פסק דין
בפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. התובעת (להלן: "דור אל") עותרת ליתן צו לפירוק השיתוף במגרש מס' 101, עפ"י תב"ע מס' פת/מק/1244/10 הידוע כגוש 6362 חלקה 253 (להלן - "המקרקעין"), בדרך של מכירת חלקה של "עיריית פתח תקווה" (להלן: "העירייה") במגרש, במחיר השוק לדור אל, או לחילופין בדרך של התמחרות פנימית בין הצדדים או לחילופי חילופין בדרך של מכירת המקרקעין בדרך שנמכרים מקרקעין בהוצאה לפועל. בנוסף לכך מבקשת דור אל למנות את באת כוחה ככונסת לביצוע פסק הדין.
המגרש נושא כתב התביעה, לגביו מבוקש פירוק השיתוף, הינו מגרש מס' 101 (כיום חלקה 253). כעולה מטבלת ההקצאות ולוח האיזון של התכנית הוקצה מגרש מס' 101 לשני בעלים במשותף:
חברת ה.ל.ה.פ 1997 בע"מ, כבעלים של חלקות המקור 1, 2, 27 בגוש 6362. וחי אתרים (פיתוח בע"מ)/עירית פתח תקוה, כבעלים רשום/כבעלת הערת אזהרה (בהתאמה) של חלקת המקור 14 בגוש 6362 (להלן:"חלקת המקור 14").
מגרש 101 (כיום חלקה 253) הוקצה לחלקת המקור 14 במשותף עם דור אל, על פי היחס הבא: 4/15 חלקים לחלקת המקור 14 ו-11/15 חלקים לחלקות המקור 1, 2 ו-27.
מגרש 1א' (כיום חלקה 255) הוקצה בשלמות לחלקת מקור 14. חלקות 253 ו- 255 יכונו להלן ביחד - "מגרשי ההקצאה".
התביעה הוגשה לבית משפט השלום בפתח תקווה, אך מאחר שבעת הגשת התביעה הזכויות במקרקעין טרם נרשמו ולנוכח שוויין של הזכויות, הורה בית משפט השלום (כב' השופטת שמולביץ), להעביר התביעה לדיון בבית המשפט המחוזי.
הרקע וטענות הצדדים
דור אלדור אל הינה חברה קבלנית שרכשה בתאריך 11.05.2010 את זכויותיה של חברת ה.ל.ה.פ (1997) בע"מ במקרקעין. חברת רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ וחברת גיא & דורון לוי הנדסה בניה והשקעות בע"מ הינן חברות קבלניות אשר בונות במשותף עם דור אל את פרויקט המגורים "FIVE" המצוי בשכונת נווה גן בפ"ת המורכב מחמישה בנינים רבי קומות, כאשר המגרש נשוא התביעה אמור לשמש לצורך בניית הבניין החמישי בפרויקט.
עקב טעות ברישום הפרצלציה, נרשמו ה.ל.ה.פ (1997) בע"מ, חברת רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ וחברת גיא & דורון לוי הנדסה בניה והשקעות בע"מ כבעלים במשותף ביחד עם דור אל, כאשר למעשה אין להן כל זכויות במגרש לא מכוח חוזה ולא מכוח דין. לאור הטעות ברישום נרשמו האחרונות בתחילה כתובעות ולאחר סידור הרישום נמחקו מכתב התביעה.
דור אל הינה הבעלים של למעלה מ – 2/3 מהמגרש ( 3488/4756 חלקים במגרש השווים לכ-66 יחידות דיור בהתאם לתב"ע החלה על המקרקעין). העירייה הינה הבעלים הרשום של יתרת המגרש (1416/4756 חלקים במגרש- להלן- "יתרת המגרש").
הנתבעת מס' 2 - חי אתרים (פיתוח) בע"מ (להלן: "חי אתרים") הינה צד קשור לעיריה. בין העירייה לחי אתרים התנהלה תביעה בבית המשפט המחוזי בתל אביב. תביעת העירייה התקבלה ובית המשפט אכף את התחייבות חי אתרים, לרשום את המקרקעין על שמה של העירייה, תוך הפעלת סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") בהתאם למתווה שנקבע בפסה"ד (ת"א (ת"א) 2237-04 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' חי אתרים מיום 8.9.2010) בהתאם לפסק דינו של כב' השופט ד"ר עמירם בנימיני (להלן: "פסק הדין של כב' השופט בנימיני") חל על חלקה של העירייה סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, אשר קובע כי בכל מקרה בו שונה ייעודם של המקרקעין, כפי שארע ביחס למגרש נשוא תביעה זו, מותר למכרם או לעשות בהם העברה אחרת ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין (במקרה דנן חי אתרים), הודעה שהוא רשאי, בתוך 30 יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו.
כפי שיובהר להלן ההכרעה בתביעה דנן תיגזר מהתשובות לשתי שאלות שבהן הצדדים חלוקים: השאלה הראשונה האם בנסיבות העניין יש ליתן צו לפירוק השיתוף במקרקעין. אם התשובה לשאלה הראשונה תהא בחיוב, כי אז יש להידרש לשאלה באיזה אופן יש לפרק את השותפות במקרקעין.
טענות דור אל לעניין פירוק השיתוף
עד ליום זה, למרות פניות רבות של דור אל לנתבעות, לרבות אך לא רק במהלך כלל ההליכים שקדמו להגשת כתב התביעה, לא השכילו הנתבעות לסיים את "הסכסוך" ביניהן בנוגע לרכישת חלקה של העירייה ע"י חי אתרים. זאת, בהתאם לפסק הדין ולשיתוף פעולה עם דור אל, לבנייה על המקרקעין או לכל סוג עסקה אחרת, ונראה כי הסכסוך בין השתיים עלול להמשך שנים רבות. דור אל טענה אפוא כי סירובן של הנתבעות לבנות על המקרקעין ו\או למכור את זכויותיהן במקרקעין, מהווה התנהגות בחוסר תום לב. לפיכך מבקשת דור אל לפרק את השיתוף. דור אל מוסיפה וטוענת שהתנהגות זו של העירייה לא רק שמעכבת את הבניה במגרש, אלא שאינה עולה בקנה אחד עם המטרה שהינה פיתוח המקרקעין והשבחתם, בהיותם משאב חשוב ומוגבל לאור ההיצע הנמוך של דירות מגורים במדינת ישראל לעומת הביקוש הגבוה.
בנסיבות אלה ומשנדחו בקשותיה של דור אל למכירת המגרש, ע"י הנתבעות לתובעת, או לחילופין לשתף פעולה עם דור אל למכירת המגרש חלקו או כולו, שלא בדרך של פירוק שיתוף, לא נותר לדור אל אלא לפנות לבית המשפט בבקשה לפרק את השיתוף במגרש.
טענות העירייה לעניין פירוק השיתוף
העירה טוענת שאין לפרק את השותפות במקרקעין אלא לאחר שהמחלוקת בינה לבין חי אתרים תסתיים. דהיינו, העירייה תרצה למכור את המקרקעין ויינתן אישור שר הפנים למכירת המקרקעין בהתאם לסעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה והכל בהתאם לפסק דינו של כב' השופט בנימיני.
עוד טוענת העירייה שהנסיבות בתיק זה הינן מיוחדות ביותר. שכן, בדרך-כלל, כאשר עסקינן בתביעת פירוק שיתוף "רגילה" בין שותפים וככל שלא ניתן לפרק את השיתוף בעין, ממנה ביהמ"ש כונס נכסים למכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר, והתמורה מתחלקת בין השותפים עצמם. באופן הנ"ל – על אף קיומה של המכירה "הכפויה", לא נפגעות זכויותיהם הכלכליות של השותפים באופן העולה על הנדרש, וככל שקיימת פגיעה כלשהי (עקב מכירה במחיר נמוך "במימוש מהיר"), הרי שהפגיעה היא מינורית יחסית וכן משותפת לכל השותפים בקרקע, לרבות למי שביקש את פירוק השיתוף.
במקרה דנא, היה וביהמ"ש יכפה את מכירת המקרקעין במסגרת הליכי פירוק שיתוף, עלול להיגרם לעירייה הפסד ניכר ונזק בלתי הפיך ביחסיה עם חי אתרים, אשר עלול גם להשליך על חלקה 255 שאינה חלק מתביעת פירוק השיתוף (וזאת באם תתקבל עמדת חי אתרים).