עמ"נ 28859-12-13 ואח' עיריית ת"א (מנהל הארנונה) נ' קניון רמת אביב בע"מ

הערעורים שלפניי עוסקים בחיובי ארנונה שהטילה העירייה על המשיב, קניון רמת אביב בע"מ (להלן: הקניון), בגין שטחים שונים, לרבות שטחי פריקה וטעינה, כבישי הגיש לקניון וחניון הגג. הקניון ערר על חלק מהחיובים, והערר התקבל במספר נושאים. המערערת בערעור 22859-12-13, עיריית תל אביב (להלן: העירייה), תוקפת את החלטת ועדת הערר באותם נושאים בהם התקבל הערר ואילו הקניון, בערעורו שלו 33012-12-13, תוקף את החלטת ועדת הערר באותם נושאים בהם דחתה את הערר.

1. החלטת וועדת הערר

   הקניון הגיש ערר על חיובו בארנונה בשבעה נושאים:

    

   א. מפלס הגג של הקניון. בנושא זה טען הקניון שלוש טענות.

   (1) הטענה הראשונה היא כי אין לחייב את הקניון בארנונה בגין חניון הגג כיוון שהקניון אינו רשאי לעשות שימוש בשטחי החניה שעל גג הקניון. זאת, משום שעל פי תנאי היתר הבנייה שניתן לקניון ע"י הועדה המקומית אסור לקניון לעשות שימוש בגג למטרות חניה אלא לאחר שהתפוסה במפלסי החניה התחתונים (התת קרקעיים) עולה על 80%.

   (2) הטענה השנייה לגבי חניון הגג נוגעת לסירוב העירייה לרשום את חב' מליסרון בע"מ כשוכרת ומחזיקה של 50 מקומות במפלס הגג. הקניון טען כי הציג למנהל הארנונה חוזה בו הושכרו 50 מקומות חניה במפלס הגג לחברת מליסרון, וכי למרות זאת, לא נענתה העירייה לדרישת הקניון כי מליסרון תירשם כמחזיקה באותם שטחים. לטענת הקניון לעירייה אין שיקול דעת לסרב לרשום מחזיק משהוצג לה חוזה כדין.

   (3) הטענה השלישית בנוגע למפלס הגג עניינה בשטחים משותפים ושטחי תמרון במפלס הגג. הקניון טען בערר כי יש לפטור שטחים אלו מארנונה, שכן הם מהווים שטחים משותפים במבנה שאין מחזיק אחד שמחזיק ביותר מ-80% מהשטח. לטענת הקניון המדידה לצרכי ארנונה הייתה של כל מפלס בנפרד באופן שמגדיל את ההכנסות מארנונה. כן טען הקניון כי הוא מופלה לרעה בהקשר זה.

   ב. הקניון טען כנגד חיובו בארנונה בגין השטחים של תעלות האוורור והחיווט שבקניון.

   ג. הקניון טען כנגד חיובו בארנונה בגין כבישי הגישה שבכניסות וביציאות מהחניון, שלטענתו הינם חלק מהרחוב ולא חלק מהקניון.

   ד. מהו אזור החיוב בו יש לחייב את הקניון. האם אזור 1 כטענת העירייה, או אזור 2 כפי שנקבע בפסק דין בעניין אחר בעניינו של הקניון.

   ה. סיווג חצרות הפריקה והטעינה שבנכס כמשרדים (סווג ששונה מקרקע תפוסה החל בשנת 2010).

    

   לוועדת הערר הוגשו תצהירים והעדים נחקרו על תצהירים (פרוטוקול דיון מיום 11.7.12) לאחר שנחקרו העדים, והערר נקבע לישיבה נוספת לשמיעת עד נוסף, הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הם מבקשים לאחד תיק זה עם תיקי ערר אחרים זהים במהותם שהגשה העוררת. וועדת הערר הורתה לצדדים להביא לפניה את מספרי העררים והמותבים הדנים בהם (פרוטוקול דיון מיום 22.11.12). ביום 25.12.12 התקיים דון בהוכחות בתיקים המאוחדים.

    

   ערר הקניון התקבל בשני נושאים:

   בעניין כבישי הגישה לקניון, קבעה ועדת הערר כי אין מחלוקת כי ללא דרכים אלו לא ניתן יהיה להיכנס ולצאת מהחניון. עוד קבעה כי רוב המשתמשים באותו מקטע דרך הם באי החניון. עם זאת, בחרה הועדה לשים את הגבול בין הנכס הפרטי המחויב בארנונה, לשטח הציבורי בגבול הבעלות. הועדה קבעה כי על אף שהקניון מפקח על התנועה בקטע האמור ומתחזק אותו (צבע, תיקוני אספלט וכד') אין בכך כדי לחייבו בארנונה. הועדה נימקה זאת בכך שאם הקניון עושה מעבר לחובתו כבעל הקניון לטובת המשתמשים, אין להענישו בשל כך ולהטיל עליו ארנונה.

    

   הנושא השני בו התקבל ערעור הקניון הוא חיוב שטחי הפריקה והטעינה שנמצאים סביב החניון לפי סיווג של חנויות או משרדים. הועדה קבעה כי שטחים אלו, הסמוכים לשטחי החניה בתשלום צריכים להיות מחויבים על פי העיף 3.3.15 לצו הארנונה: "בניין המשמש לחנית רכב ללא תשלום ...והמוחזק ביחד עם בניין שאינו משמש למגורים".

    

   את שאר טענות הקניון דחתה הוועדה.

    

   בנושא מפלס הגג ראשית, קבעה וועדת הערר כי בעובדה שמוטלת מגבלה על השימוש במפלס החניה בגג, למקרים בהם החניות התת קרקעיות תפוסות ב-80%, אינה גורעת מהיות המפלס שטח חניה. לדברי ועדת הערר מדובר בסדר מילוי מקומות החניה בקניון, כשהמפלס מהווה חניה לכל דבר ועניין כאשר המפלסים האחרים מלאים ברובם.

    

   עוד קבעה וועדת הערר כי בדין סירבה העירייה לרשום את חברת מליסרון כמחזיקה מכוח הסכם עם הקניון ב-50 מקומות חניה על הגג. ועדת הערר ציינה כי חב' מליסרון היא בעלת השליטה בעוררת, וכן כי אינה מקבלת את הטענה לפיה אין לעיריה כל שיקול דעת את מי לרשום כמחזיק. אולם, הנימוק המרכזי לדחיית ערר הקניון בנקודה זו היה כי טענת הקניון לפיה מפלס הגג אינו משמש לחניה אינה עולה בקנה אחד עם הטענה שחב' מליסרון מחזיקה בו למטרות חניה. בנוסף, קבעה הוועדה כי לאור ההורה בהיתר לפיה המקומות בחניונים התחתונים ימולאו קודם, לא ניתן להשכיר מקומות חניה בקומת הגג על בסיס קבוע, ללא קשר לרמת התפוסה של החניונים האחרים.

    

   הועדה דחתה את ערר הקניון גם בנושא תעלות החיווט ומיזוג האוויר במבנה. הועדה קיבלה את עמדת העירייה בעניין זה וקבעה כי טענותיה מעוגנות הן במצב העובדתי הן בדין. הועדה קבעה כי אמנם נכון שגם כאשר המערכות גלויות (ואז אינן מחויבות בארנונה) וגם שהן בתוך תעלות, הן נותנות אותו שירות למבנה. אולם, יש לבחון את המבנה הפיסי של המבנה ולא את התכלית של המערכות האמורות. עוד ציינה ועדת הערר כי ההכרעה בעניין זה נפלה לפני שנים רבות.

    

   אשר לסווג אזור הארנונה, קבעה וועדת הערר כי היא דוחה את טענת העירייה לפיה אין לוועדה סמכות לדון בעניין. עם זאת, הועדה קבעה כי פסק הדין עליו הסתמך הקניון נמצא בערעור, ולא לה, לוועדה, לבחון את חוקיות הסיווג (שנתקפה באותו פסק דין). ועדת הערר ציינה כי מצופה מהעירייה כי תכלול את הקניון באזור שיקבע בפסק הדין, בשינויים המחויבים, לאחר שיסתיים הדיון בערעור. אציין, כבר בשלב זה כי בנושא זה ויתר הקניון על הערעור.

    

2. טענות הצדדים

   טענות העירייה

   העירייה טוענת כי ועדת הערר דנה בטענות כלליות של הקניון, מבלי שהקניון הרים את הנטל להראות בדיוק במה הוא מחויב לרבות תשריטי מדידה. עוד טענה העירייה כי ועדת הערר שגתה בכך שהחילה את החלטתה על השנים 2010-2012, שעה שלשנת 2010 לא הוגש ערר. עוד טענה העירייה כי על אף שוועדת הערר דנה בכל הטענות כמקשה אחת, יש להחיל את תוצאת הערר לגבי שנים ספציפיות רק אם עלו בהם כל הנושאים. העירייה טוענת כי הסכמה לאיחוד העררים לשם היעילות אין בה משום הסכמה להרחבת חזית.

    

   לעניין משטחי הפריקה והטעינה, הנושא בו התקבל ערר הקניון, טוענת העירייה כי נושא זה לא נטען בערר ועלה, לראשונה, בסיכומי העוררים לפני הוועדה. לגופו של עניין טענה העירייה כי באזורים אלו משתמשים לפריקה והעמסה של סחורה ועל כן מדובר בשימוש התומך בעסקים, ומכאן שיש לסווגם בסווג של "בנינים שאינם משמשים למגורים".

    

   טענות הקניון

   הקניון העלה את טענותיו בראש ובראשונה במסגרת הערעור שהגיש במסגרת ע"מ 28859-12-13, על אותם עניינים לגביהם דחתה ועדת הערר את הערר.

    

   לנושא חניון הגג טוען הקניון כי ועדת הערר התעלמה לחלוטין מהמגבלה התכנונית המוטלת על השימוש בגג. עוד טוען הקניון כי ועדת הערר כלל לא דנה בשאלת שטחי תמרון ומעברים בגג העליון. הקניון חזר על טענתו לפיו אין לעירייה שיקול דעת שלא לרשום מחזיק בנכס, ועל כן היה מקום לרשום החזקה של חברת מליסרון ב-50 מקומות חניה בגג העליון.

    

   לעניין חיוב תעלות האוורור והחיווט טוען הקניון כי תופסת שטחים אלו הפכה את השטח לחיוב מ-1,666 מ"ר ל-6,516 מ"ר. לטענתו מדובר בשטחים טכניים שאין לחייבם בארנונה. לחלופין טוען הקניון כי לכל היותר היה מקום לחייב תעלות אלו בסווג החניון.

    

   הקניון, כאמור, ויתר על טענותיו באשר לאזור החיוב.

    

   3. חניון הגג

   א. המגבלה על השימוש בגג כשוללת הטלת ארנונה

   טענתו של הקניון לעניין זה היא כי היתר הבנייה של הנכס מאפשר לחנות בחניון הגג רק כאשר 80% ממפלסי החניה התחתונים מלאים. העירייה אמנם טענה כי היתר הבנייה לא הוצג, אך למעשה לאורך ההליך לא חלקה על כך. גם ועדת הערר קבעה כי כך הם פני הדברים, לאחר שעיינה בתצהירים ושמעה עדים, ואין מקום לערכאת הערעור להתערב בכך.

    

   על כן השאלה היא האם בגין מגבלה זו, יש לבטל את חיובו של הקניון בארנונה בגין חניון מפלס הגג. אני סבורה שצדקה ועדת הערר שקבעה כי ניתן לחייב את הקניון בארנונה בגין חניון הגג, על אף המגבלה הנוגעת לסדרי החניה. ראשית, הקניון לא הציג כל נתונים לעניין זה לפני וועדת הערר. אמנם ב"כ הקניון טען בסיכומים (עמ' 6 לפרוטוקול מיום 19.10.14, בש' 21), כי במסגרת מגעים שנערכו עם העירייה בניסיון להגיע להסדר הציג הקניון את נתוני החניות לעירייה. גם אם כך, לפני וועדת הערר לא היו נתונים, והיא לא יכולה הייתה להתרשם האם אכן מדובר במגבלה ממשית. בנוסף ובעיקר, הקניון אינו מכחיש כי קיימים זמנים בהם החניות התחתונות מתמלאות ונעשה שימוש בחניון הגג.

    

   הקניון הפנה לעניין פטור מארנונה בגין מגבלה תכנונית לפסקי הדין בע"א 739/89 אהרון י' מיכקשוילי נ' עיריית תל-אביב-יפו , פ"ד מה (3) 769 (1991, להלן: עניין מיכקשוילי ולע"א 6971/93 עיריית רמת-גן נ' שאול קרשין, פ"ד נ (5) 478 ( 1997, להלן: עניין קרשין )

    

   בעניין מיכקשוילי, ובעניין קרשין אמנם נקבע שהעירייה אינה רשאית לאסור שימוש בנכס ולהמשיך לגבות בגינו ארנונה. אולם שם היה מדובר באיסור ממש לשימוש בסווג מסוים, ולא בהסדרת אופן השימוש בחניון כמו בענייננו. בעניין מיכקשוילי האזור בו היה הנכס מצוי היה בהקפאה תכנונית והנכס סווג לפי השימוש האחרון בו היה כמשרד (בפועל שימש למשכנו של בית המשפט המחוזי שבעיר). הארנונה שהוטלה הייתה בסיווג משרדים למרות שהנכס עמד ריק שנים, כיוון שלא היה ברור מה יהיה הסיווג בתכנית החדשה. בעניין קרשין נדון מקרה בו העירייה שינתה סיווג של אזור מתעשייה למגורים, ואסרה על השימוש במבנה לתעשיה. למרות זאת, המשיכה לגבות ארנונה עבורו בסווג של תעשיה.

    

   בעניין שלפנינו שונים פני הדברים, שכן אין מחלוקת שבחלק מהזמנים נעשה שימוש גם בחניון הגג, שימוש שאף הקניון מכנה "שימוש עונתי". הסדרה מעין זו, המאפשרת שימוש בגג כאשר הקניון מלא מבקרים משמעה שהוא ממלא את ייעודו, ולמעשה אין בו צורך, קודם שהחניונים התחתונים מתמלאים. כל שהיתר הבניה קובע הוא כי הבאים הראשונים בשערי הקניון לא יוכלו לבחור מקום חניה כאוות נפשם, אולם כאשר החניונים התחתונים מתמלאים, אזי נפתח חניון הגג, כך ששעה שהקניון מלא במבקרים כל שטח החניה, לרבות חניון הגג, עומד לרשות הקהל.

    

   בנוסף, בסעיף אחר לערעור טוען הקניון כי השכיר מקומות חניה לחברת מליסרון ואף לחברה נוספת. ובכן, לא רק שחניון הגג משמש לחניה, אלא אף אפשר להפיק ממנו הכנסה נוספת. לאור האמור חניון הגג ממלא את ייעודו, גם בהינתן ההסדר לעניין פתיחתו, והקניון חייב לשלם בגינו ארנונה.

    

   ב. החלפת שם מחזיק בקניון הגג מהקניון לחברת מליסרון

   הקניון השכיר לחברת מליסרון 50 חניות בקומת הגג. העירייה סירבה לרשות את מליסרון כמחזיקה. העירייה טענה כי לחוזה זה אין הגיון כלכלי. לטענתה מדובר במעין מינוי לחני, ועל כן לקניון זיקה קרובה יותר לנכס מאשר לחברת מליסרון. העירייה טוענת כי לא תרשום בספרי העירייה מחזיק שאינו מחזיק אמיתי. ועדת הערר קיבלה את עמדת העירייה וקבעה ראשית, כי חברת מליסרון היא בעלת השליטה בעוררת. עוד קבעה כי אינה מקבלת את טענת הקניון כי לעירייה אין שיקול דעת ברישום מחזיקים. לבסוף, הנימוק העיקרי של ועדת הערר לדחיית ערעור הקניון בנקודה זו היה, שהקניון טען טענות סותרות. מחד טען כי לא ניתן להשתמש בגג ומאידך, כי הוא משכיר את החניות.

    

   בנקודה זו סבורה אני כי הדין עם הקניון. אשר לעובדה שחברת מליסרון היא בעלת השליטה בקניון, אין לה חשיבות לענייננו, מדובר בשתי חברות כל אחת בעלת אישיות משפטית נפרדת. כל עוד לא נטען, וודאי לא הוכח כי יש להרים את מסך ההתאגדות, ולראות בשתיים חברה אחת, אזי אין כל פסול בחוזה בין חברה לחברה שהיא בעלת השליטה בה. אשר לטענה לפיה מדובר בטיעונים סותרים, גם בשל כך אין מקום לדחות את טענת הקניון, משלא קיבלה ועדת הערר את עמדתו כי לא ניתן לעשות שימוש בחניון. טענת הקניון נטענה כטענה חילופית (ראו סיכומי הקניון לפני ועדת הערר בסעיף 4). הקניון טען כי המגבלה המוטלת עליו מחייבת לפטור אותו מארנונה בגין חניון הגג. משטענתו זו לא התקבלה רשאי הוא להשכיר את החניות לאחרים ולבקש כי יירשמו כמחזיקים.

    

   על כן השאלה המרכזית , בה לא דנה ועדת הערר היא, האם לעירייה יש שיקול דעת שלא לרשום מחזיק, כאשר הבעלים של הנכס משכיר לו את הנכס בטענה כי היקף השימוש או אופי השימוש אינו מצדיק זאת. לטעמי טענה זו בעייתית ביותר. ראשית, אם העירייה מוכנה לראות בקניון מחזיק בחניון הגג לצורך גביית ארנונה, הרי ההנחה היא, כפי שטענה העירייה לעניין זה, שהקניון עושה שימוש בחניון הגג. אם כך, מדוע הוא אינו רשאי להשכיר חניון זה, גם אם במגבלות המוטלות על המקום מבחינת היקף השימוש. אגב, לטעמי, בהחלט יש הגיון כלכלי בהשכרת החניות בחניון הגג. מדובר באנשי מליסרון שמתוקף תפקידם עליהם לבקר בקניון, כך לפי העדות בוועדת הערר. כל עוד החניונים התחתונים אינם מלאים אין כל בעיה לחנות. אולם, במועדים בהם הקניון מלא, שאז מתמלאים הן החניונים התחתונים, הן קומת הגג, דווקא אז נזקקים אותם אנשי מליסרון לחניות, השמורות לרשותם (על העובדה כי חניות מסומנות כשמורות לחברת מליסרון העיד בוועדת הערר פקח מטעם העירייה).

    

   שנית ובעיקר, אין זה מתפקידה של העירייה לבדוק שימוש בנכסים בפועל או את כלכליות השימוש. מה אם אדם שוכר דירה ואינו מתגורר בה? אין כל תכלית לכך שהעירייה תבדוק את כלכליות השימוש, כל עוד היא גובה ארנונה. סביר להניח כי מחזיק לא יצהיר על עצמו כמחזיק, אם אינו נהנה מהנכס. הנאה זו היא סוביקטיבית, ואינה צריכה לעמוד במבחן אובייקטיבי של העירייה.

    

   הארנונה, כפי שחזרו ופסקו בתי המשפט נועדה לממן את פעילות הרשות. בארנונה נושאים תושבי הרשות על פי מאפיינים שונים (סווג הנכס, מיקומו, גודלו וכיו"ב). עמדה על הדברים, בין רבים, כב' השופטת ע' ארבל ברע"א 10643/02 חבס ח.צ. פיתוח 1993 בע"מ נ' עיריית הרצליה (2006) בפסקה 11 לפסק דינה:

   "הארנונה היא מס מוניציפלי שמוטל על האזרח במסגרת התשלומים השונים בהם הוא מחויב לרשויות השלטון המקומי, ואשר בעזרתם, בין היתר, מממנת הרשות המקומית את פעולותיה. ההצדקה להטלת הארנונה נובעת מההנאה ומהתועלת שמפיקים הנישומים מהשירותים העירוניים אותם הם מקבלים, כגון: פינוי אשפה, ניקיון, תאורה וכו'. עם זאת, התמורה הניתנת בעד הארנונה היא עקיפה ולא ישירה. כלומר, הנישומים אינם מחויבים בהכרח במחיר השירותים שהם מקבלים, הם אינם משלמים עבור השירותים עובר לקבלתם, ואף לא ניתן למנוע מנישומים שלא שילמו את הארנונה המוטלת עליהם ליהנות מהשירותים המוענקים תמורת המס.

    

    

   החובה לשאת בתשלום הארנונה חל, ככלל, על המחזיק בנכס (סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992. הפסיקה קבעה, כפי שבדין טוענת העירייה, כי מחזיק בנכס הוא מי שמחזיק בו בפועל. כאשר יש מחלוקת כמו במקרה של שוכר שעזב את המושכר, ישא בתשלום הארנונה בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (ראו, בין רבים: רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' וינבוים, פ"ד נו(4) 856, 861 (2002)).

    

   סעיפים 325 ו-326 קובעים חריגים לכלל האמור בקבעם חזקה קונסטרוקטיבית. סעיף 325 קובע כי על בעלים או מחזיק של נכס לדווח לעירייה על כך שחדל להחזיק בנכס, כתנאי לכך שלא יוטלו עליו, מרגע ההודעה, חיובי הארנונה (ראו: הנריק רוסטוביץ ארנונה עירונית, ספר ראשון 277-276 (מהדורה חמישית, רונית כהן כספי ושגיב חנין עורכים, התשס"א-2001). המטרה העומדת בבסיס סעיף 325 היא להקל על העירייה בגביית המס, כך שלא יהיה עליה לבדוק בכל רגע נתון את זהותם של המחזיקים בנכסים שבתחומה. מחזיק שלא דיווח כאמור, יחויב, ככלל בתשלומי הארנונה ככל שהמחזיק החדש לא יהיה מוכן לשאת בהם. החריג השני קבוע בסעיף 326 ולפיו מי שנעשה בעלים או מחזיק בנכס ישא בתשלומי הארנונה בגין אותו נכס. אולם, אם הייתה מכירה, העברה, או השכרה לתקופה של שנה, חייבים המוכר, המעביר, המשכיר או מי מטעמם למסור לעירייה הודעה על העסקה ולדווח בה על שם הקונה הנעבר או השוכר. גם כאן, תכלית ההודעה היא להקל על העיריה בגביית ארנונה ולמנוע מהצורך לבדוק מיהם המחזיקים בפועל.

    

   בבר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, עמד כב' השופט י' דנציגר על תכלית סעיפים 325-326 לפקודת העיריות:

   "הנה, מטרתם של סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, להקל את הנטל המוטל על העירייה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהותו של המחזיק בכל נכס ונכס, הינה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה. לעניין זה, ראה למשל, בר"ם 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה; ע"א (מחוזי תל-אביב) 1982/97 כהן צדוק נ' עיריית תל-אביב-יפו (לא פורסם, 30.5.1999), מפי השופטים גולדברג, גרוניס וחיות ....;עמ"נ 266/04 מנהל הארנונה בעירית תל-אביב-יפו נ' יצחק טרכטינגוט (21.12.2005), ובקשת רשות ערעור עליו שנדחתה, בר"ם 1008/06 יצחק טרכטינגוט נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו,; עת"מ 450/02 קימחי רימונד נ' עיריית חיפה (29.8.2003); .... ועוד."

   (הדגשה שלי – מ'א'ג').

    

   העירייה, בתמיכה לעמדתה לפיה היא רשאית לסרב לרשום מחזיק, הביאה פסקי דין שעסקו בשאלה מיהו מחזיק, והפנו לסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, אולם אלו אינם מענייננו במקרה שלפניי. הפסיקה שעסקה בשאלה מיהו מחזיק בנכס וקבעה כי מדובר במי שיש לו הזיקה הקרובה ביותר, עשתה כן כאשר התעוררה שאלה על מי להטיל חיוב בארנונה, כאשר המחזיקים הפוטנציאליים טענו כנגד חיובם בארנונה. היינו, הדיון היה בשאלה על מי מבין גופים שונים הקשורים לנכס יש להטיל את תשלום הארנונה.

    

   הצורך בזיהוי מחזיק מתעורר במצבי יריבות, כאשר לא נמסרה הודעה לרשות המקומית וכך יצא שהמחזיק הראשון המשיך להיות מחויב במקום המחזיק בפועל, כמו למשל במקרה בו שוכר נכנס לנכס, והמשכיר אינו מדווח על כך, כשהשוכר שעזב הותיר אחריו חובות ארנונה, או לחלופין, שוכר שעזב את הנכס בתום תקופת השכירות ולא הודיע על כך לעירייה, יטען כשיגיעו אליו החיובים שהוא אינו חייב בארנונה אלא הבעלים. למעשה הגדרת מחזיק נועדה לקבוע מי מבין מספר מחזיקים אפשריים, שכולם כופרים בחובתם לשלם ארנונה, יהיה חייב בארנונה. כך למשל נקבע כי בעל עכבון אינו מחזיק (ראו: בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל מודיעין (2008))

    

   אולם, משעה שמליסרון מעוניינת לשלם ארנונה, מכוח חוזה בינה לבין הקניון, איני סבורה כי יש להתערב ביחסים החוזיים בין הצדדים ולקבוע אחרת. משעה שיש מי שנושא בנטל ומשלם את הארנונה, מה לה לעירייה לבדוק האם הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

    

   כאשר אין מחלוקת בין צדדים קרובים לנכס מי יישא בתשלומי הארנונה, וכל עוד אלו משולמים כסדרם, אין מקום לרשות להתערב. מבחן ההנאה מהנכס במקרה זה יהיה מבחן סובייקטיבי. מנגד, אם כל הקשורים לנכס מכחישים את חבותם בתשלומי ארנונה, אזי תחול הפסיקה הקובעת שהעניין יוכרע על פי מבחן אובייקטיבי של בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

    

   שאלה אחרת היא אם לעירייה יש שיקול דעת שלא לרשום מחזיק למשל מכוח חוזה לא חוקי, אולם כיון שהשאלה לא התעוררה בעניין זה אין צורך לדון בה לעת הזו. מאותו טעם אין צורך להכריע האם לעירייה קיים שיקול דעת כלשהו לעניין רישום מחזיק.

    

   מכל מקום, גם אם קיים שיקול דעת לעירייה, לסרב רישום מחזיק, ואיני מביעה דעתי בעניין זה, שיקול דעת זה הוא מצומצם ביותר. וודאי שאינו חל במקרה שלפניי בו שתי חברות עורכות חוזה חוקי להשכרת חניות.

    

   ככל שיהיו כנגד חוזה זה טענות מתחומי משפט אחרים כמו בדיני חברות, אם מדובר בעסקת בעל עניין שלא עברה את האישורים הדרושים, או בדיני המס הכלליים, שם ניתן לטעון כי לעסקה מסוימת אין טעם כלכלי, ולמסות על פי המצב בפועל, יש להשאיר זאת לאותם דינים.

    

   מעורבות העירייה בתוכן חוזים לעניין החזקה לגבי חובת ארנונה עלולה לחשוף את העירייה לטיעונים הפוכים, כמו מחזיק שירשם ככזה ויטען בהמשך, למשל, שלא נהנה מהנכס בשל מגבלת השעות שהטילה העירייה על שימוש באותו נכס. בנוסף, בהליכים בהם טוענים מחזיקים כי העירייה ידעה בפועל על שינוי מחזיק, העירייה טוענת כי כל מה שיש לה הם החוזים שהוגשו לה, ואין מקום כי תתעמק בהם. אם תתקבל טענתה בהליך זה, מן הסתם יהיה עליה לבחון את כלל החוזים המוגשים מכוח סעיפים 325 ו-326 לחוק. יש להשאיר את סעיפים 325 ו-326 למטרה לשמה נועדו – להקל על העירייה בגביית ארנונה ממי שנרשם כמחזיק, ולא להרחיבם למחוזות להם לא נועדו.

    

   לאור האמור העירייה תרשום את מליסרון כמחזיקה באותן חניות שסומנו כשמורות לטובתה, החל ממועד כריתת החוזה, ותחייב בארנונה בגין התקופה הרלבנטית את חברת מליסרון.

    

   ג. שטחים משותפים ושטחי תמרון במפלס הגג

   הקניון טען בערר כי יש לפטור שטחים אלו מארנונה, שכן הם מהווים שטחים משותפים במבנה שאין מחזיק אחד שמחזיק ביותר מ-80% מהשטח. לטענת הקניון המדידה לצרכי ארנונה הייתה של כל מפלס בנפרד באופן שמגדיל את ההכנסות מארנונה. לטענת הקניון בבחינת שטחים משותפים יש לבחון את הקניון כולו ולא את מפלס הגג בנפרד. העירייה טענה לפני וועדת הערר כי החישוב שהיא עורכת לכל מפלס לחוד לצורך חישוב ההחזקה ב-80% מהשטח, מבוצעת כך בכל המקרים, וכי חישוב זה עולה בקנה אחד עם לשון החוק. בערעור לפניי טען הקניון כן טען הקניון כי ועדת הערר לא דנה בטענה זו.

    

   אכן ועדת הערר לא דנה בעניין זה. בסעיף 9 להחלטה מציינת ועדת הערר ברישא כי: "הטענות הראשונה, השניה והשלישית של העוררת שנוגעות למפלס הגג דין כולן וכל אחת מהן להידחות, וזאת מהנימוקים הבאים". עם זאת, הנימוקים מתייחסים רק לטענות האחרות בעניין מגבלות היתר הבניה לשימוש, ועניין רישומה של מליסרון.

    

   לאור האמור, וכיון שיש לקבוע בעניין זה ממצאים עובדתיים (ראו: בר"מ 388/10 חב' לב גן העיר בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו (2010), אין מנוס מלהחזיר עניין זה לדיון לפני וועדת הערר. ועדת הערר תשים לנגד עיניה בדיון בעניין זה את החלטת כב' השופטת מיכל רובינשטיין ב עמ"נ (ת"א) 21850-07-11 חברת אופקים נסיעות ותיירות (1979) בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו (24.09.2012),

    

   4. תעלות החיווט והאוורור

   הקניון טען, כאמור, כי אין מקום לחייבו בגין שטחי תעלות האוורור והחיווט, על אף שהן מצויות בתוך המבנה, שעה שאם היו גלויות לעין לא היו מחוייבות. העירייה טענה כי מדובר בשטחים מקורים המחויבים בארנונה מכוח סעיף 1.3.1 לצו הארנונה של עיריית ת"א הקובע כי בשטח הבניין נכלל כל שטח מקורה. לטענתה, משעה שתעלות החיווט והאוורור מקורות, הן מחויבות בארנונה.

    

   בעניין זה החלטתה של ועדת הערר מבוססת על המצב העובדתי בשטח, כפי שהוצג לה במסגרת הראיות, היינו כי תעלות האוורור והחיווט מקורות, והן בגובה המאפשר מעבר אדם (לצורך תיקונים ותחזוקה). על כך לא חולק הקניון. טענת הקניון היא כי משעה שמדובר במערכות סיוע טכניות, אין לחייב בהן ארנונה בין אם הן מקורות בין אם לאו.

    

   הועדה קבעה כי אין לקבוע דין זהה למערכות חיווט ואוורור, כשהן נבנות באופן שונה מבחינת המבנה הפיזי של המערכות. לדעת הוועדה יש לבחון את המבנה הפיסי ולא את תכלית המערכות.

    

   הדין עם ועדת הערר. קשה מאד לערוך תת הבחנות לעניין שטח מקורה, שגובהו, כך גם לפי עדות מטעם הקניון בוועדת הערר, מאפשר מעבר אדם במקרים מסוימים. קביעה כי שטח מקורה הכולל מערכות טכניות לא יחויב בארנונה, תוביל לעשרות התדיינויות על חללים מקורים גדולים יותר, בהם עוברות גם מערכות טכניות.

    

   בדיני המס בכלל ובדיני ארנונה בפרט יש לשאוף למבחנים אחידים וקלים ליישום. עמדה על כך כב' השופטת ד' דורנר בע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק , נה (1) 156 (1999, להלן: עניין מליסרון), בפסקה 13 לפסק דינה:

   "על-מנת שמס ייחשב "מס טוב", נדרש כי יהיה יעיל. דרישה זו פירושה, שהמס יהיה "...ניתן לגבייה בקלות ובהוצאה מזערית כך שהשלטון ייהנה ממלוא המס שהאזרח משלם" (י' מ' אדרעי "בסיס מס כולל בישראל" [15], בעמ' 432)....יעילותה של מערכת גבייה נמדדת ביחס שבין הכנסותיה לבין הוצאותיה. מערכת גבייה שזרם ההכנסות הצפוי להתקבל באמצעותה נמוך, או שהוצאות תפעולה גבוהות – אינה יעילה... כאשר מערכת גבייה לוקה בתת-אכיפה פוחתת יעילותה, ונוצר חסר כספי בקופת הציבור. בידי המחוקק לייעל אז את הגבייה על-ידי קביעת בסיס חבות נוח יותר לאכיפה....דרישת היעילות אינה מעוגנת בחוק. עם זאת היא משמשת קו מנחה פרשני."

    

   כקו פרשני יש לבחור מבחן העולה בקנה אחד עם לשון החוק, ועם זאת, קל לביצוע. מבחן השטח המקורה, הוא מבחן כזה.

    

   עם זאת, הקניון טען טענה חלופית לפיה יש לסווג את אותם שטחים בסווג החניון. בטענה זו לא דנה ועדת הערר. גם לעניין זה יש לקבוע ממצאים עובדתיים, בטרם קביעת המסקנה, ועל כן גם לעניין טענה חלופית זו יוחזר הנושא לוועדת הערר (ראו לעניין סיווג שטחי חניון: ע"א 8838/02 אבי גולדהמר נ' עיריית חיפה (2006).

    

   5. כבישי הגישה (היציאות והכניסות) לחניון

   הקניון טען כי כבישי הגישה, הכניסות והיציאות מהחניון הינן רחוב, ואינן נכללות בגדר השטח המחויב בארנונה. ועדת הערר קיבלה טענה זו של הקניון. ועדת הערר קבעה כממצא עובדתי כי ללא דרכים אלו לא ניתן היה להיכנס לחניון הקניון, עוד קבעה כי רוב המשתמשים בדרכים אלו, אם לא כולם, הם באי הקניון. עוד קבעה הוועדה כי הקניון מפקח על התנועה בקטע קצר זה באמצעות עובדיו ואף מתחזקו. ועדת הערר, על אף הפסיקה הנרחבת הקיימת בשאלת סיווגו של רחוב הנמצא בשטח נכס או משמש אותו, ועדת הערר נימקה את קבלת הערר בנקודה זו בכך:

   "לדעתנו, המקום הנכון לשים את הגבול בין השטח הציבורי לשטח הנכס/הפרטי במקרה דנן הוא גבול הבעלות."

    

   זהו איינו נימוק אלא מסקנה. בנוסף, כפי שיפורט, מסקנה זו אינה עולה בקנה אחד עם פסיקה רבת שנים בשאלה זו.

   בעניין רחובות ודרכי גישה יש פסיקה רבה וספרות. זהו אחד הנושאים בהם דיני הארנונה גוררים אינספור התדיינויות. עמד על כך השופט א' רובינשטיין בעע"ם 9530/05 ריבוע כחול ישראל בע"מ נ' עיריית עפולה (2008):

   "דיני הארנונה בכללם מעלים סוגיות מסוגיות שונות בפני בתי המשפט. כך, למשל, הועלו בעבר בפני בית משפט זה שאלות כגון מהו 'בית אבות', איזהו 'מחסן', היכן מצוי ה'רחוב' ועוד כהנה וכהנה קושיות שונות ומשונות"

   (הדגשה שלי – מ'א'ג')

    

   בשנת 1994, לפני למעלה מעשרים שנה פורסם מאמרו של עופר שפיר, "מהותו של רחוב לעניין חיוב בארנונה" הפרקליט כרך מ"א 444 (1994). במאמר סוקר המחבר שני פסקי דין בגץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו (1) 793 (1992, להלן: עניין דשנים) וע"ש (באר שבע) 28/90 אגד נ' עיריית דימונה (1992, להלן: עניין אגד). בפתח הדברים מתאר המחבר את הבעיה, בשלה התעורר הצורך להגדיר רחוב, בעיה ששבה ומתעוררת בערעור שלפניי:

   "לאור העובדה כי עסקים רבים מחזיקים נכסים המשתרעים על שטחים גדולים ביותר, אזי נטל המס המוטל עליהם בכל שנה הינו כבד, והוא מהווה ברוב המקרים מרכיב נכבד ביותר בתוך הוצאותיו של אותו עסק. כיוצא בזה עסקים רבים שהינם בעיקר מפעלי תעשיה, חנויות של רשתות שיווק, מפעלי שירותים גדולים וכיוצא באלה מחזיקים שטחי קרקע נרחבים למטרות שונות שהינם מושא לחיובי ארנונה גבוהים.

   אמנם, שיעורי הארנונה ביחס לחצרות ושטחים פתוחים נמוכים באופן ניכר משיעורי הארנונה ביחס למבנים, אולם לאור שטחם של השטחים הפתוחים, החיוב

   הכללי - במצטבר - ביחס לשטחים אלה, גבוה למדי. לאור זאת, טבעי הוא כי עסקים וגופים מסחריים עושים ככל שביכולתם בכדי להקטין את נטל המס המוטל עליהם...

   אחת מהטענות שהועלו לא פעם על־ידי גופים מסחריים, בעיקר באשר לשטחי חצר, היתה היותם של אלה משמשים למעבר ולשימוש הציבור וכיון שכך הינם בבחינת ״רחוב״ שאינו בר־חיוב בארנונה."

    

   כבר אז נאמר כי (שם בעמ 445):

   למונח ״רחוב״ לא קיימת הגדרה בפקודת העיריות ובדברי החקיקה המוניציפלית המקבילים האחרים, ככל שנוגעים הדברים לסוגיית המיסוי המוניציפלי. עקב כך קיימת אי בהירות רבה באשר להיקפו של מונח זה, ונפתח פתח לפרשנויות שונות ונוגדות באשר לכך"

    

   כאז כן היום.

    

   בעניין דשנים התעוררה השאלה האם רחוב לצורך חיוב בארנונה הוא רק נתיב מעבר ציבורי או גם נתיב מעבר פרטי. דובר ברחובות בתחום המפעל שהתפרש על שטח גדול. נקבע כי על אף שמדובר במעבר פרטי המותנה באישור כניסה מטעם המפעל, הרי שהעותרת שם זכאית לפטור מארנונה שכן ברחובות ובדרכים משתמשים מבקרים רבים מהציבור הרחב ביניהם עובדים, ספקים ולקוחות. בדומה, בעניין אגד נדון מעמדם של שטחים פתוחים במתחם התחנה המרכזית בדימונה. שם, בבית המשפט המחוזי בבאר שבע נקבע שאין מדובר ברחוב שכן רחוב הוא מעבר של כלי רכב ואנשים ממקום למקום, ואגד חויבה בתשלום ארנונה. בהמשך דבקו בתי המשפט במבחן שנקבע בעניין דשנים, ובחנו מי הנהנה העיקרי מאותן "דרכים פרטיות" כפי שכונו בחלק מהמקרים.

    

   בע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, פ"ד נה (1) 156 (1999), נדונה שאלה זו בהרחבה גם כן בנוגע לקניון. כב' השופטת ד' דורנר ציינה (בפסקה 11 לפסק דינה) כי:

   "המחוקק מיעט מהגדרת "נכסים" שבסעיף 269 לפקודת העיריות, שהמחזיקים בהם חייבים בתשלום ארנונה, נכסים שהם "רחוב". דומה שבכך בוטאה ההשקפה, שכאשר הנהנה מן הנכס ומן השירותים הניתנים לנכס הוא ציבור בלתי מסוים של פרטים – להבדילם מן המחזיקים בנכס – ראוי כי ציבור זה הוא שיישא בעלות השירותים שמספקת הרשות המקומית לנכס. שכן, כאמור, אספקת שירותיה של הרשות המקומית לנישומים נעשית בעקיפין. עלות שירותים אלו נקבעת במנותק מהטלת החיוב בארנונה על כל נישומה ונישום. ....... שחרור נישום אחד מתשלום ארנונה ביחס לנכס מסוים פירושו הטלת עלות מימון פעילות הרשות המקומית ביחס לאותו נכס על כתפיו של כלל ציבור הנישומים, שנאלץ לשאת בנטל מס כבד יותר. על-כן שחרור מחזיקים ברחוב מתשלום ארנונה משמעו הכבדת עול מימון פעולות הרשות המקומית על יתר הנישומים שבתחומי הרשות המקומית, הנהנים מן השימוש ברחוב לא פחות מן המחזיקים בו. .... שחרור המחזיק ב"רחוב" מתשלום ארנונה מותנה אפוא בזהותו של הנהנה מן הנכס ומן השירותים שמספקת הרשות המקומית לנכס. אכן, אם הנהנה הוא המחזיק בנכס, אין מדובר ב"רחוב". ואם הנהנה הוא ציבור בלתי מסוים, הרי שהנכס הוא בגדר "רחוב", והמחזיק בו פטור מחובת תשלום הארנונה בגינו. איתורו של הנהנה משירותי הרשות המקומית הניתנים לנכס אינו פשוט. שכן, קיים קושי לכמת במדויק את הנאתם של המחזיקים בנכס מחד גיסא, ושל כלל הציבור מאידך גיסא, משירותי הרשות המקומית הניתנים לנכס מסוים. במצב זה מכריעים את הכף שיקולים של יעילות הגבייה."

   (הדגשה שלי – מ' א' ג')

    

   ובהמשך, בפיסקה 13 הוסיפה וקבעה:

   "יש לפרש אפוא את התיבה "רחוב" שבהגדרת "נכסים" בסעיף 269 לפקודת העיריות כך שגביית מס הארנונה תתבצע באופן יעיל. יעילות זו מחייבת לקבוע את בסיס החבות לתשלום הארנונה בקשר לנכס שהוא "רחוב" על יסוד חיובו של נישום יחיד. זאת, אף אם הנישום החייב במס איננו הנהנה היחיד מן השירותים שמספקת הרשות המקומית לנכס. עם זאת, הנישום שיחויב במס הארנונה צריך להיות הנהנה העיקרי מן השירותים שמספקת הרשות המקומית לאותו נכס.

   בדרך-כלל, אף בנכס שהנהנה העיקרי ממנו הוא ציבור בלתי מסוים מפיק מחזיק הנכס הנאה מסוימת מן הנכס שברשותו. מנגד, אף במקום שבו מוטל החיוב במס הארנונה על המחזיק בנכס בלבד – לגבי "נכסים" שאינם "רחוב" – ברור שגם ציבור בלתי מסוים נהנה במידה זו ואחרת מן השירותים הניתנים לנכס. אלא, שלנוכח הקושי למדוד את הנאתם היחסית של המחזיק בנכס ושל הציבור הרחב מן השירותים הניתנים לנכס, תוטל הארנונה על הנהנה העיקרי בלבד.

   מכאן, ש"רחוב" לצורך הגדרת נכסים בסעיף 269 לפקודת העיריות הוא נכס שהנהנה העיקרי מן השירותים הניתנים לו על-ידי הרשות המקומית הוא הציבור הרחב."

    

   ושוב נדון העניין עע"מ 1860/06 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' מועצה מקומית קרית טבעון (2008, להלן: עניין תשתיות נפט) שם דחה בית המשפט את טענת החברה למתן פטור מארנונה לרחוב פרטי. נקבע כי הרעיון במתן פטור לרחוב מתשלום ארנונה הוא כי כאשר מי שנהנה מהנכס הוא ציבור בלתי מסוים, עליו לשאת בעלות החזקת הרחוב באמצעות מימון הרשות המקומית. השאלה במקרה של רחוב או דרך המשרתים נכס אליו מגיע הציבור, מיהם הנהנים.

    

   בעניין תשתיות נפט למעשה יושם אותו מבחן של דשנים כימיים, אך שם נקבע כי הנהנית העיקרית מהדרכים היא החברה עצמה, ועל כן ראוי שתשלם בגינן ארנונה. כב' השופטת (כתוארה אז) מ' נאור ציינה, בפסקה 11 לפסק דינה כי:

   "בית המשפט ציין כי הנהנית העיקרית מהדרכים היא תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ. מדובר בפטור, אותו יש לפרש בדרך הצמצום. אם תהיה תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ פטורה מתשלום בגין הדרכים המצויות ייפול הנטל של הפטור על הציבור. לכך אין הצדקה"

    

   נראה כי המבחן נותר אחד - – מי הנהנה העיקרי מאותה דרך פרטית או מעין פרטית – המחזיק בנכס אליו מובילה או שבשטחו נמצאת הדרך, או ציבור בלתי מסוים, העושה שימוש באותה דרך. עם זאת, יישומו נעשה דווקני ומצומצם יותר.

    

   לאור האמור, שגתה וועדת הערר משקבעה כי מבחן הבעלות הוא שקובע. מבחן הבעלות מעולם לא הכריע את השאלה האם ליתן פטור לדרך מסוימת בגין רחוב.

    

   בענייננו מדובר בקטעי דרך קצרים המהווים כניסה ויציאה מהרחוב הראשי לחניון. אכן, כפי שציינה ועדת הערר השאלה מי מתחזק את אותו חלק דרך לא אמור להכריע בשאלה. אולם, משקבעה ועדת הערר כי מרביתם המכריע אם לא כל המשתמשים בכבישי הגישה לחניון, הם מבאי הקניון, ברור שהקניון הוא הנהנה העיקרי מאותן דרכי גישה. על כן על-פי המבחנים שנקבעו בעניין מליסרון, וכפי שנקבע בעניין תשתיות נפט, כי את הפטור יש לפרש בצמצום, אני מקבלת את ערעור העירייה בעניין זה, וקובעת כי הקניון חייב בתשלום ארנונה לגבי כבישי הגישה (הכניסות והיציאות) לחניון.

    

   6. סיווג חצרות הפריקה שבנכס 

   הקניון טען שבשנת 2010 שונה סיווג שטח הפריקה והטעינה הצמודים לקניון מקרקע תפוסה למשרדים. ועדת הערר קיבלה את ערר הקניון בשאלה זו. ועדת הערר קבעה, ראשית כי הסיווג שהוחל על אותם שטחים הוא סיווג של חנויות. עוד קבעה הוועדה כי מדובר בשטחי פריקה וטעינה לפרקי זמן קצרים, ללא תשלום, הסמוכים לשטחי החניה בתשלום. לאחר קביעת הממצאים העובדתיים הללו כל שציינה הועדה הוא:

   "לדעתנו, יש להחיל על השטחים האלה..., את הסיווג לפי סע' 3.3.15 בצו, שהוא חל על "בניין המשמש לחניית רכב ללא תשלום (סמל 765) והמוחזק ביחד עם בניין שאינו משמש למגורים. לדעתנו, זה ולא אחר הוא הסיווג הנכון."

    

   הוועדה סתמה ולא פירשה מדוע. אין כל נימוק מדוע הגיעה ועדת הערר למסקנה כי: "זה ולא אחר" הוא הוא הסיווג הראוי. כיוון שגם לעניין זה בדומה לסיווג הרחוב יש פסיקה העוסקת בעניין, היה על הוועדה לנמק את החלטתה (ראו, למשל עא 8838/02 אבי גולדהמר נ' עיריית חיפה (20.09.2006). . על כן גם עניין זה יוחזר לוועדת הערר שתיתן את נימוקיה.

    

   לקראת סיום, אתייחס לטענת העירייה לפיה הקניון לא הגיש ערר לשנת 2010. אין לקבל טענה זו, שכן הדבר מנוגד להצהרת הצדדים עצמם בפרוטוקול הדיון מיום 22.11.12 שם מציינים ב"כ הצדדים לפרוטוקול כך: "הגענו להסכמה לפיה מכיוון שהעוררת הגישה עררים דומים ואף כמעט זהים גם בשנים 2010-2011...". משכך הצהירו הצדדים, אין יכולה העירייה כעת לטעון כי ההסכמה לאיחוד הדיונים נבעה אך מטעמי יעילות, שהרי מפי באי כוחה באה האמרה לפיה הקניון הגיש ערר גם לשנת 2010.

    

   7. סוף דבר

   א. נדחה ערעור הקניון בשאלת החיוב בארנונה את חניון הגג.

   ב. מתקבל ערעור הקניון לעניין רישום מליסרון כמחזיקה בחניות שהושכרה לה על פי החוזה שדווח לעירייה. העירייה תרשום את מליסרון כמחזיקה מהמועד הנקוב בחוזה וממועד זה תישא מליסרון בתשלומי הארנונה בגין החניות ששכרה.

   ג. נדחה ערעור הקניון לעניין תעלות החיווט והאוורור, בכפוף לאמור בסעיף ה(2) להלן.

   ד. מתקבל ערעור העירייה לעניין כבישי הגישה לחניון.

   ה. התיק יוחזר לוועדת הערר בנושאים הבאים:

   (1) ועדת הערר תקבע ממצאים ותיתן החלטה בעניין השטחים המשותפים ושטחי התמרון במפלס הגג;

   (2) ועדת הערר תיקבע באיזה סיווג יש לסווג את תעלות החיווט והאוורור, האם כפי שסווגו ע"י העירייה או בסיווג של חניון כטענת הקניון;

   (3) ועדת הערר תנמק את החלטתה לעניין סיווג חצרות הפריקה והטעינה הצמודות לנכס.

    

   לאור התוצאה איני עושה צו להוצאות. כל צד יישא בהוצאותיו.

    

   ניתן היום, א' טבת תשע"ו, 13 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.