דיירת תפצה את שכניה בכחצי מליון ש"ח עקב סירובה לפינוי-בינוי

פסק דין  

 דנציגר:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי המחוזי בחיפה בת"א 1763-06-12 (השופט י' כהן) מיום 20.2.2013, במסגרתו חוייב עיזבון המנוחה פוליקסניה שוורצברגר ז"ל בתשלום 400,000 ש"ח, בגין סירוב להצטרף לתכנית פינוי ובינוי, בהתאם לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 (להלן: חוק פינוי ובינוי). יצויין כי ביום 3.6.2013 הוריתי על עיכוב ביצועו של פסק הדין עד להכרעה בערעור דכאן, נוכח העובדה שעניינו בסוגיה עקרונית שטרם נדונה בבית משפט זה, וכמו כן, מכיוון שלצורך ביצוע פסק הדין במקרה הספציפי יידרש מימושה של דירת המגורים של המערערת.

תמצית הרקע העובדתי

1.        המשיבים הינם חוכריהן לדורות של 16 מתוך 18 דירות מגורים בבית משותף בחיפה (להלן: הבניין). עיזבון המנוחה פוליקסניה שוורצברגר ז"ל הוא חוכרה לדורות של דירת מגורים נוספת בבניין (להלן: הדירה). המערערת, רגינה שוורצברגר, הינה בתה של המנוחה ומי שייצגה את העיזבון בהליכים שהתנהלו בבית המשפט המחוזי וממשיכה לייצגו בהליך לפני בית משפט זה (להלן ביחד: המערערת). שטחן של כל הדירות בבניין זהה ועומד על 40 מ"ר (ולכל דירה צמודים 1/18 חלקים ברכוש המשותף).

2.        המשיבים ביקשו לקדם עסקת פינוי ובינוי בבניין, בהתאם לחוק פינוי ובינוי ובהתאם לתכנית מתאר שאושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, אשר עיקריה כדלקמן: צו רישום הבית המשותף יתוקן כך שתתווסף יחידה חדשה אליה יוצמדו כל שטחי הרכוש המשותף וכל זכויות הבניה; בעלי הדירות יפנו את דירותיהם במהלך הבניה; בעלי הדירות לא יידרשו לשאת בעלות כספית כלשהי בגין עבודות הבניה; לצורך הבטחת התחייבויותיו, התחייב היזם להמציא ערבות כחוק לכל בית אב, על סך 300,000 ש"ח; הבניין הקיים ייהרס וייבנה בניין חדש תחתיו שיכלול שבע דירות חדשות שירשמו על שם היזם; בתום הבניה יקבל כל אחד מבעלי הדירות דירה גדולה יותר בשטח של 75 מ"ר הכוללת ממ"ד, מרפסת ומחסן. העסקה המתוכננת נתקלה בתחילה בהתנגדות מצידם של המערערת ושל בעליה של דירה נוספת בבניין, אשר בהמשך הצטרף לפרויקט והסיר התנגדותו. מכיוון שההסכם עם היזם קבע שתנאי לתחילת העבודות הינו תיקון צו רישום הבית המשותף, הכרוך בהסכמת בעלי כל הדירות בבית המשותף, לא יצא הפרויקט אל הפועל עד כה.

3.        נוכח עמידת המערערת על התנגדותה, הגישו המשיבים תביעה כספית כנגדה בטענה כי התנגדותה הינה "סירוב בלתי סביר" כמשמעו בסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי, המקים אחריות בנזיקין של המערערת כלפי המשיבים בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה. המערערת טענה להגנתה כי סירובה הינו "סירוב סביר" כמשמעו בחוק פינוי ובינוי וכי בנסיבות העניין אין לחייבה בתשלום פיצויים למשיבים. בין היתר, טענה המערערת כי סירובה נבע מדרישת בא כוח המשיבים להחתימה על חוזה שכלל הצהרה כי דירתה נקייה מכל חוב, אף שבאותה עת רבץ על הדירה חוב בסך של כ-51,000 ש"ח לעיריית חיפה ולמינהל מקרקעי ישראל; כי הדירה החדשה שהוצעה לה ממוקמת נמוך יותר מתחת למפלס הכביש, בהשוואה לדירתה הנוכחית; כי בבניין החדש שייבנה יישלל ממנה הנוף הנשקף מדירתה הנוכחית; וכמו כן, כי מתקיימות בעניינה נסיבות אישיות מיוחדות, כאמור בסעיף 2(ב)(4) לחוק פינוי ובינוי, שכן מרבית המשיבים משכירים את דירותיהם בבניין ואינם מתגוררים בהן בפועל.

4.       במהלך הדיונים שהתקיימו בבית המשפט המחוזי הועלו מספר הצעות חלופיות במטרה להביא את המערערת לחזור בה מסירובה. בין היתר, הציעו המשיבים למערערת: להצטרף לפרויקט בתמורה לתוספת זכויות, כאלהשלא הוענקו למשיבים, בדמות תשלום דמי שכירות למשך שנתיים וסילוק חובה לעיריית חיפה; להצריח בין דירת המערערת לדירה בבניין סמוך שבו מתבצע פרויקט דומה המצוי בשלבי סיום, כך שהמערערת תהא צפויה לקבלבאופן מיידי דירה "משודרגת", אם כי בבניין סמוך, זאת בשונה מהמשיבים, שיאלצו להמתין עד להשלמת הפרויקט; להצריח בין דירתה החדשה של המערערת לדירה חדשה בקומה גבוהה יותר בבניין החדש שייבנה, באופן שיבטיח כי דירתה החדשה לא תהא במפלס נמוך מזו הקיימת; לרכוש את דירת המערערת בתמורה לסכום של 780,000 ש"ח, הכולל את סילוק חובה לעיריית חיפה, או בתמורה לדירה שוות ערך במקום אחר בעיר חיפה. ואולם, הצעות אלה נדחו כולן על ידי המערערת, אשר סירבה לחתום על מסמך כלשהו עם המשיבים, כפי שציינה בתשובותיה לשאלות בית המשפט המחוזי:

"ש: האם יש מקום שתשקלי את עמדתך שנית ותצטרפי לפרויקט?

ת:   אם אני עומדת בין שתי הברירות, אני גם מוכנה להישאר ללא דירה...

אני לא רוצה איתם. צר לי

...

ש:   ... מדוע שלא תצטרפי לפרויקט?