המבקשת עותרת לקבלת סעד הצהרתי על פיו הודעת הביטול ששלחו אליה המשיבים ביום 18.3.15 – בטלה, וכי עצם שליחתה מהווה הפרה יסודית של ההסכם שנחתם בין הצדדים ביום 8.3.10.
הנדרש לנדון
1. המבקשת היא חברה קבלנית העוסקת בבניה למגורים בנתניה.
המשיבים הם בני משפחה הרשומים כבעלים של המקרקעין הנמצאים ברח' בן צבי בנתניה והידועים כחלקה 91 בגוש 8275 (להלן – המקרקעין).
2. ביום 8.3.10 התקשרו הצדדים בהסכם מכר (להלן – הסכם המכר) למכירת חלקים מהמקרקעין המהווים את מגרש 700 א שנוצר כתוצאה מהליכי איחוד וחלוקה במסגרת תב"ע נח/542/א/4 (להלן - המגרש).
ע"פ ההסכם התחייבו המשיבים למכור למבקשת את המגרש על מנת שזו תקים עליו בניין רב קומות ובתמורה תבנה עבורם על חלק החלקה שיישאר בבעלותם 5 יחידות, וזאת כמפורט בהסכם המכר (ראו ה"הואיל" החמישי להסכם המכר).
3.הסכם המכר הנזכר עמד במוֹקְדָם של הליכים משפטיים רבים שנוהלו בין הצדדים ואשר עיקרם - נסיונות המשיבים להביא לביטולו בשל טענות שונות להפרת ההסכם מצדה של המבקשת, נסיונות אשר כשלו עד כה.
ארבע הודעות ביטול שלחו המשיבים למבקשת ואולם אלו, כאמור, נדחו על ידי בית המשפט בערכאות שונות.
בהודעת הביטול הראשונה, אשר נשלחה כבר ביום 14.11.10, מספר חודשים לאחר חתימת הסכם המכר, טענו המשיבים כי המבקשת הפרה חובתה ע"פ ההסכם להעמיד להם הלוואה ע"ס 2.4 מליון ₪. טענתם זו נדחתה ע"י בית המשפט, אשר מצא כי לא צוין בהסכם המכר מועד מסוים לקבלת ההלוואה והעמדתה לרשות למשיבים ומתוך שכך לא הופר ההסכם (ראו לעניין זה פסק דינה של כב' הש' הילה גרסטל מיום 8.8.11 בה"פ 22534-12-10).
מיד ובסמוך לאחר החלטת בית המשפט הנזכרת, ביום 4.9.11, מסרו המשיבים הודעת ביטול שניה ובה טענו כי המבקשת מתכחשת לחובתה לספק להם דירות וטוענת לחבות למתן תמורה כספית חלף הדירות בלבד. חלפו ועברו מספר ימים וביום 6.9.11, שלחו המשיבים הודעת ביטול שלישית בה טענו כי על המבקשת לשאת בעלות היטל ההשבחה ומכיוון שהמבקשת אינה מסכימה לכך הרי שהם מבטלים ההסכם.
גם הטענות נושא הודעות הביטול השנייה והשלישית נדחו בעיקרן ע"י בית המשפט, אשר מצא כי אומנם, כטענת המשיבים, על המבקשת לספק להם דירות ממש ולא את תמורתן בלבד ואולם אין בשלב זה עילה לביטולו של ההסכם אלא יש לקיימו ככתבו וכלשונו ומכיוון שטרם נבנה הבניין וטרם באה העת למסירת התמורה נשוא הסכם המכר, הרי שטרם הופר ההסכם (ראו פסק דינו של כב' הש' אברהם יעקב מיום 29.11.12 בה"פ 8946-11-11).
אחר הדברים האלה, הוסיפו המשיבים ומסרו הודעת ביטול רביעית, ובה טענו כי המבקשת לא גילתה להם בעת חתימת הסכם המכר שאינה רשומה כלל אצל רשם הקבלנים וכי לו היו יודעים זאת לא היו מתקשרים עמה כלל בהסכם המכר.
גם טענתם זו של המשיבים נדחתה ע"י בית המשפט, אשר קבע כי לא הייתה כל התחייבות שהמבקשת עצמה תבנה את הפרויקט וכי יש באפשרותה לבצע זאת ע"י קבלן אחר (ראו פסק דיני מיום 10.2.14 בה"פ 20589-06-13).
והנה, על אף שארבע הודעות ביטול שהוגשו על ידם נדחו על ידי בית המשפט במותבים שונים, ואף ערעורים שהוגשו על פסקי דין אלו לבית המשפט העליון נדחו או נמחקו, ידיהם של המשיבים לא רפו.
4. ביום 18.3.15 שלחו המשיבים למבקשת הודעת ביטול נוספת, חמישית במספר, ובה טענו כי נוכח סירוב המבקשת לשלם את מס השבח, כמתחייב מהסכם המכר, הם מודיעים על ביטול ההסכם (להלן – הודעת הביטול).
בהודעת הביטול טענו המשיבים, בין השאר, כי לא התקיימו הנסיבות המפורטות בסע' 51 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן - חוק מיסוי מקרקעין) אשר יש בהן לדחות את מועד תשלום המס, וממילא בסירוב המבקשת לשלם את מס השבח הנדרש בגין עסקת המכר יש משום הפרה של הסכם המכר ומכאן הודעת הביטול.
בעקבות הודעת הביטול הגישה המבקשת את המרצת הפתיחה שבנדון ובה עתרה למתן סעד הצהרתי המורה כי הודעת הביטול בטלה.
טענות המבקשת
5.המבקשת טוענת בתביעתה כי התחייבה ע"פ הסכם המכר לבנות בניין רב קומות, להעניק הלוואה למשיבים בשיעור של 2.4 מליון ₪ ולסלק את הערות האזהרה שהיו רשומות על החלקה שבבעלות המשיבים. התשלום עבור סילוק הערות ותשלום המיסים, לרבות מס שבח, וכן מתן ההלוואה היו מותנים, לטענתה, בקבלת ליווי בנקאי לפרויקט, כאשר תנאי לליווי הבנקאי היה קבלת היתר בניה לפרויקט, תנאי לקבלת היתר בניה הוא תשלום היטל השבחה, אשר ע"פ ההסכם מוטל על המשיבים, ואולם זה טרם שולם על ידם עד כה.
לטענת המבקשת, בשל סירובם של המשיבים לשאת בהיטל ההשבחה המוטל עליהם, נמנע ממנה להתחיל את פרויקט הבניה נשוא הסכם המכר, שכן בשל הסירוב לשאת בהיטל ההשבחה לא ניתן למבקשת היתר בניה וכל עוד לא ניתן היתר הבניה לא ניתן היה לקבל ליווי בנקאי וליטול משכנתא באמצעותה ישולם אף מס השבח הנדרש.
המבקשת טוענת, אם כן, כי טענת המשיבים כאילו הפרה את הסכם המכר בשל אי תשלום מס שבח, אינה אלא התחכמות מצדם, שכן כל עוד מפרים המשיבים את הסכם המכר ולא משלמים את היטל ההשבחה המוטל עליהם מנועה המבקשת מלעמוד בהתחייבותה לשאת במס השבח, ממנו היא זכאית גם לקזז את עלות היטל ההשבחה.
6.המבקשת מוסיפה וטוענת כי לא זו בלבד שטרם קמה חובתה ע"פ הסכם המכר לשאת במס שבח, מהטעמים שפורטו לעיל, הרי שגם ע"פ דין טרם בא המועד לתשלום מס שבח כיוון שלא התקיימו התנאים הקבועים בסע' 51 לחוק מיסוי מקרקעין לתשלומו. כך לטענת המבקשת, היא לא "החזיקה במקרקעין", לא שילמה על חשבון המכר סך העולה על 50% מהתמורה לעניין מס רכישה או 40% לעניין מס שבח, וכן לא קיבלה יפוי כח בלתי חוזר לרשום את הנכס על שמה.
כיוון שלא התקיימו תנאים אלו, המפורטים בסע' 51 לחוק מיסוי מקרקעין כתנאי לחבות במס שבח, ממילא טרם קמה חבותה בתשלום והיא לא הפרה כלל את הסכם המכר.
7. עוד טוענת המבקשת כי אי תשלום מס שבח אינו מהווה הפרת הסכם ואינו מהווה עילה לביטולו אלא אם נקבע המועד לתשלומו בהסכם המכר, דבר שלא נעשה בנדון. היפוכם של דברים, למעשה עיון בהוראות ההסכם מלמד כי החבות במס תקום אחר שישולם היטל ההשבחה ע"י המשיבים, ומועד זה טרם בא.
8.לחלופין, יש לדחות את הודעת הביטול כיוון שזו מוגשת בשיהוי רב, שהרי עניין אי תשלום מס השבח היה ידוע למשיבים מזה זמן, ואף בחוסר תום לב בכך שהם בוחרים לפצל טענותיהם כנגד המבקשת לאין ספור הודעות ביטול ולגרור את המבקשת לאין ספור דיונים משפטיים על מנת להתישה, תחת לרכז כל טענותיהם בהודעה אחת. לטענת המבקשת, די בשימוש חסר תום לב שעושים המשיבים בהליכי המשפט על מנת לדחות את הודעת הביטול שהוגשה על ידם.
טענות המשיבים
9.לטענת המשיבים, המבקשת הפרה יסודית את הסכם המכר בכך שלא שילמה מס רכישה ומס שבח בגין העִסקה, כנדרש בהסכם המכר.
10. טענת המבקשת כי לא שילמה את מס השבח כיוון שהמשיבים לא נשאו בתשלום היטל מס ההשבחה אינה אלא טענת שווא, אשר ב"כ המבקשת עצמו הצהיר כי הוא חוזר בו ממנה, לפיכך אל לו לבית המשפט להתייחס לטענה זו (וראו סע' 2 לסיכומי המשיבים).
11. המבקשת חדלת פרעון ושני מנהליה מוכרזים כחייבים מוגבלים בתיקי הוצל"פ שנפתחו כנגדם. בפסק הדין שניתן ביום 29.11.12 בה"פ 8946-11-11 מונה עוה"ד בני אהרון ככונס נכסים לצורך הבטחת ביצוע הסכם המכר, ומעת שכך מנועה המבקשת מעצם הגשת התובענה שבנדון והיה עליה לפנות לכונס הנכסים על מנת שיפעל ע"פ שיקול דעתו וסמכותו.
12.המבקשת לא גילתה לרשויות המס את התמורה המלאה שהתחייבה לשלם ע"פ הסכם המכר, בשל אי גילוי מחיר המכירה הנכון חשפה המבקשת את המשיבים לדרישות מס גבוהות ביותר ולהליכים פליליים.
13. התקיימו התנאים המפורטים בסע' 51 לחוק מיסוי מקרקעין לצורך תשלום מס שבח לרבות קבלת ייפוי כח בלתי חוזר, שנמסרו לבא כוחה אותה עת, עו"ד מנחם מאנדל, לטובת המבקשת ואף נעשה בהם שימוש, וכן נמסרה החזקה במקרקעין לידי המבקשת שגידרה אותם והקימה על גביהם משרד מכירות.
14. לטענת המשיבים, הם לא היו יכולים לטעון בהודעותיהם הקודמות לביטול ההסכם את הטענה בעניין אי תשלום מס שבח, שכן דרישה לתשלום מס שבח מהמבקשת בעודם עומדים על טענתם כי ההסכם בוטל הייתה עלולה להראות כנסיון למימוש זכות שלא בתום לב.
האם הפרה המבקשת חובתה לשלם מס שבח בגין עסקת המקרקעין?
15. אין חולק כי על המבקשת היה לשאת בתשלום מס השבח בגין עסקת המקרקעין שבנדון, הדברים צוינו באופן שאינו משתמע לשני פנים בסע' 6 (ד) להסכם המכר המורה–
"הקבלן ישא בכל המיסים והתשלומים כדלקמן :....
(ד) במס שבח המקרקעין בגין העיסקה נשוא חוזה זה"
הוראת סע' 5 ו (1) להסכם המכר מלמדת, מאידך, כי על המשיבים לשאת בהיטל מס ההשבחה החל על עד ל - 58 דירות, ובלשון הסע' –
"הקבלן מסכים ומתחייב בזה לבצע, על חשבונו של הקבלן, וללא זכות חזרה אל המוכרים, כדלקמן –
להזמין את תוכניות הפרויקט לשם קבלת היתר בניה, להגישן לרשויות התכנון והבניה לשם קבלת אישור...לשלם את כל ההוצאות, התשלומים, האגרות... למעט היטל השבחה עד 58 יחידות דיור כמצויין בתב"ע על כל שטחי הבניה המוגדרים בתב"ע אשר בתוקף אשר יחולו על המוכרים"
נוכח הוראת סע' 5 ו(1) להסכם המכר, דחה כב' הש' א. יעקב, במסגרת פסק דינו הנזכר בה"פ 8946-11-11, את טענת המשיבים כי על המבקשת לשאת בהיטל ההשבחה והבהיר כי נוכח הוראתו הברורה של סע' 5 ו (1) להסכם המכר על המשיבים (המוכרים) לשאת בהיטל זה (ראו סע' 3 (י"ח) לפסק הדין מיום 29.11.12).
16.סע' 2 (ח) להסכם המכר מהווה למעשה את הסעיף המגבש את המתווה לתשלומים הנזכרים, ע"פ האמור בסעיף הרי שהמבקשת תפנה לקבלת הלוואה בנקאית לצורך מימון ההוצאות השונות ובכללם תשלומי המיסים, דוגמת מס השבח, ובלשון הסעיף –
"...מובהר במפורש כי הקבלן מתעתד לפנות למוסד בנקאי לשם קבלת הלוואה של כ – 5,000,000 ₪ אשר תובטח במשכנתא ו/או משכון שירשמו על זכויות המוכרים (להלן- הלוואות הקבלן") וזאת לצור מימון כל ההוצאות והעליות הכרוכות בהסרת הערות האזהרה והעיקולים , החובות והמיסים הכרוכים בעיסקה זו וכן לצורך מתן הלוואה למוכרים בסך של 2,400,000 ₪...(להלן – הלוואת המוכרים")" (הדגשה שלי – צ.ו)
כב' הש' ה. גרסטל, בפסק דינה הנזכר מיום 8.8.11 בה"פ 22534-12-10, הוסיפה והבהירה כי הצדדים ידעו כי לצורך מתן ההלוואה יש צורך בליווי בנקאי, וכי תנאי לליווי הבנקאי ע"פ הסכם המכר הוא הצגת היתר בניה וככל שטרם ניתן היתר הבניה הרי שטרם בא לעולם הפרויקט, לא ינתן ליווי בנקאי ולא בשלה העת לתשלום מס שבח ע"פ הוראות ההסכם המכר, ובלשונה –
"ממכלול המסמכים דלעיל עולה כי אמנם במועד החתימה ידעו המבקשים כי המשיבה מתכננת לפנות לבנק בבקשה לקבלת הלוואה סמוך לאחר החתימה על ההסכם ואולם בהמשך הם אף היו מודעים לכך כי הבנק סירב להעמיד לרשותה הלוואה כאמור, ושההלוואה אותה התחייבה המשיבה להעמיד לרשותם תתקבל רק במסגרת קבלת ליווי פיננסי לפרויקט כולו, שיאושר ויבוצע רק לאחר שינתן היתר בנייה לפרויקט"
ואם כן צודקת המבקשת בטענתה לפיה טרם קמה החבות לתשלום מס שבח ע"פ הסכם המכר, שהרי תנאי לקבלת ליווי פיננסי לפרויקט הוא הצגת היתר בניה לַגורם הפיננסי המלווה, ואילו תנאי לקבלת היתר בניה הוא תשלום היטל השבחה, אלא שהמשיבים, החבים בתשלום זה, נמנעים מלשלמו וממילא המועד לתשלום מס שבח ע"פ ההסכם עצמו טרם הבשיל.
17. הרי לנו, שאם אכן חל בנדון חיוב ע"פ דין במס שבח הרי אי תשלומו נובע מכך שהמשיבים אינם עומדים בחובתם לשאת בהיטל ההשבחה וכך יוצרים מעגל שוטה –
היטל ההשבחה לא משולם -- לא ניתן היתר בניה -- לא ניתן למבקשת ליווי בנקאי --המבקשת לא יכולה לשלם את מס השבח כמו גם לקזז את שיעור היטל ההשבחה.
כבר מטעם זה יש בכדי להצדיק את דחיית הודעת הביטול של המשיבים, שהרי המשיבים אינם יכולים ביד אחת לא לעמוד בחובתם ע"פ ההסכם לתשלום היטל השבחה ולחבל באפשרות המבקשת להתחיל את ניהול הפרויקט ובידם האחרת להודיע על ביטול ההסכם מחמת המניעה אותה הם עצמה יצרו.
18.ב"כ המשיבים הקדים וטען בסיכומיו כי אין לדון בטענה הנזכרת של המבקשת לאי תשלום מס שבח מתוך כך שהמשיבים לא עמדו בחובתם לתשלום היטל ההשבחה, כיוון שהמבקשת חזרה בה מטענתה זו. ב"כ המשיבים מוסיף ומציין כי המבקשת אף לא טענה טענה זו כלל בסיכומיה ומכאן שחזרה בה מטענתה זו (וראו סע' 2 לסיכומי המשיבים).
אינני מקבל את טענות ב"כ המשיבים לעניין זה – ב"כ המבקשת פירט, לבקשת בית המשפט, בפר' הדיון מיום 27.1.16, את מכלול הטענות עליהן הוא עומד וציין, בין השאר, המפורש כי -
"אני מבהיר בזאת, כי אנו טוענים כי הודעת הביטול בטלה מהטעמים הבאים:
1. עפ"י סעיף 2.ח.4 וסעיף 7.ז.3.א לחוזה בין הצדדים ועפ"י סעיף נוסף, שאני לא זוכר בע"פ, מס השבח צריך להיות משולם מתוך הליווי הבנקאי. הליווי הבנקאי לא יכול להינתן ללא היתר בניה. היתר בניה לא יכול להתקבל לאל תשלום היטל השבחה, ולכן עפ"י סעיף 2. ח המועד טרם הגיע. פשוט לא הגיע..." (עמ' 47 ש' 12-16 לפר')
אם לא די בכך ב"כ המבקשת שב וטען את הטענה הנזכרת באופן מפורש ברישא ובפתיח לכתב סיכומיו (ראו סע' 1 א לסיכומי המבקשת בעמ' 1-2 לסיכומים).
הרי לך הדברים חדים וברורים ומלמדים כי המבקשת עומדת על טענתה הנזכרת, אותה שבה והעלתה בסיכומיה, ואשר אנו סבורים, כמפורט לעיל, שיש לקבלה.
19.זאת ועוד, דומה כי בכל הקשור לנדון, היינו - השאלה האם בא המועד לתשלום מס שבח ע"פ הוראות ההסכם גופו, יפים הדברים שנאמרו ע"י בית המשפט העליון בעניין חאלד נאסר –
"...לא נקבע בהסכם מועד לתשלום מס שבח על-ידי המערער. לפיכך יש ללמוד על משך הזמן הסביר לביצוע החיוב מנסיבות המקרה שלפנינו. ראשית, בחינת ההסכם כולו מראה כי הצדדים נתנו דעתם על נושא קביעת מועד ביצוע חיובים כאשר היה מדובר בחיובים עיקריים. כך קבעו הצדדים כי תשלום המחיר המוסכם למשיבים והעברת החזקה בחלקה לידי המשלם יתבצעו במועד חתימת ההסכם. הצדדים התייחסו מפורשות בהסכם למס השבח, ולא מצאו לנכון לקבוע בהסכם מועד לביצועו או להצמיד את חובת תשלומו למועד הקבוע בחוק. לפיכך אין זה מובן מאליו שאכן זהו המועד הסביר, בנסיבות העניין... באי-עמידה במועדים הקבועים בחוק לתשלום מס שבח, חדל המערער במישור היחסים בינו לבין שלטונות מס שבח ואין בכך בלבד כדי להשליך על הזמן הסביר לקיום מועד החיוב במישור היחסים בין המערער למשיבים" (עא 1168/99 - חאלד נסאר נ' פתחיה נסאר,(2000); וראו לעניין זה גם - תא (חיפה) 153/06 - שופאנייה אחמד נ' משיעל שאדי מוריס ואח', (2008); תא (נצרת) 717/06 - עזבון המנוח סלים אבו אחמד זל ואח' נ' ראמי סאלח מוראד ואח' (2009)).
בנדון, כפי שהבהרנו לעיל, משתמע מהסכם המכר ומנסיבותיו כי הוסכם על הצדדים שתשלום מס השבח מותנה בקבלת הלוואה או ליווי בנקאי, לפיכך "הזמן הסביר" לתשלום מס שבח בנסיבות המוסכם בהסכם המכר צריך שיהא בהתחשב בקיום חבותם של המשיבים בתשלום היטל מס ההשבחה, ומעת שתשלום ההיטל מתעכב על ידם טרם פג ה"מועד הסביר" לתשלום מס השבח.
ואולם בנדון אף יותר מכך - לא זו בלבד שטרם בא המועד לתשלום מס השבח ע"פ הסכמת הצדדים הרי שגם על פי דין טרם חויבה המבקשת בתשלום המס ע"י רשויות המס, ונבהיר הדברים.
האם חלה חובת תשלום מס שבח על המבקשת ע"פ הוראות החוק למיסוי מקרקעין ?
20. הצדדים הכבירו מילים והאריכו לטעון סיכומיהם בכל הקשור לשאלה האם קמה למבקשת חבות בתשלום מס שבח ע"פ הוראת סע' 51 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר זו לשונה -
51. הסכם למכירה
בהסכם למכור זכות במקרקעין ישולם המס במועד שנקבע לפי סעיף 91 או בהתקיים אחת מאלה, לפי המאוחר:
(1) החזקת המקרקעין היא בידי הקונה או נתונה לפקודתו;
(2) הקונה שילם או זיכה על חשבון המחיר את המתחייב למכור, בדרך של פקדון או בכל דרך אחרת, בסכום העולה על 50% מהמחיר לעניין מס רכישה ו-40% מהמחיר לעניין מס שבח, או העמיד לפקודתו את הסכום האמור;
(3) המתחייב נתן יפוי-כוח בלתי-חוזר לקונה או לאדם אחר לרשום זכות במקרקעין על שם הקונה או לפקודתו.
זה טען בכֹה וזה טען בכֹה, אלא שאנו סבורים כי אין כל צורך שנדרש לבחינת סוגיה זו לגופה, וזאת נוכח העובדה שרשויות המס האריכו, נכון להיום, את המועד לתשלום מס השבח למבקשת, וממילא הודעת הביטול הינה, למיצער, הודעה המקדימה את זמנה.
21.כעולה מהראיות שהובאו לפני, הרי שנכון להיום ניתנה למבקשת אורכה לתשלום מס שבח עד ליום 30.6.16 (ראו עדותו של מר אייל עזורי, מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, בעמ' 35 ש' 16-17 לפר' מיום 27.1.16).
נוסיף ונציין כי הדחיות או האורכות לתשלום המס ניתנו למבקשת מעת לעת, ע"פ בקשת בא כוחה, עו"ד מאנדל. כעולה מהתכתובות שהוצגו לפני הרי שעו"ד מאנדל פנה לרשויות המס מעת לעת בבקשה לדחיית תשלום המס כיוון שלא התקיימו התניות המפורטות בסע' 51 לחוק מיסוי מקרקעין לצורך תשלומו (ראו לעניין זה מכתביו של עו"ד מאנדל מיום 31.10.11 – מוצג מ/3; מיום 25.11.13 – מוצג מ/2; מכתב מיום 29.6.15 – מוצג מ/5 מכתב מיום 5.11.15 – מוצג ת/3 ועוד).
מתוך תדפיס שומות מס שבח שנשלחו למבקשת עולה כי עד ליום 31.12.14 ניתנה דחיה למבקשת מתשלום המס בהעדר חלות התנאים שבסע' 51 לחוק מיסוי מקרקעין, הדברים נלמדים מהרישום בכותרת מוצג מ/1 – "תחילת סע' 51 – 31.12.14", וכן מעדותו של מר אייל עזורי, שציין מפורשות –
"ש. אם עד סוף 2014 היה פטור מתשלום לפי סע' 51 ?
למיטב זכרוני כן (מעיין במסמכים) זו החלטה אחרונה עד 31.12.14. עד אז הייתה דחייה לתשלום מס שבח לפי סעיף 51. אני רואה את זה גם בדיווחים" (עדות מר עזורי עמ' 31 ש' 3-5 לפר' מיום 27.1.16)
22.אומנם ביום 22.7.15 נשלח מכתבו של מר אייל עזורי, מנהל מיסוי מקרקעין נתניה המבהיר כי הקפאת הליכי הגביה למס שבח ניתנה מכח סע' 91 א לחוק מיסוי מקרקעין שעניינו בדחיית תשלום המס מכח שיקול דעתו של מנהל מס שבח, ואולם מר עזורי הבהיר בעדותו בבית המשפט כי הסיבה לכך ששינה לאחר שנת 2014 את נימוקי דחיית התשלום נעוצה בנימוק אחד בלבד, והוא שליחתו של פקח לשטח אשר מצא כי המגרש מגודר, ובלשונו –
"באשר לשאלה, מה השתנה לאחר 31/12/14, אני משיב, שעורכי דין פונים לאחר מועד העסקה בבקשות לדחיית מועד התשלום לפי סעיף 51. לפי מה שאני רואה בתרשומת המחשב הבקשות אושרו עד 31/12/14. כאשר עו"ד מנדל פנה בחודש 3/2015 למשרד, וביקש להאריך את המועד לפי סעיף 51 עד ל – 31/10/15, כאשר הוא גם מציין שהבקשה לא הסתיימה בטרם הסתיימה הארכה הקודמת, אחד מהמנהלים במשרד שיצאו לשטח לביקורת, לבדוק מה קורה בשטח. הביקורת נערכה ב – 18/3 ובמסגרתה נכתב לנו שהמפקח כתב שהשטח מגודר ולאור זאת השבתי לעו"ד מנדל שאני אכן מאריך את הבקשה להגדלת מועד תשלום המס אך לא לאור סעיף 51 מאחר והשטח מגודר, אלא עפ"י סעיף 91, וזה הארכה שניתנה וניתנה הנחיה על ידי בתאריך 26/3/15 להקפיא את תשלום המס לפי סעיף 91א לחוק מהנסיבות שאמרתי קודם וגם ביקשתי שיעדכנו אותי על השתלשלות העניינים בבית המשפט"(עמ' 31 ש' 6-15 לפר' מיום 27.1.16)
וכן –
"ש.בית המשפט שאל אותך מה קרה בשטח בין 2011, 2012, 2013, 2014 ועד מרץ 2015 ששינה את חוות דעתך?
ת.עניתי קודם שהחלטה התקבלה על ידי ב – 3/15 בעקבות הביקור במקום. קודם פנו וביקשו להאריך מועד לפי סעיף 51 והאריכו.
אני אמרתי שיצאה ביקורת ואחרי הביקורת נתתי ההחלטה." (שם, ש' 23-27 לפר')
ועוד –
"עו"ד מנדל פנה אלי בחודש מרץ ו"ההחלטה) הייתה אך ורק על בסיס הביקורת שנערכה ב – 18.3.15 "
מכל מקום, תהא אשר תהא הסיבה לדחיית תשלום המס, הרי שבשלב זה ונכון להיום, ניתנה אורכה ע"י רשויות המס למבקשת לשלם את מס השבח עד ליום 30.6.16, וממילא אף מצד רשויות המס, ולמעשה אף מצד הוראות הדין המקנות שיקול דעת למנהל המיסוי, כהגדרתו בחוק, ניתנה אורכה למבקשת לתשלום מס השבח, ואין זה משנה אם מכח סע' 51 או מכח סע' 91 א לחוק מיסוי מקרקעין, לפיכך אין בהודעת הביטול שהוגשה ע"י המשיבים, ואשר כל ענינה היה בביטול הסכם המכר כיוון שמס השבח לא שולם ע"י המבקשת, בכדי להצדיק את ביטול הסכם המכר, למיצער בשלב זה (לעניין היותה של עילת העדר תשלום מס השבח כעילה היחידה בהודעת הביטול ראו לשון ההודעה עצמה - "מכל מקום, ולאור סירוב מרשך לשלם את מס השבח מודיעים מרשיי על ביטול ההסכם" וכן הבהרת ב"כ המשיבים עמ' 30 ש' 16-17 לפר' מיום 27.1.16; ובעמ' 1 ש' 8 לפר' מיום 14.7.15).
23.מעת שרשויות המס, מחד, מאריכות את המועד לתשלום המס, והוראות ההסכם אינן מלמדות על חובת תשלום מס לאלתר, מאידך, אין באִי תשלום מס השבח ע"י המבקשת בנסיבות הנדונות בכדי להוות הפרה יסודית המצדיקה את ביטולו של ההסכם בשלב זה.
ודוק, אין זה מסמכותו ומעניינו של בית המשפט בתובענה דנן להתערב בהחלטת ובנימוקי מנהל המיסוי בכל הקשור לדחיית תשלום המס או מתן האורכה לתשלומו, וככל שחפצים המבקשת או המשיבים להשיג על החלטת מנהל המיסוי עליהם לעשות זאת בדרך הקבועה בחוק.
האם נהגה המבקשת בתרמית כלפי רשויות המס או המשיבים?
24. אשר לטענת המשיבים כי המבקשת הונתה את רשויות המס ובשל כך "זכתה" לדחיות בתשלום מעת לעת, לפיכך יש לראות במעשיה, העולים כדי מרמה ותרמית, משום הפרה יסודית אשר יש בה להצדיק את ביטול ההסכם, הרי שאף טענה זו יש לדחות.
הובהר בפסיקה כי הטוען לתרמית נדרש לרמת הוכחה גבוהה במיוחד וכי כמות הראיות הנדרשת להוכחת תרמית היא "מעבר למידה הרגילה" (ע"א 125/89 עובדיה בלס נ. עזבון רוזנברג (1990); רעא 8775/15 - פלונית נ' פלוני, (2016); ע"א 624/88 גולד נ' מעוז (1990) ורבים אחרים).
בנדון נטען ע"י המשיבים כי המבקשת לא גילתה לרשויות המס כי תפסה חזקה בנכס וכי קיבלה לידיה יפוי כח בלתי חוזר לצורך בצוע והשלמת הסכם המכר. כאמור, איננו נדרשים לדון בפן המשפטי של טענות אלו, שהן טענות שבין רשויות המס למבקשת, אלא עלינו לבחון אך ורק האם מעשיה של המבקשת הגיעו עד כדי תרמית. לשאלה זו יש לענות בשלילה. כפי שיובהר להלן.
25.ראשית בכל הקשור לשאלה האם הוסתר על ידי המבקשת כי תפסה חזקה בנכס, נאמר כי עצם השאלה האומנם נתפסה החזקה אינה קלה לבחינה מן הפן המשפטי כלל ועיקר והצדדים בנדון חלוקים האם עצם בניית משרד מכירות ובניית גדר מצדו האחד מהווה תפיסת חזקה, זו היא שאלה משפטית ואין לטעון כנגד המבקשת בכך שהיא אוחזת בדעה כי אין בכך להוות תפיסת חזקה כי היא נהגה בדרך תרמית. בוודאי לא ניתן לטעון כנגד המבקשת שהסתירה את עצם בניית המשרד מרשויות המס, שכן מדובר במבנה הגלוי לכל ופקח של רשויות המס יכול היה לגלות הדבר בנקל בכל עת.
יותר מכך לו סברו המשיבים שהדבר מהווה עילה לתשלום מס, הרי שנוכח רצונם העז בביטול הסכם המכר, חזקה עליהם שהיו פונים מיד לרשויות המס ומבקשים מהם לגבות המס כנדרש מהמבקשת.
כך גם לעניין טענת המשיבים באשר לקיומו של יפוי הכח הבלתי חוזר, אשר לכאורה מהווה את אחד התנאים הנדרשים בחוק לתשלום המס, הרי שגם כאן קיימת מחלוקת אמיתית בין הצדדים באשר למשמעותו של יפוי הכח שנמסר לידי המבקשת, ראשית יש מחלוקת באשר לעיתוי מסירתו אם בכלל, וכן יש מחלוקת משפטית באשר למשמעותו של יפוי הכח. שכן לטענת המבקשת יפוי הכח נערך ונחתם עוד קודם לחתימת החוזה וממילא אין הוא יכול לחול באשר לביצוע ההסכם עצמו אשר נערך לאחריו. ואם כן לא ניתן לבוא ולומר כי טענת המבקשת כי לא נחתם יפוי כח בלתי חוזר היא בגדר מעשה "תרמית" כנגד רשויות המס, המזכה את המשיבים בביטול ההסכם, אלא יש בידיה טענה משפטית אשר רשויות המס אמורות לבחון להחליט בעניינה ואין מקום להכריע בה במסגרת התובענה שלפנינו.
ואם כן כפי שהבהרנו לעיל, בנדון כל עוד ניתנה למבקשת אורכה לתשלום המס ע"י רשויות המס, אין לומר כי המבקשת הפֵרה הפָרה יסודית את הסכם המכר.
התנהלות המשיבים והשפעתה על המערכת החוזית בין הצדדים
26.לקראת סיומם של דברים ראוי לתת את הדעת אף להתנהלות המשיבים בכל הקשור להסכם המכר. כבר בפסק דיני מיום 10.2.14 בה"פ 20589-06-13 (ראו סע' 25 להחלטה) ציינתי את הדברים הבאים –
"בנדון אין להתעלם מהתנהלותם של המבקשים. התחושה הינה כי הם גמרו אומר לבטל את ההסכם עם המשיבה ויהי מה, לצורך כך בחרו להציג טענותיהם כנגד ההסכם קבוצות-קבוצות עדרים-עדרים תוך שהם משתמשים בהליך המרצת הפתיחה חזור ושנו כאשר בכל פעם מועלית על ידם טענה חדשה, בה בשעה שהיו יכולים להעלות כל טענותיהם בחדא מחטא על מנת שבית המשפט יכריע בכלל הטענות בפעם אחת ובכפיפה אחת, ולא ידרשו מותבים רבים להידרש להסכם המכר הנדון פעם אחר פעם"
והנה אף הפעם מצאו המשיבים להגיש הודעת ביטול – חמישית במספר, שעניינה אי תשלום מס שבח ע"י המבקשת, אף שעניין אי תשלום מס השבח היה ידוע להם לפני שנים. העלאת הטענה כעת למרות שניתן היה לעלותה מזה זמן רב, מצטרפת לדרך בה נקטו המשיבים, ואשר בית המשפט העיר להם בענינה, של העלאת טענותיהם חבילות- חבילות תחת לכורכם בחבילה אחת על מנת שבית המשפט לא ידרש לסוגיה פעם אחר פעם. דרך זו מהווה שימוש חסר תום לב בהליכי משפט, כאשר בית המשפט מצא לאחת אחת כי המכמין טענותיו ולא מעלה אותן בהזדמנות הדיונית הראשונה מושתק מלהעלותן לאחרי כן (וראו כדוגמה – רע"א 2237/06 בנק הפועלים נ' רלה וינשטיין (2009) בסע' 26 לפסק דינה של כב' הש' מ. נאור; ע"א 4087/04 גורה נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (2005ׂ( ׂע"א 102/88 אבוניל נ' אבוניל, (1992)).
גם אם אין הדברים בנדון מגיעים כדי השתק שיפוטי באשר לעצם העלאת הטענה לביטול ההסכם מחמת אי תשלום מס שבח, הרי שדי בדרך ההתנהלות של המשיבים בכדי לקבוע כי לא בהפרה יסודית עסקינן שכן המשיבים השתהו שנים רבות קודם שהעלו אותה כעילה לביטול ההסכם.
ואם כן, מכלל האמור, אינני מוצא לפי שעה כל עילה לביטול ההסכם בשלב זה.
ואולם בכך לא נסיים.
27. כאמור, בהמרצת הפתיחה בענייננו עותרת המבקשת כי ינתן סעד לפיו הסכם המכר שריר וקיים וכי אין תוקף להודעת הביטול החמישית שהוגשה ע"י המשיבים.
בית המשפט נדרש פעם אחר פעם לעניינה של עסקת המקרקעין שבנדון וכך מוטרדות ערכאות שיפוטיות רבות שוב ושוב על אותו עניין ודומה כי ראוי לשים לדבר סוף, ככלות הכל עומדת לפנינו עסקת מקרקעין שאינה ממומשת ודומה כי סיומה ומימושה אף אינם נראים באופק. מהו אם כן פתרונו של דבר?
נראה כי פתרונו של דבר ראוי שיתבסס על חיוב הצדדים שניהם לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת בקיום ההסכם. לפיכך אני סבור כי בנדון ראוי לתפוס את המבקשת בהצהרתה, כפי שניתנה מפי בא כוחה, עוה"ד יצחק קריטנשטיין, לפני בית המשפט בפר' הדיון מיום 4.4.16 בזו הלשון –
"...אני מבקש להצהיר מטעם מרשיי כי ככל שימצא שאין מקום לבטל את ההסכם בשל הודעת הביטול נשוא המרצת הפתיחה, מרשיי ישאו לעת עתה בתשלום מס היטל ההשבחה תחת הנתבעים (=המשיבים) ע"פ המיתווה הבא, בקשה מחודשת להיתר בניה תוגש תוך 4 חודשים, ומייד לאחר שנקבל דרישה להיטל השבחה נשלם תוך 15 יום"
אכן התחייבות זו של המבקשת ראויה וסבירה בנסיבות העניין וראוי לאמצה לצורך קיומו של הסכם המכר.
28.לפיכך ונוכח הצהרת ב"כ המבקשת ומכח סמכותי ע"פ סע' 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (ובדומה ראו, כדוגמה, נוהגו של בית המשפט בהפ (תל-אביב-יפו) 175190/02 - ברנובסקי ניר ואח' נ' אפנת קפה בעמ, (2002)).
הריני מורה כדלקמן –
א. הריני דוחה את הודעת הביטול מיום 18.3.15 שנשלחה ע"י המשיבים.
ב.עד ליום 1.10.16 תגיש המבקשת בקשה חדשה להיתר בניה ע"פ המיתווה המפורט בהסכם המכר.
ג. מיד עם קבלת הדרישה לתשלום היטל השבחה יודיעו המשיבים האם בדעתם לשלם ההיטל. ככל שלא תתקבל הודעה בכתב במשרד ב"כ המבקשת, מצד המשיבים, תוך 10 ימים מיום הדרישה, תשלם המבקשת תחת המשיבים את היטל ההשבחה תוך 15 יום נוספים ותהא רשאית לגבות מהמשיבים את תשלום היטל ההשבחה בתום הפרויקט. מס השבח ישולם בהתאם וע"פ המועדים שיקבעו ע"י רשויות המס.
ד.ככל שלא ישולמו המיסים הנוגעים לפרויקט לרבות היטל השבחה ומס שבח במועדים המפורטים לעיל - יבוטל ההסכם, כאשר כל צד יהא רשאי לעתור לסעד כזה או אחר בגין ביטולו.
ה. בנסיבות העניין ונוכח דחיית הודעת הביטול ובהתחשב בדרך התנהלותם של המשיבים עליה כבר הערתי בהחלטתי בה"פ 20589-06-13 (ראו סע' 25 להחלטה) , הריני מחייבם בהוצאות משפט בסך של 25,000 ₪, אשר ישולמו למבקשת תוך 30 יום מהיום וישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד התשלום ועד לתשלום בפועל.
ו. תואיל המזכירות לסגור התיק שבנדון.
ניתן היום, כ"ט אייר תשע"ו, 06 יוני 2016, בהעדר הצדדים.
