דחיית טענת המערערים כי הם חוסים תחת חוק הגנת הדייר

1.       ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט ר' שמיע, סגן נשיא), בת"א 8768/04, אשר ניתן ביום 3.7.2008.

פסק דין בית משפט קמא

2.       הערעור מופנה נגד דחיית תביעה שהגישו המערערים, הבעלים של דירת מגורים בשכונת בית חנינא בירושלים, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין כגוש 30614 חלקה 264 (להלן - "הדירה"), לסילוק ידם של המשיב מס' 1 (להלן - "המשיב") ואשתו, המשיבה מס' 2 (להלן - "המשיבה"), מהדירה. המשיב הינו בנו של המנוח עארף עלי (להלן - "המנוח"), אשר שכר את הדירה בשכירות מוגנת ב-1.6.1968 ונפטר ב-5.6.1971. בעת פטירתו של המנוח, טרם בא המשיב לאוויר העולם ואמו נשאה אותו ברחמה. אשת המנוח (אמו של המשיב), המשיכה להתגורר בדירה עד לפטירתה.

3.       בית משפט קמא קבע, כי אשת המנוח היתה דיירת מוגנת בעלת זכות הנגזרת מהזכות המקורית בדירה, במובחן מדייר מוגן בעל זכות מקורית בדירה, זאת מכוח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן - "חוק הגנת הדייר"), שכן היא היתה בת-זוגו של המנוח ואף התגוררה עמו שישה חודשים לפני פטירתו. בהתייחס למעמדו של המשיב בדירה, קבע בית משפט קמא, כי המשיב היה דייר נדחה, מאחר שהתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 ו-27(1) לחוק הגנת הדייר. בית משפט קמא קבע, כי יש לראות את המשיב כמי שהתגורר בדירה עם המנוח עד פטירתו והמשיך להתגורר בה עד פטירת אשת המנוח (אימו) וגם לאחריה. בית המשפט סבר, כי די בכך שהמשיב היה עובר ברחמה של אימו, כדי שיזכה להגנת החוק, שכן לאחר שנולד המשיך להתגורר עימה בדירה, ולאחר מכן עם המשיבה עד ליום מתן פסק הדין.

בית משפט קמא הוסיף וקבע, למעלה מן הצורך, כי בהתאם להוראת סעיף 28 לחוק הגנת הדייר, "בית המשפט רשאי, אם בנסיבות העניין היה זה צודק לעשות כן, לקבוע שאדם היה לדייר לפי סעיפים 20 עד 27, אף אם לא נתמלאו התקופות הקבועות באותם סעיפים." לפיכך, הורה כי בנסיבות העניין, בהן המשיב לא יכול היה, מטעמים שאינם בשליטתו, למלא אחר התקופות הקבועות בחוק הגנת הדייר, בשל פטירתו הטרגית של המנוח בטרם עת, כי יהא זה צודק ונכון לראותו כדייר מוגן בדירה לפי סעיפים 20 ו-27 לחוק הגנת הדייר.

על קביעתו של בית משפט קמא, כי המשיב הינו דייר מוגן נדחה, הוגש הערעור שלפנינו.

עיקרי טיעון מטעם המערערים

4.       לטענת המערערים, באמצעות בא-כוחם עו"ד אכרם אבו לבדה, שגה בית משפט קמא בקובעו כי המשיבים חוסים תחת הגנת חוק הגנת הדייר וכי יש לראות המשיב כדייר מוגן מכוח הוראות סעיפים 20 ו-27(1) לחוק. לטענתם, הפסיקה קבעה תנאים נוקשים ומחמירים לתחולת סעיף 27(1) לחוק, מתוך מטרה לצמצם את ההגנה הסטטוטורית הניתנת לדיירים על-פי חוק הגנת הדייר. בנסיבות המקרה דנן, אין חולק כי בעת פטירת המנוח, דייר מוגן מקורי, המשיב טרם הגיח לאוויר העולם וממילא אינו מקיים את התנאי של מגורים עם המנוח לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת המנוח. לפיכך, אין לראות המשיב כדייר נדחה, אשר זכותו נדחתה אך ורק בשל כך שזכותה של אימו המנוחה קדמה לזכותו.

המערערים ביקשו להדגיש, כי מגמת בתי המשפט הינה לצמצם את מעגל הזכאים בהתאם לחוק הגנת הדייר, כעולה גם מעמדת הרוב ברע"א 1711/98 שפי נ' עיזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל, פ"ד נד(1) 394 (2000) (להלן - עניין שפי), שם נדחתה עמדת כב' השופט אנגלרד, אשר ביקש להרחיב מעגל הזכאים משיקולי צדק. לטענת המערערים, בהתאם להלכה הפסוקה, משהמשיב לא עמד בתנאים המצטברים הקבועים בהוראות סעיפים 20 ו-27(1) לחוק הגנת הדייר, אין לראותו כדייר מוגן נדחה. כמו כן, הדגישו המערערים את הפגיעה בזכות הקניין שלהם בדירה.

בהתייחס להוראת סעיף 28 לחוק הגנת הדייר, הוסיפו המערערים וטענו, כי לצורך הפעלת שיקולי הצדק, נדרש שלכל הפחות המשיב היה בחיים ("אדם") בעת פטירת המנוח, אך לא הספיק להתגורר עימו במשך כל התקופה הקבועה בחוק. כך בהפנותם לסעיף 1 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962 (להלן - "חוק הכשרות המשפטית"), לפיו "כל אדם כשר לזכויות ולחובות מגמר לידתו ועד מותו." פרשנותו המרחיבה של בית משפט קמא, לפיה גם עובר כשר לזכויות משפטיות, חותרת תחת התכלית המונחת בבסיס חוק הגנת הדייר, כאמור, ויש לדחותה. יתרה מזאת, לדידם, הוראת סעיף 28 לחוק הגנת הדייר מאפשרת קיצור התקופות הקבועות בחוק הגנת הדייר, אך אינה יכול לשמש את בית המשפט לצורך יצירת "תקופות" יש מאין. מכל מקום, לא הונחה תשתית עובדתית לאותן נסיבות מיוחדות בעטיין יורה בית המשפט כי המשיב הינו דייר מוגן. כמו כן, נסיבות פטירתו של המנוח, בפיגוע, אינן רלוונטיות ושגה בית משפט קמא בהסתמכו על נסיבות אלה גם בהפעילו הוראת סעיף 28 לחוק הגנת הדייר.

עיקרי טיעון מטעם המשיבים

5.       המשיבים, באמצעות בא-כוחם עו"ד מאג'ד ג'נאים, טענו כי דין הערעור להידחות שכן אין להתערב בפסק דינו המנומק של בית משפט קמא. לטענתם, במשך כל השנים נהגו הצדדים להליך דנן מתוך הנחה, כי חוק הגנת הדייר חל על יחסי השכירות ביניהם, ובפועל שילמו המשיבים למערערים דמי שכירות של דיירות מוגנת. הטענה לפיה המשיב אינו דייר מוגן, הואיל ונולד לאחר פטירת אביו המנוח, הועלתה לראשונה רק לאחר עדותו בבית משפט קמא. לטענתם, אמנם המשיב לא התגורר בדירה עובר לפטירת אביו המנוח, אלא שהיה ברחם אימו, נולד כשאימו מתגוררת בדירה והתגורר בה כל חייו, יחד עם אימו עד פטירתה. קרי, המדובר במצב מובהק בו למשיב זיקה מהותית לדירה, הגם שלא זכה להתגורר בה יחד עם אביו המנוח (דייר מוגן מקורי), כנלמד גם מההלכה הפסוקה שהקלה בדרישה זו של מגורים פיסיים. לדידם, המושג "מגורים" התפרש בפסיקה כזיקה מהותית למקום המגורים, אשר ביטויה אינו פיסי בלבד. לפיכך, יש לראות המשיב כמי שהתגורר במועד פטירת אביו המנוח בדירה, הגם שהיה עובר ברחם אימו.

לטענת המשיבים, פרשנות זו עולה בקנה אחד עם תכלית חוק הגנת הדייר ליתן הגנה לילדיו של הדייר המוגן המקורי, על מנת שלא יוותרו חסרי קורת גג לאחר פטירת הדייר. דרישת המגורים ביקשה לשלול ההגנה מילדים בוגרים שהחליטו לעזוב את הקן המשפחתי, אך לא לשלול הגנה מילדים קטינים ומעוברים שטרם באו לאוויר העולם.

אשר לקביעת בית משפט קמא כי גם מכוח הוראת סעיף 28 לחוק הגנת הדייר, יש לראות המשיב כדייר מוגן בדירה, טענו המשיבים כי צדק בית משפט קמא בעשותו כן. לבית המשפט שיקול דעת רחב בהפעילו סמכותו, כאמור, ואין זו מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בשיקול דעתו, בשים לב גם לנסיבות מותו הטראגיות של המנוח.

לבסוף, טענו המשיבים כי המערערים הגישו התביעה לסילוק ידם מהדירה בחוסר תום לב ובשיהוי ניכר, בחלוף כ-14 שנה ממועד פטירת האם. לטענתם, רצון המערערים לפנות את המשיבים מהדירה הינו על רקע חפצם לבנות פרויקט נדל"ן רחב מימדים, מבלי להגיע עם המשיבים להסדר מתקבל על הדעת בדבר פינוי מוסכם, לרבות דחיית הצעות בית משפט קמא בעניין זה.

6.       ביום שמיעת הערעור הצענו לצדדים לשקול את הצעת בית המשפט לסיים את ההליך בפשרה, אלא שביום 23.6.2009 הודיע בא-כוח המערערים, כי המערערים עומדים על שמיעת הערעור ומתן פסק-דין.

דיון

7.       לאחר שנתנו דעתנו לטענות באי-כוח הצדדים בכתב ובעל-פה, אנו סבורים כי דין הערעור להתקבל.

          נביא תחילה את הוראות חוק הגנת הדייר, הנוגעות לסוגיה המשפטית שלפנינו - זכות המשיב לדיירות מוגנת-נדחית בדירה, הנגזרת מזכות הדיירות המוגנת-הנגזרת של האם המנוחה: