ה"פ 50755-11-11 לנדקו ישראל ייזום וניהול בע"מ נ' עיריית יהוד ואח'

התדיינות זו, שהיא הסיבוב השלישי בהתגוששות המשפטית בין הצדדים, מתמקדת בהשלכות ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' עיריית יבנה (ניתן ב- 27.6.2011. להלן: "עניין דירות יוקרה") על תוקפו של הסכם שנעשה בשנת 2000 בין רשות מקומית לבין חברה ממשלתית בשעתו למסירת עבודות תשתית ציבורית כנגד העברת הזכות לגביית היטלי הפיתוח. מהטעמים שיפורטו להלן הגעתי למסקנה כי ההלכה שנקבעה בעניין דירות יוקרה חלה על ההסכם שלפניי, וכי היא מחייבת להכריז עליו כהסכם בטל מחמת אי חוקיות.

רקע 

1. ביום 1.11.2000 נקשר הסכם בין עיריית יהוד והוועדה המקומית לתכנון ולבניה יהוד מצד אחד, לבין החברה לפיתוח אזור לוד ורמלה בע"מ מהצד השני, אשר כותרתו "חוזה תשתיות ופיתוח מתחם השלושה" (להלן יכונה הסכם זה, על נספחיו ותוספותיו: "ההסכם"). מאז חתימתו של ההסכם חלפו מעל ל- 15 שנים, במהלכם שינתה עיריית יהוד את שמה ל"עירית יהוד-מונסון" (המשיבה 1. להלן: "העירייה")) ואילו החברה לפיתוח אזור לוד ורמלה בע"מ שינתה את שמה ל- "לנדקו ישראל ייזום וניהול בע"מ" (המבקשת. להלן: "חברת לנדקו").

    

2. עניינו של ההסכם בפיתוחה של חטיבת קרקע ששטחה כ- 63 דונם בתחומי העיר יהוד, המצויה בבעלות מדינת ישראל ובניהול רשות מקרקעי ישראל, והידועה בכינויה "מתחם השלושה" (להלן: "מתחם השלושה"). מתחם השלושה מיועד על פי תוכניות המתאר שבתוקף להפוך לפרויקט של "פינוי בינוי", כאשר ההסכם נועד להסדיר את ביצוע עבודות התשתית הציבורית (רחובות, מערכות תיעול, שצ"פים, מבני ציבור וכיו"ב) הדרושות לצורך ביצוע הפרויקט במתחם זה.

    

3. וזהו עיקר ההסדר אליו הגיעו העירייה וחברת לנדקו בשנת 2000 בנוגע לביצוע עבודות התשתית:

   על פי דין העירייה היא זו שמופקדת על ביצוע עבודות התשתית הציבורית, כאשר למימון עבודות אלה היא זכאית לגבות היטלי פיתוח בסכומים הקבועים בחוקי העזר השונים ("היטלי פיתוח" הוגדרו בהסכם ככוללים את אלה: היטל ביוב על פי חוק עזר ליהוד (ביוב), התשנ"ו – 1996; אגרת הנחת צינורות ואגרת חיבור רשת פרטית על פי חוק העזר ליהוד (אספקת מים), תשכ"ו – 1966; היטל תיעול לפי חוק עזר ליהוד (תיעול), תשל"ג – 1973; היטל סלילת כבישים ומדרכות על פי חוק עזר ליהוד (סלילת רחובות), תשל"ט – 1978. יצוין כי חלק מחוקי העזר הללו הוחלפו בינתיים בחוקי עזר עדכניים).

   חלף הסדר זה נקבע בהסכם כי חברת לנדקו תיטול על עצמה ועל חשבונה את תכנון וביצוע מלוא עבודות התשתית הציבורית במתחם השלושה ובסביבותיו, ובתמורה לכך תוותר העירייה על זכותה לגבות היטלי פיתוח בגין הבניה המותרת במתחם השלושה, ותאפשר לחברת לנדקו לגבות מהיזמים שישתתפו בפרויקט שיוקם על המקרקעין דמי פיתוח כפי שיאושרו לה על ידי רשות מקרקעי ישראל (וראו במיוחד סעיפים 3, 8 ו- 13 להסכם) .

    

4. להשלמת התמונה יש לציין כי בעת כריתת ההסכם הייתה חברת לנדקו חברה ממשלתית בבעלות משרד הבינוי והשיכון (75% מהון המניות) רשות מקרקעי ישראל (20% מהון המניות) ועיריית לוד (5% מהון המניות). מכוח מעמדה זה, וללא מכרז, מסרה רשות מקרקעי ישראל את עבודות הפינוי, התכנון, הפיתוח והתשתית במתחם השלושה לחברת לנדקו, והיא גם זאת שהייתה אמורה לשווקם ליזמים (בעת כריתת ההסכם הוסדרו היחסים בין רשות מקרקעי ישראל לבין חברת לנדקו בהסכם לתכנון עבודות פיתוח ותשתיות, אשר נכרת ביום 12.8.2000. ביום 3.12.2006 נחתם בין רשות מקרקעי ישראל לבין חברת לנדקו הסכם פיתוח, אשר הומחה בסמוך לאחר מכן על ידי חברת לנדקו לחברת הדסילנד בע"מ). מכאן שההתקשרות בהסכם עם העירייה נועדה להשלים את ההתקשרות עם רשות מקרקעי ישראל, ולהפוך את חברת לנדקו לגורם המופקד על מכלול עבודות הפיתוח הדרושות לצורך מימוש התוכניות לביצוע פרויקט "פינוי בינוי" במתחם השלושה, ועל שיווק הקרקע ליזמים, הן מבחינת בעלי הקרקע (המיוצגים על ידי רשות מקרקעי ישראל) והן מבחינת העירייה.

    

5. בשנים שלאחר כריתת ההסכם עברה חברת לנדקו הליכי הפרטה, בסיומם נמכרו ביום 7.9.2004 מניות משרד הבינוי והשיכון ומניות רשות מקרקעי ישראל (קרי, 95% מהון המניות) לידיים פרטיות, וזאת בהליך של מכרז שפורסם על ידי רשות החברות הממשלתיות. הזכויות (והתחייבויות) מכוח ההסכם היו חלק מהנכסים שיוחסו לחברת לנדקו במסגרת המכרז.

    

6. למרות הזמן הניכר שחלף מאז כריתת ההסכם, טרם בוצעו עבודות התשתית הציבורית במתחם השלושה, וכל שנעשה מכוחו ההסכם הן עבודות תכנון. למעשה, במקום עבודות בשטח הניב החוזה בעיקר סכסוכים והתדיינות משפטית. העירייה ביקשה החל מראשית שנת 2006 להשתחרר מההסכם בטענות שונות, וחברת לנדקו עמדה באופן עיקש על קיומו. המחלוקות בעניין זה הביאו לשתי התדיינויות משפטיות, אשר הסתיימו בפסקי דין המורים על קיום ההסכם: ההתדיינות הראשונה, ה"פ (מחוזי ת"א) 596/07 לנדקו ישראל ייזום וניהול בע"מ נ' עיריית יהוד, הוכרעה ע"י השופטת רות רונן ביום 15.4.2008, תוך שנקבע כי חברת לנדקו לא הפרה את ההסכם, לא באי ביצוע עבודות התשתית, לא בכך שהפכה מחברה ציבורית לחברה פרטית ולא במכירת זכויותיה מכוח ההסכמים עם רשות מקרקעי ישראל לחברת הדסילנד בע"מ. עוד נקבע כי שינוי התב"ע אין בו כדי לשנות את ההסכם (להלן: "פסק הדין הראשון"). העירייה ערערה על פסק הדין הראשון לבית המשפט העליון, וערעורה נדחה ביום 23.11.2009, תוך שנקבע כי "נראה לנו כי צדק בית המשפט המחוזי בקבלו את תובענתה של המשיבה ובדחותו את טענותיה של המערערת". ההתדיינות השנייה, ה"פ (מרכז) 22753-03-11 לנדקו ישראל ייזום וניהול בע"מ נ' יהוד, הסתיימה בהסכם פשרה, שניתן לו תוקף של פסק דין על ידי השופט יעקב שיינמן ביום 2.5.2011. בהסכם פשרה זה הסכימה העירייה לחזור בה מהודעת הביטול, שנשלחה בעקבות טענות לאי ביצוע ההסכם על ידי חברת לנדקו, ונקבעו הסדרים לקידום ביצוע העבודות במתחם השלושה (להלן: "פסק הדין השני").

    

7. עניינה של ההתדיינות שלפניי בטענה חדשה שהעלתה העירייה נגד ההסכם, טענה שאין חולק כי לא הועלתה בעבר, היא הטענה שההסכם הינו בלתי חוקי, ועל כן בטל. טענה זו הועלתה לראשונה על ידי העירייה בהודעה שנשלחה ביום 17.11.2011 (דהיינו כחצי שנה לאחר מתן פסק הדין השני), והיא נשענת על פסק דינו התקדימי של בית המשפט העליון בעניין דירות יוקרה, אשר ניתן ב- 27.6.2011. המרצת הפתיחה שלפניי הוגשה על ידי חברת לנדקו ביום 28.11.2011, והתבקש בה סעד הצהרתי לפיו ההודעה מטעם העירייה בדבר בטלות הסכם ניתנה שלא כדין, ולפיכך היא מהווה הפרה יסודית הן של ההסכם והן של פסק הדין השני.

8. בד בבד עם הגשת התובענה הוגשה על ידי חברת לנדקו בקשה למתן צו מניעה זמני, אשר יאסור על העירייה למסור את ביצוע עבודות התשתית הציבורית במתחם השלושה לצד שלישי, ובכלל זה יאסור על המשך ביצוע העבודות על ידי המשיבה 3, לה הן נמסרו במסגרת הסכם בינה לבין המשיבה 2, חברת בת של העירייה, ממנה הוזמנו העבודות על ידי העירייה זמן קצר לפני הגשת התובענה. ביום 23.1.2012 ניתן על ידי צו מניעה האוסר על המשיבות לבצע עבודות פיתוח ותשתית במתחם השלושה עד למתן הכרעה בעתירה, וזאת כנגד הפקדת התחייבות עצמית של חברת לנדקו ובעל השליטה בה, וכן הפקדת ערבות בנקאית בסך 250 אלף ש"ח. באחרונה הגישה חברת לנדקו בקשה להרחבת צו המניעה הזמני, כך שיאסור על הוצאת היתרי בניה ליזמים שלא הסדירו עם חברת לנדקו את נושא התשלום בגין היטלי הפיתוח ואוסר על גביית היטלי פיתוח על ידי העירייה ביחס למתחם. בעניין בקשה זו ניתן צו ארעי חלקי, וההכרעה בה מתייתרת לאור ההכרעה המפורטת בפסק דין זה.

    

9. לאחר מתן ההחלטה בבקשה לצו מניעה זמני קיימו הצדדים מגעים ממושכים במטרה להגיע להסדר פשרה, ואולם הדבר לא הסתייע, ובסופו של דבר הודיעו הצדדים כי יוותרו על חקירות המצהירים ויגישו סיכומים (ראו פרוטוקול הדיון מיום 20.5.2013). גם מועדי הגשת הסיכומים נדחו מעת לעת, בשל ניסיונות הצדדים להגיע לפתרון מוסכם לסכסוך, ואולם במהלך שנת 2015 הוגשו הסיכומים, והגיעה העת להכרעה בתיק.

    

   טענות הצדדים

    

10. טענות המבקשת נגד הודעת הביטול נחלקות לטענות מהותיות ולטענות דיוניות:

     

    במישור הדיוני טוענת חברת לנדקו כי העירייה מנועה מלטעון נגד תוקף ההסכם הן מאחר שטענות אלו לא נטענו על ידה לפני שנת 2011, והן מאחר שכבר ניתנו שתי הכרעות שיפוטיות אשר נתנו תוקף להסכם, ואין להניח כי בתי משפט היו נותנים תוקף להסכם פסול. זאת ועוד, החלטות שיפוטיות אלו יוצרות מעשה בית דין המונע מחברת לנדקו מלטעון כיום נגד ההסכם. בנוסף נטען כי העירייה מבקשת להשתחרר מההסכם בחוסר תום לב, כשהיא עושה שימוש בלתי ראוי בהלכת דירות יוקרה כתירוץ להתחמק מהתחייבויות שהפכו לבלתי כדאיות מבחינה כלכלית.

     

    במישור המהותי סבורה חברת לנדקו שיש לאבחן את הלכת דירות יוקרה מענייננו, וזאת ממספר טעמים: ראשית, חברת לנדקו הייתה חברה ממשלתית בעת חתימת ההסכם; שנית, חברת לנדקו איננה "יזם", במובן המונח שנידון בעניין דירות יוקרה, שכן היא לא מבצעת עבור עצמה עבודות פיתוח בתמורה לפטור מתשלום אגרות והיטלים; שלישית, מי שקיבל בענייננו את הפטור מתשלום האגרות וההיטלים היא רשות מקרקעי ישראל, אשר העבירה את האחריות לתכנון ולביצוע העבודות למבקשת; רביעית, בשונה מעניין דירות יוקרה בענייננו אין היזמים הפרטיים זוכים לפטור או להנחה מתשלום היטלי הפיתוח, שכן יהיה עליהם לשלמם במלואם לחברת לנדקו. זאת ועוד, גם אם יקבע שהלכת דירות יוקרה חלה מבחינה עקרונית על התקשרות מהסוג בו עסקינן, ראוי להחריג מתחולתה את ההסכם, שכן רוכשי חברת לנדקו הסתמכו על קיומו של ההסכם במסגרת הליכי ההפרטה, ושילמו למדינה כספים רבים בעבורו. החרגה זו אפשרית באמצעות שימוש בסמכות בית המשפט על פי סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 להורות על קיום הסכם פסול.

     

    לחילופין מבקשת חברת לנדקו כי ככל שבית המשפט יקבע כי ההסכם בטל, יורה על פיצול סעדים, באופן שיאפשר לה לברר בתביעה נפרדת את הסעדים הכספיים להם היא זכאית בעקבות הקביעה שההסכם בטל.

     

11. טענתה המהותית המרכזית של העירייה היא שהלכת דירות יוקרה, אשר היוותה חידוש פסיקתי, לא רק שמאפשרת לה להשתחרר מההסכם, אלא חייבה אותה להודיע על בטלות ההסכם. להבנתה של העירייה לא רק שההסכם נופל למסגרת הלכת דירות יוקרה, שכן הוא כולל ויתור על זכותה של העירייה לגבות היטלי פיתוח, אלא שהוא מייצג מקרה חמור יותר, בו נתנה העירייה לגורם חיצוני זכות לגבות את היטלי הפיתוח המגיעים לה. לפיכך, לא רק שההסכם יוצר חשש לאי שוויון ואפליה בין נישומים, אלא שהוא אף עלול להביא למצב בו היטלי הפיתוח יגבו מבלי שהעבודה תבוצע בפועל. כך בוודאי כשעסקינן בהסכם שנערך עם חברה במצב כלכלי מעורער, כדוגמת חברת לנדקו. עוד מבהירה העירייה כי לא ניתן להורות על קיום ההסכם, שכן אי החוקיות אינה ניתנת להסרה, וחברת לנדקו לא הוכיחה כי קיימה חלק משמעותי של התחייבויותיה מכוחו.

     

    במישור הדיוני סבורה העירייה כי פסק הדין הראשון ופסק הדין השני, כמו גם העמדה שהציגה בעבר, אינם יוצרים מניעות מהעלאת טענת הבטלות, וזאת לאור חדשנותה של הלכת דירות יוקרה, והעובדה שהטענות שהתקבלו בה לא נבחנו בעבר לא על ידי העירייה ולא על ידי בתי המשפט.

     

    בצד הדברים הללו מעלה העירייה גם טענות קשות נגד התנהלותה של חברת לנדקו, וטוענת כי היא אינה מסוגלת לעמוד במילוי התחייבויותיה, וכל רצונה הוא "לגזור קופון" באמצעות המחאת זכויותיה מכוח ההסכם לצד שלישי (לחיזוק טענותיה מצביעה העירייה על כך שביום 24.3.2013 הגיעה חברת לנדקו לחוזה, המותנה באישור העירייה, לפיו תמחה את זכויותיה מכוח ההסכם למשיבה 3 תמורת סכום העולה על 7.3 מיליון ש"ח). כן ביקשה העירייה לטעון שבאפשרותה להשתחרר מההסכם על בסיס הלכת ההשתחררות המנהלית, ועל בסיס טענות משפטיות נוספות. אבהיר כבר בשלב זה כי לאור התוצאה אליה הגעתי, אינני רואה צורך להרחיב בתיאור ובדיון בטענות אלו.

     

    דיון והכרעה 

     

12. הלכת דירות יוקרה היא לא רק הלכה בעלת חשיבות ציבורית רבה, אלא גם הלכה חדשנית, אשר שינתה "סדרי עולם" בתחום השלטון המקומי.

     

13. על חשיבותה הרבה של ההלכה ניתן ללמוד מההליך הדיוני החריג שקדם לה: היזמים, אשר הגישו את המרצת הפתיחה באותו עניין, טענו, ביחס להיטלי הפיתוח, כי היה מקום להעניק להם פטור מלא מהיטלי הפיתוח, ולא רק פטור חלקי, מאחר שהם ביצעו את כל עבודות הפיתוח הכרוכות במיזם. העירייה טענה כי ההסכם שנכרת באותו עניין, אשר העניק כאמור פטור חלקי מהיטלי פיתוח, הינו הסכם מחייב, וכך גם פסק בית המשפט המחוזי. במסגרת הערעור שהגישו היזמים העלה בית המשפט העליון מיוזמתו את השאלה העקרונית "האם רשאית רשות מקומית לכרות הסכם עם יזם, לפיו הוא יבצע עבודות פיתוח באזור מיזם מסוים תמורת ויתור על היטלי פיתוח, כולם או מקצתם?" (ראו פסקה 14 לפסק דינה של השופטת אילה פרוקצ'יה. להשלמת התמונה יצוין כי בית המשפט העליון העלה מיוזמתו גם שאלה עקרונית ביחס להיטל ההשבחה, שהדיון בה חורג מענייננו). ודוק, שאלה זו כלל לא הייתה שנויה במחלוקת בין הצדדים – שניהם הניחו כי ניתן לתת פטור כזה, והיו חלוקים רק בשאלה האם בנסיבות העניין הפטור צריך להיות מלא או חלקי. משהעלה בית המשפט העליון שאלות עקרוניות, המשמיטות את הבסיס להסכמות הצדדים, הגיעו הצדדים להסכם גישור, ולאחר מכן להסכם פשרה מחוץ לכותלי בית המשפט, במסגרתו התבקשה מחיקת הערעור. ואולם בית המשפט העליון, באופן חריג, דחה את הסכמות הצדדים, ואת הבקשה למחוק את הערעור, ועמד על מתן הכרעה בהליך לגופו, כשהטעם העיקרי שניתן לכך הוא ש"הליך זה חשף שאלות מפתח באשר להתנהלותן של רשויות מקומיות, החורגות מהמקרה הפרטני שלפנינו. תקנת הציבור, וערכי מינהל תקין, מצדיקים כי שאלות אלה תיבחנה לעומקן בהליך זה" (וראו פסקאות 15 – 18 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה).

     

14. על חדשנותה של ההלכה ניתן ללמוד מעמדת מרכז השלטון המקומי, אשר התבקש להביע עמדה ביחס לשאלות העקרוניות שהועלו ביוזמת בית המשפט. וכך סוכמה עמדה זו בפסקה 28 של פסק הדין בעניין דירות יוקרה:

    "[מרכז השלטון המקומי סבור] כי אין מניעה שרשות מקומית תפטור יזם, במסגרת הסכם ביניהם, מתשלום היטלי פיתוח, כולם או מקצתם, תמורת ביצוען של עבודות פיתוח במתחם בידי היזם. לגישתו, הסכמים אלה רווחים ביותר, וקיבלו לא אחת גושפנקה שיפוטית. הסדרים ממין זה הם רצויים, שכן הם משרתים מטרות ציבוריות ראויות: עשוי להימצא יתרון בביצוע עבודות פיתוח על ידי היזם, מבחינת משך הזמן והמשאבים שיוקדשו להן. כמו כן, הצורך בהסכמים מסוג זה עשוי לנבוע מכך ש"הרשות המקומית אינה אוחזת בחוקי עזר מתאימים" המאפשרים הטלת היטלי פיתוח בשיעורים הרצויים מבחינתה" (ההדגשה הוספה).

15. חשיבותה וחדשנותה של ההלכה שנקבעה בעניין דירות יוקרה הם בעלי משמעות רבה לצורך הדיון בשאלות הפרוצדורליות והמהותיות שמעלה התביעה שלפניי. יש בהם כדי להבהיר הן מדוע אין מקום לחסום את העירייה מלהעלות את טענת אי החוקיות מבחינה דיונית, והן מדוע יש לפסול את תוקף ההסכם מהבחינה המהותית. להלן אבהיר עניינים אלו כסדרם, תוך התייחסות לטענות השונות שהעלו הצדדים.

     

    ההיבט הדיוני – הימנעות מהעלאת הטענות בעבר

     

16. הן העירייה, והן בתי המשפט שדנו בהסכם בעבר, לא העלו את טענת אי החוקיות. ואולם על רקע המובהר לעיל, לא ניתן לראות בכך בסיס לדחיית התובענה. תוקפם המשפטי של הסכמים מסוג זה, קודם למתן הלכת דירות יוקרה, לא הותקף על ידי רשויות מקומיות בבתי המשפט על רקע ההנחה (השגויה) כי המדובר בהסכמים חוקיים. הערכאות הדיוניות נמנעו מהעלאת טענות נגדם, מאחר שלא הייתה הלכה מנחה של בית המשפט העליון בעניין זה (ודוק, כידוע, בית המשפט רשאי להעלות טענת אי חוקיות מיוזמתו, ואולם אין לראות באי העלאת הטענה מיוזמת בית המשפט משום "תעודת הכשר" להסכם). ואולם עתה, משהובהרה וחודדה ההלכה, מחויבים הן הרשויות המקומיות והן בתי המשפט לנהוג לפיה (בכפוף, כמובן, לסמכות בית המשפט העליון לסטות מהלכות שנקבעו על ידו).

     

     

    ההיבט הדיוני – טענת מעשה בית דין 

     

17. כלל ידוע הוא שמתדיין אשר היה לו את יומו בבית המשפט מנוע מלהתדיין פעם נוספת במחלוקות שהוכרעו לגופן בפסק דין חלוט (כלל השתק פלוגתא) ובעילות משפטיות שכבר מוצו בהליך הקודם (כלל השתק עילה). ההסכם בו עסקינן נידון באופן מעמיק בפסק דין הראשון, והיה גם מושא לפסק דין בהסכמה (פסק הדין השני). בשני פסקי הדין הללו ניתנו הוראות לאכיפתו, וממילא ניתן להניח כי יש בהם כדי למנוע התדיינות חוזרת באותן מחלוקות שהוכרעו ובאותן עילות תביעה שמוצו.

     

18. כך ביחס למחלוקות שהוכרעו ועילות שמוצו. ואולם, עניינה של המחלוקת אותה ביקשה העירייה לעורר הוא בשאלת חוקיות ההסכם. ביחס למחלוקות מסוג זה קיים עניין ציבורי להגביל את תחולת כלל מעשה בית דין. עמדה על עניין זה פרופ' נינה זלצמן, בציינה את הדברים הבאים:

    גם בהיעדר הוראת חוק מפורשת השוללת או מגבילה את חלותו של כלל מעשה בית דין, עשוי בית המשפט לדחות את טענת המניעות במקרה קונקרטי משיקולים המעוגנים בתקנת הציבור, שחשיבותם או תרומתם לחברה גוברת על השיקול של סופיות הדיון. מצבים אלה יהיו נדירים, מטבע הדברים, שהרי כלל מעשה בית דין מבטא הוא עצמו צרכים חברתיים, שחשיבותם לשיטת המשפט אינה מוטלת בספק. לפיכך, בעימות של הכלל עם ערכים חברתיים אחרים תיתכן דחייתו של זה מפניהם רק לאחר ששוכנע בית המשפט, כי עמידה דקדקנית על כלל המניעות הדיונית עשויה לפגוע במקרה שלפניו באותם ערכים, וכי משקלם של אלה מן ההיבט של תקנת הציבור גדול יותר מן האינטרס שיש לחברה למנוע התדיינות נוספת בין אותם צדדים.

    (נינה זלצמן, מעשה-בית-דין בהליך אזרחי 618 (1991) (להלן: "זלצמן, מעשה-בית-דין").

19. בהמשך הדברים בוחנת פרופ' זלצמן את שאלת היחס שבין כללי מעשה בית דין לבין טענה לאי חוקיות, ומצביעה על שתי אבחנות שיש להן רלוואנטיות לענייננו: ההבחנה האחת היא בין מצב בו "התגונן הנתבע, אך נמנע מלתקוף את חוקיותו של המעשה, נושא ההתדיינות, או את נפקותה המשפטית של העיסקה, נושא התובענה, בטענה שאין היא ממלאת אחר הוראות החוק" לבין מקרה בו "הועלתה למחלוקת טענת החוקיות, נידונה והתבררה בין בעלי הדין, ונדחתה לגופה על-ידי בית-המשפט", שאז "ספק בעינינו אם תהא במקרה האחרון הצדקה לדחות את טענת השתק-פלוגתא מן הטעם שהיא מוליכה לתוצאה הנוגדת את החוק" (זלצמן, מעשה בית דין, עמודים 619 – 620). ההבחנה השנייה היא בין מקרה בו טענת ההשתק מועלית נגד אדם פרטי למצב בו היא נטענת נגד רשות ציבורית, שכן "ניסיונו של הפרט למנוע את הרשות מהתדיינות נוספת בשאלה שכבר הוכרעה לטובתו בהתדיינות קודמת ביניהם יוצר עימות בין כלל מעשה-בית-דין לבין אינטרס הציבור, שלא להגביל את הרשות בכללים של מניעות בביצוע חובתה על-פי דין" (שם, בעמודים 620 - 621).

     

20. יישום הדברים לענייננו מלמד שאין מקום להחיל את כללי מעשה בית דין באופן שימנע מהעירייה מלהעלות לדיון את שאלת חוקיות ההסכם: ענייננו בסוגיה שלא נידונה כלל בהליכים הקודמים, ושלגביה יש אינטרס ציבורי מהותי "שלא להגביל את הרשות בכללים של מניעות בביצוע חובתה על-פי דין". לפיכך המדובר באחד מאותם מקרים חריגים בהם האינטרס הציבורי בהתדיינות חשוב מאינטרס סופיות הדיון.

     

    ההיבט הדיוני – טענת חוסר תום הלב

     

21. מוסיפה חברת לנדקו וטוענת כי העירייה מיהרה לאחוז בטענת אי החוקיות המבוססת על הלכת דירות יוקרה לא מאהבת מרדכי אלא משנאת המן, דהיינו לא בשל החידוש ההלכתי שלימד כי ההסכם עומד בניגוד לכללי המינהל התקין, אלא בשל רצונה, שהקדים בהרבה את הלכת דירות יוקרה, להשתחרר מההסכם מטעמים כלכליים. במילים אחרות, חברת לנדקו טוענת כי הלכת דירות יוקרה היא רק התירוץ בו אוחזת העירייה על מנת להשתחרר מהסכם שאינו רצוי לה, ולא המניע האמיתי להודעתה על בטלות ההסכם.

     

22. יתכן שכך, ואולם הלכה ידועה היא שהתנהלות מסוג זה אינה יוצרת מחסום מפני העלאת טענת אי חוקיות. עמדתי על כך במקום אחר בצייני את הדברים הבאים:

     

    לרוב, יש טעם לפגם בטענת מתקשר כי חוזה אשר נכנס אליו מתוך רצון טוב וחופשי הינו חוזה פסול. המתקשר מבקש לעשות שימוש באינטרס הציבור על מנת להשתחרר מחוזה שהפך בלתי רצוי בעיניו. זהו ניסיון ציני של אדם להיבנות מחטאיו הוא. לא לחינם טרחו, אפוא, בתי המשפט להביע סלידה מהתנהגות זו. למרות הסלידה שבה מתייחס בית המשפט למתקשר המעלה טענת אי חוקיות, אין אפשרות, ככלל, להעלות טענת מניעות (השתק) כנגדו. הטעם לכך הוא אינטרס הציבור המחייב את בית המשפט להתייחס לכל טענת אי חוקיות שהובאה לידיעתו, וזאת בין אם הועלתה על ידי מתדיין שמניעיו כשרים ובין אם הועלתה על ידי מתקשר שמניעיו מפוקפקים. ביטוי לגישה זו ניתן בדיון נוסף טבעול [דנ"א 4465/98 טבעול (1993) בע"מ נ' שף הים (1994) בע"מ, פ"ד נו (1) 56 (2001)].

    (דניאל פרידמן ונילי כהן, דיני חוזים, כרך ג', עמודים 584 – 585 (תשס"ד) (להלן: "פרידמן וכהן, חוזים כרך ג'"))

23. זאת ועוד, בעניינו קיימות "נסיבות מקלות" שיש בהן כדי להפחית, אם לא לבטל כליל, את הסלידה מאופן התנהלות העיריה: ראשית, תכלית מעשיה הוא להגן על הקופה הציבורית, ולמנוע מצב בו בשל חוזה פסול שנעשה בשעתו תמצא קופת הקהילה חסרה; שנית, העוון של עריכת ההסכם אינו באנשי הרשות כיום, אלא באותם נבחרי ציבור שעשו את ההסכם בשעתו; שלישית, ההנאה של הרשות מההסכם לא הייתה רבה (אם בכלל), שכן חברת לנדקו עדיין לא ביצעה את עיקר עבודת התשתית הציבורית על פי ההסכם; ולבסוף, אין מרחק רב בין הטעמים שביסוד פסילת הסכמים מסוג זה בעניין דירות יוקרה לבין המניעים בעטיים התנגדה העירייה להסכם מאז החלה להתכחש לו. ודוק, יתכן כי בעבר לא ידעה העירייה להלביש את טענתה נגד ההסכם במחלצות המשפטיות הראויות (וזאת לאור התפיסה המשפטית השגויה ביחס לתוקפם של הסכמים מסוג זה), ואולם משהובהרה ההלכה, אין זה כה צורם כי העירייה מצאה לנכון לעשות בה שימוש לקידום אותה תפיסה (נכונה) שהנחתה אותה גם בעבר.

     

24. האמור לעיל די בו על מנת להבהיר כי מבחינה דיונית אין ממש בטענת חברת לנדקו כי אין מקום לבחון לגופה את טענת העירייה שהלכת דירות יוקרה מחייבת את פסילת ההסכם. נכון יהיה, אם כך, לעבור לבחינת ההיבטים המהותיים שבטיעוני הצדדים.

     

    ההיבט המהותי – תחולתה הרטרואקטיבית של הלכת דירות יוקרה

     

25. פסק הדין בעניין דירות יוקרה ניתן ב- 27.6.2011, כלומר יותר מעשר שנים לאחר מועד כריתת ההסכם. לאור זאת, טענה חברת לנדקו כי אין להלכה זו תחולה ביחס להסכם, שכן אין הלכה חדשה יכולה לפסול הסכם שהיה חוקי בשעת עריכתו. טענה זו לא ניתן לקבל.

     

26. סוגיית התחולה בזמן של נורמות חדשות זכתה בשנים האחרונות להתייחסות מקיפה של בית המשפט העליון. בדנ"א 3993/07 פקיד השומה ירושלים נ' איקאפוד בע"מ, פסקה 35 (ניתן ב- 14.7.2011. להלן: "עניין איקאפוד") תומצתה ההלכה על ידי השופטת אילה פרוקצ'יה באופן הבא:

    החזקה הפרשנית ביחס לנורמה חקיקתית חדשה היא, כי בהעדר הסדר מפורש בחקיקה, חלה חזקה פרשנית כי תכלית הנורמה החדשה מכוונת לחול מכאן ולהבא בלבד, ולא באופן רטרוספקטיבי. הנחה דומה חלה ביחס לחקיקת מישנה. נקודת המוצא ביחס להלכה שיפוטית חדשה, המשנה פרשנות חוק קודמת, היא שונה, ועל פיה, תחולתה של ההלכה היא פרוספקטיבית ורטרוספקטיבית כאחד, אלא אם כן טעמים מיוחדים, המעוגנים בשיקולים מעשיים, מצדיקים להחילה מכאן ולהבא בלבד.

    [ההלכה המנחה בעניין זה היא רע"א 8925/04 סולל בונה בנין ותשתיות בע"מ נ' אלחמיד (ניתן ב- 27.2.2006). יצוין כי בעניין איקאפוד התגלו אומנם חילוקי דעות בין השופטים, אולם הם נגעו לשאלה האם וכיצד ראוי ליישם את חריג ההסתמכות בנסיבות אותו מקרה].

27. הלכת דירות יוקרה יישמה עקרונות יסוד מוכרים של המשפט המנהלי על צורת התקשרות שהייתה מקובלת במשק הישראלי (ראו דנ"א 5547/11 גור אריה נ' דירות יוקרה (ניתן ב- 4.1.2012, בו דחה השופט אליעזר ריבלין בקשה לקיים דיון נוסף בהלכת דירות יוקרה). החומרה הרבה בה ראוי להתייחס להסכמים אלו, מחד גיסא, והעובדה שאי החוקיות הטמון בהם נובע מעקרונות יסוד ידועים של המשפט המנהלי, מאידך גיסא, מונעים מלהחיל במקרה זה את חריג ההסתמכות לעניין תחולתה הרטרואקטיבית של הלכה שיפוטית.

     

28. ואכן הן בעניין דירות יוקרה עצמו, והן בפסיקה שבאה לאחריו, הוחלה ההלכה שנקבעה בו באופן רטרואקטיבי על הסכמים שנכרתו קודם למועד מתן פסק הדין. אין זאת אלא שהאיזון הראוי בין אינטרס ההסתמכות לבין האינטרס הציבורי שבפסילת ההסכמים נמצא לא בהחלת החריג לעניין התחולה הרטרואקטיבית של הלכה שיפוטית בזמן, אלא בשימוש בכלים שמעמיד המחוקק לעניין תוצאות החוזה הפסול. עמדה על כך השופטת אסתר חיות בעניין דירות יוקרה:

     

    מן הטיעונים שהוצגו בפנינו עולה כי התקשרויות מסוג ההסכם שנקשר בין המערערות לבין גורמי העירייה הינן נפוצות במידה מדאיגה ואלה נושאות עימן סכנות להשחתת המידות ולפגיעה בערכים של שוויון ושל הגינות שלטונית, שהן יסוד המסד לפעילות תקינה של כל רשות שלטונית. על כן, מקובלת עלי עמדת חברתי לפיה ראוי למקד את הניתוח המשפטי הנוגע להסכמים אלה בשדה אי החוקיות ולהבהיר כי הם פסולים וניצבים מחוץ לחוק. זאת תוך שלילת הגישה לפיה ניתן על בסיס הסכמי "לרפא" את אי החוקיות המובהקת שבה הם נגועים ותוך הדגשת העיקרון הטבוע בהוראת חוק יסוד: משק המדינה לפיו התקשרות חוזית אינה יכולה להעניק לרשות כוחות וסמכויות שלא הוענקו לה בחוק לעניין גביית תשלומי חובה או לעניין מתן פטורים מתשלומים כאלה. עוד ראוי להדגיש כי הפתרונות למצבים המורכבים העלולים להיווצר בעקבות התקשרויות בחוזים בלתי חוקיים ממין זה ראוי להם כי יימצאו במסגרת התבניות שנקבעו בסעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). תבניות אלה מאפשרות גמישות מסוימת הן לעניין ביצוע חיובים על פי חוזה בלתי חוקי והן לעניין חובת ההשבה ופטור ממנה במקרים המצדיקים זאת.

     

    בגישה דומה נקט גם השופט יצחק עמית בע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זכרון יעקב, פסקאות 15 - 17 (ניתן ב- 2.4.2015. להלן: "עניין רמת נילי") ("לא שאלת אי החוקיות היא השאלה הצריכה לענייננו, אלא שאלת נפקות אי החוקיות". ההדגשה במקור). כן ראו ה"פ (מחוזי ת"א) 50834-12-12 נכסי רמת אביב בע"מ (בפירוק מרצון) נ' עירית תל אביב-יפו (ניתן ב- 20.5.2014 ע"י השופטת ד"ר דרורה פלפל) ות"א (מחוזי ת"א) 1578/09 אמקור בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל (ניתן ב- 27.1.2015 ע"י השופטת מיכל אגמון-גונן) בהן הוחלה הלכת דירות יוקרה על הסכמים שנכרתו לפני שניתנה.

     

    ההיבט המהותי – האם הלכת דירות יוקרה חלה על ענייננו?

     

29. בעניין דירות יוקרה קבע בית המשפט כי רשות מקומית אינה רשאית להגיע עם יזם להסכם המשחרר אותו מחובתו לשלם לרשות המקומית היטלי פיתוח כנגד התחייבותו לבצע ללא תמורה עבודות פיתוח שהחובה לבצען מוטלת על פי דין על הרשות המקומית. הרציונל של עמדה עקרונית זו הוסבר על ידי השופט פרוקצ'יה באופן הבא (פסקה 66 לפסק דינה בעניין דירות יוקרה):

    בענייננו לא הוענקה לרשות סמכות בחוק לתת פטור למערערות מהיטלי פיתוח, ובכלל זה, גם כאשר היזם מתחייב לבצע את עבודות הפיתוח. הנחת החוק היא, כי הנטל לבצע את עבודות הפיתוח מונח על כתפי הרשות המקומית, ועל הבעלים או המחזיק במקרקעין לשלם לרשות את היטלי הפיתוח. החוק אינו מכיר בהסדר לפיו הרשות תגלגל על היזם את החובה לבצע עבודות פיתוח, ויחד עימה תפטור אותו מהיטלים. אפשרות כזו היתה  פותחת פתח להסכמות המונחות משיקולים בלתי ענייניים, והיתה עלולה לטשטש את היחס הראוי בין התמורה הנדרשת עבור עבודות הפיתוח לבין הפטור מהיטלי הפיתוח הניתן תמורתה. אפשרות כזו היתה עלולה ליצור מצבים של אי-שוויון והפלייה בין תושבים ברשות המקומית.

    בהמשך הדברים מבהירה השופטת פרוקצ'יה כי אין איסור מוחלט על מסירת ביצוע עבודות פיתוח ליזם, ואולם "כדי שהעיריה תוכל להפקיד בידי יזם עבודות פיתוח שיבצע במקומה, עליה לנקוט בהליכי מכרז, או לעמוד בתנאים לפטור ממכרז בהתאם לחוק ולתקנות. התקשרות עם היזם על פי כללים אלה היא כמובן אפשרית, תוך תשלום תמורה נאותה ליזם בעבור העבודות. אין מניעה משפטית לקיזוז היטלי הפיתוח המגיעים על פי החוק מהתמורה המגיעה ליזם בעבור ביצוע עבודות הפיתוח על פי תנאי החוזה"(פסקה 68 לפסק דינה).

     

30. הלכת דירות יוקרה לעניין הסכמים הפוטרים מהיטלי פיתוח בתמורה לביצוע עבודות תשתית מבוססת, אם כך, על שני אדנים מרכזיים:

    ראשית, חובתה של הרשות המקומית לגבות את היטלי הפיתוח מהנישומים בהתאם להוראות הדין, הנובעת מהתפיסה כי חלוקת נטל עבודות הפיתוח צריכה להתבצע על פי העקרונות שקבע המחוקק, ולא על פי שיקול דעתה הפרטני של הרשות, אשר הפעלתו עלולה להביא ל- "מצבים של אי-שוויון והפלייה בין תושבים ברשות המקומית".

    שנית, חובתה של הרשות המקומית לבצע את עבודות הפיתוח בהתאם לכללי המנהל התקין, ובכלל זה עמידה בחובות הקבועות בחוק חובת מכרזים לעניין ביצוע העבודות באמצעות אחר. ודוק, החשש בעניין זה הוא מהעברת עבודות לביצוע היזם ללא מכרז, בחסות של הסכם לפטור מתשלום היטלי פיתוח.

     

31. חברת לנדקו סבורה כי אין מקום להחיל את הלכת דירות יוקרה על ההסכם, מאחר שניתן להצביע על הבחנות שונות בין ההסכם שנידון בעניין דירות יוקרה להסכם בו עסקינן. כך, למשל, העובדה שחברת לנדקו אינה היזם, שאמור לבנות על הקרקע, היותה חברה ממשלתית במועד כריתת ההסכם, והעובדה שמהיזמים יגבו בסופו של יום מלוא סכומי היטלי הפיתוח. ואולם, כאשר אנו מעיינים בטעמיה של הלכת דירות יוקרה, ברור וגלוי כי לא רק שהמקרה שלפניי נופל לגדרה, אלא שמדובר במקרה בו הפסול הטמון בהסכם חמור מזה שהיה בהסכם שנידון בעניין דירות יוקרה.

     

     

     

32. מההיבט הראשון, חובתה של הרשות לגבות את היטלי הפיתוח, הרי שההסכם לא רק מוותר באופן מלא ללא כל סמכות בדין על זכותה של העירייה לגבות את היטלי הפיתוח, אלא שהוא מהווה העברה של הזכות לגבות סכומים אלו לחברת לנדקו. העברה שכזו, בוודאי שאינה עומדת בחובתה של הרשות לגבות את מלוא היטלי הפיתוח לקופתה, ויש בה גם פגם נוסף שכן מדובר בהקניה לחברת לנדקו של הזכות ליהנות מכל יתרה שתיוותר לאחר קיזוז בין עלויות הפיתוח לסכומים שישולמו בגין היטלי הפיתוח. ויובהר, היטלי הפיתוח אותם זכאית העירייה לגבות ביחס למתחם השלושה עשויים לעלות על הוצאות הפיתוח שיש להשקיע במתחם, או להיות נמוכים מהן. בסיכון ובסיכוי לכך צריכה העירייה לשאת, ואין לה סמכות בדין לגלגל על אחר לא את הסיכון להפסד, ובוודאי שלא את הסיכוי לרווח (ודוק, הפתרון החוקי עליו מצביעה השופטת פרוקצ'יה בעניין דירות יוקרה מאפשר קיזוז בין ההוצאות על פיתוח לבין עלויות הפיתוח בהם נשא היזם. אין הוא מאפשר ליזם לזכות בהפרש שבין עלות הפיתוח לבין היטלי הפיתוח).

     

33. מההיבט השני, חובת הרשות למסור את העבודות בהתאם לכללי המנהל התקין, לא הצביעה חברת לנדקו על הוראת דין אשר אפשרה לעירייה בשעתו להעביר אליה את ביצוע עבודות הפיתוח ללא מכרז. ודוק, בתקנות העיריות (מכרזים), תשמ"ח – 1987 קיימות הוראות פטור ממכרז, שעניינן ביצוע עבודות תשתית ציבורית (ראו תקנות 3(9), 3(10) לתקנות העיריות (מכרזים)) וכן הוראת פטור להתקשרות עם תאגיד ממשלתי (תקנה 3(13) לתקנות העיריות (מכרזים)), ואולם הוראות אלו מחייבות עמידה בתנאים מסוימים (כגון אישור שר הפנים), ולא הוצג כל בסיס ראייתי לכך שתנאים אלו התקיימו ביחס להסכם. חברת לנדקו טענה כי הוראת סעיף 249(31) לפקודת העיריות [נוסח חדש], המסמיכה את הרשות לשתף פעולה עם גורמים שלטוניים אחרים, ובכללם חברות ציבוריות, הוא הסדר חקיקה ראשית הגובר על תקנות העיריות (מכרזים). מדובר בטענה יצירתית, שמשמעותה ריקון חובת המכרזים מתוכן, ומסיבות ברורות דינה להידחות.

     

34. ויובהר, לצורך בחינת חוקיות ההסכם בהתאם להלכת דירות יוקרה הנחתי שיש להתייחס לחברת לנדקו בהתאם למהותה התאגידית בעת עריכת ההסכם, דהיינו כחברה ממשלתית. כאמור, גם כך מתברר כי ההסכם פסול. לפיכך אין צורך לדון בשאלה, אשר עלתה בסיכומי הצדדים, האם הפיכתה של חברת לנדקו לחברה פרטית משליכה על חוקיות ההסכם.

     

35. המסקנה המתבקשת היא שההסכם הוא מקרה מובהק, הנופל לגדר גרעין התחולה של הלכת דירות יוקרה. לפיכך, אין מנוס מהמסקנה כי ההסכם הינו חוזה בטל.

     

    ההיבט המהותי – תוצאות החוזה הפסול בראי סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי)

     

36. סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע את דין הבטלות של חוזה פסול, ואולם סעיף 31 לחוק זה מבהיר כי תוצאות הבטלות הן מורכבות, ותלויות בשיקול דעת בית המשפט. ההליך שלפניי, שהינו המרצת פתיחה, אינו מתאים לבחינת התוצאות הכספיות של פסילת ההסכם. בעניין זה ביקשה חברת לנדקו כי אם יפסל ההסכם, ינתן לה היתר לפיצול סעדים, ולעניין זה לא ראיתי כל סיבה שלא להיענות לבקשתה.

     

37. השאלה היחידה בה יש לדון במישור תוצאות הפסילה, אם כך, היא האם יש מקום להורות על קיום ההסכם, וזאת במסגרת הסמכות הנתונה לבית המשפט על פי הסיפא של סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי): "[רשאי בית המשפט] במידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החוב שכנגד, כולו או מקצתו" (לדיון בסמכות זו ראו פרידמן וכהן, חוזים כרך ג', עמודים 611 – 629).

     

38. בנסיבות המקרה שלפניי קל להגיע למסקנה כי אין מקום להורות על קיום ההסכם, וזאת ממספר טעמים: ראשית, מתן הוראה לקיום ההסכם הוא ציווי על ביצוע המעשה בלתי חוקי עצמו, ופעולה שכזו לא תעשה על ידי בית המשפט (ראו פרידמן וכהן, חוזים כרך ג', עמודים 615 – 617). ויובהר, ההסכם טרם בוצע בעיקרו, ועל כן הן הוויתור על היטלי הפיתוח והן מסירת עבודות הפיתוח, טרם נעשו הלכה למעשה. הוראה על קיום ההסכם משמעה, אם כך, שבית המשפט הוא שיעניק פטור אסור מחד גיסא, ויורה על ביצוע עבודות שנמסרו באופן פסול, מאידך גיסא. לכך אין מקום (מצב הדברים עשוי להיות שונה כאשר ההסכם הפסול כבר בוצע, קרי כאשר הפטור כבר ניתן והעבודות כבר הושלמו, כפי שהיה, למשל, בעניין רמת נילי. ודוק, גם במקרה זה דומה שהדרך הראויה להתערבות בית המשפט היא באמצעות מתן פטור הדדי מהשבה, ולא על דרך של מתן צו קיום. כך גם נהג השופט עמית בעניין רמת נילי); שנית, אי החוקיות בה מדובר היא חמורה ונוגעת למהות ההתקשרות (ראו פרידמן וכהן, חוזים כרך ג', עמודים 617 – 619); שלישית, ספק אם ניתן לראות בביצוע עבודות תכנון בלבד בקשר להסכם מהסוג בו עסקינן משום ביצוע חלק ממשי של ההסכם (ואולם בעניין זה שותף אני לגישה לפיה ראוי להקל בדרישה, פרידמן וכהן, חוזים כרך ג', עמודים 613 – 615).

     

    עוללות 

     

39. חברת לנדקו טענה כי רוכשי השליטה בה (להלן: "רוכשי חברת לנדקו") הסתמכו על המצגים שניתנו לה על ידי המדינה במסגרת הליך הפרטתה, וטענה כי פסילת ההסכם פוגמת במצגים אלו, ופוגעת בהסתמכות של רוכשי חברת לנדקו עליהם. יתכן שכך, ואולם עובדה זו אינה יכולה לא להכשיר את ההסכם, ולא ליצור בסיס מספיק למתן הוראה על פי סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי) על קיומו. מערכת היחסים שבין מדינת ישראל לבין רוכשי חברת לנדקו אינה חלק מההליך שלפניי, ובכל מקרה אין בכוחה להפוך פסול לחוקי במערכת היחסים שבין חברת לנדקו לבין העירייה. נושא זה צריך להיבחן, אם יש לרוכשי חברת לנדקו עניין בכך, במסגרת התדיינות שונה, ובין צדדים אחרים. כבר מהטעם שצדדים אלו (קרי המדינה ורוכשי חברת לנדקו) אינם צד להליך שלפניי, אינני מביע לגבי סוגיה זו כל עמדה.

     

    סוף דבר

     

40. מהדיון לעיל עולה כי ההסכם שנכרת ביום 1.11.2000, אשר כותרתו "חוזה תשתית ופיתוח מתחם השלושה" הינו חוזה פסול, בהתאם להלכת דירות יוקרה, וכי דינו בטלות. על כן הודעת העירייה מיום 17.11.2011 בדבר בטלות ההסכם ניתנה כדין.

     

41. ניתן בזאת אישור פיצול סעדים באופן המאפשר לחברת לנדקו לתבוע סעדים כספיים, ככל שאלו מגיעים לה, בעקבות ההכרזה על בטלות ההסכם.

     

42. לאור תוצאת המרצת הפתיחה יש מקום לבטל את הסעדים הזמניים והארעיים שניתנו. עם זאת, על מנת שלא להעמיד את בית המשפט העליון בפני מעשה עשוי הריני להורות כי סעדים אלו יוסיפו לעמוד בתוקפם למשך 30 יום ממועד מתן פסק דין זה.

     

43. בנסיבות העניין, ובמיוחד בשים לב להתדיינויות הקודמות בין הצדדים, לא ראיתי מקום לעשות צו להוצאות. למען הסר ספק יובהר כי ההוצאות שנפסקו בקשר לצו המניעה הזמני יעמדו בעינן.

     

    ניתן היום, י"ג ניסן תשע"ו, 21 אפריל 2016, בהעדר הצדדים.

     

    פרופ' עופר גרוסקופף, שופט