אבי-יצחק נ' טורנר ואח'

לפניי תביעה כספית על סך של 2,500,000 ₪ בגין הפרת הסכם למכירת מקרקעין.

התובע רכש מהנתבעת 1, גב' רבקה טורנר (להלן: "רבקה" או "המוכרת") בית בקיסריה, ביחד עם מיטלטלין, בסכום כולל של 1,770,000 $, עפ"י הסכם מיום 12.8.2009 (להלן: "ההסכם" או "הסכם המכר").

זכויותיה של המוכרת בבית היו מכוח צוואת בעלה המנוח, מר גבריאל טורנר ז"ל (להלן: "המנוח"), בה נקבעה, בין היתר הוראת "יורש אחר יורש", לפיה תחילה תירש רבקה, ולאחר מכן ילדי בני הזוג.

לאחר חתימת ההסכם התברר לקונה כי בצוואה הייתה הוראה נוספת אותה ניתן לפרש כהגבלה על יכולתה של רבקה למכור את הבית וכן בית נוסף שפורט בצוואה (להלן: "הוראת הצוואה" ו"הבית הנוסף").

הבית הנוסף, שאף עליו חלה הוראת הצוואה, נמכר על ידי רבקה לקונה אחר, ללא קושי או עיכוב, לפני שהתקשרה בהסכם מושא התובענה עם התובע.

אשר להסכם מושא התובענה, הודיעה רשמת המקרקעין בחיפה כי לאור הוראת הצוואה, היא לא תאשר ולא תרשום בפנקסי המקרקעין את עסקת המכר מושא הסכם המכר.

לאחר שהתבררה לתובע הוראת הצוואה והחלטת רשמת המקרקעין, נכרת בין התובע לבין רבקה ושלושת ילדיה, הנתבעים 2 - 4 (איריס טורנר רודסבסקי (להלן: "איריס"), נתן טורנר (להלן: "נתן") ודפנה טורנר קרן (להלן: "דפנה") הסכם נוסף (להלן: "ההסכם השני"), שעניינו ניסיון הצדדים לפתור את הבעיה שהתעוררה בקשר עם הרישום, התחייבויות הנתבעים ביחס להסכם המכר, שיתוף פעולה שלהם לצורך פתרון הבעיה, ושמירת זכויות התובע.

המוכרת מסרה את החזקה בבית לתובע במועד הקבוע בהסכם המכר, וביום 27.1.2010 (באיחור של 73 יום מהמועד החוזי) נרשמו זכויותיו של התובע בבית.

התובע טוען כי הצהרות המוכרת ביחס לזכויותיה ויכולתה למכור את הבית לא היו אמת, וכי הדבר מהווה הפרה יסודית של ההסכם על ידה. לטענתו, הנתבעים ידעו על הוראות הצוואה והטעו אותו בזדון ביחס לכך, ולחילופין ברשלנות. גם אם עשו כן בתום לב, הרי שהם מחויבים בהצהרות החוזיות, ולפיכך חייבים לפצות אותו בה במידה.

בנוסף, טוען התובע כי המוכרת הפרה את התחייבותה למכור את הבית כשהוא תקין וכל מערכותיו פועלות. לטענתו, בשל כך, יש לבצע בבית תיקונים בהיקף כספי גדול מאוד. כן טוען התובע כי המוכרת ניצלה את מצוקתו ולוח הזמנים הדחוק בו היה עובר לכריתת ההסכם, על מנת להכניס להסכם הוראה כי הבית נמכר "as is", וזאת ממש לפני המועד לחתימת ההסכם, ולאחר שהייתה הסכמה שהוראה זו לא תהיה בהסכם. לטענתו הוראה זו אינה חלה, הן משום שהוכנסה להסכם תוך ניהול מו"מ בחוסר תום לב, והן משום שעל פי נוסח ההסכם, הוראה זו כפופה לכך שהצהרות המוכרת בדבר תקינות הבית, נכונות ומדויקות.

הנתבעים טוענים כי התובע רכש בית שנבנה 26 שנים לערך קודם לכן, במחיר התואם בית כאמור, אך טוען כי הוא זכאי לבית במצבו כחדש או משופץ. לטענתם, מאחר ומדובר בבית ב"גיל" האמור, ומאחר והם לא התגוררו בבית ב- 9 השנים האחרונות, אלא הוא היה מושכר, הוסכם כי הבית נמכר במצבו "as is".

הנתבעים טוענים כי לא ידעו על הוראת הצוואה, והוראה זו גם לא אוסרת על מכירת הבית על ידי רבקה. הראיה שהבית הנוסף נמכר ללא כל בעייה. כשהתעוררה הבעיה, עשו הנתבעים כל הניתן על מנת לפתור אותה, ובעיית אישור העסקה ורישום זכויותיו של התובע בבית, נפתרה. לטענתם, בשל רצונם שלא להתעמת עם התובע, ועם אביו ובא כוחו, עו"ד דן אבי יצחק, הסכימו לתכתיבים ונוסחים שהגיש להם עו"ד דן אבי יצחק.

לחץ זמן מצדו של התובע בעת כריתת ההסכם

התובע טוען, כי לאחר שהתגורר בחו"ל עם משפחתו במשך שנים, החליט, בקיץ 2009, לחזור ארצה לצמיתות יחד עם בני משפחתו, כתושבים ותיקים חוזרים, דבר שזיכה אותו בהטבות מסוימות אך חייב אותו לחזור עד למועד נקוב קרוב. לשם כך היה עליו למצוא מקום מתאים למגוריו ומגורי משפחתו. מאחר וביום 13.8.2009 היה על התובע ומשפחתו לחזור לארה"ב (ואז אכן חזרו לארה"ב), ומאחר ושלושת בנותיהם הקטינות היו אמורות להתחיל ללמוד בבתי הספר בקיסריה ובסביבה מיד בסמוך לבוא המשפחה ארצה ביום 30.9.2009, נקלע התובע למצוקה חריפה של דוחק זמן בקשר לרכישת הבית. לטענתו לא היה לו הזמן הנדרש לבדיקת הבית, למינוי בעלי מקצוע שיעשו כן, והוא נאלץ להסתפק בראייה שטחית, ללא שום בדיקה של הבית, ולכן לא הייתה לו ברירה אלא לסמוך על הצהרות והתחייבויות מפורטות של המוכרת, שמשום כך נדרשו על ידי התובע כתנאי לרכישת הבית. בהתאם ניתנו על ידי המוכרת בהסכם המכר, הצהרות לתקינות מלאה של הבית על כל מתקניו ומערכותיו.

בהקשר זה של לחץ זמנים מצדו, טוען התובע, בנוסף, כי הנתבעים ניצלו את המצוקה בה היה, והכניסו להסכם, בסמוך למועד בו היה צריך להיחתם החוזה, את ההוראה בדבר מכירת הבית "as is".

מאחר וטענות התובע בדבר אותו לחץ זמנים, חוזרות ועולות בהקשרים שונים, אתייחס לטענה זו בנפרד.

אקדים ואומר כי לא מצאתי ממש בטענתו זו של התובע.

אין מדובר בלחץ זמנים אשר נגרם על ידי הנתבעים או מטעמים הקשורים בהם. היינו אינן מדובר במצב בו הנתבעים האיצו ודחקו בתובע, ויצרו אצלו דחיפות לקבל החלטות לא שקולות, בין מסיבות טובות, ובין מסיבות שאינן בתום לב. הבית עמד למכירה כשנה - שנתיים, ולא הייתה כל מניעה מצדם של הנתבעים כי המו"מ יימשך. על כך גם העיד נתן, כי לא היה חיפזון מבחינת הנתבעים במכירת הבית.

אין מקום לקבל את טענת התובע המטילה חבויות נוספות על הנתבעים כתוצאה מלחץ זמנים שנוצר אצלו, משיקוליו ומטעמיו, לגרסתו.

כן אני דוחה מכל וכל את טענת התובע לפיה ניצלו הנתבעים באופן כלשהו את מצוקת הזמן בה היה התובע.

מחומר הראיות עולה, והתובע לא הכחיש זאת, כי למעשה הוא התעניין ברכישת הבית כשנה קודם לכן, ופנה בעניין זה למתווכת שהייתה אחת המתווכים שהציעו את הבית למכירה. התובע טוען, כי אין קשר בין התעניינותו שנה קודם לכן לבין המו"מ והרכישה שנה לאחר מכן, ובשל כך גם הבטיח עצמו מפני דרישת תשלום שכר טרחה של המתווכת (ע"י כך שדרש מהמוכרת להביא מהמתווכת אישור כי אין לה כל דרישה כספית אליו בקשר עם התיווך, דבר שהמוכרת עשתה). אולם, דבר זה מכרסם בטענתו כי החליט כרעם ביום בהיר, בקיץ 2009, לחזור ארצה ולרכוש את הבית.

תובע יכול היה להמשיך לחפש ולמצוא בית אחר, בין בתקופה שנותרה לו עד לחזרתו ארצה, ובין מאוחר יותר, תוך שהיה שוכר בית לתקופת ביניים.

כן אינני מקבלת את טענת התובע כי מפאת לחץ זמן לא בדק את הבית בעצמו או לא בדק את הבית באמצעות בעל מקצוע. לא הייתה כל מניעה להמשך המו"מ, לאחר שהתובע יחזור לחו"ל, בעצמו ובאמצעות אביו ובא כוחו, עו"ד דן אבי יצחק. לאחר שהתובע נכנס לבית, תוך זמן קצר ביותר, שלח רשימות ארוכות של ליקויים לנתבעים. גם המומחה שבדק את הבית בהסכמת הצדדים, עוד לפני הגשת התביעה, מהנדס מרדכי בס, לא נזקק אלא לכמה שעות של בדיקה על מנת להוציא את חוות דעתו. לפיכך לא הייתה כל מניעה לביצוע בדיקה זו סמוך לאחר שהתובע השחלים את המו"מ הכספי, גם אם לאחר שחזר לארה"ב.

כאשר היה דבר מה שיה חשוב לתובע, ולו בעניינים הקטנים אלפי מונים מהחשיבות של בדיקת בית שעומדים לרכוש, וודאי בסכום בו מדובר, הצליח התובע להתפנות לעניינים אלו. כך היה כאשר דאג להבטיח מבעוד מועד כי המוכרת תמציא אישור של המתווכת כי לא תפנה אליו כל טענה בעניין דמי התיווך כתוצאה מכך שהראתה לו את הבית שנה קודם לכן, וכאשר האישור שהוצג לו לא סיפק אותה, טרח ועמד על כך שיקבל אישור לשביעות רצונו.

לאור כל האמור לעיל אני דוחה את טענת התובע לפיה היה נתון בסד זמנים שהייתה לו רלוונטיות כלשהי לרכישה, וכן את הטענה כי הנתבעים ניצלו מצוקה כלשהי שלו.

הנוסח המחייב של ההסכם

התובע טוען כי בעקבות המו"מ הוסכם נוסח סופי של ההסכם (נספח ב' לכתב התביעה). נוסח זה שוגר על ידי ב"כ הקונה לב"כ המוכרת, עו"ד אשר רבינוביץ, לפי המוסכם ביניהם בדוא"ל ביום 12.8.2009 בשעה 14:06. הסכם המכר היה אמור להיחתם כמוסכם בין הצדדים באותו יום 12.8.2009 אחר הצהריים במשרד ב"כ המוכרת, הואיל והתובע היה אמור לטוס לארה"ב ביום 13.8.2009. במקום להודיע על השעה המדויקת לפגישה לחתימה, כפי שסוכם, העביר ב"כ המוכרת לב"כ הקונה ביום 12.8.2009 בשעה 14:33 דרישה חדשה ומפתיעה של המוכרת לשנות את נוסח ההסכם נספח ב' על ידי הכנסת הוראות שכבר נידונו בשלבים קודמים וסוכם שלא לקבלן, וכן על ידי הכנסת הוראות חדשות שמעולם לא דובר עליהן. ב"כ הקונה התריע נמרצות מיד טלפונית באזני ב"כ המוכר שזאת התנהגות שלא בדרך מקובלת ושלא בתום לב בניהול המו"מ, ב"כ המוכרת אישר כי נוסח נספח ב' הוסכם סופית ואף התנצל, אולם הוא והמוכרת לא שינו עמדתם שהעסקה לא תבוצע אם לא תתקבל דרישתם. בשל הלחץ והמצוקה של הקונה שהיה צריך לטוס למחרת לחו"ל ולא הייתה לא שום אפשרות בזמן כה קצר לקנות בית אחר, ומאחר והעסקה הייתה למעשה גמורה, התנתק הקונה התנתק מהאופציות לקנות בתים אחרים שהוצעו לו קודם. אילו לא קנה את הבית מושא התביעה, היה הדבר מסכל את תכניתו של התובע לחזור ארצה ביום 30.9.2009. לכן לא הייתה לתובע ברירה אלא להיכנע לתכתיב "וזאת כמובן תחת מחאה ושמירת זכויות ותרופות". בהתאם שלח ב"כ הקונה לב"כ המוכרת בדוא"ל ביום 12.8.2009 בשעה 17:05 את הנוסח שכולל בעיקרו את השינויים שהכתיב המוכר בדקה האחרונה, תוך מחאה על דרך התנהלותו, ככתוב במכתב הלוואי נספח ח' לתצהירי התובע, וב"כ המוכרת השיב טלפונית שהוא "מקבל" את הנזיפה".

במכתבו של ב"כ התובע שנשלח בדוא"ל לב"כ המוכרת ביום 12.8.2009 שעה 17:05 (לפני חתימת ההסכם על ידי הצדדים) נכתב:

"לאשר שלום

כפי שאמרתי לך בטלפון, דרך ההתנהלות של שינוי בשניה האחרונה של דברים שהוסכמו סופית אינה מקובלת עליי, ואני מעולם לא נהגתי ואיני נוהג כך. הדבר גם מעורר מטבע הדברים חשדנות.

ברם, מאחר שאיל רוצה להמשיך לסמוך על נתן, כפי שעשה עד כה, הוא הסכים לשינויים המאוחרים שלך, בהבדלים, קלים (ההדגשה לא במקור – ר.פ.א) , בתנאי שלא יהיו הפתעות נוספות של הרגע האחרון.

בהתאם אני מצ"ב הנוסח האחרון והסופי, שבו מודגשים בקו רק השינויים האחרונים שהכנסת (בהבדלים קלים כאמור) לאחר שכבר הוסכם הנוסח הסופי הקודם.

לעניין המטלטלין – הושגה עוד מקודם הסכמה מלאה, ובהמשך אעביר אליך הרשימה הסופית.

אבקש לקבוע בחוזר את שערת החתימה, כי איננו רוצים להגיע לשעות הלילה.

בברכה,

דן".

ממכתב זה עולה כי התובע הסכים לשינוי של הוספת הוראת ה- "as is".

ביום 12.8.2009 נחתם הסכם המכר, כולל תניית ה- "as is", בנוסח האמור בנספח ו' לכתב התביעה.

עו"ד אבי יצחק ערך תרשומת בדבר חילופי הטיוטות האמורות, וביום 14.8.2009 (לאחר חתימת הסכם המכר), הדפיס אותה ושלח אותה באותו יום (14.8.2009) למוכרת ולבא כוחה בדואר רשום ביחד עם מכתב לוואי נספח ט' לתצהירי התובע, בו כתב כי הקונה עומד על עמדתו שיש בדברים משום ניהול מו"מ שלא בדרך מקובל ושלא בתום לב וכי הקונה שומר כמובן על כל זכות ולכל תרופה הנתונות לו לפי הדין כנגד כל אדם בקשר לכך.

התובע טוען כי לאור נוסח ההסכם, אין משמעות להבדלים בין שני הנוסחים האמורים, אולם אם ייקבע שיש נפקות להבדלי הנוסח, מן הדין להעדיף את הנוסף שבנספח ב' על פני זה שבנספח ו' מאחר וזהו הנוסח שהוסכם סופית, מאחר והנוסח שנחתם נעשה שלא בדרך מקובלת ושלא בתום לב, והתרופה היא, בין היתר, בהחלת הנוסח שלפני השינוי, וכי הקונה זכאי לפיצוי מלא בגין שינוי הנוסח אם אכן ייקבע שיש נפקות לשינוי ולכן התוצאה המעשית היא החלת נוסח נספח ו'.

הנתבעים טוענים כי מההתחלה הבהירו כי בנסיבות העניין, כאשר מדובר בבית שנבנה כ- 26 שנים קודם לכן, ואשר בו לא התגוררו כ- 9 שנים, הם עומדים על כך שתהיה הוראה כי הבית נמכר במצבו כפי שהוא ("as is"). לטענתם ב"כ הקונה השמיט את ההוראה, והוא אף ערך תיקונים על הטיוטות מבלי לסמן אותם ב"עקוב אחר שינויים" כמקובל בעת החלפת טיוטות הסכם בין באי כוח הצדדים, וכפי שעשה ב"כ המוכרת. כן טענו הנתבעים וכך גם העידו, כי ככל שב"כ הקונה התעקש להשמיט הוראה זו, גבר חששם מפני התנהגות שלא בתום לב מצדו של התובע, עד כי היו נסוגים בהם מההסכם אלמלא חששו כי ייתבעו על ידי התובע, או לפחות שקלו ביטול של ההסכם, ובמקביל עמדו ביתר שאת על דרישתם להכנסת ההוראה של מכירת הבית במצבו כפי שהוא.

עו"ד רבינוביץ העיד בנוסף, כי צדדים ממשיכים לנהל מו"מ עד לרגע חתימת ההסכם ממש, ואין בכך משום חוסר תום לב.

אני מקבלת את טענת הנתבעים כי ככלל מקובל כי צדדים להסכם מנהלים מו"מ עד לרגע חתימת ההסכם, ואין בכך משום התנהגות שלא בתום לב ובדרך מקובלת.

בענייננו התובע שלח את הטיוטה הראשונה של ההסכם שאותה ערך עו"ד אבי יצחק, ביום 8.8.2009, ואז החלו הצדדים לשלוח זה לזה טיוטות עם שינויים עד ליום החתימה ביום 12.8.2009. מדובר בהחלפת טיוטות הסכם בתקופה קצרה ביותר, וכאשר נוסח נוסף, ובו שינויים נשלח גם על ידי התובע ביום חתימת ההסכם. אם ככלל רגע חתימת ההסכם מהווה רגע מכונן שממנו מחויבים הצדדים בהסכמות אליהן הגיעו, והחריגים שבחריגים הם כפייה של הסכמות אליהן הגיעו הצדדים מבלי שכרתו בסופו של דבר הסכם, הרי שבנסיבות העניין, כמתואר לעיל, וודאי שאין לכפות על הצדדים נוסח קודם לנוסח שעליו חתמו.

כמו כן, וכפי שציינתי לעיל, אינני מקבלת את הטענה כי לא הייתה לתובע ברירה אלא להתקשר בהסכם בשל כך שהיה עליו לטוס לארה"ב למחרת, או כי הוא רשאי להטיל בשל כך חבויות מיוחדות, יוצאות דופן, על הנתבעים. וודאי שאינו רשאי בשל כך לחסום את המוכרת מלנהל מו"מ ולהעלות דרישות שחשובות לה, במיוחד שאין מדובר בדרישה יוצאת דופן.

הקונה אינו רשאי לאלץ את המוכרת, באופן עקיף, להתקשר בהסכם שהיא לא הסכימה לו, שעה שיכול היה לסרב לחתום על ההסכם כפי שהיה במועד החתימה, או למצער להודיע לה באופן ברור, לפני חתימת ההסכם, כי הוא יראה את נוסח ההסכם המחייב בזה שהיה לפני חתימת ההסכם.

לפיכך אינני מקבלת את טענת התובע כי הנתבעים התחייבו להסכם מכר ללא הוראת ה- "as is", או כי הנוסח שקדם לחתימה הוא הנוסח המחייב.

התובע מלין על כך שהנתבעים לא השיבו למכתב נספח ט' לתצהיר התובע שנשלח עם התרשומת, בו כתב, בין היתר: "אני כותב מכתבי זה בשם מרשי... וזאת למען הסדר הטוב....אני מצ"ב תרשומת, המדברת בעד עצמה והנתמכת בתיעוד מקיף, בדבר דרך ניהול המו"מ להשגת ההסכם שבנידון מטעם "המוכר" ונציגיו... עמדת "הקונה", שהובעה על ידיי ערב חתימת ההסכם, כי יש בדברים משום ניהול מו"מ שלא בדרך המקובלת ושלא בתום לב מטעם "המוכר" ונציגיו, בעינה עומדת, ואין צריך לומר שהקונה שומר כמובן על כל זכות וכל תרופה הנתונות לו, וככל שנתונות לו, לפי הדין כנגד כל אדם בקשר לכך".

ע"ד רבינוביץ' נחקר בשאלה מדוע לא השיב על אותו מכתב, והעיד כי לא תמיד הוא משיב על מכתבים, והדבר תלוי בשיקולים שונים שלו. הנתבעים העידו כי התובע ואביו הציפו אותם התובע ואביו במכתבים רבים ארוכים מאוד, ועו"ד רבינוביץ' העיד כי אם היה עונה לכל אחד מהם ולכל טענה בהם, לא היה עושה דבר פרט להתכתבות האמורה.

מהמסמכים שהוגשו עולה כי אכן מרגע חתימת ההסכם, נשלחו מטעם התובע פניות מפורטות וארוכות, וייתכן כי הנתבעים העדיפו שלא להשיב לכל אחת מהן ולהתעמת עם כל טענה וטענה.

אין בעובדה שעו"ד רבינוביץ' מטעם המוכרת לא ראה לנכון להשיב על המכתב, כדי לשנות מהעובדה שמההתנהלות האמורה עולה כי התובע קיבל על עצמו את הנוסח שנחתם בין הצדדים, ללא אילוץ כלשהו, וכי הוא לא התריע בפני המוכרת לפני חתימת ההסכם כי הוא רואה את הנוסח הקודם כנוסח המחייב שבין הצדדים.

לאור האמור לעיל, הנוסח המחייב את הצדדים הוא הנוסח של ההסכם שנחתם על ידם.

זכותה של המוכרת למכור את הנכס

בהסכם המכר נרשם, כמקובל בחוזים אלו, בהואיל הראשון: "והמוכר מצהיר כי הינו הבעלים האמיתי, הבלעדי והרשום של הנכס..."

בסעיף 1(א) להסכם נרשם כי המבוא להסכם וההצהרות שבו מהווים חלק עיקרי ובלתי נפרד מתנאי ההסכם.

בסעיף 1(ב) להסכם נקבע כי: "ההצהרות שבמבוא להסכם זה, וכן ההצהרות שבגוף הסכם זה, מהוות, בנוסף להיותן מצגים שעל יסודם הסכימו הצדדים להתקשר בהסכם זה, תניות עיקריות של ההסכם שהפרתן היא הפרה יסודית של ההסכם".

בנסח הטאבו כפי שהיה עובר לכריתת ההסכם היה רשום כי הבעלים היא רבקה טורנר, על הנכס בשלמותו, וזאת בהתאם לצוואה. ההערה היחידה שנרשמה היא "יורש אחר יורש".

בנסח הרישום לא נכללה כל הגבלה על זכויות הנתבעת לביצוע עסקאות בזכויותיה בנכס או לגבי התנאים שבצוואה, למעט, כאמור, הערת "יורש אחר יורש".

אין חולק כי המוכרת הצהירה והתחייבה כי היא רשאית למכור את זכויותיה במקרקעין. אין גם חולק כי מדובר בתנאי יסודי בהסכם מכר מקרקעין.

המחלוקת בין הצדדים היא האם הפרה המוכרת התחייבות זו, והאם עשתה כן ביודעין, בכוונת מכוון, ברשלנות או בתום לב, ומה הפועל היוצא ככל שעשתה כן בתום לב.

בסיכומים טוען התובע כי הצהרות המוכרת והתחייבותה האמורה מחייבות אותה, בין שהטעתה בעניין זה את התובע ביודעין, ברשלנות או בתום לב.

הנתבעים טוענים בסיכומים כי בתחילה (בכתב התביעה) טען התובע לתרמית מצד הנתבעים, ובהתאם גם היו השאלות שהופנו אליהם בחקירתם הנגדית, ובסיכומים הוא טוען כי הוא זכאי לפיצוי בגין כך גם אם הדבר נעשה ברשלנות או בתום לב. לטענתם מהווה הדבר הרחבת חזית.

בחינת כתב התביעה מעלה כי מלכתחילה טען התובע כי בכל אחד מהמקרים האמורים (תרמית, רשלנות, תום לב), הוא זכאי לפיצוי באשר הצהרות אלו של המוכרת מהוות גם התחייבויות מוחלטות שלה על פי ההסכם. משכך, אין בטענה בדבר אחריות גם במצב של רשלנות או תום לב, משום הרחבת חזית.

אינני מקבלת את טענת הנתבעים כי הייתה משום רשלנות מצדו של ב"כ הקונה בכך שלא בדק את הצוואה לאור הערת "יורש אחר יורש". ההוראה בצוואה בדבר "יורש אחר יורש" אינה מגבילה במאומה את מלוא כוחו של היורש הראשון למכור את הזכויות בנכס, ולכן אין בה כדי לעורר חשש כי הצוואה מגבילה את כוחה של המוכרת למכור את הנכס.

רישום לפיו זכויות של בעל מקרקעין הינן על פי צוואה בוודאי שאין בהן כדי להוות תמרור אדום לגבי שלמות זכויותיו או כוחו למכור אותן.

מסיבה זו גם לא צצה נורה אדומה בפני עו"ד רבינוביץ' אשר לא ייצג את המוכרת בעת הוצאת צו קיום צוואה.

מי שלמעשה פעלו בשם המוכרת, לשם מכירת הבית מושא התובענה והבית הנוסף, הם ילדיה, הנתבעים 2-4.

מחומר הראיות שלפני, לאחר בחינת מכלול המסמכים הנוגעים לכך ועדויות הנתבעים, לרבות בחקירה הנגדית, הגעתי לכלל מסקנה כי הם לא היו ערים להגבלה שבהוראת הצוואה. מי מהם שעיין בצוואה, עשה זאת לפני שנים רבות, וכאמור הבית הנוסף נמכר ללא כל בעייה.

צוואת המנוח גבריאל טורנר (נספח י"ב) לתצהירי התובע) קבעה בסעיף 6: "הנני מורה (ההדגשה לא במקור – ר.פ.א) כי במקרה ואשתי בקי תאריך ימים אחרי, תהיה היא זכאית במשך כל ימי חייה לעשות ברכוש שיעבור לבעלותה, כטוב בעיניה, למעט באשר לשני הבתים שבבעלותנו בקיסריה... ברח' האיריס 5, והשני ... ברח' האיריס 7 אשר הבעלות בהם תשמר על ידי אשתי עד לפטירתה ועם פטירתה יעברו נכסים אלה לבעלות ילדי בחלקים שווים ביניהם. הנני מביע משאלתי (ההדגשה לא במקור) כי ילדי ישמרו תחת ידם את שני הבתים הנ"ל על מנת שאלה ישמשו אותם בחייהם, בהסכמה ביניהם למגורי נופש ולאירועים משפחתיים. הנני מביע אמוני ותקוותי (ההדגשה לא במקור – ר.פ.א) כי ילדי יגיעו להסכמה בכל דבר וענין הנוגע לשמירת הבתים, תחזוקתם התקינה וחלוקת השימוש בהם".

בסעיף 4 לצוואה ישנה הוראה ברורה באשר להורשת מכוניות. בסעיף 6 ישנו ציווי ברור של רכושו של המנוח לאשתו, וככל שהוא יאריך ימים אחריה, לילדים. הוראת סעיף 6 איננה כזו. תחילתה בהוראה בדבר "יורש אחר יורש", והמשכה, הבעת משאלה, אך לא ציווי כי הבתים יישארו בבעלות המשפחה ובאשר לאופן השימוש בהם. לפיכך אני סבורה כי לא היה מקום שלא לאפשר ביצוע העסקה, דבר שאילץ את הצדדים לפנות לבית משפט לשם כך. בהתאם גם לא הועמדו מכשולים בפני מכירת הבית הנוסף, לא משום שרשם המקרקעין שם התרשל, כטענת התובע, אלא משום שכך היה צריך לנהוג.

השוואת ההוראות האמורות לעיל בצוואה מצביעה על כך שהחלק בדבר אי מכירת הבתים הינו בגדר משאלה ולא הוראה של המצווה, אשר ברצונו לצוות, בחר במילה המתאימה לכך.

כך גם הבינו זאת ילדי המוכרת את ההוראה שבצוואה, כפי שהעידו בתצהיריהם ובעדותם בחקירה הנגדית.

לפיכך הגעתי לכלל מסקנה כי המוכרת לא הפרה את ההסכם בהצהרה לא נכונה או לא מדויקת של זכותה למכור את זכויות הבעלות שלה במקרקעין.

איחור ברישום הבעלות על שם התובע

כתוצאה מסירוב רשמת המקרקעין לאפשר את העסקה, בשל הוראת הצוואה, נאלצו הצדדים לנקוט פעולות שונות כדי לנסות ולקיים את העסקה, ובין היתר פנו בבקשה להבהרת צוואה ו/או לפירושה ו/או לתיקון צו קיום צוואה, לבית המשפט לענייני משפחה, בה ביקשו הנתבעים מבית המשפט להורות כי המוכרת רשאית למכור את הבית ולהעביר את הבעלות בו לתובע (נספח כ"ה לתצהיר עו"ד דן אבי יצחק). בעקבות זאת ניתן פסק דין של בית המשפט לענייני משפחה שאפשר את ביצוע העברת הבעלות בבית על שם התובע (נספחים כ"ז1-2 לתצהיר עו"ד דן אבי יצחק).

כתוצאה מהאמור לעיל, לא עמדה המוכרת בהתחייבותה בהסכם המכר, לגבי מועד רישום הבעלות על שם התובע עד ליום 15.11.2009.

בסעיף 13(ג) להסכם המכר כנקבע כי בגין כל יום איחור בהעברת הבעלות, זכאי הקונה לפיצוי קבוע ומוסכם מראש בסך של 200 $ ליום.

למחרת המועד החוזי לביצוע הרישום (15.11.2009), ביום 16.11.2009, כתב ב"כ הקונה לנתבעים כי החל מיום 16.11.2009 חלות הוראות ההסכם בדבר הפיצוי המוסכם לכל יום של איחור.

בהתאם להוראה זו זכאי התובע לפיצוי בגין 73 ימי איחור, מיום 16.11.2009 ועד ליום 27.1.2010, סה"כ 14,600 $, סכום השווה לסך של 55,497 ₪, העומד, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, נכון ליום הגשת התביעה, על סך של 63,992 ₪.

פיצוי בגין סבל טרדה ואי נוחות

התובע טוען כי הנתבעים מנסים לגמד את נזקיו והמצוקה הנוראית אליה נקלעו הוא ומשפחתו כאשר התברר כי לא ניתן יהיה לרשום את זכויותיו. התובע טוען כי בעת שהתוודע לראשונה להוראות הצוואה היו התובע ומשפחתו בעיצומן של ההכנות לחזרה לישראל על כל הכרוך בכך, לרבות ניתוק המגורים והלימודים בארה"ב, עשיית הפעולות המוקדמות להשכרת ביתם בארה"ב ולהעברת בנותיהם מבתי הספר בארה"ב לבתי הספר בקיסריה, סידורי המעבר לארץ לבית כשאין להם מקום מגורים אחר. כתוצאה מהפרת הנתבעת את ההסכם הם נקלעו למצוקה, חרדה, אי נוחות, דאגה סבל וחוסר וודאות מוחלט, חוסר יכולת לסדר את הבית ולהשקיע בו משך חודשים ארוכים. מדובר בסיטואציה בלתי אנושית, שנגרמה בעטייה של המוכרת. לפיכך עותר התובע לפיצוי בראש נזק זה בסך של 150,000 ₪ נכון ליום 1.6.2015.

בגין הדאגה שנגרמה לתובע עקב האיחור ברישום הבית על שמו בלשכת רישום המקרקעין והדאגה שקיננה בליבו שמא לא תאושר העסקה, קיבל התובע פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך של 200 $ ליום, ואין מקום להוסיף על פיצוי זה.

הוצאות התובע בגין שכר טרחת עו"ד דן אבי יצחק לשם רישום העסקה

בשל סירובה של רשמת המקרקעין לאפשר את העסקה, שיתפו הצדדים פעולה על מנת לאפשר ביצועה.

התובע טוען כי כתוצאה מכך הוא נאלץ להעסיק את אביו, עו"ד דן אבי יצחק, אשר השתמש ביכולתו המשפטית מהדרגה הראשונה, וביצע פעולות מורכבות, על מנת לאפשר את ביצוע העסקה.

עו"ד דן אבי יצחק ביצע רישום של הזמן שהוציא לשם ביצוע אותם הפעולות, וזה הוגש כראיה. מהרישום עולה כי השקיע בפעולות אלו 106.25 שעות בעניינים הבאים: ניהול שיחות ארוכות עם רשמת המקרקעין כדי לשכנע אותה להעביר את הזכויות על שם התובע על אף הוראות הצוואה; הכנת שלושה תצהירי הסתלקות עבור ילדי המוכרת, הנתבעים 2-4, בהם הצהירו כי הם מסתלקים ממלוא חלקם בבית, עו"ד אבי יצחק הנחה את עו"ד רבינוביץ כיצד ואיך להגישם ובפני איזו ערכאה; השגת חוות דעת מומחה לדיני ירושה מפרופ' מיכאל קורינאלדי לגבי משמעות ההגבלה בצוואת המנוח כדי לצרפה לערר על החלטת רשמת המקרקעין; הכנת ערר לממונה על המרשם על החלטת רשמת המקרקעין; הכנת בקשה להבהרת צוואה ו/או לפירושה ו/או לתיקון צו קיום צוואה לבית המשפט לענייני משפחה ; פנייה לעו"ד שלמה שחר כונס הנכסים הרשמי והאפוטרופוס הכללי, כדי שיסייע בזירוז מתן תגובת האפוטרופוס הכללי לבקשה להבהרת הצוואה ואי התנגדות לבקשה.

עו"ד דן אבי יצחק העיד כי כמובן מאליו הוא ייצג את בנו בעריכת ההסכם, ובגין כך לא חייב אותו בשכר טרחה כלשהו. אולם, משהתברר כי קיים קושי ברישום הבעלות בבית, והיה צורך להשקיע זמן רב בפתרון הבעיה, אזי יש מקום לחיוב בשכר, הן משום שהוא מקפיד בחלוקת כספים הוגנת ושוויונית בין כל ילדיו, והן משום שמי שאמור לשאת בהוצאה זו, היא המוכרת, ועבורה בוודאי שאין לצפות ממנו לעבוד בחינם.

התובע עותר לשכר בסך של 106,250 ₪ בתוספת מע"מ (18% בעת הרלוונטית), ובסה"כ 125,375 ש"ח (קרן), אשר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, עומד נכון ליום הגשת התביעה על סך של 144,596 ₪.

התובע טוען כי מדובר בתעריך נמוך מאוד ביחס לתעריך המקובל אצל עו"ד דן אבי יצחק, ובהתחשב במוניטין ובכישורים שלו.

כן הגיש התובע חו"ד מומחה, עו"ד יוסף תוסיה כהן, שלפיה חיוב שכר הטרחה הנטען על ידי התובע הינו סביר ביותר (ואף על הצד הנמוך).

הנתבעים טוענים כי הצדדים פעלו במשותף לפתרון הבעיה, וכי מעולם לא ציינו התובע או אביו כי בדעתם לחייב את המוכרת, אשר הייתה מיוצגת על ידי עו"ד רבינוביץ, בשכר טרחת עו"ד בגין כך. כן לטענתם, מדובר בסכום גבוה מאוד, ומעולם לא נאמר להם גובה שכר הטרחה שהם צפויים להידרש לשלם. לפיכך, ומאחר ולטענת הנתבעים, לא בהם האשם לסירוב רשמת המקרקעין לאשר את העסקה, טוענים הנתבעים כי יש לדחות את התביעה ברכיב זה.

על כך משיב התובע כי אין מדובר בתשלום שכר טרחתו של עו"ד דן אבי יצחק על ידי הנתבעים אלא בתשלום ההוצאות שגרמו לתובע בגין הבעיה ברישום.

כאמור לעיל, אני סבורה כי לא הייתה הצדקה לסירוב רשמת המקרקעין לאשר את ביצוע העסקה, כי מתוך לשון הצוואה לא היה על הנתבעים לצפות כי היא תסרב לאשר את העסקה, וכך גם בהתחשב בבית הנוסף שנמכר ללא כל קושי. מסקנה זו אינה מבוססת על עצם העובדה שכתוצאה מהמאמצים שהושקעו, הושגה המטרה, אלא כאמור על לשון הצוואה.

שני הצדדים פעלו בשיתוף פעולה על מנת להסדיר את העניין, ובנסיבות אלו, על כל צד לשאת בהוצאות עורך דינו.

לפיכך נדחית התביעה ברכיב זה.

ליקויים בבית

מדובר בבית שנבנה לפני כ- 30 שנים, המצוי בחלקה בשטח של 1,392 מ"ר, ובה נטועים עצים וקיימת בריכת שחייה.

בשנים 2000 – 2009 השכירה המוכרת את הבית לגב' קתי דבוש (להלן: "קתי") לאחר שקתי הודיעה כי היא עוקרת להתגורר עם בעלה באיטליה, החליטו הנתבעים להציע את הבית למכירה.

הבית הוצע למכירה בשנים 2008 – 2009 על ידי המתווכת, גבי' איווט רנסיה (שאף היא העידה במסגרת הליכים אלו).

דומה כי אין חולק שבית ושטח מסוג זה מצריכים תחזוקה שוטפת, וכן כי אין דומה בית חדש המוצע למכירה לבית בן כ- 26 שנים, או בית המשופץ כחדש. אין גם חולק כי הבית לא הוצג כבית משופץ.

הצדדים כללו בהסכם המכר הוראות המתייחסות לתקינות הבית, בהן שזורה גם אותה הוראת "as is" האמורה לעיל. מוטב היה אילו ההוראות המתייחסות לתקינות הבית היו מנוסחות בלשון חדה יותר מכפי שנעשה.

בסעיף 2(ה) להסכם הצהירה המוכרת: "כל המתקנים והמערכות שבנכס (לרבות, אך מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, מיזוג, מיום, חשמל, תאורה, אינסטלציה, ביוב, צנרות, דודי שמש וקולטנים, מחממי מים, אחים, מאווררים, תנורים, כיריים, מקררים, מקפיא, הברכה על כל מערכותיה והקשור אליה – כגול המשאבות והפילטרים לסינון ולניקוי מי הבריכה, מערכת תאורת הבריכה, המקפצה, הרשת לניקוי הבריכה – מערכת ההשקיה הממוחשבת לגינה), ולרבות המחוברים והמיטלטלין, הינם במצב טוב, תקין ושמיש, למעט בלאי שאינו פוגע בתיפקודם, אין – למיטב ידיעת המוכר, ילדיו ונציגיו – חדירת מים או רטיבות בחלק כלשהו בנכס ואין בנכס פגם נסתר או מום נסתר שלא ניתן להבחין בקיומם ממראה עיניים בלבד בעת ביקור בנכס – וכך יהא המצב עד למועד מסירת החזקה".

בסעיף 3(א) להסכם נקבע: "הקונה ראה את הנכס ואת סביבתו, כולל דרכי הגישה אליו, ובכפוף לנכונות הצהרותיו של המוכר ומבלי לגרוע מאחריות המוכר לפי הצהרותיו והתחייבויותיו, ובהסתמך עליהן הוא קונה את הנכס במצבו "as is" ומוותר על כל טענה או ברירה בגין פגם כלשהו או מום כלשהו בנכס אם וככל שפגם כאמור או מום כאמור אינם נסתרים וניתן היה להיווכח בקיומם ממראה עיניים בלבד בעת ביקור בנכס".

כאמור, מחד גיסא כללו הצדדים את ההוראה שלעיל בדבר מצבו של הנכס, ומאידך גיסא רשמו כי הקונה קונה את הנכס במצבו "as is".

התובע טוען כי הרכישה של הנכס במצבו "as is" כפופה לכך שהצהרות המוכרת כאמור לעיל נכונות ומדויקות, וזאת לפי לשונו של ההסכם. מנגד טוענים הנתבעים כי בעת שהבית נמסר לשימושו ולחזקתו, מערכות הבית פעלו, וכי ניכר היה לעיני כל, וכך גם לעיני התובע, מה מצבו של הבית וכי מדובר בבית וותיק, על כל המשתמע מכך. בהתאם גם היה מחירו. הנתבעים טוענים כי בתביעה עותר למעשה התובע לקבלת בית משופץ כחדש, במחיר בית יד שנייה, וכי דרישה זו חסרת תום לב, אינה על פי החוזה, ודינה להידחות.

כשבוע לאחר כניסתו של התובע לבית, החל התובע בהתכתבויות בעניין ליקויים שמצא בבית, ומשלוח רשימות ארוכות של ליקויים.

בהמשך הציע ב"כ הקונה כי הצדדים ימנו מומחה מוסכם (עוד בטרם הוגשה התביעה), לטענתו, על מנת לנסות ולמנוע הליכים משפטיים בעניין זה, או ייעול וקיצור שלהם, ככל שיהיו.

בסופו של דבר הסכימו הנתבעים כי ייקבע מומחה אשר ישום את עלות התיקונים הנטענים על ידי התובע, אולם מבלי שיהיה בכך כדי לפגוע בטענותיהם בדבר החבות, הן בכלל, והן בהתחשב בכך שההערכה היא של מערכות וחפצים חדשים, בעוד שהממכר היה "וותיק".

לאור התנגדות התובע למומחים שהוצעו על ידי הנתבעים, מונה המומחה אשר הוצע על ידי התובע, המהנדס מרדכי בס.

בהסכמת הצדדים בעניין מינויו של המהנדס בס מיום 20.1.2010 (נספח ל"א לתצהירי התובע) נקבע: "שנינו נמנה בהסכמה הדדית... מהנדס נייטרלי ואובייקטיבי (להלן – המהנדס) שיתן.... חוות דעת ובה הערכה מפורטת של הסכומים הנדרשים לתיקון (לרבות החלפה, אם צריך) של אי התקינויות והליקויים שנתגלו בנכס.... (להלן – חוות הדעת).... חוות הדעת של המהנדס בדבר הסכומים כאמור תחשב כחוות דעת מומחית, אובייקטיבית ומוסכמת על הצדדים ותשמש בסיס לבירור ולפתרון המחלוקות ביניהם בכל הליך, אך אין במינויו של המהנדס או במתן חוות הדעת כאמור משום הודאה של צד כלשהו בטענות רעהו או משום ויתור או נסיגה של צד כלשהו מטענותיו בדבר החבות או העדר החבות לשאת בתשלום הסכומים האמורים". כן הסכימו הצדדים באותו מסמך לפנות לגישור אצל עו"ד איתן הברמן.

לפי האמור לעיל, בהתאם להסכמת הצדדים, היה על המהנדס בס לשום את העלות של התיקון או ההחלפה של הפריטים המפורטים ברשימות של התובע.

כמפורט בחוות דעתו הראשונה, קבע המהנדס בס כי עלות התיקונים עומדת על סך של 794,050 ₪, ובחוות דעתו השנייה, סכום נוסף של 19,909 ₪.

לטענת התובע, הסכום הנכון לתיקון כל הדרוש תיקון בבית עולה על הסכום שקבע המהנדס בס, אלא שהוא קיבל על עצמו את קביעותיו של המהנדס בס, כפי שהוסכם בין הצדדים, ולכן הגביל את תביעתו לסכום האמור (813,959 ₪ (קרן) על פי שתי חוות הדעת.

הנתבעים טוענים כי המהנדס בס לא קיבל מנדט וממילא לא קבע האם מדובר בפגמים הנראים לעיין או פגמים נסתרים; כי המהנדס בס לא קיבל מנדט וממילא לא קבע חבות מי מהצדדים לאיזה מהפריטים ברשימה שאישר החלפתו או תיקונו; וכי המהנדס בס לא קיבל מנדט, ובכל זאת עשה כן, לקבוע החלפת ישן בחדש, וכפי שקבע בחוות הדעת "תיקון, שיפוץ, שיקום ובנייה מחדש". כפי שאף העיד בחקירתו הנגדית, חוות דעתו לא לקחה בחשבון את רכיב הבלאי.

התובע טוען כי הוא זכאי לקבל כל פריט מכל רכיב הצריך תיקון או החלפה, כחדש, ללא עריכת הפחתה כלשהי בגין בלאי.

עיון בחוות הדעת של המהנדס בס מעלה כי מדובר למעשה בבדיקה על ידי מהנדס הבודקת פריט פריט ורכיב רכיב בדירה, משל היה מדובר בדירה חדשה מקבלן או בדירה שהוצגה ככזו שעברה שיפוץ והיא כחדשה. כדוגמאות בלבד, כוללת חוות הדעת תיקוני בטונים פגומים בתקרת חדר משאבות לבריכה, עקירה ופינוי של ריצוף, החלפת קולטני ניקוז, החלפת דלת עץ בארון מטבח עליון בדלת חדשה בגימור זהה, הדבקת ציפוי פורמאיקה רופף על גבי משטח ארונות מטבח, שיקום שיפוץ וחידוש חלונות ודלתות עץ בכל הבית, שיפוץ שער להולכי רגל, ייצור והתקנת מסגרת לפתח חדר משאבות של הבריכה, הספקת מדף לחדר שינה גדול, ניקוי מרזבים, החלפת מפסקי חשמל ושקעים ועוד, רשימה ארוכה של תיקונים הצריכים להיעשות בבית.

תיקון והחלפה של רכיבים, חלקים וציוד בבית, ברמה זו, בהיקף כזה, ובהיקף הכספי שבחוות הדעת, כאמור לעיל, מצריכים הוראה מפורשת וברורה בהסכם שמדובר על הבאת הבית שהוא בן כ- 26 שנים, ויד שנייה, למצב כזה, שהוא למעשה בית לאחר שיפוץ מקיף ויסודי מאוד.

בהסכם שבין הצדדים אין הוראה כאמור, אלא מדובר בבית שהמערכות בו במצב טוב תקין ושמיש למעט בלאי שאינו פוגע בתפקודם.

התובע מפנה גם לחוות דעתו ועדותו של המומחה מטעם הנתבעים, המהנדס מרזוק, אשר הודה בקיומם של רוב רובם של הליקויים (למעט לגבי מערכות שאותן לא יכול היה לבדוק). אולם, על עצם העלות של התיקונים האמורים אין מחלוקת בין הצדדים, אלא האם על הנתבעים לשלם עלות זו לאור הוראות ההסכם והנסיבות.

הנתבעים זימנו לעדות את השוכרת אשר התגוררה בבית משך כתשע שנים, ממש עד למסירתו לחזקת התובע. בניגוד לעדותו של התובע שתיאר את הבית כגיהינום שאי אפשר להתגורר בו וליהנות ממנו, העידה קתי כי הבית היה במצב טוב ותקין, שכל מערכותיו פעלו. כן העידה כי במהלך תקופת השכירות היו תקלות רגילות שמופיעות בכל בית כגון קצר חשמלי והללו טופלו. אשר לרטיבויות העידה כי כמו בכל בית גדול ובקיסריה הקרובה לים, בפעמים בודדות שהופיעה רטיבות שמקורה בלחות מהים, טופל הדבר לעל ידי השוכר או על ידי המוכרת באמצעות איש מקצוע שנשלח על ידה.

כך העידה בעמ' 304 לפרוטוקול מיום 14.12.2017: "כי אם אני אישית בפרק הזמן שהייתי גרה בבית, הייתי רואה בזה בעיה שאי אפשר להתמודד איתה ושדרוש טיפול מיידי, הייתי מרימה טלפון לאיריס, כמו שתמיד הייתי עושה כשהיו בעיות כלשהן והייתי אומרת תראו, פה לדעתי צריך לטפל כמו תמיד אני בטוחה שהיו אומרים לי אנחנו נשלח לך איש מקצוע, או תקחי איש מקצוע שיתקן ואנחנו נסדיר את העניין אחר כך. כך תמיד היה לאורך כל השנים כל דבר שהיה משמעותי. אם התקלקל מזגן, מיד הוחלף המזגן, שיחת טלפון ותוך מספר ימים סורים טופל הנושא,, כל דבר שהיה כך התנהל כל השנים".

ביחס לחלונות העץ העידה שהם צריכים טיפול (לא החלפה) כמו כל חלון מעץ בן 20 שנה.

כן העידה בעמ' 305 לפרוטוקול כי בגשם רגיל לא חדרו מים דרך החלונות אך יכול להיות שאם היה 'מבול' חדרו מים. כשנשאלה מדוע היא אומרת שהבית היה במצב טוב כאשר אמרה שחודרים מי גשמים העידה בעמ' 306 לפרוטוקול: "הבית היה במצב טוב, בכל בית לצערי בישראל באחוז גבוה מהבתים, החלונות לא אטומים, זה לא דבר חריג, וזה לא בית במצב לא טוב זה שיש חדירת מים... יש סימון של טפטוף מהעץ בצבע חום שבגלל שיש טיפה מים פה זה עושה פס חום על הקיר... והיה חשוב לי שהבית יהיה מטופח, כשהיה פס חום הייתי מנקה אותו". כשנשאלה על חדירת מי הגשם פעם נוספת, העידה בעמ' 307 לפרוטוקול: "בכמות שזה היה קורה, זה לא בעיה... לא ראינו את זה כבעיה עקרונית בבית". כן העידה באותו עמוד לפרוטוקול כי היא ציינה בעיה זו בפני התובע ואשתו (עמ' 307 ש' 22, - 32, ועמ' 308 ש' 1 – 4 לפרוטוקול).

קתי העידה אודות תחזוקת הבית בעמ' 310 לפרוטוקול על כך שתיחזקה את הבית, הגינה, והבריכה כאילו היה מדובר בבית שלה, והסתייעה בגנן, ובאיש שטיפל בבריכה ובמערכותיה, וכאשר היו דברים רציניים יותר, היא פנתה לאיריס ולמוכרת והדברים טופלו באופן מיידי.

עוד העידה קתי בעמ' 311 לפרוטוקול: "אני לא זוכרת מה היה כתוב, אבל היה בנינו מערכת כזו שכשהיו בעיות, מה שנראה לי סביר שבתור דייר אני אתקן, אני תיקנתי, לא ביקשתי שיחליפו לי מנורה או יפתחו סתירה בביוב, אבל כשהתקלקל מזגן, בהחלט כן הרמתי טלפון המזגן התקלקל ואז זה טופל".

קתי חזרה על עדות זו בכל פעם ששבה ונשאלה בעניין זה לאורך חקירה ארוכה ואינטנסיבית.

אשר למצבו של הבית העידה בעמ' 315 לפרוטוקול: "במצבו אני גרתי בו, עשיתי בו מסיבה גדולה ליום הולדת של עדי שלושה שבועות לפני שעזבנו את הבית, כל מי שבא למסיבה התפעל והתפאר מהבית כמה הוא יפה וכמה הוא מדהים וכמה חבל לעזוב בית כזה כדי לטוב לחוץ לארץ, זה מה שזכור, בעיות קטנות סביר להניח שהיו כמו בכל בית".

כששבה ונשאלה בעניין האיטום העידה בעמ' 316 לפרוטוקול: "שוב לא יותר מאשר בבתים, אם אני, אני לא מומחית, אני יכולה רק להשוות את זה לבתי אחרים בקיסריה שגרתי בהם, בבית הזה הבעיות היו הרבה פחות מאשר בבתים אחרים שגרתי בהם בקיסריה..."

בנסיבות העניין שלפני, לאור הניסוחים שבהסכם, לאור רשימת התיקונים הנרחבת שהתובע עותר לבצע בבית וחוות דעת המהנדס בס על היקפה הכספי האדיר אפילו ביחס למחירו של הבית, ובהתחשב בכך שקתי התגוררה בבית משך תשע שנים, עם בעלה וילדיה, ובכך שאין לה שום אינטרס בתוצאות התובענה, וכן בהתחשב בסתירה החזיתית בין גרסתו של התובע לפיה הבית קשה מנשוא למגורים, אל מול גרסתה המפורטת לעיל, ראיתי לנכון לקבל את עדותה של קתי.

לאור האמור לעיל, אני מקבלת את טענות הנתבעים בעניין זה ודוחה את התביעה ברכיב זה.

מסירת החזקה בבית והוצאות מגורים במקום אחר בעת ביצוע התיקונים

הנתבעים מסרו את הבית לחזקתו ושימושו של התובע, במועד הקבוע בהסכם. בנסיבות שנוצרו, אפשרו לתובע להיכנס לבית לפני שהושלם תשלום התמורה, וללא חיוב בדמי שכירות כלשהם.

התובע טוען כי לאחר תקופה ממושכת בה התגורר בבית, ביצע תיקונים ונאלץ לעבור לשם כך ולהתגורר בדירה אותה שכר, שהיה סמוכה לבית, ואשר אותה היה צריך להכשיר לשם מגוריו, ובה התגורר משך 17 חודשים (והוא תובע חלק יחסי בלבד בגין 9.5 חודשים).

משדחיתי את טענתו של התובע בדבר הליקויים שבבית, נשמט היסוד לרכיב תביעה זה.

למעלה מהצורך אציין כי התובע לא מצא לנכון להמציא ראיות על התיקונים והעלויות שנגרמו לו, כל שכן, חוות דעת על ביצועם והאם התיקונים מצריכים לצאת מהבית ולהתגורר במקום אחר, ולכמה זמן.

בגין הטרדה שנגרמה לו בלש כך, זו עותר התובע לפיצוי בסך של 100,000 ₪, וגם דין עתירה זו, להידחות.

אשר על כן נדחית התביעה ברכיב זה.

פיצוי בגין סבל טרדה ואי נוחות

התובע טוען כי הנתבעים מנסים לגמד את נזקיו והמצוקה הנוראית אליה נקלעו הוא ומשפחתו. התובע טוען כי בעת שהתוודע לראשונה להוראות הצוואה היו התובע ומשפחתו בעיצומן של ההכנות לחזרה לישראל על כל הכרוך בכך, לרבות ניתוק המגורים והלימודים בארה"ב, עשיית הפעולות המוקדמות להשכרת ביתם בארה"ב ולהעברת בנותיהם מבתי הספר בארה"ב לבתי הספר בקיסריה, סידורי המעבר לארץ לבית כשאין להם מקום מגורים אחר. כתוצאה מהפרת הנתבעת את ההסכם הם נקלעו למצוקה, חרדה, אי נוחות, דאגה סבל וחוסר וודאות מוחלט, חוסר יכולת לסדר את הבית ולהשקיע בו משך חודשים ארוכים. מדובר בסיטואציה בלתי אנושית, שנגרמה בעטייה של המוכרת. לפיכך עותר התובע לפיצוי בראש נזק זה בסך של 150,000 ₪ נכון ליום 1.6.2015.

מדובר בדאגה וטרדה נטענים שנגרמו לתובע במהלך התקופה שבה לא נרשם הבית על שמו, ובגין כך. על לכך קיבל התובע פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך של 200$ ליום, ואין מקום להוסיף על הפיצוי המוסכם בגין האיחור את הדאגה והטרדה שנגרמו לתובע בגין כך, שהם חלק מאותו עניין עצמו.

הגדר

התובע טעון כי בסעיף 10 להסכם המכר התחייבה המוכרת כי עד לביצוע העברת הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין על שם התובע, היא תיגרום לכך שתיבנה מחדש גדר האבן שבין הנכס והמגרש השכן, תחוזק ותשוקם כדבעי על חשבונה. כן התחייבה שהשכן ימציא לתובע אישור בכתב כי אין לו כלפי התובע כל טענות או תביעות בנוגע לגדר או הנובע ממנה. עוד הוסכם שאם המוכרת לא תמלא את התחייבויותיה האמורות עד למועד העברת הנכס על שם התובע, יועבר לתובע סכום של 30,000 $ מתוך כספי התמורה, והתובע יהיה רשאי להשתמש בסכום זה. למרות זאת הסכים התובע להחזיר סכום זה לב"כ הנתבעים (לשם שמירת סכום זה בפיקדון יחד עם הסכומים הנוספים שהופקדו להבטחת תביעות התובע), תוך שמירה על טענותיו. המוכרת לא קיימה את התחייבויותיה. הנאמנים העבירו לתובע את הסך של 30,000 $ אולם המוכרת ביקשה שיאפשר לה להיכנס לשטח המגרש של התובע כדי לבנות את הגדר, מבלי לפגוע בזכויותיו לפי סעיף 10 להסכם. התובע הסכים אולם המוכרת והשכן ניצלו את תום ליבו לרעה ובנו את הגדר בצורה פגומה תוך חדירה נוספת לעומק המגרש של התובע בצורה המנוגדת להסכם והגורמת לתובע נזקים. כן הפרה המוכרת את ההתחייבות להמציא לתובע אישור של השכן המופנה לתובע, להעדר תביעות מצדו כלפי התובע, והודיעה לו שאין היא יכולה לעשות כן. לכן מצוי התובע בחשש שמא בעתיד יגיש נגדו השכן תביעה.

לאור האמור עותר התובע לפיצוי צנוע בנושא הגדר: בגין אי המצאת האישור של השכן בדבר העדר תביעות – סך של 10,000 ₪, ובגין הליקויים שבגדר – פיצוי בסך של 10,000 ₪ נוספים, שניהם נכון ליום 1.6.2015.

הנתבעים טוענים וכך העיד נתן כי בהסכם המכר גילו הנתבעים לתובע כי קיימת מחלוקת בינם לבין השכן בקשר עם הגדר, והתחייבו להסדיר את תביעה השכן בעניין זה על חשבונם., שאם לא כן ישולם לתובע סך של 30,000 $. בחודש מרץ 2010 הגיעו להסכם פשרה עם השכן, מר פול מצליח, לפיו תמורת סך של 40,000 ₪ שהם ישלמו לו, הוא מתחייב לבצע בעצמו ועל חשבונו את העבודות חיזוק הגדר שהייתה מצויה בשיפוע. ההסכם מפרט את אופן ביצוע העבודה ונרשם כי "בניית החלק שקרס לא תהיה סימטרית לגדר הקיימת (היות ועובי הגדר כיום כולל חיפוי הוא כ- 20 ס"מ)" (נספח ח' לתצהירו של נתן). הגדר נבנתה על ידי השכן. מאחר והתובע החל להעלות טענות ביחס לבניית הגדר, הציעו לו הנתבעים להיפגש עם השכן. התובע סירב, והפגישה לא התקיימה. זאת ועוד, השכן התקשר לתובע, אך בעקבות שיחתו עם התובע הודיע לנתן כי מעולם לא נתקל בהתנהגות קלוקלת שכזאת וכי הוא אינו מעוניין עוד להיות בקשר עם התובע.

טענות התובע בדבר הפיצויים המגיעים לו בגין הגדר אינן מושתתות על דבר. התובע לא הגיש חוות דעת בעניין הגדר, ואין מקום לתבוע בהינף קולמוס סך של 10,000 ₪ בגין ליקויים שלא הוכחו, ו- 10,000 ₪, ללא כל הסבר לסכום זה או בכלל, בגין היעדר האישור מאת השכן כי לא תהיה לו תביעה נגד התובע, שעה שתביעתו של השכן הייתה נגד המוכרת ולא נגד התובע, שעה שהשכן הגיע להסדר פשרה עם המוכרת, ושעה שהשכן הוא שבנה את הגדר.

לאור כל האמור לעיל, נדחית התביעה ברכיב זה.

לקראת סיום

מהמסמכים שהוגשו כראיות עולה כי הנתבעים ועורך דינם, עו"ד רבינוביץ, כפי שהעידו, עשו כל מאמץ להשביע את רצונו של התובע, לבוא לקראתו ולסייע ככל שניתן, וזאת מעבר לאיחור שנגרם ברישום זכויותיו ובגינו הם מחויבים בתשלום פיצוי במסגרת פסק דין זה, בהתאם לקבוע בהסכם, וללא הוכחת נזק.

כשהתעוררה בעיית הרישום, הסכימו ילדיה של המוכרת והמוכרת לכרות את ההסכם השני, שכמותו לא רואים הרבה. התובע טוען כי הם עשו זאת בשל כך שהכירו בעוול הנורא שגרמו לו בהפרת ההסכם. אין הדבר כך. התרשמתי שהדבר נבע מרצונם של הנתבעים להגיע להסכמות, ברוח טובה, ולהימנע מהליכים משפטיים.

הנתבעים מסרו לתובע את החזקה בבית במועד, מבלי שהושלם תשלום יתרת התמורה, ללא חיוב בדמי שכירות, ותוך עיכוב כספים נכבדים מתוך התמורה, בידי הנאמנים. כך הוחזקו הכספים בידי הנאמנים הן במהלך השנים שחלפו מאז שהתובע קיבל חזקה בבית ואף נרשמה זכות הבעלות שלו, ועד למועד שבו הוגשה התביעה שנים רבות לאחר מכן, ומאז ובמהלך ניהול ההליכים המשפטיים.

הנתבעים הביאו את כל העדים שניתן היה לצפות שיביאו על מנת שלא להסתיר דבר. מטעם הנתבעים העידו כל הנתבעים, המומחה מרזוק מטעמם, עו"ד רבינוביץ, וכן השוכרת קתי דבוש, מי שדאג לתחזוקת הבית, מר דניס רנסייה, והמתווכת גב' איווט רנסייה. חקירות העדים מטעם הנתבעים נמשכו שעות ארוכות, לא רק בגלל מספר העדים אלא גם בשל ההיקף והעומק של החקירות. כאמור, לאחר כל אלה, התרשמתי כי הנתבעים נהגו בתום לב ועשו ככל שניתן, והרבה מעבר למקובל, על מנת שהצדדים יוכלו להימנע מלהגיע לערכאות. יש גם להניח כי אילו התובע היה עותר אך ורק לתשלום הפיצוי המוסכם בגין האיחור ברישום זכויותיו, לא היו הצדדים מנהלים את ההליכים.

פסיקתא

לאור כל האמור לעיל, ישלמו הנתבעים, יחד ולחוד, לתובע, פיצוי מוסכם בגין 73 ימי איחור ברישום הבעלות בבית על שם התובע, בסך 200 $ ליום, שהוא סך של 63,992 ₪, נכון ליום הגשת התביעה, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (15.6.2015) ועד למועד התשלום בפועל על ידי הנתבעים.

לנוכח הפער האדיר שבין סכום התביעה לבין סכום פסק הדין, מורכבות ההליכים ויתר נסיבות העניין כמפורט לעיל, לא ראיתי לנכון לחייב את הנתבעים בהוצאות.

ניתן היום, ו' אייר תש"פ, 30 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.