החברה הקבלנית פשטה את הרגל – האם הרוכשים זכאים לקבל את דירותיהם?

רקע 

1.לפניי שתי תובענות שאוחדו שעניינן עסקת רכישת קרקע הידועה כגוש 6400 חלקה 57 הנמצאת ברחוב הגר"א 16 בפתח תקווה (להלן: "הקרקע") על ידי חברה קבלנית כדי לבנות עליה בנין מגורים הכולל 10 דירות ולמוכרן. החברה הפסיקה פעילותה ובנית הדירות לא הושלמה.

בהליך הראשון (ה"פ 47422-03-10) תובעים ראובן ארץ קדושה, יצחק ארץ קדושה ויעקב אחילוטה (להלן: "בעלי הקרקע") להצהיר, כי חברת גוש 6400 חלקה 57 בע"מ (להלן: "החברה") הפרה הפרה יסודית את חוזה המכר שנכרת בין הצדדים, כי בעלי הקרקע ביטלו את חוזה המכר כדין וכי הם זכאים למחיקת הערות האזהרה שנרשמו על זכויותיהם בקרקע לטובת החברה, רוכשי דירות ובנקים נותני הלוואות משכנתא, בכפוף למילוי חובת ההשבה.

בהליך השני (ה"פ 34705-04-10) תובעים חלק מרוכשי הדירות בבניין להצהיר בין היתר, כי זכותם להירשם כבעלים של דירותיהם גוברת על זכויות בעלי הקרקע, כי החברה הפרה חוזי הרכישה עמם וכי ינתן צו לביצוע בעין של חוזי הרכישה באמצעות כונסי נכסים מטעמם.

2.החברה נוסדה ביום 25.6.07 לצורך הקמת פרויקט מגורים.

בעלת המניות והדירקטורית היחידה בחברה הייתה גב' א.ה., אך ככל הנראה הדמות הדומיננטית אשר עמדה מאחורי פעילותה היה בעלה מר ט.ה..

עו"ד תומר עמרני הוא שטיפל ברישום החברה במשרד רשם החברות.

3.כמפורט בפרוטוקול אסיפת בעלי מניות של החברה, ביום 5.7.07 מונו עורכי הדין נסים ותומר עמרני להיות באי כוחה ומיופי כוחה של החברה והוחלט כי יינתן להם ייפוי כוח לביצוע כל פעולה הנדרשת להפעלת החברה ולביצוע כל פעולה בשמה (נ/4).

כתובת משרדה הרשום של החברה היא כתובת משרדם של עורכי הדין עמרני (נ/2).

4.ביום 1.11.07 נחתם בין בעלי הקרקע לבין החברה חוזה למכירת הקרקע תמורת 1,848,000 ₪ (להלן: "חוזה המכר").

5.במועד החתימה על חוזה המכר שולם לבעלי הקרקע התשלום הראשון על חשבון התמורה בסך של 400,000 ₪ וזאת באמצעות שני שיקים מחשבונו האישי של עו"ד נסים עמרני אשר מצידו היוו תשלום על חשבון רכישת דירת הגג מהחברה, מבלי שהכספים הועברו תחילה לחשבון הבנק של החברה ועוד טרם חתימת חוזה רכישת הדירה.

6.בסעיף 4(ב) לחוזה המכר נקבע, כי יתרת התמורה בסך 1,448,000 ₪, תשולם ע"י החברה לבעלי הקרקע לא יאוחר מיום 28.2.08, כנגד מסירת החזקה בקרקע, מסירת אישורי מיסים ויפוי כוח בלתי חוזר וכי עם ביצוע התשלום האמור החברה תהיה רשאית לרשום את הזכויות בקרקע על שמה.

7.עורכי הדין נסים ותומר עמרני ייצגו את שני הצדדים בעסקה (סעיף 22 לחוזה המכר, עמ' 26 ש' 11-9, עמ' 80 ש' 28-14).

ביום 1.11.07, חתמו בעלי הקרקע על ייפוי כוח בלתי חוזר אשר במסגרתו מינו את עורכי הדין עמרני כבאי כוחם ומיופי כוחם לביצוע פעולות הדרושות לביצוע עסקת המכר (ת/1).

8.ביום 11.11.07 נרשמה הערת אזהרה לטובת החברה על זכויות בעלי הקרקע (נספח ב' להמרצת הפתיחה של בעלי הקרקע).

9.ביום 29.1.08 אישרה הועדה המקומית לתו"ב פתח תקוה (להלן: "הוועדה") היתרים לביצוע שלב א', עבודות עפר + גדר באתר הבניה ולבניית בנין מגורים בן 5 קומות מעל ק"ק הכולל 10 יחידות מגורים. ההיתרים נמסרו ביום 1.5.08 (נ/12) וביום 16.9.08 (נ/13), בהתאמה.

10.בחודש ינואר 2008 קיבלה החברה החזקה בקרקע, החלה בבניית הבניין והמשיכה במכירת דירות לרוכשים שונים.

11.להלן פירוט חוזי הרכישה שנחתמו בין החברה לבין רוכשי הדירות (לפי סדר מועדי חתימתם).

א.ביום 11.11.2007 רכש עו"ד נסים עמרני דירה מהחברה ונרשמה הערת אזהרה לטובתו (נספח ו לתצהיר עו"ד נסים עמרני).

ביום 25.12.2007 הוחלפה הערת האזהרה שנרשמה בגין העסקה האמורה בהערת אזהרה שנרשמה לטובת מר עומר עמרני (בנו של עו"ד נסים עמרני).

(במסגרת הליך זה איני נדרשת להכרעה באשר לנסיבות שהביאו להסבת זכויות הרכישה על שם עומר עמרני).

בהמשך, נמכרה הדירה לצד שלישי מר יהודה קורן (דירה 9, דירת גג).

מר יהודה קורן הוא הבעלים של חברת התקנת מעליות שהתקשרה עם החברה להתקנת מעלית בבניין.

למנהל המיוחד היו טענות שונות ביחס לביטול חוזה זה. אין זה המקום לדון בטענות האמורות שכן, לא התבקשו סעדים בקשר לכך בהליך זה.

ב.ביום 13.1.2008 רכשו ליאור ויוסף חיון דירה מהחברה. לצורך כך נלקחה הלוואת משכנתא מבנק אגוד לישראל בע"מ (דירה 10, דירת גג). הערת אזהרה לטובתם נרשמה ביום 13.1.08 ולטובת הבנק ביום 28.9.08.

ג.ביום 4.3.2008 רכשו אור ודן שטיבלמן דירה מהחברה (דירה 2). הערת אזהרה נרשמה ביום 20.5.08.

ד.ביום 26.3.2008 רכשו שלמה ונלי אבולפיה דירה מהחברה. לצורך כך נלקחה הלוואת משכנתא מבנק מזרחי טפחות בע"מ (דירה 4). הערת אזהרה מתוקנת נרשמה ביום 11.9.08. הערת אזהרה לטובת הבנק נרשמה ביום 22.9.08.

ה.ביום 27.5.2008 רכשו זאבי ויעל בניה דירה מהחברה (דירה 8). הערת אזהרה נרשמה באותו יום.

ו.ביום 17.7.2008 רכשו ברק גיא זיו וגלית בלום זיו דירה מהחברה (דירה 6). הערת אזהרה נרשמה ביום 31.7.08.

המנהל המיוחד ציין בדו"ח כי מר גיא זיו הוא מנהל חברה בשם צ'ינג' ספוט שאליה הועברו יותר ממיליון ש"ח מהחברה.

בהמשך, ביום 3.2.2010 נמכרה דירת משפחת זיו למר תומר סויסה (דירה 6).

ז.ביום 26.10.2008 רכשו מרינה ומיכאל פלבניק דירה מהחברה. לצורך כך נלקחה הלוואת משכנתא מבנק מזרחי טפחות בע"מ (דירה 1). הערת אזהרה לטובתם נרשמה ביום 27.10.08 ולטובת הבנק ביום 9.11.08.

ח.ביום 5.12.2008 רכש אליקים גולדשטיין דירה מהחברה (דירה 7).

ביחס לדירה זו נרשמה הערת אזהרה גם לטובת גב' צילה בנימין, בנסיבות שאין זה המקום לפרטן.

מר גולדשטיין וגב' בנימין הגיעו להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין ביום 2.3.2011 שלפיה רכשה צילה בנימין כל הזכויות בדירה זו.

ט.ביום 24.2.2009 רכשו מאיר וסילביה דנן דירה מהחברה. לצורך כך נלקחה הלוואת משכנתא מהבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (דירה 5). הערת אזהרה לטובתם נרשמה ביום 25.2.09 ולטובת הבנק ביום 19.3.09.

י.ביום 5.7.2009 רכש עידן עבדא עזרה דירה מהחברה. לצורך כך נלקחה הלוואת משכנתא מבנק מזרחי טפחות בע"מ (דירה 3). הערת אזהרה נרשמה ביום 6.7.09 ולטובת הבנק ביום 19.7.09.

הערות האזהרה לטובת הרוכשים נרשמו ע"י עורכי הדין עמרני לפי ייפוי הכוח הבלתי חוזר (ת/1) בסמוך לאחר ביצוע התשלום/ים הראשון/ים על חשבון התמורה.

12.רוכשי הדירות שלמו תשלומים על חשבון רכישת הדירות לעורכי הדין ניסים ו/או תומר עמרני שייצגו את החברה מול רוכשי הדירות וכן לגורמים מטעם החברה. מהראיות שהוצגו לפני עולה, ככל הנראה, כי מרבית רוכשי הדירות שלמו את חלקה הגדול של התמורה. מאחר שלא התבקש סעד בעניין סכום התמורה ששולם ע"י כל אחד מהרוכשים, לא מצאתי להתייחס לנושא זה במסגרת פסק הדין.

יצוין, כי חלק מרוכשי הדירות לא היו מיוצגים ע"י עורכי דין מטעמם.

13.הדמות הדומיננטית מבין בעלי הקרקע היה ראובן ארץ קדושה (להלן: "ראובן"). ביום 4.6.2008 פנה ראובן לעוה"ד תומר ונסים עמרני בכתב והודיע, כי אם תוך 7 ימים לא תועבר יתרת התמורה, חוזה המכר יבוטל ובעלי הקרקע יפנו לערכאות משפטיות לביטולו (נ/28).

ביום 5.6.2008 פנה עו"ד תומר עמרני לט' וא.ה. עדכן אותם בפניית בעלי הקרקע והוסיף כי אם לא תשולם יתרת התמורה כנדרש, לא תהיה לבעלי הקרקע ברירה אלא להפסיק את כל העבודות בקרקע, ולדרוש כי החברה תפנה אותה (נ/29).

ביום 5.6.2008 השיבו א' וט.ה. בשם החברה לעו"ד נסים עמרני, כי: "נציג החברה הקונה מר ט.ה. יסכם את תנאי ומועדי התשלום עם נציג המוכרים מר' ראובן ארץ קדושה" (נ/30).

במכתב נוסף מאותו יום, הודיעו א' וט.ה. לעו"ד נסים עמרני כי: "בימים אלו התחלנו תהליך לקבלת משכנתא עבור לקוח בשם יוסף אוחיון סך המשכנתא כ-600,000 ₪. סך זה יועבר לידך לצורך תשלום הקרקע. להערכתנו התשלום יועבר תוך כ-90 יום מהיום" (נ/31).

לדברי עו"ד תומר עמרני, לאחר אותו מועד התנהל משא ומתן בין בעלי הקרקע לבין בעלי החברה בדבר תשלום יתרת התמורה אך לא נשלחה הודעת ביטול (עמ' 145 ש' 24, עמ' 146 ש' 17).

14.ביום 17.8.2008, לאחר שרוב הדירות בבניין נמכרו כבר לרוכשים שונים, העבירה א.ה. כל מניותיה בחברה לחברת בטונדות בע"מ שבבעלות מר יוסי כהן.

15.לחברה לא היה חשבון ליווי פיננסי לפרויקט. הבטוחה היחידה שניתנה לרוכשי הדירות הייתה רישום הערות אזהרה בסמוך לאחר חתימתם על חוזי הרכישה כאמור לעיל.

16.בימים 9.2.2009 ו-5.3.2009 חתם ראובן בשם בעלי הקרקע בפני עו"ד תומר עמרני על בקשת החברה לתוספת קומה לבניין (נ/34, נ/35) (בטעות סומנו שני מוצגים נ/34).

בשלב זה הייתה הבנייה לקראת סיום שלד הבניין.

לדברי עו"ד תומר עמרני, באותו מועד לא עלה נושא אי תשלום מלוא התמורה לבעלי הקרקע לדיון (עמ' 148 ש' 14, עמ' 149 ש' 5).

17.מסירת הדירות צריכה הייתה להתבצע החל מחודש יולי 2009.

החברה נקלעה לקשיים תזרימיים. מאחר ולא הושלם שלב הטיח החיצוני של הבניין, החברה לא יכלה לקבל כספים נוספים מהבנקים המלווים.

הבניה הופסקה ככל הנראה בחודש אוקטובר 2009.

18.בסמוך לאחר הפסקת הבניה, בסוף שנת 2009, כונסה אסיפה של רוכשי הדירות שבה נבחנו אפשרויות לסיים בניית הבניין במטרה להקטין נזקי הרוכשים. חלק מרוכשי הדירות הסכימו להפקיד כספים נוספים בידי עו"ד נסים עמרני כדי לסיים הבנייה (בצורה זו גויסו ככל הנראה כ-280,000 ₪), אך גם לאחר מכן לא הושלמה הבנייה.

19.חלק מרוכשי הדירות החלו לפעול כדי להגיש תביעה למינוי כונס נכסים להשלמת הבניה.

20.ביום 28.3.10 הגישו בעלי הקרקע התובענה האמורה.

ביום 27.4.10 הגישו חלק מרוכשי הדירות תובענתם.

21.במסגרת ההליכים המשפטיים, ביום 23.6.2010 מונה עו"ד אבי קדוש (ב"כ משיבים 6-3, 16-13 ו-19 בה"פ 47422-03-10 והמבקשים בה"פ 34705-04-10) מנהל מיוחד לצורך מיפוי מצב הפרויקט וזאת בהסכמת הצדדים.

22.מהדו"ח שהגיש המנהל המיוחד ביום 25.11.2010 עולה, כי כספים רבים ששולמו על ידי רוכשי הדירות על חשבון רכישת דירותיהם לא הופקדו בפועל בחשבונות החברה אלא הוסבו לצדדים שלישיים או שנעשו בהם שימושים אחרים.

המנהל המיוחד ציין כי אובחנה התנהלות "רשלנית על גבול הפשיעה וההונאה באופן ניהולה של החברה" וכי "סכומי כסף רבים ששולמו על ידי הדיירים ככל הנראה בתום לב לידי מי שנחזו להיות מנהלים ו/או בעלי תפקידים בחברה, לא מצאו את דרכם לחברה, אלא ככל הנראה לכיסם הפרטי של מי מטעם החברה או אנשים אחרים הקשורים לחברה" (סעיפים 2 ו-3 לדו"ח המנהל המיוחד).

ביום 22.1.2012 נדחתה בקשת בעלי הקרקע להוצאת עמודים מדו"ח המנהל המיוחד הכוללים התייחסות אישית לעו"ד נסים עמרני.

23.ביום 27.12.2010, בהסכמת הצדדים, מונתה רו"ח עליזה שרון כונסת נכסים לרכז כל הסוגיות הרלוונטיות ובכלל זאת בדיקת דו"ח המנהל המיוחד ובחינת אפשרויות להשלמת הבנייה.

בדו"ח כונסת הנכסים מיום 29.8.2011 ציינה גם היא כי קיימת אנדרלמוסיה ביחס לתשלומי רוכשי הדירות.

בהמשך צוין, כי כונסת הנכסים הודיעה לדיירים כי השלמת הבניה תהיה כרוכה בעלויות כבדות ותשלום כספים נוספים מכיסם למחיר החוזי.

הכונסת הציעה כי ביצוע התשלומים לקופת הכינוס ייעשה בשלושה שלבים:

הראשון, פירעון על ידי רוכשי הדירות של סכומים שאינם שנויים במחלוקת עד לגובה התמורה החוזית על פי חוזי הרכישה.

השני, פירעון על ידי רוכשי הדירות של סכומים שלא יוכרו על ידי הכונסת, לפי מפתח אחיד שייקבע על ידי הכונסת ויובא לאישור בית משפט.

השלישי, ככל שיחסרו סכומים להשלמת הפרויקט – סכומים נוספים לפי מפתח של שטח הדירות.

כונסת הנכסים שוחררה מתפקידה ביום 19.1.12, בהסכמת הצדדים.

24.ביום 27.6.2012 ניתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים שלפיה (בתמצית) יפקידו רוכשי הדירות סך של 1,400,000 ₪ בקופת בית המשפט תוך 60 ימים. עם ההפקדה תמחקנה שתי התובענות וימונו כונסי נכסים על נכסי החברה לצורך המשך הבניה. הפיקדון יישאר בקופת בית המשפט עד מתן פסק דין בתביעה שתוגש על ידי בעלי הקרקע לבית משפט השלום תוך 30 ימים.

ההסכמה הותנתה באישורי הבנקים ובאי הגשת התנגדות להסכם על ידי מי מרוכשי הדירות.

25.הבנקים לא נתנו הסכמתם להרחבת המימון ולא עלה בידי רוכשי הדירות לגייס הכספים הנדרשים למימוש ההסכמה (בקשה מיום 4.11.2012).

בעקבות זאת, נקבע התיק להוכחות וכעת הגיעה שעת ההכרעה.

עיקרי טענות הצדדים

ה"פ 47422-03-10 (המרצה מתוקנת מיום 28.3.2012 בעקבות צירוף עו"ד נסים עמרני כמשיב נוסף בתובענה)

26.כאמור, תובענה שהוגשה על ידי בעלי הקרקע להצהיר, כי החברה הפרה חוזה המכר, בעלי הקרקע ביטלו החוזה כדין וזכאים למחיקת הערות האזהרה שנרשמו על זכויות בעלותם בקרקע לטובת משיבים 1 – 25 בכפוף למילוי חובת ההשבה של הכספים ששולמו לבעלי הקרקע על ידי החברה ו/או על ידי רוכשי הדירות על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974.

בנוסף עתרו להורות לעו"ד ניסים עמרני לעשות שימוש ביפויי הכוח שברשותו לביטול חוזה המכר ומחיקת הערות האזהרה וכן להמציא דו"ח בכל הנוגע לפעילותו כנאמן עבור מי מהמשיבים לרבות הפעולות הכספיות.

לטענת בעלי הקרקע, יתרת התמורה בסך של 1,448,000 ₪ לא שולמה להם.

בעלת המניות בחברה נטשה את הקרקע, העבירה שלא כדין את מניותיה בחברה לבטונדות בע"מ ונעלמה לאחר מכן.

27.לטענת רוכשי הדירות, משיבים 8-3, 16-11 ו-20-18, הם רכשו דירותיהם ושילמו מרבית התמורה לאחר המועד שבו אמורה הייתה הקרקע לעבור לבעלות החברה (28.2.2008).

בעלי הקרקע מעולם לא פנו אליהם, לא מנעו מהחברה להמשיך למכור דירות ולא עצרו את הבנייה.

בעלי הקרקע הסכימו לרישום הערות אזהרה על זכויותיהם גם לאחר מועד ההפרה הנטענת.

עוה"ד תומר ונסים עמרני שייצגו את בעלי הקרקע ואת החברה הציגו מצג לפני רוכשי הדירות שלפיו מלוא התמורה עבור הקרקע שולמה והחברה זכאית להירשם כבעלים של הקרקע.

גם בשנת 2009 חתמו בעלי הקרקע על בקשה לתוספת בנייה על הקרקע עבור החברה מבלי שהעלו טענות בדבר הפרת חוזה המכר. למעשה בעלי הקרקע התנהלו כל העת כמי שקיבלו את מלוא התמורה החוזית ומעולם לא שלחו הודעת ביטול של חוזה המכר (בוודאי שלא שלחוה תוך זמן סביר ממועד ההפרה הנטענת). בנסיבות אלו לא יכלו רוכשי הדירות לדעת או לצפות, כי החברה נותרה חייבת לארץ קדושה תשלומים על חשבון התמורה. בעלי הקרקע השתהו בהעלאת טענותיהם כנגד החברה עד לאחר שרוכשי הדירות שילמו את מרבית התמורה. בנסיבות אלו אין להם אלא להלין על עצמם. השבת הכספים ששולמו על חשבון רכישת הדירות תפגע ברוכשי הדירות שכן הם לא יוכלו לרכוש כיום דירות חלופיות בשל עליית מחירי הדיור. לו נמנעו בעלי המקרקעין מהשיהוי כאמור, היה נמנע הנזק מרוכשי הדירות לאחר ההפרה הנטענת. בהשתהותם ובהימנעותם ממשלוח הודעת ביטול חוזה המכר בגין ההפרה הנטענת והאיחור הרב בהגשת התביעה, גרמו בעלי הקרקע נזק רב לרוכשי הדירות. משיבים 6-3, 16-13 ו-19 הוסיפו, כי בעלי הקרקע קיבלו מלוא התמורה. בעלי הקרקע ייפו כוחם של עורכי הדין נסים ותומר עמרני לקבל עבורם התמורה על פי חוזה המכר והפקדת תשלומים בידיהם על ידי החברה נחשבה כתשלום התמורה. רוכשי הדירות הפקידו בחשבונות הנאמנות של החברה שנפתחו על ידי עורכי הדין סכומים העולים על יתרת התמורה עבור הקרקע. לכן בעלי הקרקע קיבלו מלוא התמורה. עוד פירטו משיבים אלו העברות כספים לבעלי הקרקע ומשיכות כספים שביצעו עוה"ד עמרני שלא פורטו בתובענת בעלי הקרקע המלמדים לטענתם על קבלת התמורה על ידי בעלי הקרקע.

28.משיבה 22, עיריית פתח תקווה מתנגדת למחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובתה מאחר וזו נרשמה בגין התחייבות בעלי הקרקע להעביר ולרשום על שם העירייה בעלות על שטחים המיועדים לצרכי ציבור המצויים בקרקע בהתאם לתוכנית בניין עיר מאושרת, התחייבות שאינה תלויה בעסקה אשר מבוקש לבטלה.

29.לטענת משיב 23, בנק מזרחי טפחות בע"מ, הלוואות המשכנתא שנתן אושרו רק לאחר שנרשמו הערות אזהרה לטובת הלווים בהסכמת בעלי הקרקע וקרן ההלוואה הועברה להם בהתאם להתקדמות הבנייה. הפרת חוזה המכר, אם הייתה, הייתה זמן רב לפני הגשת התובענה מבלי שבעלי הקרקע נקטו בפעולה כלשהי בעניין זה. השיהוי בהגשת התובענה גרם לבנק נזק. אילו לא היו משתהים בהגשת התובענה היה הבנק נמנע מהעברת כספים נוספים על חשבון ההלוואות.

30.משיב 24, בנק אגוד לישראל בע"מ, אינו מתנגד למתן הסעד המבוקש ולמחיקת הערת האזהרה הרשומה על שמו בכפוף להשבת יתרת ההלוואה.

31. משיב 25, הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ, הותיר ההכרעה בתביעה לשיקול דעת בית המשפט אך הבהיר כי ההלוואה תעמוד לפירעון מידי אם תתקבל התביעה.

ה"פ 34705-04-10 (המרצה מתוקנת מיום 19.3.2012 בעקבות צירוף בעלי הקרקע כמשיבים נוספים בתובענה)

32. המבקשים בהמרצת פתיחה זו, מאיר וסילביה דנן, יוסף וליאור חיון, אור ודן שטיבלמן ומרינה ומיכאל פלבניק הם רוכשי 5 מתוך 10 הדירות בבניין (להלן: " המבקשים").

33. עיקר טענות המבקשים זהות לטענותיהם בתשובתם לתובענת בעלי הקרקע. בנוסף טענו כי, בחודש אוקטובר 2009 החלו עיכובים משמעותיים בביצוע עבודות הבנייה הגם שבמועד זה אמורה הייתה בניית הבניין להסתיים.

נימוקי החברה להפסקת הבנייה היו, כי היא מתעתדת לבנות שתי דירות נוספות על הגג, כי אין לה כסף נזיל להמשך הבנייה ונמנע ממנה להגיע לשלב הטיח החיצוני בבנייה (שלב אשר בו אמורים היו הבנקים להעביר לחברה כספי משכנתאות נוספים של רוכשי הדירות).

לפיכך, עותרים המבקשים ליתן צווים הצהרתיים שונים ובין היתר כי לבעלי הקרקע אין כל זכויות בקרקע או בבניין שנבנה ע"י החברה, כי רוכשי הדירות זכאים להשלים בניית הדירות ולהירשם כבעליהן בלשכת רישום המקרקעין, וזאת ללא תשלום כל תמורה על ידי רוכשי הדירות לבעלי הקרקע.

בנוסף עותרים למינוי באי כוחם כונסי נכסים להשלמת הבנייה.

34. בעלי הקרקע לא הגישו תשובה נפרדת להמרצת פתיחה זו.

בנסיבות העניין, בהתאם להתנהלות הצדדים בהליך, יש לראות בתובענת בעלי הקרקע כממצה הטענות והמחלוקות עם רוכשי הדירות.

עם זאת נוכח טענות המבקשים שלפיהן קיבלו בעלי הקרקע את יתרת התמורה, מצופה היה מבעלי הקרקע להגיש תשובה עניינית ולהתמודד חזיתית עם הטענות. הימנעותם מלעשות כן מעוררת רושם של התחמקות.

הרחבת חזית

35. לפני דיון לגופו של עניין יש לציין, כי בסיכומיהם (עמ' 3) התנגדו המבקשים להרחבת חזית בסיכומי בעלי הקרקע שבהם נטען, כי:

א.הערות האזהרה של רוכשי הדירות נרשמו שלא כדין.

ב.עורכי הדין תומר ונסים עמרני עשו שימוש בייפוי הכוח שניתן על ידי בעלי הקרקע בניגוד להרשאה.

ג.רוכשי הדירות לא בדקו זכויות החברה בקרקע, האם שילמה מלוא התמורה בעד הקרקע, האם זכאית החברה לרשום הקרקע על שמה.

ד.כי אכיפת חוזה המכר לטובת רוכשי הדירות אינה מעשית.

לאחר עיון בהמרצת הפתיחה מטעם בעלי הקרקע, לא מצאתי זכר לטענות אלו ומסקנתי היא כי מדובר בהרחבת חזית אסורה ולפיכך יש לדחות הטענות.

אף על פי כן ולמעלה מן הצורך אתייחס גם לטענות אלו להלן.

כפי שיפורט בהמשך הדברים, הערות האזהרה לטובת רוכשי הדירות נרשמו כדין ועורכי הדין תומר ונסים עמרני לא חרגו מההרשאה שניתנה להם בעת רישומן.

לא מצאתי כי יש לזקוף לחובת רוכשי הדירות אשם או כי יהיה זה בלתי מעשי לאכוף חוזה המכר כנטען בסיכומי בעלי הקרקע.

36.טענת בעלי הקרקע בכתב התביעה, כי החברה הפרה חוזה המכר נסמכת על שני אדנים; אי תשלום מלוא התמורה החוזית והעברת מניות החברה לבטונדות בע"מ.

בסיכומיהם זנחו בעלי הקרקע טענת ההפרה של העברת המניות.

לפיכך איני נדרשת להכריע בטענה זו.

דיון והכרעה

האם חוזה המכר הופר והאם זכאים בעלי הקרקע לביטולו?

הסכמות בדבר שינוי חוזה המכר

37.כאמור לעיל בעלי הקרקע טוענים, כי לא שולם להם דבר מעבר לתשלום הראשון בסך 400,000 ₪.

38.רוכשי הדירות משיבים 11, 12 ו-20 אינם חולקים על כך שבעלי הקרקע לא קיבלו מלוא התמורה מהחברה (סעיף 3 לסיכומיהם).

39.לעומת זאת, המבקשים טוענים, כי בעלי הקרקע, החברה ועורכי הדין תומר ונסים עמרני התכוונו כולם לקבל התמורה בגין מכירת הקרקע מהכספים שישולמו ושולמו במלואם על ידי רוכשי הדירות ולפיכך מעולם לא הופר חוזה המכר.

גם אם הופר חוזה המכר, מנועים בעלי הקרקע מלעתור לביטולו ולכל היותר, זכאים הם לעתור לסעד כספי בגין נזקיהם כנגד החברה ועורכי הדין.

40.כאמור לעיל, בחוזה המכר אשר נערך ע"י עו"ד תומר עמרני נקבע כי יתרת התמורה תשולם לבעלי הקרקע לא יאוחר מיום 28.2.2008 כנגד מסירת החזקה בקרקע, מסירת אישורי המיסים וייפוי הכוח הבלתי חוזר (סעיף 4(ב)).

בהמשך נקבע, כי במקרה של איחור בהמצאת אישורי המיסים, תפקיד החברה את יתרת התמורה בידיהם הנאמנות של עורכי הדין עמרני שיעבירוה לבעלי הקרקע לאחר המצאת האישורים החסרים, וכי ב"כ הצדדים יהיו רשאים להשתמש בסכום האמור לתשלומי מיסים לצורך קבלת האישורים הנדרשים. בנוסף נקבע, כי הפקדת התשלום בידיהם הנאמנות של עורכי הדין עמרני תחשב כביצוע התחייבויותיה של החברה בהתאם לסעיף 4 לחוזה המכר לרבות לעניין מסירת החזקה (סעיף 8).

41.בסעיף 3 ג לחוזה המכר הצהירה החברה והתחייבה כי לא תעשה כל פעולה הקשורה לקרקע ו/או לטיפול בה ו/או לבניה עליה, כל עוד לא שולמה מלוא התמורה לבעלי הקרקע אלא בהסכמת בעלי הקרקע בכתב קודם לכן.

בסעיפים 1 ו-20 לחוזה המכר נקבע, כי לא יהיה תוקף לכל שינוי של חוזה המכר אלא אם נעשה בכתב ונחתם ע"י הצדדים.

42.מהראיות התברר כי הצדדים הסכימו הסכמות שונות מהוראות חוזה המכר כבר במועד חתימתו וגם לאחר מכן;

43.כאמור לעיל, התשלום הראשון בסך 400,000 ₪ שולם לבעלי הקרקע ע"י עו"ד נסים עמרני באופן אישי.

בסעיף 5 ב' ו-ג' לתצהירו הצהיר עו"ד עמרני, כי ביום 2.11.07 מסר 2 שיקים ע"ס 200,000 ₪ כל אחד ליצחק ארץ קדושה וליעקב אחילוטה וזאת בהתאם להוראות בעל השליטה בחברה (ראו גם עדותו בעמ' 87 ש' 30-22).

44.בקבלת התשלום כאמור, גילו לכאורה בעלי הקרקע הסכמתם וידיעתם, כי תמורת הקרקע תשולם מתוך כספי רוכשי דירות בבנין.

אם ניתן היה לסבור, כי דובר בהסכמה חד פעמית בעניינו של עו"ד נסים עמרני בלבד,

מהעדויות ומהראיות התברר שלא כך הוא.

ראובן אמר בחקירתו כי עוד "במהלך הקניה" כאשר קיבל את התשלום הראשון, אמר לו עו"ד עמרני שיתחיל למכור דירות לאנשים והוא (נסים - ר.ש.) "במקביל יביא לו את הכסף" (עמ' 27 ש' 2-1).

בהמשך אמר, כי עו"ד נסים עמרני אמר לו במפורש לרשום הערות אזהרה כך שהדיירים יביאו את הכסף (שם ש' 6-5).

מדברי ראובן עלה, כי הסכים לרישום הערות האזהרה לטובת רוכשי דירות פוטנציאליים כך שמכספי התמורה שישלמו עבור דירותיהם תשולם יתרת התמורה בגין הקרקע. ראובן סמך על עו"ד נסים עמרני שיטפל בכך (עמ' 27).

ראובן אמר, כי יתרת התמורה אמורה היתה להיות משולמת לעו"ד נסים עמרני, בעלי הקרקע אמורים היו לקבל את הכסף מעו"ד נסים עמרני ובעצם הכל היה צריך להיות מנוהל ע"י עו"ד נסים עמרני (עמ' 36, ש' 8-6).

(ראו בנוסף, דבריו בעמ' 45-42 שם אישר, כי לא פנה לבעלי השליטה בחברה כדי לקבל את יתרת התמורה אלא לעו"ד עמרני בלבד).

בחקירתו עומת עו"ד נסים עמרני עם דבריו של ראובן וטען כי אינו יודע מהיכן אמורים היו בעלי הקרקע לקבל את הכסף ואינו יודע מה היה ההסכם בין בעלי הקרקע לחברה (עמ' 88).

בהמשך טען כי לא דיבר עם ראובן על ההפרה (למרות שידע כי לא קיבל התמורה) ולא נכנס איתו לפרטים (עמ' 93 וכן 98).

לא האמנתי לתשובותיו.

כפי שעוד יפורט בהמשך, מהראיות התברר כי בין עו"ד נסים עמרני לבין ראובן, שררה ידידות קרובה ארוכת שנים אשר כללה פגישות יום יומיות ובמהלכן דיברו על העסקה ועל הפרויקט (עמ' 84-83).

האמת יצאה לאור בהמשך חקירתו כאשר אמר בין היתר, כי היה בטוח שהכספים ימשיכו לזרום ובעל הקרקע יקבל את הכסף (עמ' 111 ש' 7-1).

45.חיזוק נוסף להסכמות האמורות ניתן ע"י עו"ד תומר עמרני (שניסח את חוזה המכר) אשר אמר בחקירתו כי "היה ברור לצדדים שלחברה, אם לא תמכור דירות, לא יהיה כסף לשלם את העלות של העסקה" (עמ' 124 ש' 18-17) ופעם נוספת בהתייחס לבעלי הקרקע: "היה ידוע לבעל הקרקע שהמימון של העסקה צריך להעשות באמצעות מכירת דירות. שאין לחברה את ההון" (עמ' 152 ש' 4-3).

בהמשך אמר: "... הערות האזהרה והעסקאות נעשו כדי לאפשר את התשלום בגין העסקה" (עמ' 131 ש' 16).

עו"ד תומר עמרני אישר, כי ראובן ידע שנרשמו הערות אזהרה (שם ש' 31).

חיזוק נוסף ניתן במכתבו של עו"ד תומר עמרני לבנק מזרחי טפחות בע"מ מיום 9.8.09 (ת/5).

יצוין, כי כאשר התבקש עו"ד תומר עמרני להסביר, מדוע לא פורטו הסכמות אלה בחוזה המכר השיב כי אינו יודע (עמ' 124). תשובה מביכה בשים לב לכך שהוא אשר ערך חוזה המכר.

46.חיזוק נוסף להסכמות בדבר שינוי הוראות חוזה המכר ניתן למצוא בעובדה שהחברה קיבלה חזקה בקרקע כבר בינואר 2008 והחלה בביצוע עבודות להקמת הבניין וכן בסיוע שניתן ע"י בעלי הקרקע לקידום קבלת היתרי הבניה, וזאת עוד לפני המועד האחרון שנקבע להשלמת העסקה וגם לאחר שחלף ולטענת בעלי הקרקע לא שולמה יתרת התמורה.

47.בעלי הקרקע אשר כיום טוענים כי חוזה המכר הופר ע"י החברה עוד ביום 28.2.08, לא ביטלו את חוזה המכר, לא פנו לבאי כוחם עורכי הדין עמרני בעניין זה (עד למכתב מיוני 2008) ולמעשה המשיכו בשיתוף פעולה לביצוע העסקה תוך ידיעה כי החברה ממשיכה למכור דירות לרוכשים וממשיכה בביצוע עבודות הבניה.

בכך גילו הצדדים דעתם והסכמתם, כי התאריך 28.2.08 שנקבע להשלמת העסקה אינו רלוונטי עוד.

48.מהמקובץ עולה, כי עוד בחתימת חוזה המכר וגם לאחר מכן, הוסכם בין הצדדים כי יתרת תמורת המכר תשולם לבעלי הקרקע מתוך כספים שישולמו ע"י רוכשי דירות מהחברה ולצורך כך תירשמנה הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות כפי שיידרש. הוסכם בין הצדדים על מסירת חזקה בקרקע לחברה כבר בינואר 2008 וכן הוסכם כי החברה רשאית להתחיל לבצע עבודות לצורך הקמת הבניין.

49.כאמור לעיל ביום 1.11.07 חתמו בעלי הקרקע על ייפוי כוח בלתי חוזר אשר במסגרתו ייפו את כוחם של עורכי הדין נסים ותומר עמרני בין היתר, למכור את הקרקע לחברה באופן ובתנאים כפי שימצאו לנכון (סעיף 1), לקבל בשם ובמקום בעלי הקרקע את הקרקע בדרך של מכר, עם וללא תמורה וכן לרשום הערות אזהרה (ת/1).

[יצוין כי בשלב כלשהו התעורר ספק באשר לאותנטיות של ייפוי הכוח ואולם לאחר שהוצג ייפוי הכוח המקורי ולאחר שיעקב אחילוטה אישר חתימתו (עמ' 117 ש' 2), הוסר הספק].

50.המבקשים טוענים, כי במסגרת ייפוי הכוח הנ"ל ייפו בעלי הקרקע את כוחם של עורכי הדין עמרני בין היתר לקבל את תמורת הקרקע בשמם.

בעלי הקרקע טוענים, כי ייפוי הכוח נועד להבטחת זכויות החברה בלבד ומפנים לסעיפים 11, 12 לחוזה המכר. מעבר לעובדה שעל פי נוסחו של יפוי הכוח ההרשאה ניתנה לרשום הערות אזהרה ולא הערת אזהרה, משהסמיכו בעלי הקרקע את עורכי הדין עמרני לטפל עבורם בקבלת התמורה מכספי רוכשי הדירות (וכך אני קובעת) מנועים הם מלטעון אחרת.

ניהול כספי עסקת המכר והפרויקט:

51.מעדויותיהם של נסים ותומר עמרני עלתה תמונה שלפיה תומר ניהל את העסקה, הוא שערך את החוזים, רשם הערות אזהרה, דיווח לשלטונות המס, חתם על תצהירים וכיו"ב עניינים מקצועיים בעוד שנסים שימש כממלא מקום ומסייע אדמיניסטרטיבי (עמ' 149 ש' 22, עמ' 138 ש' 16, עמ' 89 ש' 1, 20, עמ' 83 ש' 7, עמ' 79 ש' 26, עמ' 77 ש' 30-25, עמ' 74 ש' 15).

עו"ד נסים עמרני חזר ואמר, כי הוא לא היה מעורה בהסכם בסיכומים ובדיווחים, הוא לא עשה פעולות בתיק, שמו הוסף רק כדי לסייע בעבודה אדמיניסטרטיבית. בניגוד למצג שהציגו, מהראיות התברר, כי לנסים היה חלק פעיל ומשמעותי בביצוע העסקה ובמהלך העניינים שהביאו להגשת התביעות.

עו"ד נסים עמרני הוא שניהל הצד הכספי של עסקת המכר וחלק משמעותי מהצד הכספי של עסקאות הרכישה של רוכשי הדירות.

52.כאמור לעיל, ראובן אמר, כי בעלי הקרקע מינו את עו"ד נסים עמרני לטפל בעניינים הכספיים והוא שאמור היה להעביר ולשלם להם יתרת התמורה מתוך כספים שישלמו רוכשי הדירות לחברה.

53.דברים אלה מקבלים חיזוק במכתב החברה מיום 5.6.08 לעו"ד נסים עמרני שבו נאמר, כי באותם ימים החלו לטפל בקבלת משכנתא עבור לקוח בשם יוסף אוחיון (כנראה יוסף חיון – ר.ש.) בסך 600,000 ₪ שיועבר לעו"ד נסים עמרני לצורך תשלום עבור הקרקע (נ/31).

54.חיזוק נוסף לכך שעו"ד נסים עמרני טיפל בכספי עסקת המכר ניתן בעדותו של רוכש הדירה חיון שהעיד כי נתן את כספי התשלום הראשון (235,600 ₪) לעו"ד נסים עמרני במזומן בפגישה במשרדו של עו"ד נסים עמרני שבה נכח גם ט.ה..

חיון אמר כי לאחר שמסר לעו"ד ניסים עמרני את הכסף במזומן הוא הלך וחזר אחרי זמן מסוים. חיון שאל איך הכסף יוצא, למה ניסים יצא עם כל הכסף שנתן להם ואז נאמר לו שהכסף "הולך לבעלי הקרקע" (עמ' 193 ש' 26).

עדותו הייתה נאמנה עלי.

עדות זו עולה בקנה אחד עם הסכמת הצדדים שלפיה תועבר יתרת התמורה לבעלי הקרקע מתשלומי רוכשי הדירות.

עדות זו עולה בקנה אחד עם הימנעות בעלי הקרקע ממתן הודעת ביטול חוזה המכר או כל התראה נוספת מאז ההתכתבות מחודש יוני 2008 ועד הגשת התביעה בחודש מרץ 2010.

עדות זו עולה בקנה אחד עם אי הסדרים בכספי החברה שהעבירה כספים במזומן ללא רישום בספריה.

55.רוכש הדירה מר עידן עבדה העיד כי מסר התשלומים בגין הדירה עבור החברה לתומר ונסים עמרני.

גם אם לא הועברו הכספים על ידי החברה, ניתן לראות בכספים שהופקדו ע"י רוכשי הדירות בידי עורכי הדין עמרני עבור החברה, ככספים שהופקדו על ידי החברה בידי עורכי הדין שלוחי בעלי הקרקע, על חשבון תמורת הקרקע, בהתאם לכוונת והסכמת הצדדים.

56.על פי חוות דעת המנהל המיוחד, נפתחו על שם החברה 3 חשבונות בבנק דיסקונט סניף 056.

מדובר באותו סניף בנק שבו מנהלים עורכי הדין עמרני את חשבונותיהם.

א.חשבון מספר 20668.

אין ראיה כי הכספים שהופקדו ונמשכו מחשבון זה (בסך כ-200,000 ₪) הוחזקו על ידי עוה"ד עמרני.

ב.חשבון מספר 31570.

לפי דוח המנהל המיוחד החשבון נפתח ביום 19.11.2008 (לאחר העברת המניות בחברה). כתובת החברה כפי שמופיעה בחשבון הבנק היא כתובת בעל השליטה בחברת בטונדות בע"מ מר יוסי כהן.

המנהל המיוחד מצא כי בוצעו בחשבון מאות פעולות ללא התאמה לאופי החברה כחברת בנייה.

בסך הכל הופקדו לחשבון 2,195,633 ₪ (אין מחלוקת על כך).

מרבית ההפקדות בוצעו מתשלומי רוכשי הדירות.

הכספים שהופקדו לחשבון נמשכו בסמוך למועד ההפקדה במשיכות מזומן, העברות לחלפני כספים, המרות למטבע זר ומשיכת המחאות לזכות צדדים שלישיים שאינם קשורים לפרויקט (סעיף 277 לדו"ח המנהל המיוחד).

אין התאמה בין הפעולות בחשבון לבין החשבוניות שהציגה החברה לרשויות המס.

חתימות על גבי המחאות שנמשכו מהחשבון אינן תואמות לחתימת מורשה החתימה בטופס פתיחת החשבון מר יוסי כהן. בנוסף נמשכו מהחשבון כספים לא על ידי מורשה החתימה הנ"ל.

החשבון נסגר ביום 7.1.2010 כאשר שיקים שמסרה החברה חזרו ללא כיסוי וכאשר נותרה בחשבון יתרת חובה בסך 1,200 ש"ח.

אין ראיה כי הכספים שהופקדו ונמשכו מחשבון זה היו רשומים על שם עוה"ד עמרני.

ג.חשבון מספר 20692.

החשבון נפתח ביום 21.1.2008 (בסמוך למסירת החזקה בקרקע) וטרם נסגר. הפעולה האחרונה בחשבון בוצעה ביום 24.1.2010.

חשבון זה נפתח על ידי ועל שם עו"ד נסים עמרני בנאמנות.

רק עו"ד נסים עמרני היה מורשה חתימה בחשבון (עמ' 107 ש' 17).

לחשבון זה הופקד סך של 1,769,277 ₪ מתשלומי רוכשי הדירות (אין מחלוקת על כך).

ביום 17.11.2008 הועבר מהחשבון סך של 353,261 ₪ לראובן.

בנוסף נמשכו מהחשבון במזומן 395,000 ₪.

בנוסף הועבר סך של 170,000 ₪ בהעברות בנקאיות לחלפני כספים (סעיפים 291 – 295 לדו"ח המנהל המיוחד).

עו"ד נסים עמרני הסביר את העברות ומשיכות הכספים כך:

(1)הסך של 353,261 ₪ לא הועבר לראובן כתמורה עבור הקרקע אלא כהחזר הלוואה שהלווה ראובן לחברה באמצעות תשלום למיטב מים ולעיריית פתח תקווה (סעיף 44 ונספחים י1 – י4 לתצהירו).

(2) הסך של 395,000 ₪ נמשך מהחשבון במזומן ושולם לקבלן גבארין מוחמד.

לביסוס טענתו צירף עו"ד ניסים עמרני אישורים בכתב יד (סעיף 32 ונספחים ט1 - ט3 לתצהיר).

(3)בנוגע להעברת 170,000 ₪ מחשבון הנאמנות לחלפן הכספים "צ'ינג' ספוט" העיד עו"ד נסים עמרני, כי: "כל אגורה ואגורה שהוצאה הוצאה כדעת וכדין. לא תמיד הייתי במשרד ולא תמיד הייתי נגיש, והיו פעמים שהיה צריך להעביר כסף לבניין ולא יכולתי לדאוג לעניין הזה. מאחר והמשרד של ראובן נמצא בסמיכות למשרד שלי ולצ'יינג' ומאחר ובעל הצ'יינג' היה בוועד והיה אחד מרוכשי הדירה (גיא זיו(, היו כמה הזדמנויות שלקחו ממנו כסף ונתנו את זה לפרויקט לבעלי מקצוע ובאו אליי ואמרו שזה הכסף שנלקח ממנו אוני העברתי מחשבון הנאמנות לכסף שניתן לפרויקט". (עמ' 110 ש' 23 – 26).

(4) ראובן העיד כי נטל הלוואה לצורך תשלום האגרות לחברה (עמ' 39 ש' 20-16).

הקבלן מוחמד גבארין לא הובא לעדות.

בעל הצ'יינג' – גיא זיו, אשר כזכור רכש דירה בבניין מהחברה, לא הובא לעדות.

(5) ספק בעיני באשר להסבריו של עו"ד נסים עמרני ועדותו של ראובן.

יש לשים לב כי האגרות האמורות שולמו בחודש אוגוסט 2008, דהיינו, לאחר שחלף המועד המקורי לתשלום יתרת התמורה ולאחר משלוח התראת בעלי הקרקע בחודש יוני 2008 כי אם לא תשולם יתרת התמורה תוך 7 ימים יפנו לערכאות לביטול חוזה המכר.

אין זה סביר כי בעל קרקע אשר טרם קיבל החלק הארי של תמורת מכירתה ולמעשה לטענתו, הפרה כבר החברה את חוזה המכר הפרה יסודית ונשלחה התראה בדבר ביטול החוזה, ייטול הלוואה בעצמו לתשלום חובות עבור החברה כהלוואה לחברה.

ראובן הצהיר, כי הדבר נעשה כדי "לקדם את הפרויקט" (עמ' 39, ש' 18). הסברו לא שכנע אותי.

(6) זאת ועוד, עו"ד עמרני הצהיר כי מדובר בתשלומים למיטב מים ולעיריית פתח תקווה.

עיון במסמכים שצרף לתצהירו מעלה חוסר בהירות.

הודעת התשלום של מיטב ממוענת לאסתר שני מרחוב יהודה ראב 3 בפתח תקווה.

נראה כי התשלומים מתייחסים לנכס בכתובת האמורה.

לא ברור הקשר של הגברת והנכס לקרקע מושא התביעה.

בקבלה של עיריית פתח תקווה לא צוין הנכס שבגינו שולמו התשלומים (נספחים י2 – י3 לתצהיר).

ראובן לא הציג את מסמכי ההלוואה הנטענת.

עו"ד ניסים עמרני צירף לתצהירו תדפיס חשבון הבנק של ראובן (יא4) אשר ממנו עולה כי באותו יום אשר בו הועבר הסכום של 353,261 ₪ מחשבון הנאמנות לחשבונו, נפרעה בחשבונו הלוואה בסכום זהה (353,261.16 ₪).

בבקשת בעלי הקרקע אשר הוגשה לביהמ"ש ביום 12.12.10 נטען כי ההפרש בין הסכום ששולם על ידי ראובן לבין הסכום שהעביר לו עו"ד ניסים עמרני נובע מחיוב ריבית.

(7) גם אם אקבל כי מדובר בהחזר הלוואה שנטל ראובן והילווה לחברה, מעוררת התנהלות זו של ראובן ועו"ד נסים עמרני תהיות באשר למערכת היחסים האמיתית בין הצדדים.

שיתוף הפעולה אינו עולה בקנה אחד עם הטענה בדבר הפרה יסודית ומכתב ההתראה של ראובן מ-4.6.08 בדבר ביטול חוזה המכר.

(8) אשר לסכום של 395,000 ₪ שלטענת עו"ד נסים עמרני שולם במזומן לקבלן מוחמד גבארין, לתצהירו צירף עו"ד עמרני 3 אישורים בכתב יד שבהם אושרה קבלת כספים.

באישור מיום 17.11.08 (ט/1) אישר מוחמד קבלת סך של 40,000 ₪ על חשבון בנייה בפרויקט.

באישור מיום 27.11.08 (ט/2) שניתן ע"י מאיר שם טוב אושרה קבלת סך 35,000 ₪ עבור עבודות בניה בפרויקט.

באישור מיום 22.3.09 (ט/3) נאמר כי שולם סך של 395,000 ש" בתוספת 32,000 ₪ מע"מ על חשבון יציקת הבניין. האישור ניתן בשם מוחמד ומאיר שם טוב.

עיון בתדפיסי החשבון מעלה, כי אין התאמה בין מועד האישור ט/3 לבין מועדי משיכות הכספים מחשבון הנאמנות.

הסכומים שנמשכו במזומן עד תאריך 22.3.09 נמוכים מהסך של 395,000 ₪.

(9) אשר לכספים שהועברו לצ'יינג' ספוט, הסברו של עו"ד עמרני לא שכנע אותי.

(10) בחקירתו טען עו"ד נסים עמרני כי סכומים נמשכו במזומן כדי לשלם לבעלי מקצוע שרצו כסף ולא התחייבויות. לדבריו, במקרים אלו עזב את המשרד, רץ לבנק והוציא כסף כדי לשלם לבעלי המקצוע ולמנוע עיכוב בעבודות (עמ' 108 ש' 7 – 15).

(11) עו"ד תומר עמרני הסביר, כי בעלי המקרקעין לא קיבלו מלוא התמורה מאחר והכספים ששילמו הקונים לחברה שימשו לבניית הבניין (עמ' 117 ש' 24).

(12) הסברי עורכי הדין עמרני לא הוכחו כדבעי.

מהראיות עלה, כי לא כל הכספים שהועברו לחברה שימשו לבניית הבניין.

בנוסף, לא ניתן להתעלם מהעובדה כי דובר בחשבון נאמנות אשר נוהל ע"י עו"ד בקשר לביצוע עסקת מכר מקרקעין ובניית בניין מגורים.

אופי הפעילות של משיכות כספים במזומן וביצוע תשלומים לצדדים שלישיים ללא חשבוניות מס וקבלות כדין, אינו עולה בקנה אחד עם החובות המוטלות על נאמן כלשהו ועו"ד במקצועו בפרט.

כאמור, מחשבונות החברה נמשכו כספים רבים במזומן.

לא ניתן לשלול האפשרות כי חלק מהם הועברו לבעלי המקרקעין.

57.עו"ד נסים עמרני אמר בחקירתו, כי לבעלי הקרקע מגיעים כספים אך לא נקב בסכום (עמ' 74, ש' 13-6).

ניהול חשבון הנאמנות ע"י עו"ד נסים עמרני חייב אותו לכאורה להעביר כספים לבעלי הקרקע על חשבון התמורה בשם החברה.

בהתאם להוראות סעיף 8 לחוזה המכר רשאים היו הצדדים לראות הכספים המופקדים בידיו ככספים הנזקפים על חשבון התמורה.

יש לשים לב כי המנהל המיוחד ציין בדו"ח שלו, כי החשבון היה בנאמנות עבור החברה.

עו"ד נסים עמרני הצהיר בתצהירו, כי החשבון היה בנאמנות עבור רוכשי הדירות, לצורך הבטחת הרוכשים (סעיף 33).

במסמכים שהוצגו לי לא צוין שם הנהנים בחשבון.

עו"ד תומר עמרני אמר בחקירתו, כי בזמן שהחברה הייתה פעילה, השיקים הועברו לחברה וכי חשבון הנאמנות נפתח אחרי שנוצרו הבעיות כדי לסיים את הבניה. עו"ד נסים עמרני ניהל את חשבון הנאמנות עבור הוועד הנבחר של דיירי הבניין כדי לסיים את הבנייה (עמ' 130, ש' 4-1).

אין ממש בדברים אלה.

כאמור חשבון הנאמנות נפתח עוד בינואר 2008.

לכאורה, באותו שלב טרם נוצרו בעיות ובכל מקרה איש מבעלי הקרקע ו/או החברה ו/או מעורכי הדין עמרני לא עדכן את רוכשי הדירות כי נוצרו בעיות.

עורכי הדין עמרני, ב"כ ושלוחי בעלי הקרקע והחברה, המשיכו להחתים רוכשי דירות על חוזי רכישה, המשיכו לרשום הערות אזהרה, גבו כספים מרוכשי דירות, תשלומים בוצעו לגורמים בחברה, חלק מהכספים הועברו לחשבון החברה, חלק מהכספים הועברו לחשבון הנאמנות.

סכומים גבוהים הוצאו משני החשבונות ללא תיעוד מסודר ובהתאם להוראות הדין.

לא ניתן להוציא מכלל אפשרות, כי חלק מהכספים הועברו לבעלי הקרקע.

עו"ד נסים עמרני לא סיפק הסבר מניח את הדעת מדוע לא שילם מחשבון הנאמנות כספים לבעלי הקרקע כפי שלטענתו שילם לבעלי מקצוע למרות שלדבריו בעלי הקרקע לא קבלו מלוא התמורה (עמ' 108 ש' 29-18).

58.לא ניתן להתעלם ממערכת היחסים ששררה בין המעורבים בעסקה ומהתנהלותם כפי שעלה מהראיות שהוצגו לי. ראובן הכיר את עו"ד נסים עמרני שנים רבות לפני הליכים אלו (עמ' 26 ש' 7).

עו"ד נסים עמרני העיד כי יש בינו לבין ראובן יש יחסי חברות לפחות 10 שנים (עמ' 73 ש' 25 - 27) וכי הוא נפגש עמו מידי יום (עמ' 83 ש' 20).

עו"ד נסים עמרני רכש הדירה הראשונה בפרויקט ושילם קרוב ל-500,000 ₪ תחילה ללא חוזה וללא בטוחות (ולאחר מכן העבירה לבנו).

את דרך התשלום החריגה (מסירת שיק על סך 84,000 ₪ לר.ג. ללא ציון שם המוטב ומסירת 2 שיקים נוספים על שם בעלי הקרקע טרם חתימת חוזה הרכישה), הסביר באמון שנתן בר.ג. עובד של החברה (לגבי תשלום הסך של 84,000 ₪) (עמ' 103-102) ובכך שפעל על פי בקשת בעל השליטה בחברה (לגבי תשלום הסך של 400,000 ₪) (סעיף 5 לתצהיר). התנהגות בלתי רגילה ובלתי מקובלת במיוחד בשים לב לכך שעסקינן בעו"ד, קצין חקירות ומפקד תחנת משטרה לשעבר.

ראובן נטל הלוואה בסכום של מאות אלפי ₪ כדי לשלם תשלומים שחלו על החברה וזאת כשלטענתו, החברה כבר הפרה חוזה המכר הפרה יסודית ולכאורה נשלחה התראה בדבר ביטול חוזה המכר.

עוה"ד עמרני ייצגו את בעלי הקרקע ואת החברה.

על ההתקשרויות בין החברה לבין קבלני המשנה לבניית הבניין חתום עו"ד תומר עמרני ולא החברה או בעלי התפקיד בה (וזאת גם לאחר העברת השליטה בחברה).

לעו"ד תומר עמרני לא היה הסבר "טוב" לכך (עמ' 136 ש' 18, 24).

כאשר התבקש להסביר התשובה אמר: "ביקשו ממני לחתום ואני חתמתי על ייפוי הכוח".

כאשר התבקש להסביר מדוע חברה אשר יש לה מנהלים ועובד (ר.ג.) "שעושה הכול" אינה חותמת על עסקאות בעצמה ומדוע מתבקש עורך דין שאין זה תפקידו לחתום על עסקאות שאין לו הבנה בהן השיב כי אין לו תשובה.

בהמשך אמר כי מי שביקש ממנו לחתום היו המנהל ר.ג. או א' (עמ' 136, ש' 27-19 וכן עמ' 137, ש' 5-3).

עו"ד תומר עמרני הוסיף כי דפוס הפעולה נמשך גם אחרי שהחברה נוהלה ע"י חברת בטונדות "ר.ג. המשיך לנהל את החברה וזה המשיך להתנהל באותה צורה" (עמ' 136 ש' 32-30).

מעדותו של עו"ד תומר עמרני עולה לכאורה כי למרות שערך את חוזי המכר וחוזי הרכישה וכעורך הדין של החברה ובא כוחה אמור היה להיות הגורם המקצועי האמון על הצד המשפטי של העסקאות. הוא פעל כעובד מן השורה המבצע כלשונה כל הוראה של גורמים ובעלים של החברה.

ספק בעיני באשר לאמינות גרסתו.

דוגמא מוחשית לבעייתיות שבהתנהגותו של עו"ד תומר עמרני ניתן למצוא בחתימתו בשם החברה על 2 חוזים עם קבלנים שונים שנחתמו בקשר לביצוע אותן עבודות אינסטלציה בבניין, בהפרש של שבוע (נ/32, נ/33) ולא עלה בידו לתת לכך כל הסבר מניח את הדעת (עמ' 140, ש' 8).

צבר הדברים האמורים מעורר תהייה האם הוצאת הכספים מהחברה הייתה בידיעה או בשיתוף בעלי הקרקע ועורכי הדין תומר ונסים עמרני, וזאת על אף עדות עו"ד תומר עמרני, כי אינו שותף בעסקה או בחברה (עמ' 139 ש' 6, עמ' 152 ש' 20).

59.מהמקובץ עולה, כי ניהול כספי הפרויקט ע"י מי מטעם החברה וע"י עורכי הדין עמרני לקה באי סדרים מהותיים באופן שלא ניתן לעקוב אחר השימוש שנעשה בכספים ששולמו ע"י רוכשי הדירות והבנקים. בשים לב לכך שיתרת התמורה אמורה הייתה להיות משולמת מכספים אלה ועל רקע מערכת היחסים המיוחדת בין המעורבים, בעלי הקרקע מצד אחד והחברה מצד שני, כאשר שניהם מיוצגים ע"י באי כוחם עורכי הדין עמרני, אני קובעת כי בעלי הקרקע לא הוכיחו כי לא שולמה יתרת התמורה ובכל מקרה לא הוכיחו כי לא שולמה יתרת התמורה באופן המצדיק ביטול חוזה המכר.

נימוק נוסף לאי ביטול חוזה המכר היא העובדה שצדדים שלישיים רכשו זכויות על פי חוזי הרכישה בהסכמתם המפורשת או המשתמעת של בעלי הקרקע כפי שנראה להלן.

הערות האזהרה נרשמו כדין:

60.בעלי הקרקע הפנו לפסק דינו של כבוד השופט עמית בת"א (מחוזי חיפה) 758/04 יעל נגלר נ' י.ר.טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ, סעיפים 15, 16, 18 (2008) לעניין חובת השבת כספים ששולמו כדין כתנאי למחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת המשיבים.

בפסק הדין פורטה ההלכה בדבר היחס בין זכויות בעלי מקרקעין לבין זכויות רוכשי דירות בהסכם קומבינציה:

"בקליפת אגוז, בהלכות חובני ונחשון נקבע כי "...התחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות".

ראוי לציין כי עניין נחשון דומה למקרה שבפנינו, מאחר שגם שם חלפו שנים מאז הסכם הקומבינציה ועד לביטולו, מבלי שהקבלן החל בבנייה ואפילו לא נתקבל היתר בנייה.

ובהמשך:

"את הפסיקה העניפה בסוגית זכותם של רוכשי דירות בעסקת קומבינציה בעקבות ביטול הסכם הקומבינציה בין בעל הקרקע לבין הקבלן, ניתן לתמצת בשתי שורות: אם הערות האזהרה נרשמו כדין, על פי הסכם הקומבינציה, אזי הערות האזהרה יעמדו בתוקפן גם לאחר ביטול ההסכם – הלכות חובני ונחשון לעיל. אם הערות האזהרה נרשמו שלא כדין, שלא על פי הסכם הקומבינציה, דינן להתבטל.

מהו רישום שלא כדין? לדוגמה, כאשר הערות האזהרה נרשמו לאחר ביטול הסכם הקומבינציה כמו בסיטואציה שנדונה בפרשת וינברד לעיל, או כאשר נקבע בהסכם הקומבינציה כי הערות האזהרה יירשמו על ידי עורך הדין של בעל הקרקע יחד עם עורך הדין של הקבלן – ע"א 540/88 ג. א. ג. חברה להשקעות בע"מ נ' רשם המקרקעין, פ"ד מט (2) 735 (1995); ע"א 617/88 אחים כדורי חברה קבלנית בע"מ נ' ולנסי יהושע פ"ד מה (1) 225 (1990), או כאשר נקבע כי הערות האזהרה יירשמו בשלב מסויים עם התקדמות הבנייה, אך הן נרשמו עוד קודם לכן - השווה למקרה שנדון בע"א 3380/92 ששון פרג' נ' עובדיה דוד מט (2) 61 (1995)".

61.העסקה נושא תביעת בעלי הקרקע אינה עסקת קומבינציה, אך כללים שנקבעו בפסיקה בשאלת זכותם של רוכשי דירות בעסקת קומבינציה יפים גם לענייננו.

62.המבקשים טענו, כי במסגרת ייפוי הכוח הבלתי חוזר (ת/1) ייפו בעלי הקרקע את עורכי הדין עמרני לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות.

כזכור בעלי הקרקע טוענים, כי ייפוי הכוח נועד לרישום הערת אזהרה לטובת החברה בלבד.

כאמור, בסעיף 11 לחוזה המכר נקבע כי להבטחת רישום מלוא זכויות המוכר בקרקע על שם הקונה לפי החוזה ולביצוע כל הפעולות שיידרשו לשם כך ימסור המוכר לקונה יפוי הכוח הבלתי חוזר.

משהסכימו בעלי הקרקע כי החברה תמכור דירות לצדדים שלישיים ויתרת התמורה תשולם מכספים שישלמו אותם צדדים שלישיים עבור רכישת דירותיהם, אזי רישום הערות אזהרה היא פעולה הדרושה להשלמת העסקה.

63.זה המקום לציין, כי עתירת בעלי הקרקע ליתן צו המורה לעו"ד ניסים עמרני לעשות שימוש ביפויי הכוח שברשותו לצורך מחיקת הערות האזהרה אינו עולה בקנה אחד עם טענתם, כי עו"ד עמרני לא רשאי היה לעשות שימוש ביפוי הכוח לצורך רישום הערות אזהרה.

64.כבר הובהר לעייל, כי למרות שמועד ההפרה הנטענת כיום על ידי בעלי הקרקע (28.2.08) חלף, המשיכה החברה למכור דירות לרוכשים גם לאחר מכן וזאת באמצעות מיופי כוחה עורכי הדין תומר ונסים עמרני, שלוחיהם של בעלי הקרקע.

65.כאמור לעייל, ביום 4.6.08 פנה ראובן לעורכי הדין בהתראה כי אם יתרת התמורה לא תשולם תוך 7 ימים יפנו בעלי הקרקע לערכאות לביטול חוזה המכר.

התכתובת שהוצגה בעניין זה ע"י עו"ד תומר עמרני לראשונה בחקירתו (עמ' 130-128) מעוררת ספק.

ראובן אישר בחקירתו כי לא פנה לאיש להודיע כי יש הפרה של חוזה המכר (עמ' 31, ש' 7-6) וכי הפעם הראשונה שבה טען להפרתו הייתה בעקבות פנייתו לעו"ד בן דוד (שם, ש' 9-8). למותר לציין, כי דברים אלה אינם עולים בקנה אחד עם המכתב נ/28 וממילא עם המכתבים הנוספים שהוצגו בעניין זה נ/29 – נ/31.

בכל מקרה, התנהלות בעלי הקרקע אינה ברורה ואינה סבירה.

אם אכן נשלח מכתב ההתראה נ/28 ביום 4.6.08 ואם כטענת בעלי הקרקע לא שולמה יתרת התמורה גם לאחר מכן, מדוע לא ביטלו חוזה המכר? מדוע לא פנו לערכאות? מדוע לא פנו לעורכי הדין עמרני?

בעלי הקרקע לא נתנו הסבר משכנע להתנהגותם.

66.המשך בניית הבניין, קידום הפרויקט ומכירת הדירות בוצעו בידיעת בעלי הקרקע אשר לא התנגדו לכך ולא טענו כי חוזה המכר הופר (סעיף 6 לסיכומי בעלי הקרקע, עמ' 31 ש' 7, עמ' 35 ש' 34).

כפי שצוין כבר, למרות המכתב האמור (נ/28), בעלי הקרקע לא ביצעו כל פעולה אקטיבית למניעת המשך מכירת הדירות ו/או ביטול הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות וזאת עד להגשת התביעה דנן, כשנתיים(!) לאחר המועד האחרון לתשלום מלוא התמורה (עמ' 132 ש' 21).

67.לא רק שבעלי הקרקע לא ביטלו את חוזה המכר ולא שלחו הודעה נוספת כלשהי בעניין זה אלא שהמשיכו לשתף פעולה עם החברה.

כזכור, לטענתם נטלו הלוואה לתשלום חובות החברה. בנוסף, סייעו להגשת בקשה לקבלת היתר להוספת קומה לבניין וזאת במרץ 2009(!). (נ/35).

68.כפי שעלה מעדותו של עו"ד נסים עמרני, בעלי הקרקע אשר היו מיוצגים ע"י עורכי הדין עמרני היו בקשר יום יומי עם עו"ד עמרני בכל התקופה הרלבנטית. משרדו של ראובן נמצא בסמיכות למשרד עורכי הדין עמרני.

בעלי הקרקע ראו את עבודות הבניה המבוצעות על הקרקע והתקדמותן עד להקמת בנין בן 5 קומות הכולל 10 דירות.

בעלי הקרקע ידעו כל אלה ולא עשו דבר למנוע זאת.

בכך גילו הסכמתם ורצונם בקיום עסקת המכר בינם לבין החברה ובקיום חוזי הרכישה בין החברה לבין הרוכשים.

69.בסעיף ההואיל הראשון בחוזי הרכישה של רוכשי הדירות נקבע:

"והחברה הינה בעלת הזכות להירשם כבעלים במקרקעין הידועים כגוש 6400 חלקה 57, והמצויים ברח' הגר"א 16, פתח תקווה (להלן: "המגרש/המקרקעין")".

בסעיף ההואיל השני נקבע:

"והחברה רשאית למכור דירות בבניין שתבנה על המגרש כאמור לרוכשים".

תחת הכותרת זכויות החברה במגרש נקבע:

"1.החברה מצהירה כי זכויותיה במגרש הינן מכוח הסכם מכר עם בעליו הרשום של המגרש.

2.החברה מצהירה כי זכויותיה במגרש נקיות מכל שעבוד או זכות של צד שלישי כלשהו. למעט התחייבויות החברה כלפי רוכשים שונים למכירת דירות אחרות על הצמדותיהן במגרש".

כזכור, מי שערך את חוזי הרכישה הוא עו"ד תומר עמרני, ב"כ בעלי הקרקע.

70.צודקים רוכשי הדירות, כי הם היו רשאים להסתמך על אישור עורכי הדין עמרני אשר ייצגו את בעלי הקרקע ואת החברה, כי אין מניעה לחתום על חוזי הרכישה עם החברה וכי עסקת המכר בין בעלי הקרקע לבין החברה הושלמה (סעיף 10 לסיכומי המשיבים 11, 12 ו - 20).

71.בעלי הקרקע היו שותפים למצגים אלה בין במפורש בין במשתמע. אם כטענתם בחרו לא לקרוא את המסמכים ולא להתעניין בעסקאות שבוצעו עם רוכשי הדירות אין להם להלין אלא על עצמם.

72. אשר על כן, אני סבורה כי אין לזקוף טעות כלשהי בדבר מצבה של עסקת המכר בין בעלי הקרקע לבין החברה לחובת רוכשי הדירות.

73.בעלי הקרקע אינם זכאים לביטול חוזה המכר גם משום שרוכשי הדירות קנו זכויות בהסתמך על המצגים שהוצגו בפניהם כאמור ע"י עורכי הדין שלוחי בעלי הקרקע בידיעת ובהסכמת בעלי הקרקע. בעלי הקרקע מנועים מלהתכחש ומלתבוע מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות. ניתן לראות בהסכמת בעלי הקרקע לרישום הערות האזהרה כהתחייבות למילוי חיובה של החברה וכדברי כבוד השופט בייסקי בע"א 205/83 סעידה חובני נ' דיקלה חברה לבנין והשעות בע"מ ואח', פ"ד מא (3) 96 (1987): "לבעלים ודאי לא הייתה ולא יכלה להיות ציפייה, כי במקרה שהקבלן יפר את ההסכם עמו ובעקבות ההפרה יבוטל ההסכם, תבוטל גם הערת האזהרה, שהבעלים הסכים לרשום לזכות הרוכשים. תוצאה כזו אינה סבירה ואינה צודקת. צא וראה: מחיקת הערות האזהרה משמעה המעשי הוא, כי הבעלים של הקרקע שוב איננו מנוע מלעשות עיסקאות סותרות ביחס לקרקע על כל ההשבחה עליה – אפילו כאשר בניית הדירות כמעט הושלמה והרוכשים סילקו לקבלן מלוא תמורתן או מרביתה. לא רק כי לא צודקת ולא סבירה היא תוצאה כזו, אלא נוגדת את התחייבותו של בעל הקרקע כלפי רוכשי הדירות, כי לא תירשם עיסקה הסותרת את הערת האזהרה". וכן ראו לדוגמא: ע"א 250/89 בנק עצמאות למשכנתאות ולפיתוח בע"מ נ' יהושע ולנסי ואח', פ"ד מה (1) 225 (1990). במקרים האמורים נדונו אומנם עסקאות קומבינציה אך באופן דומה לעסקת קומבינציה, בענייננו, הסכימו בעלי הקרקע לקבל התמורה מתוך תשלומי רוכשי הדירות לחברה ולרישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות ולכן מנועים הם מלתבוע מחיקת ההערות.

74.זהו המקום לציין כי חרף הטענה המעורפלת בתובענת בעלי הקרקע ובתצהיר [סעיף ב(4)] שלפיה התמלאו התנאים לקבלת יתרת התמורה לפי ס' 4 ב' לחוזה המכר, בעלי הקרקע לא הציגו אישורי מיסים בכלל ואישור מס שבח בפרט. לפיכך גם טענה זו לא הוכחה.

תובענת המבקשים – סעד של אכיפת חוזה הרכישה

75.כאמור, המבקשים עותרים בין היתר להצהיר כי זכותם להירשם כבעלים בדירותיהם בלשכת רישום המקרקעין גוברת על זכויות בעלי הקרקע, כי הם זכאים להירשם כבעלי הדירות ולרשום אותן כיחידות נפרדות בפנקס הבתים המשותפים, כי לבעלי הקרקע אין כל זכות בקרקע או בבניין שנבנה ע"י החברה, כי חוזי הרכישה הופרו ע"י החברה וכי יינתן צו לביצוע של חוזי הרכישה באמצעות כונסי נכסים מטעמם.

76.החברה, משיבה 1, בהמרצת הפתיחה, לא הגישה כתב תשובה ולא התייצבה לדיון.

77.כאמור לעיל, מהראיות התברר כי החברה הפסיקה את הבנייה באוקטובר 2009 או בסמוך לכך והדירות לא נמסרו לרוכשיהן עד היום. למעשה, לא הייתה כפירה, גם לא באמצעות באי כוחה ומיופיי כוחה של החברה, עורכי הדין עמרני בכך שהחברה הפרה את חוזי הרכישה עם רוכשי הדירות. לא נטענה טענה כלשהי כי מי מרוכשי הדירות הפר את חוזה הרכישה שלו עם החברה. אכן, כטענת המבקשים, נראה כי אין ולא היה צידוק שבדין או בחוזי הרכישה לאי השלמת הבנייה ואי מסירת הדירות לרוכשיהן ע"י החברה (בכפוף לתשלום יתרת התמורה החוזית). אני קובעת כי באי השלמת הבנייה ואי מסירת הדירות לרוכשיהן במועדן, הפרה החברה את חוזי הרכישה עם המבקשים.

78.סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970, קובע:

"הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה:

(1)החוזה אינו בר – ביצוע;

(2) אכיפת החוזה היא כפייה לעשות, או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי;

(3)ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי – סבירה של פיקוח מטעם בית משפט או לשכת הוצאה לפועל;

(4)אכיפת החוזה היא בלתי – צודקת בנסיבות העניין"

בע"א 5131/10 רחל אזימוב נ' אפרים בנימיני (פורסם במאגרים) (2013), נאמר:

"דיני החוזים הישראליים ביצרו מאז חקיקת חוק התרופות את מעמד הבכורה של תרופת האכיפה כתרופה העיקרית שזכאי לה הנפגע בעקבות הפרת חוזה... התפישה העומדת ביסוד הגישה המעניקה מעמד בכורה לתרופת האכיפה היא כי חוזים יש לקיים – pacta sunt servanda "ולא רק לשלם פיצוי בגין הפרת[ם] – כי בכך מעודדים בני אדם לקיים הבטחותיהם" (עניין אדרס, 278...)

בהמשך נאמר, כי:

"הואיל וסעד האכיפה הוא הכלל והסייגים להענקתו הם החריג, נפסק לא אחת כי על המפר הנטל לשכנע את בית המשפט כי אכן התקיימו התנאים המצדיקים את החלתו של איזה מן הסייגים השוללים את זכותו של הנפגע לאכיפה, וכל ספק המתעורר בהקשר זה פועל לטובת הנפגע".

79.ואכן, המבקשים עותרים למתן צו לביצוע בעין של חוזי הרכישה.

80.אין מחלוקת, כי כיום לא ניתן יהיה לאכוף על החברה להשלים בניית הדירות בהליכי הוצאה לפועל או בכל דרך אחרת. כפי שצוין לעיל, החברה הפסיקה פעילות. חשבון הבנק שלה נסגר ביתרת חובה. מר יוסי כהן, הבעלים של חברת בטונדות בע"מ, אשר רכשה את מניות גב' א.ה. בחברה, לא עשה דבר להשלמת הבניה.

ניסיונות רוכשי הדירות לאתרו לא צלחו (סעיף 21 לדו"ח המנהל המיוחד). חברת בטונדות גם היא לא הגישה כתב תשובה ולא התייצבה בהליך.

81.במצב זה, עותרים המבקשים למינוי כונס נכסים להשלמת הבנייה.

הסעד של מינוי כונס נכסים להשלמת הבניה

82.לטענת בעלי הקרקע, אין למנות כונס נכסים להשלמת בניית הבניין שכן אלטרנטיבה זו אינה מציאותית ולא תוכל לצאת לפועל. לטענתם, ההוצאה שתידרש לצורך כך עומדת על מיליוני ₪ (בעלי הקרקע אינם מקבלים הטווח שהוערך על ידי המנהל המיוחד בדו"ח כי עלות ההשלמה תהיה 3.9 מיליון ₪ - 7.9 מיליון ₪. בעבר, במסגרת תיק זה, ניתנה לדיירים הזדמנות להפקיד 1.4 מיליון ₪ בלבד כדי להביא ההליך לסיום אך לא עלה בידיהם לגייס סכום זה (הבנקים סירבו לתת להם הלוואות נוספות). קל וחומר שלא יוכלו לעמוד בסכומים הנדרשים להשלמת הבניין ולא תאושרנה להם הלוואות בנקאיות לצורך כך.

83.רוכשי הדירות מבקשים להשלים בניית דירותיהם וסבורים כי יעלה בידם לעשות כן.

84.בעניין ע"א 447/92 הנרי רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן, פ"ד מט (2) 102, 117 (1995) מנה בית המשפט שיקולים שונים שעל בית המשפט לשקול בבקשה למינוי כונס נכסים לביצוע פסק דין. נקבע כי במקרים שבהם הצטברות הנסיבות מצביעה על כך שהליך הכינוס הכרחי לצורך ביצוע פסק הדין ושלא עומדת לפני הזכאים אלטרנטיבה אחרת למימוש פסק הדין, ייטה בית המשפט להעניק סעד של כינוס הנכסים.

85.בפסיקה נפסק לא אחת, כי "ניתן להשתמש בכונס נכסים כדי לאפשר אכיפתם של חוזי בנייה, וכדי להתגבר כך, במקרים מתאימים, על המכשול לכאורה הטמון בסעיף 3(3) דנן (ראו: ע"א 846/75 [6] הנ"ל; ע"א 821/77 [7] הנ"ל; ע"א 540/79 א' שמואלי ואח' נ' לויט ואח' [9]; ד' קציר, תרופות בשל הפרת חוזה (תמר, כרך ב, 1991) 483-485)" (ע"א 698/89 שמואל שילה נ' אליוט בארי, פ"ד מז 796, 810 (1993)) וכי זו היא הדרך המתאימה לאכוף הפרת חוזה בניה.

86.מחקירות רוכשי דירות ומהראיות שהוצגו לפני, התרשמתי כי מדובר באנשים מן היישוב, תמי לב, אשר רכשו הדירות במיטב כספם, חלקם נטלו הלוואות ולצורך כך לקחו על עצמם התחייבויות כספיות לשנים ארוכות אשר לרוע מזלם מצאו עצמם ללא הדירות שרכשו, נאלצים להמשיך לשלם תשלומים על חשבון החזר ההלוואות שנטלו מצד אחד ולהמשיך להתגורר בשכירות ולשלם דמי שכירות מצד שני. אני סבורה, כי אין מנוס ממינוי כונס נכסים שאם לא כן תיפגענה באופן חמור ובלתי מידתי זכויות רוכשי הדירות. בנסיבות העניין, מינוי כונס נכסים הוא סעד נכון, ראוי וצודק.

87.אמנם התביעה למינוי כונס נכסים הוגשה על ידי מחצית מרוכשי הדירות בלבד, אך שאר בעלי הדירות אשר היו שותפים להליך לא הביעו התנגדות לתביעה זו וחלקם ביקשו לקבלה.

88.בניית הדירות תוכל להתבצע על פי היתר בניה כדין והתוכניות הקיימות ולפיכך העבודה הנדרשת על ידי כונס הנכסים מפורטת כדבעי (ע"א 846/75 עוניסון – חברה לבנין בע"מ ואחר נ' אלכסנדר דויטש ואח', פ"מ ל(2) 398, 405 (1976).

89.כפי שעולה מדו"ח המנהל המיוחד, תשלומים עבור הדירות בוצעו חלקם במזומן וחלקם בהמחאות שנרשמו על שם צדדים שלישיים וקיימת אי בהירות בדבר הסכומים המדויקים אשר שילם כל אחד מרוכשי הדירות, הסכומים אשר יש לזקוף לזכותם על חשבון התמורה החוזית והסכומים הנותרים אשר יהיה עליהם לשלם כדי להביא הפרויקט לגמר. כאמור, בענייננו לא התבקש סעד בעניין הסכומים אשר שילמו רוכשי הדירות ולפיכך איני סבורה כי זוהי המסגרת המתאימה להכרעה בשאלה זו. בין היתר, יהיה על כונס הנכסים שימונה כאמור לקבוע נוסחאות אחידות שלפיהן ייקבעו הסכומים שיהיה על כל רוכש דירה להוסיף לצורך השלמת בניית הבניין.

90.המנהל המיוחד מצוי בפרטי הפרויקט ולפיכך יכול היה להתאים לתפקיד כונס הנכסים לבניין כמבוקש ע"י המבקשים. לאור קרבתו המשפחתית לאחת מרוכשי הדירות, איני סבורה כי נכון יהיה למנותו. בשים לב לפעולות שיהיה על כונס הנכסים לבצען במסגרת מילוי תפקידו בתיק זה, אני סבורה כי נכון יהיה למנות כונס נכסים אשר אין לו נגיעה אישית למי מהצדדים. לפיכך גם איני רואה למנות את ב"כ המבקשים, עו"ד הס. אין בכך חלילה משום הטלת דופי בכונסים שהוצעו ע"י המבקשים.

91.למען הסר ספק, אין בקביעה כי בעלי הקרקע לא הוכיחו כי לא שולמה מלוא יתרת התמורה כדי לאיין זכותם להגיש תובענה כספית כנגד צד שלישי כלשהו בגין יתרת הכספים שלא שולמה, ככל שלא שולמה וככל שתוכח.

92.דחיית תביעת המבקשים למינוי כונס נכסים ופסיקת השבה היתה מביאה להתעשרות בעלי הקרקע על חשבון רוכשי הדירות וזאת לאור העליה במחירי הדירות אשר סביר כי תימנע מרוכשי הדירות לרכוש דירות חלופיות דומות בכספי ההשבה.

93.בעלי הקרקע התנהלו עד להגשת התביעה באופן שיצר הסתמכות אצל רוכשי הדירות כי העסקה בינם לבין החברה הושלמה וכי בבוא היום יוכלו רוכשי הדירות לקבל סעד של אכיפה.

94.לאור כל האמור, יש למנות כונס נכסים להשלמת בניית הבניין ומסירת הדירות לרוכשים.

סוף דבר

95. לאור כל האמור לעיל, נדחית תביעת בעלי הקרקע בה"פ 47422-03-10.

96. תביעת המבקשים בה"פ 34705-04-10 מתקבלת באופן הבא:

ניתן בזאת פסק דין הצהרתי כדלקמן:

א.חוזי הרכישה שנחתמו בין המבקשים לבין החברה הופרו על ידי החברה בשל אי השלמת הבניה ואי מסירת הדירות במועדן.

ב.זכותם של המבקשים להירשם כבעלים בדירותיהם בלשכת רישום המקרקעין גוברת על זכות בעלי הקרקע (ראובן ארץ קדושה ת"ז 055661102, יצחק ארץ קדושה ת"ז 63956361, אחילוטה יעקב ת"ז 063956247) וזאת בכפוף למילוי התחייבויותיהם.

ג.המבקשים זכאים להשלים בניית דירותיהם ולקבל חזקה בדירותיהם בכפוף למילוי התחייבויותיהם.

ד.המבקשים זכאים להירשם כבעלים של דירותיהם בלשכת רישום המקרקעין ולרשום את דירותיהם כיחידות נפרדות בפנקס הבתים המשותפים בכפוף ולאחר מילוי התחייבויותיהם ובכלל זאת המצאת כל האישורים והמסמכים הנדרשים בהתאם להוראות כל דין.

ה.המבקשים אינם חייבים כל תמורה נוספת לבעלי הקרקע.

97.ניתן בזאת צו לביצוע בעין של חוזי הרכישה שנחתמו בין המבקשים לבין החברה.

98. אני ממנה את עו"ד גיל הירשמן כונס נכסים שיפעל בין היתר לצורך השלמת הבניין והדירות, השלמת העברת הזכויות בקרקע מבעלי הקרקע על שם החברה ומהחברה על שם רוכשי הדירות בלשכת רישום המקרקעין, גביית יתרת הסכומים מרוכשי הדירות המגיעים לחברה ורישום הבניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, וזאת בכפוף להמצאת ערובה של כונס נכסים בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד 1984, על סך 200,000 ₪. כונס הנכסים יפעל בהתאם להוראות הדין.

תוך 10 ימים מהמצאת פסק הדין יודיע עו"ד הירשמן לבית המשפט אם יש לו היכרות כלשהיא עם מי מהצדדים ואם קיימת מניעה לקבל על עצמו את המינוי האמור.

רוכשי הדירות אחראים להמציא את מקורות המימון הנדרשים להשלמת הבניה ורישום הזכויות בפנקסי המקרקעין.

99.בהתחשב בשכר הטרחה שנפסק בהליך זה למנהל המיוחד (41,000 ₪) שבו נשאו בחלקים שווים רוכשי הדירות ובעלי המקרקעין על פי החלטה מיום 9.1.2012 ובשכר הטרחה שנפסק לכונסת הנכסים (55,000 ₪ בצרוף מע"מ) וכן הוצאות (2,700 ₪) שבהם נשאו רוכשי הדירות ובעלי הקרקע בחלקים שווים ביניהם בהתאם להחלטות מיום 22.1.2012 ומיום 27.12.2010, בהתחשב בהיקף ההליכים, הימשכותם, מורכבותם ומספר בעלי הדין אני קובעת כי בעלי הקרקע ביחד ולחוד, ישלמו הוצאות ושכר טרחת עורך דין כמפורט להלן:

א.הוצאות משיבים 7 ו-8 שלומי ונלי אבולעפיה בסך 10,000 ₪.

ב.הוצאות ושכר טרחה משיבים 9 ו-10, יעל ובניה זאבי בסך 20,000 ₪.

ג.הוצאות ושכר טרחה משיבים 11, 12, ו-20, גיא ברק וגלית בוים זיו ותומר סויסה, בסך 20,000 ₪.

ד.הוצאות ושכר טרחת עורך דין המשיבים 3 – 6, 13 – 16 ו-19, הם התובעים 1 – 9 בה"פ 34705-04-10 בסך 90,000 ₪ עבור שני ההליכים.

ה.לא מצאתי, כי קיימת הצדקה לפסיקת הוצאות לטובת משיבים אחרים.

100.איני נעתרת לבקשה להיתר פיצול סעדים שכן לא הוגשה בקשה מפורטת בכתב כנדרש. ראו אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי עמ' 342 (מהדורה 11, 2013).

101. בשולי הדברים, מקובלת גישת ב"כ בעלי הקרקע שלפיה המועד להגשת סיכומי התשובה צריך היה להימנות מהמועד האחרון שבו הוגשו סיכומי מי מהמשיבים.

המזכירות תמציא עותק פסק דין לב"כ הצדדים ולעו"ד גיל הירשמן.

ניתן היום, ט"ז אלול תשע"ד, 11 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.