איצר ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ירושלים

מערערים בעמ"נ 10942-02-21

1. אליה פריד

2. מרים פריד

3. בנימין אלקריף

4. ברכה (אלקריף) אמזלג

על ידי ח' נובוגרצקי  עו"ד

בפניי שני ערעורים מנהליים שאוחדו.

פסק דין

1. הערעורים מופנים כנגד החלטתה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים (להלן - ועדת הערר או הוועדה), מיום 21.12.20 (להלן – ההחלטה). בהחלטה נדחו שני עררים אותם הגישו המערערים שבפניי (מס' 8134/0919 ו-8165/1219), אשר נדונו במאוחד. עניינם של העררים בחיובם של המערערים השונים בהיטלי השבחה, בגין 4 דירות שאושרה בנייתן מכוח תוכנית משביחה. בגדרי ההחלטה נדחו טענות המערערים לתחולתו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן, בהתאמה - התוספת וחוק התכנון והבניה או החוק), הקובע פטור מהיטל השבחה בגין בנייתה או הרחבתה של דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר.

2. רקע והחלטת ועדת הערר. המערערים בעמ"ן 4491-02-21 הם גב' אהובה איצר (להלן – גב' איצר) ומר שמואל עידן (להלן – מר עידן). המערערים בעמ"ן 10942-02-21 הם בני הזוג אליה ומרים פריד (להלן – משפ' פריד) ובני הזוג בנימין אלקריף וברכה (אלקריף) אמזלג (להלן – משפ' אלקריף; ביחד, ייקראו להלן כל המערערים בשני הערעורים גם יחד – המערערים). מההחלטה עולות העובדות הבאות:

3. גב' איצר ומר עידן הם בעלי זכויות במקרקעין בגוש 30106 חלקות 168 ו-170 ברחוב הרב בלוי 23 ו-25 בירושלים. גב' איצר בעלת זכויות בתת חלקה 4 של חלקה 168, דירה בת 124 מ"ר. ביום 1.8.07 החליטו בעלי הזכויות בבית המשותף על הצמדת גג הבית לתת חלקה 4, וכן כי בעליה יוכלו להשתמש בזכויות הבנייה הקיימות והעתידיות. בין שלושת בעלי הזכויות בתת חלקה 4 נחתם הסכם שיתוף (27.8.07) לפיו גב' איצר בעלת מלוא הזכויות על הגג שמעל תת החלקה, ותהיה זכאית לנצל את זכויות הבנייה העתידיות על הגג. גב' איצר נרשמה בשנת 2008 כבעלים של 9/25 מהזכויות בתת חלקה 4.

4. מר עידן בעל זכויות בתת חלקה 1 של חלקה 170 – דירה בת 34 מ"ר. בתקנון הבית המשותף נקבע כי לתת החלקה יוצמדו מחסן וחלק משטח הגג, וכן כי בעלי תת החלקה יהיה זכאי להגיש בקשה או תוכנית הדרושים לבנייה. מר עידן רכש ביום 26.1.14 את זכות החכירה במחסן (בן 3 מ"ר) ובגג בלבד. במרשם המקרקעין רשום כי הגג הוצמד לדירה. המחסן אינו מוזכר במרשם ואינו רשום בו כיחידה עצמאית. בהחלטה צוין כי "כפי הנראה" נובע מהאמור כי מר עידן הוא בעל זכויות הבנייה העתידיות על הגג, אף שהדבר לא נקבע במילים אלה בתקנון הבית המשותף.

5. בשנת 2014 נכנסה לתוקף תוכנית 13548א, שהוסיפה לבית המשותף שתי דירות. בהתאם לכך הוגשה בקשה להיתר בנייה, במסגרתו ביקשו גב' איצר ומר עידן להוסיף שתי דירות חדשות מעל הבנייה הקיימת בנכס.

6. משפ' פריד ומשפ' אלקריף בעלות זכויות במקרקעין בגוש 30168 חלקה 153 ברחוב גרייבסקי 6 בירושלים. בהחלטה נכתב כי בשנת 2006 נחתמו הסכמי שיתוף וחלוקה למקרקעין בין בעלי זכויות במקרקעין, שרכשו במושע את הזכויות בבית המגורים שהיה קיים במקרקעין. בהסכם השיתוף נקבע כי בעלי הזכויות ישתפו פעולה בתכנון ובנייה של בית מגורים חדש במקרקעין במקום בית המגורים הקיים, ויחלקו ביניהם את הדירות החדשות והזכויות הנוספות במקרקעין. שניים מהצדדים להסכם היו מר מרדכי נגאל וגב' נעמה פרץ, שקיבלו כל אחד בהסכם זכות לדירה בת 6 חדרים בבניין החדש, ו-1/6 מהרכוש המשותף. בהחלטה נכתב עוד כי בשנת 2007 רכשה משפ' פריד ממר נגאל "1/6 מחלקו במקרקעין", ומשפ' אלקריף רכשה מגב' פרץ "1/6 מחלקה במקרקעין".

7. מהחומר שבפניי עולה כי תיאור זה אינו מדויק. עולה כי מדובר בשתי חלקות (8 ו-9) שעברו איחוד (ראו הסכם שיתוף ואיחוד חלקות, 14.5.07, נספח ה לכתב הערעור בעמ"ן 10942-02-21). מר נגאל וגב' פרץ היו, כל אחד, בעלי 1/6 מהזכויות בחלקה 9. משפ' פריד רכשה ממר נגאל את מלוא זכויותיו במקרקעין, בשיעור של 1/6 מהחלקה (ולא 1/6 מחלקו במקרקעין; ראו הסכם, 10.6.07, נספח ו לכתב הערעור). גם משפ' אלקריף רכשה מגב' פרץ את מלוא זכויותיה במקרקעין (הסכם, 6.2.07, נספח ז לכתב הערעור). על פי נסח הרישום שהוצג (נספח ד לכתב הערעור), רשומים כיום בפנקס הזכויות על שם כל אחת משתי המשפחות 64/570 חלקים בחלקה 153, משמע כ-1/9 מכלל הזכויות בחלקה.

8. עוד לפי ההחלטה, בשנת 2014 ניתן היתר בנייה המאפשר בניית מבנה בן 3 קומות ושש יחידות דיור בחלקה 153. בשנת 2016 פורסמה למתן תוקף התוכנית המשביחה, שעניינה תוספת של קומה ובה שתי יחידות דיור על גבי הבניין הקיים. הוועדה ציינה כי לא ידוע כיצד דווקא המערערים קיבלו את הזכויות ביחידות דיור אלה. יחד עם זאת קבעה הוועדה כי היא מקבלת כנתון כי מכוח זכויותיהם במקרקעין קיבלו משפ' פריד ומשפ' אלקריף את הזכויות לדירות החדשות שבנייתן התאפשרה בתוכנית החדשה.

9. משחויבו המערערים בהיטלי השבחה, הוגשו העררים מושא ההחלטה. בהחלטת הוועדה נקבע כי השאלה המתעוררת במקרה זה עניינה זכותו לפטור של מי שהוא בעלים של חלק מדירת מגורים או של חלקים אחרים בבית המשותף. נקבע כי מדובר בשאלה שטרם הוכרעה, וכי אין מנוס מלהכריע בה על ידי מתן פרשנות להוראות החוק.

10. לאחר שבחנה את הוראות החוק והפסיקה, הגיעה הוועדה למסקנות הבאות: על מנת לעמוד בתנאי הפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת לחוק, על מבקש הפטור להחזיק בפועל במקרקעין בעת הגשת הבקשה; בעוד שההחזקה במקרקעין פנויים אינה מחייבת שימוש, החזקה במקרקעין בנויים (לגביהם מתבקשת הרחבה, הריסה ובנייה מחדש, או בניית יחידות דיור נוספות לצד הקיימות) מחייבת שימוש של המחזיק או קרובו במקרקעין בעת הגשת הבקשה לפטור; מספר הפטורים שניתן לתת הוא כמספר המשתמשים כדין באותו נכס; פיצול בלתי חוקי של דירת מגורים אינו יכול להגדיל את היקף הפטור; מקום בו ישנה החזקה בפועל בחלק מדירה ומבקש הפטור עומד ביתר תנאי הפטור, יש לחשב את חלקו בפטור בהתאם לחלקו היחסי בשטח האקוויוולנטי של דירת המגורים.

11. על רקע קביעות אלו, פנתה ועדת הערר להכריע בענייניהם של המערערים השונים:

12. גב' איצר: נקבע כי נוכח העובדה שהגב' איצר מודה כי היא השכירה ומשכירה את הדירה ואינה משתמשת בה, וגם אם הייתה משתמשת בה הרי שהיא משתמשת בדירה מפוצלת באופן בלתי חוקי, הרי שאינה זכאית לפטור.

13. מר עידן: נקבע כי מר עידן אינו בעלים של דירה אלא חוכר של מחסן וגג, שאינם רשומים בנפרד במרשם המקרקעין. גם בהנחה שהוא משתמש בפועל במחסן, הרי שאינו מחזיק בדירה על פי הכללים שנקבעו לעיל, אלא לכל היותר ניתן לראות בו מחזיק בחלק מדירה. בשומת המשיבה אין נתונים מהם ניתן לחשב מה חלקו במ"ר האקוויוולנטי של הדירה כולה, ועל כן לא ניתן לקבוע מה חלקו היחסי בפטור.

14. ועדת הערר הוסיפה כי מר עידן רכש את הזכויות בשלב בו כבר נדחו ההתנגדויות לתוכנית ויש וודאות גבוהה כי תאושר. הוועדה הפנתה בעניין זה לפסק הדין בעניין ברגמן (עמ"ן (מנהליים י-ם) 36090-04-15 ברגמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (17.1.2017)), בו נפסק כי אין להכיר במי שרכש זכויות עתידיות זמן קצר טרם ההשבחה כחייב בהיטל. ועדת הערר קבעה כי בענייננו, בדומה לפסק הדין בעניין ברגמן, מדובר בשימוש לרעה שיחתור תחת מטרת היטל ההשבחה ויפגע בקופה הציבורית. בנסיבות אלה נקבע כי מר עידן אינו זכאי לפטור.

15. משפ' פריד ומשפ' אלקריף: נקבע כי מערערים אלה היו בעלי 1/6 מדירות קיימות שהוחזקו בידי אחרים. אין מחלוקת כי לא החזיקו את הדירות בעת הגשת הבקשה, ועל כן אינם זכאים לפטור.

16. לנוכח מסקנותיה, דחתה ועדת הערר את שני העררים וקבעה כי המערערים כולם אינם זכאים לפטור מהיטל השבחה. מכאן הערעורים שבפניי.

17. דיון והכרעה. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, על רקע החומר שבפניי, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את הערעורים, בהתאם למפורט להלן. אעמוד עתה על הטעמים ביסוד מסקנה זו.

18. נקודת המוצא לדיון מצויה בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. סעיף זה קובע כי:

"(1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, 'גמר הבניה' – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961."

19. סעיף 19(ג)(1) לתוספת נוסף לחוק במסגרת תיקון מס' 20, שהתקבל בכנסת ביום 28.12.1982 (סעיף 13 לחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 20), התשמ"ג-1982). לאורך השנים התעוררו שאלות שונות ביחס ליישומו, והוא נדון מספר פעמים על ידי בית המשפט העליון. אעמוד בקצרה על פסקי הדין העיקריים שיש בהם כדי להשליך על ענייננו.

20. ברע"א 7417/01 צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, גבעתיים, פ"ד נז(4) 879 (2003) נפסק (מפי כב' השופטת ד' דורנר) כי המבקש יוכל לקבל פטור ביחס לדירה אחת בלבד. בפסק הדין נאמר, בין היתר, כי הוראת "המחזיק" שבסעיף, "באה לצמצם מאוד את קבוצת מקבלי הפטור, שכן ברי כי הפטור עומד אך לאדם החייב בהיטל – לבעל הדירה או לחוכריה ...; אך בכך אין הסעיף מסתפק, והוא מוסיף ודורש כי החייב בהיטל (או קרובו) יחזיק בפועל בדירה, והחזקה זו – למגורים שמה" (פסקה 13 לפסק דינה של כב' השופטת ד' דורנר).

21. בע"א 5138/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נ' נווה שלום חברה מוגבלת בערבות (30.8.2007) צוין (בפסקה 9 לפסק דינה של כב' השופטת א' חיות) כי בפסק הדין בעניין צרי נפלה שגגה עת צוין כי הפטור יינתן רק לדירה "ששימשה ושתשמש בפועל" למגוריו של המחזיק. בית המשפט העליון הוסיף כי "אין אפוא מניעה, לפחות לא מבחינת לשון הסעיף, לכך שהבנייה תהא על קרקע שקודם לכן לא שימשה למגורי המחזיק או קרובו, ונראה כי גם במהות הדברים קשה לשרטט הבדל ממשי בין מי שמבקש למצוא פתרון דיור בדרך של בניית דירה חדשה על מגרש שבבעלותו או בחכירתו (במגבלות השטח הקבוע בסעיף הפטור) ובין מי שמבקש להקל על מצוקת הדיור שלו על דרך של הרחבת דירה קיימת כדי אותו השטח..." (שם).

22. לצד זאת הותיר בית המשפט העליון על כנה את הקביעה לפיה הפטור מכוח הסעיף מוענק רק ל"חייבים בהיטל המחזיקים במקרקעין שהבנייה או ההרחבה נועדה למגוריהם או למגורי קרובם" (שם, בפסקה 10 לפסק הדין). באותו מקרה נמצא כי אין זהות בין חוכרת המקרקעין החייבת בהיטל, ובין המחזיקים במקרקעין, שהינם חברי היישוב המתגוררים במקרקעין כבני רשות. משכך, נפסק כי הוראת הפטור שבסעיף 19(ג)(1) אינה חלה במקרה הנדון.

23. הקביעה לפיה אין מניעה לכך שהבנייה תהא על קרקע שקודם לכן לא שימשה למגורי המחזיק או קרובו, שבעניין נווה שלום נאמרה מעבר לצורך, אומצה ונפסקה להלכה ברע"א 3626/06 חמאיסי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, מבוא העמקים (22.7.2008). באותה פרשה נקבע כי ניתן להעניק פטור אף בשל בניה על קרקע בתולה ועל מגרש ריק, ולא רק בשל הרחבת דירת מגורים קיימת או בניה תחתיה.

24. ברע"א 8907/13 דיבון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה (‏3.9.2015) (וראו גם פסק דינה של כב' הנשיאה מ' נאור בדנ"א 6298/15 ‏הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' דיבון (29.6.2017), להלן – דנ"א דיבון) הוסיף על כך בית המשפט העליון וקבע כי גם במקרה של החזקה משותפת בקרקע, סעיף הפטור מאפשר ליתן פטור מהיטל השבחה לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע העומד בתנאיו (ובלבד שהם אינם בני משפחה אחת, שאז חל הסייג שנקבע בעניין צרי הנ"ל).

25. על רקע קביעות אלו, ניתן לפנות להחלטת ועדת הערר בענייננו. כאמור, בהחלטה נקבע כי בעוד שההחזקה במקרקעין פנויים אינה מחייבת שימוש לצורך מימוש הפטור, החזקה במקרקעין בנויים כן מחייבת שימוש של המחזיק או קרובו במקרקעין בעת הגשת הבקשה לפטור. כפועל יוצא, נקבע כי מספר הפטורים שניתן לתת הוא כמספר המשתמשים כדין באותו נכס בעת הגשת הבקשה. לעמדתי, לקביעות אלה אין עוגן מספיק בחוק או בפסיקה הנזכרת, והן אינן עולות בקנה אחד עם תכליתו של הפטור כפי שפורשה בפסיקה, ובפרט בפסק דינה של כב' הנשיאה מ' נאור בדנ"א דיבון.

26. בפתח הדברים, לא למותר להזכיר כי אין מקום להנחת מוצא לפיה יש לפרש את סעיפי הפטור מהיטל השבחה מתוך מגמה של צמצום מרבי של הפטור (או להיפך, מתוך מגמה של הרחבתו המרבית). הכלל בענייני פרשנות דיני המס הוא כי הכללים המשמשים לפירוש חוקים בדרך כלל, ובמרכזם פירוש לשון החקיקה על פי תכליתה, משמשים גם לפירושם של חוקי מסים. בהקשר זה נקבע, כי

"אין להם לחוקי המסים כללי פרשנות משלהם ... כמו כל חוק אחר, גם לעניין חוק מס נקודת המוצא היא לשון החוק, והשאלה היא, אם לאפשרויות השונות יש עיגון, ולו מינימאלי, בלשון ההוראה. מבין האפשרויות הלשוניות השונות יש לבחור אותה אפשרות, המגשימה את מטרתה של חקיקת המס. לעתים מטרת החקיקה היא הטלת מס, ולעתים מטרתה היא פטור ממס. בזו כבזו על הפרשן ליתן אותו פירוש, המביא להגשמת תכלית החקיקה. אין עליו לפרש את החוק לטובת הנישום ..., כשם שאין עליו לפרשו לרעתו. טובתו של נישום אחד היא לעתים רעתו של נישום אחר. אין עליו לפרש את החוק באופן דווקני, כשם שאין עליו לפרשו באופן ליבראלי"

(דברי כב' השופט א' ברק בע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, פ''ד לט(2) 70 (1985), בפסקה 6 לפסק הדין; ראו גם פסק דינה של כב' הנשיאה מ' נאור בדנ"א דיבון, בפסקאות 19-18).

27. אשר ללשון החוק. עיון בלשונו של סעיף 19(ג)(1) מלמד כי זו אינה תומכת בתוצאה אליה הגיעה ועדת הערר, לפיה הפטור לא יחול על מי שהוא בעלים של חלק מדירת מגורים או של חלקים אחרים בבית המשותף שאינם בגדר דירה. אפרט.

28. כפי שצוין בפסק דינה של כב' הנשיאה מ' נאור בדנ"א דיבון, על פי לשונו הפשוטה של סעיף הפטור, הוא אינו כולל כל הוראה בדבר מספר הדירות שיוקמו על המקרקעין אשר ניתן לקבל לגביהן פטור מהיטל השבחה (פסקה 15 לפסק דינה של כב' הנשיאה נאור). על רקע זה, נקבע שם כי הפתרון לשאלה האם כל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע יוכל לקבל פטור עבור דירתו העתידית, נעוץ בפרשנות תכליתית של סעיף הפטור (בחינה שהובילה את בית המשפט לקביעה כי יש לאפשר מתן פטור לכל אחד מהמחזיקים בקרקע העומד בתנאי הסעיף). לא מצאתי שוני רלוונטי בין האמור שם לבין העניין שבפניי.

29. בטיעוני המשיבה בפניי הושם דגש על כך שבסעיף 19(ג) נעשה שימוש חריג במונח "מחזיק" ("אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה"), בשונה ממרבית הוראות התוספת השלישית, המתייחסות לבעלים או לחוכר לדורות. לטענת המשיבה, מכך משתמע כי דרישת המחזיק היא תנאי נוסף לזכאות לפטור, שעניינו החזקה בדירה בהווה, בנוסף לדרישה לשימוש למגורים בעתיד.

30. הטענה לפיה יש לפרש את המונח "מחזיק" כמבסס דרישה לשימוש בפועל בנכס במועד הבקשה, אינה מתיישבת עם הפסיקה שהובאה לעיל. כפי שפורט, בפסיקה שעסקה במקרקעין פנויים, נקבע מפורשות כי מלשון הסעיף לא עולה דרישה לשימוש בפועל במקרקעין עובר למתן הפטור (עניין נווה שלום הנ"ל). כך עולה גם מפסק הדין הנ"ל בעניין חמאיסי. ועדת הערר והמשיבה ביקשו להבחין לעניין זה בין מקרקעין פנויים לבין מקרקעין בנויים. ברם, גם אם יש מקום להבחנה עניינית בין השניים (וכפי שיפורט להלן, לא שוכנעתי כי כך הדבר), הרי שבהיבט הלשוני עולה מהקביעה האמורה כי לשון החוק (שאינה כוללת הבחנה בין מקרקעין פנויים למקרקעין בנויים) אינה משמיעה דרישה לשימוש בפועל במקרקעין בעת הגשת הבקשה.

31. מעבר לצורך אעיר כי, כפי שציינה ועדת הערר, המונח "מחזיק" מופיע במספר דברי חקיקה וזכה לפירושים שונים בהקשרים השונים. כך, למשל, ביחס לחיוב בארנונה, המונח מתייחס ל"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר" (סעיף 1 לפקודת העיריות [נוסח חדש]), תוך שנפסק כי ה"מחזיק" אינו חייב להיות אדם המחזיק בנכס בפועל (רע"א 9813/03 מדינת ישראל נ' עיריית ראשון לציון (4.2.2007), בפסקה 9 לפסק הדין). בהקשר זה, הוסבר כי המונח "מחזיק" נועד להטיל את החיוב על "מי שהינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס במועד הרלוונטי לחיוב" (שם). זאת משום שההצדקה להטלת מס מסוג ארנונה טמונה בהנאה אותה מפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית.

32. המונח "מחזיק" נזכר גם בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, בעיקר במסגרת הוראות הנוגעות להגנת הבעלות וההחזקה במקרקעין. בהקשר זה קובעת הגדרת המחזיק בחוק, לעניין ההוראות האמורות, כי "מחזיק' - בין שהשליטה הישירה במקרקעין היא בידיו ובין שהשליטה הישירה בהם היא בידי אדם המחזיק מטעמו" (סעיף 15 לחוק).

33. על רקע תכליותיהם השונות, לא ניתן להסיק באופן ישיר מדברי חקיקה אלה ואחרים לענייננו. מכל מקום, עולה מהם כי הלשון "מחזיק" יכולה להתפרש גם כבעלים או חוכר, המחזיק בנכס באמצעות אחר העושה בו שימוש בפועל. אין צורך להרחיב יתר על המידה בהקשר זה, שכן למעשה אף ועדת הערר לא סברה כי התוצאה אליה הגיעה מתחייבת מבחינה לשונית, ועיקרי נימוקיה נטועים בתכליתו של הסעיף כפי שפורשה על ידיה, ובשיקולי מדיניות. גם באשר למונח "מחזיק", ציינה הוועדה כי הוא יכול להתפרש גם כמחזיק באמצעות אחר. בהתייחס לפסיקת בית המשפט העליון שדנה בסעיף 19(ג) לתוספת, כל שקבעה הוועדה הוא כי פסיקותיו "אינן שוללות" את הפרשנות לפיה המחזיק הינו "מי שמחזיק בפועל במקרקעין".

34. מכל האמור עולה כי מהבחינה הלשונית, לא משתמעת מהמונח "מחזיק" דרישה לשימוש בפועל בנכס עובר למתן הפטור.

35. אף ההיסטוריה החקיקתית שהובילה לשילובו של סעיף 19(ג)(1) בתוספת לחוק, אינה תומכת בפרשנות המצמצמת בה נקטה ועדת הערר בענייננו. כבר הוזכר לעיל כי סעיף 19(ג)(1) נוסף לחוק כחלק מתיקון מס' 20 לחוק משנת 1982. לכתחילה, הסעיף לא נכלל בהצעת החוק אשר הוצגה בפני הכנסת ביום 10.5.82 (ואשר התבססה על נקודת מוצא לפיה תוכנם של הפטורים השונים מהיטל השבחה ייקבע בתקנות ולא בחקיקה ראשית; ראו הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 19), התשמ"ב-1982, ה"ח 1579)). הוא נוסף לחוק, לצד פטורים נוספים, במהלך הכנת התיקון לחוק לקריאה שנייה ושלישית בוועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת.

36. סעיפי הפטור נוסחו בשיתוף נציגים של משרד הבינוי והשיכון, מרכז השלטון המקומי ומשרד הפנים (עמוד 17 לפרוטוקול מס' 111 מיום 6.7.82 של הוועדה האמורה). עיון בדיוני הוועדה מעלה כי תחילה התייחס הפטור המוצע ל"הרחבת דירת מגורים של מבקש היתר בניה" (שם; עמוד 21 לפרוטוקול מס' 131 מיום 1.9.82). במהלך הדיונים הוצע כי הפטור יחול לא רק על הרחבה אלא גם על בנייה (עמודים 8-7 לפרוטוקול מס' 119 מיום 20.7.82; עמוד 24 לפרוטוקול מיום 1.9.82). מנגד, הועלה חשש לניצול הפטור על ידי קבלנים (שם). צוין כי יש לנסח את הסעיף מחדש (דברי יועמ"ש הוועדה עו"ד צבי ענבר, שם, בעמוד 25).

37. לקראת סיום עבודת ועדת הפנים ואיכות הסביבה סיכם נציג מרכז השלטון המקומי ד' טלמור, שהיה שותף לרבים מדיוני הוועדה, את סעיפי הפטור לאזרח הפרטי במילים הבאות: "כדי להוציא את העוקץ לגבי הפרט ישבה הוועדה והבטיחה אותו מכל הצדדים: א) עד 120 מטרים מרובעים, בכל מצב, לא ישלם אף אחד, אם הוא בונה לעצמו או לקרובו; ..." (עמוד 17 לפרוטוקול מס' 159 מיום 1.12.82).

38. בנוסחו הסופי דמה נוסח סעיף 19(ג) לנוסחו של סעיף 19(ג)(1) דהיום (למעט הגבלת הפטור לשטח הדירה מרבי של 120 מ"ר). ביום 28.12.82 הוצג החוק במליאת הכנסת לקראת קריאה שנייה ושלישית על ידי יו"ר ועדת הפנים ואיכות הסביבה, חברת הכנסת ש' ארבלי-אלמוזלינו. ביחס לסעיף 19(ג) הצהירה יו"ר הוועדה כי: "הוראה חשובה אחרת היא זו הקובעת שלא יראו כמימוש זכויות במקרקעין כל בנייה או הרחבה של דירת מגורים עבור המחזיק או קרובו כאשר השטח הכולל הוא עד 120 מטר מרובע. זאת לגבי כל אדם, גם אם אינו גר בשכונת השיקום. כל אזרח שיבנה עד 120 מטר מרובע יהיה פטור מתשלום היטל השבחה, גם אם אינו נמנה עם הזכאים לסיוע של משרד הבינוי והשיכון" (ד"כ 28.12.1982, בעמוד 744).

39. מהמתואר לעיל לא משתמעת כוונה להגביל את מימוש הפטור מעבר לתנאים הבסיסיים שנקבעו בסעיף, והם כי מקבל הפטור הוא החייב בהיטל (או קרובו), אשר הדירה נועדה לשמש למגוריו. אף לא עולה תכלית ספציפית של הגדרת ה"מחזיק", העשויה ללמד על כוונה לצמצמו אך למי שעושה בנכס שימוש בפועל במועד הבקשה להיתר. אדרבה, משתמעת כוונה ליצירתו של פטור רחב שיחול על כל אזרח פרטי הבונה דירה למגוריו או מרחיב את דירתו, תוך קביעת תנאים שימנעו את ניצול הפטור למטרות מסחריות.

40. גם בחינה של תכליות של הפטור, עליהן עמדה הפסיקה, אינה תומכת בפרשנות המצמצמת של סעיף הפטור על ידי ועדת הערר. בדנ"א דיבון עמד בית המשפט על מספר תכליות. האחת, "תכלית סוציאלית מובהקת: לסייע לאזרחים לשפר את תנאי הדיור שלהם או של קרוביהם באמצעות הקלת העול הכספי הכרוך בכך" (שם, בפסקה 17). לצידה ניצבת תכלית שנייה, והיא ליתן "תמריץ לפיתוח המקרקעין, ובכך להביא לשיפור במצב הנדל"ן באזור ולהקל על מצוקת הדיור גם במובן הרחב" (שם). השלישית, מניעת ניצול לרעה של הוראת הפטור, "בהיותו חריג לכלל בדבר חובת תשלום היטל השבחה" (שם). בית המשפט למד על תכליות אלה, בין היתר, מן הדרישות הנוגעות לגודל הדירה ולמשך הזמן בו יש לגור בה כתנאי לקבלת הפטור. דרישות אלה, כך הוטעם, נוטות לצמצם את היקף תחולתו של הפטור (שם).

41. לא למותר להדגיש, בצומת זה, כי מהפסיקה עולה כי התכלית הסוציאלית של הפטור אינה מחייבת בהכרח פרשנות מצמצמת שלו. כך, למשל, הובהר כי הפטור אינו מותנה במצב כלכלי דחוק של מבקש הפטור. כפי שצוין בדנ"א דיבון, "כלל לא ברור שמצבו הכלכלי של המחזיק בקרקע הינו שיקול רלוונטי בהחלטה בדבר מתן הפטור" (שם, בפסקה 23 לפסק דינה של כב' הנשיאה מ' נאור; ראו גם בר"ם 8052/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' שלו (22.3.2017), שם נקבע כי הפטור יינתן בלא שיובא בחשבון שטחן של דירות מגורים אחרות שבבעלות הנישום, אם הללו מצויות במקרקעין אחרים).

42. באופן התואם גישה זו, נקבע בדנ"א דיבון כי "התכלית הסוציאלית של הפטור, של שיפור תנאי הדיור, מתקיימת בכל אחד ואחד מהמחזיקים במשותף בקרקע העומד בתנאי הסעיף. מתן הפטור יקל על כל אחד מהם לשפר את תנאי הדיור שלו או של קרובו. מכאן שמבחינת תכלית זו, קיימת הצדקה ליתן את הפטור לכל מחזיק הזכאי לכך ולא להסתפק בפטור אחד לחלקה" (בפסקה 20 לפסק דינה של כב' הנשיאה מ' נאור).

43. גם בעניין חמאיסי הנזכר לעיל, הבהיר בית המשפט העליון כי מטרתו הסוציאלית של הסעיף אינה תומכת בפרשנות המצמצמת לה נטען באותו מקרה. בית המשפט העליון אימץ בפסק דינו את דברי בית משפט השלום באותו עניין, לפיהם "מטרת הפטור היא סוציאלית, באופן המעניק פטור לבניה בהיקף נמוך יחסית תוך הבטחה שהפטור ישמש [למגורים החדשים או המורחבים] לשימוש עצמי של המחזיק או קרובו. אין כל הגיון להפלות בין אדם המרחיב בניה קיימת או הסותר את הבניה הקיימת ... לעומת אדם אחר, מחוסר דיור, המבקש לבנות על קרקע בתולה שבבעלותו או בבעלות קרובו את אותה הבניה ..." (שם, בפסקה 5 לפסק דינו של כב' השופט י' אלון).

44. עוד נקבע בדנ"א דיבון כי בחירה בפרשנות שלפיה הפטור יכול להינתן לכל מחזיק בקרקע העומד בתנאי הסעיף, מתיישבת גם עם התכלית של פיתוח המקרקעין. צוין כי "מתן מספר פטורים לדירות המצויות על חלקת מקרקעין המוחזקות בידי שותפים עשוי להגדיל את הסיכויים לפיתוח הקרקע, על התועלת האישית והחברתית הגלומה בכך" (פסקה 20 לפסק דינה של כב' הנשיאה נאור).

45. שיקול נוסף שהובא בחשבון בעניין דיבון הוא כי בחירה בפרשנות שלפיה לא ניתן להקנות יותר מפטור אחד לחלקה שבה מספר מחזיקים, תחייב לקבוע כללים בדבר אופן חלוקת הפטור בין המחזיקים הזכאים. צוין כי "עניין זה מעורר שאלות עיוניות ויישומיות כאחד, שאין להן מענה ברור בסעיף הפטור... הותרת שאלות אלה בלא מענה תפגע באופן קשה בוודאות המשפטית, מה שעלול להוביל לריבוי התדיינויות ולעיכובים בפיתוח קרקעות המוחזקות על ידי מספר שותפים... לנוכח קשיים אלה אין להתעלם מהעובדה שבחירה בפרשנות האחרת, שלפיה הפטור יכול להינתן לכל מחזיק בקרקע העומד בתנאיו, תהפוך את יישום ההלכה לפשוטה וודאית בהרבה" (שם, בפסקה 21).

46. עוד שיקול עליו עמד בית המשפט העליון בעניין דיבון הוא עיקרון השוויון במס, המחייב לנהוג באופן דומה בנישומים שעניינם דומה. נקבע כי שיקול זה מוביל למסקנה שאין להבחין בין שני נישומים העומדים בתנאי הפטור, רק בשל כך שאחד מהם מחזיק בקרקע עם אחרים ולא לבדו (דנ"א דיבון, בפסקה 22 לפסק הדין). כב' הנשיאה נאור הוסיפה לעניין זה כי

"במהות הדברים קשה לשרטט הבדל ממשי בין שני המקרים המצדיק התייחסות שונה אליהם. אדם המקיים את הדרישות שנקבעו בתנאי סעיף הפטור זכאי, מן הסתם, לפטור. בדומה, תכליות הפטור עשויות, כפי שתואר לעיל, להתקיים לגבי כל אחד ואחד מהמחזיקים בקרקע כשעניינו נבחן בפני עצמו. לטעמי, עצם העובדה שאדם מחזיק בקרקע יחד עם אחרים אינה משנה מסקנה זו. האם קיים הבדל אחר המצדיק לקבוע כי אותו נישום אינו זכאי לפטור? דומה כי קשה להשיב על כך בחיוב, אלא תחת ההנחה כי מצבם של מחזיקים במשותף בקרקע משופר מזה של בעלים יחיד או כי מתן הפטור למחזיקים במשותף יביא לניצולו לרעה. לטעמי, במקרה שלפנינו לא ניתן לקבל את שתי ההנחות הללו" (שם, בפסקה 23).

47. דברים אלה יפים, בשינויים המחויבים, גם למקרה שבפניי. קשה למצוא טעם ענייני להבחין, לעניין השיקולים הנזכרים, בין מתן פטור לכל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין פנויים, כפי שנקבע בעניין דיבון, ובין מתן פטור לכל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין בנויים. לשם המחשה, קשה לראות שוני מהותי כלשהו בין מתן פטור מהיטל השבחה ל-8 בעלי זכויות בקרקע פנויה, אשר ניתן היתר לבנות בה 8 דירות, לבין מתן פטור מהיטל ל-2 בעלי זכויות נוספים במקרקעין שעליהם בניין מגורים קיים בן 6 דירות, אשר ניתן לגביו היתר להקמת שתי דירות נוספות (בדומה לעניינם של המערערים בעמ"ן 10942-02-21).

48. אשר לדרישת השימוש בפועל בנכס, כאמור כבר נפסק כי על מנת לעמוד בתנאי הסעיף לא נדרש שהבנייה תהא על קרקע שקודם לכן שימשה למגורי המחזיק או קרובו, וכי די בכך שהמחזיק או קרובו עתידים לעשות שימוש בדירה שתיבנה (עניין נווה שלום הנ"ל; עניין חמאיסי הנ"ל). גם בעניין זה, לא שוכנעתי כי קיימת הצדקה להבחין בין התנאים למתן פטור ביחס לקרקע פנויה, לבין התנאים לפטור לגבי קרקע בנויה. אעיר כי בדנ"א דיבון, עת התייחסה כב' הנשיאה נאור לשגגה שנפלה בפסק הדין בעניין צרי, נכתב כי "בפסיקה מאוחרת יותר נקבע כי נפלה שגגה בהלכת צרי בנקודה זו והובהר כי הסעיף בנוסחו הנכון אינו מחייב מגורים של מבקש הפטור בדירה קודם לבניה או להרחבה" (פסקה 26 לפסק הדין; ההדגשה שלי, ע.ש.).

49. אף לא הוברר די הצורך איזו תכלית משרתת דרישת השימוש בפועל בנכס (בעת הגשת הבקשה) על ידי המחזיק (מלבד צמצום מספר הפטורים שיינתנו, שכאמור אינו מהווה תכלית כשלעצמו). כפי שעולה מכל המפורט לעיל, מטרתו של סעיף 19(ג) לפטור מהיטל את האזרח הפרטי הבונה או מרחיב דירה בגודל מוגבל, לשימושו האישי או לשימוש קרובו, כאשר התנאים המגבילים את תחולתו של הפטור נועדו בעיקר למנוע את ניצולו של הפטור לשימוש שאינו אישי אלא מסחרי. לשם הגשמת תכלית זו, די בתנאי הקבוע בסעיף 19(ג)(2) לתוספת, שלפיו הדירה תשמש לאחר בנייתה או הרחבתה למגורי המחזיק או קרובו. כאמור בדנ"א דיבון, "בכך יש כדי להקטין את החשש מפני ניצול הפטור לרעה ולעשיית שימוש מסחרי בו" (שם, בפסקה 23). לשם השגת תכלית זו, אין צורך לקרוא לתוך הסעיף הגבלה נוספת בדמות דרישה לשימוש בנכס על ידי המחזיק בעבר.

50. אכן, בעניין נווה שלום נשללה הזכאות לפטור, לאחר שנמצא כי אין זהות בין חוכרת המקרקעין החייבת בהיטל, ובין חברי היישוב המתגוררים והעתידים להתגורר במקרקעין כבני רשות. ברם, כפי שהובהר שם ובפסיקה מאוחרת יותר, במוקד הבחינה שהובילה לתוצאה זו לא מצוי השימוש בנכס בעבר, אלא השימוש העתידי בדירה שתיבנה. באותו מקרה, לא התקיים התנאי הקבוע בסעיף 19(ג), לפיו המקרקעין ישמשו למגוריו של החייב בהיטל או למגורי קרובו. לעומת זאת, במקרים שבפניי, אין כל טענה כי מי מהמערערים אינו מתעתד לעשות שימוש בנכס למגוריו או למגורי קרוביו. ודאי שלא הוצבע על כל גורם אחר אשר הדירה שתיבנה נועדה למגוריו, בדומה לעניין נווה שלום הנ"ל. בנסיבות אלה, לא די בעובדה שבעת בקשת ההיתר היו המקרקעין מושכרים לאחרים, על מנת להביא למסקנה כי לא מתקיימת דרישת הזהות בין המחזיק במקרקעין לבין החייב בהיטל.

51. סיכומם של דברים הוא כי בלשון סעיף 19(ג)(1), בהיסטוריה החקיקתית שלו ובתכליתו, אין בסיס להטלת הגבלה נוספת על מימוש הפטור, בדמות דרישה ל"החזקה בפועל" במקרקעין. אין הצדקה עניינית להבחנה בין תחולתו של הפטור הקבוע בסעיף 19(ג) על מקרקעין פנויים, לבין תחולתו על מקרקעין בנויים. בכלל זה, אין מקום להבחין בין טיב ההחזקה הנדרש בכל הנוגע למקרקעין פנויים, לבין טיב ההחזקה הנדרש בנוגע למקרקעין בנויים. משכך יש לקבוע כי גם באשר למקרקעין בנויים, הזכאות לפטור קמה לכל בעל זכויות במקרקעין העומד בתנאי הסעיף כפי שהם עולים מהחוק ומפסיקת בית המשפט העליון.

52. עוללות. אדרש עתה למספר נושאים שעלו בהחלטה ובטיעוני המשיבה, אשר לא מצאתי כי יש בהם כדי לשנות מהתוצאה אליה הגעתי.

53. בהחלטת ועדת הערר שב וחוזר השיקול שעניינו חשש מפני ניצול לרעה של הפטור. דומה שהנמקה זו לוקה במידה של הנחת המבוקש, שכן מובלעת בה ההנחה שהפטור לא נועד מעיקרו לחול על מקרים כגון אלו שבפניי. הנחה זו טעונה ביסוס, אשר לא נמצא בהחלטה. לא הובהר מדוע בנסיבות העניין יש לראות בבקשת פטור, על ידי מי שעומד בתנאים הקבועים בסעיף הפטור, משום ניצולו לרעה. טענה מעין זו הועלתה ונדחתה בדנ"א דיבון, תוך שנקבע כי לא הוכחה וכי אין סיבה להעריך כי תהיה נכונה תמיד (פסקה 23 לפסק דינה של כב' הנשיאה מ' נאור). כפי שנקבע שם, "כל עוד לא הוכח אחרת, אין סיבה מיוחדת לחשש כי מתן הפטור למחזיקים השונים יוביל ל'התעשרותם' על חשבון הציבור או לניצול הפטור לצרכים מסחריים" (שם, בפסקה 25).

54. לא למותר להפנות גם להערתו של בית המשפט (שם), לפיה "דומה כי הסברה שמתן הפטור לכל מחזיק במשותף בקרקע תביא לניצולו לרעה נעוצה בהתייחסות למחזיקים כאל קבוצה ולא כאל מספר יחידים. על פי תפישה זו, מתן פטור לכל אחד מהמחזיקים בקרקע יוביל לריבוי פטורים לקבוצה אחת. עם זאת, למעשה מדובר במתן פטור לכל זכאי בפני עצמו, במנותק מהשאלה האם הוא מחזיק בקרקע לבדו אם לאו".

55. כפי שנקבע בדנ"א דיבון, הפטור עשוי שלא לחול במקרה שבו מתעורר חשד כי מספר מחזיקים במשותף בקרקע מהווים, הלכה למעשה, גורם אחד (פסקה 27 לפסק דינה של כב' הנשיאה נאור). שאלה נוספת שנותרה בצריך עיון היא תחולתו של הפטור בעניינן של קבוצות רכישה או רוכשים (שם, בפסקאות 32-31). שאלות אלה לא התעוררו באותו מקרה ועל כן לא הוכרעו שם. גם במקרה שבפניי אין כל טענה כי מאפיינים אלה מתקיימים במי מהמערערים.

56. בהחלטת הוועדה נקבע כי כאשר אדם מחזיק בפועל בחלק מדירה, כגון שהוא חוכר את המחסן, הרי שאף שתנאי הפטור מתקיימים, "...קשה להלום במצב דברים זה את מתן הפטור, ויש בו פתח למניפולציות וניצול לרעה במכר של מחסנים". לפיכך קבעה הוועדה כי הדרך הנכונה לחשב את היקף הפטור במקרים מסוג זה, "שאף תצמצם את התועלת במניפולציה מסוג זה", היא בחינת חלקו היחסי בדירה ובהתאם קביעת חלקו היחסי בפטור. נקבע כי "הפטור אינו יכול לחרוג מגדרי 140 המ"ר... ועל כן נדרש לבחון מה יתרת הפטור שיש לאותה דירה ואת היתרה לחלק בהתאם". אמירות אלה משקפות עמדה לפיה הפטור נגזר ממספר הדירות הקיימות בנכס בשלב החיוב בהיטל. ברם, עמדה זו אינה מתיישבת עם האמור לעיל.

57. הוועדה הסתמכה בהקשר זה על פסק הדין בעניין רביד (בר"ם 6195/13 רביד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (8.6.2014)), אשר עסק במי שביקשה לקבל פטור מתשלום היטל השבחה בגין בנייתה של יחידת דיור נוספת על אותם המקרקעין בהם הייתה בבעלותה דירת מגורים ששטחה עולה על 140 מ"ר. לעניין זה נקבע כי לא יינתן פטור, וכי אין נפקות לשאלה האם מדובר ביחידת דיור נפרדת או בהרחבה לדירה הקיימת. אגב כך קבעה כב' השופטת ד' ברק-ארז כי במקרה בו למבקש הפטור דירת מגורים במגרש אחר, ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר, יינתן פטור לבנייה עד להיקף המשלים את שטח דירת המגורים העיקרית ושטח הבנייה החדשה יחדיו ל-140 מ"ר (שם, בפסקאות 29-28 לפסק דינה). יתר שופטי ההרכב קבעו כי סוגיה זו אינה טעונה הכרעה בנסיבות העניין, וכי יש להותירה לעת מצוא.

58. יש להעיר כי לאחר פסק הדין האמור ניתן פסק הדין בעניין שלו הנזכר לעיל, בו נקבע כי הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) יינתן בלא שיובא בחשבון שטחן של דירות מגורים אחרות שבבעלות החייב בהיטל, אם הללו מצויות במקרקעין אחרים. מכל מקום, הדיון האמור נוגע לפירושו של הסייג המגביל את שטח דירת המגורים לגביה יינתן הפטור ל-140 מ"ר, ביחס למבקש פטור אשר כבר מחזיק בדירת מגורים. ענייננו שונה בתכלית.

59. כפי שהובהר לעיל, הזכאות לפטור ניתנת לכלל בעלי הזכויות במקרקעין, ובלבד שהם עומדים בתנאי הסעיף, שאינם כוללים דרישה לשימוש בפועל במקרקעין. בפסיקה הודגש כי הפטור לא ניתן ליחידת המקרקעין, אלא לכל אחד ואחד מבעלי הזכויות במקרקעין בפני עצמו (רע"א דיבון, בפסקאות 20-19 לפסק דינו של כב' השופט צ' זילברטל; דנ"א דיבון, בפסקה 23 לפסק דינה של כב' הנשיאה נאור). משכך, אין מקום לקשור את מתן הפטורים במספר הדירות הקיימות בנכס בשלב קביעת ההיטל, ואין בסיס לקביעתו של פטור "יחסי" הנגזר מהיקף זכויותיהם של אחרים בנכס. לכל היותר עשויה להתעורר בהקשר זה השאלה כיצד יובאו בחשבון זכויותיו הקיימות של מבקש הפטור עצמו בשטח הבנוי. ברם, בענייננו אין בפניי כל טענה כי מי מהמערערים צפוי להחזיק לאחר הבנייה בשטח העולה על 140 מ"ר.

60. בהחלטתה העלתה הוועדה חשש מפני עידוד מכר של "חלקיקי מקרקעין" במטרה להקנות פטורים רבים ככל הניתן. יצוין כי כך או כך, הפטור אינו ניתן אלא למי שזכאי לבנות במקרקעין דירה למגוריו, ומספר הפטורים הכולל שיינתן ביחס למקרקעין אינו יכול לעלות על מספר הדירות שייבנו בהם לפי היתר. מכל מקום, גם לעניין חשש זה איני רואה טעם משכנע להבחין בין מקרקעין בנויים לבין מקרקעין פנויים, לגביהם כבר נפסק כי אין דרישה לכך שהבנייה תהא על קרקע שקודם לכן שימשה למגורי המחזיק (עניין חמאיסי), וכי הפטור יכול להינתן לכל בעל זכויות במקרקעין העומד בתנאי הסעיף (עניין דיבון).

61. מן הכלל אל הפרט. על רקע הקביעות שלעיל, ניתן לפנות לעניינם של המערערים השונים שבפניי.

62. אקדים ואציין כי בפסק דינו של בית משפט זה בעניין ברגמן הנ"ל, עליו הסתמכה הוועדה בחלק מקביעותיה, נדונה מכירתן של זכויות בנייה עתידיות. באותו מקרה התקבלה עמדתה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, לפיה זכויות המערערים שם אינן עולות כדי זכות בעלות במקרקעין, וכי משכך אין לראותם כבעל המקרקעין לעניין היטל השבחה ועל כן הם אינם החייבים בתשלום ההיטל, וממילא גם אינם זכאים לפטור. השאלה האם מדובר בהעברת זכויות במקרקעין אינה מתעוררת במקרה שבפניי. בענייננו, המערערים חויבו בהיטל השבחה על ידי הוועדה המקומית, ועצם חיובם מצביע על כך שגם לפי עמדת הוועדה המקומית הם רכשו זכויות במקרקעין. משכך, נקודת המוצא לצורך הדיון בעניינם הפרטני של המערערים היא כי כל המערערים הם בגדר בעלי זכויות במקרקעין לעניין החיוב בהיטל, וממילא גם לעניין זכאותם לפטור.

63. גב' איצר. כפי שצוין, גב' איצר רשומה כבעלים של 9/25 מהזכויות בתת חלקה 4 במקרקעין. בהחלטת הוועדה נקבע כי אין מקום למתן פטור שעה שהגב' איצר מודה כי היא השכירה ומשכירה את הדירה ואינה משתמשת בה. משקבעתי לעיל כי אין להתנות את מתן הפטור בשימוש בפועל בנכס, אין בנימוק זה כדי להצדיק את שלילתו של הפטור.

64. בהחלטה צוין עוד כי גב' איצר בעלת דירה בהיקף של 45 מ"ר שפוצלה ללא היתר והיא משכירה אותה. מבלי להמעיט בחומרת הטענה, לא מצאתי כי יש לייחס לה משקל בגדרי הדיון שבפניי. פיצול הדירה, אף אם נעשה באופן בלתי חוקי, אינו גורע מזכויותיה הקנייניות של הגב' איצר במקרקעין. הוא גם אינו משפיע על עמידתה בתנאים שנקבעו בסעיף 19(ג)(1). בהחלטה נקבע לעניין זה כי "במקום בו שימוש כדין במקרקעין מקנה פטור אחד, אין כל הצדקה לאפשר מתן פטור נוסף בגין שימוש בלתי חוקי". ברם, כמוסבר לעיל, הפטור לפי סעיף 19(ג) אינו נגזר ממספר הדירות הקיימות בנכס. משכך, לא ניתן לומר כי השימוש כדין במקרקעין לא היה מקנה אלא פטור אחד, או כי השימוש הבלתי חוקי במקרקעין הוא שמאפשר את מתן הפטור.

65. מר עידן. מר עידן בעל זכות חכירה רשומה בנכס. הוועדה קבעה כי מר עידן אינו בעלים של דירה אלא חוכר של מחסן וגג, שאינם רשומים בנפרד במרשם המקרקעין, וכי לכל היותר ניתן לראות בו מחזיק בחלק מדירה, הזכאי לחלק יחסי בפטור. ברם, כמוסבר לעיל, הפטור ניתן לכל בעל זכויות במקרקעין העומד בתנאי הסעיף בפני עצמו, ללא תלות בשאלה האם הוא מחזיק בדירה שלמה.

66. אשר לקביעה כי אין להכיר במי שרכש זכויות עתידיות זמן קצר טרם ההשבחה כחייב בהיטל - כאמור, לא ניתן להסיק מקביעות פסק הדין בעניין ברגמן לענייננו, הואיל ובענייננו מר עידן הוא שחויב בהיטל.

67. משפ' פריד ומשפ' אלקריף. בהחלטה נקבע כי מערערים אלה היו בעלי 1/6 מדירות קיימות שהוחזקו בידי אחרים, לא החזיקו את הדירות בעת הגשת הבקשה, ועל כן אינם זכאים לפטור. כפי שצוין לעיל, בפועל מחזיקה כל אחת משתי המשפחות ב-64/570 חלקים (כ-1/9) מהנכס כולו, ולא ב-1/6 מדירה מסוימת. מכל מקום, כאמור, על מנת לעמוד בתנאי הפטור לא נדרש שימוש בפועל בנכס עובר להגשת הבקשה.

68. המסקנה המתקבלת היא כי החלטת ועדת הערר איננה יכולה לעמוד. משנדחו הנימוקים שהובילו לדחיית העררים, ובאין מחלוקת על קיומם של התנאים שעניינם כי מבקשי הפטור הם החייבים בהיטל וכי הבנייה נועדה לשמש אותם למגוריהם או למגורי קרוביהם, יש לקבוע באשר לכלל המערערים שבפניי כי מתקיימים תנאיו של הפטור המותנה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת.

69. על רקע התוצאה אליה הגעתי, מתייתר הצורך לדון בשאלה האם במקרה בו היה נקבע כי נדרשת החזקה בפועל במקרקעין, היו המערערים או חלקם עומדים בדרישה זו. אף אין צורך להידרש לטענת המערערים בעמ"ן 4491-02-21 לפיה ועדת הערר התעלמה מטענה חלופית שהעלו, שעניינה גובה החיוב.

70. התוצאה. על יסוד כל האמור, הערעורים מתקבלים. החלטת ועדת הערר מבוטלת. נקבע בזה כי הוראת הפטור הקבועה בסעיף 19(ג)(1) לתוספת חלה בעניינם של המערערים.

71. המשיבה תישא בהוצאות המערערים בשיעור האגרה ששולמה, ובשכר טרחת עורך דין בשיעור של 15,000 ₪ למערערים בכל אחד משני הערעורים. סכומים אלה משקפים את היקף העבודה שנדרשה בהליך זה, ואת מכלול הקביעות לעיל. אין לצרף להם מע"מ. הם ישולמו עד ליום 7.7.21.

ניתן היום, כ"א סיוון תשפ"א, 01 יוני 2021, בהעדר הצדדים.