לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט א' צימרמן) מיום 4.6.2024 בת"א 4281-08-23, בגדרה נדחתה "בקשה לסעד זמני" המחייב את המשיבות 2-1, ולחלופין מסמיך את ב"כ המבקשים או צד ג' – לחתום על מסמכי ההסכמה הדרושים למימוש תכנית תמ"א 38 לשיפוץ הבניין שהמבקשים הם בעלי זכויות בו.
הרקע לבקשה
1.במוקד ההליך דנן, בניין המצוי ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים, שהיה בעבר בבעלות המשיבה 2 (להלן בהתאמה: הבניין ו-קק"ל), ונרשם בשנת 1983 כבית משותף הידוע כחלקה 259 בגוש 7124. במרוצת השנים, הועברו הזכויות בדירות לידיים פרטיות. זהות בעליהן של 52 מתוך 56 הדירות בבית המשותף ידועה; ואילו ארבע הדירות הנותרות, הן חלקות משנה 1, 2, 4 ו-11 (להלן: דירות המחלוקת) רשומות עדיין על שם קק"ל. דא עקא, שהמשיבה 1 (להלן: רמ"י) מבהירה שחרף הרישום על שם קק"ל, הזכויות בדירות המחלוקת אינן בבעלות המדינה. להבהרה זו הוסיפה כי אין ברשותה "תיק נכס" ביחס לדירות אלה, כי לא אותרה החברה המשכנת שפעלה בעניינן ואף לא הפנייה של חברה משכנת לרישום בעלי הזכויות בדירות, ואין בידיה כל מידע אודות בעליהן. משסבורה רמ"י כי אין לה כל זכות בדירות המחלוקת – אין היא מוכנה לנהוג בהן מנהג בעלים ולחתום על מסמכים כבעלת הזכויות בדירות אלו. כפי שיפורט להלן, עמדתה זו היא העומדת במרכז הבקשה לסעד זמני שהוגשה לבית המשפט המחוזי.
2.מצבו של הבניין אינו מן המשופרים, ובעבר הוגדר הבניין כמסוכן על-ידי מחלקת ההנדסה של עיריית בת ים. עקב ההכרזה על מסוכנותו, ובהמשך להנחיית מהנדס העיר מיום 5.11.2012 לפעול לשיקומו, התקשרו בעלי הדירות הידועים, המבקשים 1 (להלן: המבקשים), עם המבקשת 2 (להלן: היזם), וסיכמו כי היזם יפעל להסרת מסוכנות הבניין, ולאחר מכן יקדם קבלת היתר לביצוע עבודות לשיפוצו, הכוללות, בין היתר, בניית חניה תת-קרקעית, חיזוק מפני רעידות אדמה ותוספות בנייה מכוח הוראות תמ"א 38 (להלן: הפרויקט). היזם ביצע את עבודות התיקון והשיקום בבניין, ובעקבות כך, ביום 12.1.2020, הכריז מהנדס העיר כי מסוכנותו הוסרה. בהמשך, בהחלטתה מיום 11.3.2021, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים את הבקשה למתן היתר לפרויקט, אך הציבה מספר תנאים למימושו – ובהם, דרישה לאישור כלל בעלי הדירות בבניין (להלן: ההיתר המותנה). ההיתר המותנה שניתן בהחלטת הוועדה אמור היה לעמוד בתוקפו לשנתיים, ברם, על רקע מלחמת "חרבות ברזל" תוקפו הוארך פעמיים נוספות: תחילה, עד ליום 11.3.2024, ולאור החלטת בית המשפט המחוזי מיום 27.2.2024, בה הורה לעירייה לבחון את האפשרות להאריך את תוקף ההיתר המותנה, הודיעה העירייה ביום 7.3.2024 על הארכה נוספת עד ליום 11.10.2024.
3.לנוכח הדרישה לקבלת הסכמה מצד כלל בעלי הדירות, ומחמת סירובה של רמ"י לחתום על מסמכי הפרויקט בטענה שקק"ל אינה הבעלים של דירות המחלוקת, פעל היזם, כך לדברי המבקשים, לאיתור בעלי הזכויות בדירות אלה, ואולם מאמציו העלו חרס. על רקע זה הגישו המבקשים, בחודש אפריל 2023, תביעה נגד רמ"י למפקח על רישום המקרקעין, על מנת לכפות עליה לחתום על מסמכי הפרויקט מכוח סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק). לאחר דין ודברים עם הצדדים להליך, בהחלטה מיום 19.6.2023, הפנה המפקח על רישום מקרקעין את הצדדים לבית המשפט המחוזי, לשם הגשת תביעה למתן סעד הצהרתי לעניין הבעלות על דירות המחלוקת.
4.תביעת המבקשים והיזם הוגשה לבית המשפט המחוזי ביום 2.8.2023, ובה עתרו למתן סעד הצהרתי לפיו המחזיקים בדירות המחלוקת, הם המשיבים 7-4, הם בעלי הזכויות בהן או מי שזכאים להירשם כבעליהן. לחלופין, עתרו לצו עשה המחייב את המשיבות 3-1 לגלות את זהות החברה המשכנת המנהלת את רישום הבעלות בדירות. לחלופי חילופין, עתרו למתן צו עשה המורה למשיבות 2-1 לחתום, כבעלים הרשומים של דירות המחלוקת, על כלל המסמכים הנחוצים לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט. בכתב התביעה נטען, בתמצית, כי סירוב המשיבות 2-1 לחתום על מסמכי הפרויקט הוא בלתי סביר, בהיותן הבעלים הרשומים של דירות המחלוקת, ובהינתן מועד פקיעתו של ההיתר המותנה.
הבקשה הראשונה למתן סעד זמני
5.בחלוף שבוע מהגשת כתב התביעה, ביום 9.8.2023, הגישו המבקשים והיזם בקשה למתן סעד זמני במעמד צד אחד, החופף בחלקו לסעד השלישי המבוקש בתביעה, ועניינו חיוב המשיבות 2-1, ולחלופין הסמכת בא-כוח המבקשים או צד ג', לחתום על המסמכים הדרושים לקידום הפרויקט, ולביצוע כל פעולה הנדרשת לשם כך (להלן: הבקשה הראשונה). בבקשתם טענו כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתם, זאת בשים לב לתאריך פקיעת ההיתר המותנה – ההולך וקרב. עוד נטען בהקשר זה, כי כבר בחודש נובמבר 2023 יפוג תוקפה של תכנית בי-538, היא התב"ע המקומית שהעניקה זכויות בנייה נוספות על תמ"א 38, והפכה את הפרויקט לכדאי עבור היזם; וכי בחודש פברואר 2024 צפוי לפקוע תוקפה של תמ"א 38 כליל. לפיכך, טענו המבקשים והיזם, יש להיעתר לסעד הזמני שביקשו, על מנת שלא ירד הפרויקט לטמיון – ועמו, תועלות דוגמת הגדלת הדירות, מיגונן וכן חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה; תועלות המיטיבות אף עם דירות המחלוקת. עוד נטען כי רמ"י אדישה לאפשרות ביטול הפרויקט, ומתנערת מחובתה כבעלים רשום וכגוף הסטטוטורי האמון על נכסי המדינה לאיתור בעליהן של דירות המחלוקת, שעה שמאמציהם הנשנים לאיתורם כשלו. לנוכח כל זאת, נטען שעילת תביעתם מוצקה.
6.בו ביום, דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה לסעד זמני במעמד צד אחד, וקבע כי הגם שהאפשרות ליתן סעד זמני במעמד הצדדים לוקה בבעייתיות, הבקשה לא תידחה בשלב זה; זאת, תוך שהורה לצדדים לבחון אם ניתן להגיע להבנות. ואכן, ביום 19.9.2023 הודיעו המבקשים כי גיבשו מתווה למתן סעד הצהרתי זמני להכרה במשיבים 7-4 כבעלי הדירות לצורך קידום וביצוע הפרויקט, ולייפוי כוחו של בא כוח המבקשים והיזם לחתום בשמם על המסמכים הדרושים, תוך שמירה על זכויות קק"ל ומבלי להטיל עליה חבות (להלן: המתווה). נטען כי המשיבים 7-4 מסכימים למתווה המוצע, ואילו המשיבות 2-1 מותירות אותו לשיקול דעת בית המשפט. בית המשפט המחוזי דרש הבהרות שונות מן הצדדים, תוך שהצביע על קשיים שונים במתווה המוצע. בתגובתה למתווה, הבהירה רמ"י שאינה מתנגדת לפרויקט, וחזרה על עמדתה – כי היא מותירה את העניין לשיקול דעתו של בית המשפט; זאת, הגם שהצטרפה להסתייגויות שהביע בית המשפט בהחלטותיו בהן ציין כי לעמדתו דרך המלך לפתרון המחלוקת כרוכה בהסדרת רישום הזכויות בדירות בפנקסי המקרקעין. המשיב 5, המיוצג על-ידי האפוטרופוס הכללי, ציין בתגובתו כי רק בעקבות ההליך דנן, נודע לו כי רכושה של המנוחה רגינה בזם, אותו הוא מנהל מאז שנת 2014, כולל דירה נוספת – היא אחת מארבע דירות המחלוקת. לדבריו, משאין בנמצא מי שינהג בנכס מנהג בעלים, "נראה כי מדובר בנכס עזוב. לפיכך, בכוונת האפוטרופוס הכללי לפעול בדחיפות להוצאת צו ניהול זמני אחר [ה]דירה". עוד הבהיר האפוטרופוס הכללי כי הוא אינו מתנגד למתווה הפשרה, ואף חתם בזמנו על ייפוי כוח מטעמו לטובת היזם, לשם קידום הפרויקט, "אלא שלאחר מכן התברר שבשל הקושי בביצוע רישום זכויותיה של המנוחה בדירה אין ערך לחתימתו בשלב זה". לבסוף ביקש שהות קצרה לצורך הוצאת צו ניהול זמני אחר הנכס, שלאחר שיתקבל לא תהיה עוד מניעה שהאפוטרופוס הכללי יחתום על המסמכים הדרושים לקידום הפרויקט.
7.לאחר שהתקבלו עמדותיהם של הצדדים, התקיים ביום 30.10.2023 דיון בבקשה. למחרת הדיון, ביום 31.10.2023, דחה בית המשפט המחוזי בהחלטה מפורטת ומנומקת את הבקשה לסעד זמני (להלן: ההחלטה הראשונה). אשר למתווה המוצע, נקבע כי ההסכמות עם המשיבים 7-4 "אינן מן הסדורות, לשון המעטה"; בית המשפט המחוזי פרש בהחלטתו מקצת מן הקשיים שהתעוררו באשר לטיב הזכויות בדירות וזהות בעליהן, וקבע כי הגם שמצוקת המבקשים ברורה, הצהרה על בעלי הזכויות בדירות בדרך של מתן סעד זמני, חלף צעידה בדרך המלך – קידום ההליך העיקרי, הוא צעד מוקשה מטעמים רבים. עוד הדגיש בהחלטתו את החשש כי הסעד הזמני יפגע בקניינם של צדדים שלא נטלו חלק בהליך, כמצוטט להלן:
"כל עוד יש ספק ולו קל באשר לזהות בעלי הדירות הנכונים, ספק שיותר (אם בכלל) רק בגדרי ההליך העיקרי, אזי מתן סעד זמני משמעותו פגיעה אפשרית בקניינם של אחרים, שקולם לא נשמע. למי שהוא בעלי דירה הזכות לנהוג בה מנהג בעלים. בפרט, בידו להשמיע התנגדותו לתכנית תמ"א, והדרך לגבור על התנגדותו אינה בכך שלא יוכל להשמיע אותה מראש, אלא בכך שהמפקח על רישום המקרקעין (אם היה רוב תומך כנדרש בקידום התכנית) יכפה זאת עליו. אין כל דרך לדעת מראש, כפי שהציעו המבקשים, כי המדובר בתכנית מיטיבה בלבד שאיש לא יתנגד לה (ויוער שכאשר הוגשה אחת מבעלות הדירות בפרויקט אכן התנגדה לה מטעמיה). כך, אם המחוקק קבע שניתן לכפות קידומה של תכנית הכוללת בניית דירות חדשות (כבענייננו), ו"בלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו" (ס' 5 לחוק החיזוק), עלינו לדעת מי הוא בעל הדירה, ואם יש ספקות – להמתין להכרעה בעניין.
...
מן האמור עולה כי לא ניתן לחפש דרכים עוקפות לדרך המלך: משפנו המבקשים לבית המשפט המחוזי, על מנת שיציידם במה שהוסמך לצייד את בעלי הזכויות (אם ימצא שכאלה הם), והוא סעד הצהרתי בדבר זכויותיהם בנכס, הרי שבדרך זו יש ללכת.."
בשולי החלטתו, ועל מנת לקדם באופן יעיל את בירור הזכויות בדירות המחלוקת, הציע בית המשפט כי ימונה מומחה-חוקר מטעם בית המשפט, אשר ישמש כידו הארוכה של בית המשפט על מנת לבחון את הטענות לזכויות בדירות. לבסוף, בית המשפט המחוזי הכיר באפשרות שבירור הזכויות לא יושלם עד לפקיעת ההיתר המותנה, אך הזכיר שהמבקשים השתהו בהגשת תביעתם ולא פעלו במועד להבטחת זכויותיהם, והוסיף – כי הגם שיש לקוות שבבירור דחוף דיו ובשיתוף פעולה של הרשויות ניתן יהיה להשלים את הבירור במועד, ככל שלא יצלח המאמץ, "לא מטעם זה ניתן לשנות סדרי עולם ואת הוראות הדין".
8.למען שלמות התמונה יצוין, כי ביום 26.11.2023, הורה בית המשפט המחוזי על מינוי מומחית מטעמו לשם התחקות אחר בעלי הזכויות בדירות המחלוקת, והסמיכה לפנות לכל גורם או רשות לשם כך. מעדכונים אחרונים שמסרה המומחית, ניתן ללמוד כי היא בישורת האחרונה של המחקר, והיא צפויה להגיש את חוות דעתה הסופית בקרוב.
הבקשה השנייה למתן סעד זמני
9.ביום 3.6.2024, הגישו המבקשים והיזם בקשה שנייה למתן סעד זמני (להלן: הבקשה השנייה), בה חזרו על טענתם לפיה על בית המשפט המחוזי להכיר, "לצרכי בקשה זו", בקק"ל כבעליהן של דירות המחלוקת. עוד עתרו, גם במסגרת הבקשה השנייה, למתן סעד זמני המחייב את המשיבות 2-1 לחתום על המסמכים הנחוצים למימוש ההיתר המותנה; ולחלופין למנות את בא-כוח המבקשים והיזם או צד ג' לצורך כך. בבקשה נטען, כי זו מוגשת לאחר "שינוי נסיבות מהותי" שאירע מאז ההחלטה בבקשה הראשונה, ובכלל זה – הקביעה כי תוקף ההיתר המותנה יוארך עד ליום 11.10.2024, ולא מעבר לכך; "המבוי הסתום", שלדעתם הגיעה אליו המומחית בחקירתה; והתנהלותן הבלתי סבירה של המשיבות 2-1, והתנערותן החוזרת ונשנית מן הרישום. כל זאת בניגוד לעקרון סופיות המרשם ולהוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), הקובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו". לדידם, נטל כבד רובץ על המדינה, להוכיח שהיא אינה בעלת הזכויות בדירות המחלוקת – נטל שלא הורם משך עשרות שנים. אשר למאזן הנוחות, המבקשים והיזם חוזרים על טענתם בדבר סד הזמנים הדוחק הנובע מעמדת העירייה; על השיקולים כבדי המשקל המונחים על כף המאזניים בכל הנוגע למסוכנות הנשקפת מהבניין, בפרט בעטיה של מלחמה; על ההחמצה של ההזדמנות הכלכלית לדיירים, ועל הסתמכות היזם אשר הסיר זה מכבר את מסוכנותו של הבניין, על קידום הפרויקט כולו.
10.בהחלטתו מיום 4.6.2024 – שהיא העומדת במוקד בקשת רשות הערעור שלפניי – דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה השנייה בהחלטה קצרה, וקבע כי זו הוגשה על-ידי המבקשים והיזם בהעדר "שינוי נסיבות מהותי ורלבנטי" (להלן: ההחלטה השניה). בית המשפט המחוזי הבהיר כי גם אם דעת המבקשים אינה נוחה מהחלטתו הראשונה – אין בכך כדי לאפשר הגשתה בשנית, ועל אף שהוא ער לקושי של המבקשים, קושי זה אינו מצדיק לסטות מדרך המלך של הסדרת רישום הזכויות, "דבר שהיה ראוי לבעלי הדירות לעשותו לפני שנים".
11.המבקשים והיזם טוענים כי המקרה דנן הוא אחד מהמקרים החריגים המצדיקים התערבות של ערכאת הערעור בהחלטת הערכאה הדיונית, מחמת "הנזק הרב והבלתי הפיך" הכרוך בהחלטה, עליה ייתכן שלא יוכלו לערער במסגרת ערעור על פסק הדין, בשים לב למועד פקיעתו הקרב של ההיתר המותנה. לגופו של עניין, נטען כי שגה בית המשפט המחוזי עת קבע בהחלטת פתקית בלתי מנומקת שלא חל שינוי נסיבות מהותי מהחלטתו בבקשה הראשונה; ועת קבע כי היה על הדיירים לקדם את הרישום לפני שנים, תוך שהתעלם מאדישותה של המדינה לגורלם, ולחובתה לחתום על מסמכי הפרויקט – והכל כמפורט בבקשותיהם. המבקשים והיזם חותמים את בקשתם בכך שמאזן הנוחות נוטה במובהק לטובתם, משאין בפרויקט כדי לשנות ולו במעט את הזכויות בדירות עצמן אלא רק ברכוש המשותף; ומשמדובר בפרויקט המיטיב עם כלל בעלי הזכויות – ובכללם בעלי דירות המחלוקת, אשר ביטולו מציב סיכון לחיי אדם ולאובדן עשרות מיליוני שקלים. עוד הם מציינים כי הסכמתם הגורפת של הדיירים הידועים, מחזקת את המסקנה שהפרויקט מיטיב עם בעלי הדירות – יהיו אשר יהיו.
דיון והכרעה
12.לאחר עיון בהחלטות בית המשפט המחוזי, וכן בבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.
לערכאה הדיונית נתון שיקול דעת רחב בכל הנוגע למתן סעדים זמניים, ועל כן כלל נקוט בידינו כי התערבות ערכאת הערעור בהחלטות בנושאים אלה תיעשה במשורה ובמקרים חריגים בלבד (ראו, מני רבים: רע"א 5292/24 שיראור סחר ישיר בע"מ נ' NIngbo AUX IMP & EXP.CO.LTD, פסקה 12 (8.8.2024) (להלן: עניין שיראור); רע"א 596/24 בנייני ישר יורם קבלנים בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פסקה 5 (8.2.2024); רע"א 4069/23ראביה נ' עיזבון עבידי, פסקה 6 (30.5.2023)). המקרה שלפניי אינו נמנה עם המקרים החריגים המצדיקים התערבות בהחלטת בית המשפט המחוזי.
13.חרף כותרתה, הבקשה השנייה אינה מהווה בקשה עצמאית לסעד זמני אלא בקשה לעיון חוזר בהחלטתו של בית המשפט המחוזי בבקשה הראשונה. הלכה פסוקה היא, כי בית המשפט רשאי לשוב ולעיין בהחלטות שנתן, רק במקרים שבהם הוכח שינוי נסיבות מהותי המצדיק בחינה מחודשת של ההחלטה המקורית, או במקרים אחרים, נדירים, שבהם התברר כי זו נתקבלה מחמת טעות, שהינה טכנית באופייה (ראו: רע"א 7127/22 אלחי נ' מנסור, פסקה 18 (29.1.2023); רע"א 1687/17 קואופ סופרמרקטים בע"מ נ' ליברטי פרופרטיס בע"מ, פסקה י' (7.3.2017); ע"א 3604/02 אוקו נ' שמי, פ"ד נו(4) 505, 508 (2002); להרחבה אודות ההסדר הייחודי לעיון חוזר בהחלטה על סעד זמני, ראו: תקנה 98 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות); יששכר רוזן-צבי הרפורמה בסדר הדין האזרחי: מורה נבוכים 515-513 (מהדורה שלישית – דיגיטלית, 2024); חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי 428-426 (מהדורה שלישית, 2012)).
בית המשפט המחוזי השקיף, בצדק, על הבקשה השנייה כבקשה לעיון חוזר, וקבע שהבקשה הוגשה "בלא שינוי נסיבות מהותי ורלבנטי". לא שוכנעתי כי נפל פגם בקביעתו זו של בית המשפט המחוזי. עיון בבקשה הראשונה למתן סעד זמני ובבקשה מושא הליך זה, מעלה כי אין באלה כדי לתמוך בטענה כי התרחש שינוי נסיבות מהותי. זאת בפרט, בהינתן שסד הזמנים הדוחק, בו תולים המבקשים את שינוי הנסיבות, כמו גם עמדותיהן ואופן התנהלותן של המשיבות 2-1, היו גלויים וידועים לפני בית המשפט המחוזי בעת שהכריע בבקשה הראשונה. די בכך כדי לדחות את בקשת הרשות לערער.
14.למעלה מן הצורך אבהיר, כי אף לו הייתי מניחה לטובת המבקשים, כי ניתן לראות בבקשה השנייה משום בקשה עצמאית למתן סעד זמני, החורגת מגדרי הבקשה הראשונה, לא היה בכך כדי להקים עילה להתערבות בהחלטת בית המשפט המחוזי.
כידוע, שני שיקולים מרכזיים מנחים את בית המשפט בבואו להכריע בבקשה למתן סעד זמני: סיכויי התביעה ומאזן הנוחות. בין שני השיקולים מתקיים יחס של 'מקבילית כוחות', כאשר מקובל להעניק מעמד בכורה לשיקול בדבר מאזן הנוחות, שעניינו בבחינת הנזקים שייגרמו לצדדים לבקשה, כמו גם לצדדים שלישיים, כתוצאה מהענקתו או אי-הענקתו של הסעד המבוקש (ראו, מני רבים: עניין שיראור, בפסקה 13; רע"א 1052/24 בנק מזרחי טפחות בע"מ נ' זק"א – איתור חילוץ והצלה, פסקאות 14-13 (2.4.2024) (להלן: עניין בנק מזרחי טפחות); רע"א 1815/24 חן נ' אפשטיין, פסקאות 10-9 (28.5.2024)).
15.על מנת שלא להאריך מקום בו ניתן לקצר אציין, כי מסקנתו והנמקותיו של בית המשפט המחוזי בהחלטתו הראשונה, מקובלים עליי לחלוטין. עד כה כשלו הצדדים באיתור בעלי הזכויות בדירות המחלוקת. לפיכך, בנקודת הזמן הנוכחית, ובטרם התבררה מפת הזכויות לאשורה, סיכויי התביעה – המבקשת להצהיר על המשיבים 7-4 כבעלי הזכויות בדירות, ולחלופין להורות לרמ"י ליתן הסכמתה לפרויקט בשם בעלי הזכויות – אינם מן הגבוהים; בוודאי לא במידה המחייבת מתן צו עשה זמני הזהה בעיקרו לסעד העיקרי שהתבקש בתביעה (ראו והשוו: רע"א 6582/15 עמותת איעמאר לפיתוח וצמיחה כלכלית נ' בנק הדואר, חברת דואר ישראל בע"מ, פסקה 16 (1.11.2015); עניין בנק מזרחי טפחות, פסקאות 14-13; רע"א 9213/12 רשת נגה בע"מ נ' ישראל 10 – שידורי הערוץ החדש בע"מ, פסקה 32 (20.1.2013)). אדגיש, כי הדרישה למתן הסכמת בעלי הדירות לביצוע הפרויקט היא דרישה מהותית, שלא ניתן לעקפה אלא בדרכים הקבועות בדין. כפי שניתן ללמוד מהחלטת בית המשפט המחוזי, טענת רמ"י כי היא אינה בעלת הזכויות בדירות המחלוקת אינה עומדת לבדה, וישנם גורמים שונים הטוענים לזכויות בדירות, שטענותיהם טרם נתבררו. גם אם נתעלם מן העובדה שהדרישה לחתימת רמ"י על מסמכי הפרויקט סותרת את הסעד המרכזי שנתבקש – הוא הצהרה כי המשיבים 7-4 הם בעלי הזכויות בדירות המחלוקת – לא ניתן לדרוש ממי שאינו בעל הזכויות לשים עצמו בנעליו של בעל הזכויות וליתן הסכמתו לפרויקט, רק על מנת להביא מזור למבקשים.
16.גם בהיבט של מאזן הנוחות, קיים קושי לקבוע כי זה נוטה לטובת המבקשים והיזם. הסעד הזמני שהתבקש הוא סעד למתן צו עשה, המשנה מצב קיים, וחופף לאחד הסעדים המבוקשים בתביעה, ולפיכך בהתאם להלכה הנוהגת, על המבקשים לעמוד בנטל מוגבר לעניין מאזן הנוחות, ולהוכיח כי "נוטה הכף באופן מובהק לטובתם" (רע"א 6252/23 נאות אט יזום ובניה בע"מ נ' גאון, פסקה 10 (7.12.2023)). בנטל זה לא עמדו. הנזק שיגרם למבקשים וליזם אם יוחמץ המועד האחרון שנקבה בו העירייה ותוקפו של ההיתר המותנה יפקע, על כל המשתמע מכך – ברור ומובן. ניכר שבית המשפט המחוזי מודע היטב לסד הזמנים הדוחק ועושה כל אשר לאל ידו כדי לסייע לבירור יעיל ומהיר של התביעה. מכל מקום, איני סבורה כי הסיכון שאכן נשקף מהמתנה לתוצאות ההליך העיקרי, מצדיק להיעתר לבקשה מקום שהבעלות בדירות לוטה בערפל. זאת בפרט כששוקלים סיכון זה אל מול הנזק העלול להיגרם מקבלת הבקשה לסעד זמני: פגיעה בזכותו הקניינית של מאן דהוא, זאת מבלי שהיה צד להליך, ומבלי שניתנה לו ההזדמנות להשמיע עמדתו בהתייחס לתכנית (והשוו: סעיף 5 לחוק החיזוק המתיר למפקח לאשר קידומה של תכנית הכוללת בניית דירות חדשות חרף התנגדות, "ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו"). משאין ידועים בעלי הקניין – פשיטא שלא ניתנה להם הזדמנות להביע הסכמתם או התנגדותם לתכנית. בניסיונם לטעון שמאזן הנוחות נוטה לטובתם, מזניחים המבקשים פגיעה פוטנציאלית זו. לטענתם, התוכנית מיטיבה עם בעלי הדירות העלומים, אך גם אם היו מתנגדים לה, הרי שהמפקח רשאי היה לכפות עליהם את עמדת הרוב. ואולם, גם אם כך הדבר, וכפי שציין בית המשפט המחוזי, "הדרך לגבור על התנגדותו [של בעל דירה] אינה בכך שלא יוכל להשמיע אותה מראש, אלא בכך שהמפקח על רישום המקרקעין (אם היה רוב תומך כנדרש בקידום התכנית) יכפה זאת עליו", כאמור לאחר שניתנה לו הזדמנות נאותה להשמיע טענותיו.
17.לנוכח כל האמור, דין בקשת רשות הערעור להידחות. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.
ניתנה היום, כ"ח אב תשפ"ד (01 ספטמבר 2024).
| |
|
|
|
|
גילה כנפי-שטייניץ שופטת
|
|