ויסר נ' קבוצת אשטרום בע"מ

פתח דבר

תביעה כספית שעניינה טענות לרטיבות משמעותית שהתגלתה בדירת התובע וגרמה לנזקים רחבים. בגין נזקים אלה נתבקש לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי בסך 2,154,414 ₪.

הנתבעת הינה חברה פרטית העוסקת בתחומי הבניה והנדל"ן (להלן: "הנתבעת" או "הקבלן").

התובע התקשר עם הנתבעת, באמצעות קבוצת רכישה בהסכם לבניית בניין בן 20 דירות מגורים ברחוב שטרייכמן 5 בתל אביב הידועים כגוש 6884 חלקה 10 בנין 66. ההסכם נחתם בין בעלי הזכויות כפי שפורט בנספח ח' להסכם - לבין הנתבעת (להלן: "הבניין" ו"ההסכם" בהתאמה). הדירה המדוברת הינה דירה מס' 19, שהינה דירת פנטהאוז בת 6 חדרים המתפרסת על קומות 7 ו- 8 של הבניין, בשטח של כ- 200 מ"ר, וצמודות לה מרפסות גג בשטח של כ- 130 מ"ר (להלן: "הדירה"). (העתק ההסכם מיום 5.5.2013 צורף נספח 1' לתצהיר התובע). יצוין כי התובע היה בעל זכויות בשתי דירות נוספות באותו בנין, ולגביהן לא הועלו טענות כפי שהועלו ביחס לדירה דנן.

תמצית טענות התובע

בתאריך 4.9.2016 הודע לתובע כי התקבל אישור אכלוס לבניין. ואולם כבר באותה עת הדירה סבלה, מליקויים רבים, כשהחמורות ביניהן היתה רטיבות קשה במוקדים שונים בדירה, הן בקירות והן ברצפת הדירה, לרבות ריח טחב קשה והסיכון הבריאותי הנובע מכך, באופן שלא אפשר מגורים בדירה. הבנייה בוצעה על ידי הנתבעת, שלא בהתאם להוראות תוכנית הבנייה ובאופן שאפשר מעבר של מים מבחוץ אל פנים הדירה, ללא הפרעה.

חרף פניות התובע, הנתבעת לא פעלה לאיתור ליקויי הרטיבות. ביום 15.10.2016 הנתבעת זימנה את התובע לצורך ביצוע מסירה של הדירה ואולם בשל ריבוי הליקויים וחומרתם, העדר האפשרות לגור בדירה ועל מנת לאפשר כניסת עובדי הנתבעת לביצוע התיקונים הנדרשים, הושארו מפתחות הדירה בידי הנתבעת. כך שלמעשה החזקה בדירה לא נמסרה לתובע.

הנתבעת נמנעה לטפל בבעיית הרטיבות הקשה באופן יסודי ופנתה לפתרונות שטחיים ובלתי מקצועיים, שלא היה בהם כדי לפתור את הבעיה. כדוגמא מציין התובע כי הנתבעת השאירה את חלונות הדירה פתוחים לרווחה במשך מספר שבועות ומשהדבר לא עזר, הפעילה את המזגנים באופן רציף על חימום 24 שעות ביממה על פני מספר שבועות. משפתרונות אלה לא עזרו פרסה הנתבעת במהלך שנת 2017 צינורות בכל רחבי הדירה, תוך חיבורם ליבוש תת רצפתי בשטח הדירה.

במצב דברים זה כאשר הדירה לוקה ברטיבות קשה, פרוצה, ללא תריסים וחלונות אשר פורקו והונחו במרפסת הגג, רצפת הדירה הורמה לצורך פריסת צינורות, המזגן מופעל באופן רציף ופועלים יוצאים ונכנסים חדשות לבקרים- ברור כי הדירה לא היתה ראויה למגורים ונמנעה מהתובע האפשרות להשכירה או למוכרה. לאמיתו של דבר נדרשו עבודות מאסיביות בדירה על מנת להתגבר על בעיית הרטיבות, ופתרונותיה השטחיים והבלתי מקצועיים של הנתבעת לבעיה המתוארת, לא הביאו לפתרון הבעיה וגרמו לתובע עלויות נוספות.

רק בחודש אפריל 2018 החלה הנתבעת לפעול באופן מקצועי לאיתור הגורמים לרטיבויות הקשות בדירה. הנתבעת ביצעה תיקונים משמעותיים שנמשכו עד לחודש ספטמבר. ביום 8.10.2018, באיחור של 25 חודשים ממועד קבלת טופס אכלוס לבניין, נמסרו מפתחות הדירה לתובע, תוך הבטחה להמשיך ולתקן את יתר הליקויים שדרושים תיקון וטרם תוקנו. העובדה כי אותם תיקונים משמעותיים חייבו, בין היתר, "הפשטתה" של הדירה מאלומיניום ומריצוף וכן ביצוע יציקות של חגורות בטון, מלמדת על חומרת הליקויים בדירה, עליהם התריע התובע שוב ושוב על פני התקופה.

התובע טוען לאי התאמה יסודית בבניית הדירה ודורש פיצוי עבור הנזקים שנגרמו לו בעקבות התנהלות הנתבעת, בגובה של 2,067,355 ₪, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית 2,154,414 ₪, על פי הפירוט הבא:

אובדן דמי שכירות על פני 25 חודשים בסך של 660,000 ₪, בהתאם לדמי השכירות הקבועים בסעיף 21.3 להסכם.

ירידת ערך - התובע מעריך את ירידת ערך הדירה ב- 1,080,000 ₪ לפי שווי נכס של 12,000,000 ₪ למועד קבלת טופס האכלוס במכפלה של 9%, המהווים את שיעור צניחת מכירי הדירות בצפון תל אביב מתחילת שנת 2017. התובע הדגיש כי מכירתה של הדירה נתקלה בקושי רב ולאחר מאמצים רבים, זו נמכרה במחצית הראשונה של שנת 2019 בהפסד של 3 מיליון ₪.

חשבונות מים וחשמל – בגין שימושה הבלעדי של התובעת במים ובחשמל, בין היתר לצורך ביצוע בדיקות הצפה בדירה והפעלת המזגן ברציפות על פני כחודש ימים, בניסיון ליבש את הדירה בסך כולל של 8,105 ₪.

דמי ניהול / ועד בית – 21,425 ₪ שהינם 857 ₪ לחודש במכפלת 25 חודשים.

חיובי ארנונה –על פני כשנתיים 47,825 ₪. בשל האירועים האמורים התובע איבד את זכאותו לפטור מתשלומי ארנונה ועל כן זכאי לפיצוי בגובה שוויו.

עוגמת נפש- 250,000 ₪.

התובע מוסיף וטוען כי נציגי הנתבעת, המהנדס גל פוליבודה, המהנדס אורי הדר ומנהלי העבודה רוברט קוטונה ואלי חלפון, קיבלו אחריות על כלל החשבונות, אותם התובע נאלץ לשלם לאורך התקופה והודיעו לנציגיו שהחשבונות ישולמו על ידי הנתבעת.

תמצית טענות הנתבעת

הנתבעת הכחישה את הנטען בכתב התביעה והעלתה טענות במספר מישורים:

החזקה בדירה נמסרה לתובע עוד ביום 14.11.2016

ביום 14.11.2016 התובע קיבל לידיו את החזקה בדירה ומפתחותיה, באמצעות בתו, ליבי (להלן: "ליבי") אשר חתמה על פרוטוקול מסירת הדירה, תוך אישור שהדירה נבדקה ונמצאה מושלמת, גמורה, מתאימה להוראות הסכם המכר וראויה למגורים (להלן: "פרוטוקול המסירה"). הנתבעת מפנה לעניין זה גם להודעת דוא"ל מיום 21.11.2016 מאת תובע בו אישר את תאריך 14.11.2016 כיום קבלת החזקה בדירה.

משנחתם פרוטוקול המסירה, התובע מנוע ומושתק מלטעון כי הדירה לא היתה ראויה למגורים ולא נמסרה לידיו ביום 14.11.16. בפרוטוקול המסירה צויין כי קבלתה נעשית בהתאם לרשימת ליקויים שפורטו ובכפוף לדו"ח מהנדס שיועבר בהמשך, ואולם לא נכתב ולא נטען כלל שהדירה אינה ראויה למגורים או כי קיימת בה בעיית רטיבות. ביום 27.11.2016 ניתן דו"ח מטעם אינג' באואר - חוות הדעת לא קבעה כי הדירה אינה ראויה למגורים ואף לא ציינה ליקוי רטיבות או ליקוי מהותי כלשהו המונע מגורים בדירה.

הנתבעת מפנה בנוסף לטופס 4 ולאישור האכלוס שהתקבלו בימים 30.5.2016 וביום 1.9.2016, דהיינו עוד טרם מסירת החזקה בדירה לתובע וטענה כי בהתאם להוראות ההסכם (סעיף 8.3) ו/או הדין וההלכה הם מהווים הוכחה לכך, שהעבודות הושלמו ושהדירה היתה ראויה למגורים.

העובדה שהתובע שילם את מלוא התמורה בעד הדירה במועד שנקבע לכך בהסכם, מהווה, לשיטת הנתבעת, הוכחה נוספת לכך שהעבודות הושלמו במועד ולכך שהדירה היתה ראויה למגורים, שאחרת התובע היה מממש את זכותו לבצע קיזוז, לרבות לפי סעיף 21.3 להסכם.

לא הוכח כי היו בדירה הליקויים הנטענים ובכלל זה ליקויי רטיבות קשים, טחב וסיכון בריאותי.

התובע בחר, מטעמיו הוא, לא להתגורר בדירה לא למוכרה או להשכירה, על אף שהדירה היתה ראויה למגורים בכל התקופה לאחר מסירת החזקה בה. רק בחודש מרץ 2017, מספר חודשים לאחר מסירת הדירה, הודיעה ליבי, לראשונה, כי הופיעו מספר כתמי רטיבות, בנקודות מסוימות במרצפות ליד הוויטרינות במרפסת. גב' ויסר הודתה כי כתמי הרטיבות לא היו בעת מסירת הדירה וכלל לא טענה כי הם מונעים מגורים בדירה. כל שביקשה הוא לבצע פוליש וסילר. העובדה כי התובע לא השתמש בדירה במשך חודשים ארוכים, לפני שהתגלו כתמי הרטיבות, מוכיחה כי הסיבה בגינה התובע בחר שלא להשתמש בדירה, אינה נעוצה בליקויים הנטענים.

בהודעתה מיום 17.11.2016 ליבי הודתה כי התובע אינו מעוניין להתגורר בדירה, שכן פועלים מטעם הנתבעת "מסתובבים בה". לשיטת הנתבעת הסיבה האמיתית, לכך שהתובע לא התגורר בדירה לא נעוצה בליקויים כלשהם, אלא משום עבודות, שבוצעו בדירה מתוקף זכותה של הנתבעת לבצען בתקופת שנת האחריות/ בדק.

הנתבעת לא אחראית לליקויי הרטיבות הנטענים.

מקור הרטיבות נעוץ בכשל תיכנוני, שהיה באחריותה של קבוצת הרכישה אליה הצטרף התובע. קבוצת הרכישה התקשרה ישירות עם בעלי מקצוע שונים כגון מתכננים, מפקחים, קבלני ביצוע וכו' ולמעשה שימשה כיזמית הפרוייקט, מתכננת ומפקחת. הנתבעת נדרשה להקים את הבנין ולבנות את הדירות בהתאם לתוכניות, פרטים ומפרטים שסופקו לה והכל כקבוע בהסכם, לרבות בסעיפים 3.1, 8.2 ,5.3 ,5.4 ,8.3.1.

מומחה התובע הודה בחוות דעתו כי הנתבעת פעלה לפי התכניות, המפרטים וההוראות שקיבלה, אלא שניתנו לה פרטי ביצוע לא נכונים. כמו כן, עבודותיה של הנתבעת נבדקו ואושרו על ידי הגורמים המוסמכים מטעם המזמינים ו/או התובע.

מעבר לכך התובע לא פנה למפקח מטעמו, כנדרש בסעיף 5.7 להסכם, לא פעל למניעה או הקטנת הנזק, לא הודיע לנתבעת בזמן אמת כי הדירה לא ראויה למגורים ולא פעל להסדרת הליקויים.

תיקוני הרטיבות לא השתרעו על פני שנתיים והם בוצעו בשתי פעימות.

הפעימה הראשונה – לאחר הודעתה של ליבי מחודש מרץ 2017, אודות כתמי רטיבות שהחלו להופיע, הנתבעת החלה לטפל ברטיבות, בהתאם להנחיותיה של חברת ידיד ליטושים כפי שדרש שיר, בנו של התובע (להלן: "שיר"). הנחיית ידיד ליטושים היתה לטפל ברטיבות באמצעות ייבוש תת ריצפתי. טיפול בדרך זו הינו הליך יקר ואיכותי המבוצע בדרך כלל בדירות מאוכלסות בהן יש רטיבות כלואה, והוא אינו מצריך פינוי הדיירים. הנתבעת פעלה בהתאם להנחיות בהבדל אחד מהאופן הרגיל בו מיושמת טכניקה זו - הואיל והדירה עמדה ריקה, הנתבעת פרסה צינורות ללא הסוואתם. הצינורות לא מנעו את המגורים בדירה. הטיפול הסתיים בקיץ 2017.

בחלוף כחצי שנה, ורק לקראת סופו של חורף 2018, החלו להופיע שוב כתמי רטיבות במרצפות במספר נקודות ליד הוויטרינות במרפסות והתחוור כי התיקונים, שבוצעו לפני הנחיית ידיד ליטושים, לא התאימו ולא פתרו את הבעיה.

פעימה שניה- בשלב זה התובע אפשר לנתבעת לבצע את התיקונים לפי שיקול דעתה. בשים לב לכך שהדירה היתה ריקה, החליטה הנתבעת בהסכמת התובע, לבצע טיפול יסודי, במסגרתו פורקה שורת ריצוף בסמוך למרפסות ובשטחן, תוקנו חגורות הבטון ובוצעה בסיומו בדיקת הצפה. טיפול זה ארך כשבוע עבודה בלבד, הוא הסתיים בהצלחה והרטיבות לא שבה. הנתבעת הוסיפה כי בהתחשב באופן בו בוצע התיקון בפועל, לא היתה כל מניעה לבצעו בשעה שמתגוררים בדירה דיירים וזאת למעט מספר ימים בודדים, בהם היה ניתן לשכן את התובע, או כל שוכר מטעמו, בדיור חלופי בעלות זניחה.

עם סיום התיקונים הנתבעת ביקשה מהתובע להגיע לסיור בדירה ולקבל לידיו את עותק מפתחותיה. אלא שהתובע ו/או מי מטעמו גררו רגליהם והאריכו מלאכותית את מועד מסירת המפתחות, בתואנות שונות והנתבעת נתקלה בקושי רב לתאם מועד למסירת המפתחות חזרה לתובע.

הנתבעת מדגישה כי מילאה את כל חובותיה לפי ההסכם ו/או הדין ואף ביצעה, לבקשת התובע, תיקונים שלא היו מצויים באחריותה ולא היתה מוטלת עליה חובה לבצעם.

התובע לא זכאי לפיצוי והנזקים הנטענים על ידו לא הוכחו.

אין ירידת ערך - חוות הדעת השמאית מטעם התובע לא לקחה בחשבון את הסכום בו נמכרה הדירה, והתחשבה בעסקאות לא רלוונטיות. בתקופה ההאמורה ערך הדירות עלה ודירת התובע נמכרה בשווי גבוה יותר משווי השוק לשנת 2016 ואף לשנת 2018.

התובע לא זכאי לדמי שכירות - סעיף 21.3 להסכם, הקובע פיצויים מוסכמים, דורש כי תתקיים הפרה, כלומר שהנתבעת לא השלימה את העבודות במועד וכן הוכחה שהתובע נתן לנתבעת התראה ואפשר לה לתקן את ההפרה והיא לא עשתה כן. התובע לא הוכיח תנאים אלו ואף לא טען להתקיימותם.

כפל פיצוי - דרישת התובע לפיצוי בגין ירידת ערך ודרישתו לפיצוי בגין אובדן דמי השכירות, בגין אותה תקופת זמן, מהווים כפל פיצוי, שכן לו היה התובע מוכר את הדירה, הוא לא היה יכול להשכירה ולקבל בגינה דמי שכירות. בנוסף, תביעה לאובדן דמי השכירות, ותביעה להשבת דמי ניהול, חיובי מים, חשמל וארנונה מהוות אף הן כפל פיצוי, מאחר ודמי השכירות הנתבעים כוללים עלויות ארנונה, דמי ניהול וחיובי מים וחשמל שהיו משולמים במקרה כזה על ידי השוכר.

עוגמת נפש - הנתבעת כופרת בזכותו של הנתבע לפיצוי בגין רכיב זה.

התובע לא נקט במנגנון בירור המחלוקות שנקבע בהסכם- לו היה התובע טוען, עובר לקבלת החזקה בדירה, כי העבודות לא הושלמו במועד והדירה לא ראויה למגורים, הרי שלפי ההסכם, היתה הסמכות נתונה בידי המפקח להכריע בעניין ועל החלטתו ניתן היה לערער בפני בורר. ככל שטענות התובע היו נמצאות מוצדקות, הנתבעת היתה דואגת להמציא אישור המפקח בדבר התאמת הדירה לתוכניות ולמפרטים, בהתאם לסעיף 19 להסכם ובמידת הצורך פועלת מיד לתיקון הליקויים ופותרת את הבעיה, מבלי להזדקק להנחיות ידיד ליטושים.

אשם תורם- אף אם יתקבלו טענות התובע הרי שיש לתובע אשם תורם מלא לליקויים ו/או לנזקים הנטענים. כך למשל אם אכן הדירה לא היתה ראויה למגורים, היה על התובע ליתן לנתבעת התראה על כך בכתב ולאפשר לנתבעת לתקן את ההפרה הנטענת (סעיף 21 להסכם), התובע אף לא טען בזמן אמת כי הנתבעת מאחרת בהשלמת העבודות ושהדירה לא ראויה למגורים. התובע לא פעל בהתאם למנגנון לבירור מחלוקות שנקבע בהסכם (סעיף 19) ובכך מנע מהנתבעת לעמוד בכל התחייבויותיה, ככל שלא עשתה זאת. כמו כן התובע ו/או מי מטעמו גרמו לעיכובים רבים בביצוע העבודות בדירה, במועד מסירת החזקה בדירה ובמועד סיום התיקונים.

טענת קיזוז - חרף כך שבעיית הרטיבות לא מצויה באחריותה, הנתבעת ביצעה, לבקשת התובע, תיקון של הרטיבות בדירה ונשאה בעלויות ובהוצאות הכרוכות בכך. לפיכך, על התובע לשפות את הנתבעת בגובה הוצאותיה בגין תיקונים אלה, כמו גם בגין הוצאות ועלויות שונות בהן נשאה על אף שלא היה מחובתה לעשות כן. הנתבעת פירטה את הוצאותיה: תשלום לחברת ידיד ליטושים, עלות פירוק אלומיניום, עלות הריצוף, עלות תיקון צילונים אלומיניום, עלות עבודות חיבור ליטוש מדרגות, עלות החלפת משקופים, דלתות, עבודות ייבוש בדירה שבוצעו פעמיים, עבודות ניקיון שבוצעו פעמיים, החלפת צילנדר - הכל בעלות כוללת של 80,937 ₪ ובצירוף מע"מ סך של 94,696 ₪.

מהלך הדיון

התובע הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו ומטעם בנו, שיר, אשר על פי תצהירו גר בסמיכות לדירה בה עסקינן והיה מעורב באופן אישי בכל האירועים, הפגישות השיחות והתכתובות מול הנתבעת וגורמי המקצוע מטעמה (להלן: "שיר").

בנוסף, התובע הגיש חוות דעת מומחים:

חוות דעת המהנדס דן באואר מיום 27.11.2016, בדבר ליקויי בניה בדירה (נספח 10 לתצהיר). חוות דעת נוספת מיום 13.5.2018 מטעם אינ' באואר, אשר נתבקש לשוב ולבחון את מצב הליקויים בדירה בדגש על התפתחות הרטיבויות (נספח 5 לתצהיר).

חוות דעת המהנדסת אילנה גוטנברג בר זאב מיום 12.12.2019, בדבר היות הדירה בלתי ראויה למגורים עד לאחר שתוקן בה כל הנדרש, לצורך ביטול הגורמים לרטיבות מתמשכת והנזקים שנגרמו כתוצאה ממנה (נספח 6 לתצהיר).

חוות דעת שמאי מקרקעין גיל לזר מיום 20.1.2019 לעניין הערכת ירידת ערך הדירה (נספח 40 לתצהיר).

הנתבעת הגישה בחודש אפריל 2022 רשימת עדים הכוללת ארבע עדים וכן חמש חוות דעת.

ואולם, במהלך ספטמבר 2022, הוגשו תצהירי עדות ראשית של 6 גורמים מטעמה של הנתבעת, כאשר שניים מהם בני לא פחות מ- 133 עמודים, זאת ללא קבלת אישור בית המשפט. בקשה להוספת שני תצהירים הוגשה בדיעבד וללא תצהיר תומך וזאת ימים ספורים לפני הדיון, באופן שלא התאפשר לבקש תגובה מטעם התובע. נמצא כי בתצהירים מטעם מר רוברט קוטונה ומר אלי חלפון, שהחזיקו לא פחות מ- 133 עמודים, קיימת חזרתיות מוגזמת ובלתי נדרשת של אותן טענות, לעיתים עשרות פעמים. התצהירים כללו טענות משפטיות וכן טענות שמקומם בסיכומים והם לא עמדו בהוראות תקנה 178 לתקנות סד"א, בין היתר, משום שלא היו ערוכים בגוף ראשון ולא הכילו רק עובדות שהמצהיר יכול להעיד עליהם, מתוך ידיעתו האישית. תצהירו של מר בלום, שהחזיק 35 עמודים, כלל פרק בדבר טענות משפטיות, ולא נמצאה בו עובדה אחת שהמצהיר ציין כי ידועה לו בעקבות מעורבות אישית בפרויקט.

לאור עקרונות היסוד של הדיון האזרחי, שבאות לידי ביטוי בתקנות 4 ו-5 לתקנות סד"א, הוראת תקנה 67 בדבר דרך הבאת הראיות ופסיקת בית המשפט המחוזי (ראה לדוג' בש"א (מחוזי ת"א) 22060/08 הוצאת עיתון הארץ בע"מ נ' וינשטוק בלה (15.12.08)), הגעתי לכלל החלטה שהנתבעת תהיה רשאית להגיש 4 תצהירים בלבד, לפי בחירתה, בהתאם להוראות תקנה 178 לתקנות סד"א. כן הורתי כי ככל שהנתבעת תחליט על הגשת תצהיר מטעם מר קוטונה ו/או מר חלפון, אשר הגישו תצהירים דומים, הרי התצהיר של כל אחד מהם לא יעלה על 25 עמודים, כאשר תצהיר מטעם מר בלום לא יעלה על 10 עמודים.

ביום 20.12.2022 הגישה הנתבעת תצהירים חליפיים מטעם 4 עדים: מר מאיר כהן, מנהל עבודה בנתבעת (להלן: "כהן"); מר רוברט קוטונה, מנהל מחלקת בדק ואחריות בנתבעת (להלן: "קוטונה"); מר שלום עטון, מנכ"ל ומייסד חברת אפיקי מרום (להלן: "עטון") ומר חאלד אגרבייה, הנדסאי בניין ועובד הנתבעת (להלן: "אגרבייה"). כן הגישה הנתבעת חוות דעת מטעם חמישה מומחים:

חוות דעת המהנדס מיכאל קרבצ'יק מיום 18.11.2016, שניתנה לשם איתור ליקויים והעבודות הנדרשות לשם תיקונם .

חוות דעת המהנדס אמיל ברגינר מיום 29.3.2020, אשר נתבקש לחוות דעתו לפי שתי חוות דעת של המהנדס באואר וחוות דעתה של המהנדסת בר זאב.

חוות דעת מר אריה וישינגרד מיום 27.11.2016 בנושא ריצוף אבן בדירה, וחוות דעת משלימה מטעמו מיום 15.9.2022.

חוות דעת מר משה פרידמן מיום 16.2.2020 באשר לשאלה האם חלה ירידת ערך בדירה בין המועדים 1.9.2016 – 8.10.2018.

אציין כי הנתבעת ביקשה לזמן לעדות את ליבי, והדבר אושר לה. בסופו של דבר החליטה הנתבעת שלא לזמן לעדות את ליבי, ועדותה לא נשמעה.

מומחה בית משפט

ביום 19.12.2022 מיניתי את אינג' דן אורמן כמומחה מטעם בית משפט. המומחה התבקש להתייחס לשאלות הבאות:

1. האם הנתבעת בנתה את הדירה לפי תכניות הבניה והמפרטים הטכניים;

2. האם הליקויים שהתגלו בדיעבד היו קיימים גם ביום 14.11.2016 שהינו מועד המסירה על פי טענת הנתבעת, והאם ניתן היה לאתרם באותה עת באמצעות בדיקה ויזואלית;

3. היות הדירה ראויה / לא ראויה למגורים ביום 14.11.16. במידה והדירה לא הייתה ראויה למגורים, מהו המועד הרלבנטי לשם חישוב תחילת התקופה בעניין זה ומתי הפכה לראויה למגורים.

4. חומרת הרטיבות שהתגלתה, מיקומי מוקדי הרטיבות בדירה ומה הסיבות לקיומה.

5. האם התיקון שביצעה הנתבעת בשנת 2017 היה סביר והאם היה בו כדי למנוע את הישנות הנזק.

6. האם הנתבעת נושאת האחריות לפגמים שהתגלו.

7. האם חלה ירידת ערך וכן שומת דמי השכירות עבור התקופה ממועד מסירת הדירה בנובמבר 2016 עד למועד בו הושלמו התיקונים.

   ביום 25.4.2023 הגיש המומחה את חוות דעתו ובהמשך נתן תשובותיו לשאלות הבהרה מטעם הצדדים.

   בחנתי את חוות דעתו של המומחה, לרבות התשובות לשאלות ההבהרה. המומחה ציין בחוות דעתו כי הובאו לעיונו כתבי טענות הצדדים; חוות דעת באואר מיום 27.11.16 וחוות דעת לזר מטעם התובע; חוות דעת קרביצ'ק, ברגינר, וישנגרד ופרידמן מטעם הנתבעת. כן הובאו בפניו תמונות ותצהירי הצדדים. המומחה הבהיר כי חוות דעתה של גוטנברג וחוות דעתו של באואר מיום 13.5.2016 הובאו גם הם לפניו ושימשו אותו במתן חוות דעתו, אך ככל הנראה, מחמת טעות, לא צויינו כחלק מהמסמכים שהובאו לעיונו (פרוט' 5.9.23 עמ' 113 שורות 15-33, עמ' 114 שורות 1-6). כמו כן דאג לקבל את היתר הבנייה והתוכניות של הדירה מהוועדה המקומית (פרו' 5.9.23 עמ' 117 שורות 28, 30, עמ' 118 שורות 6-10).

   דיון והכרעה

   ליקויי רטיבות, חומרתם והיות הדירה - לא - ראויה למגורים ביום 14.11.2016

   הוראות ההסכם

   סעיף 8.2 להסכם קובע: "...הקבלן מתחייב להתקדם באופן רצוף ולהשלים ביצוע העבודות לרבות קבלת טופס 4 כמפורט להלן תוך 24 חודשים ממועד מסירת צו התחלת העבודה לקבלן...למרות האמור לעיל מוסכם בזאת כי ניתנת לקבלן ארכה של חודשיים נוספים להשלמת ביצוע מסירת הדירות לשביעות רצון המזמינים..." .

   הנתבעת נסמכת בין היתר על מועדי קבלת טופס 4 וטופס אישור אכלוס. בהתאם לסעיף 8.3 השלמת כל העבודות פירושה בין היתר "קבלת טופס 4 בפועל מאת העירייה על מנת לאפשר שימוש מלא ביחידות הפרוייקט ואכלוסן". אין חולק כי טופס 4 התקבל ביום 30.5.2016 ואישור האכלוס ביום 1.9.2016 (נספח 8 לתצהיר התובע, נספחים 3, 4 לתצהירי הנתבעת).

   דרישה נוספת שמצוינת בסעיף הינה "ביצוע כל העבודות להשלמת הדירות וכן כל חלקי המבנה של הפרויקט בשלמות, במדויק ובמועד..." סעיף 8.3.1 .

   ואולם בדירת התובע התגלו ליקויי רטיבות לאחר מועד המסירה 14.11.2016. המומחה ציין בחוות דעתו כי באותו מועד (14.11.2016) התגלו אך ורק כתמים על גבי הריצוף. ואכן, בדוח של חברת הדס מיום 27.11.16 נאמר כי קיימים פגמים וכתמים רבים מאד באריחי השיש של הריצוף. מומחה בית המשפט ציין כי אותם כתמים מצביעים על רטיבות כלואה במצע הריצוף, והיה צורך לבצע בדיקת תכולת רטיבות על ידי מכון התקנים. בדיקה כזו לא בוצעה על ידי הנתבעת באותה עת.

   חשוב לציין כי הרטיבות התגלתה לתובע לאחר עבור פחות מחודש מיום 14.11.2016, זאת לאחר שירדו גשמים במהלך חודש דצמבר 2016. שיר, בנו של התובע, התריע בפני הנתבעת במכתביו מיום 12.12.2016 וכן מיום 16.12.2016 כי בעקבות הגשמים התגלו סימני רטיבות על וטרינת הסלון, מרצפות האבן במרפסת, וכן סימני רטיבות קשים על הריצוף בסלון. במכתב מיום 16.12.2016, טען שיר כי הנתבעת שלחה פועלים לתקן את נזקי הרטיבות וחדירת המים לדירה, אך התיקון לא פתר את הבעיה של חדירת המים הן מעל הויטרינות והן דרך הריצוף.

   ממצאים

   בנייה לפי תכניות הבניה והמפרטים הטכניים- המומחה ציין כי מאחר ולא היה ניתן לבקר בדירה, לא הצליח לבדוק האם הדירה נבנתה לפי תכנית הבניה והמפרטים הטכניים.

   על פי חוות דעת המומחה מבחינה מעשית הדירה היתה ראויה למגורים כבר ביום 14.11.2016, כאשר במועד זה היו מספר ליקויים בדירה שניתן היה לתקנם והיא היתה ניתנת לאכלוס בתוך 30 יום ככל שהבעלים מבקש להתגורר בה. במקרים בהם מתגלים נזקי רטיבות, נהוג לבצע תיקונים במהלך המגורים בדירה, כולל ביצוע פעולות יבוש. על פי התמונות המצויות בתיק בית המשפט, ניתן לראות שבוצעו חגורות הפרדה בוויטרינות, עבודה שצריכה לקחת עד שבוע ימים כאשר במקביל לא נצפתה עליה קפילרית של רטיבות מעל פנלים (פסקה 9.3). לשאלת ההבהרה מטעם הנתבעת השיב: "נכון, במועד המסירה הדירה היתה ראויה למגורים" (25.4.23).

   באשר למיקומי מוקדי הרטיבות בדירה המומחה הסתמך על תמונות שהוצגו בפניו - על פי תמונות מתאריך 23.1.2017 נצפו מוקדי רטיבות באריחי ריצוף השיש סמוך לוויטרינות, מה שמצביע על רטיבות כלואה במצע הריצוף. צורפו תמונות של ביצוע ייבוש תת רצפתי ביום 5.7.2017. בנוסף, בתמונות מתאריך 26.1.2018 נראית נזילת מים מחלונות הדירה לריצוף. על פי תמונות מתאריך 2.4.2018, בוצע פירוק ריצוף שיש וחישוף חגורות הפרדה. (סעיף 9.4 עמ' 12 לחוו"ד).

   המומחה הפנה לחוות דעתו של מר באואר מתאריך 13.5.2018, לפיה קיימת רטיבות על כל הקירות הצמודים למרפסות בכל 7 הוויטרינות הפונות למרפסות. אך המומחה ציין שלא בוצעה בדיקה תקנית לתכולת רטיבות, אלא בוצעה בדיקה לא תקנית באמצעות מד לחות מסוג פרוטימטר. על פי דברי המומחה בעדותו, אורך הוויטרינות הינו לפחות 14 מטר (פרוט' 5.9.23 עמ' 137 שורות 31-38, עמ' 138 שורות 1-4).

   המומחה העריך שהסיבות לרטיבות נעוצות באי ביצוע חגורות הפרדה תקניות ואיטום כושל של הוויטרינות וחלונות הדירה למשקופים העיוורים.

   בעדותו קבע בחוות דעתו שני גורמים לחדירת המים : חגורות בטון נמוכות מידיי וכן איטום לקוי של הרווח שנוצר בין המשקוף העיוור לקיר. ואולם בעדותו ציין כי איננו יודע מה הגורם האמיתי שגרם לרטיבות. על מנת לדעת מה הגורם לרטיבות, נדרש היה לבצע בדיקת הצפה ובדיקת המטרה על גבי הוויטרינות, דבר שלא נעשה לדבריו: "... בהתחלה סגרו מבחוץ עם בטון את הכניסה של חגורות ההפרדה זה תיאורטית מים הם לא צריכים להיכנס ולמרות זאת, אחרי זה עוד פעם ראו שיש רטיבות. כלומר, במקרה הזה היו צריכים לעשות את המטרה על החלונות ואז היו רואים ...ברגע שהם פירקו את הוויטרינות ועשו איטום סביב הוויטרינות מחדש ותיקנו את החגורות הפרדה אז נפתרה הבעיה...אבל יכול להיות שאם היו מההתחלה עושים המטרה מההתחלה רואים שזה בכלל לא מהחגורות..." (פרוט' 5.9.23 עמ' 118 שורות 14-21; עמ' 119 שורות 30-33; עמ' 120 שורות 1-5, 12-16; עמ' 121 שורות 14-20, 28-29; עמ' 122 שורות 3-6, 9-10, 13- 14). בפועל, אין חולק כי בעיית חדירת המים נפתרה רק לאחר פירוק הויטרינות, ביצוע איטום ותיקון חגורות ההפרדה.

   בדיקות המטרה או הצפה לא בוצעו על ידי הנתבעת בזמן אמת, או בכלל. ביצוע בדיקות כאלה על ידי הנתבעת, כפי שהיה עליה לבצע בתוקף היותה הקבלן שבנה את הבניין ונוכח סימני הרטיבות, הייתה מביאה לאיתור הגורמים לרטיבות בזמן אמת, תוך כדי מתן מענה מתאים תוך זמן סביר, ולא בשנת 2018, כפי שארע בפועל.

   המהנדסת גוטנברג ציינה בחוות דעתה כי לאחר פירוק הריצוף הסתבר כי חגורות הבטון, אשר אמורות להפריד בין הריצוף במרפסות לריצוף בדירה, בוצעו כשהן רחבות יותר מהפתחים ובגובה נמוך מהנדרש. התוצאה היא שבמרווח שמעל חגורות הבטון המונמכות אין איטום והמים עוברים מבחוץ אל פנים הדירה ללא הפרעה. (נספח 6 לתצהיר התובע, פסקה 24). ראה גם סעיף 1.1.2 לחוות דעת באואר מיום 13.5.2018: "...הקבלן פרק את אריחי הריצוף לאורך הוויטרינות ובחלק מהקירות נתגלו פרטי ביצוע לא נכונים של איטום סמוך לוויטרינות. מגירות הבטון המפרידות נמוכות מידי והרטיבות עוברת מהמרפסת לחללים הפנימיים ומתפשטת מתחת לריצוף."

   לפי טענת הנתבעת עצמה במהלך 2018, ביצעה טיפול יסודי במסגרתו פורקה שורת הריצוף לאורך הוויטרינות, סמוך למרפסות ובשטחן, אז נתגלה ותוקן הפגם בחגורות הבטון.

   סיבה נוספת אפשרית לרטיבות או להחמרתה, צפה ועלתה במהלך עדותו של אינג' קרביצ'ק. בחוות דעתו מיום 18.11.2016, כפי שצורפה לתצהיר הנתבעת (נספח 6) קיימת התייחסות בסעיף 12.5 לעבודות ריצוף ולפיה: "חסרה הברקה של רצפת השיש. יש לבצע פוליש". (עמ' 5), ואולם טענה התבררה כחלקית ביותר, וקשה עד מאד לקבלה. וכך, במהלך עדותו הוצגה בפניו חוות דעתו המקורית, כפי שזו נשלחה לתובע (סומנה ת/2), בה נרשם כך:

   "12.5 עבודות ריצוף

   12.5.1 שיפועי הריצוף במרפסת של הקומה התחתונה אינם תקינים לכיוון פתחי הניקוז והדבר מונע ניקוז תקין וגורם להצטברות שלוליות מים. זאת בניגוד לת"י 1555 חלק 3 – סעיף 3.2- שבו נדרש שפני הרצפה יתאימו למפלס ולשיפוע שבתכנון. בשטחים לא מקורים או חשופים לגשם השיפוע הנדרש יהיה לכל הפחות 1%, לכיוון פתחי ניקוז. יש לפרק את כל הריצוף ולרצף מחדש.

   12.5.2חסרה הברקה של רצפת השיש.

   יש לבצע פוליש"

   אציין כי שני הנוסחים של חוות הדעת חתומים על ידי אינג' קרביצ'ק, נושאים תאריך 18.11.2016, ומלבד הסעיף האמור, שאר הסעיפים זהים לחלוטין. אינג' קרביצ'ק העיד כי לא תיקן את חוות הדעת ולא ידע להסביר מניין נובע ההבדל (פרוט' 20.9.23 עמ' 316 שורה 28, עמ' 317 שורות 32-33, עמ' 320 שורות 3-6, עמ' 321 שורות 25-28), ואולם מחוות הדעת שהוגשה לבית המשפט נמחק סעיף 12.5.1 בדבר שיפועים בלתי תקינים והצורף לרצף מחדש את המרפסת.

   המהנדס באואר מטעם התובעים קבע בחוות הדעת שהשיפועים בריצוף המרפסת תקולים משנבנו ברמה של 0.8% - 0.6% בלבד (ראה סעיף 3.12 לחווה"ד מיום 13.5.18, נספח 5 לתצהיר).

   התובע העיד בעניין בעיית השיפועים "...הם מביאים את מי גשם בחורף לכיוון הדירה...השיפועים גורמים לזה שיש שלוליות במרפסת" (פרו' 8.2.23 עמ' 105 שורה 1, עמ' 108 שורות 6, 17).

   המומחה קבע עוד כי ליקויי הרטיבות התגלו בדיעבד, ולא ניתן היה לאתרם ביום 14.11.2016 באמצעות בדיקה ויזואלית. המומחה התייחס לחוות דעתו של אינג' באואר מיום 27.11.16 שאינו מצביע על ליקויי רטיבות אלא על כתמים בריצוף, שיכולים לנבוע גם מריצוף שיש על גבי מצע רטוב. המומחה ציין שעל מנת לבדוק האם קיימת רטיבות במצע הסומסום, היה צורך לבצע בדיקת תכולת רטיבות ע"י מכון התקנים, אך מאחר ולא היתה עליה קפילרית מעל לפנלים, סביר להניח שלא היתה דרישה לבדיקת תכולת רטיבות (פסקה 9.2 עמ' 10-11). לא ברור מניסוח המומחה מי הוא הגורם שהיה צריך להעלות את הדרישה לבדיקת תכולת הרטיבות, ואולם הנני סבורה כי הגורם המתאים הוא הנתבעת- הקבלן, שהיא זו שנושאת באחריות לבנייה, והצהירה בסעיף 31. של ההסכם מיום 5.5.2013 כי היא בעלת המומחיות, הידע המקצועי והניסיון לביצוע העבודות נשוא ההסכם.

   המהנדס באואר הבהיר בחוות דעתו מיום 13.5.2018 כי הליקויים המהותיים שנחשפו בעבודות הבניה וגרמו לרטיבות ובכללם מגירות הבטון הנמוכות מדי, ופרטי ביצוע האיטום השגויים, אינם ניתנים לבחינה ויזואלית וכדי לאתרם יש לבצע פירוק של הריצוף ושל האלומיניום (נספח 5 לתצהיר התובע, פסקה 1.2).

   לענין זה אעיר שלאור הקביעה כי ב 14.11.2016 לא ניתן היה לאתר את ליקויי הרטיבות באמצעות בדיקה ויזואלית, הרי שגם לליבי, בתו של התובע, אשר חתמה על פרוטוקול המסירה לא היתה האפשרות לאתר את ליקויי הרטיבות באותה עת. מטעם זה אין מקום לטענות הנתבעת הנשענות על פרוטוקול המסירה כמסמך מכריע, ובוודאי שאין מקום לטענות הנוגעות למועדים שלפני מועד המסירה. מהחומר שבפניי עולה כי התובע או ילדיו התריעו בפני הנתבעת בכל עת בו התגלה ליקוי, תחילה - במועד המסירה התריעו על כתמים בריצוף, אך כבר בדצמבר 2016 התריע שיר על חדירת רטיבות עקב הגשמים, ונזילה בויטרינה.

   באשר לחומרת הרטיבות- בהסתמך על תמונות שהוצגו בפניו ציין המומחה כי לא נצפתה עליה קפילרית של רטיבות מעל פנלים (פסקה 9.3). ככל שהיה מדובר ברכישה מקבלן, חומרת הרטיבות אינה מצדיקה את הטענה שהדירה אינה ראויה למגורים, מאחר והיה ניתן להמשיך להתגורר בדירה ובמועד התיקון לצאת למשך שבוע עד שבועיים. מאחר ומדובר בקבוצת רכישה התובע טען שלא ניתן למכור את הדירה במחיר המכסימלי, כאשר ישנה רטיבות בדירה והמכירה יכולה להתבצע רק לאחר תיקון כל גורמי הרטיבות- כלומר בחודש אוקטובר 2018. (סעיף 9.4 עמ' 12-13).

   המומחה העיד כי לא הוזמנה בדיקה של מכון התקנים לבחינת אחוזי הרטיבות. מהתמונות שהוצגו בפניו, הגיע לכלל מסקנה כי הרטיבות לא היתה חמורה או כזו שאיננה ניתנת לטיפול, אך בעדותו אישר בהגינותו, כי לאמיתו של דבר איננו יודע לומר מה היתה רמת הרטיבות. (פרוט' 5.9.23 עמ' 131 שורות 27-33, עמ' 132 שורות 4-14).

   המומחה ציין את התיקון שבוצע בחודש מאי 2017, במהלכו בוצעה פתיחה מבחוץ של המרפסות מתחת לוויטרינות, על מנת לבצע איטום חיצוני, כתיקון סביר ומקובל, אך בה בעת ציין כי כנראה שלא בוצע איטום של הוויטרינות והחלונות. לפיכך, בחורף של שנת 2018, שוב חזרה הרטיבות ובוצעו תיקונים נוספים. בתאריך 8.10.2018 נמסרו המפתחות לדירה וניתן היה להוציאה למכירה. (סעיף 9.5 עמ' 12 לחוו"ד)

   על פי דברי המומחה לאחר ביצוע הייבוש היה על הנתבעת לבצע בדיקה לבחינת טיב העבודה (פרוט' 5.9.23 עמ' 138 שורות 15-16, 21-23).

   מסקנת ביניים: המדובר בדירת יוקרה שנועדה להשכרה או מכירה (סעיף 4 לתצהיר התובע). בדירה נתגלו ליקויי רטיבות מתמשכים בשל חגורות בטון נמוכות בהיקף הדירה, באורך של לפחות 14 מטר. התוצאה באה לידי ביטוי גם בחוסר איטום ראוי ומים שעברו מהמרפסות אל פנים הדירה. לכך מתווספים שיפועי המרפסת, שנבנו בצורה לא תקינה, באופן שמנע ניקוז תקין וגרם להצטברות שלוליות מים. ליקוי נוסף שגרם לרטיבות לפי מומחה בית משפט הינו איטום כושל של החלונות והויטרינות של הדירה ביחס למשקופים העיוורים.

   עדויות לקיומה של רטיבות קשה בדירה

   1. הודעות שנשלחו מטעם התובע

      ביום 12.12.2016, לאחר עבור פחות מחודש ממועד המסירה המקורי, הודיע שיר בהודעת דוא"ל על קיומם של סימני רטיבות מעל הוויטרינה בסלון וכן דרך ריצוף האבן במרפסות, כאשר על ריצוף הדירה סימני רטיבות קשים (נספח 19 לתצהיר התובע, עמ' 395).

      ביום 9.3.2017 הודיעה ליבי, "... ובעקבות הגשמים והרטיבות שנכנסה לבית שמקורה מהפתחים וממצע תחתית האבן שלא יובשה כנדרש לפני הריצוף." (נספח 21 לתצהיר התובע, עמ' 401).

      ביום 10.5.2017 שלח שיר הודעת דוא"ל אל הנתבעת ובה הודיע אודות בעיות שנתגלו בכל הפתחים בדירה עקב אי בוצעו חגורות ואיטום מתחת לוויטרינות- "נתגלו בעיות חמורות בכל הפתחים בדירת הפנטהאוז לא בוצעו חגורות ואיטום מתחת לוויטרינות ...וזו גם הסיבה לרטיבות שהתפשטה תחת האבן..." (נספח 22 לתצהירו עמ' 409). העובדה ששיר שהוא בעל מקצוע בתחום הבנייה, איתר עוד בחודש מאי 2017 כי הבעיה נעוצה באי ביצוע חגורות ואיטום כנדרש מתחת לויטרינות, עומדת בסתירה לטענת הנתבעת לפיה שיר הוא שהפנה אותה לידיד ליטושים, כשזו המליצה על ביצוע ייבוש בלבד. מכל מקום, טענת הנתבעת בענין זה לא הוכחה, ולא זומן מטעמה נציג של ידיד ליטושים על מנת להוכיח כי זו ההמלצה שניתנה לנתבעת. ברי כי ביצוע ייבוש אינו פותר את בעיית הרטיבות, אלא נועד רק לטפל ברטיבות שכבר קיימת בריצוף, והנתבעת כבעלת מקצוע היתה אמורה לבדוק מהו מקור הרטיבות ולנקוט באמצעים למניעת הישנות הרטיבות.

      ביום 3.4.2018 הודיע שיר בהודעת דוא"ל נוספת: "מצב הדירה נכון לאתמול בצהריים: פורק ריצוף האבן לויטרינות הסלון והתגלה סימני חדירת מים ברורה מהחוץ לפנים הדירה. מיותר לציין שכנראה לא בוצעה הבניה בהתאם לפרט של המתכננים, זאת רואים באופן ברור עפי מיקום חגורות הבטון המפרידה וגובהה. דעתי כפי שהבעתי בעבר לבצע חגורה עפ"י הנחיות המתכנן כמובן לאחר פירוק כל הויטרינות... לבצע איטום מלא על פי המפרט..."

   2. ייבוש המצעים ובדיקת שיעורי הרטיבות

      בחודש יולי 2017 הוזמנה על ידי הנתבעת חברת אפיקי מרום בע"מ המנוהלת ע"י מר שלום עטון (להלן: "אפיקי מרום" ו"עטון" בהתאמה) על מנת לבצע ייבוש תת רצפתי. עטון העיד כי חב' אפיקי מרום נשכרה לבצע ייבוש בלבד ולא לאתר את מקור הרטיבות (פרוט' 22.6.23 עמ' 6 שורה 17). אינג' גוטנברג כתבה בחוות דעתה, שמטרת השאיבה והייבוש היא תיקון נזקי הרטיבות ואין בפעולות אלו כדי למנוע הישנות הנזקים (סעיף 21). כאמור, מסקנה זו מקובלת עלי.

      התובע טען כי בבדיקת פרוטימטר של ערכי רטיבות שביצעה חברת אפיקי מרום, עלה שבתשתית שמתחת לריצוף באזור הסמוך לוויטרינות, קיימת רטיבות בשיעור של 56.4% ובאזור שאינו סמוך לוויטרינות מדד הרטיבות הגיע לשיעור של 22.7% (נספחים 2, 23 לתצהיר, תמונות צבעוניות של התוצאות צורפו כחלק מנספח 11; נספחים 27, 29 לתצהיר הנתבעת; ראה גם עדותו של שיר בעניין זה - פרוט' 8.2.23 עמ' 74 שורות 25-33, עמ' 75 שורות 24-25). הנתבעת טענה כי לא ניתן להשוות בין ערכי הפרוטימטר לערכי הלחות המותרים על פי התקן – 3%- ללא התחשבות במקדמי היצרן, שכן מדובר בסולם ערכים שונה.

      כך או כך, בניסיון לייבש את הרטיבות נפרסו במהלך חודש יולי 2017 צינורות לאורך רצפת הדירה ועד לאמבטיה (תמונות נספח 11 לתצהיר התובע). עטון העיד שהונחו שני מייבשים והצנרת נפרסה בכל הבית (פרוט' 22.6.23 עמ' 6 שורות 29-34). המים שנשאבו נוקזו לאמבט הרחצה.

      לתמיכה בטענתה שהליך יבוש המצעים הסתיים בהצלחה, צירפה הנתבעת דו"ח בדיקה תכולת רטיבות מיום 26.7.17 מטעם סיסטם מעבדות מתקדמות בע"מ, אשר על פי עדותו של עטון, הינה מעבדה מוסמכת על ידי מכון התקנים (להלן: "סיסטם מעבדות"). עטון העיד שעל פי דו"ח המעבדה, תוצאות המדידות תקינות ועומדות בתקן והמשמעות היא שתהליך הייבוש הסתיים בהצלחה (סעיפים 12, 13 לתצהירו). מלבד העובדה שלא הובא אף נציג מטעם סיסטם מעבדות על מנת להעיד אודות תוצאות הבדיקה, הרי שמעיון בדו"ח המעבדה עולה שתכולת הרטיבות שנמצאה נעה בין 0.7% - 2.9%, אלא שהאזורים שנבדקו הם המטבח, המסדרון, חדר שינה הורים וחדר ילדים. דהיינו שרמת הרטיבות בסלון ובאזור הוויטרינות שבין הסלון למרפסות, לא נבדקה (נספח 24 לתצהירי הנתבעת). עטון ניסה להסביר: "...יש אזורים בבית שהבוחר מגיע שהוא דוגם, לפעמים מתבלבל בשמות אבל דגם של סלון אם הפרוזדור נכלל ליחידה 1, כל החלק של הכניסה המבואה עם מסדרון נקרא סלון...הפרוזדור הינו חלק מהסלון" (פרוט' 22.6.23 עמ' 4 שורות 4-6, עמ' 5 שורה 1), זאת על אף שבתחילה השיב בפשטות שהרטיבות נמצאה "באזור של הסלון בוויטרינה הראשית ביציאה הראשית מצד שמאל" (פרוט' 22.6.23 עמ' 2 שורות 9-11).מובן כי התשובה לפיה הפרוזדור הינו בגדר סלון אינה יכולה להתקבל, בפרט כשעסקינן ברטיבות שמקורה באזור הויטרינות.

      עטון העיד שרטיבות טבעה להתפשט, וכדבריו: "...לחוץ [כך במקור. ככל הנראה הכוונה ללחות- ד.ו.] שיש זה מתפשט בכל הבית אם יש רטיבות זה לא רק פה אז יגיע לכל השטח של 20 מטר מרובע בהיקף, אם נדגום פה ונדגום פה זה היא אותו דבר." (פרוט' 22.6.23 עמ' 5 שורות 3-5). אציין כי בניגוד לדברים אלה עומדים דבריו של אינג' קרביצ'ק, מטעם הנתבעת לפיהם "...המים חודרים לכל היותר מטר, מטר וחצי פנימה סביב המרפסת, מעבר לזה המים לא מתפשטים...זה לא חודר מעבר למה שאני אומר, מטר או מטר וחצי" (פרוט' 20.9.23 עמ' 328 שורות 16-17, עמ' 332 שורות 16-17).

   3. חוות דעת המהנדסת גוטנברג

      בהמשך לקביעתה אודות קיומה של רטיבות קשה בדירה, הסבירה המהנדסת גוטנברג בעדותה שבקביעתה הסתמכה על מספר גורמים: ראשית, המסמך מחברת פנדור המתייחס להחלפת דלתות בשל רטיבות וריקבון (פרוט' 20.9.23 עמ' 248 שורות 11-13, 18-20, 22, 24-26, עמ' 249 שורה 20, עמ' 251 שורה 5). המדובר באישור הזמנה מיום 16.7.17 שהתקבלה מחברת פנדור, ממנה עולה כי הנתבעת ביצעה הזמנה של כנפיים לדלתות (הזמנה 918470, נספח 60 לתצהירי הנתבעת). בהזמנה צויין:

      "בירור טענת לקוח – כנפיים

      החלפת כל הכנפיים בדירה- התנפחו ממים"

      הנתבעת טענה שהכיתוב בשורה השנייה, הינו חלק מבירור טענת הלקוח ואין הדבר מעיד על התנפחות הדלתות כתוצאה מרטיבות. ואולם התוצאה של אותה תלונה כי ניתנה מטעם פנדור הצעה להחלפת המשקופים, והנתבעת נשאה בתשלום. יצוין כי בטענת הקיזוז שהעלתה הנתבעת בכתב הגנתה היא דרשה פיצוי בגין החלפת משקופים וכן החלפת דלתות, סעיף 79 לכתב ההגנה, כאשר לטענתה נאלצה להוציא הוצאות אלה עקב בעיית הרטיבות. יצוין כי מאותו סעיף אף עולה כי בוצעו פעמיים עבודות ייבוש בדירה (בשנת 2017 וכן בשנת 2018). עסקינן בהודאת בעל דין שניתנה בכתב ההגנה. כך או כך אין הדבר מהווה אלא ראיה נוספת במכלול הראיות, כפי שעוד יפורט, שיש בהן יחד כדי להעיד על ליקויי בנייה וקיומה של רטיבות קשה בדירה.

      גורם נוסף עליו הסתמכה גוטנברג הינו קיומם של כתמים בריצוף (פרוט' 20.9.23 עמ' 249 שורות 4, 7, 25-26). ניתן לראות מהצילומים שצירף התובע (נספח 11 לתצהיר התובע, עמ' 303-305) כי מדובר בכתמים משמעותיים ביותר.

   4. היקף העבודות שבוצעו בשנת 2018

      העבודות שבוצעו בדירה במהלך 2018 כללו פירוק 7 הוויטרינות, המסילות ומסגרות האלומיניום, פירוק המשקופים והדלתות, פירוק ריצוף השיש שנפגם מהרטיבות, הגבהת חגורות הבטון, ביצוע מערכת איטום תקנית, ייבוש המצעים הרטובים, השלמת הריצוף שפורק, הרכבת הוויטרינות והאלומיניום (סעיף 27 לחוו"ד גוטנברג, סעיף 9.4 לחוו"ד המומחה, סעיף 13 לתצהיר קוטונה).

      קוטונה העיד כי הריצוף שהוסר היה בהיקף מצומצם מאוד של מ"ר בודדים בלבד (סעיף 124 לתצהירו). לתמיכה בטענתו הפנה קוטונה לנספח 66 לתצהירי הנתבעת (דרישת חומרים 115524 מיום 20.3.18 עבור גרניט פורצלן 26660102 NMסטיל גריי מלוטש), לפיו היקף הריצוף שהזמין לצורך ביצוע התיקון הינו כ- 7 מ"ר, כאשר בפועל מדובר בשטח של כ- 5.6 מ"ר בלבד (סעיף 125 לתצהירו). ואולם ביום 25.3.18 בוצעה הזמנה נוספת של 22 מ"ר ריצוף באותו הדגם (הזמנת רכש מספר 1805152- סומנה ת/5). יתר על כן, התובע העיד כי היו ברשותו כ 120-140 מטר של ריצוף שהחזיק כרזרבה והנתבעת השתמשה במרביתו (פרוט' 8.2.23 עמ' 109 שורות 4-5, 12).

      הנתבעת טענה כי העבודות בוצעו בשים לב לכך שהדירה עמדה ריקה והן ארכו כשבוע ימים בלבד. לו היתה הדירה מאוכלסת, התיקון היה מבוצע בהדרגה, ללא כל צורך בפינוי הדיירים, למעט מספר ימים בודדים (סעף 44 לכתב ההגנה). המומחה העיד כי ביצוע התיקונים בהדרגה, איננו פרקטי ויש בו פוטנציאל גבוה לשיבוש חיי הדיירים (פרוט' 5.9.23 עמ' 155 שורות 26-28, עמ' 156 שורות 10-22). בסעיף 13 לתצהירו העיד קוטונה כי בחודש מרץ 2018 כתמי הרטיבות חזרו להופיע, ושב על הטענה שהתיקון ערך כשבוע ימים.

      מהעדויות שבפני עולה שהתיקון ארך מספר חודשים: בהסתמך על תמונות מיום 2.4.18, המומחה ציין בחוות דעתו שבוצע פירוק ריצוף שיש וחישוף חגורות הפרדה (סעיף 9.4). ביום 23.4.18 הנתבעת קיבלה הצעת מחיר לפירוק והתקנת הוויטרינות (נספח 74 לתצהיר הנתבעת). קוטונה העיד שתחילת התיקון ופירוק הוויטרינות התרחש בסוף אפריל (פרוט' 5.9.23 עמ' 177 שורות 4-5, 7, 9). מתמונות שצורפו לחוות דעת גוטנברג עולה שביום 5.5.18 הוויטרינות עדיין לא הורכבו והריצוף טרם הושלם. קוטונה העיד כי היה זה השלב שבו הוויטרינות היו מפורקות והתיקון הסתיים בחודש מאי 2018 (פרוט' 5.9.23 עמ' 183 שורות 26-28, עמ' 184 שורה 11-16). ואולם לא היה ברשותו כל תיעוד לשליחת הודעה לתובע, במהלך חודש מאי או יוני 2018, אודות סיום התיקונים והאפשרות למסירת החזקה (פרוט' 5.9.23 עמ' 185 שורות 21-27). רק ביום 30.7.2018 שלח קוטונה הודעת דוא"ל בה הודיע על סיום העבודות בדירה והביע בקשתו לתאם מועד למסירה (נספח 32 לתצהיר התובע; נספח 77 עמ' 392 לתצהירי הנתבעת).

      הנתבעת לא הציגה כל תיעוד מטעמה לשלבי ביצוע העבודות ומשכך למעשה לא הוכיחה כי התיקון ארך 7 ימים, כטענתה. על פי דברי קוטונה בהתנהלות הרגילה, לא נערך כל תיעוד של העבודות המבוצעות במסגרת עבודות הבדק, מלבד תכתובות בסגנון "המשימה בוצעה, המשימה הושלמה" (פרוט' 5.9.23 עמ' 172-173).

      מסקנה- הדירה היתה ראויה למגורים רק בסיום התיקונים שבוצעו בשנת 2018, שעיקרם הגבהת חגורות הביטון לאחר פירוק 7 ויטרינות, ביצוע עבודות איטום, ריצוף, ייבוש ועוד.

      אין ספק שבסיטואציה מעין זו, קיומה של רטיבות מתמשכת והצורך בביצוע תיקונים, מהווה קושי של ממש בהשכרת הדירה או מכירתה. מומחה בית המשפט הכיר בקושי שהיה עלול להיווצר במקרה של השכרת הדירה, שאז היו השוכרים נאלצים לצאת מהדירה למשך תקופת התיקונים (פרוט' 5.9.23 עמ' 148 שורות 29-33, עמ' 149 שורות 6-14) - דבר שכרוך בטרחה רבה ובעלויות כספיות לא מבוטלות. ואזכיר שבפועל העבודות נמשכו לאורך מספר חודשים.

      לאור האמור אני סבורה כי הדירה לא היתה ראויה למגורים ביום 14.11.2016, אלא רק בסיום תיקון חגורות הבטון ותיקון כל הנדרש עקב בעיית הרטיבות, לרבות ביצוע עבודות ייבוש וריצוף.

      מחלופות הודעות מיום 9.8.2018 עולה כי התובע זומן לפגישה לצורך קבלת המפתחות. בפגישה זו סוכם על קיום פגישה נוספת לחתימה על פרוטוקול מסירה, הכולל הבנות אליהם הגיעו הצדדים, באשר לתיקון ליקויים שנותרו בדירה וכן לקבלת המפתחות. אלא שהפגישה הנוספת לא יצאה אל הפועל, כפי שכתב קוטונה "...ובשל נסיבות כאלו ואחרות לא התאפשר לבצע את פגישתנו היום ב 15:00 ובשל כך נדרש היה לדחות את פגישתנו... " (נספח 34 לתצהיר התובע).

      התובע טען כי בשיחה טלפונית עודכנו ש"ידיד ליטושים" לא סיים את העבודות בדירה ויש צורך להכניס שוב בעלי מקצוע לבצע עבודות ליטוש (סעיף 53 לתצהיר התובע). ביום 20.8.2018 שיר זומן לאישור דוגמת עבודות הריצוף (נספח 35 לתצהיר התובע) וביום 8.10.2018 נמסרו מפתחות הדירה לתובע לאחר החלפת הצילינדר (נספחים 37, 38 לתצהיר התובע).

      המסקנה היא שעל אף שהדירה נמסרה ביום 14.11.2016 הרי שלמעשה היו בה ליקויי בניה והיא לא היתה ראויה למגורים, שכן זמן קצר לאחר המסירה התגלו בעיות רטיבות ונזילת מים.

      לעניין זה אפנה לת"א (מחוזי י-ם) 368/89 לוי נפתלי נ' מבט בניה בע"מ (27.2.92) שם נקבע כי כאשר מדובר ברטיבות קשה הדירה אינה ראויה לגורים וכן לע"א 8343/01עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (24.6.04) שם קבע בית המשפט העליון כי מקום שבו אי ההתאמה יורדת לשורשם של דברים נשלל יסוד המסירה אפילו אם הדירה נמסרה פיסית לרוכשים.

      לאור האמור ומשבדירה נמצאו ליקויי רטיבות מתמשכים, אני קובעת כי הדירה לא היתה ראויה למגורים ביום 14.11.2016 אלא בסיום תיקון בעיית הרטיבות והיא למעשה נמסרה לתובע רק ביום 8.10.2018. יצוין כי מהודעת אי מייל ששלח המהנדס גל פוליבודה מטעם הנתבעת ביום 16.1.2018 (נספח 24 לתצהיר התובע), עולה כי באותו מועד טרם הסתיימה "הפעימה הראשונה" של התיקונים, שכן לדבריו באותו מועד טרם בוצע ניקיון וטרם הותקנו הדלתות והמשקופים (שהוחלפו). בהודעה נוספת מטעמו, מיום 28.1.2018, ציין גל כי ביום 30.1.2018 יבוצע ליטוש, ומיד לאחר מכן ניקיון יסודי ולאחר יומיים סילר בריצוף. לאור כך תואם מועד מסירה ליום 14.2.2018 (נספח 26 לתצהיר התובע) והנה בחודש פברואר 2018, בעת שהתובע הגיע על מנת לקבל את הדירה התברר כי לא בוצעו חלק מהעבודות ולא תוקנו כל הליקויים, ובעיקר הבעיה של חדירת מים מהמרפסת אל תוך הדירה.

      התייחסות לטענת הנתבעת בעניין מתן שירותי בנייה בלבד

      הנתבעת ניסתה לעשות הבחנה בין שירותי בנייה לבין שירותי אדריכלות. לטענתה, מקור הרטיבות נעוץ בכשל תיכנוני, שהיה באחריותה של קבוצת הרכישה אליה הצטרף התובע, אשר שימשה כיזמית הפרוייקט, מתכננת ומפקחת, בעוד שהנתבעת נדרשה אך להקים את הבנין ולבנות את הדירות בהתאם לתוכניות, פרטים ומפרטים שסופקו לה (סעיפים 31, 33, 34 לכתב ההגנה).

      אין בידי לקבל טענה זו.

      ראשית, הנתבעת כלל לא הוכיחה את הכשל התכנוני לו היא טוענת. הנתבעת לא צירפה את תוכניות הביצוע לפיהן בנתה את הדירה בכלל, ואת פרטי הביצוע של חגורות הבטון בפרט. קוטונה הסביר בעדותו כי לא היה כל צורך בצירופן, שכן הן מצויות בידי התובע (פרוט' 5.9.23 עמ' 208 שורות 26-33; עמ' 209 שורות 1-13). מעדות מומחה בית המשפט עולה כי לא היו בידו תוכניות הביצוע בעת הכנת חוות הדעת (פרוט' 5.9.23 עמ' 117 שורות 28, 30 עמ' 118; שורות 6-10).ככל שהנתבעת ביקשה להוכיח כשל תכנוני, היה מצופה ממנה להמציא את תוכניות הביצוע למומחה מטעם בית משפט. הנתבעת לא עשתה כן מטעמיה היא, ולא הוכיחה את טענתה בדבר כשל תכנוני, וטענה זו נותרה על בלימה, ללא כל עיגון. הנתבעת גם נמנעה מלהגיש הודעת צד ג' כנגד המתכננים.

      טעם נוסף נעוץ בהוראות סעיף 16.1 להסכם, הקובע: "הקבלן (דהיינו הנתבעת) יהיה אחראי כלפי המזמינים וכלפי מי שירכוש מהם יחידות לגבי כל העבודות באחריות לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973, ולעניין חוק זה יראו את הקבלן כ"מוכר" ואת המזמינים ו/או רוכשי זכויות ביחידות הפרויקט מהמזמינים כ"רוכש"..." בהינתן הוראות הסעיף, הרי שחבותה של הנתבעת, לעניין טיב העבודות והאחריות להן, חופפת לזו המוטלת על מוכר דירה עפ"י הוראות חוק המכר דירות, אשר לא עורך הבחנה בין תכנון ובין בנייה.

      לכך מתווספת קביעת המומחה לפיה הנתבעת נושאת באחריות לפגמים שהתגלו (עמ' 13 פסקה 9.6 לחוות הדעת). המומחה חזר על הדברים גם במהלך עדותו (פרו' 5.9.23 עמ' 122 שורות 15-17).

      לאור האמור אני קובעת אפוא, כי לא עלה בידי הנתבעת לבסס טענתה בדבר פטור מאחריות לליקויי הבנייה.

      הסעדים המבוקשים

      פיצויים עבור אובדן דמי שכירות- סעיף פיצויים מוסכמים

      נדרשו פיצויים עבור אובדן דמי שכירות על פני 25 חודשים בסך של 660,000 ₪, בהתאם לדמי השכירות הקבועים בסעיף 21.3 להסכם.

      בענייננו הסכם המכר נחתם בין קבוצת רכישה לבין הנתבעת לבנייתו של בניין מגורים יוקרתי. בע"א (מחוזי ת"א) 18158-11-22 אלקטרה בניה בע"מ נ' בנימין פיצחדזה (4.5.23) נקבע כי התארגנות במסגרת קבוצת רכישה, אינה זהה לעסקת מכר דירה ומשכך חוק המכר דירות אינו חל באופן קוגנטי (עמ' 7). בית המשפט המחוזי הפנה לדברי ההסבר להצעת חוק קבוצות רכישה התשפ"ב – 2021, שם נאמר כי חוק המכר דירות אינו חל על קבוצות רכישה וכי טרם נקבע הסדר ייחודי בדין הישראלי להתקשרות באמצעות קבוצת רכישה:

      "הדינים הייחודים החלים על מוכרי דירות ועניינם בהגנת הרוכש – חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 ככלל אינם חלים על קבוצות רכישה מאחר שאין מדובר ברכישת דירה והתקשרות באמצעות קבוצת רכישה אינה מוסדרת בדין הישראלי באופן ייחודי".

      הצדדים בענייננו היו מודעים לעובדה זו, ולכן קבעו בסעיף 16.1, כי חוק המכר דירותיחול בעניין אחריותה של הנתבעת לעבודות. משכך, עלינו לבחון את זכאותו של התובע לפיצויים בהתאם לקבוע בהסכם. על פי הקבוע בסעיף 21.3 להסכם, על הנתבעת לשלם פיצוי קבוע ומוסכם מראש עבור כל חודש איחור בביצוע העבודות למשך 45 ימי הפיגור הראשונים, סך של 10,000 ₪ בגין דירת הפנטהאוז.

      לאחר חלוף 45 יום איחור, יהיו המזמינים זכאים לפיצוי קבוע ומוסכם מראש עבור כל חודש פיגור בסך 20,000 ₪ בגין דירת הפנטהאוז.

      לאחר חלוף תקופת איחור של שלושה חודשים נוספים, דהיינו, מעבר ל- 135 ימי איחור (ארבעה וחצי חודשים) יהיו זכאים המזמינים לתשלום פיצוי הגבוה ב- 50% מהנקוב לעיל והמתייחס לשלושת חודשי איחור הנוספים מעבר ל- 45 יום דהיינו 30,000 ₪ עבור דירת הפנטהאוז.

      לפיכך ומשהוכח בפני כי הנתבעת איחרה בהשלמת העבודות כמשמעותם בסעיף 8.3 להסכם, התובע זכאי לפיצויים מוסכמים בהתאם לקבוע בסעיף 21.3, על פי החישוב הבא.

      טופס האכלוס התקבל ביום 1.9.2016. בסעיף 8.2 להסכם סוכם כי ניתנה לנתבעת ארכה של חודשיים להשלמת ביצוע מסירת הדירות דהיינו עד ליום 1.11.2016. בפועל, הנתבעת איחרה בהשלמת העבודות ומסרה את הדירה ביום 8.10.2018. דהיינו באיחור של שנה, 11 חודשים ו-7 ימים, המהווים 706 ימים. העובדה שנתבעת מסרה לראשונה א תהדירה ביום 14.11.2016, אין בה כדי להוות מסירה, שכן זמן קצר לאחר מכן התגלו ליקויי רטיבות בדירה, אשר הובילו בסופו של יום לביצוע עבודות מסיביות לשם פתרון הבעיה. נזכיר גם כי בוצעה מסירה נוספת ביום 14.2.2018, אך הדירה לא נמסרה בפועל, שכן התברר כי בעיית הרטיבות לא נפתרה.

      על פי האמור בסעיף 21.3 עבור 45 הימים הראשונים זכאי התובע לפיצוי בסך 15,000 ₪.

      עבור 3 חודשים איחור נוספים, סך של 20,000 ₪ עבור על חודש ולכן – 60,000 ₪.

      מעבר לתקופת האיחור האמורה זכאי התובע לפיצוי בסך 30,000 ₪ עבור כל חודש איחור. בהפחתת התקופה אותה חישבנו, נותרו 571 יום איחור המהווים 19 חודשים ובמכפלה של 30,000 ₪ לכל חודש עבור תקופה זו זכאי התובע לסך של 570,000 ₪.

      סה"כ עבור תקופת האיחור – 645,000 ₪.

      לא אחת נקבע בפסיקה כי בתי המשפט ייטו לכבד את רצון הצדדים ולהורות, ככלל, על אכיפתה של תניית פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה, למעט במקרים בהם נמצא שאין יחס סביר בין סכום הפיצוי לבין הציפיה הסבירה שהייתה לצדדים ביחס לנזק שניתן היה לראותו מראש (ע"א 10208/16,קרסו מוטורס בע"מ נ' ‏Better Place Inc(13.12.2017)), זאת בהתאם לקבוע בסעיף 15(א)  לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), הקובע - "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

      לא למותר לציין כי הנתבעת לא העלתה טענה להפחתת הפיצויים המוסכמים ולא העלתה כל נימוק מדוע אינם סבירים (ראו כתב ההגנה שהוגש ביום 5.7.2021), אלא טענה כי במקרה דנן לא התקיימו תנאי סעיף 23.1 להסכם כיון שהתובע לא הוכיח כי העבודות לא הושלמו במועד, וכן התובע לא הוכיח כי ניתנה לה התראה בדבר ההפרה או אפשר לה לתקן את ההפרה (סעיף 63 לכתב ההגנה האמור). טענות אלה לא ניתן לקבל.

      פיצויים בשל ירידת ערך הדירה 

      התובע העריך את ירידת ערך הדירה ב- 1,080,000 ₪ לפי שווי נכס של 12,000,000 ₪ למועד קבלת טופס האכלוס במכפלה של 9%, המהווים את שיעור צניחת הדירות בצפון תל אביב מתחילת שנת 2017.

      1. אבהיר שירידת הערך בגלל האיחור לא דרה עם דרישת הפיצוי המוסכם בשל האיחור וסבורני כי יש ממש בטענת הנתבעת לכפל פיצוי:

         לו התובע היה מקבל את הדירה לחזקתו במועד המסירה החוזי ומוכר את הדירה במחיר גבוה יותר, הרי שבוודאי לא היה זכאי לקבלת פיצויים מוסכמים.

         העיקרון הבסיסי שעולה מהוראת סעיף 2 לחוק החוזים תרופות, הינו שהנפגע מהפרת חוזה רשאי לתבוע תרופות במצטבר, זאת בכפוף לכך שאין סתירה מהותית בין התרופות הנצברות וכל עוד אין בצירוף משום כפילות.

         כמו כן סעיף 15(ב) לחוק התרופות מורה:

         "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה".

         בהתבסס על הוראה זו, הפסיקה קבעה כי תניית פיצויים מוסכמים אינה מונעת מהצד הנפגע לתבוע, במצורף לפיצויים המוסכמים, תרופות אחרות שנועדו לשפותו בגין נזקים שנגרמו לו. צירוף התרופות אפשרי ובלבד שלא ייווצר מצב של סתירה מהותית בין התרופות הנצברות וכל עוד אין בצירוף האמור משום כפל תרופה. בהמשך לאמור נקבע כי כאשר מדובר בשתי תרופות, אשר כל אחת מהן נועדה לפצות את הנפגע על ראש נזק אחר, אין מניעה לתבוע את שתיהן (ע"א 7902/22 מדינת ישראל נ' טר ארמה בע"מ (30.8.23); יפים לעניין זה דברי המלומדים גבריאלה שלו ויהודה אדר בספרם דיני חוזים - התרופות (תשס"ט), עמ' 522).

          

      2. לגופו של עניין, אין מקום לקבל את הטענה בדבר ירידת ערך, מן הנימוקים הבאים:

          

         • קביעת מומחה בית המשפט ומעמד חוות דעת

           לעניין ירידת ערך הדירה, המומחה קבע כי לא נגרמה ירידת ערך בין השנים 2016-2018, ואף היתה עליית מחירים מתונה בין השנים 2016-2017 ומחירים דומים בשנים 2017-2018. המומחה הסביר שלצורך בדיקתו, בחן את מגמת השוק, תוך השוואת מחירים של 50-60 דירות בנות 3-5 חדרים, שכן יש לבחון מגמה של מחירים לפי מחירי דירות סטנדרטיות ולא ניתן לבצע בחינה של מגמת מחירי פנטהאוזים, שאינם בגדר דירות סטנדרטיות עם שכיחות נמוכה של עסקאות מכר. (פרוט' 5.9.23 עמ' 144 שורות 8-12, עמ' 145 שורה 3).

           חוות דעתו של מומחה בית המשפט אינה כובלת את שיקול דעתו של בית המשפט, אך ההלכה היא כי משהוגשה חוות דעתו המקצועית, בית המשפט ייטה לאמצה, בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת המביאה לדחיית חוות הדעת, כולה או חלקה. (רע"א 8956/22 אבנר פרידמן נ' עו"ד אביחי ורדי - בתפקידו ככונס הנכסים (13.2.23), פסקה 6 והאסמכתאות שם. ראה בנוסף רע"א 6920/14 תשעה חודשים בע"מ נ' בנק דיסקונט (4.1.15)). בנוגע לירידת ערך הדירה, מצאתי כי ניתן לקבל את חוות דעת מומחה בית המשפט, ולא מצאתי סיבה משמעותית שלא לקבלה בענין זה.

         • חוות דעת השמאי לזר- למען הסר ספק נתתי דעתי גם לחוות דעת מומחה התובע, שטען כי דירות יוקרה כדירת התובע איבדו משמעותית מערכם ובמלוא הכבוד, אין בה כדי לשנות ממסקנתי. בעניין זה אפנה גם לחוות דעת מטעם מומחה הנתבעת, משה פרידמן, אשר ציין את הכשלים שנפלו לטעמו בחוות הדעת מטעם התובע. במחלוקת שבין השמאים, העדפתי להסתמך על מומחה בית המשפט, אשר ציין, בין היתר, כי שוק דירות היוקרה הוא שוק מצומצם, וקיים קושי לקבוע את מגמת השוק על סמך עסקאות בודדות.

           לאור האמור, דרישת התובע לפיצוי בגין ירידת ערך נדחית.

           חשבונות המים, החשמל, דמי ניהול / ועד הבית וחיובי הארנונה

           חשבונות מים וחשמל – בגין שימושה הבלעדי של התובעת במים ובחשמל, בין היתר לצורך ביצוע בדיקות הצפה בדירה והפעלת המזגן ברציפות על פני כחודש ימים, בניסיון ליבש את הדירה בסך כולל של 8,105 ₪.

           דמי ניהול / ועד בית – 21,425 ₪ שהינם 857 ₪ לחודש במכפלת 25 חודשים.

           חיובי ארנונה – על פני כשנתיים 47,825 ₪. התובע מוסיף כי קיבל פטור לחלק מהתקופה המדוברת, אולם בשל האירועים האמורים איבד את הפטור ועל כן זכאי לפיצוי בגובה שוויו.

           הנתבעת טענה שדרישת אלה בנוסף לאובדן דמי השכירות, מהות כפל פיצוי, מאחר ודמי השכירות הנתבעים כוללים עלויות ארנונה, דמי ניהול וחיובי מים וחשמל שהיו משולמים במקרה כזה על ידי השוכר. אכן, לו היתה הדירה מושכרת, חשבונות אלה היו מושתים על שוכר הדירה, אך משהדירה נמסרה באופן פורמאלי, נדרש התובע לשלמם, למרות שהעבודות לא הושלמו והנתבעת ביצעה בדירה תיקונים במשך קרוב לשנתיים. בבחינת החשבונות ואישורי התשלום שצירף התובע, עולים הסכומים הבאים: 2,920 ₪ - חשבונות חשמל עבור התקופה שבין 22.8.2016 ועד לסוף חודש מרץ 2018; 4,291 ₪ - מים וביוב; 19,661 ₪- ועד הבית, בהתאם אישורי תשלום עבור התקופה שבין ה- 1.11.2016 ועד לחודש 9.2019 כולל; 10,831 ₪- ארנונה, בהתאם לחשבונות שצורפו. סה"כ– 37,703 ₪.

           עוגמת נפש

           נדרשו- 250,000 ₪.

           הבסיס המשפטי לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש מעוגן בסעיף 13 לחוק החוזים תרופות, שכותרתו: "פיצויים בעד נזק שאינו נזק-ממון", הקובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין."

           ליקויי בניה הם בגדר הפרת ההסכם, ובמקרה שבפנינו בו הנתבעת לא פעלה לתיקון הליקויים כנדרש בזמן סביר, התובע זכאי לפיצויים בגין עוגמת נפש ואי הנוחות שנגרמו לו בכפוף לשיקול דעת בית-המשפט.

           בענייןע"א 5602/03אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ(28.2.05)‏ סקר בית המשפט העליון את הפרמטרים שעל בית המשפט לשקול בבואו לפסוק פיצוי עוגמת נפש, שמקורה בליקויי בנייה:

           "בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד"

           על דברים אלה חזר בית המשפט העליון בעניין ע"א 6540/05סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' אבנר ואח' (1.12.08)‏; ראו גם א' נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421, וכן ת"א (מחוזי ת"א) 27849-10-16 נציגות הבית המשותף ברחוב ישראל גלילי 25 נ' גינדי מגדלי הלאום בע"מ (17.7.24)

           התרשמתי כי לתובע נגרמה עוגמת נפש רבה: הנתבעת נמנעה לאורך תקופה לא מבוטלת, מלבצע בדיקה יסודית למקור הרטיבות שנמצאה בדירה ומלבצע את התיקונים הנדרשים, והתובע בעצמו או באמצעות ילדיו, נאלץ להתריע בפניה ולפנות אליה שוב שוב, כולל ביקורים חוזרים בדירה. העד קוטונה נשאל מדוע הנתבעת לא ביצעה איתור ותיקון יסודיים של בעיית הרטיבות לאחר שבנו של התובע, שיר, הסב את תשומת ליבה לבעיה האמיתית עוד בחודש מאי 2017, לכך השיב: "לא מבצעים ניתוח מעקפים אם ניתן לשים פלסטר" (פרוט' 5.9.23 עמ' 197 שורות 10-15, עמ' 198 שורות 3-4). ואולם הפלסטר שבאמצעותו ניסתה הנתבעת לפתור את הבעיה, לא רק שהנחתו ארכה חודשים רבים עד חודש פברואר 2018, אלא שלא היה באותו פלסתר כדי לפתור את בעיית הרטיבות, וזו נפתרה רק עם ביצוע התיקון היסודי שבוצע החל מחודש אפריל 2018.

           לאור ליקויי הבנייה שגרמו לרטיבות חוזרת, והתנהלות הנתבעת בפתרון הבעיה, יש מקום לפסוק פיצויים בגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובע. אפנה גם לסיפא הוראת סעיף 23.1 להסכם בה נקבע כי אין בפיצוי על פי אותו סעיף כדי לגרוע מכל פיצוי בגין כל נזק נוסף או אחר ו/או מכל סעד אחר הניתן לצדדים ע"פ הסכם זה או הדין.

           לאור האמור אני קובעת כי שיעור הפיצוי בין עגמת הנפש יעמוד על סך של 70,000 ₪ המהווים כ- 10.2% מכלל הסכומים שנקבעו לטובת התובע. (השווה לתוצאת פסה"ד בע"א 4232/13 אנגלו סכסון סוכנות נכסים בע"מ נ' בלום(29.1.15)

           התייחסות לטענות הנתבעת לעניין הקיזוז, אשם תורם וחובת התובע לפנות למפקח

           הנתבעת שבה והעלתה בסיכומיה את טענתה לקיזוז, ואולם הדבר נעשה בצורה סתמית ובלשון רפה, תוך הפנייה לתצהיר קוטונה. טענת הנתבעת לאשם תורם מצד התובע וחובתו לפנות למפקח, כלל לא הועלתה בסיכומים.

           הלכה פסוקה היא כי דין טענה שנטענה בכתב הטענות אך לא הועלתה בסיכומים – אם בשל שגגה או במכוון – כדין טענה שנזנחה, ובית המשפט לא ישעה לה. גם טיעון על דרך ההפניה בסיכומים אינו מספיק ויש לראות טענה כזו כטענה שנזנחה. (ע"א 3432/17 שי טופז (יוכט) נ' חיים יוכט (16.4.20)).

           הערה בטרם סיום

           עם הגשת סיכומיו הודיע ב"כ התובע, כי התובע הלך לעולמו שבועיים קודם להגשת הסיכומים.

           תיק זה התנהל תוך עיכובים רבים, שמרביתם נגרמו בשל התנהלות הנתבעת בתיק, החל מהגשת כתב הגנה בן 94 עמודי מלל במענה לכתב תביעה בן 8 עמודים (אשר הנתבעת נדרשה לקצרו); דרך הגשת מספר רב של בקשות דחייה והארכת מועדים; הגשת תשובות ללא קבלת אישור בית משפט; הגשת תצהירים בהיקף ובכמות שאינה הולמת את היקף ההליך והסוגיות במחלוקת; הפרעות חוזרות ונשנות לניהולו התקין של הליך ההוכחות, עד כדי הצורך להפסיק את ישיבת ההוכחות, הגשת סיכומים שלא בהתאם להודעה בדבר הוראת מנהל בתי המשפט בדבר צורת מסמך ומבנהו לפי תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, הצורך להעיר לב"כ הנתבעת חדשות לבקרים על התנהלותה האמורה וכלה בהגשת סיכומים שלא בהתאם להנחיות בית המשפט. ב"כ הנתבעת התנהלה באופן שהקשה מאד על בית המשפט לנהל את התיק והדיונים, במקום לסייע לבית המשפט במילוי תפקידו.

           לאחר פטירת התובע, הוגש לתיק צו קיום צוואה לפיו אישתו אילה זיסר היא היורשת הבלעדית של התובע, וכי היא מבקשת להמשיך בניהול התביעה ולתת פסק דין.

           סוף דבר

           הנתבעת תשלם לתובע את הסכומים הבאים:

           פיצויים מוסכמים: 645,000 ₪.

           החזר תשלום חשבונות: 37,703 ₪.

           עגמת נפש: 70,000 ₪.

           סה"כ תשלם הנתבעת לתובע סך של 752,703 ₪. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום הגשת התביעה (18.12.19) ועד התשלום המלא בפועל.

           כן תישא הנתבעת בהוצאות התובע בסך של 65,000 ₪. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל. בקביעת סכום ההוצאות הבאתי בחשבון גם את התנהלות הנתבעת במהלך ניהול התיק, דבר שדרש מהתובע להגיש בקשות רבות, שהיה ניתן למנען, כך למשל, בענין סיכומי הנתבעת.

           המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

           ניתן היום, בי"ג חשוון תשפ"ה, ב14 נובמבר 2024, בהעדר הצדדים.