עילת ההערה בטלה, ובלבד שהרשם הודיע מראש לצדדים המעוניינים על כוונתו למחוק את ההערה ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט".
בטלותה או ביטולה של העילה לרישום הערת האזהרה גורמים גם לביטולה של הערת האזהרה וניתן להורות על מחיקתה מספרי לשכת רישום המקרקעין (ע"א 3/78 וינברנד נ' רוקמן (25.4.1979); ע"א 3909/09, 4526/09 מוסדות מאקווא בני ברק נ' אגודת בית מדרש מאקווא (3.4.2012), פסקה 24(ב)).
15.בענייננו, כעולה מנוסח כתב ההתחייבות עצמו, הערת האזהרה נועדה להבטיח את קיום האופציה שניתנה למשיבה, למכור את חלקה בחלקה לינקוביץ כנגד קבלת התמורה ששילמה עבורה, בתוספת פיצוי בסך של 62,512 דולר, במידה ו"לא יאוחר מ-24 חודשים ממועד זה, לא תצורף חלקה x הנ"ל לתחום המקרקעין עליהם תחול ת.ב.ע. הר/1970 "כפר שמריהו-מזרח". . .", שמשמעו, כפי שהוברר, שינוי ייעוד החלקה מייעוד חקלאי לייעוד מגורים ומסחר.
לשם הגשמת מטרה זו התחייבו ינקוביץ גם שלא למכור את חלקם בחלקה, אלא אם יצרפו אליה גם את חלקה של המשיבה, כך שהם יימכרו יחדיו באותם תנאים ובאותה תמורה (באופן יחסי).
זוהי העילה לרישומה של הערת האזהרה הראשונה שנרשמה על זכויותיהם של ינקוביץ.
16.כך מאשרת גם המשיבה בכתב התשובה דנן (סעיפים 16 ו-17):
" 16.כדי ליתן נופך מהימן להבטחה דלעיל הנ"ל הציעו למשיבה 1 כי מר כתריאל ינקוביץ' (להלן ולעיל: "המתחייב") יפקיד בידי המשיבה 1 כתב התחייבות בלתי חוזרת ולפיו ככל שהמקרקעין לא יופשרו בתוך 24 חודשים ממועד רכישתם – כי אז, תהא למשיבה 1 אופציה למכור לו אותם, ובנוסף, ומבלי לגרוע מהתחייבותו זו, התחייב לשלם לה את הסכום ששילמה בעבור המגרש בתוספת פיצוי בסך 62,512 $ בצירוף ריבית והצמדה (להלן ולעיל: כתב ההתחייבות" או "ההתחייבות").
17.להבטחת התחייבותיו, כאמור לעיל, הציע מר כתריאל ינקוביץ' שתירשם בחלק המקרקעין שרכש לעצמו, הערת אזהרה לטובת המשיבה 1; ואכן, ביום 3/12/1997 נרשמה לטובת המשיבה 1 הערת אזהרה, כאמור לעיל.
. . . מצ"ב מסמכי רשם המקרקעין בנוגע לרישום הערת האזהרה המקורית לטובת המשיבה 1 על בעלותו של ינקוביץ', מסומנים 1".
17.כאמור לעיל, משרכש המבקש את החלק שרכש מינקוביץ, נמחקה הערת האזהרה הקודמת ובמקומה נרשמה הערת אזהרה חדשה על זכויותיו של המבקש, שנועדה לאותה מטרה: הבטחת ההתחייבות הכלולה במסמך ההתחייבות לממש את האופציה שניתנה למשיבה, למכירת חלקה בחלקה למבקש כנגד קבלת התמורה ששילמה עבור רכישתה, בצירוף הפיצוי בסך 62,512 דולר.
כך עולה ממסמך החלפת הערת האזהרה וכך עולה גם מדברי המשיבה בכתב התשובה דנן (סעיפים 20 ו-21):
" 20.לצורך ביצוע העברת הבעלות הנ"ל התחייב המבקש, כלפי המשיבה, לרשום הערת אזהרה ברישומי אותם מקרקעין אשר הועברה בהם הבעלות משמו של ינקוביץ' לשמו (היא, היא הערת האזהרה שהמבקש מבקש למחוק כעת במסגרת המרצה זו) – אם נתבונן במסמכי רשם המקרקעין ששימשו לשם רישום הערת האזהרה שהמבקש מעונין לבטל כאן – נגלה שהמבקש לקח על עצמו לרשום הערת אזהרה על ההתחייבות דלעיל שנתן ינקוביץ'.
21.רוצה לומר, שהמבקש ידע, מראש, עוד בטרם ביצע את העסקה, כי הוא נכנס בנעלי ינקוביץ בכל הקשור לכך שחלקו של ינקוביץ שכעת עבר לבעלותו יוסיף לשמש כבטוחה להתחייבותו הבלתי חוזרת של ינקוביץ שבעטיה נאותה המשיבה 1 לרכוש את המקרקעין מלכתחילה. המשיבה 1 לא כפתה את רישום הערת האזהרה על המבקש – המבקש הוא מיוזמתו ומרצונו הטוב והחופשי רשם אותה לטובת המשיבה 1 – ולקח על עצמו את כל המשמעויות הכרוכות בכך – וכעת, באופן הזוי, הוא מבקש להתנער מחובותיו?!".
18.מובן כי ניתן לקיים התחייבות זו רק אם המשיבה תחפוץ במימוש האופציה שניתנה לה, כלומר: מכירת זכויותיה בחלקה למבקש .
רק אז יהיה חייב המבקש לרכוש את חלקה של המשיבה בחלקה כנגד תשלום התמורה שהיא שילמה עבורה בצירוף הפיצוי שנקבע.
אם המשיבה איננה חפצה למכור את חלקה בחלקה, המבקש מופטר מהתחייבותו
במקרה כזה, העילה לרישום הערת האזהרה מתבטלת וניתן להורות על מחיקתה מספרי לשכת רישום המקרקעין.
19.כאמור לעיל, בהתכתבות שהיתה בין באי כח הצדדים, הביע ב"כ המבקש את הסכמתו לרכישת חלקה של המשיבה כנגד התמורה שהיא שילמה בצירוף הפיצוי האמור.
ב"כ המבקש אף הסכים לשלם את מלוא הסכומים שנפסקו בפסק הדין שבתביעת המשיבה, שכללו, מלבד התמורה המשוערכת והפיצוי המשוערך, גם שכ"ט עו"ד והוצאות, שהגיעו יחדיו על פי מכתבו של ב"כ המשיבה מיום 20.1.2019, למעט יותר מ-2.2. מיליון ₪, אך המשיבה דחתה את הצעתו ודרשה תשלום בסך חצי מיליון ₪, ללא העברת כל זכות בחלקה.
20.על מנת לתת למשיבה הזדמנות נאותה להביע את עמדתה בסוגיה זו, שב ונשאל בעלה, אבי, במהלך הדיון בבית המשפט, האם המשיבה מוכנה למכור את חלקה למבקש, והוא השיב בשלילה (יצוין, כי המשיבה נכחה בעצמה בדיון – עמ' 7 לפרוטוקול, ואף העירה הערות במהלכו – עמ' 41):
"כב' הש' אטדגי:רגע נעזוב את המכתבים, אדוני שואל עכשיו אני שואל עכשיו, עכשיו הוא אומר מר דסקל אומר אני מוכן לשלם את זה, כמובן תמורת העברת הקרקע.
העד, מר גולדרייך:לא.
כב' הש' אטדגי:אלא?
העד, מר גולדרייך:בשום פנים ואופן לא.
כב' הש' אטדגי:אז מה אתם מבקשים?
העד, מר גולדרייך:אנחנו מבקשים את הפיצוי שבית המשפט קבע.
כב' הש' אטדגי:לקבל את הפיצוי והקרקע תישאר אצלכם?
העד, מר גולדרייך:שהקרקע תישאר אצלנו זה מה שקבע בית המשפט.
כב' הש' אטדגי:זה מה שקבע בית המשפט לדעתכם?
העד, מר גולדרייך:כן זה מה קבע בית המשפט".
עמ' 40, שורות 1-9:
"כב' הש' אטדגי:אני לא צריך שתקריא את פסק הדין. אני שואל היום וזה פעם אחרונה שאני שואל אני נותן לכם הזדמנות אם אתם רוצים בכל זאת למצוא פתרון לזה או שתמשיכו להתחפר, לדעתי בפרשנות לא נכונה של פסק הדין. אבל השאלה היא פשוטה האם היום אתם מוכנים כפי שהאחיין אומר פה בשם הדוד שלו אכן אנחנו נשלם את כל הפיצוי בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, מה שנפסק, תמורת העברת הקרקע כי זו הייתה ההתחייבות המקורית?
העד, מר גולדרייך:אני רוצה להראות לבית המשפט.
כב' הש' אטדגי:האם אדוני מוכן או לא?
העד, מר גולדרייך:לא, היום לא."
עמ' 54, שורה 29, עד עמ' 55 שורה 1:
" העד, מר גולדרייך:אם בית המשפט רוצה אני יכול להראות מכתב שנשלח אליו ששם אני נדרשתי אפילו נדרשתי [דרשתי] ממנו [הכוונה לבא כוחם הקודם, עו"ד שטרן] שיפסיק לנהל אפילו למראית עין או ברמז מכול סוג שהוא כל משא ומתן עם דסקל בנוגע למגרש בכפר שמריהו.
כב' הש' אטדגי:טוב.
העד, מר גולדרייך:אין לנו כוונה למכור אותו או לוותר עליו.
כב' הש' אטדגי:טוב.
העד, מר גולדרייך:מחירי המקרקעין בסביבה זו עלו פלאים הן בגלל העברת שדה התעופה."
עמ' 55 שורות 12-14:
" העד, מר גולדרייך:אין בכוונתי למכור כל שטח.
כב' הש' אטדגי:אוקי.
העד, מר גולדרייך:כי בשטח קיימת תוכנית לבנייה."
עמ' 64, שורה 22 עד עמ' 65 שורה 1:
" העד, מר גולדרייך:הקרקע לא למכירה בכלל. כי היום היא שווה כבר 25 מיליון שקל יש שם טאבה [תב"ע] חדשה.
עו"ד ברנר:אתה אומר ש-.
(מדברים יחד).
העד, מר גולדרייך:יש שם טאבה [תב"ע] חדשה.
עו"ד ברנר:רק שאני אבין באמת גם לסיכומים, אתה רוצה להישאר הבעלים ואתה בלי קשר רוצה,
העד, מר גולדרייך:אני לא רוצה להישאר,
ש.6 מיליון שקל.
ת.לא אני לא רוצה היום 6 מיליון,
ש.אז כמה אתה רוצה?
ת.רשום בטאבו. אני רשום בטאבו.
ש. אז כמה אתה רוצה?.
ת. שיבוא שמאי ויגיד וכעקרון אני גם לא רוצה למכור".
חוסר נכונותם המוחלט של המשיבה ובעלה למכירת זכויותיהם בחלקה עולה גם מהדברים שכתב אבי לבא כוחו הקודם, עו"ד שטרן, בהודעת המייל מיום 6.2.2019 (מוצג נ/1) (סעיף 2):
"כיום אין בכוונתי למכור כי בשטח קיימת תכנית לבניה רוויה (שעוכבה בינתיים על ידי ראש העיר הנוכחי אולם סביר שתוחזר לפעולה הר2550) ברגע שתאושר מחיר המגרש יהיה עשרות מיליוני שקלים".
21.טענתם של המשיבה ובעלה כי מגיע להם מהמבקש פיצוי עבור הסכמתם למחיקת הערת האזהרה, בלי למכור לו את חלקם בחלקה , אין לה כל תימוכין במסמך ההתחייבות.
גם הישענותם על פסק הדין שניתן בתביעת המשיבה אין לה כל בסיס, לא רק משום שפסק הדין לא ניתן נגד המבקש, אלא גם שמתוך כתב התביעה שהוגש עולה שהמשיבה ידעה היטב כי הפיצוי כרוך במכירת חלקה, כפי שנכתב במפורש בסעיפים 8 ו-9 שלו, שצוטטו לעיל.
22.מלבד זאת, כאמור, פסק הדין שניתן בתביעת המשיבה, אינו חל על המבקש, שלא היה בין הנתבעים.
במיוחד אמורים הדברים, כאשר תביעת המשיבה נגד ינקוביץ הוגשה כשלוש שנים וחצי לאחר שהמבקש רכש את זכויותיו בחלקה מינקוביץ, ולאחר שהערת האזהרה על זכויותיהם של ינקוביץ נמחקה ובמקומה נרשמה הערת אזהרה על זכויותיו של המבקש.
אבי נשאל מדוע לא צירף את המבקש לתביעה וסיפק שלל תשובות סותרות (עמ' 50 – 52 לפרוטוקול), שמקצתן , המתייחסות למגזר עליו נמנה המבקש (המגזר החרדי) מוטב היה שלא ייאמרו והן לא יצוטטו כאן.
תמוהה גם העובדה שבכל כתב תביעתה של המשיבה נגד ינקוביץ לא הוזכרה כלל רכישת הזכויות של המבקש ודבר החלפת הערת האזהרה.
23.הדרישה לקבלת פיצוי עבור מחיקת הערת האזהרה אינה צודקת גם לגופה, משום שבמשך שנים רבות המשיבה לא דרשה מהמבקש לממש את האופציה שניתנה לה למכירת חלקה כנגד קבלת התמורה ששילמה בתוספת הפיצוי המוסכם, ומשום שלמעשה לא נגרם כל נזק למשיבה, כאשר שווי הזכויות שרכשה האמיר מאד, לדבריו של אבי, כפי שצוטטו לעיל.
24.הערת האזהרה משמשת כלי חשוב לשמירה על זכויותיו של רוכש המקרקעין.
היא מעמידה מחסום מפני רישומה של עסקה סותרת ומבטיחה את עדיפות זכויותיו על פני עיקול מאוחר יותר (סעיף 127 לחוק המקרקעין).
דווקא משום חשיבותה, יש לעמוד על כך שהיא תשמש לתכליות, להן היא נועדה, ולא לתכלית זרה אחרת, כגון: הפעלת לחץ על בעל המקרקעין לתשלום סכום כספי, שאין לו קשר לעילת רישום הערת האזהרה, בין אם זה כלל אינו מגיע למוטב הערת האזהרה (כך הדברים ככל הנראה בענייננו) ובין אם זה מגיע לו אך הוא אינו קשור לעילה, בשלה נרשמה הערת האזהרה (ראו והשוו לפסק דינו של כב' השופט דוד חשין ב-ת.א. (מחוזי י-ם) 3480/01 עליאן נ' עליאן (20.5.2007), פסקה 9, המפנה, בין היתר, לספרו של מ' דויטש, קניין (כרך ד'), עמ' 69).
25.מן העבר האחר, אין מקום לקבל את הפרשנות שהמבקש ביקש לתת לפסק הדין שניתן בתביעת המשיבה, כביכול על פיו נפסק כי על המשיבה להעביר את זכויותיה בחלקה אליו כנגד קבלת הפיצוי שנפסק, מהטעם שהמבקש עצמו לא היה צד לאותה תביעה, וכן משום שלא כך נפסק למעשה.
מלבד זאת, המבקש כלל לא עתר לכך בתובענה זו, ואין מקום לדון בכך.
סיכום ותוצאה
26.סיכומו של דבר:
ינקוביץ התחייבו לרכוש את זכויותיה של המשיבה, בהתקיים התנאים הנקובים במסמך ההתחייבות, כנגד תשלום הסכומים שהמשיבה שילמה עבור רכישת חלקה בחלקה בצירוף סכום פיצוי שנקבע;
התחייבות זו הייתה העילה לרישום הערת האזהרה על זכויותיהם בחלקה;
משהמבקש רכש את זכויותיו בחלקה מינקוביץ הוא נטל על עצמו את התחייבויותיהם של ינקוביץ כלפי המשיבה;
התחייבות זו של המבקש כלפי המשיבה, הזהה להתחייבות ינקוביץ כלפיה, היתה העילה לרישום הערת האזהרה על זכויותיו בחלקה;
מאחר שהמשיבה ובעלה אבי הצהירו מספר פעמים, בצורה ברורה, כי הם אינם חפצים למכור את זכויותיהם בחלקה, כלומר: אינם חפצים עוד במימוש האופציה שניתנה להם במסמך ההתחייבות, התבטלה העילה לרישום הערת האזהרה;
לפיכך, מן הראוי להורות על מחיקת הערת האזהרה בהתאם לסעיף 132(א) לחוק המקרקעין.
27.אשר על כן, ניתן בזה צו המופנה לרשם המקרקעין בנתניה למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובת המשיבה על זכויותיו של המבקש בחלקה 40 גוש 6672.
צו זה מייתר את הסעדים הנוספים שהתבקשו בתובענה.
28.תובע שזכה בפסק דין הצהרתי אינו נזקק להיתר לפיצול סעדים על מנת שיוכל לממש את זכותו באמצעות תביעה לפיצוי או להשבה (ע"א 479/95 אלעוברה נ' אלעוברה, פ"ד נא(2) 669).
למען הסר ספק , ניתן בזה למבקש היתר לפיצול סעדים.
29.המשיבה תשלם למבקש שכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪ והוצאות משפט בסך של 5,000 ₪.
ניתן היום, כ"ג תשרי תשפ"א, 11 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.
