1.תנאי מתלה שנקבע בחוזה על תנאי לא נתקיים במועד שנקבע בחוזה.
האם החוזה מתבטל מאליו?
האם החוזה יכול להמשיך להתקיים על פי התנהגות הצדדים, לאחר אותו מועד?
אם כן – מהו המועד החדש שבו התנאי צריך להתקיים?
והאם צד לחוזה יכול להודיע על בטלות החוזה במועד מאוחר יותר?
אלו הן השאלות העיקריות העומדות להכרעה בפסק הדין.
תקציר עובדתי
2.המשיבה, חברה קבלנית, היא אחד הבעלים של המקרקעין, הידועים כגוש 6128 חלקות 47 ו-468 והמצויים ברחוב ארלוזורוב 84 רמת גן ("צומת עילית") (להלן – המקרקעין).
בהתאם לתוכניות המתאר העקרוניות התקפות, מתוכננים להיות מוקמים במקרקעין שני מגדלים: האחד למגורים והשני לעסקים, מלבד מבנים לשימור, ועוד (להלן – הפרויקט).
עניינה של תובענה זו במגדל המגורים המתוכנן להיות בן 60 קומות ולהכיל כ-296 יחידות דיור (להלן – המגדל).
3.ביום 24.1.2013 נחתם חוזה בין המבקשת ובין המשיבה לרכישת אחת מהיחידות במגדל (נספח 6 לכתב התגובה), בתמורה לסך של כ-1.9 מיליון ₪ (כולל חניה, מחסן ומע"מ) (להלן – החוזה).
המבקשת שילמה על חשבון התמורה במהלך החודשים ינואר ומרץ 2013 סכום של 113,735 ₪, אשר הופקד בחשבון נאמנות.
4.במועד חתימת החוזה, לא היה היתר בניה להקמת המגדל, ולשם כך נקבע תנאי מתלה בנספח א' לחוזה (להלן – הנספח), בסעיף 9.1, כדלקמן:
"ידוע לקונה כי החברה הגישה ו/או תגיש בקשה/ות לקבלת היתר/י בניה (להלן – "היתר הבניה") לבניית הבנין בהתאם למפרט המצורף להסכם כנספח ב' ולתוכניות המצורפות אליו (להלן – "המפרט"), אולם היתר הבניה כאמור טרם ניתן.
מוסכם כי קבלת היתר הבניה בתוך 12 חודשים מחתימת ההסכם מהווה תנאי מתלה להסכם."
תנאי מתלה נוסף נקבע ביחס לקבלת הסכם ליווי בנקאי, בסעיף 9.3 לנספח:
" בנוסף על האמור לעיל, ידוע לקונה כי החברה טרם התקשרה עם תאגיד בנקאי ו/או מוסד פיננסי בהסכם למתן ליווי פיננסי להקמת הפרויקט ו/או בנין או בהסכם להנפקת בטוחות נכון למועד חתימת ההסכם, ולפיכך מוסכם כי תנאי מתלה נוסף להסכם הינו חתימת הסכם ליווי פיננסי כאמור או הסכם הנפקת בטוחות בין החברה לבין הגורם המלווה או הגורם המממן, בתוך 12 חודשים מחתימת ההסכם."
בסעיף 9.4 לנספח, נקבע כדלקמן:
" לא התקיימו התנאים המתלים האמורים לעיל במצטבר, עד תום 12 חודשים מחתימת ההסכם (להלן – "תקופת התנאי"), תודיע על כך החברה לקונה, ההסכם יחשב כבטל ומבוטל ולא תנבענה למי מהצדדים זכויות ו/או התחייבויות כלשהן על פיו, למעט זכותו של הקונה לקבל השבה של כל סכום ששולם על ידו לחברה עד מועד ההשבה בפועל, בצירוף הפירות שנצברו בגינו. . .".
5.ביום 27.3.14 הגישה המשיבה בקשה להיתר בנייה להקמת המגדל.
המשיבה תיארה בכתב התגובה סידרה ארוכה ומפורטת של פעולות שנדרשו להיעשות קודם להגשת בקשת היתר, ואחריה.
ככל הידוע, עד כה (ולכל הפחות, עד מועד שמיעת התובענה, כולל הגשת הסיכומים), היתר הבניה טרם ניתן ולא נעשה הסכם ליווי בנקאי לפרויקט.
6.ביום 1.3.15 שלחה המשיבה למבקשת מכתב (נספח 14 לכתב התגובה), שהוכתר בכותרת "הודעה על ביטול הסכם מכר", ובו נכתב:
"למרבה הצער, עד למועד זה, ולמרות מאמצים ומשאבים רבים שהושקעו על ידינו כדי לגרום לקיום התנאים המתלים עד למועד שסוכם, הדבר לא צלח בידינו.
לצערנו נתקלנו במספר חסמים שאינם בשליטתנו כגון – חילופי גברי בעיריית רמת גן ופרישת מהנדס העיר – עקב כך קיבלנו רשימת תנאים ודרישות חדשים להוצאת היתר בניה; בעיות תחבורתיות הנדרשות להסדרה לפי התב"ע כתנאי למתן היתר; קושי בתאום ותכנון של החניון המשותף יחד עם מגדל המשרדים; קושי בקבלת ליווי בנקאי לאור האמור לעיל.
למען הסדר הטוב ונוכח העובדה כי התנאים המתלים לא התמלאו כאמור, הננו מודיעים לכם בזאת כי ההסכם לא נכנס לתוקף וכי הוא בטל."
בהמשך אותו מכתב התבקשה המבקשת ליצור קשר עם נציג החברה לשם חתימה "על המסמכים הדרושים לצורך דיווח על ביטול ההסכם לרשויות המס", כשלאחר מכן היא תהא זכאית להשבת הכספים ששילמה.
7.המבקשת, מנגד, הודיעה, באמצעות בא כוחה, כי היא מתנגדת לביטול החוזה ורואה אותו כתקף, ובהמשך לכך התנהלה תכתובת נוספת בין באי כוח הצדדים (נספחים 15 ו-16 לכתב התגובה).
לאחר שהמשיבה עמדה על דעתה ועל הודעתה, הגישה המבקשת תובענה זו.
התביעה ותמצית טענות הצדדים
8.יש חוסר אחידות בפירוט הסעד המבוקש בתובענה, שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה.
הסעד המבוקש בראש התובענה הוא: "ליתן צו המצהיר כי חוזה המכר. . . הינו בר תוקף."
בפרק "הסיכום" של התובענה (בסעיף 5) מבוקש, "לחייב את המשיבה לקיים את חוזה המכר כאמור ברישא לתביעה, ולחילופין – להצהיר כי המשיבה הפרה את חיוביה על פי חוזה המכר ובכך גרמה למבקשת נזק של ההפרש בירידת ערך הדירה בין יום חתימת חוזה המכר ועד ליום מתן פסק הדין".
כלומר, בעוד שבראש התובענה מבוקש סעד הצהרתי בדבר תוקפו של החוזה, בסופה מבוקש סעד לאכיפת החוזה ("לחייב את המשיבה לקיים את חוזה המכר") וסעד הצהרתי בדבר הנזקים שנגרמו.
בסיכומים, הסעד האחרון (בעניין הנזקים) נזנח לחלוטין, אך עדיין קיים חוסר אחידות בין תחילת הסיכומים (סעיף 1.1): "עניינה של תובענה זו הינה בקשת המבקשת לקבלת פסק דין הצהרתי המורה כי הסכם המכר. . . הינו בר תוקף" – כלומר סעד הצהרתי בלבד בדבר תוקף החוזה –לבין סופם של הסיכומים (סעיף 6.5.1), שם מבוקש גם סעד הצהרתי וגם סעד אכיפה.
9.המבקשת טענה בכתב התובענה טענות רבות ומגוונות.
מלבד זאת שיש עירוב בכתב התובענה בין הטענות העובדתיות למשפטיות, חלקן הגדול נשמט בסיכומים, כשהלכה היא, כי דין טענה שנטענה בכתב הטענות אך לא הועלתה בסיכומים, כדין טענה שנזנחה, ובית המשפט לא יתייחס אליה (ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפוריישן, פ"ד מ"ט (2) 102, 107), ולכן אפרט את הטענות שפורטו בסיכומים בלבד:
בכל השיחות שקיימה המבקשת עם נציגי המשיבה לא נאמר לה כי יש בעיה כלשהי בקבלת היתר הבנייה או בעשיית הסכם הליווי הבנקאי;
מאחר שהמשיבה לא ביטלה את החוזה במועד הקבוע בו, אלא זמן רב לאחר מכן, היא איבדה את זכותה לבטלו;
המשיבה ביטלה את החוזה בחוסר תום-לב;
המשיבה לא עשתה את כל שביכולתה כדי לקבל את היתר הבנייה וכדי להתקשר בהסכם ליווי בנקאי;
החוזה, על נספחיו, משתרע על דפים רבים, ותנאי המתלה "הובלעו" בתוכם;
התנאים המתלים הם תנאים מקפחים בחוזה אחיד, ולכן דינם להתבטל.
10.תמצית טענות המשיבה:
המבקשת היא עורכת דין במקצועה, שימשה בתפקיד בכיר בחברה הממשלתית תש"ן, ולכן היא אינה יכולה לטעון לכך שלא ידעה על תנאי המתלה הרשומים בחוזה, או שלא הבינה את משמעותם;
המשיבה עשתה מאמצים רבים לקבלת היתר הבנייה, וכדי להתקשר בהסכם הליווי, אך עדיין לא הצליחה בכך, הן מפאת המורכבות הרבה של הפרויקט, והן מפאת שינויים רבים שנעשו בתוכנית המתאר ובדרישות שהועלו על ידי ועדות התכנון, בין היתר בעקבות חילופי גברי בעיריית רמת גן;
תנאי המתלה גלויים, מפורטים ומפורשים, והנספח, שבו הם כלולים, כולל גם מרכיבים עיקריים נוספים, שלא יתכן שהמבקשת לא נתנה את דעתה עליהם, כמו: התמורה, תיאור הדירה ועוד;
תנאי המתלה אינם תנאים מקפחים, משום שגם המבקשת יכלה להשתמש בזכותה לבטל את החוזה, משאלה לא התקיימו;
המשיבה היתה זכאית לבטל את ההסכם, גם לאחר שחלף המועד שנקבע לקיום תנאי המתלה;
המשיבה מכחישה את הטענות בדבר מצגי שווא וחוסר תום לב;
בכל מקרה, המבקשת אינה זכאית לסעד של אכיפה.
דיון והכרעה
הודעת המשיבה בדבר בטלות החוזה
11.הוראות החוק המתייחסות לחוזה על תנאי קבועות בסעיפים 27-29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1979 (להלן – חוק החוזים).
על פי סעיף 27(א):
"חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק)".
פרופ' גבריאלה שלו , דיני חוזים – החלק הכללי (להלן – שלו), עמ' 475:
" שאלת מהותו של החוזה, המותנה הוא אם מוחלט, כמו שאלת סיווגו של התנאי, המתלה הוא אם מפסיק, תיפתר באמצעות התחקות אחר דעתם של הצדדים", ובהמשך, בהסתמך על פסק הדין בע"א 781/79 מנהל מס שבח מקרקעין נ' גן חברה להשקעות, פ"ד לו(1) 20, 26, כתבה פרופ' שלו (שם): "כך, למשל, תניה מפורשת, שבה נקבע כי אם לא יושגו היתרי הבניה עד למועד פלוני – יתבטל החוזה מעיקרו, הפכה את החוזה לחוזה על תנאי מתלה".
בענייננו, אין צורך להתחקות אחר כוונת הצדדים, משום שביחס לשני התנאים הנדונים, נקבע בחוזה, כאמור לעיל, במפורש, כי הם תנאי מתלה.
12.בהתאם לסעיף 29 לחוק החוזים:
"היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה. . ."
שלו (עמ' 474):
"בחוזה על תנאי מתלה מתייחסת אי הוודאות לשכלול החוזה. אם מתקיים התנאי – החוזה נכנס לפעולה מלאה ומחולל זכויות וחובות; אם התנאי לא מתקיים – החוזה חדל ואינו מחייב את הצדדים לו".
בענייננו, בטלותו "האוטומטית" של החוזה, כאשר חלף המועד שנקבע בחוזה להתקיימות התנאי, וכשהתנאי לא התקיים, קבועה גם היא בחוזה, בסעיף 9.4:
"לא התקיימו התנאים המתלים האמורים לעיל במצטבר, עד תום 12 חודשים מחתימת ההסכם (להלן – "תקופת התנאי"), תודיע על כך החברה לקונה, ההסכם ייחשב כבטל ומבוטל ולא תנבענה למי מהצדדים זכויות ו/או התחייבויות כלשהן על פיו. . . ".
מאחר שהחוזה נחתם ביום 24.1.13 ושני תנאי המתלה לא התקיימו בתוך 12 חודשים, הרי שמיום 24.1.14 החוזה חדל להיות, כלומר: התבטל מאליו.
13.אעיר בקצרה, מאחר שהצדדים לא דנו בכך, כי "הודעת החברה לקונה" הנזכרת בסעיף 9.4 איננה, על פי ניסוחו הכולל של הסעיף, תנאי לבטלות החוזה, אלא הוראה לחברה להודיע לקונה כי לא התמלאו התנאים בתקופה. שכן, ה"כך" ב"תודיע על כך" אינו בטלות החוזה, אלא אי התקיימות התנאים המתלים בתוך התקופה שנקבעה לכך.
למרות זאת, אני סבור שיש נפקות מסוימת לכך, שהמשיבה לא הודיעה למבקש על אי התקיימות התנאים באותו מועד, ולכך אגיע בהמשך.
14.אלא, שהדברים לא נעצרים ולא נגמרים כאן.
מהתנהגות הצדדים – של המבקשת בוודאי, אך גם של המשיבה – עולה, שהם המשיכו לראות בחוזה כעומד בתוקפו, עד למועד משלוח המכתב על ידי המשיבה, ביום 1.3.15.
לאחר מכן, המשיבה חדלה לראות את החוזה כתקף ואילו המבקשת המשיכה לראותו כתקף, אך כעת אני מבקש לדון בתקופה שמיום 24.1.14 – אזי תם מועד 12 החודשים שנקבע בחוזה להתקיימות התנאים – ועד יום 1.3.15, יום משלוח "מכתב הביטול" של המשיבה.
15.מסקנתי האמורה, כי הצדדים המשיכו להתייחס לחוזה כאילו הוא עדיין בתוקפו, גם לאחר יום 24.1.14 – נסמכת על הראיות הבאות:
א)עדותה של המבקשת, לפיה (סעיף 18 לתצהירה), " מפעם לפעם התעניינתי באופן רציף מיום חתימת החוזה ועד מרץ 2015 במשרדי המשיבה לגבי התקדמות הפרויקט ונעניתי כי יש התקדמות חיובית וכי בהקדם תצא החברה למכירת שאר הדירות בפרויקט וזאת לאחר קבלת היתר בנייה, שכן, כפי שנמסר לי היתר אמור להתקבל בזמן הקרוב".
לא מצאתי שהמשיבה הכחישה עדות זו, ובוודא שלא סתרה אותה בעדות אחרת.
אציין, כי אינני מייחס חשיבות למכתב מיום 10.10.13 שקיבלה המבקשת, לפיו נדחה מועד התשלום הבא עד לאחר חתימת הסכם הליווי (סעיף 19 לתצהיר המבקשת), וכן גם לבקשת המשיבה ממנה להשתתף בסרט תדמית לפרויקט, "חודשים ספורים לאחר חתימת הסכם המכר" (סעיף 21 לתצהירה), משום שאלה אירועים שקדמו ליום 24.1.14 (סוף התקופה שנקבעה להתקיימות התנאים).
אך, אם אכן המבקשת שוחחה עם נציגי המשיבה, גם במהלך התקופה שלאחר יום 24.1.14 ועד ליום 1.3.15, ואלה אמרו לה את הדברים, עליהם העידה, אזי יש בכך כדי ללמד על כך שגם המשיבה סברה שהחוזה עדיין בתוקף;
ב)גם העובדה שהמשיבה לא שלחה הודעה על אי התקיימות התנאים, לפי האמור בסעיף 9.4 לנספח, מיד בתום תקופת 12 החודשים, או סמוך לכך, מלמדת על כך שהיא סברה כי החוזה עדיין עומד בתוקפו באותה עת;
ג)ואחרון: המכתב מיום 1.3.15 עצמו המנוסח כ"הודעה על ביטול הסכם מכר", כלומר, שרק עתה מודיעה המשיבה על ביטולו, כשעד עתה עדיין היה תקף, כך גם מהניסוח, לפיו, "עד למועד זה" לא צלחו המאמצים שהשקיעה לשם קיום תנאי המתלה, ההודעה "הננו מודיעים לכם בזאת כי ההסכם לא נכנס לתוקף וכי הוא בטל", והבקשה כי המבקשת תפנה לנציגה כדי לתאם חתימה על מסמכי הביטול – כל אלה מלמדים אף הם כי המשיבה סברה ופעלה מתוך הנחה כי החוזה עדיין בתוקף, עד מועד מתן הודעתה זו.
16.מה הנפקות העולה מכך שהצדדים המשיכו לראות בחוזה כבר-תוקף, גם לאחר שחלפה התקופה שנקבעה להתקיימות תנאי המתלה?
המבקשת סבורה, כי אם המשיבה לא ביקשה לראות את החוזה כבטל כאשר חלפה התקופה האמורה, אזי היא איננה יכולה עוד לטעון לביטולו לאחר מכן.
אינני סבור כך.
קבלתה של עמדה זו, משמעה כי הצדדים אינם יכולים להשתחרר מהחוזה, גם כאשר, במשך תקופה ארוכה נוספת, עדיין תנאי המתלה לא מתקיימים.
פרשנות זו נוגדת לחלוטין את הרעיון שביסוד החוזה שעל תנאי, שכל תכליתו ליצור "פתחי מילוט" לצדדים, כאשר תנאי שנראה בעיניהם כחשוב לקיומו של החוזה ולתוקפה של התקשרותם, לא מתקיים (כשמדובר בתנאי מתלה).
משום כך, גם כשהצדדים לא קבעו בחוזה תקופה מוגדרת להתקיימות התנאי, אזי נקבעת תקופה זו "תוך זמן סביר מכריתת החוזה", וכשתקופה זו חולפת, "מתבטל החוזה" (סעיף 29 לחוק החוזים).
17.מצד שני, אינני מקבל גם את פרשנותה של המשיבה, לפיה זכותה להתייחס לחוזה כחסר תוקף, עומדת לה בכל עת שלאחר תום התקופה שנקבעה להתמלאות התנאים, והעובדה שהיא לא מיהרה להכריז על כך מיד בתום התקופה, איננה יכולה להיחשב כוויתור על זכותה, לפי סעיף 14.3.1 לחוזה: "לא השתמש צד להסכם זה בזכות מזכויותיו על פי הסכם זה או על פי כל דין או לא השתמש בזכות כאמור במועד – לא ייחשב הדבר כויתור על הזכות האמורה".
כדי להמחיש את דבריי, נניח שהיה מתקבל היתר בניה ואף נעשה הסכם ליווי, במועד כלשהו
שלאחר חלוף תקופת 12 החודשים, אך קודם שהמשיבה הספיקה לשלוח למבקשת את "מכתב הביטול", והמבקשת היתה עומדת על קיום החוזה, האם עדיין יכלה המשיבה להִתָלות בכך שהחוזה כבר בוטל, למעשה, עם חלוף תקופת 12 החודשים, כלומר: כבר ביום 24.1.14, ובכך לדחות את דרישת המבקשת?
אני סבור שלא ניתן להסכים לכך, כיוון שמהתנהגות המשיבה עד אותה עת עולה כי היא התייחסה אל החוזה כאל חוזה תקף.
18.לדעתי, הפרשנות הנכונה שיש לתת לכך, שהצדדים המשיכו לראות את החוזה כתקף, גם לאחר יום 24.1.14, היא, שהם הסכימו, למעשה, על הארכת התקופה להתקיימות תנאי המתלה, מעבר לתקופת 12 החודשים שנקבעו בחוזה (השוו לדעתו של כב' השופט ברק ב-ע"א 464/81 שמיר נ' הוך, פ"ד לז(3) 393, עמ' 415-416, אך יצוין כי שם דובר בתנאי מפסיק וכן כי הוראות חוק החוזים לא חלו על החוזה שנדון שם, מכיוון שהוא נכרת בשנת 1972).
19.אך עד מתי, ניתן לומר, כי הוארכה התקופה להתקיימות תנאי המתלה?
בהעדר תקופה חדשה שנקבעה בהסכם שבין הצדדים, חל "הזמן הסביר", לפי סעיף 29 לחוק החוזים. "סבירות הזמן עשויה להשתנות עקב התפתחויות המתרחשות לאחר חתימת החוזה, ועקב התנהגותם של הצדדים עצמם" (שלו, עמ' 484, בעקבות פסק דין שמיר נ' הוך הנ"ל).
20.בענייננו, אני סבור, כי בהעדר הסכמה מפורשת בדבר הארכת תקופת התמלאות התנאים, ובוודאי בדבר התקופה "החדשה", ומאחר שההסכמה להארכת התקופה נלמדת רק מתוך התנהגותם היומיומית של הצדדים לאחר תום התקופה שנקבעה בחוזה, הרי שכל אחד מהצדדים רשאי היה להודיע – כל עוד לא התמלאו התנאים – כי הוא איננו חפץ עוד בהארכה נוספת של התקופה, ובכך להביא בפועל לביטולו.
לכל היותר, ניתן היה לחייב את הצד, שאינו מעוניין עוד בהארכת התקופה, לתת שהות נוספת מסוימת, בת מספר חודשים, לשם התקיימות התנאי, אולי משום חובת תום הלב. אך בענייננו, כאמור, לא התמלאו התנאים גם למעלה משנתיים (עד מועד הגשת הסיכומים, וככל הנראה גם לאחריהם) לאחר משלוח המכתב מיום 1.3.15, כך שסוגיה זו אינה עולה על הפרק.
21.המסקנה עד כאן היא, שהודעת המשיבה על ביטולו למעשה של החוזה, במכתבה למבקשת מיום 1.3.15, נעשתה כדין.
טענות אי הידיעה על תנאי המתלה וזכות הביטול
22.המבקשת טענה בכתב התובענה כי לא ידעה על קיומו של תנאי המתלה ועל כך שהחוזה מתבטל אם התנאים לא יתקיימו, גם משום שהדבר לא נאמר לה על ידי נציגי המשיבה וגם משום שהיא "לא התעמקה" בקריאת החוזה.
מלבד זאת שהמבקשת היא עורכת דין במקצועה ומשמשת בתפקיד בכיר בחברה ממשלתית חשובה (תש"ן), וככזו היא בוודאי היתה מסוגלת לקרוא את כל סעיפי החוזה ולהבינם היטב (השוו: ע"א 3260/11 רחל ברכה, משרד עורכי דין נ' אריקה ישראל להשקעות בע"מ, 6.1.15, פורסם נבו), הרי שעומדת כנגדה החזקה, לפיה צד החותם על מסמך משפטי, נחשב כמי שקרא את תוכן הדברים האמורים בו, יודעם ומבינם (ע"א 36/99 יפה נ' עזבון המנוחה חנה גלזר, פ"ד נ (3) 272).
23.מלבד זאת, תנאי המתלה נקבעו, אמנם בנספח לחוזה, אך מדובר בנספח שהכיל תנאים מרכזיים ביותר בהתקשרות, שלא יתכן שהמבקשת לא עיינה בהם, כמו: התמורה, מועדי התשלום, תיאור הדירה, ועוד.
ואכן, המבקשת הודתה בחקירתה (עמ' 20-21) כי היא התעניינה בדברים הללו, ולכן "כנראה שכן" קראה את הנספח.
כמו כן, הסעיפים העוסקים בתנאי המתלה התפרשו על חמישה סעיפי משנה (9.1-9.5), שנכתבו על כעמוד וחצי, ולא הובלעו בתוך שורה או שתיים, כפי שעשוי להשתמע מתיאורה של המבקשת.
24.אוסיף עוד, כי גם אם שני התנאים המדוברים: הצורך בקבלת היתר בנייה והצורך בחתימה על הסכם ליוויי בנקאי, לא היו קבועים במפורש בחוזה כתנאי מתלה, הרי שהם היו נקבעים ככאלה, בהתאם לחזקה שבסעיף 27(ב) לחוק החוזים, לפיו: "חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רישיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרישיון הוא תנאי מתלה".
המבקשת לא חלקה על כך, כי בעת שחתמה על החוזה היא ידעה שעדיין לא ניתן היתר בנייה ועדיין לא נחתם הסכם ליווי, ואף הודתה בכך בחקירתה (עמ' 21-22).
מאחר שקבלת היתר בנייה וחתימת הסכם ליווי, הם דברים שטעונים "הסכמת אדם שלישי או רישיון על פי חיקוק" (העירייה וועדות התכנון ביחס למתן היתר הבניה והבנקים ביחס להסכם הליווי), הרי שגם אילולא נכתבו הדברים במפורש בחוזה, היו אלה תנאי מתלה לפי סעיף 27(ב) לחוק החוזים, ואי התקיימותם בתוך המועד שנקבע, או לחילופין – תוך זמן סביר, מביא לבטלות החוזה, לפי סעיף 29 לאותו חוק.
טענת סיכול התנאים
25.המבקשת טענה, כי המשיבה לא פעלה כנדרש ממנה לשם קיום שני תנאי המתלה.
למעשה מדובר בטענה לסיכול תנאי, לפי סעיף 28(א) לחוק החוזים:
" היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי קיומו".
בהקשר זה נכתב בספרה של שלו (עמ' 488-489):
" תנאי מתלה הוא אירוע חיצוני שבהתקיימותו תלוי החוזה. כאשר מתקיים התנאי המתלה, נכנס החוזה לפעולה מלאה ומחולל זכויות וחובות. בתקופת הביניים, בין כריתת החוזה המותנה ובין התרחשות התנאי, החוזה נחשב כבעל נפקות. הצדדים קשורים בחוזה וחייבים נאמנות הדדית איש לרעהו. לכן אין אף צד רשאי למנוע את קיום התנאי המתלה.
סעיף 28(א) קובע, כי אם אחד הצדדים לחוזה על תנאי מתלה מנע את קיום התנאי, "אין הוא זכאי להסתמך על אי קיומו". בכך נקבע מעין השתק סטטוטורי. צד שגרם לאי-קיום התנאי המתלה, ובכך גרם לאי-כניסתם לתוקף של חיובי החוזה האופרטיביים, אינו זכאי להסתמך על אי קיום התנאי; ולכן בתביעה שתוגש נגדו על-פי החוזה לא יוכל להתגונן בטענה כי התנאי המתלה, שבו תלוי החוזה, לא התקיים".
26.הנטל להוכיח, כי המשיבה סיכלה את קיום התנאים, מוטל בוודאי על המבקשת, מכח העיקרון, לפיו, כל בעל דין הטוען טענה החשובה לעמדתו במשפט, נושא בנטל השכנוע להוכחת אותה טענה (אליהו הרנון, דיני ראיות, חלק ראשון, עמ' 200).
בענייננו, המבקשת לא פירטה, כיצד יכלה המשיבה לעשות יותר משעשתה, כדי לגרום לקיום התנאים.
לעומת המבקשת, המשיבה פירטה באריכות מרובה (סעיפים 43-84) את כל הפעולות שעשתה כדי לקבל היתר בניה לפרויקט, שהיה פרויקט מורכב ביותר, אשר חייב תיאום, שיתוף פעולה עם גורמים רבים, התייעצות עם בעלי מקצוע בתחומים רבים ומגוונים והשקעה רבה, במאמצים, זמן וכסף.
המשיבה גם פירטה כיצד היא נאלצה להכניס שינויים רבים בתכניות ובתכנונים על מנת לעמוד בדרישות המשתנות של ועדות התכנון והרשויות השונות, וכיצד חילופי הגברי בעיריית רמת גן גרמו לעיכוב נוסף.
המשיבה תמכה את דבריה בתצהירו המפורט, לא פחות, של מאיר שמחה, אשר שימש בתקופה המדוברת כמנהל אזור במשיבה, ומתוקף תפקידו טיפל באופן שוטף בכל הנושאים התכנוניים הנוגעים לפרויקט.
וכן צורף תצהירו של יובל וייסמן, שכיהן כמנהל מחלקת מימון במשיבה, אשר פירט את המאמצים שעשתה המשיבה לחתימה על הסכם מימון.
השניים שבו על עיקרי הדברים גם בחקירותיהם בבית המשפט.
אינני מוצא צורך להרחיב יותר בעניין זה, כיוון שאל מול הפירוט הרחב של המשיבה, עומד חוסר כל פירוט מינימלי של המבקשת, אשר יש בו כדי לאשש את טענתה בדבר סיכול התנאים על ידי המשיבה, שעה שהנטל להוכיח טענה זו מוטל עליה.
27.ודוק: טענת סיכול התנאי יכולה לעמוד, לפי סעיף 28(ג) לחוק החוזים, אם הצד המסכל פעל בזדון או ברשלנות (ראו: שלו, עמ' 491).
המבקשת לא הוכיחה שהמשיבה פעלה בזדון או ברשלנות, שבעקבותיהם לא התקיימו תנאי המתלה הנדונים, ואילו המשיבה הוכיחה למעשה כי עשתה מאמצים רבים וראויים כדי שהתנאים יתקיימו, אך אלה לא התקיימו בשל סיבות שונות ומורכבות, שאינן תלויות במאמציה.
הטענה לתנאים מקפחים בחוזה אחיד
28.המבקשת טוענת, כי כל הסעיפים בחוזה, המתייחסים לתנאים המתלים (סעיפים 9.1-9.5 לנספח) הם תנאים מקפחים בחוזה אחיד, לפי חוק החוזים האחידים, התשמ"ג – 1982 (להלן בפרק זה – החוק), ולכן דינם להתבטל, בהתאם לסעיף 19 לאותו חוק.
אין חולק שהמשיבה היא "ספק", המבקשת היא "לקוח" והחוזה הוא "חוזה אחיד", בהתאם להגדרות שבסעיף 2 לחוק, אך אינני סבור שהסעיפים המתייחסים לתנאים המתלים בחוזה (בנספח) הם תנאים מקפחים.
29.הגדרתו של "תנאי מקפח", על פי סעיף 3 לחוק היא "תנאי בחוזה אחיד שיש בו – בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות – משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות".
התנאים המתלים הנדונים כאן: התניית תוקף החוזה בקבלת היתר בניה ובחתימה על הסכם ליווי בנקאי, אינם מקפחים את הלקוח, הרוכש דירה מקבלן, ובמידה רבה הם אף מגנים עליו, שכן הלקוח משלם חלק מהתמורה, כאשר עדיין לא הוגש היתר בנייה ולא נחתם הסכם ליוויי בנקאי, שבלעדיהם העסקה לא תוכל להתממש. באופן זה מובטח ללקוח כי כספו יושב לו אם התנאים לא יתממשו בתוך תקופה שנקבעה או בתוך "זמן סביר" מחתימת החוזה.
במקרה דנן, המבקשת אף הודתה בחקירתה (עמ' 21): ". . . שהיה ברור לי שיש עוד דברים שצריכים לקרות כדי להגיע לדירה, כי זה כל הרעיון של פריסל [pre sale], שאתה קונה לפני שחלק מהשלבים מתממשים", ובהמשך (עמ' 23): "ידעתי שצריכים להתקיים כל מיני שלבים עד שנגיע לדירה".
כאמור לעיל, מאחר שהתנאים הללו היו טעונים הסכמת צד שלישי, הרי שבהתאם לסעיף 27(ב) לחוק, חזקה שהם תנאים מתלים, גם אם הדבר לא היה נכתב במפורש בחוזה.
30.סעיף 4 לחוק מונה שורה של תנאים, שחזקה עליהם שהם מקפחים.
המבקשת הצביעה בסיכומיה (סעיף 5.12) על ס"ק (2), שזה לשונו: " תנאי המקנה לספק זכות בלתי סבירה לבטל, להשעות או לדחות את ביצוע החוזה, או לשנות את חיוביו המהותיים לפי החוזה", כמי שמתאים לעניינינו.
אין הדבר כך.
כאמור לעיל, לפי ניסוחו של סעיף 9.4 לנספח ("ההסכם ייחשב כבטל ומבוטל"), וכך גם לפי סעיף 29 לחוק החוזים, החוזה מתבטל מאליו, כאשר לא התמלאו התנאים המתלים בתקופה שנקבעה, ואין הדבר תלוי בהחלטתו של הספק או של הלקוח.
כבר עמדנו לעיל על כך שהמילים "תודיע על כך לחברה" שבסעיף 9.4 מתייחסות להודעת החברה ללקוח על כך שלא התמלאו התנאים המתלים בתקופה שנקבעה ולא ל"הודעת הביטול", שכן גם כשהחברה לא מודיעה לרוכש דבר, רשאי הרוכש לראות את החוזה כחסר תוקף כשלא התמלאו התנאים בתוך התקופה הקבועה, והדבר אינו תלוי ברצונה של החברה.
אמנם, במקרה דנן, המשיבה היא שהחליטה להפסיק את הארכת התקופה בפועל, ובכך הביאה לבטלות החוזה, אך גם המבקשת יכלה לעשות זאת.
במלים אחרות: הזכות לראות בחוזה כחסר תוקף, כשלא התמלאו התנאים המתלים בתקופה שנקבעה, היתה הדדית, ולא הוקנתה למשיבה בלבד, ולכן אין להחיל את סעיף 4(2) לחוק על נסיבות העניין.
31.הסעיף היחיד בנספח, מתוך כל הסעיפים שנזכרו המתייחסים לתנאים המתלים, שניתן היה, אולי, לראות בו כתנאי מקפח, הוא סעיף 9.5, המקנה, על פניו, זכות לחברה בלבד ("לפי שיקול דעתה הבלעדי") להאריך את תקופת התנאי בתקופה נוספת שלא תעלה על 6 חודשים נוספים, "בדרך של מתן הודעה בכתב לקונה".
כך, למשל, יתכן שאם המשיבה היתה מודיעה למבקשת על הארכת תקופת התנאי בתקופה נוספת של עד 6 חודשים, והמבקשת היתה מסרבת לכך, מבקשת לראות בחוזה כמבוטל ודורשת את השבת כספה, אולי היא היתה זכאית לכך, משום שהחוזה הקנה את הזכות להארכת התקופה בפרק הזמן האמור לחברה בלבד, אך בענייננו זו לא היתה הסיטואציה, ולכן אין צורך להידרש לכך.
32.אשר על כן, נדחית גם טענה זו של המבקשת.
טענת חוסר תום-לב בביטול החוזה על ידי המשיבה
33.המבקשת טוענת, כי המשיבה השתמשה בזכותה לבטל את החוזה בחוסר תום לב וכלשונה (סעיף 2.7 לסיכומיה), "המשיבה למעשה "שמרה" על רכישת הדירה כל עוד הדבר היה נוח לה והנסיבות התאימו לה, וכעת לאחר שערך הדירה עלה, והנסיבות אינן מתאימות לה, מנסה המשיבה שלא כדין לזרוק את המבקשת ולהשאירה בידיים ריקות".
34.השימוש בזכות הנובעת מחוזה צריכה להיעשות בתום לב (סעיף 39 לחוק החוזים).
יתכן והיה ממש בטענות המבקשת, אם היה מוכח, שסמוך לאחר משלוח מכתב "הודעת הביטול" הושג היתר בניה ו/או נחתם הסכם ליווי, ובדרך זו המשיבה יכלה למכור אותה יחידה שנמכרה קודם לכן למבקשת במחיר גבוה יותר. אולם, בענייננו הוכח, כי עדיין התנאים הללו לא התמלאו, כשנתיים לאחר משלוח אותו מכתב, לפחות. כך, שקשה לראות בהודעת הביטול שנשלחה למבקשת, שימוש בזכות שנעשה בחוסר תום-לב.
אדרבא, מלכתחילה, תוקף החוזה וקיומו הותנו בהתקיימות התנאים בתוך 12 חודשים. אם המשיבה לא עמדה על בטלות החוזה מיד בתום 12 החודשים, אלא המתינה עד שחלפו למעלה מ-13 חודשים נוספים, אזי לא ניתן לטעון כלפיה חוסר תום-לב.
טענות בדבר מצגי שווא
35.טענות המבקשת בדבר מצגי שווא שנעשו על ידי המשיבה מתייחסות, כמעט כולן, למצגים שהוצגו לה, לפי טענתה, לפני חתימתה על החוזה, בדבר כדאיות העסקה ובדבר סיכויי התמלאותם של התנאים המתלים.
יתרה מזו, בחקירתה מייחסת המבקשת מצגים אלה בעיקר למתווך ג'קי (לא נמסר שם משפחתו), שגרם לה להתקשר בעסקה זו, לאחר שרוכשת קודמת של אותה יחידה ביטלה את העסקה (מפנה, למשל, לעמ' 13-15 לפרוטוקול).
מכל מקום, לא ברור מהו הסעד שהמבקשת עותרת לו בהקשר זה.
אם טענות אלה נכונות, הרי שמצגי שווא אלה הקנו לה את הזכות לבטל את החוזה – ובכך היא איננה חפצה, כמובן, או לחילופין – סעד כספי בגין נזקים שנגרמו לו, אך גם סעד זה לא נתבע (כאמור לעיל, גם הסעד ההצהרתי בדבר נזק כספי מסוים שנגרם לה, לטענתה, המוזכר בסוף התובענה, נשמט מהסיכומים).
סעד האכיפה
36.למרות שהדבר לא נצרך לגופו אוסיף, שגם אילו עמדתה העקרונית של המבקשת, בדבר תוקפו של החוזה, היתה מתקבלת, לא ניתן היה להורות על אכיפת החוזה, כל עוד התנאים המתלים לא התקיימו.
כפי שמציינת פרופ' שלו בספרה (שלו, עמ' 481), בתקופת הביניים שבין כריתת החוזה על תנאי ובין התרחשות תנאי המתלה, הצדדים קשורים בחוזה, "אולם, חרף היותם של הצדדים קשורים בתקופת הביניים, אי אפשר בתקופה זו לאכוף את העסקה או לתבוע פיצויים בגין אי קיומה".
התנהגות המשיבה
37.למרות מסקנתי, כי המשיבה פעלה כדין ב"הודעת הביטול" של החוזה, הדעת איננה נוחה מהתנהגותה.
ראשית, מכך, שהתקופה שצוינה על ידה בהסכם לשם מילוי תנאי המתלה – 12 חודשים – לא היתה ריאלית מלכתחילה, והא ראיה – שבקשת ההיתר עצמה הוגשה כחודשיים לאחר חלוף תקופה זו.
המשיבה נימקה זאת בתהליך הארוך והמורכב שנדרש היה לעשותו קודם להגשת בקשת ההיתר (מפנה לעדותו של מאיר שמחה, עמ' 37-38 לפרו').
גם העיכוב הארוך במתן ההיתר והחתימה על הסכם הליווי, הוסבר על ידה במורכבות הפרויקט, הדרישות התכופות להכנסת שינויים בתוכניות וכו', כאמור לעיל.
המשיבה היתה בוודאי מודעת לכל אלה, או לכל הפחות, כחברה מנוסה, היה עליה להיות מודעת לעיכובים הצפויים. מדוע, אם כן, נקטה בתקופה הבלתי-ריאלית בעליל של 12 חודשים?
שנית, גם כשהמשיבה נוכחה לדעת בוודאות כי התנאים לא התמלאו בתוך התקופה שנקבעה בחוזה, היא לא טרחה לפנות למבקשת כדי לבדוק עימה האם היא חפצה בהארכת התקופה, או כדי לנסות להגיע עימה להסכמה בדבר אורך התקופה הנוספת, אלא נתנה לדברים "להתגלגל" מאליהם, עד שהחליטה לשים לכך קץ.
חברה מתוקנת ומסודרת איננה מתנהגת כך.
משום כך, למרות דחיית התביעה, החלטתי שלא לפסוק למשיבה הוצאות.
התוצאה
38.התובענה נדחית.
אין צו להוצאות.
ניתן היום, כ"ו חשוון תשע"ח, 15 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.
