המשיבים
פיירמן שושנה ואח'
2. פיירמן אריה ז"ל - נמחק 3. ברנס יובל - נמחק 4. אשר נעימה – נמחקה 5. אשר יוסף - נמחק 6. קמחי אליעזר – נמחק 7. שלו יצחק - נמחק 8. שלו מאיה - נמחקה 9. חודרה שלום - נמחק 10. חודרה לונה - נמחקה 11. חודרה יהושע - נמחק 12. חודרה ליאת - נמחקה 13. אברמוביץ אלה - נמחקה 14. גימלפרב מיכאל - נמחק 15. יצחק דנוך אקרמן
16. רות אקרמן
17.סבטלנה קולצ'ין - נמחקה
18.יעקב אלבז
19.ברוריה אלבז 20. בן שאול רחל - נמחקה
21. ויקטור קובלנקו - נמחק
22. תקווה קובלנקו – נמחקה
23. עובדיה עציוני
24. אביבה עציוני 25. ארחה אברהם - נמחק 26. ארחה גרשון - נמחק 27. פאר ארחה רוזט - נמחקה 28. דוד אלי - נמחק
29. סוזי דוד - נמחק 30. תמיר צופית - נמחקה 31. ולסוב אלכסנדר - נמחק 32. ולסוב אירינה - נמחקה 33. מושיאוילי רותי - נמחקה 34. פורת דוד אגמון - נמחק
35. חג'יוב אריה
36 .דוד אלימלך – נמחק
37. אמה אלימלך - נמחקה 38. משיח רונן - נמחק 39. משיח מירה - נמחקה 40. באום שרה - נמחקה 41. דניסוב ולדימיר - נמחק 42. דניסוב ילנה - נמחקה 43. חלמז סופיה - נמחקה
תביעה לאכיפתו של הסכם לביצוע פרוייקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי) במקרקעין.
מבוא ורקע עובדתי
1.המבקשות 1-4 הינן חברות פרטיות שעיסוקן ביזום פרוייקטים לבנייה ברחבי הארץ (להלן: "המבקשות").
2.המשיבים הינם בעלי מלוא הזכויות בבניין הרשום כבית משותף (להלן: "המשיבים" או "הדיירים"), המצוי ברחוב בלפור 165, בבת-ים והבנוי על חלקה 175 בגוש 7137 (להלן: "הבניין" ו"המקרקעין" –בהתאמה).
הבניין, הינו בן 4 קומות המכיל 24 יחידות דיור שהינן, כאמור, בבעלות המשיבים.
3.בשנת 2005 התנהל משא ומתן בין נציגות הבית המשותף (להלן: "הנציגות" או "הוועד") לבין המבקשות 1 ו-3, על מנת לבחון היתכנות לביצוע פרוייקט "פינוי בינוי" – במסגרתו יוקם בניין חדש, חלף זה הבנוי על המקרקעין (להלן: "הפרוייקט").
4.לאחר משא ומתן ממושך והחלפת טיוטות בין בא כוחה, דאז, של הנציגות, עוה"ד יהושוע סגל (להלן: "עו"ד סגל"), לבין ב"כ המבקשות – חתמו מרבית הדיירים, בחודש יוני 2006, על "הצעה בלתי חוזרת" המקנה למבקשות 1 ו-3 בלעדיות לתכנון וביצוע הפרוייקט (להלן: "ההצעה הבלתי חוזרת" או "מסמך ההצעה"), כמו גם על יפויי כוח תכנוניים בלתי חוזרים (להלן: "יפויי הכוח").
יוער, כי המשיבים 18 ו-19, ה"ה אלבז יעקב וברוריה (להלן: "אלבז"), סירבו במפגיע לחתום על מסמך ההצעה ועל יפויי כוח (להלן: "הדייר הסרבן").
5.ביום 5.12.06, אישרו מורשי החתימה של המבקשות 1 ו-3 את נוסח ההצעה הבלתי חוזרת עליו חתמו הדיירים, ועל בסיס אישור זה נמסרו למבקשות יפויי הכוח.
6.עם קבלת יפויי הכוח החלו המבקשות בהליכים לתכנון הפרוייקט, במסגרתם התקשרו עם משרד אדריכלים לשם הכנת תב"ע לפרוייקט, כמו גם עם מתכנן תנועה לצורך תכנון הסדרי תנועה בצומת הרחובות בלפור ויצחק שדה (להלן: "הצומת").
7.משרד האדריכלים הכין תוכנית בי/479 (להלן: "התב"ע" או "התוכנית") אשר הוגשה, בחודש אוגוסט 2007, לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בת ים (להלן: "הוועדה המקומית"), במסגרתה נתבקשה, בין היתר, הריסתו של הבניין הקיים והקמת בניין רב קומות תחתיו. לדרישת הוועדה המקומית חתמו המבקשות על כתב התחייבות לשיפוי הראשונה, ככול שתוגשנה תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב").
8.במהלך חודש דצמבר 2007, העביר ב"כ המבקשות לעו"ד סגל, טיוטת הסכם אשר נועד להסדיר את זכויות הצדדים בביצוע הפרוייקט, כמתחייב מהוראות ההצעה הבלתי חוזרת.
ביום 14/4/08 הועבר למשיבים, לבקשתם, נוסח מקוצר של ההסכם (להלן: "טיוטת ההסכם").
יצויין, כי בהצעה הבלתי חוזרת התחייבו יחידי הדיירים, בין היתר, לחתום על הסכם מחייב, בנוסח שייקבע בהסכמה בין הצדדים.
9.משבוששה לבוא תגובת המשיבים לטיוטת ההסכם, שיגר ב"כ המבקשת לעו"ד סגל מכתב מיום 15/5/08, בו קבל על הסחבת במתן הערותיהם לטיוטת ההסכם. המשיבים נדרשו במכתב הנ"ל להמציא את הערותיהם לטיוטה, לא יאוחר מסוף חודש מאי 2008.
10.במכתב תשובה מיום 19/5/08 הודיע עו"ד סגל לב"כ המבקשות כי אין בדעת הדיירים ליתן הערותיהם להסכם, כל עוד לא יותאם תוקפו של ההסכם ללוח הזמנים הנקוב במסמך ההצעה.
11.בשל המחלוקת שנתגלעה בינות הצדדים באשר ללוחות הזמנים לביצוע הפרוייקט ומסירת הדירות החדשות לדיירים, והעדר הסכמה בדבר המנגנון לפיצויי הדיירים בגין איחורים בביצועו, ככול שיהיו כאלה – המערכת החוזית שבין הצדדים לא הוסדרה.
12.המבקשות מצידן, המשיכו לקדם את התב"ע אצל רשויות התכנון. ביום 27/5/08 אישרה ועדה המשנה שליד הוועדה המקומית את התב"ע והמליצה על העברתה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב (להלן: "הוועדה המחוזית"), לשם הפקדתה בכפוף לתנאים.
בשל התנגדות הוועדה המחוזית לתכנון הראשוני של התב"ע, הוצע על ידי המבקשות לבצע איחוד וחלוקה של המקרקעין עם מקרקעיו סמוכים שבבעלות העירייה, כך שהפרוייקט יוקם על שטח כולל של 2,943 מ"ר, במקום 1,323 מ"ר (להלן: "תוכנית איחוד וחלוקה").
ביום 13/6/08, פנו המבקשות במכתב למנהלת אגף תכנון ערים, בוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית, במשרד השיכון (להלן: "הוועדה הבינמשרדית"), בבקשה להכריז על המקרקעין כמתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי.
לאחר שמהנדס עיריית בת ים (להלן: "העירייה"), הודיע לוועדה הבינמשרדית כי העירייה מעוניינת בקידום התב"ע, אישרה הוועדה, ביום 17/9/08, את הבקשה, והמקרקעין הוכרזו כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי, זאת בהתאם לתקנה 3 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי), התשס"ד-2004.
13.אחר הדברים האלה, ומשלא הגיעו הצדדים לנוסח מוסכם של ההסכם (בעיקר בדבר לוחות הזמנים והפיצוי בגין איחורים בביצוע הפרוייקט) – הודיעו המשיבים ביום 11/11/03, באמצעות עו"ד סגל, על כי הם חוזרים בהם מהצעותיהם הבלתי חוזרות, זאת נוכח פרק הזמן שחלף מאז החתימה עליהן (להלן: "הודעת הביטול").
וזה נוסח הודעת הביטול:
1. "נוכח פרק הזמן הארוך שחלף מאז חתימת ההצעות המקוריות ומאחר ולא אושרה תב"ע הנוגעת לפרוייקט ההתחדשות העירונית תוך 30 חודש חוזרים בהם המציעים מהצעתם וזאת בהסתמך על סעיף 2.3 להצעה.
2. מרשי רואים עצמם חופשיים מכל מחוייבות כלפיכם".
14.המבקשות מצידן, כפרו בזכותם של המשיבים לביטול ההצעות הבלתי חוזרות. במכתבי ב"כ המבקשות לעו"ד סגל מהימים 16/11/08 ו-30/11/08 נטען כי הודעת הביטול ניתנה שלא כדין, בניגוד להוראות ההצעות הבלתי חוזרות ותוך התעלמות מההסכמות אליהן הגיעו הצדדים.
ב"כ המבקשות הפציר במשיבים לשוב "לשולחן המשא ומתן" ולנסות להגיע להסכמות בדרכי שלום ונועם – שאם לא כן לא יהא מנוס מלנקוט בהליכים משפטיים כנגדם.
15.חרף הודעת הביטול המשיכה המבקשת בקידום התוכנית, ובמקביל נוהל משא ומתן בינות הצדדים להגעה לנוסח מוסכם בכל הקשור ללוחות הזמנים לביצוע הפרוייקט ולפיצויי כספי בגין איחורים בביצועו.
16.ביום 21/12/08 העביר אגף הנדסה ותכנון שליד העירייה, את התוכנית לאישורה של הוועדה המחוזית, וזו האחרונה נתבקשה לקדמה ולהורות על הפקדתה.
במהלך חודשים מאי – נובמבר 2009, פעלו המבקשות לתיקון התב"ע והתאמתה לדרישות הוועדה המחוזית, שנגעו בעיקר לבעיות הקשורות לעומסי תנועה בצומת ולהצללה של הבניין שייבנה, על המבנים הסמוכים הנמוכים ממנו.
17.כאמור, במקביל לקידום אישורה של התב"ע בוועדה המחוזית – תוך עדכון הדיירים בהליכי התכנון – ובהמשך לפגישה שנתקיימה בינות הצדדים ביום 23/2/09, שיגר עו"ד סגל לב"כ המבקשות מכתב מיום 4/3/09 במסגרתו הוצע מתווה של לוחות זמנים לביצוע הפרוייקט, הכולל מנגנון פיצוי בגין איחורים בביצועו.
המועד האחרון שהוצע על ידי המשיבים לאישורה של התב"ע במכתב הנ"ל, נקבע ליום 1/4/10 ותחילת עבודות הבנייה נקבעה ליום 1/4/11.
18.ביום 22/3/10 קיימה הוועדה המחוזית דיון בתב"ע, בו נכחו נציגי המבקשות ונציגי המשיבים.
19.לאחר הדיון בוועדה המחוזית קיימו הצדדים, ביום 24/4/10, ישיבה מסכמת רבת משתתפים, בה נכחו, בין היתר, וועד המשיבים; נציג המבקשות מר ניסים בובליל (להלן: "בובליל"), ובאי כוח הצדדים (להלן: "הישיבה המסכמת").
במסגרתה של הישיבה המסכמת – שהועלתה עלי כתב – נדונו המחלוקות שנותרו בינות הצדדים אשר מנעו שיכלולו של הסכם סופי לביצוע הפרוייקט, לרבות לוחות זמנים להוצאת היתר בנייה לפרוייקט (24 חודשים ממועד חתימת הדיירים על ההסכמים), ומנגנון לקביעת דמי השכירות שישולמו לדיירים במהלך תקופת הבנייה.
20.בתום הישיבה המסכמת, הוסכם על הצדדים כי ב"כ המבקשות עו"ד דרור בולקינד (להלן: "עו"ד בולקינד") ימציא לעו"ד סגל תוך 3 ימים ממועד הישיבה, "שלד של טיוטה", והאחרון יעביר לעו"ד בולקינד, תוך 14 יום "טיוטה מוגמרת עם הערות מהישיבה דהיום", כאשר "תוך חודש מהיום מתארגנים לחתימה".
21.ביום 28/4/10 העביר ב"כ המבקשות לעו"ד סגל טיוטה מתוקנת של ההסכם, במסגרתה הוטמעו הסכמות הצדדים שגובשו בישיבה המסכמת (להלן: "הטיוטה המתוקנת"). חרף המוסכם בישיבה המסכמת, המשיבים לא העבירו "טיוטה מוגמרת" לחתימה, לא במועד שנקבע לכך בישיבה ולא בכל מועד אחר.
22.תחת משלוח "טיוטה מתוקנת" של ההסכם, שיגר עו"ד סגל לב"כ המבקשת מכתב מיום 15/7/10, במסגרתו הודיע הראשון כי הוועד התנה חתימת הדיירים על ההסכם בהיענות לדרישות נוספות מאלו שהוסכם עליהן בישיבה, בין היתר, בהוצאת היתר תוך 18 חודש ממשלוח המכתב, שאם לא כן "יבוטל ההסכם".
23.יצויין, כי עוד קודם למשלוח המכתב מיום 15/7/10, החליטה הוועדה המחוזית בישיבתה מיום 22/3/10 להפקיד את התוכנית בכפוף לתיקונה בהתאם להערות הוועדה (להלן: "אישור התב"ע להפקדה"). הודעה על אישור התב"ע להפקדה נמסרה לוועדה המקומית ביום 1/5/10.
24.בעוד שבאי כוח הצדדים – עוה"ד סגל ובולקינד – מנהלים משאים ומתנים בינותם באשר לדרישות הכספיות שנדרשו על ידי הוועד במכתבם מיום 15/7/10, הודיע הוועד למבקשות, במכתב מיום 21/12/10, כי גמלה בליבם של הדיירים החלטה שלא להתקשר עמן בהסכם לביצוע הפרוייקט, וכי בכוונתם לפנות ליזם אחר (להלן: "הודעת הנציגות"). בסמוך לאחר משלוח הודעת הנציגות, הודיע עו"ד סגל לעו"ד בולקינד כי הוא התפטר מייצוג הנציגות, והפנה את האחרון לפנות במישרין לוועד.
25.מכתב ב"כ המבקשות לוועד מיום 2/3/11, בו נדרשו הדיירים לחזור לשולחן המשא ומתן, לא זכה להתייחסות – ומכאן התובענה.
התובענה, ואירועים מאוחרים להגשתה
26.בתובענה שבכאן, אשר הוגשה ביום 24/2/11 בהליך של המרצת פתיחה, עותרות המבקשות ליתן פסק דין המצהיר כי ההצעה הבלתי חוזרת שנחתמה על ידי מרבית הדיירים עודנה בתוקף וכי הדיירים מנועים מלחזור בהם מהצעתם.
עוד עותרות המבקשות, לחילופין, למתן פסק דין הצהרתי לפיו בינות הצדדים נכרת הסכם מחייב לביצוע הפרוייקט, בדמות טיוטת ההסכם המתוקנת. לחילופי חילופין עתרו המבקשות לקבוע כי הנציגות התנהלה לאורך המשא ומתן בחוסר תום לב משווע, באופן המזכה אותן בסעד של אכיפת הטיוטה המתוקנת.
27.עוד קודם להגשת התובענה, הגישו המבקשות בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים להתקשר עם יזם אחר לביצוע הפרוייקט.
צו כאמור לא ניתן, עם זאת בהחלטה מיום 9/3/11 קבע בית המשפט [כבוד השופט (בדימוס) זפט] כי "ככול שיקבע שהמשיבים קשורים עם המבקשות בקשר חוזי ... החוזה הקודם בזמן יגבר".
28.ביום 1/6/11 התקיים דיון בתובענה בפני כבוד השופט (בדימוס) זפט, במהלכו הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה לא יתקיים דיון בסעד הזמני וההכרעה בתיק העיקרי, תיעשה על בסיס החומר המונח בפני בית המשפט, ללא הבאת ראיות.
בין לבין הועבר התיק לטיפולי, ולבקשת המבקשות הוריתי בהחלטתי מיום 20/9/12 על ביטולו של ההסדר הדיוני ובירורה של התובענה "בדרך המלך", זאת למניעת עיוות דין אפשרי.
29.לשלמות התמונה העובדתית יצויין כי במהלך שמיעת הראיות ולנוכח העדרו של צו המניעה, התקשרו 9 דיירים בהסכם עם חברת פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ, לביצועו של הפרוייקט (להלן: "החברה המתחרה").
עוד יצויין, כי במהלך שנת 2012 נחתם בין מרבית הדיירים והמבקשות הסכם חדש ומשופר לביצוע הפרוייקט (להלן: "ההסכם המשופר"), וכפועל יוצא הם נמחקו מהתובענה ללא צו להוצאות.
נמצא, כי התובענה בעינה עומדת אך כלפי המשיבים 15, 16, 18, 19, 23, 24 ו-35 – שהינם בעלי הזכויות ב-4 דירות בבניין.
טענות המבקשות
30.לטענת המבקשות, ההודעה מיום 11/11/08 על ביטולה של ההצעה הבלתי חוזרת, משוללת כל תוקף וזו עודנה שרירה וקיימת.
לשיטת המבקשות, במהלך חילופי הטיוטות בינות הצדדים סוכם על נוסח סופי של מסמך ההצעה, במסגרתו נקבע כי זכות הדיירים לחזור בהם מההצעה – תקום להם באם לא תאושר התב"ע תוך 30 חודש ממועד חתימת מסמך ההצעה על ידי כלל הדיירים (להלן: "הצעה 10").
לטענתן, הדיירים הוליכו אותם שולל וחתמו, בכוונת מכוון, על נוסח לא מעודכן של ההצעה (להלן: "הצעה 8"), במסגרתו נקבע כי זכות החזרה של הדיירים מההצעה הבלתי חוזרת, תהא בתום 30 חודש מהמועד בו היא נחתמה.
הנוסח הקובע של ההצעה, כך למבקשות, הינו זה שנקבע בהצעה 10, להבדיל מהנוסח עליו חתמו הדיירים בפועל.
31.המבקשות טענו עוד, כי בכל מקרה יש לפרש את הצעה 8 על פי כוונות הצדדים והתכלית שבבסיס ההצעה. מטרת ההצעה, כך למבקשות, הייתה להעניק לדיירים זכות חזרה הימנה בחלוף 30 יום מעת שזו נחתמה על ידי כלל הדיירים, שאילמלא כן לא היו המבקשות מקדמות את התב"ע ומשקיעות ממון רב בקידומו של הפרוייקט.
הואיל ועד למועד הגשת התובענה טרם חתמו כלל דיירי הבניין על ההצעה הבלתי חוזרת – למצער הדייר הסרבן – מכאן, כך לשיטת המבקשים, שהודעת הביטול משוללת כל תוקף והיא מהווה, כשלעצמה, הפרת מסמך ההצעה.
32. המבקשות הוסיפו וטענו כי חרף הודעת הביטול המשיכו הצדדים לנהל משא ומתן, תוך החלפת טיוטות באשר לנוסח הסופי של ההסכם, שבסיומו סוכמו כל הנושאים שהיו במחלוקת. הטיוטה המתוקנת (נספח 94 לתובענה), כך הטענה, נערכה בהתאם להסכמות הצדדים בישיבה המסכמת מיום 24/4/10 – והיא מהווה הסכם מחייב לביצוע הפרוייקט.
העובדה, כך למבקשים, שהדיירים נמנעו מלחתום על הטיוטה המתוקנת – אין בה כדי לאיין את תוקפו המחייב של ההסכם.
33.עוד טענו המבקשות, כי פרישת המשיבים מהמשא ומתן בסמוך ממש לפני החתימה על ההסכם, מהווה הפרה בוטה של חובת תום הלב.
חוסר תום הלב של המשיבים, כך למבקשות, בא לידי ביטוי במלוא עוזו, עת נתברר בדיעבד שהנציגות ניהלה משא ומתן עם החברה המתחרה, במקביל למשא ומתן עמן.
טוענות איפוא המבקשות, כי נוכח הפרת חובת תום הלב במשא ומתן לקראת חתימתו של ההסכם – הינן זכאיות לסעד של אכיפת הטיוטה המתוקנת חרף העובדה שזו לא השתכללה לכדי חוזה מחייב.
34.בסיכומיהן, הדגישו המבקשות כי חברי הוועד – ה"ה אקרמן יצחק, עציוני אביבה ו–חגיוב אריה – הינם הדיירים היחידים, מבין 24 בעלי הזכויות בבניין, המסרבים לחתום על החוזה המשופר אשר נחתם על ידי הרוב המכריע של הדיירים. לטענת המבקשות, חברי הוועד – שלימים הודחו מתפקידם בישיבת הדיירים שנתקיימה ביום 7/8/14 – מוּנַעים משיקולים זרים, עת הם עומדים במפגיע להתקשר עם החברה המתחרה. לשיטתן, לבנו של המשיב 15, עוה"ד רונן אקרמן, אינטרס מובהק להתקשר עם החברה המתחרה לביצוע הפרוייקט, זאת תוך גרימת נזק לכלל דיירי הבניין המשוועים לקידומו של הפרוייקט.
טענות המשיבים
35.המשיבים מצידם טוענים כי יש לסלק את התובענה באִיבּה, זאת בשל שלוש טענות סף. ראשית, כך נטען, לא קיימת הלימה בזהות המתקשרים עם המשיבים לביצוע הפרוייקט, שכן מחד, ההצעה הבלתי חוזרת כמו גם יפויי הכוח הופנו למבקשות 1 ו-3, בעוד שבטיוטת ההסכם כמו גם בהסכם המשופר, מופיעות אך המבקשות 2 ו-4.
בנסיבות דלעיל, כך למשיבים, אין להיעתר לסעד האכיפה לטובת כלל המבקשות, שכן המבקשות 1 ו-3 אינן צד להסכמים.
שנית, נוכח הצהרת ב"כ המבקשות במהלך ניהול התובענה, כי ככול שתתקבל התובענה ייחתם גם עם המשיבים ההסכם המשופר – לא ניתן להורות על אכיפתה של הטיוטה המתוקנת. שלישית, משנמחקו מרבית הדיירים מהתובענה, אין להיעתר לסעד האכיפה המבוקש שכן "לא ניתן לאכוף עסקת פינוי בינוי רק כלפי חלק מהדיירים בבניין".
36.לגופו של עניין טוענים המשיבים, כי מסמך ההצעה פקע זה מכבר, למן העת שהוא בוטל על ידם כדין.
לטענתם, פרשנות המבקשות למסמך ההצעה לפיה זכות החזרה של הדיירים הימנו, קמה להם רק בחלוף 30 חודש מהמועד בו חתם אחרון הדיירים עליו – משוללת כל יסוד.
הפרשנות האמורה, עומדת בסתירה להוראות ההצעה הבלתי חוזרת עליה חתמו הדיירים (הצעה 8), בה נקבע מפורשות כי זכות החזרה הימנה תהא בחלוף 30 חודש מהמועד בו היא נחתמה.
לשיטת המשיבים, פרשנות המבקשות למסמך ההצעה אף אינה סבירה בעליל, שכן הצעה בלתי חוזרת מעצם טבעה, כך נטען, מוגבלת בזמן ומטרתה להקנות ליזם בלעדיות לפרק זמן קצוב, לעריכת בירורים לגבי היתכנות הפרוייקט.
פרשנות המבקשות למסמך ההצעה, כך למשיבים, מקנה לו מעמד של חוזה מחייב, בהיותו בלתי מוגבל בזמן, וככזה הינו חייב בדיווח לרשויות המס – מה שלא נעשה במקרה דנן.
המשיבים כפרו נחרצות בטענת המבקשות לפיה הם הונו אותן, עת חתמו על הנוסח הבלתי מעודכן של ההצעה ("הצעה 8"). לטענתם, המבקשות ידעו היטב, בזמן אמת, כי נוסח מסמך ההצעה עליו חתמו המשיבים אינו זה המוצע בטיוטה 10, שכן מסמכי ההצעה הבלתי חוזרת נתקבלו אצלן כבר בחודש יוני 2006.
37.המשיבים כפרו בטענת המבקשות כאילו נכרת בינותם, בשלב כלשהו, הסכם מחייב לביצוע הפרוייקט אותו יש לאכוף.
לשיטת המשיבים, הגם שלאחר משלוח הודעת הביטול הם המשיכו לנהל משאים ומתנים עם המבקשות באשר לתנאי ההסכם, ברם אין בכך כדי להוות ויתור על טענתם כי מסמך ההצעה נעדר כל תוקף עקב ביטולו כדין.
המשך ניהול המגעים עם המבקשות, כך למשיבים, לאחר ביטולה של ההצעה, נעשה כמחווה של רצון טוב.
לטענת המשיבים, עיון בתכתובות הצדדים מלמד בעליל כי המגעים בינותם לא הבשילו לכדי הסכמה באשר לתנאי ההסכם, כך שהטיוטה המתוקנת נעדרת גמירות דעת ומסויימות – הנדרשים לשכלולו של הסכם מחייב.
לעניין זה מציינים המשיבים, כי סלעי המחלוקת העיקריים לגביהם לא הגיעו הצדדים להסכמה, היו ונותרו – נושא המועדים לביצועו של הפרוייקט והפיצוי הכספי בגין האיחור בביצועו.
משנבצר מהצדדים להגיע להסכמות בנושאים האמורים, כך למשיבים, נשלחה הודעת הנציגות מיום 21/12/10, במסגרתה הודע למבקשים על "הפסקת כל המגעים" עמם.
38.לבסוף טוענים המשיבים כי גירסת המבקשות לפיה הן פעלו כל העת לקידומה של התב"ע תוך השקעה כספית ניכרת אינה נקייה מספקות. לעניין זה נטען, כי המבקשות לא הציגו בפני בית המשפט אסמכתא כלשהי ביחס להוצאותיהן הכספיות בהן הן נשאו לשם קידומה של התב"ע.
עוד נטען על ידי המשיבים כי נכון למועד הגשת הסיכומים, ההליך התכנוני טרם הסתיים – חרף החלטת הוועדה המחוזית להפקיד התוכנית – זאת מן הטעם שהוצאת היתר בנייה לביצוע הפרוייקט, מותנית בביצוע "תוכנית איחוד וחלוקה" עם המקרקעין הסמוכים שבבעלות העירייה.
גדר המחלוקת
39.מטענות הצדדים אשר הורצו לעיל עולה כי שלוש הן השאלות העיקריות שבמחלוקת הצריכות הכרעה בתיק דנא, ואלו הן:
א. תוקפה של ההצעה הבלתי חוזרת – העודנה בתוקף כטענת המבקשים, או שמא זו פקעה בעקבות הודעת הביטול.
ב.האם – אם לאו – נכרת בינות הצדדים הסכם מחייב, בר אכיפה.
ג.היש לאכוף את טיוטת ההסכם המתוקנת, עקב פרישת המשיבות מהמשא ומתן שלא בתום לב.
נדון בטענות דלעיל כסדרן – ראשון ראשון ואחרון אחרון.
דיון והכרעה
40.טרם תידונה השאלות לגופן שומה עלינו להסיר מן הדרך את טענות הסף שבפי המשיבים. אקדים ואומר, כי דינן של טענות הסף שהועלו על ידי המבקשים להידחות באִיבּן, שכן אלו נטענו לראשונה אך בסיכומי טענותיהן, וזִכרן לא בא בכתב התשובה.
הלכה נודעת היא כי בית המשפט לא ידון בטענות שהועלו לראשונה בסיכומים, שכן עסקינן בהרחבת חזית אסורה (ראו: א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה אחת עשרה, עמ' 145).
בבחינת למעלה מן הצורך אומר, כי לא מצאתי ממש בטענות הסף – אף לגופן.
41.כזכור, טענו המשיבים בסיכומיהם כי דינה של התביעה להידחות על הסף, זאת בשל אי הבהירות ביחס לחברה היזמית, אשר ביחס אליה עותרות המבקשות לאכיפת ההסכם לביצוע הפרוייקט.
אכן, צודקים המשיבים בטענתם כי ההצעות הבלתי חוזרות הופנו למבקשות 1 ו-3, כאשר טיוטות ההסכם כמו גם ההסכם המשופר מתייחסים למבקשות 2 ו-4 בלבד.
דא עקא, כי בזמן אמת לא טענו המשיבים – כמו גם ב"כ עוה"ד סגל – דבר וחצי דבר ביחס לצירופן של המבקשות 2 ו-4 כצד להסכמים ויש לראותם כמי שהסכימו לכך.
לאורך כל התקופה שמיום חתימת מסמכי ההצעה (למן שנת 2006), התנהל משא ומתן בין המשיבים לבין המבקשות כולן, לרבות המבקשות 2 ו-4 , ואין פוצה פה ומצפצף (ראו: נספחים 33, 34, 61, 67, 59, 55, 52, 47, 45, 43, 37).
כך גם אמורים הדברים ביחס לטיוטה המתוקנת שנשלחה לעיונם של המשיבים, בהתאם לישיבה המסכמת, כאשר בטיוטה זו מופיעות המבקשות 2 ו-4 לבדן – כיזם (ראו: נספח 76 לתובענה).
עו"ד סגל העביר את הערותיו לטיוטה המתוקנת, בלא להלין על כי זו מתייחסת למבקשות 2 ו-4, ואינה מאזכרת ולו ברמז את המבקשות 1 ו-3.
בנסיבות אלה, ומשמילאו המשיבים פיהם מים, בזמן אמת, מנועים הם מלהעלות טענות בדבר זהות היזם, המתקשר עימם בהסכם.
42.כך הוא הדין וכך היא המידה ביחס לטענת הסף השנייה שבפי המשיבים. לא מצאתי ממש בטענת המשיבים כאילו לא ניתן להורות על אכיפת הטיוטה המתוקנת, עקב הצהרת ב"כ המבקשות כי ככול שתתקבל תביעתן, או אז הן יחתמו גם עם המשיבים על ההסכם המשופר.
כאמור לעיל, המבקשות התקשרו עם מרבית הדיירים (20 במספר מתוך 24) בהסכם המשופר שתנאיו טובים לאין ערוך מאלה שבטיוטה המתוקנת. אודה ולא אבוש, לא הבינותי מה פסול יש בהצהרה האמורה של ב"כ המבקשות, לפיה באם התובענה תתקבל ובית המשפט יורה על אכיפת הטיוטה המתוקנת, ייחתם אף עם המשיבים ההסכם המשופר – המיטיב עמם.
אם אומנם עומדים המשיבים על כך שייאכף עליהם ההסכם בדמות הטיוטה המתוקנת – כך אומנם ייעשה.
43.טענת המשיבים לפיה לא ניתן לאכוף את עסקת פינוי בינוי על חלק מבעלי הזכויות בבניין – אין לה פשר, ודינה להידחות.
בדין נמחקו מהתובענה הדיירים שהשכילו לחתום עם המבקשות על ההסכם המשופר, שכן משהתקשרו אלה עם המבקשות בהסכם לבניית הפרוייקט – אין עוד צורך וטעם לאכוף עליהם את טיוטת ההסכם המתוקנת.
האומנם סבורים המשיבים כי יש לאכוף על הדיירים התחייבותם להתקשר עם המבקשות בהסכם, בה בשעה שניתנה הסכמתם לכך, בדמות חתימה על ההסכם המשופר? למשיבים הפתרונים!
44.משנדחו טענות הסף, פתוחה בפנינו הדרך להכריע בשאלות דלעיל – לגופן.
ההצעה הבלתי חוזרת – תוקפה
45.כזכור, מחלוקת ניטשה בינות הצדדים באשר לתוקפה של ההצעה הבלתי חוזרת. לטענת המשיבים, ההצעה פקעה עת הודיעו על ביטולה, שכן הודעת הביטול ניתנה כדין – בהתאם לתנאי ההצעה.
מנגד טענו המבקשים כי ההצעות עודן בתוקף, שכן הודעת הביטול ניתנה שלא כדין.
עם מי הדין? אקדים את המאוחר ואומר כבר מבראשית כי הדין עם המבקשות, שכן מצאתי כי ההצעה הבלתי חוזרת בעינה עומדת, זאת חרף הודעת הביטול.
נבהיר דברינו!
נוסח ההצעה המחייבת
46.כמפורט לעיל, הצדדים חלוקים בינותם באשר לנוסח ההצעה הבלתי חוזרת המחייבת את הצדדים. המשיבים טוענים כי ההצעה המחייבת הינה זו שנחתמה על ידם בפועל ("הצעה 8" – נספח 2 לתובענה), שעה שהמבקשות טוענות כי ההצעה המחייבת הינה "הצעה 10", הטיוטה האחרונה עליה הוסכם (נספח 10 לתובענה).
במחלוקת האמורה יש לבכר את עמדת המשיבים על פני זו של המבקשות, שכן מחומר הראיות עולה בעליל כי ההצעה הבלתי חוזרת המחייבת את הצדדים הינה "הצעה 8" – עליה חתמו המשיבים בפועל.
ובמה דברים אמורים.
47.אין לכחד, כי "הצעה 10", הינה הטיוטה האחרונה שהועברה לעו"ד סגל (נספח 9 לתובענה). לא זו בלבד, אלא שבתאריך 4/6/06 פנה עו"ד בולקינד לעו"ד סגל והודיעו כי " ... הגענו לסיכום לפיו הדיירים יחתמו על הטיוטה האחרונה שהועברה (טיוטה 10), בהקדם האפשרי ... אודה לך באם תואיל להודיעני מתי הנך סובר, כי תסיים להחתים את הדיירים" (נספח 13 לתובענה).
מהאמור לעיל עולה, לכאורה, כי צודקות המבקשות בטענתן שהנוסח המוסכם של ההצעה הבלתי חוזרת הוא זה המופיע ב"הצעה 10", תחת זה עליו חתמו המשיבים ("הצעה 8").
דא עקא, כי ממכתב התשובה מיום 18/6/06 (נספח 15 לתובענה) של עו"ד סגל עולה, כי המשיבים לא ראו בהצעה 10 כמחייבת, והם שמרו לעצמם את הזכות לערוך בה שינויים.
וכך נכתב במכתב - "הנוסח הנ"ל מקובל, אנא החתם הקבלנים ואדאג להתחיל בחתימת הדיירים ... ברצוני להסב שימת לבך לעובדה שתיתכנה דרישות של שינוי בנוסח במהלך ההחתמה ...".
דומה, כי המבקשות היו מודעות לכך שיכול ויהיו שינויים בנוסח "הצעה 10", שכן במכתב מיום 21/6/06 הודיע עו"ד בולקינד לבובליל בהאי לישנא – "ברצוני להסב תשומת לבכם לסעיף 1 למכתבו של עו"ד סגל. עו"ד סגל מודיעני כי 'תיתכנה דרישות של שינוי נוסח' המסמך שהוסכם בין הצדדים, במהלך ההחתמה, קרי במהלך החתמת הדיירים. אין ספק, כי זו חוצפה לשמה ... עם זאת סבורני, כי בשלב זה, לא צריך להגיב על האמור שם, הכל כדי לראות אם אכן בכוחו להחתים את כל הדיירים".
נמצא איפוא, כי לא זו בלבד שהמבקשות היו מודעות לכך שבדעת המשיבים לשנות את נוסחה הסופי של ההצעה הבלתי חוזרת, אלא שהם בחרו לכבוש טענותיהם ביחס לנוסח ההצעה המחייבת.
48.זאת ועוד, כמפורט לעיל בפרק העובדתי, במהלך שנת 2006 נתקבלו אצל המבקשות ההצעות הבלתי חוזרות, כשהן חתומות על ידי מרבית המשיבים. מִני אז, ועד ליום 31/8/08 לא טענו המבקשים – אף לא ברמז – באשר לנוסח המסמך החתום, הגם שהמשיבים חתמו על הצעה 8 ולא על הצעה 10. טענת המבקשות על כי המשיבים חתמו, במזיד ושלא כדין, על נוסח בלתי מוסכם, הועלתה לראשונה רק ביום 31/8/08, עת הודע להם, באמצעות סגל, כי המשיבים שוקלים לבטל את ההצעה הבלתי חוזרת (ראו נספחים 44-45).
רק בעת הזו, בחלוף למעלה משנתיים ממועד חתימת ההצעות, קַבל עו"ד בולקינד בפני עו"ד סגל, כי המשיבים חתמו על נוסח קודם של ההצעה הבלתי חוזרת.
49.אם באמור לעיל לא סגי, בא מכתבו של עו"ד בולקינד מיום 28/2/08 וסותם את הגולֵל על גרסת המבקשים. במכתב זה שהופנה לעו"ד סגל נדרש האחרון לזרז מתן הערותיו לטיוטת ההסכם שנשלחה אליו שכן "להווי ידוע לחברי, שהזמן דוחק בנו להזדרז, בטרם יפוגו 30 החודשים של ההצעות הבלתי חוזרות של מרשיך והעסקה תרד לטמיון" (נספח 31ל תובענה).
הנה כי כן, עו"ד בולקינד מודה בפה מלא, כי מרוץ הזמנים לפקיעת ההצעה הבלתי חוזרת, מתחיל בחלוף 30 חודשים ממועד חתימתה – להבדיל מהמועד בו זו נחתמה על ידי כלל דיירי הבית.
טענת המבקשות – בתשובתן לתגובת המשיבים לבקשה לצו מניעה זמני – כאילו דברי עו"ד בולקינד נאמרו אך כדי ליצור תמריץ למשיבים לחתום על ההצעות הבלתי חוזרות, נועדה לכישלון.
הטעם לכך הוא, שהמבקשות היו מודעות לנוסח ההצעה עליה חתמו המשיבים – ומן הדין היה שיתריעו בזמן אמת על כי אלה "הוליכו אותם שולל", עת חתמו על נוסח לא עדכני של ההצעה. משנמנעו המבקשות מעשות כן, הינן מנועות מלטעון כי הטיוטה המחייבת אינה זו עליה חתמו המשיבים.
אני קובע, אפוא, כי ההצעה הבלתי חוזרת עליה חתמו המשיבים ("הצעה 8") היא זו המחייבת, ועל פיה תיבחנה חובות וזכויות הצדדים.
הפועל היוצא מהאמור הוא, כי המשיבים זכאים היו לחזור בהם מההצעה הבלתי חוזרת בחלוף 30 חודש ממועד חתימת ההצעה, זאת במידה והתב"ע לא תאושר בפרק זמן זה (ראו: סעיף 2.3 להצעות החתומות; נספח 2 לתובענה).
50.לא מצאתי מאום בטענת המבקשות, כי יש לפרש את ההצעה החתומה (הצעה 8), כמי שמעניקה למשיבים זכות חזרה הימנה, רק בחלוף 30 חודשים מהמועד בו זו נחתמה על ידי כלל הדיירים.
לא זו בלבד שפרשנות זו עומדת בסתירה להוראות ההצעה הקובעת מפורשות כי "הדיירים יהיו רשאים לחזור בהם במידה ולא תאושר התב"ע תוך 30 יום ממועד חתימת מסמך זה" (סעיף 2.3.1 להצעה), אלא שפרשנות המבקשות למסמך נטולת כל היגיון.
באם תתקבל פרשנות המבקשות למסמך, עלול להיווצר מצב אבסורדי לפיו דיירי הבית כבולים לעד, בהצעה הבלתי חוזרת לביצוע הפרוייקט – שכן די בדייר סרבן אחד כדי לדחות את מועד הפקיעה לשנים רבות.
הדעת אינה סובלת מצב בו סרבנותו של דייר אחד לחתום על ההצעה הבלתי חוזרת, תגרום לכך שכלל דיירי הבית יהיו כבולים לעד בהתקשורתם עם המבקשות.
לטעמי, אף אם היה מקום לקבוע, מה שאינו, כי הנוסח המחייב את הצדדים הינו "הצעה 10", הרי שיש לפרש את נוסח ההצעה כך – שמחד, תחילת מרוץ הזמנים לחזרת המשיבים מההצעה הינה במועד בו נחתמה ההצעה על ידי כל הדיירים, אולם, מאידך, תוקפה ושכלולה של ההצעה כמחייבת, מותנים אף הם בחתימתם של כלל דיירי הבית.
הודעת הביטול – תוקפה
51.משבאנו לכלל מסקנה כי המשיבים זכאים היו לחזור בהם מההצעה הבלתי חוזרת בחלוף 30 יום ממועד חתימתה, ככול שלא תאושר התב"ע בפרק זמן זה – נדרשים אנו לשאלת תוקפה של הודעת הביטול.
כידוע לכל הזכות לביטול מסמך משפטי מחמת הפרתו היא זכות אוטונומית, הנתונה לנפגע ומופעלת באמצעות הודעת ביטול (כאשר ההפרה היא יסודית), או באמצעות מתן אורכה שלאחריה יכול ותבוא הודעת ביטול (כאשר ההפרה אינה יסודית). גם כאשר עסקינן בהפרה יסודית, אין החוזה מתבטל מאליו מחמת הפרתו. סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") מעניק להודעת הביטול מעמד קונסטיטוטיבי כך שבהעדרה " ... של הודעת ביטול העומדת בדרישת הדין אין תוקף לביטול, והחוזה נשאר תקף ומחייב גם לנוכח ההפרה" [גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים – התרופות 637 (התשס"ט-2009)]. הודעת הביטול צריכה להינתן בפרק זמן סביר ממועד ההפרה ועל הנפגע להבהיר למפר, באופן חד משמעי, כי בחר להשתמש בזכותו לבטל את החוזה באופן סופי ומוחלט [ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"ד מ"ז(3) 23, 28-29 (1993)]. הודעה סתמית על ביטול, ללא פירוש והנמקה לה, לא תיחשב ביטול לצורך סעיף 8 לחוק התרופות, שכן המפר מגבש עמדתו ביחס להודעת הביטול בהתאם לתוכנה והנמקתה (שלו ואדר, 643-645).
על רקע הדין החל, נבחן האם הודעת הביטול מיום 11/11/08 ניתנה כדין - אם כן, העומדת היא בתוקפה.
52.סעיף 2.3 להצעה הבלתי חוזרת (סעיף 2 לתובענה) קובע בהאי לישנא –
"2.3 למרות כל האמור לעיל אנו נהיה רשאים לחזור בנו מהצעתנו בהתקיים אחד מהתנאים האמורים:
2.3.1 במידה ולא תאושר תב"ע הנוגעת לפרוייקט ההתחדשות העירונית תוך 30 חודש ממועד חתימת הסכם זה.
2.3.2 ... "
לאמור: זכות המשיבים לביטולה של ההצעה תקום להם בחלוף 30 חודש ממועד חתימת מסמך ההצעה, ככול שלא תאושר התב"ע.
לדעת הכל, ביום 11/11/08 – מועד משלוח הודעת הביטול – טרם אושרה התב"ע, כך שלכאורה הודעת הביטול ניתנה כדין.
הודעת הביטול כוללת הנמקה כנדרש על פי הדין שכן נקבע בה מפורשות כי " ... נוכח פרק הזמן הארוך שחלף מאז החתימה על ההצעות המקוריות ומאחר ולא אושרה תב"ע הנוגעת לפרוייקט ההתחדשות העירונית תוך 30 חודש חוזרים בהם המציעים מהצעתם בהסתמך על סעיף 2.3 להצעה" (נספח 57 לתובענה).
נמצא, כך לכאורה, כי הודעת הביטול ניתנה כדין, לאחר שהמבקשות הפרו את התחייבותן לדאוג לאישור התב"ע תוך 30 חודש מהמועד בו נחתם מסמך ההצעה.
אמרתי לכאורה, שכן בסיכומי טענותיהם טענו המבקשות כי ממועד חתימת הדייר הראשון על ההצעה (חודש יוני 2006) טרם חלפו 30 חודש, עד למשלוח הודעת הביטול.
ואכן, מעיון בהצעות החתומות עולה כי המועד המוקדם בו נחתמה ההצעה הינו 13/6/06. ברי כי ממועד זה ועד למועד משלוח הודעת הביטול (11/11/08) טרם חלפו 30 חודש.
נמצא, כי הודעת הביטול ניתנה שלא כדין, שכן זו שוגרה במועד מוקדם לזה הקבוע בסעיף 2.3.1 למסמך ההצעה.
דא עקא, כי טענת המבקשות האמורה, הועלתה לראשונה בסיכומי טענותיהם וזִכרה לא בא בתובענה, כמו גם בבקשתם למתן צו מניעה.
בנסיבות אלה עסקינן בהרחבת חזית אסורה (ראו: א. גורן, שם, שם) כך שאין להזקק לטענה זו כלל ועיקר.
נקודת המוצא לצורך דיוננו הינה, איפוא, כי הודעת הביטול ניתנה בעִתה תוך עמידה בדרישותיו הפורמליות של הדין.
53.הגם שבאנו לכלל מסקנה כי הודעת הביטול ניתנה כדין, מצאתי כי ההצעות הבלתי חוזרות שנחתמו על ידי הדיירים – בתוקפן הן עומדות. וכל כך למה? שכן התנהלות המשיבים לאחר מתן הודעת הביטול מצביעה בעליל על זניחת הביטול ובחירתם ב"ברירת הקיום" של ההצעות, זאת חרף הודעת הביטול.
ובמה דברים אמורים.
54.כאמור, צד לחוזה הנפגע מהפרתו רשאי לבטל את החוזה. גם כאשר עסקינן בהפרה יסודית, אין בהפרה זו, כשלעצמה, כדי להביא לביטולו של החוזה, אלא שהיא מעמידה בפני הנפגע את הברירה אם לבטלו או להמשיך בקיומו [סעיף 7 לחוק החוזים תרופות; גבריאלה שלו, דיני חוזים 546 (מהדורה שנייה, 2005)].
הנפגע מההפרה, רשאי לוותר על זכות הביטול המוקנית לו על פי הדין – אם בדרך של הסכמה עם הצד המפר או מחילה מצדו על ההפרה, ואם על ידי התנהגות אקטיבית המעידה על רצונו להמשיך בקיומו של החוזה.
הדברים אמורים, גם כאשר הצד הנפגע הפעיל אומנם את זכות הביטול עקב ההפרה, אך התנהגותו לאחר משלוח הודעת הביטול מצביעה על זניחתה, ועל כי הוא בחר להמשיך בקיום החוזה – חרף הודעת הביטול.
בע"א 623/10 כהן נ' עטיה (פורסם בנבו, 21/3/12) שלחה המשיבה דשם, הודעה על ביטול ההסכם עקב הפרתו, אך חרף ההודעה המשיכה לקבל טובות הנאה על פי החוזה.
בנסיבות אלה קבע בית המשפט כי ביטול ההסכם אינו עולה בקנה אחד עם התנהלות המשיבה לאחריו, ממנה ניתן להסיק שהיא חפצה בקיומו. וכך נאמרו הדברים: "אלא שלאמיתו של דבר אין צורך להכריע בשאלה בגין איזו הפרה נשלחה הודעת הביטול וצדק בית המשפט קמא בקובעו כי ניתן להסיק מהתנהגותה של המשיבה שלאחר מתן אותה ההודעה היא זנחה את הביטול וביקשה להמשיך בקיום ההסכם. כך, לאחר מתן הודעת הביטול הראשונה לא נקטה המשיבה כל פעולה כדי למנוע את המשך העברת הכספים מהמערערים לבנק אדנים לשם סילוק המשכנתא על הדירה ... יתרה מכך, בחודש פברואר 2008 קיבלה המשיבה מידי עו"ד שווץ תשלום בסך 10,000 ₪ שהעבירו לה המערערים וכבר נפסק כי קבלת טובת הנאה על פי החוזה אינה עולה בקנה אחד עם כוונה לבטלו ... גם מעדותה של המשיבה בבית המשפט קמא ... משתמע כי המשיבה אמנם ראתה את המערערים כמי שהפרו את ההסכם אך הייתה נכונה לתת להם הזדמנות "לפצות" על ההפרה ולהמשיך בביצועו. ויודגש: גם אם נקבל בהקשר זה את גרסת המשיבה כי מבחינה סובייקטיבית היא לא התכוונה לוותר על זכותה לבטל את ההסכם, הרי שבנסיבות העניין העידו מעשיה המתוארים לעיל על המשך קיומו בפועל והתנהלותה זו היה בה כדי לשלול מידיה את אפשרות הביטול באותו שלב, כפי שקבע בצדק בית המשפט קמא ... המסקנה היא אם כן כי בחודשים שחלפו בין מתן הודעת הביטול הראשונה לבין מתן הודעת הביטול השנייה עמד החוזה בין הצדדים בתוקף, בין אם הופר על ידי המערערים (כטענת המשיבה) ובין אם לא" (ההדגשות אינן במקור – ח.ט.).
הנה כי כן, צד לחוזה הנפגע מהפרתו אינו רשאי לאחוז את החבל בשני קצותיו. מחד, ינהג – לאחר משלוח הודעת הביטול – כמי שרואה את החוזה כבר תוקף, וכמזכה אותו בקבלת טובות הנאה על פיו, ומאידך, יראה עצמו כמי שעומדת לו זכות הביטול.
ברוח הדברים האמורים נקבע גם בע"א 829/01 מלון זידאני נצרת בע"מ נ' בנק דיסקונט בע"מ (פורסם בנבו, 12/3/07) – " ... צד הממשיך ליהנות מפירות החוזה לאחר ההפרה, או למרות ההטעיה הנטענת על ידו, ניתן לפרש את התנהגותו כוויתור על תרופת הביטול;
המשיב איננו יכול מצד אחד לנהוג כמי שרואה את ההסכם כמקויים ועל פיו הוא זכאי לקבל ואף מקבל חלק ברכוש החברה ... ומצד שני לראות עצמו כנפגע בשל הפרת ההסכם עמו [ע"א 759/83 חצרוני נ' זוהר, פ"ד מ(1) 85 בפסקה 6; ראו גם ד' קציר תרופות בשל הפרת חוזה (1991) בעמ' 644-645]".
כך גם גורסים המלומדים דניאל פרידמן ונילי כהן, בספרם "חוזים" כרך ב' (תשנ"ג-1992) – כי ברירת הביטול העומדת לנפגע עשוייה לפקוע "מכוח הדוקטרינה של ויתור, אישור, השתק וחובת תום הלב" (שם, עמ' 1125).
לשיטתם "הנפגע יחשב כמי שאישר את החוזה (הפעיל את ברירת הקיום), אם ניצל במודע זכויות המוקנות לו על פי החוזה, לאחר שחלף הפגם ברצונו ונודעו יסודותיה של עילת הביטול (או לאחר שנודע לו דבר ההפרה), בנסיבות שבהן יהא הדבר בלתי הוגן או בלתי נאות לאפשר ניצול זכויות אלה ועם זאת להמשיך ולטעון לאפשרות ביטול החוזה".
נמצא, כי קבלת טובות הנאה על פי החוזה לאחר ביטולו, מעידה על זניחת הודעת הביטול ועל בחירת הצד הנפגע ב"ברירת הקיום" של החוזה.
55.ומן הכלל אל הפרט, לנדון דידן.
בענייננו, לאחר הודעת הביטול המשיכו הצדדים לנהל משא ומתן בינותם במטרה להגיע לחתימה על עסקת פינוי בינוי, כמתחייב מהוראות סעיף 2.6 להצעה הבלתי חוזרת, הקובע " ... כי אם תתקבל הצעתנו זאת, יחתמו שני הצדדים על חוזה מחייב, בנוסח שייקבע בהסכמה, שבו יפורט גודל הדירה החדשה, מיקומה המדוייק, וכיוצא באלו פרטים הדורשים השלמה".
סעיף זה מטיל חובה מפורשת על הצדדים לנהל משא ומתן לשם הגעה להסכם מחייב לביצוע הפרוייקט.
ואכן, המשא ומתן התנהל רצופות במשך למעלה משנה מיום משלוח הודעת הביטול. בפרק זמן זה פעלו המבקשות, ללא לאות, על מנת לקדם את התב"ע, כאשר המשיבים היו מודעים היטב לפועלן, ואף נטלו בו חלק.
כך, ביום 22/2/09 התקיימה פגישה בינות הצדדים, שבעקבותיה שלחו המשיבים למבקשות הערותיהם ביחס למתווה אפשרי לביצוע הפרוייקט (נספח 64 לתובענה). זאת ועוד, ביום 31/3/09 שלח עו"ד סגל מטעם המשיבים – לדרישת ב"כ המבקשות – הצעות בלתי חוזרות של הדיירים חגיוב אריה (משיב 35) וארחה אברהם (משיב 25), אשר לא חתמו בזמנו על מסמך ההצעה (נספח 64 לתובענה).
אם אומנם סברו המשיבים כי ההצעה הבלתי חוזרת בטלה והיא נעדרת תוקף משפטי מחייב, נפלא ממני על מה ועל שום מה, הם מצאו לנכון לשגר הצעות אלו למבקשות? לגבי דידי, משלוח ההצעות בחלוף כ-4 חודשים ממתן הודעת הביטול מלמד, כמאה עדים, כי המשיבים ראו את מסמך ההצעה כבר-תוקף, חרף הודעת הביטול.
זאת ועוד, המשיבים 15 ו-16 – יצחק אקרמן (מחברי הוועד) ורעייתו רות – חתמו על מסמך ההצעה (לטענתם פעם נוספת) ביום 13/6/09, עת רבה לאחר משלוח הודעת הביטול. אישרור ההצעה הבלתי חוזרת על ידי חבר הוועד, מלמד אף הוא כי המשיבים חזרו בהם מהודעת הביטול.
יתר על כן, ביום 22/3/10 התקיימה ישיבה בוועדה המחוזית ביחס לתב"ע. בישיבה זו נכחו נציגי המבקשות כמו גם נציגי המשיבים. מהלך מתואם זה בדמות הגעה בצוותא חדא לדיון בתב"ע מצביע בעליל על כי התקשרותם של הצדדים בהצעה הבלתי חוזרת – עומדת בעינה.
ואם באמור לעיל לא סגי, באה הישיבה המסכמת מיום 24/10/10 וסותמת את הגולֵל על טענת המשיבים, כאילו מסמך ההצעה נעדר תוקף עקב ביטולו.
עיון בפרוטוקול הישיבה מלמד כי מטרתה המוצהרת הייתה להגיע לנוסח סופי של ההסכם, וכי במהלכה נדונו וסוכמו מרבית הנושאים אשר היו שנויים במחלוקת בין הצדדים ובכלל זה לוחות זמנים לביצוע הפרוייקט (נספח 75 לתובענה).
בתום הישיבה המסכמת הוסכם על הצדדים כך – "עו"ד סגל ישלים על הטיוטה שהוכנה את כל ההערות שדברו פה. תוך שלושה ימים עו"ד סגל יקבל שלד של טיוטה מעו"ד בולקינד. תוך 14 יום יעביר עו"ד סגל טיוטה מוגמרת עם הערות מהישיבה דהיום לעיון עו"ד בולקינד. תוך חודש מהיום מתארגנים לחתימה" (עמ' אחרון לנספח 75).
בסמוך לאחר הישיבה המסכמת העביר עו"ד בולקינד לעו"ד סגל את הטיוטה המתוקנת (נספח 76 לתובענה) והצדדים העירו הערותיהם על גביה (נספח 94 לתובענה). לאחר משלוח הטיוטה התנהל משא ומתן ממושך באשר לדרישות חדשות שהועלו על ידי המשיבים מעבר לאלו שסוכמו בישיבה המסכמת (ראו נספחים 82, 83, 85, 86, 87).
בעוד באי כוח הצדדים נושאים ונותנים באשר לנוסחו הסופי של ההסכם, הודיע הוועד במכתבו מיום 21/12/10 – כי אין הם מעוניינים להתקשר עמם בהסכם לביצוע הפרוייקט (נספח 90 לתובענה).
56.הנה כי כן, למעלה משנה מהמועד בו שוגרה הודעת הביטול, המשיכו המבקשות לקדם את התב"ע, כאשר המשיבים משתפים עמם פעולה – משל לא נשלחה הודעת הביטול מעולם.
במשך כל התקופה האמורה, פעלו המבקשות ללא לאות לקידומה של התב"ע אצל רשויות התכנון. המבקשות, כך עולה מחומר הראיות, פעלו אצל הוועדה המחוזית על מנת שזו תאשר הפקדתה של התב"ע למתן לתוקף, ולדרישת האחרונה פעלו לתיקונה של התב"ע (נספחים 63, 70 ו-71).
המבקשות ערכו, לדרישת הוועדה המחוזית, חוות דעת מיקרואקלימית כמו גם דו"ח הצללה ותנועה (נספח 74 לתובענה).
המבקשות אף פעלו אצל העירייה – בעלת המקרקעין הסמוכים – על מנת שזו תסכים לאחד המקרקעין עם קרקע העירייה, כך שניתן יהא להוציא את הפרוייקט אל הפועל.
בגין פעולות אלה של המבקשות – שנעשו לאחר שיגור הודעת הביטול – החליטה הוועדה המחוזית ביום 22/3/10 על הפקדת התב"ע המתוקנת, בתנאים (נספח 77 לתובענה).
לית מאן דפליג, כי המשיבים הפיקו טובת הנאה משמעותית מקידומה של התב"ע, והבאתה לשלב של הפקדה בוועדה המחוזית למתן תוקף. כל העת הציגו המשיבים בפני המבקשות מצג כי הינם מחוייבים להוראות ההצעות הבלתי חוזרות חרף הודעת הביטול, ועל בסיס מצג זה השקיעו המבקשות מזמנן, מרצן ומשאבים כספיים רבים לשם קידומה של התב"ע.
הדעת אינה סובלת מצב בו מחד, יטענו המשיבים כי ההצעה הבלתי חוזרת נעדרת תוקף משפטי עקב ביטולה, ומאידך, ימשיכו לנהל משא ומתן עם המבקשות לחתימה על הסכם (כמתחייב ממסמך ההצעה), תוך קבלת טובות הנאה מפליגות, בדמות קידומה של התב"ע לבניית הפרוייקט על המקרקעין.
57. אני קובע אפוא, לאור האמור לעיל, כי ההצעות הבלתי חוזרות הינן בתוקף, זאת לנוכח התנהגות המשיבים משך למעלה משנה לאחר משלוח הודעת הביטול, וקבלת טובות הנאה על פיהן. התנהגות זו של המשיבות המתוארת לעיל, מהווה זניחה של הודעת הביטול תוך בחירה בברירת הקיום של ההצעה הבלתי חוזרת.
הפועל היוצא מהאמור הוא כי המשיבים היו מנועים, ועודם מנועים, מלהתקשר בהסכם לביצוע הפרוייקט עם החברה המתחרה, שכן זכות הבלעדיות שניתנה למבקשות לבניית הפרוייקט במסמך ההצעה, הינה שרירה וקיימת.
כאן המקום להבהיר, כי הודעת הוועד מיום 21/12/10 (נספח 90 לתובענה) אינה מהווה ביטול כדין של ההצעה הבלתי חוזרת, שכן זו נסמכת על הודעת הביטול מיום 11/11/08 ואינה מהווה הודעת ביטול עצמאית (ראו: סעיף 5 להודעה).
סעד האכיפה – קיומו של הסכם מחייב, האומנם?
58.כזכור, הסעד החילופי לו עתרו המבקשות בתובענה הינו אכיפתה של טיוטת ההסכם המתוקנת אשר התגבשה לטענתן לכדי הסכם מחייב, בר אכיפה. מנגד, טענו המשיבות כי בשום שלב משלבי המשא ומתן לא השתכלל הסכם מחייב בין הצדדים לביצוע הפרוייקט, שכן בינות הצדדים היו ונותרו אי הסכמות ופערים מהותיים באשר לתנאי ההסכם, לרבות ביחס ללוחות הזמנים לביצוע הפרוייקט וגובה הפיצוי הכספי בגין האיחור בביצועו.
אחר שבחנתי את טענות הצדדים על רקע חומר הראיות שהוצג, באתי לכלל מסקנה כי הדין עם המשיבים.
נבהיר דברינו.
59.ככלל, על מנת שהסכם ישתכלל לכדי חוזה מחייב עליו לקיים שני תנאים מצטברים – גמירות דעת ומסויימות. גמירות דעתם של צדדים להסכם לכונן קשר משפטי מחייב, נבחנת על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות הנלמדות ממכלול העובדות של המקרה הספציפי ובכללן התנהלות הצדדים לפני, בעת ולאחר כתיבת המסמך אותו מבקשים לאכוף [פרופ' ג. שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005), ע' 173; ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד ל"ג(2) 283].
כאשר עסקינן בהסכם ביחס להתחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") כי הסכם כאמור, צריך להיעשות בכתב, כאשר הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים על הצדדים ויועלו עלי כתב [ראו: ע"א 649/73 קופולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כ"ח(2) 291, 296].
מה דינו של מסמך בלתי חתום, ביחס להתחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, שהינו תוצאה של משא ומתן שהתנהל בינות לצדדים לו? אפשר שמסמך כאמור ישתכלל, בנסיבות מסויימות, לכדי הסכם מחייב הגם שהצדדים אינם חתומים עליו. המבחן האם מסמך כאמור מהווה הסכם מכר מחייב, אם לאו, נעוץ בשאלה " ... אם בבחינת מכלול התנהלות הצדדים ניתן להצביע על מועד בו נכרת חוזה בדרך של הצעה וקיבול ...". כאשר במועד זה " ... שהינו מועד מובחן ברצף האירועים, אף צריכות להתקיים דרישות גמירות הדעת ומסויימות ..." (דברי כבוד הנשיא, א. גרוניס, בע"א 10859/09 חברת קדישא נ' לוי, פורסם בנבו 22/1/12).
האם בענייננו ניתן להצביע על מועד אחד, מובחן בציר הזמן של המשא ומתן, בו נתקיימה גמירות דעת להתקשר בהסכם לביצוע הפרוייקט? סבורני כי התשובה לשאלה זו הינה שלילית.
60.אין חולק, כי המבקשות העבירו למשיבים טיוטת הסכם ראשונה כבר בחודש דצמבר 2007 (נספח 32 לתובענה). אין גם חולק, שהמשיבים לא העבירו הערותיהם והתייחסותם לטיוטה זו, זאת חרף מחאת המבקשות, אשר הלינו על כי התנהלות המשיבות מגעת לכדי העדר תום לב (נספחים 34, 35 לתובענה).
ברי אפוא, בנסיבות אלה, שטיוטת ההסכם לא השתכללה לכלל חוזה מחייב, שכן לא נתקיימה במשיבים גמירות דעת להתקשר מכוחה עם המבקשות בעסקה לביצוע הפרוייקט.
לטעמי, טיוטת ההסכם המתוקנת (נספח 94) אף היא לא השתכללה לכדי הסכם בר תוקף. כזכור, הטיוטה המתוקנת נשלחה לב"כ המשיבים, עו"ד סגל, בעקבות הישיבה המסכמת מיום 24/10/10 (נספח 75 לתובענה), במסגרתה לובנו וסוכמו הנושאים שהיו במחלוקת בין הצדדים, אשר מצאו את ביטויים בטיוטה המתוקנת.
לשיטת המבקשות, טיוטת ההסכם המתוקנת מגבשת את הסכמות הצדדים בכל השאלות שנותרו במחלוקת – כך שיש לראותה כהסכם מחייב בר אכיפה.
כאמור, לגבי דידי טיוטת ההסכם המתוקנת לא השתכללה לכדי חוזה מחייב, שכן מחומר הראיות עולה שבינות הצדדים נותרו נושאים בלתי מסוכמים, שבגינם לא ניתן לקבוע כי נתקיימה אצל המשיבים גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב.
ובמה דברים אמורים.
61.אכן, בישיבה המסכמת התייחסו הצדדים למגוון סוגיות שהיו במחלוקת, ורובן ככולן סוכמו בינות הצדדים בישיבה האמורה. מפרוטוקול הישיבה אף עולה כי אומנם המשא ומתן בינות הצדדים הגיע לישורת האחרונה ואף סוכם כי עו"ד סגל יעביר תוך 14 יום מקבלת הטיוטה המתוקנת " ... טיוטה מוגמרת עם הערות מהישיבה דהיום ... " כאשר "תוך חודש מתארגנים לחתימה" (ראו: עמוד אחרון לנספח 75).
דא עקא, כי בינות הצדדים נותרו סוגיות שלא הוסדרו בטיוטת ההסכם המתוקנת. כך, במכתביו מהימים 15/7/10 ו-26/7/10, הודיע עו"ד סגל לב"כ כי ועד הבית מתנה חתימה על ההסכם בהסדרת מספר נושאים שלא הוסדרו בטיוטה המתוקנת – מיקום הדירות החדשות שתימסרנה למשיבים לאחר בניית הפרוייקט ושטחן, כמו גם לוחות זמנים להוצאת היתר בנייה לפרוייקט וקביעת מנגנון פיצויי בגין איחור בביצוע הפרוייקט, העתידי ולשעבר (נספחים 82 ו-83 לתובענה).
הגם שבמכתבו מיום 4/8/10 (נספח 84 לתובענה) ניתנה הסכמת ב"כ המבקשים לדרישת עו"ד סגל באשר לכיווני הדירות שתימסרנה כאמור, כמו גם להקצאת מחסנים לדיירי הבניין, ככול שייבנו כאלה, הרי שבכל יתר הסוגיות – גודל הדירות ולוחות הזמנים להוצאת ההיתר – נותרו הצדדים חלוקים בינותם (ראו: נספח 85 לתובענה).
זאת ועוד, ביום 1/9/10 הודיע ב"כ המבקשות לעו"ד סגל כי הוועדה המחוזית הציבה תנאי מוקדם למתן היתר לבניית הפרוייקט, לפיו יהא על המבקשות להגיע להסדר עם דיירי הבניינים הסמוכים, בכל הנוגע להצללה ולהעתקת קולטי השמש שלהם למיקום אחר.
נוכח תנאי זה, כך נטען במכתב, "היזמים אינם יכולים להעריך מבעוד מועד את פרק הזמן הדרוש לצורך ניהול המשא ומתן והחתמת הדיירים בבניינים הנ"ל על ההסכם", ובגין כך הזמן האמור "לא ייחשב במסגרת 24 החודשים עד להוצאת ההיתר" (נספח 86 לתובענה).
עו"ד סגל מצידו הבהיר, במכתבו מיום 13/9/10, כי "אין בדעת הדיירים ליתן אורכה נוספת מעבר לאורכה של 18 חודש שניתנה להוצאת ההיתר ... " וכי הם עומדים " ... על קבלת פיצוי כספי בגין הזמן החולף" (נספח 87 לתובענה).
62.עיניינו הרואות, כי אף לאחר קיומה של הישיבה המסכמת, ניטשה מחלוקת בינות הצדדים ביחס ללוחות הזמנים להוצאתו של ההיתר (לרבות השאלה אלו עיכובים יימנו בתקופה הרלוונטית למתן ההיתר), כמו גם ביחס לדרישת המשיבים לפיצוי כספי.
מכאן, כך לטעמי, לא ניתן לקבוע כי נתקיימה אצל הצדדים גמירות דעת להתקשר בהסכם, בדמות טיוטת ההסכם המתוקנת.
אין אני מתעלם, כלל ועיקר, מטענת המבקשות לפיה המשיבים חזרו בהם מההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בישיבה המסכמת – באשר ללוחות הזמנים לביצוע הפרוייקט כמו גם באשר לפיצוי הכספי בגין האיחור בביצועו.
דא עקא, שההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בישיבה המסכמת לא היו בעלות צביון מחייב שכן ברי, שהסכמות אלו היו כפופות בסיכומו של יום להסכמות הדיירים.
סעד האכיפה – העדר תום לב
63.מקובלת עלי לחלוטין טענת המבקשות כי התנהלות המשיבים נגועה בחוסר תום לב מובהק. פרישת המשיבים מן העסקה בסמוך ממש לפני גיבושו וחתימתו של ההסכם עם המבקשות, תוך שהם מנהלים במקביל משא ומתן עם החברה המתחרה – מהווה אי תום לב משווע והולכת המבקשות שולל, כאילו היה בדעתם להתקשר עמן בהסכם.
לגבי דידי, התנהלות המשיבים נגועה בחוסר תום לב מתמשך, אשר בא לידי ביטוי ממשי, פעמים מספר, לאורך המשא ומתן לקראת כריתתו של ההסכם. חוסר תום ליבם של המשיבים החל, כך לטעמי, עת נמנעו, בכוונת מכוון, מליתן הערותיהם לטיוטת ההסכם שהועברה אליהם על ידי המבקשות, כבר בחודש דצמבר 2007.
חרף פניותיו החוזרות ונשנות של ב"כ המבקשות לעו"ד סגל, לזרז מתן הערותיו לטיוטת ההסכם, המשיבים התנהלו בעצלתיים ו"משכו זמן" - כך נראה מחומר הראיות – זאת על מנת להגיע למועד פקיעת ההצעות הבלתי חוזרות.
במכתב מיום 28/2/08 התריע ב"כ המבקשות בפני עו"ד סגל כי "הזמן דוחק בנו להזדרז, בטרם יפוגו 30 החודשים של ההצעות הבלתי חוזרות של מרשיך והעסקה תרד לטמיון" (נספח 31 לתובענה) – אך ללא הועיל.
גם מכתבו של עו"ד בולקינד לעו"ד סגל מיום 15/5/08 (נספח 32), המתריע על כך שלא נתקבלו הערותיו לנוסח ההסכם המקוצר (נספח 32), לא עשה רושם על המשיבים, ואלה האחרונים המשיכו במריים – ונמנעו מלהעיר הערותיהם אף לטיוטת ההסכם המקוצרת, שנשלחה לבקשתם.
דומני, כי התנהלותם זו של המשיבים מהווה חוסר תום לב מובהק, שכן היה ברור לאחרונים כי "הזמן דוחק" הואיל וההצעות הבלתי חוזרות עומדות לפקוע.
בדיעבד נסתבר כי "משיכת הזמן" על ידי המשיבים נבעה, כך נראה, מהעובדה שהם ניהלו משא ומתן עם החברה המתחרה במקביל למשא ומתן שניהלו עם המבקשות – שלימים חלק מהמשיבים חתמו עמה על הסכמים לביצוע הפרוייקט.
לא זו בלבד שניהול משא ומתן עם החברה המתחרה מהווה הפרה בוטה של ההצעות הבלתי חוזרות, אלא שהתנהלות כזו מהווה, כאמור, התנהלות מחוסרת תום לב.
חוסר תום ליבם של המשיבים בא לידי ביטוי גם בכך – שמחד, שיגרו למבקשות הודעה על ביטול ההצעות ומאידך, המשיכו לנהל עימן משא ומתן לגיבושו של ההסכם, ביודעם שהמבקשות ממשיכות לפעול במרץ לקידומה של התב"ע אצל רשויות התכנון.
ניתן היה לצפות מהמשיבים כי לאחר מתן הודעת הביטול, ינתקו כל מגע עם המבקשות ולא ישלו אותן משך שנה תמימה, כאילו בדעתם להתקשר עימן בהסכם לבניית הפרוייקט.
64.ואם אין די באמור לעיל כדי להצביע בעליל על חוסר תום ליבם של המשיבים, באה הודעת הנציגות מיום 21/12/10 (נספח 90) ומלמדת על התנהלותם הפסולה והבלתי מקובלת של המשיבים, בהתקשרותם עם המבקשות.
עובר למתן הודעת הנציגות, היו הצדדים על סף חתימה על טיוטת ההסכם המתוקנת (נספח 94 לתובענה) כאשר מרבית המחלוקות באו על פתרונן בישיבה המסכמת. המחלוקת שנותרה בינות הצדדים הייתה אך ביחס לשתי סוגיות – לוחות הזמנים לביצוע הפרוייקט ופיצוי כספי שדרשו הדיירים בגין חלוף הזמן (נספח 87 לתובענה).
נוכח פרק הזמן הארוך בו נשאו ונתנו הצדדים לגיבושו של הסכם, ולאור ההשקעות שהושקעו על ידי המבקשות בקידום התב"ע – מצופה היה מהמשיבים להימנע מפרישה משולחן המשא ומתן, ולמצער לאפשר למבקשות לנסות ולהגיע עמם להסכמות בנושאים שנותרו במחלוקת.
אין זה מן הנמנע, כי שיקוליהם של המשיבים לפרישה מהמשא ומתן בשלב כה מתקדם, נבעו – כאמור לעיל – מהמגעים שניהלו, במקביל, עם החברה המתחרה.
יפים המה לענייננו הדברים שנאמרו בע"א 2071/99 פנטי נ' יצהרי, פ"ד נ"ה (5) 721, 727 וזה לשונם: "פרישה בתום לב היא פרישה המוצדקת על ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו ... שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה בירור עובדתי. בבירור זה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, וביחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים; ככול שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המשא ומתן ...".
בענייננו, המשא ומתן היה בשלב מתקדם מאוד על סף חתימת ההסכם, גלל כן על המשיבים מוטלת החובה ליתן הסבר ברור המניח את הדעת לפרישתם מהמשא ומתן. חוסר הסכמה ביחס לשתי סוגיות בודדות, אינו מהווה סיבה המצדיקה פרישה באחת וכה דרמטית משולחן המשא ומתן.
במיוחד אמורים הדברים נוכח העובדה שהמבקשות השקיעו עמל רב, זמן ומשאבים כספיים לקידומה של התב"ע – שכאמור הופקדה למתן תוקף בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 22/3/10 (נספח 77 לתובענה) – כאשר המשיבים הם אלה העתידים ליהנות מפרי עמלן.
65.בהעדר צידוק מבורר לפרישת המשיבים מהמשא ומתן, כאשר הצדדים היו כפסע מיצירת הקשר החוזי בינותם – אני קובע כי המשיבים הפרו את חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").
הפרת חובת תום הלב – תוצאותיה
66.משבאנו לכלל מסקנה כי המשיבים הפרו את חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12(א) לחוק החוזים – קמה וגם ניצבה השאלה מהו הסעד לו זכאיות המבקשות בגין הפרה זו.
לשיטת המבקשות, ההפרה האמורה מזכה אותן בסעד של אכיפת ההסכם אותו התעתדו הצדדים לכרות, בדמות הטיוטה המתוקנת (נספח 94 לתובנה), שכן אילמלא חוסר תום ליבם של המשיבים ההסכם היה משתכלל לכדי הסכם מחייב.
אקדים ואומר כי אין בידי לקבל את טענת המבקשות, זאת חרף העובדה, המוכחת, כי המשיבים הפרו את חובתם לנהל משא ומתן "בדרך מקובלת ובתום לב".
נבהיר דברינו.
67.ככלל, הפרת חובת תום הלב במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, גוררת אחריה פיצוי הצד האחר על הנזק שנגרם לו "עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה" [סעיף 12(ב) לחוק החוזים]. הפיצוי לו זכאי הצד הנפגע הינו, ברגיל, פיצוי הסתמכות ("פיצויים שליליים") שפירושו החזרת מצב לקדמותו, כאילו לא נשא ונתן, כלל ועיקר [ע"א 230/80 פנידר, חברה להשקעות פיתוח ובניין בע"מ ואח' נ' קסטרו, פ"ד ל"ה(2) 713]. ברם, ייתכנו מקרים בהם יהא הצד הנפגע זכאי אף לסעד של פיצויי קיום ("פיצויים חיוביים") שנועדו להעמידו במצב בו הוא היה אילו נכרת ההסכם. זכות הנפגע לפיצויי קיום תעמוד לו במקרה בו המשא ומתן בינות הצדדים "הגיע לשלב כה מתקדם, עד כי תוכנו של ההסכם שאותו מבקשים הצדדים לכרות הוא ידוע. תנאיו גובשו, עם זאת בשל חוסר תום לב נמנע השכלול הסופי של המשא ומתן לכדי חוזה" [ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע"מ, פ"ד נ"ו(3) 289, 301; וראו גם: ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנרד, פ"ד נ"ז(1) 158, 170].
אכיפת חוזה אשר שכלולו נמנע בגין חוסר תום לב, תהא אפשרית אך במקרים מיוחדים ונדירים ביותר, זאת מכוח קביעתו של בית המשפט העליון לפיה "מכוח אשם בהתקשרות יש שרואים פעולות שאותו אשם מונע את ביצוען ... כאילו בוצעו" [ע"א 829/80 שיכון עובדים בע"מ נ' זופניק, פ"ד ל"ז(1) 579, 583 (1983); ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, קבלני בניין, פ"ד מ"ב(2) 278, 286 (1988)]. הפעלתו של כלל חריג זה עשוייה להתרחש "רק כאשר ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים מקיימות כבר כשלעצמן את יסוד גמירות הדעת והמסויימות, ובנוסף יש "פערי כוחות" ניכרים ביניהם והועברו או הייתה נכונות להעביר סכומים נכבדים מתוך התמורה מ"הצד החלש" ל"צד החזק", כאשר הצד החזק מונע בחוסר תום לב את חתימתו של הסכם פורמלי" [רע"א 3160/08 מזור נ' גאון חברה לבניין והשקעות בע"מ (פורסם בנבו, 28/6/09)].
הנה כי כן, על מנת שהמבקשות יהיו זכאיות לסעד של אכיפה בגין חוסר תום ליבם של המשיבים - שומה היה עליהן להוכיח, כי הן הגיעו להסכמות סופיות עם המשיבים ביחס לכלל הסוגיות הנדרשות לביצוע הפרוייקט, כאשר כריתתו של ההסכם נמנעה אך מחמת אשם בהתקשרות מצד המשיבים. ודוק, על המבקשות להוכיח, כי ההסכמות אליהן הגיעו עם המשיבים "מקיימות כבר כשלעצמן את יסוד גמירות הדעת והמסויימות". כפי שצויין לעיל, הצדדים נותרו חלוקים בדעותיהם ביחס לסוגיות בודדות בהסכם, בשלהן קבענו כי לא נתקיימה בצדדים גמירות דעת להתקשר בהסכם לביצוע הפרוייקט.
68.נוכח האמור לעיל, אין מנוס מלדחות את עתירת המבקשות לאכוף את טיוטת ההסכם המתוקנת, בשל הפרת חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12(א) לחוק החוזים.
התוצאה
69.סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן:
א.התובענה מתקבלת בחלקה.
ב.מוצהר בזה כי ההצעות הבלתי חוזרות שנחתמו על ידי דיירי הבית, היו ועודן בתוקף והן שרירות וקיימות.
ג.בנסיבות העניין, ולאור התוצאה עליה הגעתי, אין אני עושה צו להוצאות.
המזכירות תשלח עותק פסק הדין לב"כ הצדדים, באמצעות הדואר.
ניתן היום, ב' סיון תשע"ו, 8 ביוני 2016, בהעדר הצדדים ובאי כוחם
