א.צ.אוטומטיק בע"מ נ' ע.מ.ס.ת.ניהול והשקעות בע"מ ואח'

פסק דין חלקי והחלטה

1.התובעת הגישה כנגד הנתבעים תביעה כספית על סך של 1,180,000 ₪. לטענתה, ביום 17.2.2009 נכרת הסכם מכר בין הנתבעת מס' 1 (להלן "חברת עמסת"), באמצעות הנתבע מס' 2, שהינו מנהלה ובעל מניותיה, אשר היו מיוצגים על ידי הנתבע מס' 3, במסגרתו רכשה התובעת את זכויותיה של חברת עמסת במקרקעין הידועים כחלקה 14 בגוש 10013 (להלן "המקרקעין").

במבוא להסכם המכר הצהירה עמסת כי היא בעלת זכות החזקה, השמוש, חכירת המשנה והשכירות הבלעדיים בנכס וכי זכות זו משתרעת כל מלוא שטח החלקה הנ"ל (4,741 מ"ר). בתמורה למכירת הזכויות בנכס, שלמה התובעת לחברת עמסת סך של 1,800,000 ₪ ומע"מ.

לטענת התובעת, במהלך העברת זכויות חכירת המשנה על שמה, התגלה לה כי שטר חכירת המשנה והתשריט שצורפו להסכם המכר אינם תואמים את הצהרות הנתבעים 1 ו - 2 בדבר היקף הזכויות של עמסת במקרקעין. הסתבר לתובעת בדיעבד, כי הזכויות שהיו לעמסת במקרקעין אינן כוללות את מלוא שטחם, אלא, חלק מהם בלבד.

נטען, כי במעמד רישום העברת זכויות חכירת המשנה בלשכת רישום המקרקעין, התאמתו חשדותיה של התובעת ולא נרשמו על שמה כלל זכויות החכירה. במקביל לסיום הליכי הרישום, פנתה התובעת ללשכת רישום המקרקעין, ובקשה צילומים של שטר החכירה המקורי, לרבות תשריטים וכן, צילומים של שטר העברת זכויות חכירת המשנה של חברת עמסת, טרם העברתם לתובעת ונמסר לה כי התיק נעלם בארכיון. לטענתה, מבדיקות שערכה במקרקעין, לרבות מדידות, הסתבר כי הצהרותיה של המוכרת בדבר היותה המחזיקה הבלעדית ובעלת זכויות החכירה בכל המקרקעין לא היו נכונות.

בהמשך, ביום 30.12.2010 מכרה התובעת את זכויותיה במקרקעין הנ"ל למר רחמים אוזן (להלן "הקונה"), תוך שהיא מסבירה לו את השתלשלות העניינים וכי הלכה למעשה, בידיה רק חלק מהזכויות במקרקעין. לפיכך, בהסכם המכר בין הצדדים נכלל סעיף הקובע כי עד להסדרת רישום חכירת המשנה בשלמות על כלל המקרקעין ע"ש התובעת, יוותר סך של 1,000,000 ₪ בידיו האמנות של ב"כ.

התובעת טענה כי חברת עמסת הפרה את ההסכם עם התובעת הפרה יסודית והציגה בפניה מצג שווא ולכן, על הנתבעים לשאת בפיצוי המוסכם בהסכם ביניהם, העומד על סך של 180,000 ₪. עוד טענה התובעת כי על הנתבעים לשלם לה סך של 1,000,000 ₪, בשל העיכוב בקבלת הסך הנ"ל מהקונה. בהמשך, פרטה התובעת את עילות התביעה הספציפיות כנגד הנתבעים 2 ו - 3.

2.הנתבעים הגישו בקשה לסלק את התביעה על הסף ולמתן הוראות. עיקר טענתם נוגעת לדרישתה של התובעת להורות לנתבעים לשלם לה סך של 1,000,000 ₪, אשר מעוכבים, על פי ההסכם שנכרת בינה לבין הקונה בקשר למקרקעין. לטענתם, סעיף 5.6 להסכם עם הקונה (אשר העתק ממנו צורף לכתב התביעה), קובע כי הסך של 1,000,000 ₪ שולם על ידי הקונה לתובעת אולם, הוא יוחזק על ידי ב"כ התובעת כנאמן, כאשר תשלום לנאמן כמוהו כתשלום לתובעת. עוד נקבע, כי המוכרת (התובעת) מתחייבת להסדיר את בעיות הרישום בנכס בתוך 18 חדשים מיום החתימה על הסכם, קרי - עד ליום 30.6.2012. בנוסף, נקבע באותו הסכם, כי לאחר 18 חדשים מעת תשלום התמורה, על התובעת להמציא מסמכים, לצורך רישום הזכויות על שם הקונה.

הנתבעים טענו, כי משעה שהתובעת לקחה על עצמה התחייבות להסדיר את רישום הזכויות בנכס, חזקה עליה כי אינה טוענת כי תפר התחייבות זו או כי אינה מסוגלת לקיימה ולכן, לא תהא קיימת אופציה לכך שתחסר את אותו סך של 1,000,000 ₪. גם אם תפר התחייבות זו, הרי המועד לבחינת ההפרה הוא 30.6.2012. בנוסף, טענו הנתבעים כי ההסכם עם הקונה אינו קובע כי אם לא יוסדר נושא הזכויות, יושב לידו הסך של 1,000,000 ₪. בנוסף, חזרו להדגישו הנתבעים, כי על פי הוראות ההסכם עם המוכר, תשלום לנאמן כמוהו כתשלום לתובעת ולכן, היא אינה יכולה לדרוש סכום זה מהנתבעים. בהמשך, העלו הנתבעים טענות נוספות באשר לזכותה של התובעת לפיצוי המוסכם וכי היא אינה יכולה לתבוע גם את הפיצוי המוסכם וגם את נזקים אחרים הנטענים על ידה. הנתבעים 2 ו - 3 הוסיפו כי הם לא היו צד להסכם הרכישה ולכן, לא ניתן לדרוש מהם את הפיצוי המוסכם. בנוסף, עתרו הנתבעים להורות לתובעת ליתן פרטים נוספים וטובים יותר לתביעתה.

3.התובעת הגיבה לבקשה וטענה כי יש בידיה שתי עילות. האחת - קניינית שבסיסה מצג השווא ו\או מעשי ההטעיה המכוונת המיוחסים לנתבעים ועילה זו שרירה וקיימת ואילו הסנקציה כספית בסך של 180,000 ₪, הינה נגזרת של הפרת ההתחייבויות החוזיות על ידי הנתבעים ואין בה לפגוע בעילת התביעה הקניינית. באשר לסך של 1,000,000 ₪, אמנם רשום בהסכם עם הקונה כי תשלום הסכום הנ"ל לנאמן, כמוהו תשלום לתובעת אולם, הלכה למעשה, נמנע ממנה מלגעת בכספי הנאמנות ועובדה זו גורמת לה לנזקים כספיים, אותם היא תובעת מהנתבעים וכי שיעור נזקים אלו הינו עניינם לבירור עובדתי בבית המשפט. לטענתה, כבר היום יש לתובעת ידיעה כי גם בחלוף 18 החדשים הנקובים בחוזה עם הקונה, היא לא תצליח להסדיר את רישום מלוא הזכויות במקרקעין על שמה. בהמשך, חזרה הנתבעת על ההלכות הנוגעות לדיון בבקשות לסילוק על הסף.

4.הנתבעים הגישו תשובה לתגובה, במסגרתה התייחסו לטענות שהועלו בה, ומכאן החלטתי.

דיון הוכרעה

5.הלכה היא כי לא בנקל יעתר בית המשפט לבקשה למחיקה על הסף ועליו לנהוג בזהירות בעת השמוש בסמכותו ליתן סעד זה, שכן החלטה כזו שוללת מהתובע את זכותו להביא את עניינו לפני בית המשפט (ראה י. זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית, 1995, עמ' 387). כלל הוא, כי מחיקה או דחייה על הסף של תביעה היא אמצעי קיצוני הננקט רק מקום שאין אפשרות, ולו קלושה, כי התובע יזכה בסעד המבוקש. לפיכך, כל עוד קיים סיכוי כי במדה ויוכחו טענות התובע בכתב התביעה, הוא יכול לזכות בתביעתו, לא תסולק התביעה על הסף. הדברים נכונים ביתר שאת ככל שמדובר בדחיית התביעה, להבדיל ממחיקתה (ראה בעניין זה ע"א 693/83 שמש נגד רשם המקרקעין, פד"י מ(2) 668, 671; ע"א 35/83 חסין נגד פלדמן, פד"י לז(4) 721, ע"א 5634/05 צוקית הכרמל פרויקטים בע"מ נ' מיכה צח חברה לקבלנות כללית בע"מ וע"א 2452/01 דרור אורן, עו"ד נגד מגדל חברה לביטוח בע"מ, ע"א 50/89 פרופ' רות ליטן נגד פרופ' חיים אילתה, פד"י מה(4) 18). עם זאת, משעה שברור כי גם אם יוכחו העובדות בכתב התביעה, לא יוכל התובע לזכות בסעד הנדרש על ידיו, הרי שאין מנוס, אלא ממחיקת התביעה, או לפחות חלק התביעה שאינו לו סיכוי כלל. זהו אכן המקרה שבפנינו.

6.התובעת טענה, כי כבר במהלך העברת זכויות חכירת המשנה על שמה, התגלה לה כי שטר חכירת המשנה והתשריט שצורפו להסכם המכר שנכרת עם חברת עמסת אינם תואמים את הצהרות הנתבעים 1 ו - 2 בדבר היקף הזכויות של עמסת במקרקעין. הסתבר לתובעת בדיעבד, כי הזכויות שהיו לעמסת במקרקעין בפועל לא כללו את מלוא שטחם, אלא, חלק מהם בלבד (התובעת נמנעה, משום מה, מלציין מהן אותן זכויות חסרות ומה השטח שנגרע ממנה, לטענתה. עניין זה נוגע לבקשה למתן פרטים נוספים, אשר מתייתרת, לאור תוצאות החלטה זו). בידיעה כי רק חלק מהזכויות במקרקעין הועברו לידיה (עצם ידיעתה של התובעת נובעת מטענותיה היא ואין על כך מחלוקת), בחרה התובעת למכור את כל הזכויות במקרקעין לידי הקונה. בסעיף 5.6 ביניהם, נרשם כי "עד להסדרת רישום חכירת משנה "בשלמות" על כלל הנכס בשם המוכרת יוותר סך של 1,000,000 ₪ בידיו הנאמנות של עו"ד בירמן. תשלום לנאמן כמוהו כתשלום ע"ח התמורה המוסכמת בהסכם זה. עם הצגת נסח ממרשם המקרקעין המעיד בדבר רישום חכירת המשנה בשלמות על כלל החלקה בשם המוכרת יועבר הסך של 1,000,000 ₪ על פירותיו לידי המוכרת. ידוע לצדדים כי קיימת בעיית רישום אשר המוכרת התחייבה להסדיר תוך פרק זמן שלא יעלה על 18 חודשים מחתימת הסכם זה".

ההסכם עם הקונה אינו מבהיר מה יקרה במצב בו לא יוסדר רישום מלוא הזכויות בנכס על שם התובעת ובכלל זה, לא נקבע אם ההסכם יבוטל או שמא יוחזר הסכום לידי הקונה, אם בחלקו ואם במלואו.

התובעת אינה חולקת כי הסך של 1,000,000 ₪ מוחזק בידיו הנאמנות של עו"ד בירמן, בא כוחה ועל פי ההסכם בינה לבין הקונה, הדבר נחשב כתשלום ע"ח התמורה המוסכמת. במצב דברים בו שולמה מלוא התמורה, אין בידה עילה לתבוע את אותו סכום גם מהנתבעים. הדבר מקבל משנה תוקף, לאור העובדה שבעת הגשת התביעה, טרם הגיעה נקודת הזמן (קרי - 30.6.2012), בו על התובעת להשלים את הליכי הרישום על מלוא הזכויות במקרקעין וכי לא נרשם בהסכם דבר לעניין השבת הסך של 1,000,000 ₪, במדה ולא יעלה בידה להסדיר את הליכי הרישום עד לאותו מועד. די בטעמים אלו, כדי להורות על סילוק על הסף של חלק התביעה הנוגע לסעד של תשלום סך של 1,000,000 ₪.

ראוי להעיר, כי תביעתה של התובעת בנוגע לסך של 1,000,000 ₪ מעלה כשלעצמה תמיהה. נניח שבהסכם עם הקונה, היה נקבע, כי מלוא סכום התמורה יופקד בידיו הנאמנות של ב"כ. האם ניתן לומר שבמצב דברים זה, קיימת בידי התובעת עילת תביעה כנגד הנתבעים על מלוא סכום התמורה, במדה ותוכיח כי אכן לא הועברו לידיה כל הזכויות במקרקעין? תוצאה מעין זו אבסורדית והיא מביאה באופן ישיר להתעשרותה של התובעת, תוך ניתוק הקשר ההכרחי לתוצאות אי מילוי התחייבויותיה כלפי הקונה בהסדרת רישום הזכויות, בהתאם להסכם שכרתה עימו.

7.התובעת אשרה בתגובתה, כי אמנם, רשום בהסכם עם הקונה כי תשלום הסכום של 1,000,000 ₪ לנאמן, כמוהו תשלום לתובעת אולם, הלכה למעשה, נמנע ממנה מלגעת בכספי הנאמנות ועובדה זו גורמת לה לנזקים כספיים, אותם היא תובעת מהנתבעים.

אין בידי לקבל טענה זו. בניגוד לטענתה בתגובתה, בכתב התביעה לא עתרה התובעת לפצותה בגין הנזקים שנגרמו לה או יגרמו לה עקב אי העברת התשלום בסך של 1,000,000 ₪ לידיה, אלא, היא עתרה להורות לנתבעים לשלם לה סכום זה, במקום הסכום המוחזק בידי הנאמן. לא מדובר, אפוא, במצב בו על בית המשפט לערוך בירור עובדתי של הנזקים (עד לסכום הנ"ל) כפי שבקשה התובעת לטעון.

8. אני מקבל באופן חלקי את טענותיה של התובעת בנוגע לסעד הפיצויים המוסכמים. בעניין זה, ככל שיקבע כי הנתבעים יצרו בפני התובעת מצג שווא או הטעו אותה וכי בניגוד למצגיהם, לא היו בידי חברת עמסת מלכתחילה מלוא הזכויות במקרקעין, כי אז קיים סיכוי שתזכה בסעד הפיצויים המוסכמים. אלא, שסעד זה של פיצויים מוסכמים, הנובע מהחוזה עצמו, היא יכולה לזכות רק מחברת עמנס ולא מהנתבעים 2 ו - 3, שאינם צד לחוזה. לפיכך, חלק זה של הבקשה לסילוק על הסף נדחה ככל שהוא נוגע לנתבעת מס' 1 ומאידך, יש להורות על סילוק התביעה על הסף כנגד הנתבעים 2 ו - 3.