דחיית ערעור משרד הבינוי והשיכון בעניין ביטול מכרז לשיווק מגרשים

השופט ח' מלצר:

1.            לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים, שקיבל את עתירת המשיב כנגד החלטת המערערים לבטל מכרז לשיווק מגרשים, שהמערערים ערכו ואשר המשיב היה אחד מהזוכים בו, תוך שקבע כי יש לאפשר למשיב לממש את זכייתו במכרז.

להלן אביא את הנתונים הצריכים לעניין.

רקע

2.            משרד הבינוי והשיכון, הוא המערער 1 (להלן: משרד השיכון), תכנן את הקמתה של שכונה חדשה בבית שמש, בה צפויים היו להיבנות, על פי התכנון, כ-2,300 יחידות דיור בבנייה ציבורית וכמאה יחידות דיור בשיטת "בנה ביתך". ביולי 2000 פרסם משרד השיכון, יחד עם מינהל מקרקעי ישראל, הוא המערער 2 (להלן: המינהל), את מכרז ים/145/2000 לשיווק של 94 מגרשים לבנייה עצמית בשכונה החדשה (להלן: המכרז). בחוברת המכרז נקבע, בין היתר, כי משרד השיכון יבצע בשטח עבודות פיתוח בתחום התשתיות, שיאפשרו את תחילת הבנייה במגרשים, ולשם כך יחויבו הזוכים במכרז לשאת בהוצאות פיתוח, מעבר לסכום שיוצע עבור הקרקע. במכרז נקבע עוד כי את הוצאות הפיתוח יידרשו הזוכים לשלם למשרד השיכון בתוך 50 יום ממועד קבלת ההודעה על הזכייה במכרז, ואת התשלום עבור המגרש יידרשו לשלם למינהל בתוך 60 יום מהודעת הזכייה, אחרת - זכייתם תתבטל, וזכותם לקבל את המגרש - תפקע. יצוין כי מימוש המכרז לא הותנה במספר מינימאלי של זוכים, או בהערכות בדבר יכולת השיווק של יחידות הדיור בשכונה החדשה.

3.            בתאריך 26.9.2000 פורסמו תוצאות המכרז, לפיהן התקבלו 72 מתוך 158 ההצעות שהוצעו, וביניהן הצעתו של המשיב (שזכה במגרש מספר 175). בהודעת הזכייה צוין כי על הזוכים לשלם למשרד השיכון - את הוצאות הפיתוח, ולמינהל - את התשלום עבור הקרקע כתנאי לחתימה על חוזי פיתוח. המשיב פעל להסדרת התשלום בגין הקרקע, ובתאריך 26.10.2000 שילם למינהל -14,683 ש"ח במזומן, ואת היתרה באשראי שקיבל לצורך זה מהבנק שלו (בנק הפועלים, סניף מגדל העמק). אין מחלוקת כי עד לתאריך 15.11.2000, הוא המועד האחרון לתשלום הוצאות הפיתוח - לא שילם המשיב את התשלום בגין הוצאות אלה, ולא נחתם עמו חוזה פיתוח, אף כי המשיב טוען כי היה נכון לשלם הוצאות אלו (באמצעות אשראי נוסף שקיבל מהבנק הנ"ל) ואולם התפתחויות מאוחרות יותר מצד המערערים (שיתוארו בהמשך) הביאו לאי ביצוע התשלום האמור.

4.            בתאריך 15.11.2000 החליטה ועדת המכרזים על ביטול המכרז, ובהודעה שנשלחה על כך לזוכים בתאריך 16.11.2000 נאמר כי נוכח חוסר האפשרות של המדינה להחזיר לעצמה את הוצאות הפיתוח שיושקעו באתר וקשיי השיווק העתידיים הצפויים, הוחלט על ביטול המכרז.

5.            קבוצה של אחד-עשר זוכים במכרז (שהמשיב בערעור שלפנינו לא נמנה עמם ושאף להם הודע על ביטול המכרז) - עתרו לבית המשפט לעניינים מינהליים לאכיפת זכייתם במכרז, בטענה כי ביטול המכרז נעשה שלא כדין. עתירתם נדחתה (עת"ם (חי') 209/01 פינץ' נ' שר הבינוי והשיכון (לא פורסם, 29.8.2001)), אך ערעור שהגישו לבית משפט זה - התקבל (עע"ם 7561/01 פינץ' נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד נז(3) 611 (2003) (להלן - ענין פינץ). בפסק הדין בענין פינץ הפריד בית המשפט בין שתי קבוצות של עותרים:

קבוצה אחת היא של אותם עותרים, שכבר נחתמו עמם חוזי פיתוח. לגביהם נקבע, כי מאחר שהיחסים עמם כבר עברו מן השלב המכרזי לשלב החוזי - המערערים לא רשאים עוד להתנער מן ההתחייבות כלפיהם בדרך של ביטול המכרז. משום כך, הוחזר הדיון לבית המשפט לעניינים מינהליים על מנת שיבחן האם רשאים משרד השיכון והמינהל להשתחרר מן החוזים שנחתמו עם אותם עותרים מכוח "הלכת ההשתחררות".

קבוצה שניה היא של עותרים שטרם נחתמו עמם חוזי פיתוח, אף ששילמו כולם את דמי הפיתוח. הדיון בעניינם הוחזר לבית המשפט לעניינים מינהליים, על מנת שיבחן את טיב המגעים שהתקיימו בין הצדדים בשלבים המתקדמים שלאחר הודעת הזכייה, לצורך הכרעה בשאלה האם רשאים היו משרד השיכון והמינהל לסגת באותו שלב מהליכי המכרז, או שמא מתקיימות לגביהם הנסיבות בהן חלה הלכת קל בניין (ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3), 289 (2002)), והמערערים יהיו מחויבים להתקשר עם העותרים הללו בחוזי פיתוח מחייבים.

6.            פסק דינו השני של בית המשפט לעניינים מינהליים, ניתן על-ידי כב' השופטת י' צור, בתאריך 14.11.2004 (להלן: פסק הדין בעניין פינץ'). בפסק הדין  האמור קבע בית המשפט, בעניינם של כל העותרים עמם כבר נחתמו חוזי פיתוח, כי משרד השיכון והמינהל - אינם יכולים לאחוז ב"הלכת ההשתחררות", ועל כן המערערים מחויבים לחוזים שנחתמו. באשר לעותרים עמם טרם נחתמו חוזי פיתוח, נקבע כי נוכח המצגים שהוצגו לעותרים והסתמכותם על מצגים אלו, תוך שינוי מצבם לרעה - המערערים אינם רשאים עוד לסגת מהליכי המכרז, ויש לראות אותם עותרים כמי שנכרתו עמם חוזים מחייבים. עוד קבע בית המשפט לעניינים מינהליים כי טענת המערערים בדבר חוסר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, שבגינה הוחלט על ביטול המכרז - איננה מבוססת, וכי ביטול המכרז נבע למעשה משיקול זר: זהותם החרדית של רבים מן הזוכים, אשר המערערים ביקשו שלא לרכזם באותה שכונה. נוכח כל זאת, הורה בית המשפט המחוזי למערערים לקבוע לוח זמנים חדש למימוש זכייתם של אחד-עשר העותרים האמורים במכרז, וזאת בתוך שישה חודשים.

על פסק דין זה הוגש ערעור, אך המערערים חזרו בהם מן הערעור לאחר שהוסכם בין הצדדים כי ביצוע פסק הדין יידחה לתאריך 31.12.2006 (עע"ם 11470/04 שר הבינוי והשיכון נ' פינץ' (לא פורסם, 24.1.2006)).

7.            עובר להליכים הנ"ל ובמקביל להם התנהלו גם מגעים בין המערערים לבין המשיב, שיתוארו בתמצית להלן:

(א)     למשיב נשלח בתאריך 16.11.2000 מכתב מהמינהל המודיע לו כי ועדת המכרזים בישיבתה מתאריך 15.11.2000 (הוא היום האחרון שהמשיב היה אמור לשלם בו את הוצאות הפיתוח) החליטה על ביטול המכרז, וכי כל תשלום ששולם בגין הקרקע, או בעבור הוצאות הפיתוח יוחזר בתוספת ריבית והצמדה, כמקובל. כן נאמר במכתב כי ניתן לברר פרטים נוספים בהקשר זה באגף הפרוגרמות במשרד השיכון.

(ב)     בתאריך 21.11.2000 נשלח למשיב מכתב ממשרד השיכון המודיע לו כי בהמשך להודעת המינהל מתאריך 16.11.2000 בדבר ביטול המכרז - יוחזרו לו  הכספים והערבויות שנתן בעקבות ההודעה שקיבל בדבר זכייתו במכרז וכי הוא מתבקש לתאם עם משרד השיכון מועד בו תוסדר לו השבת הכספים.

(ג)      בתאריך 10.01.2001 כתב המינהל למשיב כי העסקה שנערכה עמו בתאריך 26.09.2000 (בעקבות ההודעה על זכייתו במכרז) בוטלה ע"י המינהל בתאריך 07.01.2001 ולכן הוא מתבקש לפנות את הנכס בתוך 30 ימים ולאחר שיעשה כן - יוחזרו לו הסכומים ששולמו על ידו למינהל בגין העסקה.

(ד)     בתאריך 23.01.2001 כתב משרד השיכון מכתב למשיב ובו הודיע לו כי מבדיקה שנערכה במשרד השיכון התברר כי המשיב הפר את תנאי המכרז הואיל ולא שולמו על ידו במועד הכספים הנדרשים בהתאם לתנאי המכרז (הכוונה לתשלום עבור הוצאות הפיתוח, שהרי שאר הכספים שהיו אמורים להשתלם עד אותו שלב - שולמו על ידי המשיב - תוספת שלי - ח"מ). אי-לכך, כך נאמר במכתב, המשיב איננו זכאי לקבל כל פיצוי ואולם לפנים משורת הדין תהיה נכונות להחזיר לו את הכספים ששילם עבור הקרקע וכן את הפיקדון שהפקיד, בצירוף הצמדה וריבית.

הערה: המשיב גורס כי  הביע מחאתו כנגד ההודעות הנזכרות לעיל בפניות בעל-פה שלא תועדו, ובית המשפט קמא הנכבד קבע שהדבר לא הוכח. יחד עם זאת - אין חולק כי המשיב לא נטל ולא קיבל חזרה את התשלומים שהעביר למינהל וכי הוציא את המכתב המתואר בס"ק (ו) שלהלן.

(ה)     בתאריך 05.08.2002 שלח משרד השיכון מכתב למשיב והודיע לו כי למרות שנמצא כי הוא הפר את תנאי המכרז - משרד השיכון נכון להחזיר לו, לפנים משורת הדין, את ההוצאות הסבירות שנגרמו לו עקב ביטול המכרז כנגד המצאת אסמכתאות מתאימות וכן סכום חד פעמי בסך של 7,500 ש"ח לסיום מלא ומוחלט של המחלוקות, והכל כנגד חתימה על כתב העדר תביעות (בנוסח שצורף). באותו מכתב אף נמסר דיווח למשיב כי הוגשה עתירה מינהלית כנגד המערערים בגין ביטול המכרז וכי בית המשפט לעניינים מינהליים קיבל את עמדת המדינה, אך על פסק הדין האמור הוגש ערעור. המשיב נתבקש להגיב למכתב זה בתוך שבועיים ומשלא עשה כן - נשלחה לו תזכורת בתאריך 17.12.2002.