דחיית תובענה לביטול הסכם מכר של נכס בשל אי תשלום מס שבח בידי הקונה

תובענה, על דרך של המרצת פתיחה, למתן פסק דין הצהרתי הקובע, כי המשיב הפר, הפרה יסודית, הסכם מכר שנחתם בינו לבין המבקשת ביום 13.3.03 וכי ההסכם בוטל כדין בהודעת ביטול מיום 7.4.09 ולחילופין הקובע, כי ההסכם בטל עקב פגמים רבים שנפלו בכריתתו ובכלל זה טעות, הטעייה, עושק וכפייה.

העובדות הצריכות לעניין

1.                 המבקשת, ילידת שנת 1919, היתה במועד הרלוונטי לתובענה בעלת 16/128       (10/128 +3/64) חלקים במקרקעין הידועים כגוש 6928 חלקה 32 המהווים שטח של 181 מ"ר במושע. על המקרקעין הללו קיים בית בן 3.5 חדרים וחצר, בו מתגוררת המבקשת.

2.                 למבקשת שלושה ילדים בגירים. במועד הרלוונטי לתובענה התגורר אחד מהם (מנשה), בחדר שנבנה על ידו בנפרד מהבית ונמצא בצד המערבי של המקרקעין.

3.                 אותו בן היה מצוי בחובות כבדים לשוק האפור ולפיכך פנה אל הנתבע והציע, כי אמו (המבקשת) תמכור לו את הזכויות באותו חדר תמורת סך של 10,000$.

המבקשת הסכימה לסייע לבנה על ידי מכירת אותו חדר והמשיב הסכים לרכוש אותו בסכום האמור.

4.                 ביום 10.3.03 חתמה המבקשת עם המשיב על זכרון דברים במסגרתו מכרה לנתבע דירת חדר אחד על המקרקעין בשטח של 10 מ"ר המהווה 3/64 מהחלקה תמורת ס"ך של 10,000$ (זכרון הדברים צורף כנספח ג' לתובענה).

5.                 בהתאם, ובהמשך לחתימת זיכרון הדברים, חתמה המבקשת עם המשיב, ביום 13.3.03, על הסכם מכר בו העבירה לו 3/64 חלקים מהמקרקעין וזכויות שימוש יחודיות בחדר ששימש את הבן תמורת הסכום המוסכם של 10,000$ (להלן: " ההסכם". צורף כנספח ה' לתובענה). ההסכם נערך במשרדה של עו"ד פזית סדן, שייצגה לצורך ההסכם הן את המבקשת והן את המשיב (ס' 16 להסכם). מייד לאחר חתימת ההסכם דיווחה עו"ד סדן על העסקה לשלטונות מס שבח מקרקעין (טופס הדיווח צורף כנספח ד' לתובענה).

6.                 הגם שעל-פי ההסכם התחייב המשיב (הקונה) בתשלום מס השבח בגין העסקה, זה לא שולם על ידו במשך שנים ארוכות וכתוצאה מכך הוטלו על המקרקעין עיקולים (ברישום) מטעם רשות המיסים בשנים 2004, 2006  ו-2008.

7.                 לאחר קבלת הודעות התשלום מרשויות המס פנתה המבקשת, באמצעות בנה מנשה, לעו"ד סדן על מנת שתטפל בנושא וזו האחרונה שלחה לנתבע ביום 20.7.06 מכתב בו היא מודיעה לו שעליו לשלם את החוב למס שבח ללא דיחוי על מנת לסיים את העסקה (המכתב צורף כנספח ח' לתובענה).

8.                 משלא שילם המשיב את החוב למס שבח, גם לאחר המכתב, פנתה המבקשת, ביום 7.4.09, באמצעות בא כוחה הנוכחי, במכתב המופנה לעו"ד סדן, ובו נתנה הודעת ביטול להסכם עקב אי תשלום מס השבח על ידו, חובה שהוטלה עליו מכוח ההסכם והפרתה הוגדרה בהסכם כהפרה יסודית (סעיפים 7 +14.5 להסכם). הודעת הביטול צורפה כנספח י' לתובענה.

9.                 ביום 26.5.09, לאחר פתיחת ההליך עסקינן, שילם המשיב את מס השבח שחויב בתשלומו בגין העסקה (קבלה צורפה כנספח ג' לתצהיר התשובה).

גדר המחלוקת

10.             בתום ישיבת ההוכחות, ביום 13.9.09, הודיע ב"כ המבקשת, כי הוא חוזר בו מטענותיו (החלופיות) לפיהן ההסכם בטל עקב פגמים שנפלו בכריתתו (טעות, הטעייה, עושק וכפייה), וכי הטענה היחידה שנותרה להכרעה היא אם באי תשלום מס השבח במועד הופר ההסכם הפרה יסודית על ידי המשיב ובוטל כדין בהודעת הביטול מיום 7.4.09.

ב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה, בצורה עניינית, ואלו נרשמו בפרוטוקול הדיון.

11.             הגנת המשיב בתשובתו, בהקשר זה, הינה, כי ההסכם לא נקב במועד לקיום החיוב של תשלום מס השבח (סעיף 1ג' לתשובת המשיב); המבקשת ובנה מנשה הם שפנו אל המשיב בבקשה, כי ידחה את תשלום מס השבח וזאת לצורך עסקה נוספת של רכישת חלק אחר בחלקת המקרקעין שבבעלות המבקשת (עסקה שיצאה אכן אל הפועל) וכן, כי הודעת הביטול שנשלחה אל המשיב רק ביום 7.4.09 אינה הודעת ביטול כדין היות ונשלחה באיחור של שנים לאחר שהמבקשת ידעה על ההפרה (ס' 1 לתגובת המשיב ודברי בא כוחו בסיכומיו בעמ' 10 לפרוט').

דיון

12.             אין מחלוקת, כי חובתו של המשיב בתשלום מס השבח, לה מעולם לא התכחש, נקבעה בהסכם כחובה שהפרתה מהווה הפרה יסודית (ס' 7.2 להסכם בצירוף סעיף 14.5 להסכם). אין גם מחלוקת, כי ההסכם לא קבע את המועד לקיום החיוב האמור (ר' האמור בס' 7.2 להסכם) אלא רק קבע, בסעיף אחר, כי איחור של למעלה מ-30 ימים בתשלומים על פי ההסכם ו/או בביצוע תנאי ההסכם מהווה הפרה יסודית (ס' 14.3 להסכם).

13.             מאחר ואין בהסכם הוראה מפורשת לעניין מועד ביצוע תשלום מס השבח יש להידרש לסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן: " חוק החוזים") הקובע: " חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש".

משכו של הזמן הסביר ייבחן לפי נסיבותיו של כל מקרה, על יסוד הראיות שבפני בית המשפט ולפי הקשרו של העניין (ראו ע"א 192/80 מיכאל גדנסקי נ' "מוגשם" חברה למפעלי בניין בע"מ פ"ד לו (3) 533, בעמ' 538; ע"א 611/80 ציון צדקה ואח' נ' שמעון בן ארצי הכהן פ"ד לז (4) 313 בעמ' 318; ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבניין ולהשקעות בע"מ נ ' הוך פ"ד לז (3) 393; ע"א 431/82 נוריאל חסיד נ' פרזות חברה ממשלתית עירונית לשיכון ירושלים בע"מ פ"ד לט (4) 451; ע"א 1901/91 מראות יפו העתיקה בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ (לא פורסם).

משלא נקבע בהסכם מועד לתשלום מס שבח על-ידי המשיב יש ללמוד על משך הזמן הסביר לביצוע החיוב, מנסיבות המקרה שלפנינו.

14.             המסקנה העולה מן העדויות והראיות הינה, כי בין הצדדים היתה הסכמה לפיה המשיב יעכב את תשלום מס השבח וישלמו רק במועד מאוחר יותר, ולא מייד עם עשיית העסקה נשוא ההסכם.