גטאולין נ' מיכלין ואח'

לפניי בקשת רשות לערער על החלטתו של בית המשפט השלום בירושלים (כב' השופט א' דהאן), מיום 26.2.20, בגדרה נדחתה בקשת המבקשת לסעדים זמניים שעיקרם איסור החתמת בעל דירות על הסכם הקשור לעסקת פינוי-בינוי שלא באמצעות המבקשת (ת"א 64813-09-19).

רקע עובדתי

1.      לפי האמור בבקשה, המבקשת, עו"ד לא פעילה, פעלה החל משנת 2016 לארגון בעלי דירות מבניין ברח' הנורית 8 בירושלים, לביצוע פרויקט פינוי-בינוי. במסגרת זו החתימה חלק מבעלי הדירות על הסכם מינוי, ביצעה בירורים ובדיקות מול גופים רלוונטיים להתחדשות עירונית, כגון משרד הבינוי והשיכון ואגף התכנון בעיריית ירושלים, קיימה מגעים עם יזמים שונים ועדכנה את בעלי הדירות בכתב על התקדמות הפרויקט. כמו כן, המבקשת כינסה שתי אסיפות דיירים, האחת ביום 22.9.16 והשניה ביום 27.6.17.

2.      בחודש אוגוסט 2019 קיימה המבקשת משא ומתן עם אדריכל וכן עם יזם בשם אליהו גרינבוים (להלן: "היזם"). לאחר שסוכמו תנאי ההתקשרות בין היזם לבין המבקשת התקיימה ביום 13.9.19 אספת דיירים כללית בהשתתפות היזם וארבעה מבעלי הדירות, בו מסר היזם לבעלי הדירות שנכחו את הצעתו לעסקה, שכללה לוחות זמנים לביצוע הפרויקט ומפרט טכני של הדירות.

3.      בהמשך נודע למבקשת, כי יום לפני כן, ביום 12.9.19, התקיים כנס בעלי דירות אחר בבניין בהשתתפות שמונה מבעלי הדירות, שחלקם חתמו על כתב המינוי למבקשת. כנס זה נערך על ידי הגב' אלישבע פוקס (להלן: "המשיבה 5") והשתתפו בו מנהל חברת "בית ירושלמי בע"מ" (להלן: "המשיבה 6") ובא-כוחה עו"ד אהרון שמעון, וכן עו"ד אלי תוסיה-כהן (להלן: "המשיב 7"), אשר הציע לבעלי הדירות לחתום לו על מינוי כעורך דינם בפרויקט. חלק מהבעלים שהשתתפו בכנס חתמו על מינויו של המשיב 7 כעורך דין הדיירים ועל הסכם נון-שופ (אי תחרות) עם החברה היזמית, המשיבה 6.

4.      עוד התברר למבקשת בדיעבד, כי ביום שקיימו המשיבים 7-5 את הכנס התקבל על ידי הגורם העירוני המוסמך אישור עקרוני לביצוע הפרויקט בהתאם לתוכנית האדריכל מטעם המבקשת, ונקבע לוח זמנים להמשך פעולות.

5.      או אז, הגישה המבקשת לבית משפט קמא תביעה למתן צו מניעה זמני וקבוע שיאסור על המשיבים "... כל פעולת הסתה, הטעייה ומרמה של כלל הדיירים בקשר למבקשים, איסור החתמה וחתימת הדיירים, שלא כדין, על שום הסכם קשור לעסקת פינוי בינוי, אשר אינו מאת המארגנת...., איסור גרם הפרת הסכמים על ידי המבקשים החתומים על מינוי של המבקשת לארגון וקידום פרויקט פינוי-בינוי בבניין ברחוב הנורית 8 ירושלים" (סעיף 3 לתובענה ולבקשה לסעד הזמני בבית משפט קמא).

6.      המבקשת טענה בתביעתה, כי יש לסכל התארגנות אחרת עם מארגן ויזם שלא היא הביאה, ולמנעהּ עוד בשלב המשא ומתן. לטענתה, יש לה מעמד של "מארגנת" לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 (להלן: "החוק"), ובשל כך היא זכאית לסעדים הזמניים והקבועים המבוקשים על ידה. עוד לטענתה, שיקולי מאזן הנוחות נוטים לטובתה.

7.      המשיבים טענו בבית משפט קמא, כי המבקשת אינה זכאית על פי חוק למעמד של מארגנת, וגם אילו הייתה זכאית לכך הרי שלא היה בכוחה למנוע משא ומתן או התקשרות של בעלי הדירות עם מארגן אחר ולכל היותר היא זכאית לפיצויים.

החלטת בית משפט קמא

8.      בהחלטתו מיום 26.2.20, ולאחר שקיים דיון במעמד שני הצדדים, דחה בית משפט קמא את הבקשה למתן סעדים זמניים. בית המשפט בחן את תשעת ההסכמים שצירפה המבקשת וציין, כי למעט אחד, רובם המוחלט נחתם לפני מועד תחילת החוק. נקבע, כי ההסכמים עליהם חתמו בעלי הדירות למבקשת אינם כוללים התניית בלעדיות המונעת מהם להתקשר בהסכם ארגון עסקת פינוי-בינוי עם מישהו אחר, ועל כן המבקשת אינה זכאית למעמד של "מארגנת" על פי החוק. מסקנתו של בית משפט קמא היא, כי אין מקום לאכוף על בעלי הדירות התחייבות חוזית שלא להתקשר עם אדם אחר – התחייבות, כך קבע, שלא ניתנה על ידם. בשולי הדברים הוסיף בית משפט קמא, כי לנוכח נוסח החוק, ספק רב אם התכוון המחוקק להסדיר את היחסים החוזיים בין מארגן לבין דיירים בדרך של אכיפת חוזה וצווי מניעה ועשה, וכי נראה לו כי הסעדים על הפרת הסכם מסוג זה הינם בתחום של פיצויים והשבה.

9.      על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי.

עיקרי טענות המבקשת

10. המבקשת טוענת, כי היא חוסה תחת הגדרת "מארגן" בהתאם לסעיף 1 לחוק, וכי על פי ההסכם, שחתומים עליו יותר מ-40% מבעלי הדירות בבניין, ממנים הדיירים את כוחה של המבקשת לפעול בשמם ועבורם למציאת יזם המתאים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, אם במפורש ואם מכללא. לטענתה, על אף שבהסכמים אין התניית בלעדיות מפורשת, ניתן לדלותה משילוב כלל סעיפי ההסכם וכן מתוך מתן תוקף של שנתיים למינויה. לחלופין נטען, כי התחייבותם של בעלי הדירות שלא לנהל משא ומתן או שלא להתקשר בכל הסכם אחר בעניין ארגון בעלי הדירות, אלא בהסכמת המבקשת, נובעת מפרשנות ההסכם בהתאם לאומד דעתם של הצדדים כפי שהיא משתמעת מתוך ההסכם או מן הנסיבות.

11. המבקשת מוסיפה וטוענת, כי היא זכאית לסעד האכיפה הן מכוח החוק הספציפי כנטען לעיל והן מכוח דיני החוזים הכלליים, שכן הדין הישראלי מבכּר את תרופת האכיפה וקובע אותה כסעד ראשוני להפרת חוזה. כן נטען, כי יש למבקשת זכות לבקש שצדדים אחרים ימנעו מלגרום להפרת התחייבותם של בעלי הדירות.

12. לשיטת המבקשת, מאזן הנוחות נוטה לטובתה, שכן הנזק שייגרם לה באי מתן צו המניעה הוא גדול בהרבה מהנזק שייגרם לבעלי הדירות – שזכויותיהם שמורות להם על פי ההסכמים ומתן הצו אף יסייע להם שלא יוגשו נגדם תביעות עתידיות מצד המבקשת, או לצדדים השלישיים – שעל פי הטענה לא ייגרם להם כלל נזק. נטען, כי המבקשת עמלה במשך השנים, החל משנת 2016, ללא לאות, לטובת קידום הסכם הארגון ולקידום הפרויקט לפינוי ובינוי, כך שמתן אפשרות למארגן אחר להיכנס בנעליה בשלב כה מתקדם מנוגד לתחושת הצדק.

עיקרי טענות המשיבים 4-3, 7, 18-11 ו-21 והמשיבות 6-5 (להלן: "המשיבים")

13. המשיבים הם חלק מבעלי הדירות וכן עו"ד אלי תוסיה-כהן, המיוצגים על ידי עו"ד רועי אלקלעי. המשיבות הן הגב' אלישבע פוקס וחברת בית ירושלמי בע"מ, המיוצגות על ידי עו"ד אהרן שמעון. בהחלטתי מיום 6.8.20 הוריתי למשיבים להגיש תשובה לבקשה. המשיבים והמשיבות הגישו תשובות כמעט זהות בתוכנן ועל כן ייקראו להלן ביחד - המשיבים.

14. לטענת המשיבים, איש מבעלי הדירות לא חתם על התחייבות שלא לנהל משא ומתן, או שלא להתקשר בכל הסכם אחר, בעניין ארגון בעלי הדירות באותו בית משותף אלא בהסכמת הצד השני, ומשכך אין בהסכמים שנחתמו בעבר בין חלק מהצדדים בכדי לקיים את הוראות החוק. נוסף על כך נטען, כי ההסכמים הנ"ל נעשו בעבר לתקופה מוגבלת שכבר חלפה ועל כן אין להם תוקף.

15. לעניין ההליך הזה נטען, כי מדובר בבקשת רשות ערעור על החלטה אחרת שאין בה בכדי להשפיע באופן ממשי על זכויות הצדדים, וכי החלטת בית משפט קמא היא החלטה צודקת שאין בה עיוות דין. עוד נטען, כי המבקשת לא עמדה בנטל השכנוע ולא הראתה כי מדובר במקרה חריג המצדיק התערבות של ערכאת הערעור בהחלטת ביניים בנוגע למתן סעדים זמניים. בהקשר זה טוענים המשיבים, כי ההחלטה ניתנה בהתאם לחוק הבא להגן על בעלי הדירות בפני המארגנים, באופן שיחזק את כוחם של הבעלים שאינם מקצועיים בתחום זה, ולא היו מודעים להסכם הקצר עליו הוחתמו על ידי המבקשת, כאשר היו בעמדה נחותה לעומתה. כן הם טוענים, כי אין בהסכם שנחתם על ידי חלק מהמשיבים כל התייחסות מפורשת לעניין מתן בלעדיות כלשהי לטובת המבקשת, ועל כן מכלל הפרשנות לרעת המנסח, יש לפרש את ההסכם לטובת המשיבים.

16. עוד לשיטת המשיבים, טענותיה של המבקשת טרם נדונו בהליך העיקרי, וטענתה להסכמה מכללא להתחייבות הדיירים לבלעדיות שלה כמארגנת אינה מספיקה לצורך מתן סעד זמני, שעה שאין התחייבות מפורשת כזו. לפי המשיבים, גם אם תתקבל טענת המבקשת להסכמה מכללא, ספק אם ניתן לאכוף את ההסכמים שיש למבקשת, שכן לא נקבעו פרטים רבים הקשורים לפרויקט בהסכם, ולשיטתם ההסכם טרם גובש.

עיקרי טענות המשיבה 8

17. משיבה 8, הגב' עליזה נקר, הגישה אף היא תשובה לבקשה. לטענתה, רצונם של כל בעלי הדירות הוא להתקדם לדירה חדשה, ואין להם העדפה מי יהיה המארגן של הפרויקט. עקב המחלוקת דנן, כך נטען – נעצר הפרויקט ושום דבר לא מתקדם. המשיבה  מציינת כי הפרויקט מוגבל בזמן, ואם לא יֵצֵא לפועל בגלל המחלוקת דנן תהיה לבעלי הדירות תביעה כלפי שני הצדדים שרואים את עצמם מארגנים.

דיון והכרעה

18. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם ובהחלטת בית משפט קמא, ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין בקשת רשות הערעור להידחות.

19. סעיף 52(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 קובע כי רשות ערעור על "החלטה אחרת" של בית משפט השלום תינתן:

"אם שוכנע בית המשפט כי אם הערעור על ההחלטה יידון במסגרת הערעור על פסק הדין ולא באופן מיידי, יהיה בכך כדי להשפיע באופן ממשי על זכויות הצדדים או שעלול להיגרם לצד להליך נזק של ממש, או שעלול להתנהל הליך מיותר או בדרך שגויה".

הרציונאל העומד בבסיס כלל זה הוא, כי המועד להשיג על החלטות שונות של הערכאה הדיונית הוא בתום הדיון בתובענה כולה, וזאת במקרים בהם אין להחלטה השפעה מכרעת על זכויות הצדדים או על אופן ניהול הדיון. כל זאת, בכפוף לכך כי ככל שיתברר בסופו של הדיון כי נגרם כתוצאה מההחלטות נזק שאינו בלתי הפיך ניתן יהיה לפצות על כך את הצד הנפגע באמצעות השתת הוצאות לחובתו של הצד שכנגד או מתן כל סעד מתאים אחר (ראו: רע"א 8946/12 חברת נמל חיפה בע"מ נ' בתי זיקוק לנפט בע"מ (21.3.2013), פסקה 6 להחלטתה של כב' השופטת (כתוארה אז) א' חיות; רע"א 5161/13 ש.ב.א מפעלי מתכת בע"מ נ' שפרן (19.08.2013), פסקה 8 להחלטתו של כב' השופט י' דנציגר; רע"א 1481/13 גבעון נ' לוי (3.4.2013) פסקה 6 להחלטתו של כב' השופט י' דנציגר. ראו גם: חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי 201-200 (מהדורה שלישית, 2012)).

20. באופן ספציפי נקבע, כי ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטות הערכאה הדיונית הנוגעות לסעדים זמניים, אלא במקרים חריגים בלבד (רע"א 5711/12 נ. מצה בע"מ נ' דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ (25.2.2013); רע"א 2701/20 ידיד נ' עו"ד ידיד (5.5.2020); רע"א 2553/20 אביב נ' סמדג'ה (7.6.2020); רע"א 3217/20 עו"ד עמוס גבעון נ' עו"ד נעמי ווייל (16.6.2020)).

לערכאה הדיונית שיקול דעת רחב בענייני סעדים זמניים, בין היתר, משום שבפניה מונחים תצהירים ונחקרים המצהירים באופן שמאפשר התרשמות ישירה ובלתי אמצעית מן הראיות הנצרכות בשלב הביניים (א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 879 (מהדורה 12, 2015) להלן: "גורן").

21. תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת:

"א)       הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תובענה, רשאי בית המשפט ליתן את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה ובקיום התנאים המפורטים בהוראות המיוחדות בפרק זה, הנוגעים לסעד הזמני המבוקש.

(ב)        בהחלטתו בדבר מתן הסעד הזמני, סוג הסעד, היקפו ותנאיו, לרבות לענין הערובה שעל המבקש להמציא, יביא בית המשפט בחשבון, בין השאר, שיקולים אלה:

(1)        הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק שעלול להיגרם למחזיק או לאדם אחר;

(2)        אם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק וראוי בנסיבות הענין, ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש".

השיקולים המהותיים שעל בית המשפט לשקול בבואו להיעתר לבקשה לסעד זמני הם: סיכויי ההליך, מאזן הנוחות ושיקולים שביושר ובצדק. על בעל דין המבקש לקבל סעד זמני להוכיח כי סיכוייו לזכות בהליך העיקרי טובים, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. בין התנאים מתקיימת מעין "מקבילית כוחות" – ככל שבית המשפט יתרשם כי סיכוייו של מבקש הסעד לזכות בתביעתו גבוהים יקל עמו בדרישת מאזן הנוחות, וההפך. ככל שהסעד הזמני המבוקש זהה לסעד העיקרי ייטה בית המשפט שלא להיעתר לבקשה, שכן אין זה תפקידו של בית המשפט להכריע בהליך העיקרי במסגרת מקדמית (רע"א 5302/20 קבוצת אלירן בע"מ נ' ליאור שלם, פסקה 13 להחלטתו של כב' השופט ע' גרוסקופף, והאסמכתאות הנזכרות שם (27.8.20); גורן, עמ' 862).   

22. במקרה דנן, בית המשפט דן במעמדה של המבקשת על פי החוק, בהתאם לחומר הראיות שהיה מונח לפניו, ועוד טרם הליך ההוכחות. אכן, "החלטת הערכאה הדיונית בשאלת הסעד הזמני אינה חורצת את גורל התובענה העיקרית. על בית המשפט להקפיד על כך שהכרעתו בבקשה לסעד זמני – לחיוב או לשלילה – לא תאיין את הצורך בהמשך ניהול ההליכים. ההכרעה בבקשה לסעד זמני מתחשבת בסיכויי התובענה, כפי שאלו נראים לבית המשפט בנקודת הזמן הנוכחית, ובה בלבד. אין בהכרעה כזו כדי לכבול את שיקול דעתו של בית במשפט בהמשך הדרך, בבואו להכריע לגופה של התביעה העיקרית" (גורן, עמ' 879).

23. על אף שלטעמי על בית משפט קמא היה לדון באופן מפורש בהחלטתו במבחנים המקובלים לסעד זמני, היינו סיכויי התביעה, מאזן הנוחות ושיקולים שביושר, לא מצאתי מקום לסטות מההלכה הנ"ל, משום שלא נגרם למבקשת עיוות דין או נזק בלתי הפיך, המצדיק התערבות של ערכאת הערעור.

24. למעשה, בית משפט קמא לא התרשם לחיוב מסיכויי התביעה, שעה שקבע שנוסח ההסכמים אינו עומד בדרישות החוק וגם על פי המועד שבו נחתמו, החוק אינו חל עליהם, לדעתו. בית המשפט בחן את הראיות שעמדו לפניו בשלב זה של ההליך, וניתח את סיכויי התביעה. מאחר שהסעדים הזמניים זהים לסעדים שנתבעו בהליך העיקרי, נדרשת המבקשת לרמת הוכחה יחסית גבוהה לסיכויי התביעה.

מקובלת עליי עמדתו של בית משפט קמא, שהמבקשת לא הצליחה להראות הסכמה מפורשת של בעלי הדירות שלא להתקשר עם אחר בהסכם לארגון עסקת פינוי-בינוי. משכך – לא עמדה בנטל ההוכחה בשלב מקדמי זה, המצדיק קבלת סעד זמני. ככל שלמבקשת טענות לגבי הסכמה מכללא בהתנהגות, או כזו המשתמעת מהנסיבות ומההסכמות, הרי שאלו יידונו במסגרת ההליך העיקרי.

25. גם לעניין מאזן הנוחות לא השכילה המבקשת להראות כי הנזק שייגרם לה מאי מתן הצווים הזמניים עולה על הנזק שייגרם למשיבים כתוצאה ממתן הצו. זאת, בפרט לאור דברי באי כוח המשיבים בדיון בבית משפט קמא (פרוטו' מיום 23.12.19 עמ' 4, שו' 26, ועמ' 5 שו' 23-15), וכן לאור תשובת המשיבה 8 בהליך זה, מהם עולה כי הגם שנדחתה בקשת המבקשת לסעדים זמניים, הפרויקט כולו תקוע ואינו ממשיך, והמשיבים אינם ממשיכים בהחתמת בעלי הדירות ובארגון העסקה עד להתבהרות המצב המשפטי בהליך העיקרי בבית משפט השלום.

26. מכל האמור לעיל, הבקשה נדחית.

27. המבקשת תישא בשכר טרחת עורך דינם של המשיבים בסך של 5,000 ₪, בצירוף מע"מ כחוק, אשר יועברו להם מתוך כספי הפיקדון שהפקידה המבקשת בהליך זה. יתרת הפיקדון תושב לה באמצעות בא-כוחה.