית משפט זה להתערב בשיקולים אלו, על אף שמדובר במסר שלילי לציבור, עליו עמדתי לעיל.
עלויות ההריסה
24.מטעם התובעת הוגשה ביום 1.4.2021 חוות דעת של השמאי תומר נירפז, שעניינה אומדן "הנזק העלול להיגרם לנכס כתוצאה ממניעת יכולת מימוש חיזוק הבניין והרחבת הנכס במסגרת פרויקט לפי תמ"א 38 (הריסה ובניה), והעלות הצפויה של הריסת הבניה של החדר על הגג והתאמה להיתר הבנייה". הוא העריך את עלות הנזק בסכום של 360,000 ₪ ואת עלות התאמת החדר על הגג להיתר הבניה בסכום של 30,000 ₪. בחקירתו הנגדית אמר: "אני עשיתי חוות דעת למועד הקובע שלא היה תמ"א 38" ו"ככל ויאושר תמ"א 38, אז לא יהיה נזק".
25.מטעם נתבע מס' 4 הוגשה חוות דעת מיום 23.5.2021 של השמאי וואל סלאמה, שעניינה "בחינת שאלת ירידת ערך לדירת מגורים בגין שינויים מהיתר בתוספת בנייה בדירה אחרת בבניין שדרות הנשיא 27, חיפה". השמאי הגיע למסקנה כי חריגה מגובה חדר היציאה לגג ובנייתו ללא שיפוע אינם גורמים לירידת ערך ואין להם השפעה על מימוש פוטנציאל תמ"א 38. עוד הוא כתב כי עלות התאמת גג התוספת להיתר הבניה הינו כ-10,000 ₪. בחקירתו הנגדית הסביר כי מדובר ב"הערכה גסה" וכי לא ערך כתב כמויות.
26.מבין שתי חוות דעת, לעניין עלויות ההריסה של פתח היציאה לגג והתאמתו לתנאי ההיתר, אני מעדיף את הערכת השמאי מטעם התובעת. תמיכה להערכתו מצויה בדברי הנתבע מס' 4 בחקירתו הנגדית. לכן אני מעמיד את עלות הריסת הגג והתאמת הבנייה על הגג המשותף להיתר הבנייה על סך של 30,000 ₪.
ירידת ערך דירת התובעת
27.על אף שהתובעת תבעה בכתב התביעה פיצוי בסך 90,000 ₪ בגין ירידת ערך דירת התובעת עקב פגיעה בזכות הקניין בגג המשותף, ביקש בא-כוחה בסיכומיו לפסוק פיצוי בסך 360,000 ₪, על-פי חוות דעת השמאי נירפז. חוות הדעת ניתנה בהקשר של תמ"א 38, שלא נזכר בכתב התביעה. הערכת הנזק שכלולה בה תלויה במשתנים עתידיים, שלא ניתן לחזות כיום. השמאי הודה בעצמו בחקירה הנגדית כי "ככל ויאושר תמ"א 38, אז לא יהיה נזק". לא הוגשה חוות דעת על ירידת ערך, במנותק מתמ"א 38. לכן, אני דוחה את התביעה לפיצוי בגין ראש נזק זה.
התוצאה
28.לגבי נתבעים מס' 2-1:
(1)אני מורה לנתבעים מס' 2-1 (ביחד ולחוד) להרוס תוך 90 יום מהיום את מבנה היציאה לגג שנבנה בחריגה מתנאי ההיתר המקורי ולהתאימו לתנאי ההיתר.
(2)אם עד חלוף 90 יום מהיום לא יקיימו נתבעים מס' 2-1 את צו ההריסה כאמור, אני מתיר לתובעת לבצע את ההריסה ומחייב את הנתבעים מס' 2-1 לשלם לה עלויות הריסה בסך 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מיום 1.4.2021. למען הסר ספק, מובהר כי במקרה כזה לא מוטלת על התובעת החובה להקים מחדש את פתח היציאה לגג לאחר הריסת הפתח הקיים כיום.
(3)אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל, וכן לשלם לה שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
29.לגבי נתבעת מס' 3:
אני דוחה את התביעה נגד נתבעת מס' 3. לאור התעלמותה מהפרת תנאי ההיתר על-ידי נתבעים מס' 2-1, אין מקום לפסוק לטובתה הוצאות ושכר טרחת עורך-דין.
30.לגבי נתבע מס' 4:
אני דוחה את התביעה נגד נתבע מס' 4 ומחייב את התובעת לשלם לו שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 7,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום.
ניתן היום, ג' תמוז תשפ"ד, 09 יולי 2024, בהעדר הצדדים.
