ארד נ' שנלר ואח'

השופט ג' קרא:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט א' אליקים) מיום 3.3.2016 בת"א 7947-07-14. עניינו של פסק הדין בחלוקת זכויות במקרקעין בין המערער למשיב 1.

רקע עובדתי

1. המקרקעין שבמחלוקת מצויים בתחומי העיר חדרה ומזוהים כחלקה 221 בגוש 7731 (להלן: החלקה או המקרקעין). החלקה נמצאת בבעלות הקרן הקיימת לישראל ומנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (המשיבה 2, ולהלן: רמ"י). המערער והמשיב 1 (להלן: המשיב) חוכרים את המקרקעין מרמ"י ומחזיקים בהם הלכה למעשה.

           שטח החלקה לאחר הפקעה לטובת הציבור (שטרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין אך אין לגביה מחלוקת) הינו כ-2,042 מ"ר. לפי תשריט החלוקה שנרשם בלשכת רישום המקרקעין בשנת 1997 וצורף לכתב התביעה (להלן: התשריט), החלקה נחלקת לשני מגרשים צמודים המסומנים "א" ו-"ב". בתי המגורים של המערער והמשיב נמצאים על קו הגבול בין המגרשים, וחולקים קיר משותף. בעת רישום הזכויות במרשם המקרקעין הוגדרו זכויותיו של המשיב לפי התשריט, וחלקו תואר כ"סימון ב' בתשריט". המערער לא הציג מסמכים מלשכת רישום המקרקעין המעידים על זכויותיו, אך מוסכם על הצדדים כי חלקו הוא השטח בתשריט המסומן "א" (יוער כי המערער צירף לכתב ההגנה נסח רישום של החלקה שלא מפורטות בו זכויותיו של המערער במקרקעין אלא של המשיב בלבד).

2. ביום 3.7.2014 הגיש המשיב תביעה נגד המערער, בגדרה עתר לסעד הצהרתי לפיו הוא זכאי להירשם כבעלים של מחצית משטח החלקה, דהיינו 1,021 מ"ר. עוד עתר המשיב לקבוע כי המקרקעין יחולקו בהתאם להצעת חלוקה שצירף לכתב התביעה (אך זו לא צורפה בפועל), ובסיכומיו הסתפק המשיב בבקשה לחייב את המערער לחתום על תכניות ותשריטים לפיהם החלקה תחולק באופן שווה (מבלי שהוצגה תוכנית חלוקה מסוימת). המשיב טען כי השטח בו הוא מחזיק נרכש ונחכר על ידי אמו בהתאם לחוזה חכירה (להלן: חוזה החכירה) עליו חתמה בשנת 1993 מול מינהל מקרקעי ישראל (כיום רמ"י). לפי חוזה החכירה, השטח שהוחכר לאמו של המשיב עמד על 1,021 מ"ר. בהמשך, המשיב חכר בעצמו את השטח בחכירה מהוונת כשגם במסמכים המתעדים עסקה זו מצוין כי השטח שחכר הוא 1,021 מ"ר. מכאן טענת המשיב כי הוא בעל הזכויות במחצית מהמקרקעין, 1,021 מ"ר, וכי בהתאם חלקו של המערער עומד גם הוא על 1,021 מ"ר בלבד. המשיב טען כי החלוקה בין המגרשים הקיימת בפועל נוגדת את ההסכמים עליהם חתם עם רמ"י, כך שהחלק במקרקעין המוחזק על ידו קטן יותר בכ-110 מ"ר. לטענתו, התשריט שעל פיו נרשמו הזכויות הוא שגוי ואינו תואם את המציאות.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

3. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה וקבע כי המשיב הוא החוכר של מחצית מהמקרקעין.

           תחילה נדרש בית המשפט לטענת המערער לפיה יש ללמוד מהתשריט שנרשם והופקד בלשכת רישום המקרקעין על גודל חלקו של המשיב במקרקעין. בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי למרות שבהתאם לסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) הרישום בלשכת רישום המקרקעין, לרבות התשריט, מהווה ראיה חותכת לתוכנו, אין בכוחו של הרישום במקרה הנוכחי כדי לפתור את הסוגיה שבמחלוקת. נקבע כי הגם שניתן ללמוד מהתשריט על אופן חלוקת המגרשים ועל מיקומו של כל מגרש בתוך החלקה, לא ניתן ללמוד ממנו על גודל השטח שהוחכר לכל צד ועל מיקומו של קו הגבול בין המגרשים. על כן, פנה בית המשפט לבחון את חוזי החכירה שנחתמו לאורך השנים ואת אומד דעתם של הצדדים לעניין גודל השטח שהוחכר לכל אחד.