א. ר. ט. שירותי אחסנה בע"מ נ' פלונים

מבוא

1. אגודת מדרש פורת יוסף ירושלים (להלן: "אגודת פורת יוסף") הינה הבעלים הרשום של נכס הידוע כגוש 7001 חלקה 112 ברחוב ישכון 40 פינת רחוב הכרמל 13 בתל אביב (להלן: "הבניין").

   הבניין הינו בן שתי קומות וכולל מספר חנויות וככל הנראה דירה אחת.

   התובעת, חברת א.ר.ט. שירותי אחסנה בע"מ (להלן: "התובעת"), רכשה בהסכם רכישה מיום 18.9.16 את כלל הזכויות במקרקעין ובבניין מאת אגודת פורת יוסף והיא הזכאית להירשם כבעלת המקרקעין.

2. הנתבעים הינם המחזיקים בשטח של כ- 55 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין, כאשר בעבר שימש שטח זה לחנות, מחסן, חדר קירור ועוד, אולם כיום משמש בעיקר לאחסנה (להלן: "הנכס").

3. התובעת טוענת בכתב התביעה כי הנתבעים פלשו לשטח הנכס וכי הם מחזיקים בו שלא כדין, ולכן יש לתת כנגדם צו פינוי מידי.

   התובעת שוללת את טענות הנתבעים כי הם מהווים דיירים מוגנים בשטח הנכס, ולחלופין טוענת כי שטח הדיירות המוגנת הינו 6 מ"ר לכל היותר. לחלופי חילופין טוענת התובעת, כי הנתבעים הפרו את הסכם הדיירות המוגנת ומכאן קמה לה עילת פינוי.

   הסעד המבוקש בתביעה הינו מתן צו פינוי מידי כלפי כלל הנתבעים.

4. הנתבעים טוענים, כי הנתבע 4 הינו דייר מוגן במלוא השטח המוחזק. לטענת הנתבעים 1-2 הם הבנים של מר פלוני (להלן: "הנתבע 4") ונכדיו של פלוני ז"ל, אביו של פלוני (להלן: "פלוני").

   הנתבעים טוענים כי פלוני, כאמור סבם של הנתבעים 1-2 ואביו של הנתבע 4, רכש ביחד עם מר משה שוורץ ז"ל את זכות הדיירות המוגנת בכלל הנכס מהעמותה 'ישיבת תורה והוראה' (להלן: "ישיבת תורה והוראה"), אשר ניהלה את הבניין עבור אגודת פורת יוסף הבעלים הרשום באותה עת.

   עוד טוענים הנתבעים, כי כאשר הלך מר משה שוורץ ז"ל לעולמו, עברה זכות הדיירות המוגנת במלואה לפלוני, אביו של הנתבע 4.

   לטענת הנתבעים, ובפרט הנתבע 4, הם עבדו בנכס ביחד עם פלוני, והמשיכו לעבוד בנכס גם לאחר שפלוני, אביהם וסבם, הלך לעולמו, כאשר הם ממשיכים לעבוד ולהחזיק בנכס עד היום.

5. מכאן מתבהרת המחלוקת בענייננו והשאלות הנדרשות להכרעה:

   • השאלה הראשונה שיש לדון בה הינה - האם הנתבע 4 הינו דייר מוגן בשטח מוחזק, או בחלק ממנו?

   • השאלה השנייה, ככל שהנתבע 4 הינו בעל זכות של דיירות מוגנת בנכס, האם קיימת עילת פינוי תקפה כנגדו.

     רקע - ההליכים שהתנהלו בתיק

6. כתב התביעה המקורי הוגש על ידי התובעת ביום 26.10.2017. התביעה המקורית הוגשה כנגד הנתבעים 1-2 הנוכחיים וכן כנגד מר *****.

7. בדיון קדם משפט שהתקיים ביום 23.10.2018 התבררו מספר עובדות שלא עלו מכתבי הטענות המקוריים. כך הוצג במהלך הדיון הסכם הנחזה להיות הסכם דיירות מוגנת. כמו כן עלה, כי אביהם של הנתבעים 1-2, הנתבע 4 מר פלוני ****, מחזיק אף הוא בשטח המוחזק.

   לאור עובדות חדשות אלו, אפשר בית המשפט לתובעת להגיש כתב תביעה מתוקן.

   כתב התביעה המתוקן הוגש ביום 15.11.2018 וכתב ההגנה המתוקן הוגש ביום 27.12.2018.

8. ביום 25.3.2019 התקיים קדם משפט, במסגרתו התחדדו טענות הצדדים, ובפרט טענת הנתבעים 1-2 ואביהם הנתבע 4, כי הנתבע 4 הינו דייר מוגן בנכס. כמו כן, הועלתה טענת הנתבע 3 כי אין לו כל זיקה לנכס.

   בסיומו של קדם המשפט קצב בית המשפט מועדים להגשת תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים.

9. ביום 4.9.2019 ניתן פסק דין בהסכמה כנגד הנתבע 3, הקובע כי לנתבע זה אין כל זיקה לנכס נשוא התביעה.

10. התובעת הגישה את תצהירי העדות הראשית הבאים: מר שמעון מורגן מנהל התובעת, מר עודד נגר חוקר פרטי, וכן ביקשה להגיש תעודת עובד ציבור מעיריית תל אביב. ביום 9.2.2020 ניתנה תעודת עובד הציבור כאשר היא חתומה על ידי גב' אלמוג גרונר.

11. כמו כן, אישר בית המשפט לזמן לעדות את הרב שרם כנציג בעלת הבניין הקודמת, ישיבת תורה והוראה. בהחלטה מאוחרת יותר, הורה בית המשפט לרב שרם כי לעדותו יביא את כלל המסמכים הרלוונטיים למחלוקת.

12. הנתבעים הגישו מטעמם כתצהיר עדות ראשית את תצהירו של הנתבע 4, פלוני 

13. הצדדים הגישו בקשה כי בית המשפט יערוך ביקור בנכס, ובית המשפט נעתר לבקשה. הביקור נערך ביום 20.5.2021.

14. ביום 01.06.2021 נערך דיון ההוכחות הראשון במסגרתו נחקרו העדים הבאים: מר שמעון מורגן, מר פלוני נגר וכן הנתבע 4 מר פלוני ****.

    ביום 24.6.2021 נערך דיון הוכחות נוסף במסגרתו נחקר הרב שרם.

    הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

15. אתייחס לניתוח העדויות והראיות ולטענות הצדדים בסיכומים מטעמם, בפרק הדיון וההכרעה.

    דיון והכרעה

    מבוא

16. כאמור לעיל שלושת הסוגיות המרכזיות העומדות להכרעה הינן: (1) האם הנתבע 4 הינו דייר מוגן בנכס? (2) אם הנתבע 4 אכן דייר מוגן, באיזה חלק? (3) אם הנתבע 4 אכן דייר מוגן, האם קמה עילת פינוי?

17. בטרם אנתח את הסוגיות ואכריע בהן, ראוי לציין כי בין התובעת פה לבין מחזיק אחר באותו הבניין התנהל הליך משפטי במסגרת ת"א (שלום הרצליה) 50929-10-17 א.ר.ט. שירותי אחסנה בע"מ קרבלניקוב ואח' (להלן: "עניין קרבלניקוב").

    בעניין קרבלניקוב נדונה תביעת פינוי של התובעת כאן כנגד משפחת קרבלניקוב. משפחת קרבלניקוב טענה כי הם דיירים מוגנים מכוח הסכם שנחתם עם ישיבת תורה והוראה.

    בית משפט השלום בעניין קרבלניקוב, בפסק דין ארוך ומנומק, קיבל את טענות משפחת קרבלניקוב ודחה את תביעת התובעת כאן.

    התובעת הגישה ערעור על פסק הדין בעניין קרבלניקוב במסגרת ע"א (מחוזי תל אביב) 66327-10-12 א.ר.ט שירותי אחסנה בע"מ נ. קרבלניקוב ואח'. בדיון שהתקיים בערעור ביום 18.1.2021 המליץ הרכב בית המשפט של ערעור לתובעת למשוך את הערעור.

    התובעת נעתרה להמלצת בית המשפט, כך שהערעור נדחה והתובעת חויבה בתשלום הוצאות בסך של 10,000 ₪.

18. אין עוררין כי פסק הדין בעניין קרבלניקוב לרבות דחיית הערעור, אינם יוצרים השתק עילה או השתק פלוגתא לגבי המחלוקת שבפני, וזאת כאשר מדובר בנתבעים שונים. כמו כן, התשתית העובדתית שהציבו הצדדים אינה זהה בשני ההליכים. לפיכך, על בית משפט זה לבחון את הסוגיות באופן עצמאי וכך אכן עשיתי.

    עם זאת, אקדים ואומר כי בסוגיות הדומות בין שני ההליכים, מצאתי את נימוקי בית המשפט בעניין קרבלניקוב ראויים ותקפים, ואני סבור כי יש מקום לאמצם גם לגבי התיק שלפניי. קל וחומר שאלו פני הדברים, כאשר מסקנות אלו נתקפו בערכאת הערעור, והערעור נדחה.

    בכל מקרה, בסוגיות הרלוונטיות, אפרט את פסיקת בית המשפט בעניין קרבלניקוב ואסביר מדוע זו מקובלת עליי.

    האם הנתבע 4 הינו דייר מוגן?

    הצגת המחלוקת

19. הנתבע 4 טוען בתצהירו ובסיכומיו כי הינו דייר מוגן מכוח שני הסכמים שנחתמו עם ישיבת תורה והוראה.

20. ההסכם הראשון הינו הסכם שנחתם ביום 24.12.1975 (נספח ב' לתצהיר הנתבע 4) (להלן: "הסכם 75"). בהתאם להסכם זה השכירה ישיבת תורה והוראה לה"ה מר משה שוורץ ומר פלוני **** (אביו של הנתבע 4) שטח בסך של 12 מ"ר בבניין נשוא התביעה וזאת בדיירות מוגנת. אבהיר כי הסכם זה הינו המשכו של ההסכם שנחתם עם הדייר היוצא באותו הנכס ביום 14.12.1975.

21. לגבי הסכם 75 טוען הנתבע 4 כי לאחר שהשותף לדיירות המוגנת מר משה שוורץ הלך לעולמו, אביו פלוני רכש את חלקו של מר שוורץ ז"ל בדיירות המוגנת ומכאן הפך אביו לדייר מוגן בכלל הנכס המושכר מכוח הסכם 75 וזאת, בין היתר, לאור סעיף 121 לחוק הגנת הדייר, התשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

22. עוד מוסיף וטוען הנתבע 4 כי עבד ביחד עם אביו במושכר משנת 1976 ועד פטירת אביו בשנת 2005, מכאן לאחר פטירת אביו הפך הנתבע 4 לדייר המוגן בהתאם לסעיף 23(ב) לחוק הגנת הדייר.

23. ההסכם השני עליו מסתמך הנתבע 4 הינו הסכם שנחתם לטענתו בשנת 1987 בין ישיבת תורה והוראה לבין אביו פלוני **** (נספח ג' לתצהיר הנתבע 4) (להלן: "הסכם 87"). במסגרת הסכם זה משכירה ישיבת תורה והוראה "חנות לממכר מזון" בדיירות מוגנת לאביו של הנתבע 4.

24. הנתבע 4 טוען כי השטח שהושכר מכוח הסכם 75 בתוספת השטח שהושכר מכוח ההסכם 87, שווה לסך השטח המוחזק על ידיו היום בנכס. אציין כי הנתבע 4 צרף לתצהירו תשריט המראה את השטח שלטענתו שכר מישיבת תורה והוראה, אולם לא ברור מקורו של תשריט זה.

25. התובעת אינה כופרת בקיומו של הסכם 75, אך טוענת כי זה אינו מעניק זכויות לנתבע 4. לטענתה ההסכם נחתם עם ישיבת תורה והוראה בעוד שהבעלים של הנכס באותה עת הייתה ישיבת פורת יוסף, לפיכך אין משמעות להסכם שנחתם שלא עם בעל הזכויות בנכס.

    לחלופין טוענת התובעת, כי גם אם חתימת ישיבת תורה והוראה מחייבת את ישיבת פורת יוסף, הרי הזכות מכוח הסכם 75 הינה רק ל- 6 מ"ר מתוך הנכס וזאת כאשר 6 מ"ר האחרים היו שייכים לשותף של פלוני **** ז"ל, מר שוורץ אשר הלך לעולמו.

    ביחס לאותם 6 מ"ר שנותרו, טוענת הנתבעת כי הנתבע 4 הפר את הסכם השכירות והתגבשה עילת פינוי.

26. התובעת כופרת בקיומו של הסכם 87, וטוענת כי חוזה שכזה מעולם לא נחתם עם ישיבת תורה והוראה.

27. בכל מקרה, ולחלופין, טוענת התובעת כי ההסכם אינו מחייב את ישיבת פורת יוסף בעלת הנכס באותה עת, ומכאן אינו מחייב גם אותה.

28. לחלופי חילופין טוענת התובעת, כי קיימות שש הפרות שונות של הסכם או הסכמי הדיירות המוגנת.

     תוקפו של ההסכם משנת 1975

29. כאמור, אין חולק כי הסכם זה נחתם בין ישיבת תורה והוראה לבין פלוני **** ז"ל ומר משה שוורץ ז"ל. מכאן השאלה הראשונה, העולה בהקשר הסכם זה הינה, האם חתימת ההסכם על ידי תורה והוראה מחייבת את ישיבת פורת יוסף? אני סבור כי התשובה לכך הינה באופן חד משמעי חיובית, ואנמק:

30. חוק הגנת הדייר קובע בסעיף ההגדרות:

    ""בעל בית" - מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור."

    כלומר מחוק זה ברור, כי משכיר הנכס לצורך חוק זה אינו חייב להיות הבעלים הרשום של המקרקעין.

31. זאת ועוד, הפסיקה פרשה סעיף זה בהרחבה. כך, הפסיקה הכירה בקשת של מקרים בזכות דיירות מוגנת של דייר אשר שכר את הכנס שלא מהבעלים הרשום. פרמטר מרכזי לכינונה של זכות דיירות מוגנת במקרה של השכרה שלא ישירות מהבעלים הרשום, הינו במקרה בו הדייר שילם דמי שכירות במשך שנים רבות למשכיר הנכס וזאת בידיעת הבעלים.

    ר', לדוגמא, ע"א 112/70 די-יונג נ' סטרולוביץ [פורסם במאגר נבו] (04.06.70):

    "נוכח ההגדרה האמורה, 'בעל הבית' לענין החוק אינו דוקא הבעל הרשום בספרי האחוזה, ולא דיני הקנין קובעים מיהו בעל הבית לענין זה. כדי להשיב על השאלה מיהו בעל הבית, אנו שואלים בראש ובראשונה, מי השכיר את הנכס, ואיש זה הוא בעל הבית הראשון, ואחת היא אם היה בעל הנכס אם לא..."היוצא מכאן, שחליפו של בעל הבית הראשון הוא מי שבא תחתיו וממשיך במקומו ביחס המעין-חוזי של משכיר ודייר מטעם החוק. כשבאה בפני בית-המשפט ראיה, שהדייר שילם במשך שנים רבות דמי שכירות למשיב באופן אישי, ואיש בשם החברה לא בא במשך אותן שנים בדרישה על המערער, רשאי היה שופט השלום לקבוע שהמשיבים הם חליפי בעל הבית לעניין החוק הנ"ל" (הדגשה שלי – ג.ה.).

32. במקרה שלפניי אין מחלוקת כי ישיבת תורה והוראה ניהלה את הנכס מטעם ישיבת פורת יוסף במשך עשרות בשנים. כך, למשל, נכתב מפורשות בהסכם רכישת הנכס על ידי התובעת מישיבת פורת יוסף (נספח א' לתצהיר מר מורגן):

    "ומתוך טעות ניהלה את החלקה, הבניין ונכס הנ"ל, עמותת תורה והוראה..."

    אכן, בהסכם נרשם כי הניהול על ידי ישיבת תורה והוראה נעשה מ- "תוך טעות" אולם התובעת, כמו גם ישיבת פורת יוסף, אינן חולקות כי עמותת תורה והוראה היא זו אשר ניהלה בפועל את הנכס עשרות בשנים.

33. אין גם מחלוקת כי פלוני, ואחריו הנתבע 4, שילמו את דמי השכירות לעמותת תורה והוראה. ר', למשל סעיף 5(ה) לתצהיר הנתבע 4 במסגרתו הצהיר זה כי הוא שילם במשך כל השנים את דמי השכירות לישיבת תורה והוראה על מלוא הנכס.

    ויוטעם אין מדובר בשנים בודדות של תשלום, אלא בעשרות בשנים בהם הנתבע 4 או אביו פלוני משלמים דמי שכירות. לעומת זאת, התובעת לא רק שלא הביאה ראיות כי הנתבע 4 לא שילם לתורה והוראה דמי שכירות, אלא שמנהלה כלל לא הכחיש זאת בתצהירו.

34. זאת ועוד הרב שמעון כהן, אשר זומן להעיד מטעם התובעת, אישר את הקשר בין ישיבת פורת יוסף לבין תורה והוראה כאשר העיד:

    "אני מתורה והוראה. הרב שרם זצ"ל, האבא שנפטר, היה האח של הבעלים של פורת יוסף והם פתחו כעין סניף בתל אביב. תורה והוראה היו הסניף של ישיבת פורת יוסף בתל אביב."

35. לפיכך, כאשר אין חולק כי עמותת תורה והוראה ניהלה את הנכס עבור הבעלים הרשום, ישיבת פורת יוסף, וכאשר אין חולק כי נחתם חוזה עם עמותת תורה והוראה, וחשוב מכך, הן הנתבע 4 והן אביו של הנתבע 4, פלוני **** ז"ל, משלמים עשרות בשנים דמי שכירות לתורה והוראה ללא כל מחאה של ישיבת פורת יוסף, המסקנה הנובעת מכך הינה כי הנתבע 4 רכש זכות דיירות מוגנת כדין.

36. אציין כי אכן התובעת טענה כי ניהול הנכס על ידי ישיבת תורה והוראה היה "בטעות". אולם, לא מצאתי כל הסבר בראיות התובעת, או בסיכומיה, לגבי אותה טעות נטענת. יתרה מזו, מלבד הרב כהן, לא זימנה התובעת כל עד, לא מתורה והוראה ולא מישיבת פורת יוסף אשר יעידו על טיב הטעות הנטענת, מקורה או מהותה.

    ההלכה לגבי אי הבאת ראיה רלוונטית ידועה, כאשר אי הבאת ראיה פועלת כנגד מי שיכול היה להביאה ונמנע מכך, ר' ע"א 548/78 פלונית נ. פלוני [‏פורסם בנבו] (16.12.1980):

    "דרך זו שנקט אותה המחוקק מקורה בכלל הנקוט ידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו.

    כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה".

37. זאת ועוד, אף אם ישיבת פורת יוסף נתנה לעמותת תורה והוראה לנהל את הבניין "בטעות", וכאמור לא מצאתי ראיה לכך, הרי טעות זו תקפה לכל היותר במישור שבין ישיבת פורת יוסף לעמותת תורה והוראה, אולם אינה תקפה כלפי צד ג' ששכר את הנכס בדיירות מוגנת בתום לב ובתמורה. קל וחומר, כאשר עד להליך שלפניי לא טענה ישיבת פורת יוסף כי ההסכם שנחתם עם פלוני **** ז"ל אינו תקף.

38. למען שלמות התמונה אציין כי טענה דומה נטענה גם לגבי השכרת הנכס בעניין קרבלניקוב לעיל, כאשר בית המשפט שם דחה את הטענה, וקבע:

    "עצם העובדה שהנתבעים שילמו במשך עשרות שנים דמי שכירות לתורה והוראה בלא שפורת יוסף פוצה פה, מלמדת כי ניתן לראות בתורה והוראה מעין חליף ו"בעלת בית" של הנתבעים מבחינת קיום חובותיהם לפי הסכם השכירות."

    ומסקנה זו של בית המשפט בעניין קרבלניקוב מקובלת עליי ומעוגנת גם בחומר הראיות בהליך שלפניי.

39. לסיומו של פרק זה אציין, כי ראוי היה שהתובעת לא הייתה מעלה לפניי את הטענה כי עמותת תורה והוראה לא הייתה מוסמכת לנהל את הבניין, לאחר שטענה זהה נדחתה על ידי בית משפט השלום בעניין קרבלניקוב, כאשר הערעור שם נדחה וכאשר לא הוצגו כל ראיות אחרות לנושא זה.

    זכות הנתבע 4 מכוח הסכם 75

40. התובעת טוענת כי אף אם הסכם 75 תקף הרי פלוני **** ז"ל היה בעלים של מחצית בלבד מהזכויות מכוח ההסכם, כאשר המחצית האחרת הייתה שייכת למר משה שוורץ ז"ל. מכאן, טוענת התובעת, כאשר משה שוורץ הלך לעולמו בשנת 1982 חזרו זכויותיו לבעלים.

    איני מקבל טענה זו, ולטעמי עם פטירתו של מר משה שוורץ ז"ל, הפך מר פלוני ****, אבי הנתבע 4, לדייר מוגן בכל השטח מכוח הסכם 1975, ואנמק:

41. סעיף 121 לחוק הגנת הדייר, קובע:

     

    "121. היה הדייר של בית עסק שותפות, ונתחלף אחד השותפים או יותר, שלא בדרך ירושה, באופן שעל ידי החילוף עברו הזכויות ליותר מחמישים אחוזים מרווחי השותפות, זכאי בעל הבית לחלק מחלקו לפי חוק זה בדמי המפתח העשויים לינתן בעד בית העסק, שהיחס בינו לבין כל חלקו בדמי המפתח הוא כיחס שבין הזכויות שעברו לבין כלל הזכויות ברווחי השותפות."

42. הפסיקה פרשה סעיף זה כמאפשר העברת זכות הדיירות המוגנת בין שותפים השוכרים בית עסק בשכירות מוגנת, ר' למשל, ת"א (ת"א) 55197/01 שלמה עוז נ' סבירסקי אליהו [פורסם במאגר נבו] (30.06.2005).

    עוד אציין כי החבות בתשלום דמי המפתח הינה רק כאשר מועברים יותר מ- 50 אחוז מהזכויות.

43. במקרה שלפני העיד הנתבע 4 כי אביו מר פלוני **** ז"ל רכש את הזכויות של מר משה שוורץ במושכר, כך שבוצעו חילופי שותפים. אני מקבל טענה זו של הנתבע 4. למעשה בעניין זה, יש לפני רק את טענת הנתבע 4 בעניין, כאשר התובעת לא הביאה כל ראיה לסתור זאת.

44. זאת ועוד, הצהרת הנתבע 4 בעניין רכישת החלק של מר שוורץ ז"ל נתמכת בהתנהגות הצדדים במשך למעלה מ- 30 שנה. יוטעם. אין מחלוקת כי לאחר מותו של מר שוורץ, המשיך מר פלוני **** להחזיק בכל 12 המ"ר הנכללים בהסכם 75 ואף לשלם את דמי השכירות המלאים, מבלי כל מחאה של הבעלים, או מי מטעמם, בעניין זה.

    מר משה שוורץ נפטר כאמור בשנת 1982, כך שלפחות עד לשנת 2017, כ- 35 שנה לאחר פטירתו, הצדדים התנהגו על פי ההסכמה כי מר פלוני **** קיבל את זכויות מר משה שוורץ בשותפות בכלל, ובדיירות המוגנת נשוא ההסכם בפרט.

45. יודגש. אין כל פניה מטעם הבעלים, או מי מטעמם, למר פלוני **** ולאחר מכן לנתבע 4 בדרישה להשיב לבעלים את הזכויות של מר שוורץ ז"ל בדיירות המוגנת. זאת ועוד, לא רק שאין דרישה שכזו מטעם הבעלים, הבעלים המשיך לגבות מפלוני ****, ולאחר מכן מהנתבע 4, דמי שכירות מלאים בגין הסכם 75.

46. למעלה מן הצורך אציין, כי בכל מקרה, עם פטירתו של מר שוורץ זכות הדיירות המוגנת אינה בטלה באופן אוטומטי והזכויות אינן חוזרות לבעלים, אלא קיימת זכות ליורשיו של מר שוורץ לקבל את הדיירות המוגנת כמפורט בסעיף 23 לחוק הגנת הדייר ובהתאם לתנאיו. אציין כי האמור לעיל הינו למעלה מן הצורך, היות ובמקרה שלפניי אני סבור כי אין תחולה לסעיף 23 לחוק הגנת הדייר, כאשר הזכויות הועברו לנתבע 4.

47. לחלופין, אף אם לא נעשתה העברת זכות הדיירות לפלוני **** מכוח הסכם או מכוח סעיף 121 לחוק הגנת הדייר, אני סבור כי קיים השתק כנגד התובעת מלטעון טענה זו.

    כאמור לעיל, מר שוורץ נפטר בשנת 1982. מאז מחזיק בזכויות ובנכס הנתבע 4. מכאן, העדר טענה של הבעלים כנגד חילופי השותפים, או כנגד בעל זכות הדיירות המוגנת, במשך יותר מדור, יוצרת טענת השתק לתובעת לטעון אחרת היום.

    בית המשפט בעניין קרבלניקוב קבע לגבי אותה התובעת שלפניי בנסיבות דומות, אולם לגבי טענת אחרת, טענת הנטישה, כי מתגבשים יסודות ההשתק במקרה זה, ואצטט:

    "המדובר בדוגמא מובהקת בשיהוי בהגשת תביעה, המלמד על זניחת הזכות ושינוי מצב לרעה וכן במקרה מתאים להפעלת דוקטרינת ההשתק מכוח מצג. עצם גביית דמי שכירות על ידי תורה והוראה במשך תקופה כה ארוכה, גם לאחר ה"נטישה" בשנת 1989 (ראו למשל הטבלה שצורפה לתצהיר הרב שמעון כהן מטעמה, המלמדת על גביית דמי שכירות לשנים 2000 עד 2005) מחזקת את זניחת הטענה בדבר נטישה. לא אחת נפסק כי משמעות קבלת דמי שכירות בנסיבות מסוימות עשויה לחסום את עילת הנטישה (ראו למשל ע"א 805/75 בן שלמה נ' קובלדו, פ"ד ל(3) 238 (1976)).

     

    בענייננו, אין מדובר רק באי גביית דמי שכירות על ידי פורת יוסף אלא בהימנעות מגביה כלל במשך עשרות בשנים והימנעות מהעלאת טענת נטישה במשך קרוב לשלושה עשורים." 

    ונכונים דברים אלו שנאמרו על עילת הנטישה, גם לגבי טענת חילופי השותפים במקרה שלפניי.

48. לאור האמור לעיל, אני קובע כי הנתבע 4 הינו דייר מוגן מכוח חוזה 75, ומכוח רכישת זכויות ממר שוורץ הנכללות בחוזה 75, וזאת בשטח כולל של 12 מ"ר.

    הסכם הדיירות המוגנת משנת 1987

49. אין חולק כי הנתבעים הציגו לפני בית המשפט הסכם שכירות משנת 1987, הסכם אשר לטענתם נחתם בין "ישיבת תורה והוראה * פורת יוסף" מצד אחד ומר פלוני **** מהצד השני, הסכם אשר מקנה לכאורה למר פלוני **** זכות דיירות מוגנת בחלק נוסף בבניין.

50. התובעת בסיכומיה טוענת כנגד הסכם זה כי ההסכם לא נחתם ומעולם לא נכרת, וממילא מדובר בהסכם אשר אין בו הגדרה ברורה של המושכר ובפרט חסר בו שטח המושכר.

51. אני מקבל את טענת התובעת ואני סבור כי ההסכם משנת 1987 אינו מהווה הסכם דיירות מוגנת מחייב, ואנמק:

52. אכן, אין מחלוקת כי מדובר בהסכם אותנטי משנת 1987, כך מעיד מפורשות הרב שמעון כהן, שהיה ממנהלי תורה והוראה. בפרט, הרב כהן מעיד כי כאשר הגיע לתורה והוראה בשנת 1988 ראה הסכם זה, ואצטט:

    "כשבאתי ב-88 ההסכם הזה היה בתיק. אני מבהיר כי הצילום היה. לא אמרתי שלא היה."

53. אלא, למרות קיומו של הסכם 87 בתיק תורה והוראה, ההסכם אינו חתום על ידי תורה והוראה. כך, בניגוד להסכם 75 עליו מתנוססת בברור חתימת בעלי הזכויות בישיבת תורה והוראה על פני חותמת ברורה של הישיבה, הרי בהסכם 87 אין חותמת של ישיבת תורה והוראה ואין חתימה. כל שקיים על פני ההסכם זה חתימה של פלוני **** בלבד (ר' עדות הרב שמעון כהן, עמ' 21 לפרוטוקול שורה 2 עד 6).

54. אציין כי מעדותו של הרב כהן, אשר הייתה אמינה עליי, עולה כי ישיבת תורה והוראה התנהלה באופן מסודר בעניין חוזי ההשכרה, ואצטט (עמ' 19 לפרוטוקול הדיון מיום 24.06.2021) :

    "ש.אתם נוהגים לחתום מטעם העמותה על ההסכם?

    ת.כמובן

    ש.החתימה בצירוף חותמת?

    ת.כמובן

    ש.אתה יודע שכל חתימה של העמותה שמחייבת את העמותה מחייבת חתימה של מורשה החברה וגם חותמת של המעותה?

    ת.כן וככה נהגנו. אני נהגתי ככה תמיד.

    ש.ומהירותך עם הרב שרם מתתיהו שאתה מכיר אותו המון שנים, האם יש מסמכים שהוא נוהג בהם אחרת?

    ת.לא"

    כאמור עדותו זו אמינה עליי והיא גם תואמת את ההסכמים האחרים שהוצגו בדיון.

55. מכאן, קיים קושי של ממש לקבוע כי הסכם אשר לא נחתם על ידי ישיבת תורה והוראה מחייב אותה או את הבעלים.

     

56. קושי זה מתחדד על רקע הפגם החמור במסוימות הקיים בהסכם, וזאת כאשר ההסכם אינו כולל את תיאור המושכר ואת השטח המושכר. ברור, כי תיאור המושכר ושטח המושכר הינם הפרמטרים המרכזיים בהסכם שכירות והסכם שכירות שאינו כולל אותם סובל מפגם קשה במסוימות, פגם אשר היכולת להשלימו ממקורות חיצוניים מוגבלת.

57. עם זאת, למרות קביעתי כי ההסכם לא נחתם על ידי ישיבת תורה והוראה נציגת הבעלים, ולמרות קביעתי כי קיים בפגם של ממש במסוימות ההסכם, באופן עקרוני ניתן היה להתגבר על פגמים אלו, אילו היה מוכח כי הצדדים פעלו במשך השנים לפי הסכם זה ובשטח מסוים.

58. אלא שהראיות שלפניי, ובפרט מכתבי הרב שמעון כהן משנת 2018, חקירתו בבית המשפט ובפרט אי הבאת הראייה מטעם הנתבעים, מלמדים כי לא רק שההסכם לא נחתם ולא רק שאין בהסכם את תיאור המושכר ושטחו, אין גם ראיה כי הנתבעים שילמו את מלוא דמי שכירות גם בגין שטח זה, ואבאר:

59. הנתבעים צירפו לכתב ההגנה שני מכתבים של הרב שמעון כהן, הראשון מיום 1.1.2018, בו נכתב:

    "לבקשתך, הרינו מאשרים שהיית דייר בשכירות מוגנת עד 16.5.2016 ועמדת בכל ההתחייבות"

60. והמכתב השני מיום 24.1.2018, בו נכתב:

    "הרינו מאשרים שעד 16.5.2016 שילמת לנו כדייר בשכירות מוגנת את דמי השכירות עבור העסק לפירוק ולמכירת בשר כשר בשטח כ 55 מ"ר ברח. ישכון 40 ת"א, ואתה וחלפך הקודמים שילמתם את כל דמי השכירות ועמדתם בכל התחייבויותיכם כדיירים מוגנים"

61. אני סבור כי אילו המכתב השני היה מוצג כראיה בתיק והיה מוגש על ידי הנתבעים, או באמצעות הרב כהן, הרי היה במכתב זה בכדי להתגבר על הקושי הקיים בהעדר החתימה על הסכם 87 ועל העדר המסוימות.

62. אלא, שלא רק שהנתבעים לא הגישו את מכתב הרב שמעון כהן מיום 24.1.2018 במסגרת התצהירים מטעמם, אלא שהם לא הציגו מכתב זה לרב כהן בעת חקירתו בבית המשפט.

63. יוטעם. בידי הנתבעים קיימת לכאורה "ראיית זהב" בדמות אישור של מנכ"ל ישיבת תורה והוראה כי הדיירות המוגנת שלהם משתרעת על שטח של 55 מ"ר וכי הם שילמו את מלוא דמי שכירות בגין כלל שטח זה. והנה, למרות קיומה של ראיית הזהב לכאורה, הנתבעים לא רק שלא מגישים ראיית זהב זו במסגרת התצהירים מטעמם, אלא גם לא מעמתים את הרב כהן עם ראיה זו.

64. ההלכה לגבי אי הבאת ראיה רלוונטית ידועה, כאשר אי הבאת הראיה פועלת כנגד מי שיכול היה להביאה ונמנע מכך, ר' ע"א 548/78 פלונית נ. פלוני [פורסם בנבו] (16.12.1980):

    "דרך זו שנקט אותה המחוקק מקורה בכלל הנקוט ידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה".

    וכן ר' לגבי ההלכה ע"א 465/88‏‎ ‎הבנק למימון ולסחר בע"מ‎ ‎נ' סלימה מתתיהו [פורסם במאגר נבו] (12.09.1991).

65. במקרה שלפנינו אין מדובר באי הצגת ראיה שולית וזניחה, אלא באי הגשת הראיה שיכולה הייתה להיות הראיה המרכזית בתיק, ראיה אשר היה בכוחה לאשש טענה מרכזית של הנתבעים. ובכל זאת, למרות שהראיה צורפה לכתב ההגנה מטעם הנתבעים, הם בחרו שלא לצרפה לתצהירי הנתבעים, ובפרט שלא להציגה לעד בעדותו.

    מכאן, נכון וראוי להניח כי אין כל ממש במכתב זה, וכי ישיבת תורה והוראה לא הכירה מעולם בזכות הנתבעים להחזיק שטח נוסף מלבד השטח מכוח הסכם 75 וממילא לא שולמו דמי שכירות בגין השטח הנוסף.

66. זאת ועוד, אף אם היה ספק לגבי המושכר עליו חל מכתב הרב כהן מיום 1.1.2018, מכתב אשר הוגש כראיה על ידי הנתבעים, הרי הרב כהן הבהיר ספק זה בעדותו:

    "ש.מציג לך מכתב מה-01.01.18, צורך כנספח לתצהיר עדות ראשית.

    ת.זו חתימתי. 

    ש.מצטט מהמסמך. התכוונת בהתאם להסכם הדיירות המוגנת שאתה החזרת ביד?

    ת.נכון.

    ש.כלומר ההסכם של ה-12 מטר?

    ת.נכון."

67. כלומר עדותו של הרב כהן, מנכ"ל תורה והוראה, ברורה וחד משמעית - המכתב שנתן לנתבעים ביום 1.1.2018 מתייחס להסכם 75 בלבד ולשטח של 12 מ"ר בלבד. לא מצאתי כל סיבה להטיל ספק בעדות ברורה זו.

68. אציין כי אילו הנתבעים אכן היו סבורים כי הם מחזיקים כדיירים מוגנים בשטח גדול יותר, הרי ברור כי עליהם היה לעמת את הרב כהן עם המכתב שלכאורה נחתם על ידי הרב כהן ביום 24.1.2018, מכתב אשר ממנו עולה כי שטח הדיירות המוגנת גדול יותר וכי שולם בגינו דמי שכירות מוגנים.

    אלא, שכאמור, לא רק שהמכתב מיום 24.1.2018 לא צורף לתצהירי הנתבעים, אלא שהוא גם לא הוצג לרב כהן בעת חקירתו הנגדית, וזאת גם כאשר זה הבהיר כי מכתבו מיום 1.1.2018 מתייחס לשטח של 12 מ"ר.

    לטעמי אי הגשת מכתב הרב כהן מיום 24.1.2018 כראיה בתיק ואי הצגתו לרב כהן בחקירה הנגדית עולים עד כדי כמעט הודאה של הנתבעים, כי אין להם זכות דיירות מוגנת בשטח נוסף לשטח שנכלל בהסכם 75.

    בכל מקרה, אף אם אין בכך הודאה ממש של הנתבעים, הרי ברור כי הנתבעים כשלו להשלים את הפערים שקיימים לעניין הסכם 87, כאשר לא השלימו את המחסור בחתימה ולא השלימו את המחסור בתיאור המושכר ושטחו.

69. מכאן, לטעמי, כאשר אין העתק חתום על ידי הצדדים של הסכם 87, כאשר אין בהסכם 87 תיאור המושכר ושטחו, כאשר אין ראיות כי הבעלים הסכימו להחזקת הנתבעים בשטח גדול יותר מ- 12 מ"ר, כאשר אין ראיות כי הנתבעים שילמו דמי שכירות על מלוא השטח וכאשר קיימת עדות מטעם מנכ"ל תורה והוראה כי שולמו דמי שכירות רק עבור שטח של 12 מ"ר, אין מקום להכיר בדיירות מוגנת של הנתבע 4 על שטח החורג מהסכם 75.

70. הגעתי אפוא למסקנה, כי הנתבע 4 הינו דייר מוגן מכוח הסכם 75 בשטח של 12 מ"ר. מכאן יש לבדוק את טענות התובעת להפרת הסכם זה, ובפרט האם קיימת עילת פינוי.

    טענת התובעת להפרות ההסכם

    הפרה נטענת מס' 1 - השתלטות משפחת הנתבעים על חלקו של מר שוורץ ז"ל

71. התובעת טוענת בסיכומים מטעמה, כי כאשר נפטר מר שוורץ, שותפו של מר פלוני **** ז"ל, השתלט זה על חלקו וזאת ללא הסכמת הבעלים. השתלטות זו לטענת התובעת מהווה הפרה של סעיף 16 להסכם הקובע כי במקרה שהשוכר הינו שותפות - "לא יהיה רשאי השוכר לקבל שותף או שותפים בלי הסכמת המשכיר...".

72. איני מקבל טענה זו, ואנמק:

73. לעניין עצם רכישת זכויות מר שוורץ ז"ל על ידי מר פלוני ****, נימקתי לעיל כי השתכנעתי מגרסת הנתבעים בדבר נסיבות רכישה זו, ובפרט מצאתי כי קיימת הסכמת תורה והוראה לקבלת מלוא הזכויות על ידי מר **** ז"ל.

    אציין, כי מסקנה זו, בכל הנוגע לאותם 12 מ"ר נשוא ההסכם משנת 1975, מקבלת משנה תוקף לאור מכתבו של הרב כהן ועדותו בבית המשפט אשר אישרו את זכויות הנתבע 4 על מלוא אותם 12 המ"ר.

74. לעניין הפרת סעיף 16 להסכם, הרי סעיף זה עוסק באיסור על הוספת שותף לשותפות, אלא שבמקרה שלפניי, גם לפי גרסת התובעת, אין כל הוספת שותף, כאשר מר **** ז"ל, היה שותף של מר שוורץ ז"ל טרם פטירתו. כך, שמדובר בטענת סרק של התובעת.

    הפרה נטענת מס' 2- בשנת 2005 נפטר הסבא - ומאז המושכר נטוש

75. התובעת טוענת בסיכומיה כי מאז שהסבא, מר פלוני ****, נפטר בשנת 2005 המושכר נטוש כך שמתגבשת עילת פינוי. טענה זו מוטב היה שלא הייתה נטענת, כאשר טענה זו לא נתמכה בראיה כלשהי מטעם התובעת, וכאשר היא סותרת טענות אחרות של התובעת, ואבאר:

76. ראשית, עדותו של הנתבע 4 בנושא זה, כי אביו ז"ל, ולאחר מכן הוא בעצמו, הפעילו במקום עסק לפירוק בשר ומכירתו, הייתה אמינה עליי, ולמעשה התובעת לא הציגה כל ראיה לסתור זאת.

77. אבהיר, לאורך כל עדותו בחקירה הנגדית תיאר הנתבע 4 את פעילותו במושכר, בין בעצמו ובין באמצעות בנו כאשר הנתבע 4 חלה, וזאת כעסק לפירוק בשר בחלק אחד ואחסנה בחלקו האחר. עדותו כפי שמשתקפת היטב מפרוטוקול הדיון, הייתה קוהרנטית ואחידה. זאת ועוד, גם כאשר נשאל על העברת השכירות (ובנושא זה אעסוק בהמשך) ענה באופן כן ואמיתי על השאלות שנשאל.

    לעומת זאת, התובעת לא הציגה ראייה כלשהי לכך שהנכס ננטש החל משנת 2005. מר מורגן עצמו בוודאי שאינו יכול להעיד על כך, כאשר רכש את הנכס רק בשנת 2016, החוקר מטעם התובעת אינו יכול לתרום ראייתית דבר כאשר עדותו הינה עדות שמיעה, והרב שמעון כהן, אשר הינו העד הרלוונטי, כלל לא נשאל על כך על ידי התובעת.

78. לאור האמור לעיל, אני דוחה טענה זו של התובעת.

     

    הפרה נטענת מס' 3 - העברת העסק לנתבע 2

79. הפרה נוספת הנטענת על ידי התובעת הינה כי בשנים 2012 ועד 2019 הועבר העסק לבעלות וניהול מלא של הנתבע 2. ראשית אציין, כי ברור כי טענה זו סותרת את טענת התובעת בדבר "נטישת" העסק החל משנת 2005.

80. לגופה של טענה, אני סבור שיש לדחותה.

81. אין מחלוקת כי הנתבע 4 חלה בשנת 2012 במחלה קשה וכי בנו הנתבע 2 ניהל את העסק לאחר מחלתו הקשה של אביו. למעשה הנתבע 4 מודה בכך בתצהירו, בחקירתו ובסיכומים מטעם הנתבעים.

    עם זאת, אני סבור כי לא ניתן לראות בכך הפרת הסכם השכירות ובוודאי שלא עילת נטישה.

82. מבחינת הסכם השכירות, אכן זה אוסר על העברת השכירות לצד ג' ללא הסכמת הבעלים. אולם, בנסיבות שלפניי איני רואה במתן זכות ניהול העסק לנתבע 2 כהעברת שכירות.

    המהות של העברת שכירות הינה כי הדייר המוגן חדל להיות שוכר הנכס והוא מעביר את זכותו לאחר, ומכאן גם תכלית ההסכם הינה מניעה של העברה שכזו לצד ג' ללא הסכמת הבעלים.

    אלא שבמקרה שלפניי, אין העברת שכירות שכזו. הנתבע 4 לא ניתק מעולם את זיקתו לנכס ולעסק המתנהל בנכס, אלא נעזר בבנו לנהל את העסק בתקופה בה היה חולה.

83. יוטעם, כפי שעולה מעדותו של הנתבע 4 בתצהירו ובבית המשפט, הנתבע 4 לא חדל להגיע לעסק בשנות מחלתו, לא ניתק את זיקתו מהנכס, אלא נעזר בבנו לשם ניהול הנכס. ר', למשל, סעיף 10 לתצהיר הנתבע 4:

    "לפני קצת מעל 10 שנים אובחנתי כחולה בסרטן הלבלב ואינני מצוי בקו הבריאות, בני פלוני (הנתבע 2) מסייע לי ועובד איתי בעסק"

84. וכן ר' חקירתו הנגדית של הנתבע 4 (עמ' 56 לפרוטוקול הדיון מיום 1.6.2021):

    "ש:אז הוא עובד אצלך?

    ת:כן.

    ש:כן. מתי הוא התחיל לעבוד אצלך שוב?

    ת:כל הזמן היה עובד אצלי. כל, תראה, גם כשהייתי חולה, הוא הפעיל את העסק, מי שקיבל את הרווחים כאילו, את הכסף שאני מחלק וזה הוא נתן לי."

85. לא נעלם מעיני כי הנתבע 4 והנתבע 2 חתמו על הסכם שכירות ביחס לנכס, אולם ההסבר של הנתבע 4, כי ההסכם היה מיועד לשם הסבת מחזיק בעיריית תל אביב, וכי הוא עדיין נותר בעל העסק מקובל עליי.

86. בנסיבות אלו, כאשר הנתבע 4 חולה במחלת הסרטן ונעזר בבנו, הנתבע 2, לניהול העסק, הרי כל עוד שומר הנתבע 4 על קשר למושכר, אין בכך לטעמי כל הפרה של הסכם השכירות ובוודאי שאין בכך בכדי לגבש עילת נטישה, וזאת גם כאשר קיים הסכם שכירות בין האב לבנו והעברת מחזיק ברישומי עיריית תל אביב.

87. לאור האמור לעיל, אני דוחה טענה זו של התובעת.

    הפרה נטענת מס' 4 - השכרה לחליל קלבוני

88. הפרה נטענת נוספת על ידי התובעת הינה כי הנתבע 4 השכיר את המושכר לצד ג', מר חליל קלבוני. אני מקבל טענה זו של התובעת, כאשר למעשה הנתבע 4 מודה בהפרה זו של ההסכם. כך, מודה הנתבע 4 מפורשות בסעיף 24 לתצהירו כי במשך שנה אחת, בשנים 2015-2016 השכיר את החלק הקדמי של המושכר למר חליל קלבוני לצורך מסעדה.

    וכן ר' עמ' 22 לפרוטוקול הדיון מיום 1.6.2021:

    "ש:נכון, נכון שלקלבוני,

    ש:בסדר גמור.

    ת:עשיתי טעות. שנה אחת נתתי לו, ואחרי שנה, אם יכלתי לפני זה,"

89. אציין כי הנתבע 4 טען בתצהירו ובחקירתו הנגדית כי ההשכרה למר קלבוני הייתה לשנה אחת בלבד, והיא הסתיימה טרם רכשה התובעת את הנכס. הצהרה זו של הנתבע 4 לא נסתרה על ידי התובעת ולמעשה התובעת אף לא טענה אחרת.

90. לאור האמור לעיל, אני קובע כי הנתבע 4 הפר את הסכם השכירות בכך שהשכיר את המושכר למר חליל קלבוני למשך שנה וזאת ללא הסכמה או אישור של הבעלים.

91. עם זאת, ראוי להדגיש כי הפרה זו תוקנה על ידי הנתבע 4 זה מכבר, כאשר מר קלבוני עזב את הנכס בשנת 2016.

    הפרה נטענת מס' 5 - העברת המושכר ללא תמורה למר ******

92. התובעת טוענת בנוסף כי קיימת הפרה נוספת של הנתבע 4 וזאת בכך שהעביר ללא תמורה חלק מהמושכר למר ****. ראשית אבהיר לעניין זה, כי בשלב הראשון נתבע מר**** כנתבע נוסף בתיק זה.

    אולם, לאחר שמר ****  הצהיר כי הוא אינו מחזיק חלק כלשהו במושכר, התביעה כנגדו נמחקה. יובהר כי בביקור בית המשפט בנכס הובהר כי מר ***** אינו מחזיק בחלק כלשהו במושכר.

93. באשר לטענה גופה, הנתבע 4 אינו מכחיש כי העניק למר ***** אפשרות להשתמש באחד מחדרי הקירור וזאת כ- 'טובה' וללא תמורה.

    וכך מעיד לעניין זה הנתבע 4 (עמ' 45 לפרוטוקול הדיון מיום 1.6.2021):

    "ש:זה לא הפרה?

    ת:לא לא לא לא. סליחה סליחה. הבן אדם, זה שכן שלי, שאני מכיר אותו הרבה זמן,

    ש:נתת לו לעשות שימוש?

    ת:הוא, אני נתתי לו,

    ש:תודה.

    ת:הוא נתקע עם חדר קירור, החדר קירור שלו התקלקל, ונתתי לו איזה שבועיים שלושה משהו כזה,

    ש:כן.

    ת:ובשביל שיוכל לעבוד. זה הכל.

    ש:רק שבועיים שלושה?

    ת:כן."

    ור' גם סעיף 25 לתצהיר הנתבע 4.

94. כאמור, הנתבע 4 טען כי נתן זכות רשות למר *** לתקופה של שבועיים-שלושה.

    מנגד, התובעת לא הביאה כל ראייה כי מר ****** השתמש במושכר יותר מאשר חודש ימים או כי זה שילם על השימוש. אציין כי לעניין זה עדותו של החוקר מטעם התובעת, מר נגר, הינה עדות שמיעה שאינה כבילה. בכל מקרה, גם בעדות מר נגר אין ראיה לתקופת השימוש של מר ****** בחדר הקירור.

95. לאור האמור לעיל, אני מקבל את עדותו של הנתבע 4 כי העניק זכות שימוש ללא תמורה למר ****** בחדר הקירור. אציין כי בהתאם להוראות הסכם השכירות, הרי גם מתן זכות שימוש שכזו ללא תמורה טעונה אישור הבעלים, כך שמדובר בהפרה של ההסכם.

96. עם זאת, כאשר מדובר במתן זכות שימוש ללא רווח, כאשר מדובר בזכות הניתנת לתקופה מזערית של פחות מחודש ימים וכאשר הזכות ניתנת לשכן מתוך יחסי שכנות טובים, הרי מדובר בהפרה שהינה בגדר זוטות דברים.

    הפרה נטענת מס' 6 - פלישה לשטחים נוספים

97. התובעת טוענת כי הנתבעים מחזיקים בשטחים נוספים בקומת הקרקע ובכך יש הפרה של הסכם שכירות הדיירות המוגנת.

98. כפי שפירטתי לעיל בהרחבה, אני סבור כי הנתבע 4 מחזיק בהסכם דיירות מוגנת לגבי שטח של 12 מ"ר בלבד, כאשר ההסכם לגבי יתרת השטחים לא נחתם, אינו מסוים ואין אישור כי שולמו בגין שטחים אלו דמי שכירות.

99. עם זאת, איני סבור כי הנתבעים 'פולשים' לשטחים אלו. כאמור הנתבעים מחזיקים בשטחים אלו עשרות בשנים, לכל הפחות משנת 1988, וזאת ללא מחאה של הבעלים.

    אציין, כי התובעת לא הביאה כל ראיה כי הבעלים הקודם ביקש מהנתבעים לפנות שטחים אלו, כך שאף אם לא קיימת הסכמה מפורשת של תורה והוראה לאחזקת הנתבעים במושכר, הסכמה מכללא בוודאי שקיימת.

100. עוד אציין כי לאור העובדה כי מדובר בנכס פרטי ההלכות הנוקשות לגבי הכרה בזכויות בר רשות כפי שנקבעו בפסק הדין בעניין ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף (פורסם בנבו) [21.7.2015] וע"א 6757/13 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח [פורסם בנבו] (19.08.2015) אינן חלות, כך שניתן להכיר במקרים מסוימים בזכות בר רשות מכללא.

     לפיכך, כאשר מדובר בנכס פרטי, כאשר מדובר בתקופת החזקה של כ- 30 שנה ללא מחאה של הבעלים, הרי לא ניתן לראות בנתבעים כפולשים, אלא כבר רשות.

101. מכאן, איני סבור כי ניתן לראות בהחזקת הנתבעים בשטחים הנוספים כהפרה של הסכם הדיירות המוגנת.

102. למען הסר ספק אבהיר, כי אין מדובר ברשות בלתי הדירה, וכאשר הבעלים דורש את פינוי שטחים אלו, מסתיימת הרשות ועל הנתבעים לפנות שטחים אלו.

     הפרה נטענת מס' 7 - אי תשלום דמי שכירות

103. טענה נוספת של התובעת הינה, כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות בכך שלא שילמו דמי שכירות בגין המושכר. אני דוחה טענה זו, מדובר בטענה שנטענה בסיכומים ללא כל פירוט עובדתי וללא הפניה לראיה ממנה עולה כי לא שולמו דמי השכירות.

104. אציין כי בהתאם למכתב הרב כהן מיום 1.1.2018, אשר כאמור התובעת עצמה מסתמכת עליו, ואשר אושר על ידו בחקירה נגדית, שולמו דמי השכירות המוגנים על ידי הנתבעים לכל הפחות עד ליום 16.5.2016.

105. עוד אבהיר, כי הנתבע 4 הצהיר בתצהירו ובחקירתו הנגדית כי דמי השכירות שולמו ועדותו זו לא נסתרה.

106. לפיכך, אני קובע כי הנתבע 4 לא הפר את הסכם הדיירות המוגנת באי תשלום דמי שכירות.

     הפרה נטענת מס' 8 - שינוי מטרת השכירות

107. התובעת בסיכומיה טוענת כי הנתבע 4 הפר את הסכם השכירות בכך שהפך את המקום למסעדה שאינה כשרה. אני מקבלת טענה זו, אולם רק לגבי השנה בה הושכר הנכס למר קלבוני, כלומר בחלק מהשנים 2015-2016.

108. כפי שציינתי לעיל, נתבע 4 הודה בהגינותו כי למשך כשנה השכיר את הנכס למסעדת חומוס למר חליל קלבוני, ובכך אכן יש שינוי ממטרת השכירות שהינה לממכר בשר ומוצריו כשהם כשרים.

109. עם זאת, למרות שקיימת הפרה, הרי בהתאם לראיות בתיק זה, וכפי שקבעתי לעיל, הפרה זו תוקנה עוד בשנת 2016, עת יצא מר קלבוני מהנכס והחזיר את החזקה לנתבע 4.

     עילת הנטישה

110. טענה מרכזית נוספת של התובעת הינה, כי הנתבע 4 נטש את הנכס, ומכאן התגבשה עילה הפינוי הפסיקתית - "עילת הנטישה".

111. הפסיקה קבעה, כי על מנת להוכיח נטישה על הבעלים להוכיח שני יסודות: הראשון, כי הדייר עזב את המושכר והשני, כי אין בכוונתו לחזור אליו.

     היסוד השני הנדרש לשם הוכחת עילת הנטישה, יסוד 'העדר הכוונה לחזור' של הדייר לנכס, מורכב אף הוא משני יסודות מצטברים, כך שדייר שעזב את המושכר וטוען כי בכוונתו לחזור, עליו להוכיח שני יסודות: כי קיים לו רצון לחזור וכן כי קיים סיכוי ממשי לאותה חזרה. ראוי לשים לב בעניין זה לנטלי הבאת הראיה ליסודות השונים לעומת נטלי ההוכחה.

     לעניין סוגיית הנטישה והוכחתה, ר' פסק הדין המנחה בעניין ע"א 977/91‏ ‎הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים‎ ‎נ' מוחמד ‏זכי נוסייבה [פורסם במאגר נבו] (08.10.1992):

     "במלים אחרות, על בעל הבית להוכיח, כי הדייר עזב את המושכר ואין בכוונתו לחזור; הכוונה לחזור מורכבת משני יסודות מצטברים: האחד, הרצון לחזור, והשני, סיכוי ממשי לחזרה. דהיינו, לא די ברצון ערטילאי לחזור לנכס ביום מן הימים, אלא יש צורך ברצון ממשי, המלווה במעשים גלויים."

112. במקרה שלפני אני סבור, כי אין נטישה של המושכר ובוודאי שאין כוונה שלא לחזור למושכר.

113. בעניין הנטישה בפועל בעבר, אכן, כאמור אין מחלוקת כי בשנת 2016 העביר הנתבע 4 את החזקה למר קלבוני, אולם אין לראות בכך נטישה, היות ובשנת 2017 המושכר חזר לחזקתו של הנתבע 4.

     כך שאפיזודת ההשכרה למר קלבוני, אינה מגבשת עילת נטישה.

114. לגבי מצב הנכס כיום, הרי בית המשפט התרשם באופן בלתי אמצעי מהנכס בעת ביקורו בנכס. בביקור זה התרשמתי כי אכן הנכס מוזנח, אולם בהחלט לא נטוש, בפרט בכל האמור לחלק הקדמי, וזאת כאשר קיימת התשתית לביצוע מטרת השכירות של פירוק מוצרי בשר ומכירתם.

115. בכל מקרה, אף אם הייתי סבור כי מצבו המוזנח של הנכס מעיד על 'נטישה' (ואיני סבור כך), הרי ברור כי קיימת כוונה לחזור של הנתבע 4 וקיים סיכוי ממשי כי אכן הוא יחזור. הנתבע 4 הצהיר על זיקתו לנכס (ר' סעיף 29 לתצהירו) ועל רצונו להמשיך לנהל את העסק במושכר בעזרת ילדיו הנתבעים. הנתבע 4 אף העיד על כך בחקירתו (ר' עמ' 59 לפרוטוקול מיום 1.6.2021), ולא מצאתי כל נימוק לפקפק בהצהרתו ועדותו זו.

     סיכום ביניים

116. מן האמור והמנומק לעיל, עולות המסקנות הבאות:

     • ההסכם משנת 1975 מחייב את התובעת כאן ומעניק לנתבע 4 זכות דיירות מוגנת במלוא חלק הנכס המוגדר בהסכם בשטח של 12 מ"ר.

     • ההסכם משנת 1987 לא נחתם מטעם הבעלים ומעולם לא אושר על ידם, ולכן הסכם זה אינו מקנה זכות דיירות מוגנת לנתבע 4.

     • הנתבע 4 לא הפר את הסכם הדיירות המוגנת וזאת למעט שתי הפרות שהחלו בשנת 2016 והסתיימו בשנת 2017, הפרות שעניינן השכרת הנכס למר קלבוני.

     • הנתבע 4 לא נטש את הנכס, ובכל מקרה כאשר מצאתי שיש לנתבע 4 רצון אמיתי וכן להחזיק בנכס ויש כוונה אמיתית לעשות כן, לא התגבשה עילת נטישה.

117. לאור מסקנות אלו נותר לדון במשמעות של הפרות ההסכם שמצאתי, והאם הן מקנות עילת פינוי לתובעת.

     סעד מן הצדק

118. כאמור, קבעתי כי הנתבע 4 הפר את הסכם השכירות לתקופה מוגבלת בשנת 2016. הפרה שתוקנה עוד בשנת 2017. מכאן, נשאלת השאלה, האם הפרה זו מצדיקה את פינוי הנתבע 4.

     סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, קובע:

     "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת."

     סעיף זה מעניק לבית המשפט אפשרות לסרב לתת פסק דין של פינוי במקרים שבנסיבות העניין אין זה צודק להורות על פינוי, כאשר הסעד המוענק לדייר מכוח סעיף זה מכונה "סעד מן הצדק".

119. הפסיקה, במהלך השנים, קבעה פרמטרים לפיהם ניתן לקבוע, האם אכן יש לתת לדייר מפר ההסכם סעד מן הצדק.

     פרמטרים אלו סוכמו בפסק הדין בעניין ע"א (מחוזי ת"א) 24378-12-16‏ רינה רז אדרעי נ' אסתר יעקובוף (נעמת נג'ד) [פורסם במאגר נבו] (05.12.2017) (להלן: "עניין אדרעי"):

     "‏בפסיקה הענפה בסוגיה דנן נמנו גורמים שונים, שאותם יש לשקלל, עת מבוררת השאלה אם יש להעניק לדייר סעד מן הצדק, וביניהם: טיב המושכר; מהות ההפרה; התנהגותו של הדייר; התנהגותו של המשכיר; גודל המושכר; מצבו הכלכלי של הדייר, ועוד, עת מן העבר האחר הובעה העמדה, כי נוכח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אשר חיזק את מעמדה של זכות הקניין והפכה לזכות חוקתית, יש לצמצם, על ידי פרשנות נאותה, את הזכויות שהוקנו לדיירים."

     כמו כן נקבע, כי גם כאשר בית המשפט מעניק סעד מן הצדק, הרי יש להתנות סעד זה בתשלום פיצוי, ר' עניין אדרעי לעיל:

     "עוד נפסק כי הענקת סעד מן הצדק המותנית בפסיקת פיצוי כספי לטובת בעל הבית ובהשבת המצב לקדמותו"

120. עוד יש לזכור כי הפסיקה קבעה כי כאשר מדובר בבית עסק, הרי יש להחמיר עם הדייר המפר ולא לנהוג בו בסלחנות, ר' ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' זלדה ביירלס [פורסם במאגר נבו] (28.02.1984).

     כמו כן, יש להביא בחשבון כי לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אשר חיזק את מעמדה של זכות הקניין הפרטי, יש לפרש בצמצום את הזכויות שהוקנו לדיירים, ובכללן הסעד מן הצדק.

      

121. במקרה זה, גם לאחר שאני מביא בחשבון כי מדובר בדייר של בית עסק וכן מביא בחשבון את הפרשנות המצמצמת שיש לתת לסעד מן הצדק, אני עדיין סבור כי יישום הפרמטרים על עובדות המקרה שלפניי מוביל למסקנה ברורה וחד משמעית כי יש לתת לנתבע 4 סעד מן הצדק, ואבאר:

122. ראשית, מדובר בהפרה שתוקנה לפני שנים רבות, עוד טרם נרכשו המקרקעין על ידי התובעת וטרם הוגשה התביעה. כאמור ההפרה במקרה שלפניי עניינה השכרת המושכר למר קלבוני בשנת 2016. אלא, שאין חולק כי ההשכרה הסתיימה עוד בשנת 2017 וההפרה תוקנה. כך, גם לגבי מכירת מזון לא כשר.

     מכאן, כאשר רכשה התובעת את הנכס, היא רכשה אותו לאחר ההפרה. אכן, החוק מעניק לבעלים החדש זכות לתבוע פינוי גם בגין הפרות שקדמו למועד הרכישה. אולם, וזה העיקר לעניין הסעד מן הצדק, העובדה כי ההפרה תוקנה עוד טרם הרכישה, הינה שיקול שיש להביא בחשבון לטובת הדייר וכנגד הבעלים החדש וזאת במאזני הצדק.

123. שנית, ראוי להביא בחשבון את הרקע של ההפרה. הנתבע 4 הצהיר והעיד, ועדותו הייתה אמינה בעיני ובכל מקרה לא נסתרה, כי חלה בסרטן הלבלב, מחלה קשה לכל הדעות. מחלה זו היא שמנעה ממנו, למרות שנעזר בבנו, להמשיך לתפעל את העסק הרגיל במושכר.

     הנה כי כן, לא תאוות בצע, או רצון להרוויח על חשבון הבעלים היו כאן, אלא אילוץ הנובע מבעיה רפואית קשה.

     ראוי לעניין זה לציין, כי הנתבע 4 נהג בנושא זה בגלוי ובתום לב והודה בדיון ובסיכומים מטעמו בהפרה האמורה, ואף הסביר את הרקע לה ואת תיקונה.

124. שלישית, התנהלות התובעת כאן אינה התנהלות בתום לב מלא. כך, למשל, התובעת הגישה את התביעה כנגד הנתבעים בהגדרתם כפולשים לנכס (ר' סעיף 1 לכתב התביעה), וזאת למרות הם אינם כאלו, וכך התובעת התכחשה להסכם משנת 1975 (ר' סעיף 7 לכתב התביעה המתוקן במסגרתו מכחישה התובעת את תוקפו של ההסכם "מכל וכל") וזאת למרות שמדובר בהסכם שנחתם מטעם קודמתה בנכס.

125. לבסוף בטרם הכרעה בשאלת הסעד מן הצדק, ראוי לבחון את התמונה בכללותה, ממעוף הציפור, ובחינה שכזו מגלה אף היא כי ראוי להעניק לנתבע 4 סעד מן הצדק, ואנמק:

     אביו של הנתבע 4 ולאחריו הנתבע 4 מחזיקים בנכס החל משנת 1975, כלומר 40 שנה בטרם רכשה התובעת את הבניין.

     במהלך כל התקופה היו הנתבע 4 ואביו ז"ל דיירים למופת, שילמו את דמי השכירות במועד ולא נרשמו כל חיכוכים בינם לבין הבעלים, כפי שגם ניתן ללמוד ממכתב הרב כהן מיום 1.1.2018.

     לפני כ-10 שנים חלה הנתבע 4 במחלה קשה, למרות זאת לא נטש את העסק ובעזרת בנו הנתבע 2 המשיך להחזיק במושכר.

     בשנת 2016, לא עמדו לנתבע 4 ולבנו עוד הכוחות לנהל עסק במושכר, והם אכן עשו טעות, והשכירות את הנכס למסעדה. אולם הפרה זו לא הייתה לטווח ארוך, וכעבור שנה, עת הסתיים הסכם השכירות, חזר המושכר לחזקת הנתבע 4 ובנו.

     לא מצאתי כי קיימת הפרה נוספת משנת 2017 ועד היום.

126. בנסיבות אלו, למרות שמדובר בבית עסק, הרי כאשר אנו מדברים על שנה אחת של הפרה מתוך כ- 45 שנות שכירות, כאשר ההפרה נעשתה עקב אילוץ רפואי ולא מרדיפת ממון, וכאשר זו תוקנה זה מכבר, פינוי הנתבע 4 ושלילת זכותו כדייר מוגן אינה צודקת ויש לתת לו סעד מן הצדק.

127. בעניין השבת המצב לקדמותו כתנאי לסעד מן הצדק, הרי במקרה שלפניי אין מחלוקת כי אכן ההפרה תוקנה זה מכבר.

128. נותר לדון, אפוא, בסכום הפיצוי שעל הנתבע 4 לשלם כתנאי לקבלת הסעד מן הצדק.

     בעניין הסכום הכספי שעל הנתבע 4 לשלם, יש להביא בחשבון מצד אחד כי מדובר בעסק, כך שהפיצוי אמור לשקף שווי כלכלי ולא סמלי בלבד.

     מצד שני, יש להביא בחשבון כי מדובר במושכר בשטח קטן של 12 מ"ר וכן כי ההפרה כבר תוקנה מזמן ולא הניבה רווח של ממש לדייר.

129. בעניין הפיצוי, אפנה לפסק הדין ע"א (ת"א) 24378-12-16‏ אדרעי במסגרתו פסק בית המשפט המחוזי תשלום של 30,000 ש"ח לכל דירה בנסיבות התיק שם. אציין כי בעניין אדרעי דובר על דירת מגורים, פרמטר שלאורו בית המשפט פוסק פיצוי נמוך מאשר פיצוי במקרה של בית עסק. אולם, ומצד שני, ההפרה בעניין אדרעי לא תוקנה והייתה חריפה יותר מהמקרה שלפניי.

     בית המשפט בעניין אדרעי מציין:

      

     "אני סבורה כי התוצאה החמורה של פינויים של המערערים משתי הדירות ללא כל פיצוי אינה יכולה להיוותר על כנה משאינה עומדת ביחס ישיר להפרה הקונקרטית שהוכחה, לעומת זו שיוחסה להם, בשים לב בין היתר, גם לתקופת מגוריהם של המערערים בדירה, לגילם, לתשלום דמי מפתח בגין שתי הדירות, וליחסים הטובים ששררו בין המערערים לבין המשכיר המקורי ובתו עד להופעת הדור השלישי מארצות שמעבר לים, אשר מעייניהם נתונים רק להשאת הרווחים אותם ניתן להפיק מן הבניין, בבחינת "דור חדש אשר לא ידע את יוסף." (הדגשה שלי – ג.ה.).

     דברים אלו, יפים גם למקרה שלפניי, כאשר הנתבע 4 ואביו החזיקו בנכס שנים ביחסים טובים עם ישיבת תורה והוראה, וטענת ההפרה נולדה רק לאחר רכישת הנכס על ידי התובעת, שכל מטרתה להשיא רווחיה מן הבניין.

130. לאור האמור לעיל, ולאחר שבחנתי את כלל הפסיקה בנושא, אני פוסק כי הפיצוי שישולם על מנת לזכות בסעד מן הצדק יועמד על סך של 25,000 ₪.

     סיכום והוצאות

131. לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ביחס לנכס בשטח של 12 מ"ר כמפורט בהסכם השכירות משנת 1975, וקובע כי הנתבע 4 הינו דייר מוגן בנכס זה.

     עם זאת, לאור ההפרה שבוצעה, על מנת להמשיך ולהחזיק בנכס על הנתבע 4 לשלם לתובעת סך של 25,000 ₪ וזאת עד ליום 31.1.2022.

132. אני מקבל את התביעה ביחס לשטח החורג מאותם 12 מ"ר האמורים לעיל, ואני מורה לנתבע לפנות שטח זה מכל אדם ו/או חפץ עד ליום 31.1.2022.

133. לעניין ההוצאות, הרי הוצאות אמורות להשתלם לצד הזוכה במשפט, כך שעל צד שטענותיו נדחו לשלם לצד שטענותיו התקבלו את הוצאות המשפט שהוצאו על ידו. עוד נקבע בהלכה הפסוקה כי נקודת המוצא לפסיקת ההוצאות לצד הזוכה הינה כיסוי ריאלי של ההוצאות שהוצאו לצורך המשפט, ר' פסק הדין המנחה בעניין ע"א 2617/00‏ מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נצרת עילית [פורסם במאגר נבו] (30.6.2005).

     עם זאת, יש לבחון כי ההוצאות שהוצאו הינן סבירות לניהול ההליך, ובפרט ראוי להביא בחשבון את הסעדים שהתבקשו בתביעה לעומת הסעדים שבית המשפט אישר בפועל.

134. במקרה שלפניי חלקה של התביעה נדחה וחלקה האחר התקבל. עם זאת, אני סבור כי על התובעת לשאת בהוצאות הנתבעים, ואנמק:

     הטענה המרכזית של התובעת הייתה כי הנתבעים הינם פולשים בכל שטח הנכס, כאשר על הנתבעים היה להתמודד עם טענה קשה זו.

135. כאמור מצאתי כי לגבי חלק מסוים הנתבע 4 לא רק שאינו פולש, אלא הוא דייר מוגן, וגם לגבי החלק האחר לא מצאתי כי מדובר בפלישה, אלא בזכות בר רשות הדירה.

136. בנסיבות אלו, ולאחר שהבאתי בחשבון את כלל נסיבות התיק, אני פוסק כי התובעת תישא בהוצאות הנתבעים בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ) אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

      

      

      

      

      

      

      

     ניתן היום, כ"ב טבת תשפ"ב, 26 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.