מהי מהותה ומהו היקפה של החובה למסור מידע ומסמכים לחברי קבוצת רכישה, המוטלת על גורמים שונים הפועלים בשמם ולמענם? זו השאלה העומדת לבחינה ולליבון.
רקע
1. המבקשים הם חלק מקבוצה, שהתקשרה בשנת 2010 במערך הסכמים, שיתואר מיד להלן, ועניינו פרויקט המגורים הידוע בשם "מגדלי הצעירים" (להלן: הפרויקט). הפרויקט אמור להיבנות בדרך מנחם בגין בתל-אביב-יפו, במפגש הגבולות שבין תל-אביב-יפו, רמת גן וגבעתיים. מדובר במפעל בניה גדול ומורכב, שבסופו אמורים להתנשא במקום שני מגדלי מגורים ובהם 486 דירות. כל המהלך במקום יכול להתרשם כי הבנייה כבר החלה, ובימים אלה ממש קומה נוספת לקומה.
2. המערך ההסכמי עליו חתומים, בין היתר, גם המבקשים, כולל שלוש רגליים מרכזיות:
א) "הסכם שיתוף: מגדלי הצעירים" משנת 2010 (נספח 1 לתשובת המשיבים להמרצת הפתיחה (להלן: הסכם השיתוף));
הסכם זה מסדיר את היחסים הפנימיים בין חברי הקבוצה, בינם לבין עצמם, ובינם לצדדים שלישיים. כבר בפתח ההסכם מצוין ש"הצדדים מעוניינים לרכוש, ביחד ובערבות הדדית, את מלוא הזכויות בממכר כהגדרתו להלן [דהיינו מלוא זכויות החכירה במגרש הרלוונטי מעיריית תל-אביב ומרשות מקרקעי ישראל – ג.ג.], ולבצע חלוקה רעיונית ביניהם של היחידות הניתנות להקמה"; מיד לאחר מכן באה הדגשה המבהירה כי טרם אושר תכנון לבניין, וחלוקת הדירות בפועל תעשה רק לאחר רכישת הממכר, אישור תכניות מפורטות לבניין, ובכפוף להליכים התכנוניים. נקבע בהסכם כי "בכוונת הצדדים לבצע בנייה עצמית לבניית הבניין, על כל הנובע מכך, לרבות תכנון הבניין, תשלום ליועצים ולמומחים, תשלום האגרות וההיטלים, הוצאות מכרזים לביצוע הפיתוח והבניה, מינוי קבלן בהתאם...כל הדרוש לשם השלמת הבנייה עד לרמת גמר מלא וסופי" (סעיף 7.1 להסכם). ועוד נכתב כי "ברורים ונהירים [לחתומים עליו] האחריות, הסיכונים, והסיכויים הנלווים לרכישה משותפת של המקרקעין ולבנייתו המשותפת של הבניין, בשיטה של בנייה עצמית וכל אלו יחולו עליהם בלבד" (סעיף 4.14 להסכם). נקבע בהסכם אחוז ההשתתפות של כל חבר קבוצה בעלויות הבנייה ובהוצאות הנלוות.
בהסכם השיתוף נקבע שעו"ד יצחק חג'ג' (הלוא הוא המשיב מס' 1 (להלן: עו"ד חג'ג')) ועו"ד אמיר עמר הם הנאמנים כהגדרתם בהסכם, ומשרדיהם הם היועצים המשפטיים של הצדדים (עמוד 5 להסכם השיתוף). עוד נקבע בהסכם השיתוף כי הרוכשים יבחרו ועד מפקח של חמישה מחבריהם, שירכז את סמכויות הניהול והפיקוח של הפרויקט עבור הקבוצה (להלן: הוועד המפקח או הנציגות).
ההסכם הוא ארוך ומפורט. סעיף רודף סעיף וסעיף משנה מצטופף עם רעהו. לא אעמוד כאן על כולם ולחלקם אשוב בהמשך הדרך, במיוחד בכל הנוגע בנאמנים (ראו להלן: בפסקאות 30 ואילך לפסק הדין) ובוועד המפקח (ראו להלן: בפסקאות 27 ואילך לפסק הדין).
ב) הסכם ניהול (נספח 2 לתשובת המשיבים להמרצת הפתיחה);
הסכם זה נחתם בין חברי הקבוצה, ובכללם המבקשים, לבין חברת יעיל שיווק יחידות קרקע בע"מ (הלוא היא המשיבה 3 (להלן: חברת יעיל)). על פי ההסכם, על חברת יעיל להעניק לחברי הקבוצה שירותי ניהול אדמיניסטרטיביים בכל הקשור להסכמים שיחתמו עם בעלי הקרקע, הבנק המלווה ומתכנני הפרויקט, וזאת בכל שלבי הקמתו (סעיף 3.1.1. להסכם); שירותי ניהול אדמיניסטרטיביים בכל הקשור להסכמים שייחתמו עם צדדים שלישיים (סעיף 3.1.2 להסכם); כמו כן על חברת יעיל לייעץ לוועד המפקח בכל הקשור לסמכויותיו.
עוד צוין בהסכם כי "למען הסר ספק, מובהר בזאת כי כל השירותים שפורטו לעיל הינם שירותי אדמיניסטרציה, קשרי לקוחות וייעוץ בלבד לחברי הקבוצה, וחברת הניהול לא תהא מוסמכת לקבל החלטות בשם הקבוצה, ואלו יתקבלו על ידי הקבוצה והאורגנים השונים המרכיבים אותה בהתאם להוראות הסכם השיתוף" (סעיף 3.2 להסכם הניהול).
ג) הסכם סיחור אופציה (נספח 3 לתשובת המשיבים להמרצת הפתיחה);
חברי הקבוצה חתמו עם חברת יעיל וחברת אור סיטי נדל"ן בע"מ (להלן: "חברת אור סיטי") גם על הסכמי סיחור אופציה פרטניים. בהסכמים אלה נכתב כי חברת אור סיטי רכשה מחברת CH TEL-AVIV LLC (להלן: חברת CH) אופציה סחירה לרכישת זכויות החכירה במקרקעין עליהם אמור להיבנות הפרויקט. עוד צוין כי ככל שתגובש קבוצת הרוכשים ותמומש האופציה, יקבלו חברי הקבוצה "זכות ליחידת דיור רעיונית". בהסכמים הפרטניים נכתבה העלות שעל כל חבר לשלם בעבור הממכר, וכן צוינה העלות המשוערת של יחידת הדיור שיקבל בסופו של המסע, ופרטיה. בהסכמים נכתב עוד ש"ידוע למשתתף כי העלות המשוערת של היחידה מהווה אומדן ראשוני אשר נקבע בדו"ח ה-'0' של הפרויקט אשר נערך על ידי שמאי הבנק, והוא אינו מהווה התחייבות מאת צד א' ו/או מי מטעמו בדבר מחירה הסופי של היחידה המושלמת" (סעיף 2 להסכם).
3. לא קלה הייתה דרכו של הפרויקט בנתיבות ההגשמה. מאז שנת 2010 חלפו שנים, חברי הקבוצה השקיעו כספים רבים, ותוצרי ההשקעה לא ניכרו בשטח. הבנייה התעכבה במשך זמן רב והתגלו קשיים ומהמורות. המבקשים מפנים אצבע מאשימה בגין כל אלה כלפי המשיבים. לדבריהם "מאות משפחות לא ישנות בלילה ומוסתרת מהם האמת והעובדות לאשורן" (פסקה 6 לסיכומי המבקשים). הם מעלים טרוניות ביחס להתנהלותם של המשיבים, שגרמו, לטענתם, לעיכובים משמעותיים במימוש הפרויקט. לשיטתם, קיימות הסתרה והטעיה, ושורשי המחלוקת יורדים עד לבסיס – מהות ההתקשרות שבין הצדדים.
לשיטת המבקשים הם רכשו "דירות מוגמרות ומסוימות בפרויקט מגדלי הצעירים (שכונה בהתחלה פרויקט ארלוזרוב)" (פסקה 6 להמרצת הפתיחה). את הדירות הם רכשו על בסיס המצג שהוצג להם לפיו קבוצת חג'ג' מובילה את מימוש הפרויקט, והנה נמסר להם כי לקבוצה זו "אין שום חלק בפרויקט", וזאת למרות שעו"ד חג'ג' הוא, לשיטתם, "הפנים" שלו, ולמרות שקבוצת חג'ג', המגדירה עצמה כחברת נדל"ן ציבורית המתמחה בייזום שיווק וניהול פרויקטים, דיווחה עליו כפרויקט הדגל שלה באתר האינטרנט שלה. לטענתם, עוד בשנת 2010 כשהוזמנו לכנס מכירות הדירות בפרויקט, נכתב במפורש כי קבוצת חג'ג' וקבוצת אור סיטי נדל"ן ינהלו את הפרויקט עד לסיומו. אך כעת נמסר להם כי הגורם שהתקשר עימם היא חברת יעיל, שלרוכשים לא היה כל מידע על אודותיה.
המשיבים, מצידם, מצביעים על מערך ההסכמים עליו חתמו המבקשים. הסכמים אלה מדברים בעד עצמם, ותוכן תניותיהם ברור. המבקשים התאגדו לקבוצת רכישה. לא דירות מוגמרות ומסוימות הנרכשות מקבלן עמדו על הפרק, אלא זכות רעיונית לדירה בסופה של הדרך, שהמבקשים הם שאחראים על מימושה. המשיבים תמהים הכיצד זה המבקשים לא מכירים, לכאורה, את חברת יעיל כאשר הם אלה שהתקשרו עמה באופן ישיר בהסכם הניהול. לשיטתם, מטרתם האמיתית של המבקשים היא לנסות ולשנות - בדיעבד - את תנאי ההתקשרות שנטלו על עצמם בזמן אמת, ולכך אין ליתן יד.
4. המבקשים פנו למשיבים בבקשות שונות למסירת מידע ומסמכים הקשורים לפרויקט. לטענתם, הם לא זכו לשיתוף פעולה, ונתקלו בסירוב המפר את דיני הנאמנות והשליחות, באופן שאינו מקרי. לשיטת המבקשים, קבוצת חג'ג' ידעה על קשיים שונים במימוש הפרויקט, ובכל זאת הסתירה מהם מידע רלוונטי. עוד נמסר למבקשים ולרוכשי הזכויות בפרויקט כי לא צפויה חריגה מהערכת התקציב, אך בפועל התקיימה חריגה תוך שהמשיבים מתעשרים על חשבון המבקשים. המשיבים מצידם מציגים תמונה שונה בתכלית. אין כל הסתרה ופגיעה שלא כדין באינטרסים של חברי הקבוצה. להפך, עו"ד חג'ג' ממלא את תפקידו כנאמן במקצועיות ובמסירות. המידע נמסר לוועד המפקח, שהוא הגורם האמור לקבל את המידע, ולפנים משורת הדין הוא נמסר גם לב"כ המבקשים, אך בכל אלה לא היה כדי להועיל, שכן מטרתם האמיתית של המבקשים היא, כאמור, שינוי תנאי ההתקשרות בין הצדדים הרלוונטיים ובדיעבד.
המרצת הפתיחה והתפתחויותיה הדיוניות
5. נוכח אי הגעת הצדדים להסכמה במחלוקות שביניהם, הגישו המבקשים המרצת פתיחה זו בה עתרו לסעד של "צו עשה למסירת מסמכים השייכים לתובעים ולמסירת מידע בקשר לנאמנות ולשליחות ובקשר לפרויקט מגדלי הצעירים ברחוב מנחם בגין 158". לצד המרצת הפתיחה הוגשה מטעם המבקשים בקשה לפיצול סעדים, שהתקבלה (ביום 22.1.17). הוחלט שקבלת הבקשה תאפשר לשמור על המתכונת היעילה של בירור המחלוקת בדרך של המרצת פתיחה, ללא סיבוך מיותר על ידי הוספת סעדים כספיים או סעדים אחרים, שאינם קשורים ישירות לעצם העברת המסמכים והמידע.
על רקע זה התמקד הדיון בשאלת המידע שנמסר ובמקורות החובה למוסרו.
6. לבירור המרצת הפתיחה הוקדשו כמה ישיבות. בדיון המקדמי (שהתקיים ביום 19.12.16), הוריתי למבקשים לפנות בכתב לוועד המפקח, שלא צורף להליך, ולפרט לפניו באופן ממצה, מהם פרטי המידע והמסמכים שטעונים עדיין קבלה, לשיטתם. בהתאם לכך, פנה ב"כ המבקשים (ביום 13.1.17) לשלושה מתוך חמשת חברי הוועד המפקח לצורך קבלת המסמכים והמידע, וביקש כי פנייתו תועבר גם לחבריו האחרים. הוועד המפקח השיב (ביום 15.1.17), כי אין בידו את המנגנון שיכול לעקוב אחר העברת המידע, והוא הסמיך את ב"כ המבקשים לפנות ישירות לגורמים הרלוונטיים בפרויקט כדי לקבלו. יחד עם זאת, הוא ציין כי אין מקום להעביר לידיו את הרשימה המלאה של רוכשי הזכויות בפרויקט ואת פרטי ההתקשרות עימם, נוכח הצורך לשמור על פרטיותם.
לאחר מכן התקיימו שני דיונים נוספים בתובענה (ביום 5.2.17 וביום 13.2.17), במהלכם נשמעו עדויותיהם של שניים מהמבקשים: ד"ר גילי גבאי ומר יוסי מארק, וכן נשמעה עדותו של עו"ד חג'ג' מטעם המשיבים. הליך ההוכחות חשף תמונה של דאגה כנה מצד חברי הקבוצה באשר להתנהלות הפרויקט, והעלה על פני השטח מציאות מצערת של חוסר אמון. נוכח העובדה כי מדובר בפרויקט מורכב, המצוי בעיצומו של מימוש, ניסיתי להקל ולקרב בין הצדדים. כך, למשל, המבקשים העלו טענות כי סכסוך בין עיריית תל-אביב-יפו לבין רשות מקרקעי ישראל ביחס לזכויות בקרקע מסכן את זכויותיהם. המשיבים טענו כי הובהר להם הן מטעם העירייה והן מטעם הרשות, ובצורה ברורה, כי סכסוך זה לא ישליך כלל על ענייני חברי הקבוצה. עו"ד חג'ג' הסכים להצעת בית-המשפט לתאם פגישה עם הגורמים הרלוונטיים בעירייה וברשות, אליה יוזמנו גם נציגים מטעם המבקשים. עו"ד חג'ג' גם גילה נכונות להעביר פריטי מידע נוספים שעניינם עלה במהלך הדיונים, ובכך גילה גישה ראויה.
ואחרי כל אלה לא הגיעו הצדדים אל המנוחה ואל הנחלה, ויש להכריע במחלוקות הטעונות ליבון בכל הנוגע לחובה להעביר מידע לחברי קבוצת הרכישה, וליישומה בנסיבות המקרה.
גם אחרי הגשת הסיכומים נמשכו חילוקי הדעות. כך, ביום 4.8.17, לאחר הגשת סיכומי התשובה מטעם המבקשים, הגישו המשיבים בקשה למחיקת חלקים מסיכומי התשובה של המבקשים, שכן אלה לקו לטענתם בהרחבת חזית אסורה, ובקשה זו זכתה אף היא לתשובה ולתשובה לתשובה, ואתייחס אליה בשולי פסק-דיני (ראו להלן בפסקה 34).
עיקרי טענות הצדדים
7. לטענת המבקשים "רב הנסתר על הנגלה בפרויקט מגדלי הצעירים" (פסקה 24 להמרצת הפתיחה). מציאות הסתרית זו עומדת בניגוד לדין. חלה חובה על המשיבים למסור להם מידע ומסמכים על הפרויקט, וזאת מכוח דיני הנאמנות והשליחות. אין חולק שעו"ד חג'ג' הוא "נאמן העסקה", והוא גם שלוח של הרוכשים השונים בפרויקט; גם יתר המשיבים מעורבים במימוש הפרויקט, ואחראים להתקדמותו על בסיס מצגים שונים שהציגו. והנה, חלף מסירת מידע נאותה, נוקטים המשיבים במדיניות הסתרה, שאין לה מקום, במיוחד לאור נתונים עובדתיים שגילו המבקשים המעוררים חשש ומחייבים מענה. לטענתם, המשיבים התנהלו שלא כדין בניהול הפרויקט, גרמו לעיכובים משמעותיים בהקמתו, ואף הסתירו מהרוכשים מידע ומסמכים רבים, שעשויים לשפוך אור על התנהלותם הבעייתית. כך, לשיטתם, המשיבים הסתירו מהמבקשים מידע הנוגע להחלטות מעין-שיפוטיות בהליכים משפטיים, למרות שאלה ננקטו, לכאורה, "בשמם". בניגוד לטענת המשיבים, אין לסלק את התובענה על הסף נגד המשיבה 2 מאחר שמהפרסומים הפומביים שלה, בעלוני פרסום ובאתר האינטרנט שלה, עולה שהיא היזמית האחראית על הקמת מגדלי הצעירים כפרויקט הדגל שלה. אין מקום גם לסילוק התובענה על הסף נגד חברת יעיל. לשיטת המבקשים מהות העסקה בה התקשרו היא רכישת דירות מוגמרות ואין המדובר בקבוצת רכישה, האמורה ליזום בעצמה את הפרויקט ולדאוג למימושו. המשיב וקבוצת חג'ג' עושים בפרויקט כבשלהם. במסגרת כתבי הטענות ציינו המבקשים, בשלבים שונים של ההתדיינות, עשרות פריטי מידע מבוקשים, שלשיטתם לא נמסרו להם, וזאת בניגוד לדין.
8. לטענת המשיבים, יש לסלק על הסף את התובענה בשל חוסר תום לב ושימוש לרעה בהליכי משפט. המבקשים לא צירפו להמרצת הפתיחה את מערך ההסכמים המחייב. העדרם, שלא לומר הסתרתם, תוך הצגת מסכת עובדתית המנותקת מהם לחלוטין, מהווה חוסר תום לב מובהק, המצדיק את דחיית התובענה על הסף. מוסיפים המבקשים וטוענים כי יש לדחות את המרצת הפתיחה על הסף נגד החברה הציבורית (המשיבה מס' 2) בגין העדר עילה ובהעדר יריבות. חברה זו אינה צד להתקשרויות עם המבקשים, וממילא היא נרכשה ע"י האחים חג'ג' רק לאחר סיום מהלך השיווק של הפרויקט, והיא לא עסקה בגיבוש קבוצת הרכישה. במועדים הרלוונטיים לשיווק הפרויקט היא לא הייתה קשורה כלל לעו"ד חג'ג', לחברת יעיל, או לפרויקט הנוכחי. מעולם לא נכרת הסכם כלשהו בין החברה לבין מי מהמבקשים. עוד יש לסלק על הסף את התובענה נגד חברת יעיל בהעדר עילה. ראשית, המבקשים טוענים כי חברת יעיל כלל אינה מוכרת להם, ואינה רלוונטית לפרויקט, ולכן ממילא לא יוכלו לעתור לקבל מידע ממנה, או לסעדים אחרים בעניינה. שנית, מאחר שהיחסים בין המבקשים לבין חברת יעיל הוסדרו בהסכם הניהול, וכל תפקידה הוא במתן שירותי ניהול אדמיניסטרטיביים וייעוץ לוועד המפקח, אין עילה למתן הסעדים נגדה, ואין היא אמורה לספק את המידע אותו עותרים המבקשים לקבל. הוראות הסכם השיתוף מלמדות שלא מתקיימים יחסי שליחות בין חברת יעיל לבין חברי הקבוצה, ובכללם המבקשים. מאחר שבהסכם הניהול לא קבועה כל חובה של יעיל למסירת מידע ומסמכים לחברי הקבוצה, הרי שהדבר מלמד, שגם אילו היא הייתה נחשבת שלוחתם הרי שהיא לא הייתה חייבת למסור להם מידע ומסמכים, שכן גדרי החוזה הם גדרי החובה. בנוסף, טוענים המשיבים כי יש לדחות את התובענה על הסף גם נוכח העובדה כי לא צורף לה הוועד המפקח כמשיב. הוועד המפקח, הכולל את נציגי חברי הקבוצה, ובהם המבקשים, הוא הגורם שכל המידע בקשר לפרויקט מצוי בידיו. ככל שלוועד המפקח חסר מידע, הוא מוסמך לפנות בבקשה להשלמת החסר לגורמים המתאימים. הוא גם הגורם בעל הסמכויות הנרחבות בכל הנוגע בקידום הפרויקט, וממילא הוא האוחז במידע הרלוונטי. אין בפי המבקשים טענה כי הוועד המפקח אינו מתפקד, ולא ניתן "לדלג" על אורגן רב חשיבות זה ולהציב את המבקשים במקומו.
לגופם של דברים, טוענים המשיבים כי עו"ד חג'ג' מילא וממלא את תפקידו כנאמן הקבוצה באחריות, במקצועיות ובמסירות. הוא מעדכן את הוועד המפקח של הפרויקט, ומספק לו את המידע המבוקש על ידו. עו"ד חג'ג' גם השיב, לפנים משורת הדין, לפונים יחידים אליו, ובהם לב"כ המבקשים. הוא יכול היה להסתפק בהפנייתם לוועד המפקח אך לא כך עשה. גם לאחר הגשת התובענה, השקיע עו"ד חג'ג' מאמצים ניכרים כדי לענות על כל שנתבקש, ואין זה ברור איזה מסמכים ומידע עוד טעונים גילוי ומסירה. מכל מקום, כל המידע הרלוונטי שברשותו הועבר. המשיבים מלינים על כך כי בעוד שפועלים במסגרת הפרויקט שני נאמנים, מסתבר שהמבקשים הגישו תביעה רק נגד עו"ד חג'ג' ולא נגד הנאמן השני, וזאת נוכח רצונם לשנות את מערך ההסכמים ולהפוך את קבוצת חג'ג' לזו שאחראית על אספקת הדירות למבקשים. מכל מקום, במקרה הנוכחי, תפקידו של הנאמן הוא מוגבל, כקבוע בהסכם השיתוף, והמבקשים מתעלמים מהגדרת תפקידו הצרה. לשיטת המשיבים תובענה זו נועדה לייצר תשתית עובדתית לשם הגשת תובענות אחרות ונפרדות נגד המשיבים, באמצעותן ינסו לשנות את מהות העסקה בה התקשרו. בכוונת המבקשים להעביר את כובד האחריות למימוש הפרויקט מכתפיהם אל עבר כתפי המשיבים. לכך אין ליתן יד.
דיון והכרעה
9. כבר בפתח הדיון חשוב יהיה לשרטט את גבולותיו. תובענה זו עוסקת בחובה להעביר מידע למבקשים. לא פחות אך גם לא יותר. המבקשים הם שביקשו פיצול סעדים. בקשתם שלהם נענתה. בכך קמו קווי התיחום הדיוניים והמהותיים שבמסגרתם יש להעמיק, והמלאכה מורכבת דיה. על רקע זה אין בכוונתי להידרש לטענות שהעלו המבקשים - ושגררו התייחסות של המשיבים - באשר להטעיה, מצגי שווא, איומים וכיו"ב. לא אקבע כי אלה התקיימו או שלא התקיימו בפועל. פסק דין זה יעסוק בתחום גילוי המסמכים והמידע, ויהיה חף מהתייחסות לטענות הרבות והאחרות שהועלו בפניי, מטוב ועד רע. יצוין שתשומת ליבם של המבקשים הוסבה לעניין זה שוב ושוב במהלך הדיונים (ראו למשל בעמ' 42, 44 לפרוטוקול הדיון), ובכל זאת סיכומי המבקשים רוויים בטענות החורגות מסוגיית גילוי המסמכים.
10. נקודה נוספת שראוי להבהיר, כבר בראשיתה של דרך, היא, שהדיון בחובת גילוי המידע יעשה על בסיס מערך ההסכמים שהצדדים חתמו עליו. מכאן שבמוקד הבחינה תעמוד חובת מסירת המידע של גורמים שונים הפועלים בשם חברי קבוצת רכישה לחברי הקבוצה. המבקשים טענו כי המסמכים החתומים אינם משקפים את המציאות המשפטית האמיתית. בכל הנוגע להליך זה, לא אוכל לקבל את הטענה. כך, למשל, מר יוסי מרק, שהגיש תצהיר מטעמם, ציין בחקירתו הנגדית שהבין שהוא התקשר במסגרת קבוצת רכישה, וידע לומר שמשמעות הדברים היא ש"אני לוקח עלי את כל הסיכונים של הפרויקט. אין יזם בפרויקט הזה ולכן אני דורש ומצפה לקבל את כל המידע הרלוונטי לפרויקט" (עמ' 20 לפרוטוקול). אכן, מר מרק הודה בחקירתו החוזרת כי אין הוא יודע מהם המבחנים המשפטיים המבחינים בין התקשרות במסגרת קבוצת רכישה לבין התקשרות עם יזם (שם, בעמ' 24), אך עדיין, את דבריו שלו אמר על בסיס המסמכים שעליהם חתם, ושהיה מודע להם. לעומתו העידה ד"ר גילי גבאי כי הסכם השיתוף, והמסמכים האחרים, נחתמו בשעתו כ"סרט נע" (עמ' 12 לפרוטוקול 5.2.17), והלינה כי לא קיבלה את הנספחים להסכם מאוחר יותר. יחד עם זאת גם היא הודתה (שם) כי את ההסכם עצמו קיבלה אחרי החתימה בשנת 2010. ניתן היה לשער כי מי ממאות חברי הקבוצה, שסבור היה שהמסמכים עליהם חתם אינם משקפים את המציאות, היה נוקט בצעדים משפטיים לאחר קבלתם. לא נמסר לי שבכל השנים שחלפו משנת 2010 ועד להגשת ההליך הנוכחי ננקט הליך משפטי שקבע שההסכמים עליהם חתמו הצדדים הם חסרי תוקף מסיבה כזו או אחרת.
על רקע זה, ולצורכי ההליך הנוכחי, אניח כי מערך ההסכמים בעינו עומד, ואת השאלה המשפטית הנוגעת לחובה למסור מידע יש לבחון לאורו. טענות המבקשים לפיהם ההסכמים אינם משקפים את מהותה של מערכת היחסים שבין הצדדים או את היקפה האמיתי לא תלובנה במסגרת ההליך הנוכחי, ושמורה להם הזכות לטעון בעניין זה בהליך אחר, ככל שיוגש.
11. ומכאן לדברים לגופם, אך עוד לפני כן יש להתייחס לטענות המקדמיות שהעלו המשיבים.
טענות מקדמיות
12. המשיבים העלו כמה טענות סף. הראשונה היא שהגשת המרצת הפתיחה חסרת תום לב, וההליך כולו הוא בגדר ניצול לרעה של הליכי משפט. במוקד הטיעון עומדת העובדה כי המבקשים לא צירפו להמרצת הפתיחה שהגישו את מערך ההסכמים עליהם חתמו (ראו לעיל בפסקה 8). יאמר מיד - אכן מן הראוי היה שהמבקשים יצרפו אותם, שהרי לא יכול חולק שהם רלוונטיים, ואף רלוונטיים ביותר לבירור ההליך. כך ראוי היה לעשות במיוחד במסגרת הליך של המרצת פתיחה, בו על התובע לצרף לכתב התובענה שלו, ומראש, את המסמכים הנוגעים לבירורה של מחלוקת. מדובר אפוא במחדל דיוני ממשי מצד המבקשים, אך לא נראה לי שתוצאותיו צריכות להוביל לדחיית התובענה על הסף. על הפרק עומד הצורך של מאות רוכשים לקבל מידע שוטף ומהותי על פרויקט הבנייה בו הם מעורבים. זהו צורך חיוני. די היה בעדותם של שניים מחברי הקבוצה, ומנוכחותם באולם של חברי קבוצה אחרים במהלך הדיונים, כדי להתרשם שמדובר בדאגה כנה המטרידה אותם ורבים מחבריהם. חשוב אפוא לברר סוגיה זו לגופה, ואת המחדל הדיוני עליו הצביעו המשיבים, ובצדק, אקח בחשבון במסגרת פסיקת ההוצאות בהליך זה.
13. מוסיפים המשיבים וטוענים כי יש לסלק על הסף את התובענה נגד המשיבה מס' 2 (החברה הציבורית) ונגד חברת יעיל (המשיבה מס' 3), וזאת מחמת חוסר יריבות ובהיעדר עילה. לשיטתם, משיבות אלה אינן מהוות שלוחות של המבקשים או של חברי קבוצת הרכישה. החברה הציבורית, לא הייתה בבעלות משפחת חג'ג' בעת גיבוש קבוצת הרכישה, ולא הייתה אלא שלד בורסאי שאף נשא שם אחר בזמנים הרלוונטיים. ממילא אין היא צד להסכמים עם המבקשים. תפקידה של חברת יעיל התמצה במוטל עליה על פי הסכם הניהול, ולא מוטלת עליה אחריות בתחום מסירת מידע או מסמכים למבקשים.
האם יש להיעתר לטענות מקדמיות אלה?
כידוע, "חוסר היריבות יתייחס לנתבע שלא ראוי היה כי ייתבע, משום שהעילה אינה קשורה בו...משמעו כי לכאורה מתקיימת עילה, אך אין היא מופנית כלפי בעל דין נכון..." (משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי: הלכה ומעשה 648-647 (כרך ראשון, 2007)). ואילו היעדר עילה מתייחסת "לכתב תביעה שלא ראוי לבסס עליו פסק דין לטובת מגישו" (שם, בעמ' 649). על רקע זה לעולם יש לבחון את טענת חוסר היריבות ואת טענת חוסר העילה, בהתאם למהותו הקונקרטית של הסכסוך המשפטי העומד על הפרק. בין אותם צדדים יכולה להתקיים יריבות לעניין אחד ולא להתקיים לעניין אחר, והוא הדין ביחס לעילת תביעה, שלגבי מחלוקת מסוג אחד קום תקום, ותתפוגג כלא הייתה לגבי מחלוקת מסוג אחר.
ומה בענייננו? ההליך שלפניי מצומצם לשאלת החובה למסור מסמכים. כשמתבוננים על הדברים מזווית ראייה צרה זו קיימת עילה וקיימת יריבות בין המבקשים לבין המשיבים.
החובה למסור מסמכים יכולה לקום שעה שקיימים יחסי שליחות וקמה חובת נאמנות. מבחינה זו אין חולק כי קיימת יריבות וקיימת עילה שיש לבררה בכל הנוגע לנאמן, עו"ד חג'ג', המשיב להמרצת הפתיחה. יחד עם זאת, ייתכן שקיימים מסמכים שאינם מצויים בחזקתו הישירה, אך מצויים בשליטת גורמים אחרים ובהם החברה הציבורית, חברת יעיל או משרד רו"ח קדרון. ככל שיקום הצורך למסור את המידע, ייתכן שהחובה להעבירו לידי הוועד המפקח או לידי ב"כ המבקשים לא תישען על יחסי שליחות או נאמנות בין המשיבים 4-2 להמרצת הפתיחה, אלא על הצורך לממש את יחסי השליחות והנאמנות שבין הנאמן והוועד המפקח לבין המבקשים. לכן, במקרים המתאימים יתכן שיהיה עליהם למסור המסמכים, גם ללא הכרעה בקיומה של שליחות ישירה או נאמנות ישירה בינם לבין המבקשים. על רקע זה קטן משקלה המעשי של טענת המשיבים בעניין זה.
בכל הנוגע בחברה הציבורית (המשיבה מס' 2), המשיבים הודו בתשובה להמרצת הפתיחה, כי האחים חג'ג' רכשו בדצמבר 2010 את החברה הציבורית כשלד בורסאי "ובאמצעותה המשיכו פעילותם בתחום הנדל"ן בישראל" (סעיף 23.3 לתשובת המשיבים להמרצת הפתיחה). לכן, גם אם החברה אינה צד למערכת יחסים הסכמית עם חברי קבוצת הרכישה, בהחלט קיימת אפשרות כי לרשות החברה עומדים מסמכים הרלוונטיים למחלוקת הנוכחית. מכאן שעדיין ראוי היה לאפשר לחברה הציבורית להיות נוכחת בהליך זה, כדי שבמידה והמסמכים מצויים בחזקתה, תקום לה האפשרות להתנגד למסירתם, ככל שתמצא טעם לדבר. זהו הדין, בשינויים המחויבים גם ביחס לחברת יעיל, ואף ביתר שאת. אין חולק כי חברת יעיל מעניקה שירותי ניהול וייעוץ לוועד המפקח (ראו סעיף 3 להסכם הניהול, נספח 2 לתשובה להמרצת הפתיחה), וקיים סיכוי ממשי כי חלק מהמידע או מהמסמכים המבוקשים נמצא בידיה או בשליטתה שלה, ואלה הם פני הדברים גם ביחס למשרד רו"ח קדרון.
על רקע זה, ומהבחינה הדיונית, צריך ליתן למשיבים 4-2 את האפשרות להתנגד למסירת מידע ומסמכים מבוקשים, גם אם לא מתקיימים יחסי שליחות בינם לבין המבקשים. דברים אלה עולים בקנה אחד עם פסיקתו העדכנית של בית המשפט העליון. כפי שציינה לאחרונה כב' הנשיאה חיות (רע"א 3277/17 לוטונט מועדון חברים בע"מ נ' זילברג (פורסם במאגרים; 2017)): "תנאי למתן צו לגילוי ועיון במסמכים בהליך אזרחי לרבות הליך ייצוגי הוא שהמסמכים המפורטים בו נמצאים בחזקתו או בשליטתו של אחד מבעלי הדין בהליך [...]. לכלל זה מספר חריגים. כך, למשל, ניתן להורות על גילוי ועיון נגד חברה שבבעלותו או בשליטתו של צד להליך, או נגד צד שלישי אשר רקח קנוניה עם אחד מבעלי הדין [...]. כמו כן, במקרים נדירים ניתן להורות לתאגיד בנקאי לאפשר לעיין במסמכים הנוגעים לחשבונו של מי שאינו צד להליך [...]. חריגים אלו אינם מתקיימים בענייננו. העובדה שחברות התקשורת סיפקו שירותים לנתבעים אין די בה בהקשר זה" (פסקה 3 להחלטה). על רקע זה, ובמקום להיכנס לעובי הקורה של קיומה של שליטה של עו"ד חג'ג' במי מהמשיבים האחרים, וכיו"ב סוגיות נלוות, אין למחוק את המשיבים הנוספים מההליך.
הנה כי כן, לצורכי הליך זה, והליך זה בלבד, שעניינו מסירת מידע ומסמכים, אני קובע כי קיימת יריבות בין הצדדים, ואני דוחה את טענות הסף של המשיבים. יש לנקוט כאן משנה זהירות. אין בכך כדי לקבוע כי קיימים יחסי שליחות או נאמנות בין משיבים אלה לבין המבקשים, ובעניין זה כל טענות הצדדים שמורות להם ביחס להליכים אחרים, אם יינקטו.
14. הגיעה אפוא העת לעבור לליבון הדברים לגופם.
קבוצות רכישה – מורכבות ורגישות
15. מזה למעלה מעשור מצויות קבוצות הרכישה במרכז תשומת הלב של הפעילים השונים בעולמה של בנייה, ושל הציבור בכללותו. אלפי דירות נבנות במקומותינו בדרך זו. קבוצות הרכישה בתחום הדיור הן "קבוצות רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס" (ראו הגדרת "קבוצת רכישה" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963)(להלן: חוק מיסוי מקרקעין)). מדובר בהתקשרות בין יחידים לביצוע בנייה עצמית, להבדיל, למשל, מרכישה מקבלן.
קבוצות הרכישה אינן עשויות מקשה אחת. התפיסה הרומנטית של התופעה מעלה בעיני רוחנו חבורת אנשים, בעלת היכרות מוקדמת, שאינם אנשי מקצוע בענף הבנייה, המגויסת כולה לטובת הקמת מבנה בישראל. היא יושבת על לוחות השרטוט ומנהלת שיח ערני עם המתכננים והאדריכלים; נודדת מגורם בירוקרטי אחד למשנהו כדי להפוך חזון למציאות; בוחרת את הקבלן ואת אנשי המקצוע המבצעים; נוכחת באתרי הבנייה בימי השרב הלוהטים ובלילות הגשומים; ובסופו של המסע רווי התלאות, מברכת בשעה טובה את ברכת הגומל אל מול הבניין החדש והמוגמר. ייתכן שמראה שכזה פקד את אתרי הבנייה של קבוצות הרכישה בראשית דרכה של התופעה, וייתכן כי ניתן למצוא לו ביטוי גם בימים האלה, אך כיום, ובדרך-כלל, אין כל קשר בינו לבין המציאות. לרוב, גורמים מסחריים ומקצועיים מארגנים את חברי קבוצת הרכישה, כשמטרתם לחסוך בעלויות ההקמה של המבנה. גורמים אלה הם המצויים בקשר האמיתי עם הקבלנים המבצעים מזה ועם החברים בקבוצת הרכישה מזה, המצפים, בסופו של יום, לקבל לרשותם דירות מגורים, בעלות נמוכה יותר מזו הנלווית לרכישת דירה מקבלן.
הדרך, שתחילתה בשלב התכנון והארגון וסופה המיוחל בשלב הקמת המבנה, היא רוויית סיכונים ואתגרים. במקרים רבים מדובר בדרך חתחתים. המקרה שלפנינו יוכיח. שיווק הפרויקט החל בשנת 2010; נגרמו עיכובים מסיבות שונות, ורק כעת, סוף סוף, עבודות הבניה מצויות בעיצומן. אכן, קיימת אפשרות לחיסכון בעלויות, אך לרוב, חברי הקבוצה לא יוכלו לדעת מראש מה יהיה המחיר הסופי שיישלמו כדי להקים את המבנה. בראשית הדרך מגובש "אומדן מחיר" שעלול להשתנות לאורכה. העלויות יכולות הרי לגדול בחלוף הזמן, ותקלות שונות וקשיים בלתי צפויים יכולים לשבש את התחזיות, מסודרות ככל שתהיינה. כידוע האדם מתכנן ואלוהים צוחק ("אַ מענטש טראַכט און גאָט לאַכט"). ועל כך יש להוסיף נשיאה בעלויות שוטפות, הנדרשות לממן את הפעילות של העוסקים במלאכה השוטפת של פיקוח וקידום הקמת המבנה. במקרים רבים חברי הקבוצה אינם מוגנים בהגנות הקבועות בחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973, וגם לא באלה המצויות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות), התשל"ה - 1974, המעניקות מזור מסוים, במקרה של קריסת חברה קבלנית או של יזם, והסיכונים מגולגלים אל עבר חברי קבוצת הרכישה עצמם.
16. הנה כי כן, מימוש פרויקט בניה באמצעות קבוצות רכישה, הוא מסע ארוך והצועדים בדרך, חברי קבוצת הרכישה, לא אוחזים תמיד בציוד המתאים לצעדה. ברוב המקרים מדובר בהדיוטות בתחומי הנדל"ן והיזמות, המעורבים בהתקשרות גדולה ורבת חשיבות מבחינתם, בה הם משקיעים את מירב הונם. קיימים מתחים מובְנים בינם לבין הגורמים המלווים אותם, שלהם אינטרסים משלהם שלא תמיד עולים בקנה אחד עם אלה של חברי הקבוצה: המארגנים של הקבוצות, הקבלנים ובעלי המלאכה שונים, הגורמים ההנדסיים והתכנוניים, הבנקים המלווים, בעלי המקצוע בתחום המשפט והכספים, כולם מעוניינים בהשאת רווחיהם, ולא תמיד טובת הקבוצה זוכה להתחשבות ולמשקל שהיא ראויה לקבל. על רקע זה ישנו סיכון ממשי שהצועדים בדרך יאבדו את דרכם, ויסתבכו בפרויקטים טובעניים, ללא הגעה ליעד הסופי – מבנה ראוי לשמו, העומד על תילו, ושעלויות הקמתו סבירות. הסיכונים בתחום זה אינם נחלת התיאוריה בלבד. ניתן למצוא במקומותינו מקרים, שגם זכו לתהודה, בהם הם התממשו בפועל, והחברים בקבוצות הרכישה מצאו עצמם מול שוקת שבורה נוכח קריסת הגורמים המלווים אותם.
17. מתבקש אפוא כי המשפט ייתן מענה להתמודדות עם תחום רווי סיכונים זה. עליו ליתן מענה למציאות ולהתמודד עם פניה העדכניות. מתבקש שינוי במשפט כדי להתמודד עם האתגרים והסיכונים הנלווים לפעולת קבוצות הרכישה. "השינוי במשפט מתבקש מעצם היחס בין המציאות לבין המשפט, בין הקיים לבין הצריך להתקיים" (אהרן ברק שופט בחברה דמוקרטית 55 (2004)). והנה, בעוד שהמחוקק התערב והפחית במידה ניכרת את הסיכונים שרוכשי דירות מקבלן חשופים אליהם, נדרשת עדיין פעילות של ממש לאסדרה (רגולציה) משפטית נאותה של תחום קבוצות הרכישה. ואכן, נעשים מאמצים להוביל תיקוני חקיקה בתחום, כדי להטיל חובות שונות על מארגני קבוצות הרכישה ולפקח על התנהלותם. למאמץ זה נרתמים גורמים שונים, ובהם משרד המשפטים ולשכת עורכי הדין. כך, למשל, גיבש פורום המקרקעין הארצי של לשכת עורכי הדין בשנת 2016 את המלצותיו לאסדרה, תוך שימת דגש על הבטחת כספי החברים בקבוצות רכישה והמצטרפים אליה. במסמך הלשכה (מיום 18.4.16), צוין בין היתר (עמודים 2-1):
הלשכה ממליצה להכין בתוך 60 יום תזכיר חוק, להסדרת פעילותן של קבוצות הרכישה, במסגרתו ייבחנו, בין היתר, הסיכונים העומדים בפני חברי הקבוצה והדרכים להפחתת סיכונים אלה וכן הסדרת פעולתו של מארגן קבוצת הרכישה וזאת במטרה לאפשר פעילות במסגרת קבוצות רכישה בצורה בטוחה.
...
1.1. חשבון נאמנות - קבוצות רכישה בהתאם להוראות ביצוע של רשות המיסים ימנו נאמן (חיצוני) שיבדוק את הפעולות הכספיות של הקבוצה, יקבע את כללי הנאמנות ויוודא שקיימת שקיפות מלאה בפעילות הקבוצה.
...
1.8. חובת שקיפות מוגברת - כל אחד מהאורגנים בקבוצת הרכישה יהיה מחויב בשקיפות מוגברת כלפי הקבוצה. מארגן הקבוצה, עורכי הדין ורואי החשבון, יהיו מחויבים לדווח על כל אינטרס אישי בפרויקט, לרבות קרבה משפחתית בינם לבין המארגנים ו/או היותם חברים בקבוצה בעצמם [ההדגשות הוספו].
גם משרד הבינוי והשיכון פרסם את עמדתו בסוגיה, כשהתייחס להצעת חוק ההסדרים לשנים 2011- 2012. הוא הציע, בין היתר, כי יוטלו על מארגן הקבוצה חובות שונות, לרבות התחייבות למחיר מירבי וסופי של הדירה המיועדת לאותו חבר קבוצה, ויוסדרו מגנוני פיקוח ואכיפה ראויים. בדברי ההסבר להצעה נכתב כך (עמודים 7-6):
במהלך השנתיים האחרונות חל גידול של ממש בהיקף פעילותן של קבוצות הרכישה. מאפיין בולט בפעילות בתקופה זו הוא קיומם של יזמים המארגנים קבוצות רכישה, לעיתים בהיקפים של מאות חברים בכל קבוצה. רבים מהמצטרפים לקבוצות רכישה מסוג זה אינם מודעים למכלול ההיבטים והסיכונים של פרויקט מסוג זה, לרבות לעצם העובדה כי אין הם רוכשים דירה – כדוגמת רכישת דירה שגרתית מקבלן או מיזם, כי המחיר המוצג בפניהם אינו סופי ועוד.
...
קיים צורך להסדיר את פעילות קבוצות הרכישה באופן שיפחית את חשיפתם של חברי הקבוצה לסיכונים גבוהים במסגרת פרויקטים מסוג זה, וזאת במיוחד במקרים בהם קיים מארגן חיצוני לקבוצה היוזם את גיבוש הקבוצה ואת עסקת רכישת הקרקע לצורך בניית המבנה.
ועוד למדנו כי צוות בין-משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד קמיניץ, פרסם, לאחרונה ממש, דו"ח בנושא, שיועמד לעיון וליבון ציבורי, ויוביל בסופו של יום לגיבוש הצעת חוק ממשלתית.
18. יש לקוות כי המחוקק יאמר את דברו, וכי תבוא אלינו אסדרה חקיקתית נאותה של התחום על סיכוניו. ובינתיים? לא אלמן ישראל. גם בתי המשפט יוכלו לתרום את חלקם לצמצום הסיכונים הנלווים לתהליך, ואף לשינוי משפטי במקרים שיהיה מקום לערוך כזה, על בסיס הכלים המשפטיים הקיימים.
אחד התחומים המרכזיים שבהם ראוי לקדם שינוי, בדרך פסיקתית, מתבטא בביצור המחויבות לשקיפות בפעילות הקבוצה, וזאת כדי שחבריה לא ירגישו כסומא המהלך בארובה. שקיפות זו, כפי שראינו, זכתה למקום של כבוד בהצעת לשכת עורכי הדין, ולא בכדי. קשה להפריז בחשיבותה. כידוע, אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר, ויהיה בו כדי להקטין הסיכון שהגורמים המארגנים את קבוצות הרכישה והמלווים את חבריהן במסע ינצלו את כוחם לרעה, יפעלו באופן פסול ויסתירו מידע מהותי מחברי הקבוצה. הכרה בחובת גילוי מהותית ואכיפתה במקרים המתאימים תקטין את חשיפתם של חברי הקבוצה לסיכונים במסגרת פרויקטים אלה, גם אם לא תעלימם לחלוטין.
על מנת להכיר בחובה מהותית למסירת מידע במסגרת קבוצות הרכישה ניתן יהיה לעשות שימוש בדוקטרינות הוותיקות של דיני השליחות והנאמנות, שמעצם מהותן מטילות חובת דיווח ומסירת מידע של השלוח והנאמן לשולח ולנהנה. יחד עם זאת, דיני השליחות והנאמנות מכירים ביכולת משמעותית של השלוח ושל הנאמן להתנות על החובות המוטלות עליהם, ולקבוע בחוזים הרלוונטיים כי אין הם כפופים לחובות כאלה ואחרות. כך, בעוד שהגרעין הינו קוגנטי, קשיח ולא ניתן להתנאה, הרי שקיימים שוליים רחבים ביותר שבהם הצדדים יכולים לקבוע הסדרים כרצונם. על רקע זה נראה שבתחום זה של קבוצות הרכישה, ראוי לצמצם את יכולת ההתנאה של הנאמנים והשלוחים ולעבות את הגרעין הקוגנטי הקשיח. לא משנה כיצד ינוסחו החוזים, תמיד תקום חובה על מנסחיהם להבטיח כי חברי קבוצת הרכישה יקבלו את המידע המהותי הנוגע להתקדמותו, ובאופן שוטף. זוהי חובה שראוי שתוכר כקוגנטית, ללא יכולת התנאה. מהלך זה, החיוני כל כך נוכח הסכנות הרבות המלוות את המהלכים בעולמן של קבוצות הרכישה, יכול להתבצע כבר כיום על ידי בתי המשפט, גם ללא אסדרה חקוקה, וזאת על ידי פיתוח המשפט המקובל.
אעבור להציג הדברים בקווים כלליים, ולאחר מכן אמקד המבט במערכת היחסים הנוהגת בקבוצה, שהמבקשים שלפני מהווים חלק נכבד ממנה.
הכרה בחובת גילוי מקיפה, בעלת מרכיב קוגנטי, בעולמן של קבוצות הרכישה
19. דיני השליחות יוצרים יחסי נאמנות בין השלוח לבין השולח, ומטילים על הראשון חובת גילוי לאחרון. סעיף 8 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק השליחות) קובע כך:
8. נאמנות וחובות השלוח
קיבל אדם עליו להיות שלוח, חייב הוא לנהוג כלפי השולח בנאמנות ולפעול בהתאם להוראותיו; ובאין כוונה אחרת משתמעת ממהות השליחות או מתנאיה יחולו עליו חובות אלו:
(1) יגלה לשולח כל ידיעה וימסור לו כל מסמך הנוגעים לנושא השליחות ויתן לו דין וחשבון על פעולותיו [ההדגשות הוספו].
כב' השופט סולברג עמד על חובות הנאמנות שחלות על השלוח (ע"א 4998/11 סמי חליו נ' אברהם כהן (פורסם במאגרים, 2014) בפיסקה 26 לפסק דינו) וקבע:
בתי המשפט עמדו בהרחבה על היקף חובות הנאמנות של השלוח: "חובת הנאמנות הכללית של השלוח היא לראות תמיד את אינטרס השולח כאינטרס המכריע ולהעדיפו על האינטרס האישי של עצמו. עליו להיות מסור לשולח ולפעול לטובתו, ולטובתו בלבד" [...]. חובותיו של השלוח כוללות בין היתר את החובה להימנע מניגוד עניינים, ואת החובה להנהיג שיטת עבודה לפיה ימסר מידע לשולח באופן סדיר, מבלי שהדבר מותנה בבקשה לעשות כן [...] [ההדגשה הוספה].
הנה כי כן חובת הגילוי היא נגזרת ישירה של הנאמנות שחב השלוח לשולחיו. חובת גילוי זו היא מהותית ומשמעותית ביותר. עמד עליה פרופ' ברק (אהרן ברק חוק השליחות 1054-1055 (1996)(להלן: ברק)):
"חובת השלוח לגלות לשולח כל ידיעה ולמסור לו כל מסמך הנוגעים לנושא השליחות, היא רחבה בהיקפה": ראשית, החובה משתרעת על כל ידיעה ועל כל מסמך הנוגעים לנושא השליחות, "בין אם ידיעה או מסמך אלו באו לשלוח בתור שכזה ובין אם הם באו אליו באופן אחר". שנית, חובת הגילוי משתרעת על כל ידיעה ועל כל מסמך הנוגעים לנושא השליחות, ולא רק לאלה הנוגעים לאינטרס האישי של השלוח בנושא השליחות. ... שלישית, חובת הגילוי ומסירת המידע קשורה בענינים הנוגעים לנושא השליחות. ענינים אלה נקבעים על פי מבחן אובייקטיבי... רביעית, חובת הגילוי ומסירת הידיעות אינה מותנית בבקשה מצד השולח...חמישית, חובת הגילוי והמסירה מתייחסת למכלול עניני השליחות... שישית, חובת הגילוי כוללת בחובה גם את החובה להודיע לשולח על סיום החוזה [ההדגשות במקור].
יחד עם זאת, אין המדובר בחובה בלתי מסויגת (שם, בעמ' 1056-1055):
ראשית, חובת הגילוי אינה חלה במקום בו שלילתה משתמעת ממהות השליחות או מתנאיה...שנית, חובת הגילוי משתרעת רק על ידיעות ועל מסמכים הנוגעים לנושא השליחות, ואין היא חלה על עניינים אחרים...שלישית, נראה כי [סעיף קטן זה] אינו מטיל על השלוח את החובה לחפש אחרי ידיעות או מסמכים הנוגעים לנושא השליחות. חובתו של השלוח על פי סעיף זה היא למסור לשולח ידיעות או מסמכים שיש לו [ההדגשות במקור].
20. לצד דיני השליחות גם דיני הנאמנות רלוונטיים לענייננו ואלה עומדים, כמובן, על רגליהם הם. גם על הנאמן מוטלת חובת גילוי בהתאם להוראת סעיף 7 לחוק הנאמנות, התשל"ט-1979 (להלן: חוק הנאמנות) הקובעת:
7. חשבונות ודיווח
(א) הנאמן חייב לנהל חשבונות בכל עניני הנאמנות.
(ב) הנאמן חייב לתת לנהנים דין וחשבון על עניני הנאמנות אחת לשנה ובגמר כהונתו, ולמסור להם ידיעות נוספות לפי דרישתם הסבירה.
וכך תיאר חובה זאת המלומד שלמה כרם נאמנות 352-351 (2004):
מסירת ידיעות נוספות לנהנים היא חובה על הנאמן, חרף הטרדה והזמן שיש להקדיש לכך. מטרתה היא לאפשר לנהנים לעמוד ביתר יסודיות ופירוט על פעולות הנאמן וכך לוודא את אמיתות דיווחו לגבי הפעולות הכספיות והאחרות שביצע. כמו-כן עשויות ידיעות נוספות להבהיר את שיקולי הנאמן לגבי החלטותיו ופעולותיו.
...
נראה שזכות זו לידיעות נוספות משמעה שהנהנים רשאים לעיין בכל מסמך שהנאמן פעל על־פיו, כגון חוות-דעת מקצועית של שמאי לגבי נכס שהנאמן קנה או מכר.
נמצא שדיני הנאמנות יכולים לשמש בסיס איתן, לצד דיני השליחות, להטלת חובות גילוי של מידע רלוונטי. אכן, שלוח אינו מהווה בהכרח נאמן כמשמעותו בחוק הנאמנות (ברק, בעמ' 1040), ויש להיזהר מפני הטלת חובות משפטיות גורפות מידי על השלוחים. "אם הדין יטיל על השלוח חובות חמורות מדי, עלול הדבר להרתיע בני-אדם מלכהן כשלוחים ונמצא השולח עצמו נפגע" (שם). אך בין אם מדובר בנאמן ובין אם מדובר בשלוח קמה חובה למסור מידע לנהנה או לשולח מכוח שני המוסדות המשפטיים הללו.
21. עולמם של דיני השליחות ושל דיני הנאמנות הוא רחב, והוא מתפרש על קשת מגוונת של מצבים. במקרים רבים, ניתן לאתר קשר ישיר יחסית בין השולח לבין השלוח, או בין הנהנה לבין הנאמן וקיימת יכולת שליטה משמעותית של האחרונים על התנהלותם ופעולתם של הראשונים. אולם שעה שמדובר בקבוצת רכישה מצב הדברים הופך להיות מורכב הרבה יותר. הדברים מתבקשים נוכח המעבר למערכת יחסים רבת צדדים והסתעפויות, הכוללת גורמים שונים ונבדלים אלה מאלה, שהקשר המשפטי ביניהם אינו תמיד קל לסיווג. החברים בקבוצה הם רבים, והקמתו של בניין על תילו היא מלאכה מורכבת ביותר, הטעונה פעולות רבות מצד גורמים שונים. מידת השליטה שיש לכל אחד ואחד מחברי הקבוצה על הפעולות הנעשות בשמו ולטובתו היא מוגבלת. מוגבלת מאוד.
על רקע זה, ואם נתרומם לרמת הפשטה משפטית גבוהה יותר, ניתן לומר כי השדה המשפטי המתפתח של יחסי האמונאות (fiduciary relations) יוכל לתרום לענייננו. כידוע, קשה לתרגם לעברית את המונח המשפטי האנגלי fiduciary וחשובה בעניין זה הצעתו של פרופ' ליכט להיזקק למונח "אמונאות" (עמיר ליכט דיני אמונאות – חובת האמון בתאגיד ובדין הכללי 1 (2013)(להלן: ליכט)), ואותה אאמץ כאן. מדובר "בקטגוריה מיוחדת של מערכות יחסים, שבהן אדם מקנה לזולתו כוח על ענייניו מבלי שלאותו אדם יש אפשרות ממשית לשמור על ענייניו בעצמו" (שם, בעמ' 1). במצב דברים זה קיימת חשיבות רבה להכפיף את הפועל בשמו של הזולת לחובות כלפיו, ואחת המרכזיות שבהן היא חובת גילוי המידע. מסביר פרופ' ליכט (שם, בעמ' 67):
המבנה הכללי של חובת האמון ניצב, אם כן, על שתי רגליים: איסור ניגוד עניינים וחובת גילוי מלא. שני הכללים יוצרים יחדיו משטר משפטי מניעתי (prophylactic) איסור ניגוד העניינים מתמודד, כאמור, עם העדפת-העצמי של האמונאי, וחובת הגילוי המלא מתמודדת עם בעיית המידע החלקי. מבין שני הכללים המשפטיים, איסור ניגוד העניינים זכה למירב תשומת-הלב ואילו חובת הגילוי המלא נתפסה כמשנית, כמבואר להלן. אולם מבין השניים, דווקא לחובת הגילוי המלא נודעת השפעה רחבה יותר ויש מקום לסברה שחשיבותה גדולה יותר. הסיכון החברתי הטמון בהעדפת-העצמי של בעלי-כוח ברור על פניו וקל לצדדים להביאו בחשבון. איסור ניגוד העניינים הוא תגובה שקולה ונגדית ולכן נחיצותו מובנת מאליה. לעומת זאת, בעיית המידע החלקי מורכבת יותר. לחלקיות המידע יש מספר מופעים, ובהתאמה, חובת הגילוי המלא פועלת במספר מישורים. גילוי מלא מספק לנהנה, הסובל מנחיתות אינפורמטיבית, מידע שאחרת היה בלתי-ניתן-לצפייה (non-observable). בכך הגילוי מקנה לנהנה אמצעים משופרים לפיקוח על האמונאי. גילוי מלא יכול לספק לנהנה גם מידע שאחרת היה בלתי-ניתן-לאימות (non-verifiable) [ההדגשות הוספו].
פרופ' ליכט העלה את קרנה של חובת הגילוי, וציין שיש מקום לסברה שחשיבותה עולה אף על זו של חברתה, החובה להימנע מניגוד עניינים. ואילו אני אינני חושב שיש להכניס את החובות הללו לתחרות ביחס למידת חשיבותן. אל נא תרבנה ביניהן. שתיהן חשובות, שתיהן מהותיות, ומידת חשיבותן יכולה להשתנות בהתאם למערכות היחסים המשפטיות העומדות על הפרק; ואף באותה מערכת יחסים משפטית בהתאם להקשרים השונים העומדים לבחינה. לצורכנו, די אם נאמר כי החובה לגלות מידע היא חובת יסוד, שמידת ההקפדה על מימושה חיונית.
עולמם של דיני האמונאות מתאים להחלה בענייננו. אומנם, ברמה הפורמאלית, לחברי קבוצת הרכישה יכולה להיות שליטה ישירה על האינטרסים שלהם, אך באופן מהותי וברוב המקרים, חברים אלה - לעשרותיהם ולמאותיהם - מפקידים את עניינם בידי אחרים. אחרים אלה יוכלו להיות חלק מחברי הקבוצה, המשמשים כחברי נציגות המוסמכת לפעול בשמם, בניהול השוטף של הפרויקט ובפיקוח על מימושו; ואחרים אלה יכולים לבוא מחוץ לשורות הקבוצה, ובהם מארגן הקבוצה ובעלי תפקידים אחרים, הפועלים לטובתה (ראו להלן בפסקה 22). מתקיים בכולם המקרה בו "אדם מקנה לזולתו כוח על ענייניו מבלי שלאותו אדם יש אפשרות ממשית לשמור על ענייניו בעצמו", שזהו הבסיס לדיני האמונאות (ראו לעיל בפסקה זו). לכל הפחות ניתן לומר שהאפשרות של חבר הקבוצה הבודד לשמור על ענייניו בעצמו היא מוגבלת עד מאוד. אותו כוח המופקד בידי אחרים עלול להיות מנוצל לרעה. החובה לגלות מידע מהווה אפוא מכשיר ראשון במעלה לצמצום החשש מפני ניצול לרעה של כוחם של אלה האמורים לפעול בשמם של חברי הקבוצה ולקדם את טובתם. במקרים רבים נלווית לגילוי גם חובת עיון במסמכים הנוגעים בדבר, והכול בהתאם לדיני האמונאות.
הקביעה כי לדיני האמונאות תחולה על עניינן של קבוצת הרכישה, מציבה על שולחן הניתוחים המשפטי עיקרון, אך עדיין אינה משמיעה את הלבוש המעשי שיקבל. בענייננו אנו מתמקדים בנגזרת אחת של עיקרון זה, והיא החובה להעביר מידע. אלא שגם בכך עוד לא אמרנו מהם הכללים המשפטיים הקונקרטיים שיחולו: על מי מוטלת החובה ומהו היקפה? כיוון שעולמן של קבוצות הרכישה אינו עשוי מקשה אחת, ופועלים בו גורמים המקבלים מאפיינים שונים במקרים שונים, יש להיזהר מפני גיבושם של כללים קונקרטיים גורפים. החובה למסור מידע יכול שתוטל על גורמים שונים בהתאם לטיבה של מערכת היחסים שבינם לבין חברי הקבוצה. עומקה של החובה והיקפה יכול שישתנו בהתאם למאפייני הקשר שבין הצדדים. יחד עם זאת, ובטרם נצלול למערכת היחסים הקונקרטית שבין המבקשים בהמרצת פתיחה זו לבין הגורמים הפועלים מטעמם, חשוב יהיה להעיר כמה הערות עקרוניות וכלליות ביחס לחובת הגילוי.
22. מיהם אלה הנושאים בחובת הגילוי? שעה שמדובר בקבוצות הרכישה ניתן לדבר על כמה גורמים הבאים בחשבון:
א) נציגות הרוכשים, המורכבת מכמה מחברי הקבוצה, הנוטלת, בדרך כלל, חלק בניהול הפרויקט ובמעקב אחר התקדמותו. קיומה של נציגות שכזו הוא במקרים רבים בגדר הכרח, זאת במיוחד שעה שמדובר בפרויקטים מורכבים, שבסופו של יום יכללו יחידות דיור רבות. אנשי מקצוע רלוונטיים כיועצים, קבלנים, מומחים, שמאים וכיו"ב לא ירצו להתנהל באופן אישי מול עשרות ומאות חברים בקבוצה. לעומת זאת הם יהיו מוכנים לבוא בדברים עם נציגים מטעמם. כורח המציאות הוא זה המחייב את חברי הקבוצה להפקיד החלטות בעניינים החשובים להם בידי נציגות הפועלת בשמם, והמקדמת את עניינם.
ודאי שמתקיימים יחסי שליחות בין חברי הנציגות לבין כל אחד ואחד מחברי הקבוצה. בנסיבות אלה קיימת גם תחולה לסעיף 17(ב) לחוק השליחות הקובע שבמקרה בו "ניתנה הרשאה אחת על ידי שולחים אחדים, חזקה שעל השלוח לפעול מכוח כולם יחד". כלומר על הנציגות לפעול בשם כל השולחים כאחד ולא רק בשם חלקם. בידי חברי הנציגות מצוי כוח רב לקדם את עניינם של כל חברי קבוצת הרכישה, ואחד האמצעים החשובים לאיזונו של כוח זה מצוי בקיומה של חובת גילוי מקיפה שתוטל על הנציגות ביחס לחברי הקבוצה, שבשמם היא פועלת מלכתחילה.
ב) מארגן הקבוצה או "גורם מארגן", המוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כ"מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור". אותו גורם מוגדר חוזית, לעתים, גם כנאמן של החברים בקבוצת הרכישה ושלוחם אך לא תמיד; גם כאן, ובדרך כלל, עומד לרשות המארגן כוח רב אגב מימוש פעולותיו בשם חברי הקבוצה ולטובתם. הוא אוחז במקרים רבים במומחיות המקצועית, שרבים מחברי הקבוצה נעדרים אותה, ומצוי בקשר ישיר עם הגורמים הביצועיים והרגולטוריים השונים סביב מימוש הפרויקט. גם בהקשר זה הטלת חובת גילוי משמעותית תאזן את פערי הכוחות שבין הצדדים, ותוביל ליכולת של חברי הקבוצה המעוניינים בכך לקבל תמונה נאמנה של התקדמות הפרויקט והסיכויים והסיכונים הניצבים בפניו. חובת גילוי זו גם תקטין את החשש כי הכוח הרב המצוי בידי מארגן הקבוצה ינוצל לרעה.
ג) הקבלנים והחברות המספקים שירותים שונים למארגן הקבוצה ולנציגות הדיירים. אמנם הקשר הישיר שלהם אינו עם כלל הרוכשים, אך עליהם לשוות לנגד עיניהם גם את האינטרס שלהם במימוש פרויקט הבנייה.
ניתן להטיל חובות גילוי שונות ביחס לכל אחד מהגורמים הללו, וגם ביחס לגורמים אחרים שלא הוזכרו כאן, כל קבוצת רכישה ומאפייניה.
23. ומהו היקפה הראוי של חובת הגילוי?
העובדה כי בשדה קבוצות הרכישה פועלים שחקנים מגוונים, בעלי אינטרסים שונים ומאפיינים נבדלים, מקרינה גם על גיבושה הראוי של חובת הגילוי המוטלת עליהם. גיבוש זה מצדיק, מבחינות מסוימות, את הרחבתה ואת העצמתה של חובת הגילוי "הרגילה" מתחום דיני הנאמנות והשליחות, ומבחינות אחרות את צמצומה.
24. גישה מצמצמת כיצד?
ריבוי השחקנים הפועלים בעולמן של קבוצות הרכישה משמיע ריבוי אינטרסים, שחלקם מתנגשים עם חובת הגילוי וגם הם טעונים הגנה. טלו למשל חברים בקבוצת הרכישה, שמסרו את פרטיהם האישיים למארגן הקבוצה, אך לא רוצים לפרסמם ברבים. האם קיימת חובה למסור אותם לחברים אחרים בקבוצת הרכישה? טלו את מספקי השירותים לקבוצה, ובהם הקבלנים השונים. האם הם צריכים לחשוף את היקף הרווחים שהם חוזים כי יפיקו מהפרויקט? האם מארגן הקבוצה צריך לחשוף את התוכנית העסקית שלו שבמסגרתה יממש את פרויקט הבניה, והכוללת היזון חוזר בין הפרויקט העומד על הפרק לבין פרויקטים אחרים בהם הוא מעורב? אלה הן שאלות מורכבות. הזכות לקבל מידע אינה זכות מוחלטת. היא יכולה לסגת מפני אינטרסים נוגדים. אפילו החובה למסור מידע המוטלת על רשויות מינהליות אינה מוחלטת. לזכות העיון הפסיקתית יש גבולות (הדברים נקבעו עוד בבג"ץ 142/70 שפירא נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין, פ"ד כה(1) 325, 331 (1971)); וכך גם לזכות לקבל מידע מכוח חוק חופש המידע, התשנ"ח-1998 (וראו סעיפים 9-8 לחוק). ואם כך ביחס לרשויות מינהליות ודאי שכך ביחס לגורמים פרטיים. אינטרסים לגיטימיים של גורמים שונים, המעורבים במימוש הפרויקט, יוכלו להצדיק, במקרים המתאימים, את צמצום חובת הגילוי, ולעיתים אף את מניעתו.
25. וגישה מרחיבה כיצד?
נוכח חשיבותה של חובת הגילוי, וחיוניותה לצמצום פערי הכוחות שבין הצדדים, נדרש אימוצה של גישה שיפוטית שתרחיב את גבולותיה של חובת הגילוי במידת האפשר, ותגן עליה מפני אלה המבקשים לפגוע בה. גישה זו יכולה לבוא לידי ביטוי בכמה מובנים, הן באשר למערך החוזי שנכרת בין הצדדים, הן באשר לחובות כלליות שהדין צריך להטיל על הפועלים בשמם של חברי קבוצת הרכישה ולמענם:
א) בבסיס מערכת היחסים שבין הצדדים עומדים החוזים וההסכמים שכרתו. להסכמים אלה השלכה ישירה על היקף החובות שהמתקשרים עם חברי הקבוצה נטלו על עצמם. כך, למשל, סעיף 8(1) לחוק השליחות, המכיר בחובת הגילוי של שלוח לשולח, קובע כי זו כפופה לבדיקה האם "אין כוונה אחרת משתמעת ממהות השליחות או מתנאיה". מכאן שהצדדים רשאים לקבוע בהסכם תנאים המסייגים את חובת הגילוי או המעצבים אותה בהתאם לרצונם (ראו את הניתוח של כב' סגן הנשיא שפסר, בה"פ (מרכז) 41232-06-15 גוטקין נ' אמפא מליבו שותפות מוגבלת (פורסם במאגרים; 2017 בפסקאות 21 ואילך לפסק הדין)(להלן: עניין גוטקין)). מסקנה זו משתלבת עם העובדה שחובת הגילוי שבחוק השליחות ובחוק הנאמנות היא דיספוזיטיבית, אך זאת עד מידה מסוימת (ראו הדיון להלן בתת פסקה (ח)); כלומר, היא ניתנת להתניה על-ידי הצדדים (ראו: סעיף 8 לחוק השליחות כאמור; שילוב סעיפים 7 ו- 11 לחוק הנאמנות; ברק, בעמ' 132, 1055; כרם, בעמ' 476-475).
ב) יחד עם זאת, נוכח חשיבותה של חובת הגילוי, כאשר נבוא לפרש את החוזים הרלוונטיים הקיימים בין הצדדים, הגישה הפרשנית צריכה להיות מרחיבה. יש לעשות כל מאמץ פרשני כדי ליתן לחוזים מובן המטיל חובת גילוי רחבה, כדי להבטיח יכולות פיקוח ומעקב נאותים של חברי הקבוצה או של נציגיהם אחר התקדמות פרויקט הבנייה.
ג) הגישה המרחיבה בכל הנוגע למסירת מידע צריכה לבוא לידי ביטוי לא רק בפרשנות החוזים שכרתו הצדדים, אלא גם בהכרה בכך שהצדדים נשלטים על-ידי הנורמות המוטלות עליהם מכוח הדין הכללי, החלות לצד החוזים הללו.
חוק השליחות, למשל, מטיל על השלוח לנהוג כלפי השולח בנאמנות. "משמעות הדבר אינה שיחסי השליחות, כשלעצמם, עושים את השלוח לנאמן ואת השולח לנהנה. אכן, 'הנאמנות הקניינית' קיימת גם ביחסי שליחות, וזאת כאשר עקב השליחות נכס בא לידי השלוח. אך חובתו של השלוח לפעול בנאמנות קיימת גם מקום שכל נכס לא בא לידי השלוח. אכן, את חובתו של השלוח ניתן לתאר באופן מדויק יותר אם נאמר כי מוטלת עליו החובה 'לנהוג באמונה' כלפי השולח, או לנהוג כלפיו ב'אמון'. 'חובת אמון' זו מוטלת על השלוח בלא כל קשר להמצאותו של נכס בידי השלוח. עצם קיומם של יחסי שליחות בין השולח לבין השלוח, מטילה על השולח חובת אמון ואמונה כלפי השולח [...]. אכן, אם ביחסים בין צדדים (יריבים) לחוזה נדרש 'תום לב' (רגיל) כלומר, אדם לאדם – אדם, הרי ביחסים בין שולח ושלוח נדרשים אמון ונאמנות – כלומר, אדם לאדם –מלאך" [ההדגשה הוספה] (ברק, בעמ' 1043-1042).
על רקע זה, כאשר אנו עוסקים בקבוצות רכישה, אין לתפוס את מערכת היחסים החוזית הכתובה, שנכרתה בין הצדדים, כממצה. יש להכיר בחיובים המשפטיים הכלליים המוטלים על הפועלים בשם חברי קבוצת הרכישה. שעה שגורמים שונים משמשים כשלוחים או כנאמנים של חברים בקבוצת רכישה, והגדרת השליחות או הנאמנות שלהם, בהתאם לחוזה שכרתו, נוגעת בסוגיות מהותיות, מרכזית ויסודיות לפרויקט הבניה, מוטלת עליהם חובה כללית לנהוג ב"אמון" כלפי שולחיהם או כלפי הנהנים של הנאמנות. חובת אמון זו מחייבת, ככל שהדברים נוגעים למסירת המידע, לסייע לשולחיהם או לנהנים לקבל מסמכים ומידע הנוגעים בפרויקט הבנייה. ככל שיוכלו לסייע להם על ידי העברת מידע המצוי בשליטתם או שיוכלו להשיגו, ואין להם אינטרס לגיטימי שלא למסור אותו, הרי שחובת האמון או האמונאות הכללית מטילה עליהם את החובה לעשות כן. גם "אי שיתוף פעולה" יכול לשמש בסיס להפרת החובה לנהוג בתום לב (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 107 (2005)), וודאי שיוכל לכונן הפרה של חובת אמון או אמונאות.
ד) הנה כי כן, שעה שאנו עוסקים בשלוחים ובנאמנים הפועלים בשמם של חברי קבוצת הרכישה ניתן להכיר בחובה למסור מידע הנשענת על שני אדנים שונים. שעה ששלוחים ונאמנים אלה מגשימים את החובות החוזיות המוטלות עליהן, ממילא מוטלת עליהם חובה למסור מידע בהתאם להסכמות החוזיות שגובשו בין הצדדים. לצד החובות החוזיות הישירות, הנאמנים והשלוחים כפופים גם לחובה הכללית לנהוג כלפי שולחיהם באמון. חובה זו מטילה עליהם חובת הגינות מוגברת. כאשר השלוחים והנאמנים ממלאים פונקציה מהותית, מרכזית ויסודית למימוש פרויקט הבניה, הרי שחובה זו מחייבת אותם לסייע בהעברת מידע ולמוסרו גם בעניינים החורגים מתחום הפעולה הישיר שהוגדר במסגרת החוזה. החוזה בין הצדדים לא יוצר, ככזה, הסדר שלילי. אין הוא שולל קיומן של נורמות התנהלות ראויה כלליות, החלות לצד הנורמות החוזיות המפורשות.
יצוין כי הכרה בחובת הגילוי באופן זה אינה פורצת את השערים. חוק השליחות הכיר בחובת גילוי של כל ידיעה ומסמך הנוגעים לנושא השליחות (סעיף 8(1) לחוק השליחות). מחד גיסא אין המדובר רק בידיעה ובמסמכים בנושא השליחות אלא גם באלה הנוגעים בו. חובת הגילוי היא רחבה אפוא מנושא השליחות (הנקבע במסגרת החוזית), ומכאן שהיא עולה בקנה אחד עם החובה הכללית עליה עמדתי לעיל. מאידך גיסא, גם לחובת הגילוי הכללית יש חובות. היא נוגעת בנושא השליחות. לא פחות אך גם לא יותר. שעה שמדובר בקבוצות רכישה יש לפרש את הביטוי כנוגע במידע הרלוונטי למימוש פרויקט הבנייה ולהגנה על האינטרסים הלגיטימיים של חברי קבוצת הרכישה. ודאי שאין להכיר בחובה כללית למסור מידע שאינו נוגע במימוש הפרויקט או לא קשור אליו בקשר הדוק דיו המצדיק את מסירת המידע.
ה) הגישה המרחיבה צריכה לבוא לידי ביטוי גם במובן הבא: לא נראה שדיני השליחות ה"רגילים" מטילים חובה על השלוח לחפש ידיעות או מסמכים הנוגעים לנושא השליחות, וחובתו מתמצת במסירת המסמכים שברשותו (ראו בפסקה 19 לעיל לפסק הדין). אלא שבכל הנוגע למהלכים בשדות קבוצות הרכישה יש לעצב חובה רחבה יותר שתוטל על השלוחים ועל הנאמנים. במקרים המתאימים אלה יצטרכו לאסוף מידע בדרך אקטיבית, ולהשיג מסמכים ומידע שאינם מצויים בחזקתם הישירה, אך שהם יכולים לשים עליהם ידם באופן ישיר או עקיף, וזאת כדי להעבירו לחברי קבוצת הרכישה המבקשים לקבלו.
ו) ומה הדין במקרה בו מדובר בשלוח ובנאמן שהמסגרת החוזית שלו מגדירה את עיסוקו בתחומים נלווים ושאינם מרכזיים למימוש פרויקט הבניה? אין חולק כי הוא יהיה כפוף לחובת הגילוי ב-ד' אמותיה של התקשרותו החוזית. אך האם גם במקרה זה החובות הכלליות שבדין צריכות להטיל עליו חובת גילוי רחבה? התשובה לשאלה זו אינה חד משמעית לטעמי, וניתן יהיה להותיר ההכרעה בה לעת מצוא.
ז) מקו ניתוח זה מתבקשת מסקנה חשובה. כיוון שחובת הגילוי חלה מכוח הדין הכללי, אין די בעובדה שהחוזה בין הצדדים לא מסדיר אותה כדי לשלול את קיומה. חובה זו תמשיך לחול אלא אם מערכת היחסים בין הצדדים תוביל למסקנה שונה. או שזו תישלל על-ידי החוזה שבין הצדדים באופן ברור, ואז "הוראה מפורשת בחוזה דוחה הצידה חובות אלה" (ברק, בעמ' 1024); או שניתן לומר ש"כוונה אחרת משתמעת ממהות השליחות או מתנאיה" (סעיף 8(1) לחוק השליחות). כוונה שכזו יכולה להשתמע, למשל, במקום בו השלוח או הנאמן פועלים בתחומים שוליים לקידומו של פרויקט הבנייה, אך כאמור לא כאן המקום לנטוע מסמרות.
מכאן, שרק אם חובת הגילוי תישלל מפורשות על-ידי השלוח, או שניתן יהיה ללמוד על שלילתה ממהות השליחות או מתנאיה, יוכלו השלוחים לפטור עצמם מהחובה למסור מידע לחברי קבוצת הרכישה, והוא הדין ביחס לנאמנים, בשינויים המחוייבים. כל ספק צריך לפעול לטובתה של חובת הגילוי ולא נגדה.
ח) ומה הדין במקום בו יבקשו גורמים שונים החבים בחובות שליחות לחברי קבוצת הרכישה לצמצם את חובותיהם ולשלול חובתם למסור מידע? האם יוכלו לשלול חובותיהם במשיכת קולמוס חוזית? התשובה השלילית מתבקשת במיוחד שעה שעל הפרק עומדות קבוצות הרכישה. יש להטיל מגבלות על יכולת הניסוח של החוזים הבאה לשלול את חובת הגילוי. אכן, וכאמור, החובה היא דיספוזיטיבית, אך זאת עד גבול מסוים. גם יכולת ההתנאה על חובות האמון, ובכללן חובת הגילוי, כפופה לעקרון תום הלב. לעניין זה יפה במיוחד הניתוח של פרופ' ברק שציין (בעמ' 1051):
לדעתנו, האינטרס הציבורי העקרוני אינו צריך להכיר בתוקפו של הסכם לפיו מותר לשלוח לנהוג בזדון או בחוסר הגינות. הסכם כזה בטל בהיותו בלתי חוקי. על כן ניתן לוותר על הפרת חובות אמון, אם ההפרה נעשית ברשלנות. אין הוויתור תופס, אם ההפרה היא מכוונת. מכאן, שחובות האמון הן בחלקן דיספוזיטיביות ובחלקן קוגנטיות. אכן, גם לחובת תום הלב יש סף תחתון קוגנטי, שמעבר אליו אין הצדדים יכולים לרדת, והסכמתם אינה מעלה ואינה מורידה. בוודאי שהסכמת השולח והשלוח אינה יכולה לרדת מעבר לסף תחתון זה. כשלעצמנו, נראה לנו כי נדרש סף תחתון "גבוה יותר" ביחסים בין שולח לבין שלוח. נסיון לרדת מעבר לסף זה לא יצלח. תוצאתו עשויה להיות בטלות ההוראה [ההדגשות הוספו].
ואם כך בדיני השליחות הכלליים, ודאי שכך בענייננו. נוכח מהות מערכת היחסים שבין הצדדים יש להרחיב את הגרעין הקוגנטי, שאותו הסכמת הצדדים לא יכולה לחדור.
כאמור, עד שהכנסת והגורמים האסדרתיים יאמרו את דברם, על בתי המשפט לגשר על הפער שבין הדין לבין החיים בתחום רווי הסיכונים של קבוצות הרכישה (ראו לעיל בפסקאות 17 - 18 לפסק הדין) על-ידי ביצורה של חובת הגילוי. לא ניתן יהיה להותיר את מימושה לרצונם הטוב והחוזי של הצדדים. "מתעורר חשש להתנהגות אופורטוניסטית של הצד בעל הכוח. נקודת המפתח הינה שלא ניתן להתבסס באופן מוחלט על הסדרה חוזית חופשית של מערכת היחסים." (ליכט, בעמ' 1). למארגני הקבוצה ולגורמים העסקיים המעוניינים בהפקת רווח ממימוש פרויקט הבניה יש אינטרס ברור בצמצומה של זרימת המידע. הם גם שולטים לרוב בניסוח החוזים הנחתמים בינם לבין החברים בקבוצת הרכישה. לכן, אין לאפשר להם לעצב את החוזים באופן הפוגע בגרעין הקוגנטי הרחב יחסית של החובה למסור מידע בהתקשרויות שעל הפרק.
מכאן שכאשר באים מארגני הקבוצות וגורמים רלוונטיים אחרים לגבש את מערכת היחסים החוזית שבין הצדדים, עליהם לדאוג לכך כי יתקיים אפיק ראוי לשמו של זרימת מידע לחברי הקבוצה. עיצוב מערכת יחסים חוזית, שאינה דואגת לכך, תצדיק התערבות שיפוטית. היא תחרוג מגבולות יכולת העיצוב הדיספוזיטיבית של החוזה. היא תפגע בגרעין הקוגנטי של החובה למסור מידע לחברי קבוצת הרכישה.
26. האם יש לאפשר הגשת תובענות, שכל תכליתן העברת מידע לחברים בקבוצות הרכישה או למי מטעמם? הגישה המרחיבה לחובת הגילוי צריכה לבוא לידי ביטוי לא רק בכל הנוגע במישור המהותי, אלא גם במישור הדיוני.
ישנם מקרים שבהם אין לאפשר הגשת תובענות כאמור, במיוחד כאשר מתקבל הרושם כי מטרת ההליך היא איסוף חומר ראייתי לקראת הגשת תובענה עתידית נגד המשיבים, ונראה שממילא מצויים בידי המבקשים די והותר נתונים וראיות כדי להגיש תובענה כזו, אם יחפצו בכך (ראו את פסק דינו של כב' סגן הנשיא שפסר בעניין גוטקין, בפסקאות 28 ואילך).
אך במקרים רבים אחרים יש לאפשר ניהול הליכים משפטיים, שמטרתם היא העברת מידע בין הפועלים השונים במסגרת קבוצות הרכישה לחברי הקבוצה. ראשית, הזכות לקבל מידע עומדת על רגליה היא, ללא קשר לשאלה מה ייעשה במידע שכזה. לזכות זו יש ערך אינטרינזי, ולא בהכרח רק אינסטרומנטלי. אלה הם פני הדברים באופן כללי, וכך במיוחד בסוגיה שלפנינו. "ידע הוא כוח" (Scientia potentia est) או ליתר דיוק "הידע עצמו הוא כוח" (ipsa scientia potestas est ); כך הורה אותנו פרנסיס בייקון, מאות שנים לפני שמישהו העלה בדעתו להגות את רעיון קבוצות הרכישה המודרניות. הצורך לדעת כיצד מתקדם הפרויקט ומהם המכשלות בהן נתקל עומדים בזכות עצמם ומחייבים אפיק זרימה שוטף של מידע רלוונטי. וככל שאפיק זה אינו קיים מן הראוי לכוננו בדרך של מתן סעד שיפוטי במקרים המתאימים. שנית, הליך מוצלח למסירת מידע טומן בחובו גם תועלות אינסטרומנטליות. לא תמיד ראוי להפנות את הצדדים להגיש תובענה זה נגד זה ולשמור את מסירת המידע לתובענה עתידית שכזו. מיצוי אפיק המידע יוכל, לעיתים, לבנות אמון בין הצדדים במקום בו התערער, ולחסוך התדיינויות משפטיות עתידיות; ואם נגזר על הכול לנהלן ולפסוק בהן, ייעשה כן על בסיס מידע מלא יותר, באופן שיוכל למקד את הדיון ואת הצדדים בסוגיות השנויות באמת במחלוקת. הזמן השיפוטי שיוקדש לניהול ההליך למסירת המידע יוכל לחסוך זמן שיפוטי בעתיד, כשתבוא שעתן של ההתדיינויות העתידיות, אם תנוהלנה.
אכן, גישתה של שיטת המשפט הישראלית ביחס לתובענות שעניינן גילוי מידע, בטרם הגשת תובענה, הינה מורכבת (ראו הניתוח של כב' השופט עמית ברע"א 2903/13 אינטרקולוני השקעות בע"מ נ' שקדי (פורסם במאגרים; 2014)). "ככלל, האפשרות לבקש צו גילוי מסמכים לפני הגשת תובענה, כדי שיהא בידי המבקש להחליט אם יש מקום להגשתה, אינה קיימת בשיטתנו המשפטית" (שם, בפסקה 3 לפסק הדין). יחד עם זאת "ניתן למצוא בפסיקה מצבים חריגים בהם התיר בית המשפט גילוי מסמכים עוד קודם להגשת התביעה" (שם). ובנוסף ישנם מצבים שבהם "החוק עצמו מכיר בזכות עצמאית לקבל מסמכים, שאז ניתן להגיש תביעה לקבלת מסמכים מכוח החוק הספציפי, גם אם אותם מסמכים עשויים לשמש בעתיד לצורך הליך משפטי נפרד" (שם).
כאשר התובענה של חברי קבוצת הרכישה מוגשת נגד מי שמוגדר כנאמן, קיימת מסגרת דיונית היכולה להכילה, הלוא היא המרצת פתיחה בה אפשר לחייב נאמנים בהגשת חשבונות (תקנה 249(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984); ליתן הוראות לנאמנים "לעשות או להימנע מעשות מעשה מסויים בתפקידם" (תקנה 249(5)); ולהכריע בכל שאלה הנובעת במישרין מהנהלת הנאמנות (תקנה 249(6)). במקום בו קיים קושי למקם את בקשת המידע במסגרת דיונית קיימת, נראה לי כי ראוי לשקול כינונה של חריג שיאפשר הליך נפרד לשם קבלת מידע, אך בענייננו אין צורך להכריע בכך נוכח מהות מערכת היחסים שבין הצדדים, הכוללת יחסי נאמנות בין עו"ד חג'ג' לבין המבקשים (ראו להלן הדיון בפסקאות 30 ואילך).
מכל מקום, מן הראוי שהמחוקק, בבואו לקבוע אסדרה של התחום, ידאג לא רק לכללים המהותיים אלא גם למסגרת הדיונית, ויגבש מסגרת דיונית נאותה, שתאפשר לחברי קבוצת הרכישה להגיש הליכים משפטיים בהם יעתרו לחשיפת מידע, לא רק מול מי שניתן להגדירם כנאמנים או כשלוחים, אלא גם נגד גורמים אחרים המחזיקים במידע שחשוב שיעמוד לנגד עיניהם, ככל שיבקשו לקבלו וייתקלו בסירוב חסר הצדקה.
החובה לאסוף מידע ולגלותו המוטלת על הוועד המפקח
27. לאחר שהצגנו את הדברים בכללותם, אפנה לבחון את מערכת היחסים הקונקרטית שבין הצדדים בהליך שבפניי.
נקודת המוצא לבחינה ולליבון הוא מערך היחסים החוזיים ביניהם. עיון במערך זה מעלה כי צודקים המשיבים במיקוד הזרקור על הוועד המפקח, המורכב ברובו מנציגי הרוכשים, ואשר פועל בשמם ולמענם. ועד זה הוגדר בסעיף 2 של הסכם השיתוף (ראו בפסקה 2(א) לעיל לפסק הדין) באופן הבא:
פורום של חמישה מחברי הקבוצה (אשר אחד מהם יהיה מבעלי הזכויות בקומות המסחריות, וארבעה נציגים מבעלי הזכויות למגורים) אשר ייבחרו על ידי האסיפה הכללית הראשונה, כמפורט להלן, ואשר ירכזו את סמכויות הניהול והפיקוח של הפרויקט, בייעוץ של חברת ניהול הפרויקט, עבור הקבוצה, הכל כמפורט בהסכם זה להלן [ההדגשות הוספו].
כבר כאן ניתן לראות כי אחד התפקידים המרכזיים של הוועד המפקח עובר באיסוף מידע רלוונטי, שהרי כיצד זה ניתן לנהל את הפרויקט ולפקח עליו ללא מידע?
לצד חובה עקרונית כללית זו לקבל ולאסוף מידע, הנלמדת מסעיף ההגדרות של הסכם השיתוף, חלות גם הוראות פרטניות בסעיפיו, הנוגעות לאיסוף המידע ולמסירתו. כך סעיף 9.2.1 להסכם קובע כי "הוועד המפקח יפעל בנאמנות בעבור הצדדים, ועבורם בלבד, לשם שמירת האינטרסים של כל הצדדים, בשיתוף פעולה עם הנאמנים, חברת הניהול של הפרויקט וחברת הפיקוח ההנדסי, אדריכל הפרויקט, והיועצים השונים, וידווח לכל הצדדים מעת לעת על התקדמות הבנייה והצורך בהזרמת כספים לחשבון הבנייה".
ועוד נקבע בסעיף 9.2.2 להסכם השיתוף:
לוועד המפקח תהיינה כל הסמכויות בקשר עם ניהול הבנייה והפיקוח עליה, והכל בעצה אחת עם חברת הניהול והפיקוח, אדריכל הפרויקט והיועצים השונים, ובייעוץ חברת הניהול, והכל בעבור הקבוצה ועבורה בלבד.
ובהמשך נקבע בהסכם:
9.2.4 מבלי לגרוע מהאמור לעיל, סמכויות הוועד המפקח תהיינה לרבות אלו המפורטות להלן:
...
9.2.4.9 לקבל החלטות בקשר עם תכנון והקמת הפרויקט כמוסדר בהסכם זה, תוך התייעצות בחברת הניהול, לרבות: תכנון והקמת הבניין וכל עניין הקשור בהם...
9.2.4.10 לפעול ככל הדרוש לשם הוצאה לפועל של הסכם זה ולנקוט כל פעולה שתידרש לצורך כך.
ועוד מכונן הסכם השיתוף חובת דיווח של הוועד המפקח לחברי הקבוצה על התקדמות מימוש הפרויקט:
9.2.14 הוועד המפקח ידאג להנפקת דוחות מסודרים, באמצעות חברת הפיקוח ההנדסי, לחברי הקבוצה וחברת הניהול, לפחות אחת ל-6 חודשים, בגין התקדמות הפרויקט ומאזן הפרויקט.
9.2.15 הוועד המפקח יהיה אחראי על ניהולו של חשבון הבנייה, יכין, באמצעות חברת הפיקוח ההנדסי, לפחות אחת ל-6 חודשים, דו"ח מסודר על מצב חשבון הבנייה במועד הדיווח, התשלומים שבוצעו בתקופת הדו"ח לכל אחד מהגורמים השונים, וינפיק הודעות מסודרות בדבר הצורך בביצוע תשלומים כלשהם על ידי הקבוצות.
הסעיפים הקונקרטיים של ההסכם מעצימים את האחריות המוטלת על הוועד המפקח לאסוף מידע שוטף על אודות התקדמות הפרויקט. עליו להכין דוחות אחת לשישה חודשים, אותם יש להעביר לחברי הקבוצה, אך בנוסף מוטלת עליו החובה "לפעול ככל הדרוש לשם הוצאה לפועל של הסכם זה ולנקוט כל פעולה שתידרש לצורך כך", וחובה זו טומנת בחובה איסוף מידע רלוונטי, באופן שוטף וללא קשר לאמור בדוחות החצי שנתיים, שעליו להנפיק.
28. לצד ההוראות המצוינות בהסכם השיתוף יש לזכור שהחברים בקבוצת הרכישה חתמו על ייפוי כוח נוטריוני לטובת הוועד (נספח 4 לתשובת המשיבים 1-3 להמרצת הפתיחה), המסמיך אותו לעשות בשמם כל פעולה לצורך מימוש הסכם השיתוף (סעיף 2 לייפוי הכוח). לענייננו חשובה במיוחד ההוראה המסמיכה את הוועד לקבל בשם החברים בקבוצה כל מידע מכל גורם רלוונטי לצורך מימוש הסכם השיתוף (סעיף 5 לייפוי הכוח):
5. לייצג אותנו ולהופיע בשמנו ו/או במקומנו, ולקבל כל מידע מכל רשות רלוונטית לרבות: עיריית תל-אביב, ועדות התכנון והבניה, מינהל מקרקעי ישראל, רשויות המס, לשכות רישום המקרקעין, אגף מדידות וכל גוף רלוונטי אחר הדרוש ו/או הקשור לצורך מימוש הסכם השיתוף.
על רקע זה הוועד המפקח משמש כשלוח של כל חברי קבוצת הרכישה. הוא פועל בשמם, ויכול לנקוט בשמם בפעולות משפטיות. הוא יכול גם לבקש בשמם מידע, ומידע זה, מטבעם של דברים, יוכל להיות מועבר אליהם, בהיעדר מניעה לעשות כן. בעניין זה, ונוכח חשיבות מסירת המידע השוטפת לחברי הקבוצה, יש לנהוג בגישה מרחיבה ונדיבה:
א) יש לפרש את הבסיס החוזי לפעילותו של הוועד המפקח באופן רחב כך שיגדיל את היקפה של החובה לקבל מידע ויאדירה. כך באופן כללי (ראו לעיל בפסקה 25(ב) לפסק הדין) וכך גם במקרה שלפנינו. טלו את סעיף 5 לייפוי הכוח עליו עמדתי לעיל. נאמר בסיפא שלו כי הוועד המפקח יכול לקבל מידע בשמם של חברי הקבוצה מכל גוף רלוונטי אחר הדרוש או הקשור לצורך מימוש ההסכם. כאן מתעוררת שאלה פרשנית. האם הכוונה אכן לכל גוף, או שהכוונה לקבלת מידע מרשות רלוונטית, שכן ראשית הסעיף מקנה לוועד המפקח את הכוח לקבל מידע "מכל רשות רלוונטית לרבות, עיריית תל-אביב, ועדות התכנון והבניה...וכל גוף רלוונטי אחר הדרוש ו/או הקשור לצורך מימוש הסכם השיתוף" [ההדגשה הוספה]. מבין שתי האפשרויות הפרשניות יש לבכר את זו המגדילה את הכוח לבקש מידע ולקבלו בשמם של חברי קבוצת הרכישה ולמענם. חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא בייפוי הכוח עצמו המציין (בסעיף 20) כי "יפוי כח זה יתפרש באופן המרחיב ביותר על מנת להקנות את מירב הסמכויות למורשינו הנ"ל."
ב) גישה מרחיבה ונדיבה יש לנקוט לא ביחס לכוח של הוועד המפקח לקבל מידע אלא גם ביחס למסירתו הלאה של המידע, לאחר שנתקבל, לחברי הקבוצה עצמם. המידע שהוועד המפקח אוסף, בעבור אחרים הוא אוסף. ומיהם אותם אחרים? חברי קבוצת הרכישה. על רקע זה הכלל צריך להיות שמידע זה שנאסף על ידי השלוח יועבר לשולח אם זה ירצה בכך. בנוסף, ככל שהשולח (חבר קבוצת הרכישה) מבקש משלוחו (הוועד המפקח) לאסוף מידע עבורו ביחס לפרויקט, על השלוח לעשות כן, אלא אם קיים טעם טוב להימנע מכך.
אכן, חובת הגילוי אינה בלתי מוגבלת, וייתכן שיתקיימו טעמים לאי מסירת המידע שיגיע לוועד המפקח, כגון טעמים שבפרטיות, או טעמים ראויים אחרים. על כך יש להעיר, ראשית, שהכלל מצוי בגילוי והחריג בהיעדר הגילוי. הדברים מתבקשים ומתחייבים נוכח חשיבותה של הזכות של חברי קבוצת הרכישה לקבל מידע על אודות קורותיו של הפרויקט, המוגדר, בל נשכח, כפרויקט בניה עצמית, והבונים ברמה זכאים לקבל מידע על הבניה. שנית, גם במקום בו מוצדק שלא להעביר את המידע לכלל חברי קבוצת הרכישה יש לבחון האם אין אפשרות לצמצם את הפגיעה שבאי ההעברה. כך למשל, ייתכן כי ניתן יהיה לאפשר עיון לנציגים מטעמם חברי הקבוצה, להבדיל מאשר העתקה של פריט המידע הרלוונטי, או להתנות את העברת המידע בתנאים אחרים; יש לבחון אם אפשר יהיה להעביר את המידע תוך השמטת פרטים, או להעביר פרפרזה כללית יותר שלו. במקום בו ניתן לצמצם הפגיעה, נוכח קיומם של אינטרסים לגיטימיים נוגדים השוללים גילוי מלא, תקום חובה לעשות כן, כדי שהפגיעה בחברי הקבוצה תהא פחותה.
29. בענייננו, נמנעו המבקשים מלצרף את הוועד המפקח להמרצת הפתיחה, ובגין כך יצא קצפם של המשיבים, ובצדק יצא. צודקים המשיבים בטענתם שאין זה ראוי לעשות את הסכם השיתוף פלסתר ולוותר על נוכחותו של הוועד המפקח בענייני גילוי המידע, ולמעשה לעקוף אותו. יחד עם זאת, פגם זה שנפל אצל המבקשים תוקן במסגרת הדיון המקדמי בהמרצת הפתיחה (מיום 19.12.16), אז סוכם שהמבקשים יפנו לוועד המפקח בבקשה כי זה יפעל לקבלת המידע המבוקש על ידם. ואכן, המבקשים פנו (ביום 13.1.17) לוועד המפקח וזה השיב לפנייתם בזו הלשון:
אנו בעד שקיפות מלאה של כל הנעשה בפרויקט אולם אין בידנו את המנגנון המתאים לבצע מעקב ובדיקת כל המסמכים הקיימים ושאינם קיימים.
על כן, במסגרת השקיפות, ניתנת לך הסמכות, ככל שהיא מצויה בידנו, לפנות אל הגורמים הרלוונטיים בפרויקט הצעירים ולבקש לקבל כל מסמך ו/או בקשה, למעט, רשימת הרוכשים ופרטי התקשרות עמם, ולו בשל שמירה על פרטיותם.
על רקע זה פנה ב"כ המבקשים למשיבים, וקיבל תשובה ממשרד עו"ד חג'ג', בוכניק, וינשטיין ושות', ביחס לפריטי המידע השונים שנתבקשו (שלא היה בה כדי לייתר, מבחינת המבקשים, את הצורך בהמשך ניהול ההליך).
לשיטת המשיבים, מהלך זה של הוועד המפקח נעשה שלא כדין. הוא משקף התפרקות מחובותיו כפי שפורטו בהסכם השיתוף, ובכלל זה מהחובה למסור מסמכים וידיעות לחברי הקבוצה. המשיבים טוענים שבהתנהלות המבקשים נוצר למעשה "אורגן חדש", הסוטה מההסכמות החוזיות בדרך של הגשת תובענה לבית המשפט, ודי בכך לדחות את המרצת הפתיחה. אם המבקשים רוצים לשים מבטחם, בענייני גילוי המידע, דווקא בבא-כוחם בהליך הנוכחי, יוכלו לפעול לבחירתו לוועד המפקח, אם תימצא לכך תמיכה בקרב כלל חברי הקבוצה.
אין בידי לקבל טענה זו של המשיבים.
השתלשלות האירועים הובילה לצורך כן ואמיתי של המבקשים לקבל מידע על אודות סוגיות שונות הנוגעות בפרויקט. במנגנונים הקיימים במערך ההסכמים לא היה כדי להועיל. משהוגשה התובענה, הסמיך הוועד המפקח את ב"כ המבקשים לפנות ולקבל מידע בכל דבר ועניין למעט הרשימה המלאה של הרוכשים ופרטי ההתקשרות עמם, וזאת נוכח הרצון להגן על פרטיותם. פעולה זו מאפשרת את ליבון התובענה הנוכחית, במהלכו שורטטו קווי היסוד למימושה של הזכות לקבל מידע, וייאמרו גם דברים הצופים פני עתיד (ראו להלן בפסקה 36 לפסק הדין). יחד עם זאת, אין להתעלם מאמירתו של הוועד המפקח כי "אין בידנו את המנגנון המתאים לבצע מעקב ובדיקת כל המסמכים הקיימים ושאינם קיימים". על הוועד המפקח ללוות את המשך מימושו של הפרויקט גם בזמן הזה גם בעתיד לבוא; גם בסוגיות שעל הפרק בתובענה הנוכחית וגם בסוגיות האחרות. ככל שהוא סבור שאין בידיו המנגנון המתאים לבצע מעקב ולבדוק את המסמכים הקיימים וכיו"ב, יש ליצור מנגנון שכזה, שכן הדבר חיוני לפונקציית הפיקוח המוטלת עליו. בעניין זה מן הראוי לשקול כינוסה של אסיפה כללית של חברי קבוצת הרכישה כדי להבטיח קיומם של מנגנונים אפקטיביים כאמור. מכל מקום, וכפי שנראה להלן, לעו"ד חג'ג' כנאמן, קמה חובה לסייע לוועד המפקח, בהשגת מידע לשם מילוי תפקידו.
אעבור אפוא לבחון את גדרי אחריותו של עו"ד חג'ג' כנאמן וכשלוח.
החובה לאסוף מידע ולגלותו המוטלת על עו"ד חג'ג' (כנאמן וכשלוח)
30. אין חולק כי עו"ד חג'ג' הוא מנאמני העסקה, לצד עו"ד עמר. מהו היקף החובות המשפטיות המוטלות עליו כתוצאה מכך? כאן שרויה מחלוקת משמעותית בין הצדדים, שנגזרת מתפיסתם את היקפה של אותה נאמנות. נקודת המוצא לבחינת הדברים מצויה במערך ההסכמי שבין הצדדים. סעיף ההגדרות של הסכם השיתוף (סעיף 2) קובע כך:
"הנאמנים" – עו"ד יצחק חג'ג' ועו"ד אמיר עמר, אשר יהיו מיופי כוח הצדדים ונאמנם לצורך ביצוע עניינים הנזכרים בהסכם זה.
"חשבון הנאמנות" – חשבון בנק אשר ייפתח על ידי הנאמנים ואשר ישמש לשם ביצוע כל התשלומים בקשר עם רכישת זכויות החכירה במגרש מידי בעלי הזכויות בו, לרבות עמלת מסחר האופציה.
לשיטת המשיבים סמכויות הנאמנים הן צרות ומוגבלות, וזאת בהתאם להסכם השיתוף עצמו. הן כוללות את הכוח לחתום על הסכמים ומסמכים הדרושים לשם רכישת המקרקעין; ביצוע תשלומי מס רכישה, ובכלל זה פתיחת חשבון הנאמנות הייעודי לצורך רכישת הזכויות במקרקעין; להוות כתובת רלוונטית להעברת זכויות חבר הקבוצה, לרשום פרוטוקולים של האסיפות הכלליות של החברים בקבוצה ועוד. כחיזוק לכך הם נסמכים על הוראות סעיף 5 להסכם השיתוף הקובע, בין השאר, כי:
5.1 בכפוף לגיבושה של קבוצה לרכישת המקרקעין בשלמותם, תתקשר הקבוצה בהסכם רכישה עם בעלי הזכויות במקרקעין (באמצעות מימוש אופציה שהוסבה להם), לפיו תרכוש הקבוצה את מלוא הזכויות במקרקעין. בהתאם לכך, יחתמו הנאמנים על כל ההסכמים והמסמכים הנדרשים לשם רכישת המקרקעין. הצדדים מנחים ומורים בזאת לנאמנים או מי מהם באופן בלתי חוזר לבצע את כל הפעולות הנדרשות לשם מימוש האופציה, וכן לחתום על כל מסמך שיידרש כמיופה כוחם מכוח יפוי הכוח הנמסר על ידם, נספח ג' להסכם זה, לשם רכישת המקרקעין.
5.2 הצדדים מתחייבים לבצע העברה של תשלומי תמורת הזכויות בקרקע, בהתאם להסכם סיחור האופציה, במועד הודעת הנאמנים ולא יאוחר הימנה. התמורה האמורה, לרבות שכר סיחור האופציה, תשולם לחשבון נאמנות שייפתח על ידי הנאמנים...
5.3 ...מתחייבים הצדדים, לשלם בפועל את מס הרכישה לפי הודעת הנאמנים...
חברי קבוצת הרכישה חתמו לטובתם של הנאמנים על ייפוי כוח בלתי חוזר [מוצג מב/5](להלן: ייפוי הכוח). בייפוי הכוח מצוין, בין היתר, כי עו"ד חג'ג' מוסמך לפעול בשמם של המבקשים, והחברים האחרים בקבוצה שחתמו על ייפוי הכוח, באופן הבא:
1. לעשות בקשר למקרקעין...כל פעולה ו/או עסקה על פי חוק המקרקעין...
...
4. לעשות בשמי ובמקומי את כל הפעולות המוטלות עלי או שהנני רשאי לעשות, ולרבות לחתום על התקשרות ו/או לקיים כל התחייבות ו/או לבצע כל פעולה, בהתאם להסכם השיתוף הכל כפי שייראה לב"כ לנכון...
...
16. להסכים בשמנו ובמקומנו בפני כל הרשויות המוסמכות לכל שינוי ותיקון של תכניות הבנייה...
17. לפעול על מנת למכור את זכויותיו של צד שהפר את הוראות הסכם השיתוף...
...
19. לייצגני... בכל הליך משפטי בנוגע לחלקי במגרש ו/או זכויותיי בהקשר למגרש...
20. כל אחד מבאי כוחנו הנ"ל רשאי להעביר הסמכויות הניתנות ביפוי הכח, כולן או מקצתן, לאחר...
...
22. האמור ביפוי כח בלתי חוזר זה יתפרש באופן המרחיב ביותר על מנת להקנות את מירב הסמכויות לבאי כוחי הנ"ל. מבלי לגרוע מהאמור ובנוסף לו, באי כוחי הנ"ל יהיו רשאים לבצע כל פעולה כפי שייראה להם לנכון אף אם לא הוזכרה במפורש בייפוי כוח זה – בכל העניינים הקשורים ו/או הכרוכים בהסכם הרכישה ו/או בהסכם השיתוף ו/או במקרקעין ו/או בבניין.
23. אין במתן יפוי כח זה כדי לשחררנו מן החובה למלא בעצמנו את כל הפעולות, או איזה מהן הנזכרות ביפוי כח זה, אולם כל אחד מבאי כוחנו רשאי למנוע בעדנו מלבצע בעצמנו כל פעולה כנ"ל, במקרים שימצא זאת לנכון, לפי שיקול דעתו הבלעדי.
ומכאן אנו למדים שעו"ד חג'ג' משמש גם כשלוּחם של חברי קבוצת הרכישה, משום שייפוי הכוח מעניק לו (ולנאמן הנוסף) את הכוח לעשות בשם השולחים ובמקומם, פעולות משפטיות כלפי צדדים שלישיים (ראו סעיף 1 לחוק השליחות).
31. המשיבים, שטענו כי היקף סמכויותיו של הנאמן הוא צר (כמעט כעולם נמלה), מיקדו המבט בהסכם השיתוף; אך מבט משולב על הסכם זה יחד עם ייפוי הכוח מעלה כי היקף הכוחות שניתנו לנאמנים הוא רחב למדי. ועדיין, טוענים המשיבים כי לא חלה על עו"ד חג'ג' חובה כללית למסור מידע לוועד המפקח או למי מהמבקשים, שכן זו חורגת מהיקפה של הנאמנות כפי שזו הוגדרה בהסכם ובייפוי הכוח.
אין בידי לקבל טענה זו של המשיבים.
מוכן אני להניח כי היקף נאמנותו של עו"ד חג'ג', כפי שזו מוגדרת בהסכם ובייפוי הכוח, אינה חלה על כל ענייני הפרויקט, אלא על חלקם. יחד עם זאת, מדובר בנאמנות בעניין מהותי, מרכזי ויסודי לפרויקט הבניה. נאמנות זו עניינה, לכל הפחות, ברכישת הקרקע ובדאגה כי בסופו של יום יירשמו בה זכויותיהם של חברי קבוצת הרכישה. בעניין זה משמשים הנאמנים גם כשלוחם של חברי הקבוצה. על רקע זה, ולצד החובות המשפטיות המעוגנות בהסכם הנאמנות ובייפוי כוח, כפוף עו"ד חג'ג', כנאמן וכשלוח לחובה כללית, שאין הכרח שתעוגן בחוזה, לפעול כלפי חברי הקבוצה "באמון" או "באמונאות" (ראו לעיל בפסקה 25(ג) לפסק הדין); והוא הדין ביחס לנאמן הנוסף, עו"ד עמר. שעה שמדובר בתחום קבוצות הרכישה, חובה זו משמיעה שעליו לסייע לוועד המפקח או לחברי הקבוצה, במקרים המתאימים, לקבל מידע המצוי בידי הנאמן או בשליטתו או שיוכל להשיגו, וזאת שכאין סיבה טובה שלא למסור מידע זה או לסייע בהשגתו כאמור. מקור החובה בחובת ההגינות המוגברת שחלה על שלוח כלפי שולחו. כדי לשלול אותה נדרשת הוראה בחוזה, או שניתן ללמוד מהנסיבות כי אין לה מקום (ראו לעיל בפסקה 25(ז) לפסק הדין). לא זה הוא המקרה שלפנינו. אין הוראה בחוזה השוללת אותה, ואין דבר בנסיבות השליחות או הנאמנות של עו"ד חג'ג' (או של עו"ד עמר) המצדיק את שלילתה. על רקע זה לא מעשה חסד עשה עו"ד חג'ג' עם המבקשים שעה שנעתר לבקשתם לפעול ולהעביר אליהם את המידע שביקשו. הוא קיים את החובה שהוא כפוף לה כשלוח וכנאמן של חברי קבוצת הרכישה. כמובן שאת נטל מימוש החובה יוכל לחלוק עם הנאמן הנוסף המכהן בתפקיד.
32. אופן מימוש החובה המוטלת על הנאמן יכול שישתנה מעניין לעניין. אכן, הכתובת הישירה שאמורה לטפל בבקשות המבקשים לקבלת מידע היא הוועד המפקח. אך ניתן לשער כי חלק מהפניות תגענה גם אל הנאמן באופן ישיר. גם אם הנאמן לא יטפל בבקשות בעצמו עליו לוודא כי הפונה אליו מופנה לכתובת המתאימה. ניתן לשער כי שעה שמדובר בבקשות כלליות הנוגעות לכלל חברי הקבוצה או לחלק משמעותי מהם, המגיעות ישירות לנאמן, מן הראוי לערב בטיפול בהן את הוועד המפקח, ואופן הטיפול בבקשה ייעשה בהתאם לחילופי הדברים בין הנאמן לבין הוועד המפקח. במקום בו יש מקום להעברת המידע, והנאמן יוכל לסייע בהעברתו או בקבלתו – באופן ישיר או באמצעות אחרים - עליו לעשות כן. יכול שמתכונת טיפול זו בבקשות תשתנה שעה שמדובר יהיה בבקשה פרטנית מצד חבר קבוצה כזה או אחר, שניתן יהיה להיענות לה במהירות ללא צורך בסרבול מיותר, אך בין כך ובין אחרת, תמיד יש לוודא כי בקשה לקבלת מידע, גם אם תגיע ישירות לנאמן, תזכה לטיפול ראוי. גם בעניין זה, ככל שיש מקום להימנע מהעברה מלאה של המידע, יש לבחון האם אין אפשרות לאפשר את העברתו החלקית או את העיון בו, והדברים שנאמרו לעיל ביחס לוועד המפקח (ראו לעיל בפסקה 28(ב) לעיל לפסק הדין), יפים בשינויים המחויבים גם ביחס לנאמן.
מן הכלל אל הפרט: בחינת עניינם של פריטי המידע והמסמכים שהמשיבים התבקשו להמציא למבקשים
33. ואחרי שהגענו עד הלום, הגיעה העת לבחון את עניינם של פריטי המידע והמסמכים שנתבקשו במסגרת ההליך על-ידי המבקשים.
ניתנת האמת להיאמר כי מלאכת בחינת פריטים אלה לא הייתה מהקלות. לאורכם ולרוחבם של כתבי הטענות מטעם המבקשים ובמהלך הדיונים הועלו בקשות שונות לקבלת מידע, שנלוו אליהן טענות על אודות התנהלות כזו או אחרת של המשיבים, שחרגו מהמסגרת הדיונית. לא תמיד קל היה להבחין מתי מדובר בבקשה לקבלת מידע ומתי מדובר בהלנה על התנהלות לכאורית של המשיבים. בנוסף, לא תמיד נשמרה העקביות בין המידע שהתבקש במסגרת כתב המרצת הפתיחה לבין המידע שהתבקש בשלבים אחרים של ההליך.
על רקע זה קיימת חובה ליצור מסגרת מתוחמת שתשמש כבסיס לבחינה ולדיון. גבולות המסגרת יהיו גבולות הבקשה לקבלת המידע והמסמכים, שביקשו המבקשים לקבל מהוועד המפקח (בפנייתם מיום 13.1.17), בהמשך לדיון המקדמי שהתקיים בהמרצת הפתיחה. עניינן של חלק מהבקשות הוסדר במהלך ניהול ההליך, וכל שנותר הוא להידרש לפריטים שבעניינם קיימת עדיין מחלוקת בין הצדדים. לא אדרש במסגרת הליך זה לבקשות נוספות שהועלו בהמשך הדרך, ושלגביהם לא קיימת התייחסות של המשיבים. כאמור, בסופו של פסק הדין אעיר כמה הערות כלליות לגבי האופן בו ראוי יהיה לפעול מכאן ולהבא בכל הנוגע לפריטי מידע שיבוקשו בעתיד, ככל שיבוקשו כאלה (ראו להלן בפסקה 36 לפסק הדין).
ומכאן לדיון בעניינם של פריטי המידע המבוקשים, בהתאם לתיחום הדיוני שהוסבר לעיל:
א) מהו המפתח האחיד, ככל שהוא אחיד, לקביעת אחוז ההשתתפות שצוין בהסכם סיחור האופציה; למה קיים שוני בין אחוז ההשתתפות בעלות הקרקע ובדמי השיווק לבין אחוז ההשתתפות בבנייה כפי ששונה בהסכם השיתוף, ומי קבע את אחוזי ההשתתפות או המפתח לחישוב (פריטים 1-3);
עמדת המבקשים היא כי המידע לא גולה.
עמדת המשיבים היא כי אחוז ההשתתפות בבנייה ואופן חישובו נקבעו בסעיף 7 להסכם השיתוף עליו חתומים כל הרוכשים, והוא אומץ על-ידי שמאי הפרויקט (סעיף 104 לסיכומי המשיבים). זהו אחוז קבוע שלא ישתנה. אין קשר בין אחוז ההשתתפות האמור לבין עלות הקרקע ודמי השיווק. עלות הקרקע אינה נוגעת להתחשבנויות בין חברי הקבוצה בעניין עלות הפרויקט, כפי שהוסדרה בהסכם השיתוף (ראו גם בחקירתו הנגדית של עו"ד חג'ג' בעמ' 49 לפרוטוקול הדיון). עלות הקרקע לוקחת בחשבון את סוג יחידת הדיור; הקומה בה תהיה מצויה וכיו"ב. "זאת אומרת החלק בקרקע מאפיין דירה ספציפית וזה לא אחוז ההשתתפות" (עמ' 50 לפרוטוקול הדיון).
לטעמי, בהבהרה האמורה יצאו המשיבים ידי חובתם בעיקרה. נותר להשיב לשאלה מי קבע את אחוז ההשתתפות ואת עלות הקרקע ודמי השיווק. עו"ד חג'ג' ישיב על כך לוועד המפקח ולב"כ המבקשים וזאת עד ליום 1.2.18.
ב) דוח ההטבות שניתנו במסגרת הפרויקט למקורבי המשיבים (פריט 4);
עמדת המבקשים היא שהמידע לא גולה.
(1) המשיבים ציינו כי גולתה רשימת בני משפחת חג'ג' שהם בעלי זכויות בפרויקט, למרות שלשיטתם, המידע אינו רלוונטי (סעיף 86 לסיכומי המשיבים). במסגרת זו צוינו גם שמותיהם של אותם בני משפחה, ולא אחזור עליהם כאן. עניין זה בא על פתרונו.
בכל הנוגע לרשימת מקורבים בעלי זכויות בפרויקט שאינם קרובי משפחה, לא נמצאה התייחסות ממשית בסיכומי המשיבים, אך ניתן להניח כי לשיטתם גם מידע זה אינו רלוונטי. יצוין שעו"ד חג'ג' העיד במהלך חקירתו הנגדית (עמ' 42 לפרוטוקול) כי אין שותפים עסקיים שלו שיש להם זכויות בפרויקט (שם, בעמ' 42). למען שלמות התמונה יש להעיר שבמוצג מב/2, שהוא החלטת רשות המיסים (מיום 6.5.12), נכתב (בפסקה 20) כי שותף עסקי של עו"ד עידו חג'ג' (אחיו של עו"ד חג'ג') רכש זכויות בפרויקט עבורו ועבור חברה בשליטתו. עוד יש להעיר כי מסמך זה אינו מהווה סוף פסוק והוגשה עליו השגה.
אני קובע שיש להבהיר האם קיימים מקורבים נוספים למשפחת חג'ג' שהם בעלי זכויות בפרויקט (מקורבים לעניין זה הם בעלי קשר מקצועי או עסקי למי מבני המשפחה). על עו"ד חג'ג' להעביר לוועד המפקח רשימה של גורמים אלה, ללא פרטיהם המזהים, וזאת עד יום 1.2.18. ככל שאין גורמים שכאלה יש להעביר לוועד המפקח תשובה כי אכן אלה הם פני הדברים.
לטעמי מדובר בסוגיה רלוונטית, שכן מתן זכויות בפרויקט למקורבים עלולה להוות פתח למתן הטבות הפוגעות בשאר חברי הקבוצה. לכן יש להעביר ביקורת על מתן זכויות כאמור. על רקע זה, יש לדווח על זכויות של מקורבים בפרויקט תוך מציאת האיזון בין הצורך לבקר את ההתנהלות בעניין זה לבין הצורך לשמור על פרטיות המתקשרים. בסוגיה זו אגע גם בחלקו הבא של הניתוח בתת סעיף זה.
(2) סוגיה נוספת השנויה במחלוקת בין הצדדים היא האם קיבלו אותם בני משפחה ומקורבים נוספים (ככל שהם קיימים) "הטבות" במסגרת הפרויקט. עמדת המבקשים היא שהטבות אלה אכן ניתנו. הם נסמכים, בין השאר, על האמור במוצג מב/2, שהוזכר לעיל. בהחלטה זו נאמר (בפסקה 19) כי "בעלי השליטה במארגנות רכשו את דירות הגג בעלות מופחתת משווי שוק. המארגנות ומקורביהן רכשו זכות לדירות בפרויקט שתומחרו במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק". אשוב ואזכיר כי מדובר במסמך שהוגשה עליו השגה, ויש להיזהר מפני קביעת ממצאים על בסיסו.
המשיבים לעומת זאת חולקים על מתן "הטבות" כלשהן. לשיטתם, ככל שניתנות הנחות כאלה או אחרות בעלויות הרכישה של הזכויות, הן לא באות על חשבון חברי הקבוצה (עמ' 39 לפרוטוקול הדיון מיום 13.2.17), אלא על חשבון "מתח הרווחים" של מארגן הקבוצה. בעניין זה אפנה לדבריו של עו"ד חג'ג' במהלך חקירתו הנגדית (בעמ' 39):
...לא נאמר שמקורבים לא קיבלו הנחה. אני אומר שזה לא רלוונטי לקבוצה. חייבים להבין את זה. המארגן לצורך העניין מקבל זכות לרכוש קרקע לפי מחיר של 100, ומשווק אותה לדוגמא במחיר של 120 למאה יחידים. ה – 20 זה הפרש שלו. אם המארגן נתן לרוכש ספציפי הנחה כלשהי, הרי שהוא קיזז אותה מתוך ה-20 שלו, ולכן זה לא מגיע כלל אל הקבוצה.
ש. כלומר, אם היו הטבות הם לא באו כלל על חשבון אנשי הקבוצה?
ת. ברור...
על רקע זה, ולמען הסדר הטוב, על עו"ד חג'ג' להבהיר לוועד המפקח מדוע ההנחות שניתנו, ככל שניתנו, לבני המשפחה או למקורבים כהגדרתם לעיל, לא באו על חשבון חברי הקבוצה וזאת עד ליום 1.2.18. הוועד המפקח יוכל, ככל שימצא לנכון לעשות כן, לבקש להעמיק בנושא זה, ולבדוק את הדברים באופן שיעביר ביקורת עליהם מחד גיסא, ללא פגיעה מיותרת בפרטיות המקורבים מאידך גיסא. ניתן יהיה לעשות זאת, למשל, על ידי פנייה לצד שלישי המקובל על שני הצדדים, בפניו יוכל עו"ד חג'ג' למסור את התמונה המלאה ואת הנתונים המלאים, ואותו צד שלישי יוודא שאכן ההנחות לא באו על חשבון חברי הקבוצה.
ג) אישורי מיסים בחוליות החסרות, לרבות ברכישת הקרקע מ-CH ע"י אור סיטי ויעיל (בעלי האופציה) (פריט 5);
המבקשים טוענים כי לא גולו כל האישורים הרלוונטיים.
לטענת המשיבים אישורי המסים גולו, ובאשר לאישורים פרטניים של מי מהמבקשים ניתנה האפשרות לב"כ המבקשים לסור למשרד חג'ג' ולצלם אישורי מס רכישה ושבח לדירות פרטניות (סעיפים 101-99 לסיכומי המבקשים). אשר לאישורי המיסים הנוגעים לחברת אור סיטי, טענו המשיבים כי הם אינם רלוונטיים, מאחר שלפי החלטתן הסופית של רשויות המס, הרכישה נחשבת כמבוצעת ישירות מול חברת CH (סעיף 102 לסיכומי המשיבים, עמוד 58 לפרוטוקול).
נראה לי כי בעניין זה הדין הוא עם המשיבים. כאמור, בכל הנוגע לעניין בקשות של המבקשים ביחס לאישורים פרטניים, נמצאה הדרך לקבלן. בכל הנוגע לאישורי המיסים הנוגעים לחברת אור-סיטי, הרי שלצורכי המס נחשבת הרכישה כמבוצעת ישירות מול חברת CH. על רקע זה נחלש משמעותית האינטרס של המבקשים בקבלת המידע, ועולה משמעותית משקלה של הזכות של הצדדים השלישיים לפרטיות.
על רקע זה אני קובע כי המשיבים יצאו ידי חובתם בעניין זה.
ד) אסמכתא להכללת רשימת הנהנים בשטר הערת האזהרה לטובת הנאמנים בלשכת רישום המקרקעין (מספר פריט 6);
עמדת המבקשים היא כי המידע לא הועבר.
עמדת המשיבים היא שאישור לשכת רישום המקרקעין מיום 11.11.13 הומצא למבקשים ביום 23.1.17 במסגרת אוגדן המסמכים שנמסר לידיהם (נספח ב' לאוגדן, ראו: סע' 103 לסיכומי המשיבים), ולאישור זה נלוות רשימת משתתפים.
המבקשים טענו בסיכומיהם כי מסמך זה מהווה זיוף לכאורה. כך! ומדוע? לשיטתם, אין אינדיקציה כי רשימת המשתתפים שצורפה באותו חלק של האוגדן נלוותה אכן בפועל למרשם המקרקעין, ואין היא נחזית להיראות כחלק בלתי נפרד מאישור לשכת הרישום (סעיף ד(10)(4) לעמודה השמאלית של הטבלה בסוף סיכומי המבקשים).
התחושה אינה נוחה, לשון המעטה, למקרא טענות המבקשים בעניין זה. אין זה ראוי להטיח במשיבים טענה חמורה כל כך לזיוף או להעלות חשש לזיוף ללא בסיס ראייתי ממשי. לא כך ראוי להתנהל. לצורכי הליך זה אני קובע כי המשיבים עמדו בחובתם.
כמובן שפתוחה בפני המבקשים הזכות לעיין במרשם המקרקעין, וככל שיתקלו בקשיים במסגרת זו, יוכלו להצטייד בייפוי כוח מתאים שיוענק להם על ידי הנאמן או על ידי הגורמים הרלוונטיים המלווים את הפרויקט.
ה) להבהיר כיצד ומתי ניתן יהיה לרשום הנכסים על שם הרוכשים ואיזה זכות תירשם (האם צפוי להתקיים הבדל בין הזכויות שתירשמנה); עוד התבקש פירוט על אודות ידיעות שהיו בידי ב"כ הרוכשים והנאמן לפני השיווק בנוגע לבעיות במקרקעי הפרויקט והוסתרו מהרוכשים, כגון סכסוך בין רשות מקרקעי ישראל לבין עיריית תל-אביב-יפו על הבעלות במקרקעין וכגון תשתיות בזק (פריטים 8-7);
ידיעות והתכתבויות בין רשות מקרקעי ישראל לבין העירייה בנוגע לסכסוך הבעלות ביניהם (פריט 10);
מסמך של רשות מקרקעי ישראל בדבר עמדת המינהל (ככינויו אז) באשר לרישום זכויות הרוכשים על שמם, ללא הערת האזהרה לטובת המינהל (פריט 11);
ידיעות והתכתבות בין המינהל והעירייה בנוגע לרישום זכויות על שם הרוכשים ועמדתם באשר לכך (פריט 12);
עמדת המבקשים היא שהמידע לא גולה.
עמדת המשיבים היא שהמחלוקת בין רשות מקרקעי ישראל לבין העירייה אינה נוגעת בחברי קבוצת הרכישה או בזכויותיהם; מדובר במחלוקת בין רשות מקרקעי ישראל לבין עיריית תל אביב, על אודות אופן חלוקת כספי התמורה מהמכירה בינן לבין עצמן (סע' 92 לסיכומי המשיבים, עמודים 31-30 לפרוטוקול). המשיבים עדכנו שעל פי הידוע להם רישום הבעלות על-שם רשות מקרקעי ישראל והעירייה קרוב לסיומו ולאחר מכן תירשם החכירה מהן לטובת חברי הקבוצה. מוסיפים המשיבים וטוענים שלא היה בידיהם מידע על בעיות בפרויקט, ולא הוסתר מהרוכשים דבר (סעיפים 4.7-4.8, 4.11 למכתב המשיבים מיום 23.1.17).
הצהרת המשיבים ביחס לאי ההסתרה נרשמה. מאחר שאין התנגדות עקרונית מבחינתם למסירת המידע ביחס לחילוקי הדעות בין רשות מקרקעי ישראל לבין העירייה, על עו"ד חג'ג' להמציא לוועד המפקח, ולב"כ המבקשים, את המסמכים הקיימים ובהם עמדות רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב ביחס לרישום הזכויות בקרקע, וזאת עד יום 1.2.18. ככל שלא קיימים מסמכים נוספים על אלה שכבר נמסרו, יש להצהיר הצהרה מתאימה.
כמובן שבידי ב"כ המבקשים או בידי הוועד המפקח שמורה הזכות לפנות לעיריית תל-אביב ולרשות מקרקעי ישראל בפנייה משלימה ככל שלא יהיה במסמכים האמורים להפיס את דעתם.
ו) מי קבע את היחס בין המגורים לשטחים המסחריים שבבעלות קבוצת חג'ג' או מי מטעמה; דוחות כספיים והבהרות בעניין הטבות שניתנו לקבוצת חג'ג' על חשבון מקרקעי הפרויקט בפרויקט רסיטל הסמוך – למשל מעבר במקרקעי הפרויקט והחדרת מי תהום במקרקעי הפרויקט (פריט 9);
עמדת המבקשים היא המידע לא גולה.
לגבי ההטבות של הנאמן לקבוצת חג'ג' בפרויקט רסיטל הסמוך – המשיבים טענו כי אין קשר בין הפרויקטים (סעיף 91 לסיכומי המשיבים). עוד טענו כי לא ניתנו כל הטבות לרוכשים בפרויקט רסיטל (סעיף 4.9 למכתב העדכון).
עו"ד חג'ג' ימסור לוועד המפקח מי קבע את היחס בין שטח המגורים לשטחים המסחריים שבבעלות קבוצת חג'ג' או מי מטעמה וזאת עד יום 1.2.18.
לגבי יתר הסוגיות בפריט זה המשיבים יצאו ידי חובתם. לא מוטלת עליהם חובה למסור מידע על הטבות בפרויקט רסיטל הסמוך מאחר שמדובר בפרויקט אחר, ולא בוסס קשר המצדיק את מסירת המידע האמור. בעניין זה יש להעדיף את האינטרסים של הצדדים השלישיים, ואת האינטרסים של קבוצת חג'ג' שאינם קשורים למבקשים.
ז) קבלת דוחות אפס וכן קבלת דו"ח הכולל את עלויות הבנייה של הדירות (פריט 13);
לשיטת המבקשים לא כל דוחות האפס גולו, ואין זה ברור מדוע רק דוח האפס שנמסר לבנק לצורך הליווי הוא הרלוונטי.
לשיטת המשיבים דוח האפס של הפרויקט הומצא. עו"ד חג'ג' העיד במהלך הדיון שבפניי, שאין בידיו דוחות אפס נוספים (עמוד 53 לפרוטוקול). במהלך הדיון ניתנה על-ידי החלטה בה צוין (עמ' 55 לפרוטוקול) "התעוררה השאלה האם קיים דוח אפס נוסף מעבר לדוח האפס המקורי שהומצא למבקשים. בעניין זה, התעוררה טענה כי קיים דוח בשלבי הכנה, ואולי אף דוח מוכן, מעודכן. נציגות הפרויקט [הוועד המפקח] ומשרד [רו"ח] קדרון יתייחסו לשאלה האם קיים מסמך שכזה, וככל שלא קיים מה הצפי להשלמתו, והאם ישנה התנגדות מצידם למסור את המסמך למבקשים". לא נראה כי הודעה שכזו נמסרה, למרות שחלף המועד למסירתה.
על הוועד המפקח ועל משרד רו"ח קדרון למסור הודעה זו לב"כ המבקשים וזאת עד יום 1.2.18. ככל שיתברר שקיימים דוחות שכאלה, יש להעבירם לב"כ מבקשים, אלא אם תעלה טענה שאין לקיים כאן גילוי (מלא או חלקי). ככל שיוותרו חילוקי דעות, טענות הצדדים בעניין זה שמורות להן לליבון במסגרת המתאימה (ראו להלן בפסקה 36 לפסק הדין).
ח) התכתבות, פרטי והוראות ההזמנה של השמאויות ע"י קבוצת חג'ג' ואור סיטי נדל"ן (פריט 14);
עמדת המבקשים היא כי הפרטים לא גולו.
עמדת המשיבים היא שהמידע לא רלוונטי לכלל חברי הקבוצה (סעיף 4.14 למכתב העדכון).
ככל שהדברים נוגעים לשמאויות ביחס לפרויקט קשה להלום מדוע המידע אינו רלוונטי לחברי הקבוצה, שהרי הסוגיה קשורה באופן הדוק למימושו. יחד עם זאת, הגורם שהמידע אמור להימצא ברשותו הוא הוועד המפקח. לכן על עו"ד חג'ג' למסור את העתק המסמכים האמורים לוועד המפקח וזאת עד יום 1.2.18. ככל שישנם פרטים שאין למסור לשיטתו, יבהיר כי מדובר במסירת מידע חלקי, ויסביר מדוע אין למסור אותו באופן מלא. לוועד המפקח שמורה הזכות, בנסיבות אלה, לדרוש חשיפת מידע מלא אם ימצא לנכון לעשות כן, ולא אכריע בעניין זה מטוב ועד רע במסגרת ההליך הנוכחי.
ב"כ המבקשים יוכל, בשלב ראשון, לעיין במידע זה (להבדיל מהעתקתו) אצל הוועד המפקח. ככל שיבקש להציגו לכלל המבקשים, יבואו הצדדים בדברים באשר למתכונת הראויה של הצגת המידע. ככל שיתקיימו מחלוקות בעניין זה יוכלו לבררם בהליך המתאים.
ט) דוח כספי של תכנון מול ביצוע, והיקף פריצת מסגרת התקציב המחייבת והמאושרת לפי הידוע או הצפוי כיום (פריט 15);
עמדת המבקשים היא כי המידע לא גולה.
המשיבים טענו כי מסמך זה אינו נמצא ברשותם, וכי על המבקשים לפנות לרוה"ח של הפרויקט (סעיף 4.15 למכתב העדכון).
משרד רואי החשבון (המשיב 4) לא הציג עמדה כלשהי במסגרת ההליך, ובכך ויתר על זכותו להתנגד למסירת המידע האמור. משרד רו"ח קדרון יעביר את המסמך, ואם אין מסמך ממצה בעניין זה את המידע הרלוונטי לוועד המפקח ולב"כ המבקשים עד יום 1.2.18.
ככל שחסר למשרד רו"ח מידע כאמור, על עו"ד חג'ג' לדאוג להשלמת החסר, על ידי פנייה לגורמים הרלוונטיים שהמידע מצוי ברשותם, ולהעבירם לוועד המפקח ולב"כ המבקשים עד לתאריך האמור, וזאת בתיאום עם משרד רו"ח קדרון.
י) כל המסמכים שנדרשו או שהועברו לרשות המיסים ושהיוו בסיס להחלטותיה וקביעותיה בנוגע לסיווג העסקה; ולרבות המסמכים המצוינים בהחלטת רשות המיסים מיום 6.5.2012 [מוצג מב/2] (פריט 16):
(1) הסכם סיחור אופציה מיום 20.6.2010 בין המשווקות לבין יעיל אחיקם כהן וליאור כהן;
(2) מידע לגבי המפרסמים והפרסומים בכלי התקשורת למכירת דירות במגדלי הצעירים;
(3) ההסכמים מול היזם ליאור כהן ואורקם;
(4) הסכם שיווק בין אור סיטי ליעיל מ- 2.2.2010;
המבקשים טענו כי המידע האמור לא גולה.
המשיבים טענו כי כל המסמכים שנדרשו ע"י רשות המיסים הועברו למבקשים. לשיטתם, המסמכים שציינו המבקשים בפריט זה, לא נדרשו ע"י רשות המיסים (סעיף 4.16 למכתב המשיבים מיום 23.1.17).
עמדתי היא כי המשיבים יצאו ידי חובתם בעניין זה. ממילא את הפרסומים בכלי התקשורת יוכלו המבקשים להשיג בכוחות עצמם. לגבי ההסכמים האחרים המבקשים יוכלו לפנות לוועד המפקח בבקשה כי יפנה להשיגם. לא אנקוט כל עמדה בשאלה האם ראוי למסור אותם, נוכח הצורך להגן על אינטרסים של צדדים שלישיים אם לאו.
יצוין כי בפי המבקשים טענות לגבי אי התקיימות התנאים המקדימים לכניסתו לתוקף של הסכם הסיחור (ראו בפסקה 20 לסיכומי המבקשים). גם כאן הטענות חורגות מהנדרש לצורכי הכרעה בהליך זה, ולא אדרש לכך.
יא) דין וחשבון של הנאמן ושל משרד רו"ח קדרון לגבי הרווח היזמי של היזמיות בפרויקט (דמי שיווק) (פריט 17);
המבקשים טענו כי המידע לא גולה, אך הם מצביעים על נתונים, הנגזרים מהמידע שנמסר להם, מהם ניתן לשער את שיעורו של אותו רווח יזמי.
המשיבים טענו בסיכומיהם (בפסקה 95) כי הנאמן אינו חלק מהיזמים של הפרויקט ואין לו קשר לרווח היזמי שהפיקה יעיל בשיווק הפרויקט. המארגן אינו חייב לחשוף את דמי השיווק, והמידע אינו רלוונטי למבקשים. בנוסף, המשיבים התייחסו גם לסוגיית דמי הסיחור או דמי השיווק (בפסקה 111 לסיכומי המשיבים). לשיטתם, השאלה מה היו דמי השיווק בפרויקט אינה מעניינם של המבקשים. עקרון הבסיס בקבוצות רכישה, והדבר מעוגן אף בהסכם הניהול, הוא קיומו של פער בין מחיר רכישת הקרקע לבין המחיר בו הקרקע משווקת לחברי הקבוצה, על ידי המארגן. פער זה מגלם את שכרו של המארגן ואין הוא מחויב לחושפו בפני חברי הקבוצה. יחד עם זאת ולמעלה מן הצורך ציינו המשיבים כי המידע האמור כבר מצוי בידי ב"כ המבקשים משנמסר לו דוח האפס.
בעניין זה אני מקבל את עמדת המשיבים, מה גם שמסיכומי המבקשים עולה שמצויה בידיהם תמונה פרטנית למדי בנושא זה (ראו בסעיף 5 לטבלה המצורפת בסוף סיכומיהם), וזאת בעקבות המסמכים שנמסרו להם במסגרת ניהול ההליך.
יב) ההסכמים בין קבוצת חג'ג' לאור סיטי נדל"ן וענבל אור ומי מטעמה בקשר לפרויקט דנן ובעיקר הסכמי הפירוד מאור סיטי נדל"ן שצויינו ב-מב/2 (פריט 18);
עמדת המבקשים היא שהמסמכים לא גולו.
עמדת המשיבים היא שההסכמים שנחתמו עם אור סיטי נדל"ן לא קשורים למבקשים או לקבוצה ואין להם כל השפעה עליהם (סע' 95 לסיכומי המשיבים). בעניין זה יש ממש בעמדת המשיבים. עו"ד חג'ג' הצהיר (בפסקה 68 לתצהיר התומך בתגובת המשיבים להמרצת הפתיחה) ביחס להסכמים שנחתמו עם אור סיטי נדל"ן "מדובר במסמכים שאינם קשורים במבקשים ו/או בקבוצה ואין להם כל השפעה עליהם. כפי שנמסר למבקשים לאור סיטי נדל"ן אין כל חלק בפרויקט. חלקה של חברה זו התמצה בארגון משותף של הקבוצה יחד עם יעיל ושיתוף פעולה במתן שירותי הניהול כהגדרתם בהסכם הניהול." מדובר בהצהרה במסגרת תצהיר שהוגש לבית המשפט על כל הנובע מכך.
שעה שלפנינו הצהרה ברורה וחד משמעית, המגובה בתצהיר, כי ההסכמים בין הגורמים העסקיים אינם משפיעים על עניינם של חברי הקבוצה, יצאו המשיבים ידי חובתם בעניין זה.
ככל שהוועד המפקח יהיה מעוניין בכך, ניתן יהיה לשקול פנייה לצד שלישי, המקובל על שני הצדדים (ראו לעיל בפסקה 33(ב)(2) לעיל), כדי שיבחן את המסמכים הרלוונטיים ויראה שאכן אין להם השפעה על חברי קבוצת הרכישה.
יג) ההתכתבויות ההדדיות עם א. דורי, הקבלן הקודם של הפרויקט (פריט 19);
עמדת המבקשים היא כי המידע לא גולה.
עמדת המשיבים היא שהחומר שהיה בידי הנאמן הועבר למבקשים ביום 23.1.17 במסגרת אוגדן המסמכים (נספח ה' לאוגדן). ואכן, האוגדן כולל תכתובות רבות עם הקבלן דורי.
ככל שישנן תכתובות נוספות הן תימסרנה לוועד המפקח ולב"כ המבקשים עד ליום 1.2.18 ככל שאין עוד כאלה, ימסור עו"ד חג'ג' הצהרה לוועד המפקח ולב"כ המבקשים כי אין בידיו ולא היו בידיו תכתובות נוספות.
יד) ההסכמים מול משקיעים "סמויים" בפרויקט שזכו לכאורה להטבות מהנאמן (פריט 20);
המבקשים טוענים כי המידע לא גולה.
המשיבים טענו בסיכומיהם (בפסקה 98) שאין ולא היו, לאחר עזיבתה של ענבל אור, שותפים עסקיים שיש להם זכויות בפרויקט. גם עו"ד חג'ג' הצהיר במהלך חקירתו הנגדית כאמור (ראו בעמ' 42 לפרוטוקול ש.1). בנסיבות אלה המשיבים יצאו ידי חובתם לצורכי הליך זה.
טו) פרטי הקשר של כל חברי הקבוצה (פריט 21);
אזכיר כי ביחס למידע זה העיר הוועד המפקח עצמו כי הוא מתנגד למסירה גורפת של פרטי הקשר, וזאת נוכח הפגיעה בפרטיות חברי הקבוצה. גם עו"ד חג'ג' התנגד למסירת כל פרטי הרוכשים והסכמי הסיחור הפרטניים שלהם בקרקע (עמ' 56 לפרוטוקול הדיון מיום 13.2.17).
מנגד המבקשים ציינו כי הם מעוניינים במידע כדי שיתאפשר להם להגיע לכמה שיותר חברי קבוצה, כדי לשתפם בדאגותיהם לגבי עתיד הפרויקט. זהו, כמובן, אינטרס לגיטימי. על רקע זה נקבע במהלך הדיון ביום 13.2.17 מנגנון מוסכם המאזן בין פרטיותם של חברי הקבוצה שאינם מעוניינים כי יחשפו פרטיהם בפני ב"כ המבקשים, לבין האינטרס של המבקשים לפנות לאותם אלה המעוניינים בכך, ושאינם חלק מקבוצת המבקשים מלכתחילה. מנגנון זה קבע כדלקמן:
משרד חג'ג' יפנה לכל בעלי הזכויות בפרויקט, המאושרים במועד ההחלטה, על-ידי הבנק המלווה (להלן: "בעלי הזכויות בפרויקט") תוך 7 ימים (עד יום 20.2.17) ובפנייתו יוצע לכל אחד מבעלי הזכויות בפרויקט לקבל את האפשרות לקבל מידע ומסמכים מעו"ד בירותי [ב"כ המבקשים – ג.ג.] לכתובת המייל או לכל אמצעי אחר שימסור לשם קבלת מידע כאמור. המייל שיישלח יכלול פונקציה של אישור מסירה.
בפנייה יצוין כי המידע הפרטני שיימסר בעתיד יימסר באופן כזה שלא ניתן יהיה לראות את כתובות מייל של המבקשים להצטרף לאפשרות, כאמור, וזאת תוך שימוש בחברת אבטחת מידע של גב' אירית פוטר, שהיא אחת מהרוכשות במסגרת הפרויקט.
עוד יצוין במסגרת הפניה, כי המבקשים להצטרף לקבוצה כאמור, מסכימים לכך ששמם יימסר לעו"ד בירותי, שאף הוא רוכש דירה בפרויקט, המצוי בקשר מול הנאמנים לשם קבלת מידע באופן שוטף לגבי הפרויקט.
את התשובות מטעם החברים הפרטניים יהיה מקום למסור לכתובת irit.potter@ip-sec.co.il.
עוד יימסר במסגרת הפניה כי בכל שלב יוכל כל אחד לבקש להסיר אותו מרשימת התפוצה, וככל שיבקש לעשות כן, שמו יוסר מרשימת התפוצה.
העתק נוסח הפנייה כפי שנשלחה יימסר לב"כ המבקשים.
המבקשים טוענים כי הפנייה האמורה לא נעשתה בהתאם להחלטה, ואילו המשיבים מציינים כי מילאו אחר ההחלטה. למען הסר ספק המידע יימסר בשנית בהתאם למנגנון האמור עד יום 1.2.18, העתק נוסח הפנייה יישלח עד אותו מועד לב"כ המבקשים, ולוועד המפקח, וככל שיידרש פיקוח נוסף בעניין זה ינהג בנושא הוועד המפקח בהתאם לשיקול דעתו.
טז) זהות היזמית האמיתית של הפרויקט (פריט 22);
עמדת המבקשים היא כי זהות זו לא גולתה.
המשיבים טענו כי חברי קבוצת הרכישה הם היזמים של הפרויקט (סעיף 4.22 למכתב המשיבים מיום 23.1.17, שצורף להודעת העדכון שלהם לבית המשפט מיום 25.1.17). יחד עם זאת, בסיכומיהם ציינו המשיבים בהתייחס ל"זהות היזמית 'האמיתית' בפרויקט", כי הנאמן (עו"ד חג'ג') הדגיש בהזדמנויות רבות, שחברת יעיל היא "משווקת הפרויקט", ועמה התקשרו גם כל חברי קבוצת הרכישה בהסכם הניהול (סע' 84 לסיכומי המשיבים).
לטעמי, בכל הנוגע לחובה למסור מידע, המשיבים יצאו ידי חובתם. זוהי עמדתם. נראה שהמבקשים חולקים על כך, אך המחלוקת שעל הפרק היא משפטית ועובדתית, החורגת מגבולות ההליך הנוכחי. אכן, בפי המבקשים טענות רבות בעניין זה, ובפי המשיבים תשובות לכל טענה וטענה. אין לקבל את טענת המבקשים כי חברת יעיל אינה מוכרת להם, שהרי הם חתמו איתה על ההסכמים. השאלה מהי מידת המחוייבות של קבוצת חג'ג' לקידומו של הפרויקט חורגת, כאמור, מגבולותיה של המרצת הפתיחה הנוכחית, ולא אכריע בה. טענות הצדדים שמורות להם, כמובן.
יז) הפריט הבא יצוטט כלשונו מתוך פניית ב"כ המבקשים: "דוח על ה'הקצבים' – מהם אם בכלל, אם כלולים בהצעת המחיר של דניה ה[כך במקור] ואם יש סגירות לגביהן מול קבלני משנה (ומה התוספות הצפויות שם)" (פריט 23).
עמדת המשיבים (כפי שבאה לידי ביטוי בסעיף 4.23 למכתב המשיבים שצורף להודעת העדכון מטעמם לביהמ"ש ביום 26.1.17) היא שאלה הועברו לב"כ המבקשים על-ידי משרד רו"ח קדרון, והמידע נמצא בידי הוועד המפקח.
למען הסדר הטוב המידע יועבר בשנית לוועד המפקח וכן לב"כ המבקשים על ידי משרד קדרון וזאת עד יום 1.2.18.
יח) מידע הנוגע לאירוע הצפת מי התהום והסיכונים הצפויים מהצפה שכזו. מהו גובה הנזק הישיר שנגרם עקב הצפת מי התהום, האם ניתן לשלול את ההנחה שהסיבה להצפה נבעה גם מהחדרת מי התהום של פרויקט סמוך (פרויקט רסיטל) לפרויקט של הקבוצה (פריט 24); פירוט עלויות ששולמו או צפויות להיות משולמות בגין אירוע ההצפה (פריט 25); כיצד כספי הרוכשים מוגנים מפני תרחיש של הצפת מי תהום נוספת חלילה (פריט 26);
עמדת המבקשים היא שהמידע לא גולה.
המשיבים טענו שעניין פריצת מי התהום אינו בסמכותו ובתחום פעילותו של הנאמן, עו"ד חג'ג'. לפנים משורת הדין עו"ד חג'ג' פנה לגורמי הפיקוח על הפרויקט לקבלת מידע בעניין, ואת המידע שקיבל העביר למבקשים (סעיף 108 לסיכומי המשיבים). בעניין זה ראוי לציין את הדברים שאמר עו"ד חג'ג' במהלך חקירתו הנגדית (עמ' 40 לפרוטוקול הדיון) ולפיהם "פניתי לפיקוח של הפרויקט שלנו, פניתי לנציגות, אמרו לי שז[ו] מערכת אחת ששואבת את המים. יש שני קבלנים שונים ברסיטל ובצעירים, האחד היה א. דורי והשני היה בסט. שניהם פנו לאותו קבלן החדרה. יש קבלן החדרה אחד בארץ בשם סמט, ולכן הוא עשה מערכת שמטפלת בשני הפרויקטים וממילא קיבל סכום קבוע מראש מאותם קבלנים בגין החדרה זו. זו התשובה שקיבלתי מהפיקוח." פוליסת הביטוח של הקבלן המבצע כלפי כלל הרוכשים נמסרה למבקשים במצורף למכתב המשיבים מיום 23.1.17 (נספח ו').
בעניין זה יצאו המשיבים ידי חובתם. ככל שהמידע שנמסר לידי המבקשים אינו מניח את דעתם, פתוחה בפניהם הדרך לפנות לוועד המפקח כדי לקבל מידע נוסף בעניין זה ולראות מהו הכיסוי הביטוחי הקיים כיום, ולבחון אילו צעדים ננקטו כדי להתמודד עם החשש להצפת מי תהום. ככל שיתברר שהכיסוי אינו הולם לדעתם, פתוחה בפניהם הדרך לעתור לשינויים המתאימים.
יט) מדוע מימון ההשגה והערר מול רשויות המס מומן ע"י היזמים גם בשם הרוכשים, כמה שכ"ט שולם עבור הגשת ההשגה והערר, ומי הגורם שמסר למייצג, מגיש הערר, את העובדות שנכללו בהשגה ובערר ובחן את הטענות בטרם הוגשו (פריטים 28-27).
עמדת המבקשים היא כי המידע לא גולה.
עמדת המשיבים היא שגובה שכר הטרחה אינו רלוונטי לחברי הקבוצה. כלל המידע מצוי בידי הוועד המפקח של הפרויקט והיועצים המשפטיים שלו (סעיף 97 לסיכומי המשיבים וסעיף 74 לתצהיר עו"ד חג'ג').
על הוועד המפקח למסור מידע זה לב"כ המבקשים עד יום 2.1.18 וככל שחסר מידע בעניין יוכל הוועד המפקח לשקול לפנות לגורמים המתאימים להשלמת החסר.
כ) דוח סיבת העיכובים ואי התחלת הבנייה במשך שנים.
פריט זה לא מופיע במכתב המקורי שנשלח לוועד המפקח מטעם המבקשים, אך הוא מופיע בסעיף י'(3) לעמודה השמאלית של הטבלה הנלווית לסיכומי המבקשים. ב"כ המבקשים ניסה לטעון כי כלל מרכיב זה בפריט 24 שצוין לעיל, אך עיון בו מעלה שקשה להלום את הטענה. יחד עם זאת, ולאור חשיבות המידע המבוקש, נראה לי כי ראוי לבחון את עניינו של פריט מידע זה לגופו.
עמדת המבקשים היא כי הפריט לא גולה. המשיבים לא התייחסו לעניין זה בסיכומיהם באופן ממצה.
עו"ד חג'ג' ידאג להכין מסמך ובו התייחסות לעיכובים במימוש הפרויקט ובהתחלת הבנייה, שיכללו בו ההסברים לעיכובים כאמור, ויעביר אותו לוועד המפקח ולב"כ המבקשים, וזאת עד יום 1.2.18. לשם הכנת המסמך הוא יוכל לפנות לוועד המפקח וכן לכל גורם אחר שברשותו מידע רלוונטי. כמובן שב"כ המבקשים יוכל לפנות גם בבקשות מתאימות להשלמת מידע לוועד המפקח.
כא) עותק הסכם השיתוף כולל נספחיו.
במהלך הדיון בפניי עלתה הטענה כי החברים בקבוצת הרכישה לא קיבלו לידיהם עותקים מלאים של הסכם השיתוף על הנספחים הנלווים אליו (להבדיל מעותק הסכם השיתוף ללא נספחיו). על רקע זה הסכימו המשיבים כי יועבר עותק מלא של הסכם השיתוף, על נספחיו, לכל מי שמעוניין בכך.
לשיטת המבקשים עותק הסכם השיתוף הומצא בדיסק לא קריא בשל החתימות שעליו, ללא נספחים וללא שמות השותפים. המשיבים מציינים כי הדיסק הומצא ובו הנוסח המלא, ולגבי מי שלא קיבלו, עו"ד חג'ג' לא מתנגד שיקבלו בשנית (סעיף 105 לסיכומי המשיבים, ראו גם בעמוד 29 לפרוטוקול 5.2.17).
עותק קריא של ההסכם על נספחיו יימסר לב"כ המבקשים עד יום 1.2.18, ולוועד המפקח. ככל שחברי קבוצה נוספים ירצו לעיין בו יוכלו לפנות לוועד המפקח או לב"כ המבקשים.
עוללות ומבט לעתיד לבוא
34. לקראת סיום אדרש לבקשת המשיבים למחוק פרקים מסוימים מסיכומי התשובה של המבקשים. לשיטתם, סיכומי המבקשים כללו התייחסות לסוגיות, שזכרן לא בא בבקשה לקבלת מידע, והצגתן של סוגיות אלה נעשתה באופן "עמום, מסורבל ומגמתי". כוונתם היא:
א) לטענות המבקשים ביחס להליך ערר בבית הדין למים;
ב) לטיעוני המבקשים ביחס למקורות העובדתיים והמשפטיים שבגינם יש להכיר באחריות של המשיבה מס' 2 (החברה הציבורית) להמרצת הפתיחה, כלפי חברי קבוצת הרכישה ולמימוש הפרויקט;
ג) טענות באשר לבקשה להוסיף יחידות דיור לפרויקט.
לאחר שתם פרק הניתוח המשפטי והתייחסות לפריטי המידע שבפסק הדין, מתבקשת המסקנה שאין צורך להכריע בבקשת המשיבים למחיקת הפרקים האמורים. ממילא אין בפסק הדין התייחסות לסוגיית הליך הערר בבית הדין למים או לסוגיית הבקשה להוסיף יחידות דיור לפרויקט. צודקים המשיבים בטענתם כי סוגיות אלה חורגות מגבולות הגזרה של המרצת הפתיחה הנוכחית. הוא הדין ביחס לטענות בדבר אחריות המשיבה מס' 2 לפרויקט. כאמור, במסגרת הליך זה לא קבעתי כי מתקיימים יחסי שליחות או נאמנות בין המשיבה מס' 2 לבין חברי קבוצת הרכישה, ולא קבעתי כי מתקיימים בין הצדדים יחסים חוזיים כאלה או אחרים. בעניין זה טענות הצדדים שמורות להם. ממילא לא נדרשתי אפוא לטענות המשפטיות בדבר הבסיס לקיומו של קשר שכזה, ומשכך אין להידרש לטענה כי יש למחוק טענות אלה מסיכומי התשובה של המבקשים.
35. המבקשים ביקשו בסיכומיהם ליתן גם סעד ולפיו על הנאמן למסור "כל מסמך או ידיעה מהותיים שהנאמן סבור שעל הרוכשים לדעת או לקבל" (פסקה 4). אין מקום להעניק סעד גורף שכזה, אך חזקה על כל הגורמים הרלוונטיים שיפעלו בהתאם לעקרונות ולכללים שהותוו בפסק דין זה, ככל שיידרשו פריטי מידע קונקרטיים נוספים בעתיד.
36. עניין אחרון זה מראה כי לא נראה שהצדדים שלפני יגיעו אל המנוחה ואל הנחלה, גם לאחר מתן פסק הדין. לפיכך, אבקש להעיר בסופה של דרך הערות הצופות פני עתיד:
א) נראה שעל הוועד המפקח ליטול תפקיד מרכזי במימוש הזכות לקבל מידע ולהעבירו למבקשים ככל שיבקשו לקבלו. כולי תקווה כי העקרונות המשפטיים שבוארו לעיל יאפשרו לו לבצע את תפקידו על הצד הטוב ביותר, מבלי שאני מביע, חלילה, כל ביקורת על מצב הדברים עד כה. קבלתו של מידע רלוונטי היא חיונית לשם התמודדות עם האתגרים הניצבים בפני הפרויקט ולשם מימוש נאות של תפקיד הפיקוח של הוועד. מן הראוי ליצור נהלים שיאפשרו את זרימתו המהירה של המידע במקום בו הוועד המפקח יעתור לקבל מידע בשמו או בשם פניה קונקרטית מחברי הקבוצה.
ב) ראוי להסב את תשומת הלב לאמור בסעיף 9.3.7 להסכם השיתוף ולפיו "הקבוצה תפעל להקמת אתר לפרויקט במסגרתו יפורטו דו"חות התקדמות הפרויקט, הסכמים עקרוניים וכיוב'". זוהי התחייבות ראויה שתאפשר לחברי הקבוצה לעקוב אחר התקדמות עניינם. ככל שלא הוקם אתר כזה מן הראוי לשקול להקימו ובהקדם.
ג) לבסוף, יש להזכיר את סעיף 17.1 להסכם השיתוף, לפיו בכל מקרה של מחלוקת כלשהי בנוגע לביצועו או קיומו או הפרתו של הסכם זה על ידי מי מהצדדים או הוועד המפקח, יובא הדבר להכרעת בורר דן יחיד. עוד צוין בו שעל הבורר ליתן החלטה, במידת האפשר, תוך 14 ימים ממועד הפניה אליו.
הצדדים לא העלו בפניי כל טענה בעניין תנית הבוררות, ומשכך לא נדרשתי לנושא. כידוע, סעיף 5 לחוק הבוררות, התשכ"ח -1968 מטיל על בעל הדין את הנטל להעלות טענה בעניין החובה לממש את אפיק הבוררות. אם הנתבע בחר שלא לבקש את עיכוב ההליכים נוכח קיומה של תניה כאמור, על בית המשפט להכריע בתובענה שהוגשה לפניו (סמדר אוטולנגי בוררות: דין ונוהל 250 (כרך ראשון, 2005)), וכך עשיתי.
האם ניתן ללמוד מהתנהלותם הדיונית של הצדדים כי ויתרו על הזכות לאכוף את תנית הבוררות שבהסכם (לעניין זה ראו והשוו רע"א 8157/14 עמותת היי טק הר חוצבים מרכז ליזמנות טכנולוגית נ' שולמן (פורסם במאגרים; 2015; בפסקה 24 לפסק דינו של כב' השופט דנציגר))? לא אקבע מסמרות בשאלה האמורה, אך אציין כי הנטל לבסס טענה כזו צריך שיהיה גבוה, וספק בעיני אם הוא ניתן לביסוס במקרה הנוכחי. מנגנון בוררות יעיל, בהתאם להסכם שבין הצדדים, יאפשר להכריע בחילוקי דעות עתידיים ביניהם על העברת מידע, וזאת באופן שוטף יותר מאשר התדיינות שיפוטית. פסק דין זה התווה את העקרונות לאורם יש להכריע במחלוקות העתידיות, וככל שאלה תמשכנה ללוות את הצדדים, נראה לי כי להבא כדאי יהיה לשקול להכריע בהן באמצעות מנגנון הבוררות המהיר והיעיל שהצדדים עצמם הסכימו עליו.
התוצאה
37. המרצת הפתיחה מתקבלת במובן זה שעל המשיבים להעביר את פריטי המידע שנדרשת העברתם בהתאם לאמור בפסקה 33 לפסק הדין.
38. נוכח התוצאה יש להטיל הוצאות משפט על המשיב מס' 1. יחד עם זאת מצאתי להעמידן על היקף צנוע יחסית, בסך כולל של 5,000 ₪, זאת נוכח התרשמותי כי עו"ד חג'ג' והמשיבים הפגינו גישה ראויה בנכונות להעביר פריטי מידע רבים לאורכו של ניהול ההליך. כמו כן יש לקחת בחשבון את העובדה כי המבקשים חרגו מהמסגרת הדיונית שנקבעה לבקשתם שלהם, והעלו טענות רבות שאינן קשורות לסוגיית החובה להעביר מידע; ועוד יש להתחשב במחדל הדיוני הנזקף לחובתם נוכח אי-צירוף מערך ההסכמים הרלוונטיים להמרצת הפתיחה שהגישו. אך בסיומו של פסק דין זה, מצאתי לנכון לשבח גם את המבקשים על קידום עניינם של כלל חברי קבוצת הרכישה. לא נותר לי אלא לאחל לכל העוסקים במלאכה איחולי הצלחה בהבאתו של פרויקט הבנייה לידי סיום.
39. המזכירות מתבקשת לשלוח פסק הדין לצדדים, לסגור את ההליך.
40. זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 ימים מהמצאת פסק הדין.
ניתן היום, י"ד טבת תשע"ח, 01 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.
