לאה אלוק נ' דורון ואפרת אפרת

 מונחת לפני המרצת פתיחה, בגדרה מתבקש צו לאכיפת הסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 16.6.14. הסכם הפשרה נועד להסדיר מחלוקות שונות שנתגלעו בין הצדדים בנוגע להסכם מכר מיום 13.9.12, לפיו רכשה המבקשת מהמשיבים את זכויותיהם בנכס מקרקעין המצוי ברחוב התומר 34 בסביון. בהסכם הפשרה נקבע, בין היתר, כי המבקשת תפרע את חוב המשכנתה הרובץ על הנכס, בסך 4,300,000 ₪, עד ליום 27.7.14. השאלה שבה יש להכריע בהליך זה הינה, האם המבקשת הייתה נכונה לקיים במועד את התחייבותה על פי הסכם הפשרה ולסלק את חוב המשכנתה, בעוד שהמשיבים הם אשר מנעו ממנה לקיים את התחייבותה בניגוד להסכם הפשרה. 1. רקע הדברים וההליכים שלענייןבין המבקשת, הגב' לאה אלוק, לבין המשיבים, ה"ה אפרת ודורון אפרת, נחתם ביום 13.9.12 הסכם, בו התחייבו המשיבים להעביר למבקשת את זכויותיהם להירשם כחוכרים של נכס מקרקעין אשר כולל מגרש ושלד של בית מגורים, המצוי ברחוב התומר 34 בסביון והידוע גם כחלקה 203 בגוש 7253 (להלן: הסכם הרכישה ו-הנכס, בהתאמה). יש לציין, כי בהתאם לנסח הנכס מלשכת רישום המקרקעין בפתח-תקווה, בעלת הזכויות במקרקעין הינה קק"ל, כחוכרת רשומה אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (להלן גם: החברה המשכנת), ולטובת המשיבים רשומה הערת אזהרה וכן רשומה הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתה לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ.  במסגרת הסכם הרכישה נקבע, בין היתר, כי כחלק מתשלום התמורה, שעמדה על סך 5,600,000 ₪, המבקשת תהא אחראית לסילוק חוב המשכנתה הרובץ על הנכס ועוד נקבע, כי במקרה של הפרה יסודית של הסכם הרכישה, מסכימה המבקשת כי יינתן נגדה צו לפינוי. בהתאם, ובד בבד עם חתימת הסכם הרכישה, נחתמה על ידי הצדדים "בקשה מוסכמת לצו פינוי ולצו הצהרתי". יש לציין, כי בן זוגה של המבקשת, מר אבנר אלוק, ערב לכל התחייבויותיה של המבקשת על פי הסכם הרכישה. אין חולק, כי המבקשת (ובעלה) השלימו את בניית שלד בית המגורים שהיה קיים בנכס, וכי הם עברו להתגורר בנכס עם בנותיהן בסמוך לחודש אפריל 2013, וזאת עובר לתשלום מלוא התמורה.  בשלהי שנת 2013 נתגלעו בין הצדדים מחלוקות שונות בנוגע להסכם הרכישה וכל צד טען כי משנהו הפר את ההסכם, וכי בשל כך נגרמו לו נזקים שונים. כך, בין היתר, טענה המבקשת כי המשיבים קיבלו כספים על חשבון התמורה, אולם בניגוד למוסכם הם לא העבירו את הכספים לבנק לאומי למשכנתאות בע"מ לטובת הקטנת המשכנתה הרובצת על הנכס. המשיבים, מצדם טענו, כי המבקשת לא עמדה בהתחייבותה לשלם את עיקר התמורה בגין הנכס. המחלוקות בין הצדדים הגיעו לפתחו של בית משפט זה, בתחילה במסגרת הליך בו נקטו המשיבים, מתוקף הבקשה המוסכמת לצו פינוי ולצו הצהרתי שעליה חתמו הצדדים במעמד חתימת הסכם הרכישה (ה"פ 44879-10-13, לפני כב' השופטת אסתר נחליאלי-חיאט שהתקבלה ביום 7.11.13), ובהמשך במסגרת הליך בו נקטה המבקשת, שבגדרו עתרה, בין היתר, לביטול פסק הדין נגדה ולקבלת צו לאכיפת הסכם הרכישה (ה"פ 24371-11-13). בית המשפט (כב' השופטת ר' לבהר-שרון) הפנה את הצדדים להליך גישור, לפני כב' השופט (בדימוס) ת' אור, תוך שהורה כי עד להחלטה אחרת צו הפינוי יעוכב. הליכי הגישור צלחו ובין הצדדים נחתם הסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין ביום 16.6.14 (להלן: הסכם הפשרה).  הסכם הפשרה מסדיר שלושה עניינים מרכזיים ובהתאם כולל שלושה פרקים: בחלקו הראשון, ניתנה למבקשת אפשרות להשלים את ביצוע הסכם הרכישה, כאשר במסגרת זו התחייבה המבקשת לסלק את מלוא סכום חוב המשכנתה הרובץ על הנכס עד ליום 27.7.14; בחלקו השני, נקבעו הוראות בקשר עם הליך בוררות לבירור הטענות לגבי נזקים שנגרמו למי מהצדדים עקב הפרת הסכם הרכישה, כאשר במסגרת זו התחייב כל אחד מהצדדים להפקיד סך של 600,000 ₪ להבטחת תוצאות הליך הבוררות. בחלקו השלישי, נקבע מנגנון למכירת הנכס ולחלוקת התמורה בין הצדדים במקרה שבו המבקשת לא תעמוד בהתחייבותה לסלק את כל יתרת חוב המשכנתה ולהפקיד הסך של 600,000 ₪ להבטחת תוצאות הליך הבוררות. במסגרת זו נקבע כי הסכם הרכישה יבוטל, לא יתקיים הליך בוררות והמבקשת תהא זכאית לקבל סך של 1,200,000 ₪ מתוך כספי מכירת הנכס, וכן כל סכום מעל לסכום של 8,5000,000 ₪ שיתקבל ממכירת הנכס, כאשר היתרה תועבר למשיבים. הסכם הרכישה וצו הפינוי המוסכם צורפו כנספחים להסכם הפשרה. בסעיפים 4 ו-6 להסכם הפשרה נקבע, כך:"4. אופן התשלום יהיה כזה: כספי תשלום המשכנתה יופקדו בחשבון נאמנות שיפתח ב"כ הקונה ו/או בשיק בנקאי ישירות לבנק לחשבון ההלוואות ו/או דרך אחרת שאינה מערבת את המוכרים או בא כוחם – ומשם יועברו ע"י ב"כ הקונה ישירות לבנק לסילוק המשכנתה. להוכחת קיום ההתחייבות בדבר תשלום החוב לבנק יהיה על הקונה להציג למוכרים אישור בכתב מהבנק לפיו חוב המשכנתה בחשבון ההלוואה נפרע במלואו, ורק אישור כזה יהווה ראיה לתשלום החוב במלואו לבנק.... 6. למען הסר ספק ולאור הצפי שהקונה תיטול הלוואה מגורם שאינו בנק רשמי בישראל, הרי שלמעט אישור על יתרה לסילוק לבנק ו/או אם הוסכם במפורש אחרת בהסכם זה, המוכרים לא יחתמו על אף מסמך ולא יידרשו להמציא מסמך כלשהו או לבצע פעולה כלשהי בקשר לפירעון יתרת התמורה לסילוק המשכנתה או בכל הנובע מפירעון זה. עם זאת, מוסכם כי ככל שהמשכנתה תינטל על ידי הקונה מבנק רשמי במדינת ישראל המוכר על פי חוק הבנקאות (כדוגמת בנק לאומי, דיסקונט, פועלים) המוכרים יחתמו כלפי אותו בנק על כל מסמך נדרש ומקובל, ובשינויי נוסח מקובלים בבנק". עוד לפני המועד שנקבע בהסכם הפשרה כמועד לסילוק חוב המשכנתה, פנתה המבקשת למשיבים והודיעה להם, כי בדעתה ליטול הלוואה מגורם חוץ בנקאי, וכי הכסף כבר עומד ומופקד לפקודתם. מכאן ואילך החלה להתנהל תכתובת ענפה בין הצדדים. המשיבים הבהירו, כי הם אינם נכונים לחתום או להיות מעורבים בכל דרך שהיא כלפי הגורם החוץ-בנקאי, בעוד שהמבקשת חזרה וטענה, כי ממילא לא נדרשת כל חתימה או מעורבות מצד המשיבים, והם אך מתבקשים להפקיד בנאמנות את המסמכים הנדרשים לשם רישום הערות אזהרה לזכות המבקשת ולזכות הגורם החוץ בנקאי ממנו תיטול הלוואה, כאשר הערות האזהרה תרשמנה בד בבד או לאחר סילוק חוב המשכנתה לבנק.  משהלכו הצדדים והסתבכו, פתחה המבקשת בסדרה של הליכים, ובין היתר הגישה כנגד המשיבים בקשה על פי פקודת ביזיון בית משפט, בנוגע לפסק הדין שניתן בתובענה שהגישה לאכיפת הסכם הרכישה (ה"פ 24371-11-13). בהחלטתה מיום 9.9.14 דחתה כב' השופטת ר' לבהר-שרון את הבקשה על פי פקודת ביזיון בית משפט. בהחלטה נאמר, בין היתר, כי "המבקשת לא קיימה את הסכם הגישור כלשונו". על החלטה זו הגישה המבקשת בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (רע"א 6398/14).  ימים ספורים לאחר מכן, ביום 11.9.14, הגישה המבקשת את המרצת הפתיחה שלפני, בה היא עותרת, בין היתר, לאכיפת הסכם הפשרה. בהמרצת הפתיחה טוענת המבקשת, כי המשיבים הפרו את הסכם הפשרה הפרה בוטה ויסודית. לעניין זה נטען, כי כשלושה שבועות לפני המועד שעליו הוסכם לסילוק חוב המשכנתה, היה בידי המבקשת מלוא הסכום הנדרש לסילוק החוב. ברם, המשיבים סרבו להעביר לידי המבקשת את הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת המבקשת, שעליה חתמו במעמד חתימת הסכם הרכישה. בהעדר הערת אזהרה לטובת המבקשת, לא יכלה המבקשת לחתום על התחייבות לרישום משכנתה לטובת הגורם המממן מטעמה ולהעביר את הכסף, וכך נוצר "מעגל שוטים" שלא מאפשר את השלמת העסקה. נטען, כי למשיבים הוצעו אין ספור חלופות אשר מאפשרות את השלמת העסקה ואינן כרוכות במעורבות למול הגורם החוץ-בנקאי, אולם גם לכך המשיבים סרבו. הכל, כך נטען, על מנת לגרום למבקשת להפר, כביכול, את הסכם הפשרה, באופן שיאפשר למשיבים לעשות שימוש בצו הפינוי המוסכם שצורף כנספח להסכם הפשרה ולמכור את הנכס באמצעות כונס נכסים. בהקשר זה נטען, כי למשיבים אין כל אינטרס בהשלמת העסקה, וכי מבחינתם עדיפה האפשרות של ביטול הסכם הרכישה, שכן במצב דברים זה יימכר הנכס, אשר שוויו האמיר בינתיים באופן משמעותי, המשיבים ייגרפו לכיסם מיליוני שקלים על חשבון המבקשת, אשר הביאה את הבית ממצב שלד למצב גמר, ולא יתקיים הליך בוררות בין הצדדים.  בד בבד עם המרצת הפתיחה, הגישה המבקשת בקשה במעמד צד אחד, לעיכוב הליכי פינויה מהנכס. בו ביום הורתי, כך: "לא ברור מהבקשה מה החשש שהמשיבים יחלו בהליכי פינוי. אני מאפשרת למבקשת להבהיר עד ליום 15.9.14 עניין זה בתצהיר. במקביל, תעביר המבקשת העתק החלטה זו למשיבים, שלא יעשו, בשלב זה, שימוש בצו הפינוי עד להחלטה בבקשה לגופה. המשיבים יבהירו גם כן בתצהיר עד ליום 16.9.17, מדוע לא יופקדו הכספים בקופת בית המשפט כדרך להעברתם על פי פסק הדין. לאחר הבהרות אלו תינתן החלטה בבקשה לגופה." לאחר הדברים האלה, ומשהסתבר כי בית המשפט העליון צפוי ליתן בתוך זמן קצר את החלטתו בבקשת רשות הערעור שהגישה המבקשת על החלטת כב' השופטת ר' לבהר-שרון בבקשה לפי פקודת ביזיון בית משפט, עוכב הדיון עד להכרעה כאמור.  ביום 22.10.14 דחה בית המשפט העליון (כב' השופט י' עמית) את בקשת רשות הערעור שהגישה המבקשת על החלטת כב' השופטת ר' לבהר-שרון בבקשה לפי פקודת ביזיון בית משפט. זאת, מהטעם שהליך של ביזיון בו נקטה המבקשת אינו ההליך המתאים לנוכח חילוקי הדעות בין הצדדים לגבי פרשנות סעיפים 4 ו-6 להסכם הפשרה ואופן ביצועם. לצד זאת, ציין בית המשפט העליון, כי לדידו לא ניתן לקבוע, בשלב זה, כי המבקשת היא שלא קיימה את הסכם הפשרה, כפי שנקבע בהחלטת בית משפט קמא, ובלשונו של כב' השופט י' עמית (רע"א 6398/14):"5. אומר בקצרה כי דין הבקשה להדחות מן הטעם הפשוט שהליך של ביזיון בו נקטה המבקשת אינו ההליך המתאים, נוכח חילוקי הדעות בין הצדדים לגבי פרשנות סעיפים 4 ו-6 להסכם הפשרה ואופן ביצועם.6. עם זאת, איני סבור כי ניתן לקבוע בשלב זה כי המבקשת היא שלא קיימה את הסכם הפשרה, כפי שנקבע בהחלטת בית משפט קמא. מבלי לקבוע מסמרות, דומה כי קיימות מספר חלופות להשלמת הסכם הרכישה על פי הסכם הפשרה, ללא צורך בחתימה של המשיבים כלפי הגוף החוץ-בנקאי ממנו עומדת המבקשת ליטול הלוואה. השאלה האמיתית הצריכה לענייננו היא מי הפר את הסכם הפשרה. האם המבקשת הייתה נכונה לקיים במועד את התחייבותה על פי הסכם הפשרה ולסלק את חוב המשכנתא, בעוד המשיבים הם שמנעו ממנה לקיימו בניגוד להסכם הפשרה? האם פעלו המשיבים בחוסר תום לב? האם לפנינו חיובים מותנים או מקבילים על פי סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים, חלק כללי, התשל"ג-1973? שאלות אלה ראויות להתברר, לטעמי, בהליך נפרד. ואכן, המבקשת הגישה תובענה נפרדת (ה.פ 30554-09-14) לאכיפה ולסעד הצהרתי, שבמסגרתו עתרה בבקשה למתן סעד זמני. אציין כי כבוד השופטת מ' אגמון-גונן, בפניה נדונה הבקשה, הורתה למשיבים בהחלטתה מיום 11.9.2014 להבהיר עמדתם "מדוע לא יופקדו הכספים בקופת בית המשפט כדרך להעברתם על פי פסק הדין" (אחת החלופות שהוצעה על ידי המבקשת במסגרת התכתובת שהתנהלה בין הצדדים). יש להותיר אפוא בירור שאלות אלה להליך המתנהל כיום בבית המשפט המחוזי.7.בשולי הדברים אציין כי בדיון שהתקיים בפניי, הועלו מספר הצעות פשרה אך הדבר לא נסתייע ואין לי אלא להצר על כך. 8.סופו של דבר, שאני דוחה את הבקשה, אך לאור האמור בסעיף 6 לעיל, אין צו להוצאות." (ההדגשות הוספו – מ' א' ג').  לאחר הדברים האלה, הורתי כי דיון בבקשה לצו מניעה זמני יתקיים ביום 23.11.14. בינתיים, ביום 16.11.14, הגישו המשיבים את תגובתם להמרצת הפתיחה. בתגובתם טענו המשיבים, כי הסכם הפשרה התגבש לאחר משא ומתן של חודשים והוא כלל, מבחינת המשיבים, ויתורים שעיקרם מתן ארכה נוספת משמעותית למבקשת לתשלום יתרת התמורה עד ליום 27.4.14 ובמידה שלא תעמוד בהתחייבות כאמור, קביעת מנגנון לפיצוייה של המבקשת בסכום ניכר בגין ההשקעות שהשקיעה בנכס. נטען, כי כנגד ויתורים אלה עמדו המשיבים על שתי דרישות: האחת, כי המבקשת תפרע את המשכנתה עד ליום 27.7.14 ולא תאחר "מכל סיבה שהיא", והשנייה, כי התשלום ייעשה ללא מעורבות כלשהי של המשיבים, למעט ככל שהמבקשת תיטול הלוואה ממוסד בנקאי מוכר, שאז יחתמו המשיבים על כל מסמך מקובל לשם כך. זאת, כך נטען, לנוכח חששם של המשיבים, כי המבקשת תסבכם בשוק האפור, בשל העובדה כי בעלה "מסובך עד צוואר" בתביעות אזרחיות ופליליות, לרבות בתחום ההונאה והזיוף.  ביום 23.11.14 התקיים דיון בבקשה לצו מניעה זמני, שבמסגרתו הורתי, כך:"לאור החלטת כב' השופט עמית הנושא העומד על הפרק הוא לקבוע האם מי מהצדדים הפר את ההסכם אליו הגיעו הצדדים ביום 2.6.14 וקיבל תוקף של פסק דין ביום 16.6.14 וקיבל פסיקתא ביום 25.6.14. לאור האמור, תישאר המבקשת לגור בנכס כאשר המבקשת תישא בתשלומי המשכנתא השוטפים החל מיום 1.12.14 עד להחלטה אחרת. ביהמ"ש רשם בפניו את הצהרת ב"כ המשיבים כי המשכנתא שולמה כסדרה בתקופת הביניים. אם ייקבע בפסק הדין הסופי בתיק הזה כי המשיבים הם שהפרו את ההסכם הרי ממילא יזקפו תשלומי המשכנתא לטובת המבקשת. אם לעומת זאת בפסק הדין הסופי ייקבע כי המבקשת הפרה את ההסכם וכי עליה להשיב את הנכס למשיבים, הרי שתנאי להשבת הנכס תהיה השבה מלאה מראש של תשלומי המשכנתא בהם נשאה המבקשת (בניכוי דמי שימוש ראויים לתקופה). לעניין זה ככל שכך ייקבע הכסף יוחזר בתוך 90 ימים לכל היותר ואם המשיבים לא יעמדו בכך יועבר הנכס לרשות המבקשת עם השלמת התנאים הכתובים בהסכם. העתק החלטה זו יוכנס לתיק הנכס ברשות מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת (אפריקה-ישראל השקעות בע"מ)." בהמשך החלטתי, קצבתי מועדים להגשת תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים. בהתאם, הגישו הצדדים את תצהיריהם; מטעם המבקשת הוגש תצהירה שלה, וכן תצהירו של עו"ד אוריאל בן אסולי, אשר ייצג את המבקשת (ואת בן זוגה) במסגרת הסכם הרכישה וכן במסגרת הליכי הגישור. כן הוגש תצהירו של עו"ד עידן מרדכי, בא כוחה של נ.ג.ש החברה הכלכלית בע"מ, אשר העמידה לטובת המבקשת הלוואה חוץ בנקאית לצורך פירעון המשכנתה. מטעם המשיבים הוגשו תצהיריהם שלהם. בימים 7.9.15, 9.9.15 ו-10.9.15 התקיימו הליכי הוכחות, שלאחריהם סיכמו הצדדים את טענותיהם בכתב. יש לציין, כי עובר ולאחר שהתקבלו סיכומי הצדדים לתיק בית המשפט, הוגשו, באופן חסר תקדים, אינספור בקשות מטעם הצדדים אשר קצרה היריעה מלפרט, רובן ככולן, בקשר עם תשלומי המשכנתה השוטפים. אציין, כי עניין זה הביא לעיכוב במתן פסק הדין.  2. תמצית טענות הצדדיםהמבקשת טוענת, כי המשיבים הפרו את הסכם הפשרה הפרה בוטה ויסודית, וכי היה עליהם להעביר לידיה את הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובתה, וזאת משהובהר להם כי הכספים הנדרשים לפירעון המשכנתה כבר עומדים ומופקדים לפקודתם. לעניין זה נטען, כי המדובר בענייננו בחיובים מותנים ברורים, שהרי אלמלא רישום הערת אזהרה לטובת המבקשת (ולאחר מכן חתימתה של המבקשת על כתב התחייבות לרישום משכנתה לטובת הגורם המממן), לא ניתן להשלים את העסקה. נטען, בהקשר זה, כי אין כל הוראה בהסכם הפשרה האוסרת על המבקשת לקחת מימון מגורם חוץ בנקאי, וכי כל שהוסכם הוא, כי במקרה כזה המשיבים לא יהיו מעורבים בכך כלפי הגורם המממן. נטען עוד, כי קבלת פרשנותם של המשיבים להסכם הפשרה תוביל לתוצאה אבסורדית, לפיה למבקשת לא היה כל סיכוי לקיים את ההסכם.  המבקשת טוענת עוד, כי למצער יש לראות במשיבים כמי שאינם מקיימים את הסכם הפשרה בדרך מקובלת ובתום לב, שכן לא יעלה על הדעת שהמבקשת תחזיק במלוא הכספים לפירעון המשכנתה והמשיבים יתחכמו ויסרבו לשתף פעולה באופן מינימאלי על מנת להשלים את העסקה. נטען בהקשר זה, כי המשיבים סרבו לכל החלופות שהוצעו להם להשלמת העסקה, והכל באופן שאינו מערב אותם עם הגורם המממן, כפי שהוסכם.  המשיבים טוענים, כי בהסכם הפשרה התחייבה המבקשת לסלק את חוב המשכנתה הרובץ על הנכס בתוך 45 ימים מיום חתימת הסכם הפשרה, וכי המדובר בחיוב עצמאי, שלא היה מותנה, או תלוי, בחיוב כלשהו מצד המשיבים, זולת מקום שבו המבקשת הייתה נוטלת הלוואה ממוסד בנקאי מוכר, שאז הסכימו המשיבים לחתום על כל מסמך מקובל לצורך כך. הוסכם, כי רק לאחר שהמשיבים יקבלו אישור בכתב מהבנק לפיו חוב המשכנתה סולק, יעבירו המשיבים למבקשת את המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בנכס, ובהם הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת המבקשת. המשיבים טוענים עוד, כי אין כל שמץ של חוסר תום לב בעמידתם על תנאי מהותי בהסכם הפשרה, וכי המבקשת היא אשר הפגינה חוסר תום לב, בנסותה לתקן בדיעבד את הוראות הסכם הפשרה, שעל ניסוחו עמלו הצדדים במשך חודשים ארוכים. 3. על מסגרת הדיון ועל השאלה שבמחלוקת עיון בהסכם הפשרה מעלה, כי על המבקשת הוטלו שלושה חיובים מרכזיים לצורך השלמת העסקה; האחד, תשלום בגין תשלומי עבר של המשכנתה, בהם נשאו המשיבים, מחודש נובמבר 2013 ועד לחודש מאי 2014, בסך כולל של 142,164 ₪ וכן כיסוי תשלומי משכנתה עתידיים, בסך של 20,149 ₪ כל אחד, עד להשלמת העסקה (סעיף 3 להסכם הפשרה); השני, הפקדת סך של 600,000 ₪ להבטחת תוצאות הליך הבוררות בין הצדדים (סעיף 7 וכן פרק ב' להסכם הפשרה); השלישי, פירעון המשכנתה הרובצת על הנכס, בסך 4,300,000 ₪ עד ליום 27.7.14 (סעיפים 3-7 להסכם הפשרה).  דומה כי אין מחלוקת, כי המבקשת עמדה בשני החיובים הראשונים. ואמנם, המשיב 1 אישר בחקירתו הנגדית, כי במעמד חתימת הסכם הפשרה קיבלו המשיבים המחאה בסך 142,164 ₪ בגין תשלומי עבר של המשכנתה בהם נשאו, וכי המחאה זו נפרעה (ראו פרוטוקול מיום 10.9.15, עמ' 55 ש' 3-6). עוד אישר, כי במעמד חתימת הסכם הפשרה קיבלו המשיבים ארבע המחאות עתידיות לכיסוי תשלומי המשכנתה בסך 20,149 ₪ כל אחת, וכי גם המחאות אלו נפרעו (שם, עמ' 55 ש' 13-15; אסמכתאות בגין ההמחאות צורפו כנספח 2 לתצהיר המבקשת). זאת ועוד. הופקדה אצל בא כוחה של המבקשת ערבות בנקאית בסך 600,000 ₪ להבטחת תוצאות הליך הבוררות, שתוקפה מיום 24.7.14 ועד ליום 24.10.14 (ראו ההעתק שצורף כנספח 3 לתצהיר המבקשת).  המחלוקת בענייננו נוגעת, אם כן, לחיוב השלישי, כאשר השאלה שיש להכריע בה היא מי הפר את הסכם הפשרה, וכפי שהיטיב להגדיר זאת כב' השופט י' עמית בהחלטתו בבקשת רשות הערעור על החלטת כב' השופטת ר' לבהר-שרון בבקשה לפי פקודת ביזיון בית משפט: "השאלה האמיתית הצריכה לענייננו היא מי הפר את הסכם הפשרה. האם המבקשת הייתה נכונה לקיים במועד את התחייבותה על פי הסכם הפשרה ולסלק את חוב המשכנתא, בעוד המשיבים הם שמנעו ממנה לקיימו בניגוד להסכם הפשרה?". מענה לשאלה זו כרוך בשאלה, האם מדובר בענייננו בחיובים עצמאיים, שלובים או מותנים, שכן לטענת המשיבים, מקום שבו בחרה המבקשת לסלק את חוב המשכנתה באמצעות נטילת הלוואה מגורם חוץ בנקאי לא היו הם חייבים להמציא כל מסמך או לבצע כל פעולה שהיא בקשר עם פירעון המשכנתה, ובכלל זאת לא היו חייבים הם להעביר לידי המבקשת את הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובתה.  אומר כבר בפתח הדברים, כי לנוכח "הדם הרע" ששורר בין הצדדים, אשר הקשה עד מאד על ניהול הליך ההוכחות כתיקנו, מצאתי לנכון לבסס את מסקנתי בעיקר על לשון ההסכמים הרלבנטיים ועל התכתובת שהוחלפה בין הצדדים, מה גם שמלכתחילה המדובר בשאלה משפטית בעיקרה ודומה כי הצדדים אינם חלוקים בשאלות עובדתיות מהותיות. נקודת המוצא לדיון הינה, כי כשלושה שבועות לפני המועד האחרון לפירעון המשכנתה, היו בידי המבקשת מלוא הכספים הנדרשים לסילוק חוב המשכנתה. ברם, המשיבים סרבו בכל תוקף להעביר לידי המבקשת את מסמכי ההעברה, ובפרט את הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת המבקשת, וזאת בטענה כי אין הם מחויבים לעשות כן, מקום שמקורו של התשלום בהלוואה חוץ בנקאית. גם לאחר שהוצעו למשיבים חמש חלופות שונות לפירעון המשכנתה – ובכלל זאת כי הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת המבקשת תועבר לידי המבקשת כנגד מסירת שיק בנקאי לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ, או כי התשלום יופקד בקופת בית המשפט כנגד קבלת המסמכים, חלופות המהות פירעון מלא של התמורה – דבקו המשיבים בסירובם.  4. הגורם שהפר את הסכם הפשרה 4.א. חיובים עצמאיים, שלובים או מותנים – המסגרת הנורמטיביתסעיף 43 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), שכותרתו "דחיית קיום", קובע כך: "(א) המועד לקיומו של חיוב נדחה - (1) ... (2) אם תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה - עד שקויים אותו חיוב; (3) אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד - כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו. (ב) נדחה המועד לקיום החיוב כאמור בסעיף קטן (א), רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לחייב את הנושה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לחייב עקב הדחיה, אף אם אין בדבר משום הפרת חוזה מצד הנושה, ואם היה על החייב לשלם תשלומים תקופתיים עד לקיום החיוב שמועדו נדחה - לפטור אותו מתשלומים אלה בתקופת הדחיה." בחיובים חוזיים מקובל להבחין בין שלושה סוגים: חיובים עצמאיים; חיובים מותנים, שעליהם חל סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים; וחיובים מקבילים או שלובים, עליהם חל סעיף 43(א)(3) לחוק החוזים (ראו פרידמן וכהן, חוזים כרך ג', 80 (2003) (להלן: פרידמן וכהן)). חיוב עצמאי הוא חיוב חד-כיווני, ללא תלות בחיוב הנגדי, ומשמעותו היא שעל צד לחוזה לקיים את חיוביו במועד המוסכם גם אם הצד השני לחוזה אינו מקיים את החיובים המוטלים עליו. דוגמה לחיוב כזה הוא חיובו של שוכר לשלם את דמי השכירות גם אם המשכיר אינו עומד בהתחייבותו לתקן את המזגן שהתקלקל במושכר (ראו ע"א 765/82 משה אלתר נ' יחזקאל אלעני, פ"ד לח(2) 701, 708-709 (1984) (להלן: עניין אלתר); ע"א 7938/08 היאלי מונסנגו נ' מוריס מכביאן, פסקה 22 (2011) (להלן: עניין מונסנגו); ע"א 7194/13 טובית דרור חברה לנכסים בע"מ נ' ב.ס.ר המנדסים בע"מ, פסקה 24 (2015) (להלן: עניין טובית דרור); פרידמן וכהן, עמ' 80-84).  בשונה מכך, חיוב מותנה משמעו שהתחייבותו הנגדית של צד לחוזה היא מאוחרת ומותנית בכך שהצד האחר יקיים תחילה את חיובו. כך, לדוגמה, צבעי, שהתחייב לצבוע את מכוניתו של אלמוני בצבעים שזה יספק לו, ברור כי עד שלא יימסרו הצבעים לידיו חבותו אינה מתגבשת; ובאופן דומה, חיובו של קבלן לעלות על הקרקע ולהתחיל בבנייה מותנה בכך שהמזמין יעמיד את הקרקע לרשותו (ראו עניין אלתר, עמ' 709; ע"א 1084/99 נחמיה עיני נ' דוד קאסוטו, פ"ד נו(3) 913, 922 (2002) והאסמכתאות שם; עניין מונסנגו, פסקה 22; עניין טובית דרור, פסקה 24; פרידמן וכהן, עמ' 84- 89). חיובים שלובים (או מקבילים) משמעם היא שעל הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד, וכשהדבר לא ניתן, לכל הפחות לגלות נכונות חד משמעית לקיים את חיובם, למשל הפקדת הסכום שצריך להשתלם על פי החוזה. במובן מסוים, חיובים שלובים הם סוג של חיובים מותנים, וייחודיותם מתבטאת בכך שההתניה אינה מופנית לעצם קיומם של החיובים אלא אך להדדיות, עד כדי בו-זמניות שבביצוע החיובים (ראו ע"א 594/75 חיים ג'רבי נ' יפה הייבלום, פ"ד ל(2) 673, 680-681 (1976); עניין אלתר, עמ' 709-710; ע"א 1632/98 משה ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות'- חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נה(3) 913, 920-921 (2001); פרידמן וכהן, עמ' 89-92). חיובים שלובים שכיחים עד מאוד בחוזי מכר, על פי ברירת המחדל הקבועה בסעיף 23 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, ולפיה "חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד". כך, לדוגמה, בחוזי מכר דירות מקובל לקבוע תשלום ראשון כנגד רישום הערת אזהרה ותשלום אחרון כנגד מסירת החזקה בדירה (עוד על חיובים שלובים ראו עניין אלתר, עמ' 709-712; עניין מונסנגו, פסקה 22 והאסמכתאות שם). הקביעה באם מדובר בחיובים שלובים, אם לאו הינה שאלה של פרשנות ההסכם, אשר ההכרעה בה מתבצעת על פי הכללים המקובלים לפרשנות חוזה, היינו על בסיס לשון החוזה ותכליתו, כשהלשון קובעת את גבולות התכלית. את אומד דעת הצדדים באשר לחוזה יש לבחון מתוך נקודת מוצא, כי המדובר בחוזה הבא להגשים את תכליתה הכלכלית של העסקה (ראו ע"א 1258/14 מ. מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ נ' עירית רמת גן, פסקה 3 (2015); ע"א 2568/98 ד"ר אברהם פטר נ' עזרא חממי, פ"ד נז(4) 796, 800-801 (2003); עניין אלתר, עמ' 710-711).  יוער, כי אין מניעה שבית המשפט ימצא כי חיובים חוזיים הם שלובים גם בהעדרו של תנאי מפורש בעניין זה (ראו ע"א 368/83 אברהם מסיקה נ' יצחק ועקנין, פ"ד מ(2) 477, 479-480 (1986) (להלן: עניין מסיקה); ע"א 6276/95 מגדלי באך בע"מ נ' עמוס חוזה, פ"ד נ(1) 562, 567 (1996) (להלן: עניין מגדלי באך)). עם זאת, כב' הנשיא מ' שמגר הדגיש בעניין אלתר את הקושי שבהגדרת חיובים כשלובים בהסתמך על פרשנות בלבד, ולא על קביעה מפורשת בלשון החוזה (שם, עמ' 711):"אך מובן, כי יקל על בית המשפט להכריז על תנאי מסוים בחוזה כ'חיוב שלוב', כאשר הצדדים טרחו והביעו כוונתם זו במפורש. קשה יותר לעשות כן כאשר בית המשפט מתבקש לקרוא לתוך הסכם תנאים שאינם מופיעים בו במפורש ולפרשו מעבר לאמור בו.....יש לנהוג זהירות מיוחדת כאשר לשון החוזה אינה תומכת בפרשנות, לפיה חיוב פלוני הוא מותנה או שלוב, ואם הנימוק היחידי למתן פרשנות, כאמור, הוא ראיות ועדויות חיצוניות לחוזה, המובאות לבית המשפט על-ידי אחד הצדדים המתדיינים, ואשר שנויות במחלוקת ביניהם, בחינה בלתי זהירה עלולה להביא ליציקת תוכן חדש ומהות אחרת לחוזה, אשר אליו לא התכוונו מנסחיו.מי שחפץ בהתניית חבותו בקיום חיובו המקביל של רעהו, ייטיב לעשות אם יאמר דברו מפורשות בהסכם ויטרח להבהיר את כוונתו האמורה." (ראו גם ע"א 2273/02 חברת פסל בע"מ נ' חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ, פ"ד נח(2) 36, 46-47 (2003)). 4.ב. מן הכלל אל הפרטכאמור, המשיבים טוענים, כי בהסכם הפשרה התחייבה המבקשת לסלק את חוב המשכנתה הרובץ על הנכס בתוך 45 ימים מיום חתימת הסכם הפשרה, וכי המדובר בחיוב עצמאי, שלא היה מותנה, או תלוי, בחיוב כלשהו מצד המשיבים, זולת מקום שבו המבקשת הייתה נוטלת הלוואה ממוסד בנקאי מוכר, שאז הסכימו המשיבים לחתום על כל מסמך מקובל לצורך כך. כפי שציינתי לעיל, הקביעה באם מדובר בחיובים שלובים, אם לאו הינה שאלה של פרשנות ההסכם, אשר ההכרעה בה מתבצעת על פי הכללים המקובלים לפרשנות חוזה, היינו על בסיס לשון החוזה ותכליתו. מפאת חשיבות הדברים, ועל מנת להבין את הקשר הדברים, יובאו להלן מלוא הסעיפים בהסכם הפשרה אשר עוסקים בפירעון חוב המשכנתה, הם סעיפים 3-7 להסכם הפשרה, המצויים בפרק א' להסכם הפשרה, תחת הכותרת "סילוק חוב המשכנתה על ידי הקונה":"3. הקונה חוזרת ומתחייבת לסלק את כל חוב המשכנתה הרובץ על הנכס, כפי שהתחייבה לכך גם בחוזה המכר (בסעיף 4.1.13 שלו). עם חתימת הסכם זה תשלם הקונה למוכרים בשיק בנקאי את סכום התשלומים השוטפים של הריבית, הביטוח וכו' בקשר למשכנתה, החלים לפי חוזה המכר על הקונה וששולמו ע"י המוכרים בתקופה החל מנובמבר 2013 ועד מאי 2014 בסך 142,164 ₪, לאחר שהמוכרים הוכיחו לקונה ששילמו התשלומים השוטפים על חשבון המשכנתה החל מחודש נובמבר 2013 ועד וכולל חודש מאי 2014 ומה היה גובה התשלום. כמו כן, יימסרו על ידי הקונה למוכרים במעמד החתימה ארבעה שקים לפקודת חשבון ההלוואה להבטחת התשלומים הנוספים אשר יחולו, לפי תנאי המשכנתה, במועדים מהיום ועד תום 75 ימים מיום החתימה על הסכם זה (בסך של 20,149 ₪ כל שיק). ככל שיוותר שיק בידי המוכרים והמשכנתא נפרעה, מתחייבים המוכרים להשיבו לקונה ולא יפרעו השיק. את יתרת חוב המשכנתא כפי שתהיה לפי מכתב כוונות שימציאו המוכרים לב"כ הקונה מתחייבת הקונה לשלם ישירות לחשבון המשכנתה של המוכרים תוך 45 ימים מהיום. בכלל זה יהיה עליה לשלם כל חיובים בגין קרן החוב, הוצאות, ריבית, אי תשלום בזמן או בגין פירעון מוקדם של המשכנתה, ככל שיתבע הבנק, וכן כל תשלום אחר לו יהיה זכאי הבנק על פי תנאי ההלוואות כנגד משכנתא ומותנה במפורש שלא תהיה לקונה כל טענה כלפי המוכרים בכל הנוגע לגובה החוב לבנק. 4. אופן התשלום יהיה כזה: כספי תשלום המשכנתה יופקדו בחשבון נאמנות שיפתח ב"כ הקונה ו/או בשיק בנקאי ישירות לבנק לחשבון ההלוואות ו/או דרך אחרת שאינה מערבת את המוכרים או בא כוחם – ומשם יועברו ע"י ב"כ הקונה ישירות לבנק לסילוק המשכנתה. להוכחת קיום ההתחייבות בדבר תשלום החוב לבנק יהיה על הקונה להציג למוכרים אישור בכתב מהבנק לפיו חוב המשכנתה בחשבון ההלוואה נפרע במלואו, ורק אישור כזה יהווה ראיה לתשלום החוב במלואו לבנק.5. הקונה מצהירה שיש ביכולתה לעמוד בתנאי תשלום המשכנתה כנזכר בסעיף הקודם, ומותנה במפורש שאי תשלום של מלוא יתרת החוב לבנק, כפי שתהיה, תוך 45 ימים מהיום מכל סיבה שהיא, יהווה הפרה של תנאי עיקרי בהסכם זה.6. למען הסר ספק ולאור הצפי שהקונה תיטול הלוואה מגורם שאינו בנק רשמי בישראל, הרי שלמעט אישור על יתרה לסילוק לבנק ו/או אם הוסכם במפורש אחרת בהסכם זה, המוכרים לא יחתמו על אף מסמך ולא יידרשו להמציא מסמך כלשהו או לבצע פעולה כלשהי בקשר לפירעון יתרת התמורה לסילוק המשכנתה או בכל הנובע מפירעון זה. עם זאת, מוסכם כי ככל שהמשכנתה תינטל על ידי הקונה מבנק רשמי במדינת ישראל המוכר על פי חוק הבנקאות (כדוגמת בנק לאומי, דיסקונט, פועלים) המוכרים יחתמו כלפי אותו בנק על כל מסמך נדרש ומקובל, ובשינויי נוסח מקובלים בבנק.7. היה והקונה תעמוד בהתחייבותה לשלם את כל יתרת חוב המשכנתה תוך 45 ימים כאמור, וכן תפקיד אצל בא כוחה כמפורט להלן סך של 600,000 ₪ עד 10 ימים לאחר פרעון המשכנתה להבטחת תשלום מלא או חלקי שתחויב, אם תחויב, לשלמו למוכרים במסגרת הליך הבוררות שיפורט להלן – יחולו ההוראות הבאות:א. הקונה תהיה זכאית לקבל את המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בנכס מהמוכרים אליה כמותנה בחוזה המכר. מסירת מסמכי העברה, כמפורט בסעיף 8.7 להסכם המכר תיחשב, כמוסכם גם בחוזה המכר, כהעברת הזכויות ומילוי התחייבויות המוכרים. ב. יבוטל פסק הדין שניתן ביום 7.11.13 ככל שהוא מתייחס לקונה.ג. ההוצאות בגין הליכי הצדדים עד כה ובבוררות יכללו במסגרת התביעות הכספיות וישולמו לפי קביעת הבורר כנזכר להלן.ד. אין באמור בסעיף זה כדי לגרוע מזכויות מי מהצדדים לתבוע איש את רעהו בתביעה כספית במסגרת בוררות והכל כמפורט להלן. אך קיומה של זכות תביעה כזו לא יהווה עילה שלא לבצע את העברת הזכויות בנכס אל הקונה, באם יהיה זכאי לכך לפי האמור לעיל." (ההדגשות הוספו – מ' א' ג').  המשיבים טוענים, כי מאחר שהמבקשת נטלה הלוואה מגורם חוץ בנקאי, הרי שהם לא נדרשו לחתום על מסמך כלשהו, או להמציא מסמך כלשהו, או לנקוט בכל פעולה שהיא. לשיטתם, יש לקרוא את הוראות סעיף 6 להסכם הפשרה כך שאין המדובר רק באי חתימה על התחייבות כלשהי או על מסמך המופנה אל המלווה, שיאפשר לו לרשום הערת אזהרה, כי אם באי מעורבות מכל סוג שהוא. בכלל זאת, לא נדרשו הם להעביר לידי המבקשת בקשה לרישום הערת אזהרה לטובתה, וזאת עד לאחר סילוק המשכנתה. לטעמי, תוצאה זו אינה מתחייבת מלשון הסכם הפשרה ויש בה אף כדי להביא לתוצאה אבסורדית, לפיה למבקשת לא היה כל סיכוי לקיים את הסכם הפשרה. כפי שיובהר להלן, תוצאה זו נגזרת מהמצב הרישומי של הנכס; כידוע, מקום שבו כספי התמורה אמורים להשתלם מתוך כספי הלוואה שנוטל הרוכש, הפרקטיקה הינה לרשום לזכות הבנק הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתה, ולהחתים את המוכר על כתב התחייבות לרישום משכנתה לטובת הבנק. פרקטיקה זו נוהגת כיום על מנת למנוע סיבוכים שהיו בעבר בשל "מעגל שוטים" שנוצר: מחד גיסא, הבנק סירב להעמיד הלוואה כל עוד לא נרשמה לזכותו משכנתה, ומאידך גיסא, המוכר סרב לרשום משכנתה לזכות הבנק כל עוד הקונה לא העביר אליו את מלוא התמורה (ראו והשוו לעניין מונסנגו, פסקה 21 והאסמכתאות שם).  כזכור, בהתאם לנסח הנכס מלשכת רישום המקרקעין בפתח-תקוה, בעלת הזכויות במקרקעין הינה קק"ל, כחוכרת רשומה אפריקה ישראל להשקעות בע"מ ולטובת המשיבים רשומה הערת אזהרה וכן רשומה הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתה לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ. לנוכח מצב רישומי זה של זכויות המשיבים בנכס, לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתה לטובת הגורם המממן מטעמה של המבקשת – בין אם המדובר בבנק רשמי ובין אם המדובר בגורם חוץ בנקאי – וזאת מבלי שתירשם, תחילה, הערת אזהרה לטובת המבקשת. רק לאחר רישום הערת אזהרה לטובת המבקשת, יכולה האחרונה לחתום, ביחד עם החברה המשכנת, על התחייבות לרישום משכנתה לטובת הגורם המממן מטעמה. כאן המקום להזכיר, כי ברגיל מקובל לקבוע בהסכמי מכר תשלום ראשון כנגד רישום הערת אזהרה ותשלום אחרון כנגד מסירת החזקה בדירה. ברם, בענייננו, לנוכח המצב הרישומי של זכויות המשיבים בנכס, קבעו הצדדים מנגנון שונה, לפיו כנגד התשלום הראשון תהא המבקשת רשאית לרשום לטובתה משכון על זכויות המשיבים. וכך באו הדברים לידי ביטי בסעיף 3.5 להסכם הרכישה:"הקונה מצהיר ומאשר, כי ידוע לו שזכויות המוכר בממכר טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין וכי רשומה למוכר ולבנק לאומי למשכנתאות הערת אזהרה בלבד והכל כפי שמופיע באישור הזכויות מטעם החברה המשכנת וכי בשלב ראשון לאחר חתימת הסכם זה, יהיה זכאי הקונה לרשום משכון על זכויות המוכר אך בקשה לרישום הערת אזהרה תוגש לטיפול החברה המשכנת רק לאחר השלמת בניית הממכר...". בהתאם לכך נקבע בסעיף 4 להסכם הרכישה, כי לאחר קבלת התשלום הראשון על חשבון התמורה, תהא המבקשת רשאית לרשום לטובתה משכון על זכויות המשיבים בנכס, וכי רישום הערת אזהרה לטובת המבקשת יתאפשר רק לאחר השלמת הבנייה ותשלום מלוא התמורה בגין הנכס. יוער, כי בהסכם הרכישה התשלום לטובת פירעון המשכנתה נקבע כתשלום השני בגין הנכס, כאשר לאחריו היה אמור להשתלם תשלום נוסף ואחרון.  כאמור, סעיף 6 להסכם הפשרה, עליו משליכים המשיבים את יהבם, קובע כי "למעט אישור על יתרה לסילוק לבנק ו/או אם הוסכם במפורש אחרת בהסכם זה, המוכרים לא יחתמו על אף מסמך ולא יידרשו להמציא מסמך כלשהו או לבצע פעולה כלשהי בקשר לפירעון יתרת התמורה לסילוק המשכנתה או בכל הנובע מפירעון זה." בהמשכו של סעיף 6 להסכם הפשרה נקבע, כי ככל שהמשכנתה תינטל על ידי הקונה מבנק רשמי במדינת ישראל "המוכרים יחתמו כלפי אותו בנק על כל מסמך נדרש ומקובל, ובשינויי נוסח מקובלים בבנק", ודומה כי מכלל ההן בסיפא הסעיף ניתן לשמוע את הלאו ברישא הסעיף; רוצה לומר, את סעיף 6 להסכם הפשרה ניתן לקרוא, כך שבהתאם לו המשיבים לא נדרשים לחתום על כל מסמך שהוא לטובת הגורם המממן של המבקשת, מקום בו המדובר בגורם חוץ בנקאי, הא ותו לא. דומה כי לכך גם כיוון כב' השופט י' עמית בהחלטתו בבקשת רשות הערעור על החלטת כב' השופטת ר' לבהר-שרון בבקשה לפי פקודת ביזיון בית משפט, עת ציין כי "דומה כי קיימות מספר חלופות להשלמת הסכם הרכישה על פי הסכם הפשרה, ללא כל צורך בחתימה של המשיבים כלפי הגוף החוץ-בנקאי ממנו עומדת המבקשת ליטול הלוואה." ואמנם, מכוח סעיף 6 להסכם הפשרה היו המשיבים רשאים לסרב לחתום על מסמכים לטובת הגוף החוץ-בנקאי ממנו עומדת המבקשת ליטול הלוואה (וכן להמציא לגורם זה מסמך כלשהו, או לבצע פעולה כלשהי מולו בקשר לפירעון יתרת התמורה לסילוק המשכנתה). ברם, המסמך שהמבקשת נדרשה לו לצורך השלמת העסקה הוא, כאמור, בקשה לרישום הערת אזהרה לטובתה. מסמך זה, בהתאם לאמור בסעיף 4.1.2 להסכם הרכישה, נחתם על ידי המשיבים במעמד חתימת הסכם הרכישה. מאחר, שכאמור לעיל, לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתה לטובת הגורם המממן מטעמה של המבקשת – בין אם המדובר בבנק רשמי ובין אם המדובר בגורם חוץ בנקאי – וזאת מבלי שתירשם, תחילה, הערת אזהרה לטובת המבקשת, הרי שיש לקרוא לתוך הסכם הפשרה התחייבות מכללא של המשיבים לאפשר למשיבה לרשום הערת אזהרה לטובתה, וזאת גם מקום שמדובר בהלוואה חוץ בנקאית, שאחרת נוצר "מעגל שוטים" ואין להסכם הפשרה קיום.  לעניין זה יפים הדברים שנאמרו על ידי כב' המשנה לנשיא מ' בן-פורת בעניין מסיקה (שם, עמ' 479-480):"אמנם לא נאמר בחוזה-המכר בצורה מפורשת וחדה כי חתימת המוכרים על המסמכים וביצוע הרישום בפועל מהווים תנאי-מוקדם לחובת סילוקו של עודף המחיר, אך דיינו אם ניתן לדלות את אומד דעתם של הצדדים מתוכן ההסכם ומנסיבותיו של המקרה. ברור שהמוכרים ידעו שהקונים זקוקים להלוואה האפותיקאית וזה גם ההסבר ההגיוני לתניה שהתשלום יבוצע במעמד קבלתה. מכאן שהמוכרים ידעו שהקונים כלל לא יוכלו לקיים את חיובם הם אלא אם ייחתמו המסמכים והרישום יתבצע תחילה."  תוצאה זו מתחייבת גם מהנסיבות המיוחדות האופפות את הסכם הפשרה, מכללי ההיגיון והשכל הישר ומהתכלית הכלכלית של העסקה שעומדת על הפרק; בהקשר זה מקובלת עלי גרסתה של המבקשת, לפיה עובר לחתימת הסכם הפשרה היה ברור לצדדים, כי ככל הנראה תזדקק המבקשת למימון חוץ בנקאי על מנת לעמוד בהתחייבויותיה על פי הסכם הפשרה. גרסה זו מהימנה ועדיפה בעיני על גרסתם של המשיבים, לפיה המבקשת הציגה בפניהם מצג כוזב ביודעין, כי היא תפרע את המשכנתה ממקורות עצמאיים, וזאת לאור לשונו הברורה של סעיף 6 להסכם הפשרה המעידה בעליל, כי הצדדים להסכם אמנם צפו אפשרות שהמבקשת תיטול הלוואה חוץ בנקאית לצורך פירעון המשכנתה. כיוון שהצדדים צפו אפשרות שהמבקשת תיעזר במימון חוץ בנקאי, הרי שבלתי מתקבל על הדעת כי הצדדים התכוונו לעגן בהסכם מנגנון שיאפשר למבקשת לפרוע את חוב המשכנתה אך ממקורותיה העצמיים.  פרשנות ההסכם על רקע הנסיבות הנ"ל מחייבת את המסקנה, כי כוונת הצדדים הייתה שחיובה של המבקשת לפרוע את חוב המשכנתה יהא חיוב השלוב ומותנה בחיובם של המשיבים להעביר לידי המבקשת את הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת המבקשת, שכן ללא רישום הערת אזהרה לטובת המבקשת לא הייתה לה כל אפשרות לפרוע את חוב המשכנתה, באמצעות כספי ההלוואה. כוונה זו מתבקשת הן מן ההיגיון הפשוט והן מן ההיגיון הכלכלי הטמון בעסקה.  יפים לכאן דברי כב' השופטת ד' דורנר בעניין מגדלי באך (שם, עמ' 567): "אמנם בחוזה אין תנאי מפורש המשלב את החובה לשלם סכום מסוים מתוך המחיר בחובה לרשום את הבעלות במגרש על שם החברה, ואולם חוזה יש לפרש כמכלול אחד הבא להגשים את התכלית הכלכלית של העיסקה, ולאור חובת הצדדים לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת... החוזה נועד להשיג מטרה עסקית ויש לתת לו פירוש המגשים מטרה זו כפי שאנשים סבירים היו עושים."  הנה כי כן, על פי לשונו ותכליתו של הסכם הפשרה – קרי: אומד דעת הצדדים – המדובר בחיובים שלובים.  כאמור, בסיטואציה של חיובים שלובים, צד להסכם איננו חייב לקיים את חיוביו קודם שהצד האחר יהיה נכון לקיים את חיוביו שלו, ואין נדרש קיום בפועל (כדי למנוע מעגל שוטה). על הצד התובע בגין הפרת ההסכם להראות שהוא מצדו היה מוכן ומסוגל לקיים את החיוב המקביל שהיה מוטל עליו. בענייננו, אם כן, די היה בכך שהמבקשת תצביע על נכונות לקיים במועד את התחייבותה על פי הסכם הפשרה ולסלק את חוב המשכנתה, על מנת שתקום למשיבים החובה להעביר לידיה את הבקשה לרישום הערת אזהרה. כך, אמנם, היו הם פני הדברים בפועל;  כאמור, כשלושה שבועות לפני המועד האחרון לפירעון המשכנתה, היו בידי המבקשת מלוא הכספים הנדרשים לסילוק חוב המשכנתה. ברם, המשיבים סרבו בכל תוקף להעביר לידי המבקשת את מסמכי ההעברה, ובפרט את הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת המבקשת, וזאת בטענה כי אין הם מחויבים לעשות כן, מקום שמקורו של התשלום בהלוואה חוץ בנקאית. גם לאחר שהוצעו למשיבים חמש חלופות שונות לפירעון המשכנתה, ובכלל זאת כי הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת המבקשת תועבר לידי המבקשת כנגד מסירת שיק בנקאי לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ לפירעון המשכנתה, או כי התשלום יופקד בקופת בית המשפט כנגד קבלת המסמכים, דבקו המשיבים בסירובם.  יש לציין, כי תמוהה במיוחד התנגדותם של המשיבים לחלופה שלפיה הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת המבקשת תועבר לידי המבקשת כנגד מסירת שיק בנקאי לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ והפקדתו בחשבון המשכנתה, שהרי המדובר בחלופה המהוה פירעון מלא של התמורה. הרי עם פירעון המשכנתה, מקבלים המשיבים, למעשה, את מלוא התמורה בגין הנכס ויש לראות בעסקה ככזו שהושלמה. במצב דברים זה, לא יכול להיות למשיבים כל פתחון פה באשר להתחייבויות שהמבקשת נוטלת ביחס לנכס, שהרי החל ממועד זה הבעלים של הנכס היא המבקשת, ודומה כי אין צורך להזכיר מושכלות יסוד, כי בעליו של נכס רשאי לנהוג בו כמנהג בעלים. ואמנם, בסעיף 7 להסכם הפשרה התחייבו המשיבים להעביר לידי המבקשת את המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בנכס, כמותנה בחוזה המכר, בכפוף לכך שתעמוד בהתחייבותה לשלם את כל יתרת חוב המשכנתה, והדברים ברורים, שכן המדובר בתשלום האחרון והסופי בגין הנכס, שלאחריו רשאי הרוכש להירשם כבעליו של הנכס. רוצה לומר, כנגד תשלום מלוא התמורה הייתה המבקשת רשאית לקבל את מלוא מסמכי ההעברה.  כשאלו הם פני הדברים, אין לי אלא לקבוע, כי המבקשת, שנטלה על עצמה התחייבות לפרוע את המשכנתה הרובצת על הנכס, הייתה נכונה לעשות כן במועד, וכי המשיבים הם שמנעו את השלמת העסקה.  4.ג. חיוב שלוב מכוח עיקרון תום הלבאוסיף, כי גם אם היה מקום לראות בחיוב המבקשת לפרוע את חוב המשכנתה משום חיוב עצמאי שלא היה מותנה בדבר, הרי שבנסיבות העניין יש לראות בחיוב המבקשת משום חיוב השלוב בהתחייבות המשיבים להמציא לה את הבקשה לרישום הערת אזהרה; הפסיקה הכירה בכך שגם כאשר הצדדים קובעים בהסכם שביניהם חיובים בלתי מותנים זה בזה, ניתן לבסס את הקשר בין החיובים על עקרון תום הלב (ראו והשוו: ע"א 701/79 עדנה שוחט (ניסים) נ' יואל לוביאניקר, פ"ד לו(2) 113, 120-121 (1981); עניין מסיקה, עמ' 479; עניין מגדלי באך, עמ' 567; עניין אלתר, עמ' 708; עע"מ 1659/09 משרד הבינוי והשיכון נ' אליהו מלכה, פסקה 18 (2013); עניין טובית דרור, פסקה 29; פרידמן וכהן, עמ' 82-84)). בהקשר זה דומה כי אין כל צורך להזכיר, שבית המשפט רואה בצדדים לחוזה, צדדים לפרויקט משותף, וחובת הצדדים לשתף פעולה ביניהם היא אחד הפנים של חובת תום הלב. כב' השופטת א' חיות עמדה על הדברים בע"א 5892/06 אליהו דואק נ' המועצה המקומית גדרה, פסקה 16 (2009): "חובת תום הלב הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים משמעותה, בין היתר, כי על הצדדים לחוזה לפעול בהגינות לשם הגשמת כוונתם המשותפת, על פי רוח העסקה ובשיתוף פעולה תוך התחשבות באינטרסים של הצד האחר. עמידה דווקנית על לשון החוזה אף שהיא נוגדת בבירור את כוונתם המשותפת של הצדדים ואת רוח החיובים הכלולים בו וכן סירוב לשתף פעולה עם הצד השני על מנת להעמיד דברים על דיוקם ולאפשר את הוצאת העסקה אל הפועל, יש בה משום הפרת חובת תום הלב והפרה של חובה זו מהווה הפרה של החוזה (ראו: ע"א 3912/90 Eximin S.A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64, 78-76 (1993); ע"א 2871/00 ח'ורי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט, פ"ד נז(6) 319, 329 (2003); שלו, דיני חוזים, 111-105)." (ההדגשה שלי –מ' א' ג').  האופן שבו פעלו המשיבים בענייננו מעיד על חוסר רצון מצדם לשתף פעולה עם המבקשת, תוך אדישות לנזקים שעלולים להיגרם למבקשת עקב אי עמידתה בהסכם הפשרה, ובכלל זאת פינוייה מהנכס ומכירתו לכל המרבה המחיר. ניתן, אולי, לתלות התנהלות זו בחשש ובחוסר האמון בין הצדדים, שלהם תרמו גם המבקשת ובן זוגה. ברם, מהראיות שהוצגו לפני עולה, כי השלמת העסקה הייתה בהישג יד, וכי התוצאה העגומה שהתקבלה בסופו של יום לא הייתה מחויבת המציאות; יש לחזור ולהדגיש, כי למשיבים הוצעו לא פחות מחמש חלופות להשלמת העסקה, ובכלל זאת החזקת הכספים בנאמנות עד לרישום התחייבות לרישום המשכנתה לטובת הגורם המממן (ראו סעיף 29(א) לתצהירו של עו"ד בן אסולי; מכתבו של עו"ד בירותי מיום 7.7.14, נספח 12 לתצהיר עו"ד בן אסולי); פגישה בבנק למשכנתאות להשלמת העסקה, שמהלכה יימסר שיק בנקאי לפקודת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ כנגד קבלת ייפוי כוח לרישום הערת אזהרה (ראו סעיף 12(ב) לתצהירו של עו"ד בן אסולי; מכתבו של עו"ד בירותי מיום 10.7.17, נספח 13 לתצהירו של עו"ד בן אסולי); השלמת העסקה בלשכת רישום המקרקעין, באופן שכנגד קבלת כתב הסכמה למחיקת הערת אזהרה לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ ומסמכי ההעברה יימסר לנציג הבנק למשכנתאות שיק בנקאי לסילוק המשכנתה (ראו סעיף 29(ג) לתצהירו של עו"ד בן אסולי); רישום הערת אזהרה באמצעות צו בית משפט (ראו סעיף 29(ד) לתצהירו של עו"ד בן אסולי; מכתבו של עו"ד בירותי מיום 27.7.14, נספח 9 לתצהיר המשיב); הפקדת הכספים בקופת בית המשפט ומסירת מסמכי העברה כנגד הפקדת הכספים (ראו סעיף 29(ה) לתצהירו של עו"ד בן אסולי). ברם, וכאמור לעיל, המשיבים סרבו לכל אחת מהחלופות. בכך נהגו המשיבים בחוסר תום לב בקיום הסכם הפשרה.  יפים לענייננו דבריו של כב' השופט ח' מלצר בעניין טובית דרור (שם, בפסקה 3):"אין לבוא בדרישות בדבר "מידת חסידות" מוגזמת אל המתקשרים בחוזה (עיינו והשוו: ע"א 701/79 שוחט נ' לוביאניקר פ"ד ל"ו (2) 113 (1981)), ואולם כאשר מתעוררים קשיים במימוש החוזה ואפילו נוצרות הפרות הדדיות – ראוי שהצדדים יגלו רצון טוב וינסו לפתור את המחלוקות – ולוּ זמנית – על דרך של: "זה נהנה וזה לא חסר". הדבר מתבקש, לדעתי, מחובת תום הלב הנדרשת בקיום של חיוב הנובע מחוזה והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה..". גם מטעם זה יש לראות בחיוב המבקשת לפרוע את חוב המשכנתא משום חיוב השלוב בהתחייבות המשיבים להמציא לה את הבקשה לרישום הערת אזהרה. 5. התוצאה והסעדים לאור כל האמור, אני קובעת, כי המבקשת, אשר נטלה על עצמה התחייבות לפרוע את חוב המשכנתה הרובץ על הנכס, הייתה נכונה לעשות כן במועד, וכי המשיבים הם אשר מנעו ממנה לקיים את התחייבותה בניגוד להסכם הפשרה. התוצאה היא, כי דין התובענה להתקבל, וכי יש ליתן צו לאכיפת הסכם הפשרה, כפי שהתבקש. אני ממנה בזאת את עו"ד אוריאל בן אסולי, בא כוחה של המבקשת, ככונס נכסים שיפעל חלף המשיבים ככל הנדרש להשלמת העסקה, לרבות חתימה על כל מסמך שיידרש כלפי לשכת רישום המקרקעין, החברה המשכנת, וכיו"ב, לטובת השלמת העסקה.  עד ליום 7.9.2017 המבקשת תעביר לידי כונס הנכסים שיק בנקאי בגובה הסכום הנדרש לסילוק חוב המשכנתה, בהתאם למכתב כוונות עדכני מבנק לאומי למשכנתאות בע"מ, שאותו ימציאו המשיבים לידי כונס הנכסים עד ליום 20.7.2017. מיד עם קבלת השיק הבנקאי לידיו הנאמנות של כונס הנכסים, יועברו מלוא מסמכי ההעברה, כהגדרתם בהסכם הרכישה, כשהם חתומים ומאומתים כדין, לידיו. כונס הנכסים יעשה שימוש בבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת המבקשת, יפרע את המשכנתה ויפעל לרישום זכויות המבקשת אצל החברה המשכנת, ובכלל זאת לרישום הערת אזהרה לטובת הגורם הממן, ככל שיהא צורך בכך.  בתוך 10 ימים מיום פירעון המשכנתה, יפקידו הצדדים אצל באי כוחם סך 600,000 ₪ להבטחת תוצאות הליך הבוררות.  ככל שהמבקשת תעמוד בכל התחייבויותיה, כאמור לעיל, יבוטל כנגד המבקשת פסק הדין המוסכם שניתן ביום 7.11.13 במסגרת ה"פ 44879-10-13. אם השיק הבנקאי לא יתקבל בידי כונס הנכסים במועד האמור או שלא יופקד הסך של 600,000 ₪ להבטחת תוצאות הליך הבוררות, כי אז הסכם הרכישה יבוטל, המבקשת תתפנה מהנכס באופן מידי ויחולו הוראות פרק ג' להסכם הפשרה.  6. סוף דברהתובענה מתקבלת, כאמור לעיל.  לנוכח תרומתה של המבקשת למחלוקות שהתעוררו בין הצדדים, לרבות איחורים בתשלומי המשכנתה שגררו בקשות רבות ומיותרות, איני עושה צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו. ניתן היום, ט"ז תמוז תשע"ז, 10 יולי 2017, בהעדר הצדדים.