החלטה
לפניי בקשה לממש החלטה קודמת שלי מיום 31.10.2012. מדובר בהחלטה בה נקבע כי לאחר שייחתם תקנון בית משותף בנוסח שכבר הוסכם בעבר בין הצדדים, ולאחר שיושמט ממנו הסעיף האקוסטי, שומה יהיה על המשיבים, בני משפחת דדש (להלן: "דדש") להשלים את רישום הבית המשותף תוך 45 יום ממועד החתימה של ברעלי על הנוסח המתוקן של התקנון. עוד נקבע באותה החלטה כי ככל שדדש לא יעשו כן, יושת עליהם קנס בסך 5,000 ₪ בגין כל חודש של איחור בביצוע הרישום, כפי שנקבע בהחלטת כב' השופט י' זפט מיום 28.6.2006.
נציג תחילה את הרקע העובדתי לסכסוך הנוכחי.
המבקשים, בני הזוג נילי וגלעד ברעלי (להלן: "ברעלי") רכשו בשנת 1996 דירה מהמשיבים, בני משפחת דדש (להלן: "דדש") על פי הסכם מכר. בשנת 1999 הגישו ברעלי תביעה לאכיפתו של הסכם המכר. הסכסוך הועבר להכרעה בפני בורר (כב' השופט בדימוס י' בצלאל). ביום 5.7.2004 ניתן פסק הבורר. בין השאר הורה הבורר לדדש לגרום לכך שהמבנים הקיימים על הקרקע לרבות דירת ברעלי יירשמו כבית משותף וכן כי "תרשם זיקת הנאה על כך שבדירת הקוטג' הסמוך לדירה של התובעים [דירת ברעלי- ח.ב.] עלול לבקוע רעש ממקור שעוצמתו אינה נופלת מזו של פסנתר בשיא כוחו ובעליה מנוע בשל כך לבוא בכל טענה ו/או דרישה בשל רעש כזה". ביום 31.1.2005 השלים הבורר את הפסק וקבע כי יש להשלים את הרישום עד ליום 15.7.2005. משלא קויים הפסק, עתרו ברעלי לאכיפת הפסק על פי פקודת בזיון בית משפט (בש"א 10315/06). ביום 28.6.2006 קבע בית המשפט (כב' השופט י' זפט), כי כל זמן שלא תוכרע מחלוקת חדשה שנתגלעה בינתיים בין הצדדים בענין הצמדת שטח החניה לדירת ברעלי, אין מקום לסנקציות אכיפה. בנסיבות אלה הורה בית המשפט כי דדש יגישו תביעה נגד ברעלי בה יעמידו להכרעה את המחלוקת בענין החניה. בית המשפט הוסיף וקבע כי אם בתוך 60 יום ממתן פסק הדין באותה תביעה לא יבוצע הרישום, יוטל על דדש קנס בסך 5,000 ₪ בגין כל חודש של איחור בביצוע הרישום. דדש הגישו אכן תביעה נגד ברעלי בענין החניה, וזו נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים ביום 17.2.2008. מכאן שדדש היו אמורים להשלים את הרישום עד ליום 17.4.2008. משלא הושלם הרישום עד אותו מועד, הגישו ברעלי ביום 7.5.2008 בקשה שניה נגד דדש בגין בזיון בית משפט. בקשה זו נדחתה לאחר שבית המשפט הגיע לכלל מסקנה כי ברעלי לא גילו נכונות לחתום על המסמכים הדרושים להשלמת הרישום. בעקבות כך הודיעו ברעלי לדדש כי הם מוכנים לחתום על מפת המדידות שמנעה את השלמת הרישום ואף על תקנון מוסכם לבית המשותף, וזאת לאחר שתושג הסכמה לגבי תוכנו. משלא בוצע הרישום חרף הודעת ברעלי, ביקשו ברעלי לממש את ההחלטה מיום 28.6.2006.
לאחר הגשת הבקשה חלו התפתחויות נוספות. סלע המחלוקת העיקרי נסב סביב שאלת נוסחו של הסעיף בתקנון העוסק ברעש שיבקע מדירתם של ברעלי, מה שהצדדים מכנים "הסעיף האקוסטי" (להלן: "הסעיף האקוסטי"). ברעלי טענו כי יש לכלול בתקנון הבית המשותף סעיף אקוסטי המציין כי מדירתם עלול לבקוע רעש, ואילו דדש התנגדו לכך. בסופו של דבר, בדיון שנערך ביום 2.2.2011 הושגה הסכמה לפיה בעלי הדין יפגשו עם המפקח על רישום בתים משותפים (להלן: "המפקח"), ביחד עם עו"ד רמי ארטמן המטפל ברישום הבית המשותף, לשם הבהרת הפעולות הדרושות לרישום הבית המשותף. כמו כן ניתנה בהסכמה הפסיקתה הבאה: "ידוע לכל כי מדירת ה"ה ברעלי (או יחידת המשנה שתיוחד לברעלי עם רישום הבית המשותף) עלול לבקוע רעש ביום ובלילה ממקור שעוצמתו אינה נופלת מזו של פסנתר בשיא כוחו, ובעלי הדירה הסמוכה (יחידת המשנה שתיוחד לה"ה דדש עם רישום הבית המשותף) יהיה מנוע בשל כך לבוא בכל טענה ו/או דרישה בשל רעש זה." עוד נקבע במסגרת הפסיקתה כי רשם המקרקעין ירשום הערה בגין פסיקתה זו על זכויותיהם של דדש וברעלי וכי עם רישום הבית המשותף תיוחד ההערה ליחידות המשנה שתרשמנה על שמם של הצדדים. אין חולק כי רשם המקרקעין אכן רשם את ההערה בהתאם לנוסח הפסיקתה. דא עקא, המפקח סרב להסכים לכך שבתקנון הבית המשותף יופיע הסעיף האקוסטי בנוסחו כפי הפסיקתה, בשל אי הבהירות הגלומה בו.
בהחלטתי מיום 31.10.2012 קבעתי כי הסיבה היחידה שעדיין מונעת את השלמת הרישום היא אותה מחלוקת בענין הסעיף האקוסטי. ציינתי כי מדובר במחלוקת מיותרת בתכלית, שכן מרגע שנרשמה הערה בלשכת רישום המקרקעין, בצו בית המשפט, בדבר הרעש שעלול לבקוע מדירת ברעלי, לא היה עוד כל צורך לכלול התייחסות נוספת לענין זה במסגרת תקנון הבית המשותף. תכלית הרישום- שמירת זכותם של ברעלי לייצר רעש בעוצמה מסויימת- הושגה באופן מלא עם רישום אותה הערה, גם אם הדבר איננו מופיע בנוסף בתקנון הבית המשותף. מדובר איפוא במחלוקת סרק בענין שאיננו מעלה או מוריד מבחינתם של ברעלי. יתר על כן, לגופו של ענין, יש ממש בטענת דדש לפיה רישום כזה בתקנון הבית המשותף כלל איננו מתחייב מתוך פסק הבוררות, שכן הבורר מעולם לא קבע כי יש לכלול בתקנון הבית המשותף סעיף המתיר לברעלי להקים מדירתם רעש כמבוקש על ידם. הזכות להקים רעש מעוגנת אמנם בפסק הבורר, ואף נקבע בו כי תרשם בגינה זיקת הנאה (ראה ס' 4 לפסק בורר המשלים מיום 20.6.2004), אך לא נקבע כי יש לרשום זכות זו גם בתקנון הבית המשותף. ממילא, סרובם של דדש להסכים לנוסח הסעיף האקוסטי שביקשו ברעלי, איננו מהווה הפרה של פסק הבורר או של פסק הדין שאישר אותו, ולכן אין מקום לנקוט נגדם בגין סרוב זה בהליכים לפי פקודת בזיון בית משפט. לבסוף, ציינתי כי המכשול היחיד שמונע את השלמת הרישום הוא נוסח התקנון וכי דדש לא הצביעו על מכשול ידוע נוסף שיש בכוחו למנוע את הרישום במהרה. לפיכך, קבעתי כי לאחר שייחתם תקנון בנוסח שכבר הוסכם בין הצדדים, ולאחר שיושמט ממנו הסעיף האקוסטי, שומה יהיה על דדש להשלים את הרישום תוך 45 יום ממועד החתימה של ברעלי על הנוסח המתוקן של התקנון וכי ככל שלא יעשו כן, יושת עליהם קנס בסך 5,000 ₪ בגין כל חודש של איחור בביצוע הרישום, כפי שנקבע בהחלטה מיום 28.6.2006.
חרף החלטתי האמורה, הבית המשותף טרם נרשם עד עצם היום הזה, ומכאן הבקשה הנוכחית של ברעלי.
מה שמונע כיום את הרישום הוא סרובו של אדם בשם שחר נחמד, הבעלים של 50% מהזכויות בחלקה, לחתום על תקנון הבית המשותף בטרם יעוגנו בגדרו זכויות הבניה שהוקנו לו על פי הסכם שיתוף וחלוקה במקרקעין בין הבעלים המקוריים של החלקה- דדש מזה ושלמה רימר ז"ל מזה. וזאת לדעת: על החלקה המיועדת להרשם כבית משותף קיימים שני מבנים. מבנה אחד הוא בית בודד, בבעלותו של שלמה רימר ז"ל, ששחר נחמד הוא יורשו, והמבנה השני הוא בית דו משפחתי, שהיה בבעלותם של דדש ואשר יחידה אחת שלו נמכרה לברעלי, והיחידה השניה לאדם בשם ארז חרמוני. על פי אותו הסכם שיתוף וחלוקה, שנערך ביום 27.1.1989, הוקנו לשלמה רימר ז"ל זכויות בניה מסויימות, ויורשו מתנה את הסכמתו לחתום על תקנון הבית המשותף בכך שזכויות אלה יעוגנו גם בתקנון.
כדי לנסות ולפתור את התסבוכת המשפטית שנוצרה, הוריתי לזמן לדיון את כל בעלי הדין הנוגעים בדבר, לרבות את עו"ד רמי ארטמן, שמונה עוד בשנת 1998 לתפקיד כונס נכסים על המגרש במסגרת הליך לפירוק השיתוף בחלקה בין רימר ז"ל לבין דדש, וכן את שחר נחמד, יורשו של רימר ז"ל.
במהלך הדיון התברר שלא קיימת אפשרות משפטית לרשום את הבית המשותף בלא שכל בעלי הזכויות יחתמו על נוסח מוסכם של התקנון. אין גם אפשרות להסתפק בהחלת התקנון המצוי לפי ס' 64 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969, משום שבעניננו מדובר בבית משותף הכולל שני מבנים נפרדים, מה שמחייב סטייה מהתקנון המצוי ועריכת תקנון מוסכם בין כל בעלי הזכויות. עוד התברר כי שחר נחמד מתנה את הסכמתו לחתימה על התקנון בכך שזכויות הבניה של רימר ז"ל לפי הסכם השיתוף והחלוקה, יכללו בתקנון. גלעד ברעלי אמנם הודיע שלפנים משורת הדין הוא מוכן להענות לדרישה זו (למרות שלטעמו מדובר מסטייה מנוסח פסק הבורר שאושר בבית המשפט), אך זאת בתנאי שבתקנון יעוגנו גם זכויותיו לפי פסק הבוררות בדבר הנחת שטיחים על גרמי המדרגות בדירה הצמודה במבנה הדו- משפחתי (שנמכרה בשנת 2010 על ידי דדש לאדם בשם ארז חרמוני). חרמוני מצידו מתנגד בתוקף להכללת ענין זה בתקנון הבית המשותף (ודדש, המצדדים בחרמוני, אף טוענים כי זכותם של ברעלי בענין זה פקעה זה מכבר, על פי לשונו של החוזה לפיו רכשו מדדש את דירתם, חוזה שקבע כי הזכות לדרוש התקנת שטיחים בדירה הסמוכה מוגבלת בזמן). ודוק: לא ניתן לכפות על שחר נחמד או על ארז חרמוני, בגדרו של ההליך הנוכחי, שאינו אלא הליך אכיפה לפי פקודת בזיון בית משפט, לחתום על תקנון בנוסח שאינו מקובל עליהם, שכן הם לא היו צד להליכי הבוררות ולהליכי הבזיון שננקטו בעקבותיו, וממילא ההחלטות שניתנו בעבר אינן תקפות כלפיהם אלא הן מחייבות אך ורק ביחסים שבין ברעלי לבין דדש. התוצאה היא שנוצר מבוי סתום, כאשר כל צד מתבצר בעמדתו, ודדש אינם יכולים לקיים את פסק הדין גם אם יחפצו בכך.
הכלל הוא שחוסר יכולת לבצע חיוב שנקבע בפסק דין, מהווה טענת הגנה ראויה מפני נקיטה בסנקציות לפי פקודת בזיון בית משפט, שכן מטרת הליכי הבזיון אינה להעניש את המפר, אלא לכפות עליו ציות לצו בית משפט:
" ... נוכח העובדה שהסנקציות שמתאפשרות בגדרי הליך בזיון עשויות להיות קשות, נפסק כי מדיניות שיפוטית ראויה מחייבת לתת צווים אלו במשורה, ולהגביל את השימוש בהם למקרים מתאימים. מטרת הליכי בזיון אינה עונשית, ומטרתם העיקרית להוביל לאכיפת ההחלטה השיפוטית במבט צופה פני עתיד. נוכח מטרה זו, נפסק שחוסר יכולת לבצע חיוב שבפסק דין משמש הגנה במסגרתם (ע"פ 221/88 פנחסי נ' חזקי, פ"ד מב(2) 722, 724 (1988)). ... מקובלת עלי מסקנתו של בית המשפט המחוזי שלפיה התפתחויות בלתי צפויות שאירעו לאחר מתן פסק הדין מונעות את ביצועו בנקודת הזמן הנוכחית. ... מאחר שלא נטען כי באפשרות המשיבים לנקוט מהלכים אשר ישנו את פני הדברים ויאפשרו את ביצוע פסק הדין המקורי כפשוטו, עולה מניעה זו כדי הגנה מפני הליך בזיון (השוו: ע"פ 6807/06 קוגלר נ' קוגלר, פסקה 9 ([פורסם בנבו], 25.9.2007))."
בר"מ 5657/12 דידי יאיר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה (פורסם בנבו, 16.10.2012).
בנסיבות שתוארו לעיל, ומשאין ביכולתם של דדש לרשום את הבית המשותף, אין מקום לנקוט נגדם בסנקציות אכיפה לפי פקודת בזיון בית משפט.
אשר על כן, הבקשה נדחית. אין צו להוצאות, לנוכח התנהלותם הבעייתית של דדש, שלא חשפו בדיון הקודם את דרישתו של שחר נחמד בענין רישום זכויות הבניה, ובכך גרמו לניהולו של הליך סרק מיותר.
המזכירות תשלח ההחלטה לצדדים.
ניתנה היום, ט' ניסן תשע"ג, 20 מרץ 2013, בהעדר הצדדים.