בר רשות המפונה מהמקרקעין אינו זכאי לפיצוי בגין השקעותיו בבנייה לא חוקית על המקרקעין

1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט מור), בת.א 103324/97 בו נתקבלה תביעתו של המערער לסילוק ידו של המשיב מהמקרקעין שבבעלותו, אך הוא חויב בתשלום סך של 464,500 ש"ח בגין השקעותיו של המערער במקרקעין.

העובדות:

2. המשיב מחזיק בנכס מקרקעין בשטח של 1,474 מ"ר הממוקם על חלקה 36 בגוש 6782. חלקה זו מצויה על פס הירק שלצידו הדרומי של הכביש המוליך מזרחה מצומת חולון שמול המועצה המקומית אזור. הוא מורכב ממבנים וסככות שסביבם גדר פחים, שם מנהל המשיב עסק לחלקי חילוף וגרוטאות רכב, וכן מסחר במזגנים. הבעלות במקרקעין אלו הינה של מדינת ישראל, רשות הפיתוח והמערער מכח החוק. המשיב מחזיק בנכס לפחות משנת 1988. על פי טענתו, בשנת 1986 שימש האזור כמקום לשפיכת פסולת בניין, גרוטאות, לכלי רכב וכדומה. בהעדר כל מקום מגורים אחר, פינה הוא חלק מהשטח והחל מתגורר בו וסוחר שם בגרוטאות רכב ובחלקיהם. עם השנים, שיפץ ושיפר את הנכס על ידי הצבת מכולות, הקמת סככות והקמת גדר פח סביב כל השטח. לעסק חלקי החילוף אף נוסף עסק למסחר במזגנים וזאת בתוך אולם ובו גלריה.

המערער ביקש לפנות את המשיב מהמקרקעין מכח היותו מסיג גבול ועל כך הגיש תביעתו לערכאה הדיונית.

פסק הדין:

3. השופט המלומד קבע כי כניסתו של המשיב לשטח ותפיסת החזקה בו הייתה הסגת גבול. על אף זאת, החזקתו רבת השנים במקום ועצימת העיניים של נציגי המערער מישיבתו על המקרקעין מטהרת, כמצוין בפסק הדין, את השרץ.

בנסיבות אלו נקבע כי המשיב הינו בר רשות מכללא במקרקעין הנדונים. בקביעה זו דחה השופט המלומד את הטענה כי המשיב הכיר בעובדה כי ישיבתו בנכס הינה זמנית בלבד וכי כיוצא מכך אין לייחס לו כל אינטרס הסתמכות. למסקנה זו הגיע השופט הנכבד מתוך בחינת התנהלותם של נציגי המערער אשר ביקרו בשטח מספר פעמים ולא דרשו את פינויו ומתוך העובדה שהרשות המקומית העניקה למערער רשיון עסק זמני אותו חידשה משנה לשנה. נוכח העובדה כי ניתן היה להבחין בהשקעותיו של המשיב בנכס לאור מיקומו, ומאחר שגם בביקוריהם במקום יכלו נציגי המערער להבחין בהשקעותיו של המשיב בנכס, מצאה הערכאה הדיונית כי בהתנהגות המערער יש משום הסכמה גם להשקעתו במקרקעין.

מסקנתו של בית משפט שלום, הייתה אם כן, כי יש להתנות את פינויו של המשיב בהשבת השקעותיו, ותוך מתן ארכה סבירה להעברת עיסקו למקום אחר.

בשלב זה נתפנה בית המשפט לבחון את שווי השקעותיו של המשיב בנכס.

בהתאם להנחה לפיה נטל הוכחת שווי ההשקעות מוטל על כתפי המשיב, בחן בית המשפט את חוות הדעת השמאית שהגיש המשיב , ושאמדה את שווי ההשקעות בסך של 735,000 ש"ח. השופט הנכבד התייחס לקושי להסתמך על חוות הדעת מאחר ששווי ההשקעות נבחן לפי ערכן ביום עריכת השומה (שנת 2000), ולא על פי ערכן ביום הבניה. לקושי זה מתווספת העובדה כי המשיב לא הציג כל קבלה או אישור על תשלום לבעלי מקצוע וככל הנראה בוצעו כל אותן עבודות על ידי חברים ולא כנגד קבלות. על אף הדברים האמורים קבע השופט הנכבד כי ניתן לקבל את הערכתו של השמאי נוכח קביעתו כי מצב הנכס הינו כאילו נבנה לאחרונה ונוכח העובדה כי עקב המצב הכלכלי במשק הסכום שנקבע נכון לשנת 2000 נכון גם ליום ההשקעה. בהחלטתה לקבל את הערכת השמאי הסתמכה הערכאה הדיונית גם על העובדה שהמערער לא הציג כל חוות דעת נגדית מצידו וכי לא חקר בחקירה נגדית את השמאי מטעמו של המשיב. מהסכום שנקבע על ידי השמאי הפחית השופט את שווי "התכנון" "היזמות", הבניה הותיקה וההשקעות שלא הוכחו מועדיהם וערכם, וקבע את הסכום על סך 464,500 ש"ח.

לבסוף, פסק הדין הורה למשיב לסלק ידו מהמקרקעין, אולם התנה זאת בתשלום הפיצוי שנפסק ובעיכוב ביצוע פסק הדין ב- 12 חודשים על מנת לאפשר למשיב להעביר חפציו ולמצוא מיקום לחילופי לעסקו ולמגוריו.

טענות הצדדים:

4. המערער משיג על מסקנותיה העובדתיות והמשפטיות של הערכאה הדיונית.

לטענתו, על פי הממצאים שנקבעו בפסק הדין לא ניתן לקבוע כי המשיב הינו בר רשות במקרקעין. זאת מאחר שלא נקבע כל ממצא עובדתי לגבי ידיעת המערער על פלישת המשיב. ישיבתו של המשיב במקרקעין במשך תקופה של 3-4 שנים אינה מספיקה על מנת להסיק ממנה את הסכמת המערער לשימוש המשיב במקרקעין. בכל מקרה, חלוף הזמן לבדו אינו יכול ליצור זכות של בר רשות מכללא ויש להישען על נסיבות נוספות המעידות על הסכמתו של בעל המקרקעין, ואשר אינן מצויות במקרה שלפנינו. הסכמה זו גם אינה נלמדת מהעובדה כי נציגי המערער לא העירו דבר למשיב, שכן בהתעלמות אין משום הוכחת ידיעה ובודאי שלא הסכמה מודעת.

מעבר לכך, טוען המערער כי גם אם ניתן היה לקבל את מסקנתו של בית משפט שלום לפיה המשיב הינו בר רשות במקרקעין, אין להסיק מכך גם את הסכמת המערער לביצוע ההשקעות במקרקעין- הסכמה לה נדרשת התחייבות מפורשת או משתמעת של בעל המקרקעין לתשלום ההשקעות, וציפיות והסתמכות מצידו של המשיב לפיצוי בגין השקעות אלו.

סיבה נוספת להימנע מלחייבו בתשלום הפיצויים מוצא המערער גם בעובדה שהבניה על המקרקעין נעשתה ללא היתרים ובניגוד לחוק ולתכניות המתאר החלות. בעובדה זו, יש  כדי לקבוע כי תשלום פיצויים נוגד את תחושת הצדק, ועומד בסתירה לעקרון החוקיות. מסקנה זו נלמדת גם מהשוואה לדיני ההפקעה הקובעים כי אין לפצות בעל מקרקעין בגין הפקעה על שימושים בלתי חוקיים אשר עשה במקרקעיו. בהקשר זה מלין המערער על כי בית המשפט חייבו בתשלום פיצויים בגין התנהגותה של הרשות המקומית, אשר עודדה את המשיב להחזיק במקרקעין ולהשביחם. לטענתו, על פי עקרון חוקיות המנהל, הרשות המקומית אינה יכולה לחייב את מינהל מקרקעי ישראל בפעולותיה.

לבסוף מתייחס המערער לשווי הפיצוי שנפסק. לטענתו, לא היה מקום להסתמך על חוות הדעת השמאית נוכח העובדה שזו אינה משקפת את מחירי העלות של הבניה ביום בנייתם. בנוסף על כך, הסכומים המוערכים מבוססים על בניה לפי תקנים ותחת פיקוח הנדסי מתאים. כן התעלם בית המשפט מסתירות שעלו בעדותו של השמאי בחקירה הנגדית ומאמירתו לפיה לא היה ממליץ על קניית הנכס מאחר שנבנה ללא היתר.

דיון

5. בכל הנוגע לשאלת סילוק ידו של המשיב מהמקרקעין ניתן על ידינו פסק דין חלקי בתאריך20.6.05 המאשר את הסכמתם של הצדדים על כך שהמשיב יפנה את המקרקעין עד ליום 1.3.06.