1.בפני בקשה על דרך של המרצת פתיחה, בה מתבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי ולקבוע כי המבקשים הם בעלים של 8/12 משטח מקורה, גגות וגג עליון בבית משותף שברחוב בר גיורא 13 ירושלים, הידוע כגוש 30069 חלקה 235 (להלן: הבניין).
הבניין נרשם כבית משותף. על פי צו הרישום נרשם לזכות כל אחת מדירות המבקשים שטח של 5/100, דהיינו 1/20 מגגות הבניין. המבקשים טוענים כי הם זכאים לכך שכל אחת מהדירות תהיה בעלת 1/12 משטח הגגות. מכאן הבקשה שבפני. אציין כי הצדדים בטיעוניהם לא התייחסו לשטחן של הדירות השונות, ולפיכך בבסיס הדיון עומדת הנחה שיש לראות את הדירות כשוות לצורך שיוך הרכוש המשותף. עוד אוסיף כי במקביל להליך זה התנהל בין הצדדים תיק נוסף בבית משפט השלום, שעניינו בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין מטעם משיבים 1-4 (ת"א 65594-11-15).
התובענה המקורית הוגשה גם נגד רשות מקרקעי ישראל ורשם המקרקעין, אולם אלו ביקשו למחוק אותם והודיעו כי אין להם עמדה בסכסוך שבין יתר בעלי הדין. בעקבות זאת הוחלט ביום 24.4.17 על מחיקת התובענה נגדם.
2.עיקרי העובדות הן כמפורט להלן:
המבקשים הם חוכרים לדורות של שמונה דירות בבניין. משיבים 1-3 הם דיירים בבניין ומשיבה 4 היא חברה שביצעה עבודות בבניין כפי שיפורט להלן. על פי הנטען, משיבה 4 היא בעלת זכויות בחלק מהרכוש המשותף בבניין, וזכויות אלו מוחזקות עבורה בנאמנות על ידי משיב 1. משיבים 3,2 הם בעלי הערות אזהרה על זכויות החכירה של משיב 1.
ביום 22.8.03 חתמו המבקשים, עם יתר בעלי הדירות בבניין, על הסכם שעיקריו הסדרה של הרחבת הדירות המצויות בבניין, לרבות דירות המבקשים (להלן: הסכם ההרחבה). ההרחבה נועדה להיות מבוצעת ע"י משיבה 4, וכללה אפשרות להגיש בקשה לשינוי תב"ע במטרה להגדיל את זכויות הבניה בבניין ולאפשר בניית שתי קומות נוספות על הגג. הדיירים חתמו על הסכם ההרחבה, על מפרט טכני הנספח להסכם, ומאוחר יותר על ייפוי כח בלתי חוזר למשרדו של עו"ד משה באב"ד המייפה את כוחו לעשות את כל הדרוש לביצוע התחייבויות הדיירים כלפי משיבה 4 ומנהלה. במקור מנה הבניין שתים עשרה דירות, ועל פי הסכם ההרחבה בנתה משיבה 4 שמונה דירות נוספות, כך שבסך הכל קיימות כיום בבניין עשרים דירות. כתוצאה מהבניה הנוספת על פי הסכם ההרחבה, נוצרו בבניין גם שטחי גג נוספים (להלן: הגגות החדשים).
3.המצהיר מטעם המבקשים, מר יעקב אהרן בולבין, הצהיר כי משיבה 4 עשתה נסיונות לנשל דיירים מגג הבניין ולנכס אותו לעצמה, כאשר מכרה את הדירות החדשות לדיירים שרכשו אותן ללא כל הצמדה של הגג. כך, במסגרת רישום הבית המשותף קיבל כל אחד מהמבקשים 5/100 מהגג, ואילו משיבה 4 ניכסה לעצמה חלק ניכר מהגג, כאשר בפועל נרשמו על שם משיב 1 בעבורה 60 מתוך 100 חלקים מהגג. המצהיר הוסיף כי מאז שחתמו על ייפוי כח בלתי חוזר, רישום הבית המשותף לא היה בשליטת הדיירים והם לא ידעו כלל כיצד נרשם הבית עד הגשת התביעה לפירוק שיתוף. לטענת המבקשים המונח "כל הדיירים" בהסכם ההרחבה ובמפרט משמעו כל דיירי הבניין באותה עת, דהיינו 12 החוכרים של הדירות שהיו אז בבניין, והוא אינו כולל דיירים שהתווספו לאחר בניית הדירות הנוספות.
המבקשים טענו כי הם לא נתנו את הסכמתם להצמדת 60% מהגג למשיב 1 או למשיבה 4. לגבי הגג שנוצר לאחר הבניה טענו כי מאחר שמשיבה 4 לא מכרה חלקים מהגג לדיירים החדשים, הרי שחלקם של הדיירים המקוריים צריך להיות כ-67%, וחלקם של משיב 1 ושל יתר הדיירים שמכרו את זכויותיהם למשיבה 4 עומד על כ-33% יחד.
4.המשיבים טענו בכתב תשובתם כי התובענה הוגשה בשיהוי, כשש שנים לאחר רישום הבית המשותף ולאחר שהמבקשים קיבלו פניות שונות ולא מחו עליהן, וכי אין לקבל את טענת המבקשים לפיה נודע להם לראשונה על הרישום רק לאחר שהוגשה תביעת פירוק שיתוף בבית משפט השלום.
עוד טענו המשיבים כי רישום הבית המשותף כך שהמבקשים הם בעלים של 40% מהגגות משקף נכונה את זכויות המבקשים ואין מקום לשינוי הרישום. המשיבים הוסיפו כי חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 אינו חל במקרה זה, שכן המבקשים אינם רוכשי דירות אלא מרחיבים את דירותיהם. לטענת המשיבים הפרשנות לפיה רק לבעלי הדירות המקוריים זכויות בגג היא אבסורדית ואינה עולה מההסכמים, והמבקשים מנועים מלטעון כך. בתצהיר התמיכה לכתב התשובה טען מר יוסף לנדאו, מנהל משיבה 4, כי על פי ההסכם אמור היה הגג החדש כולו להיות של המשיבים, בהתאם לעקרונות הסכם ההרחבה, כך שהמבקשים יצאו נשכרים מהעובדה שנרשמו כבעלים של 8/12 חלקים בגג, כפי חלקם, ואין להם על מה להלין.
5.אני סבורה כי יש לדחות את טענות המבקשים הן בנוגע לעצם רישום הגגות החדשים על שם המשיבים, והן בנוגע להיקף זכויותיהם של המבקשים בגגות אלה, כפי שאפרט להלן:
כאמור, ההתקשרות בין המבקשים למשיבה 4 מבוססת על הסכם ההרחבה שנכרת ביניהם. בהסכם זה כלולות מספר הוראות הרלוונטיות לענייננו:
בסעיפי ה"הואיל" שבפתיח להסכם נכתב כי המבקשים מעוניינים להרחיב את דירותיהם ומשיבה 4 מוכנה, בתמורה לכך שתבצע את הרחבת הדירות, לקבל לבעלותה את הגג וזכויות הבניה של החלקה, אם יישארו או יינתנו בעתיד לאחר ביצוע ההרחבה.
בסעיף 4 להסכם נכתב כי "הקונה (דהיינו משיבה 4 – ח.מ.ק) יקבל את הגג החדש שייווצר, כולל הגג הקיים וזכויות בניה של החלקה אם תאושר לאחר ההרחבה, הכל כמפורט בהסכם זה".
יחד עם הסכם ההרחבה נחתם מפרט טכני, אשר מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם, על פי האמור הן בכותרת המפרט והן בסעיף 16 ב להסכם ההרחבה. סעיף 25 למפרט קובע:
"א. אם הקונה יבנה 2 קומות כמוסכם, הגג יהפוך לגג משותף השייך לכל הדיירים.
ב. אם הקונה יבנה קומה אחת, הגג החדש שיווצר וזכויות הבניה יהיו שייכים ליזם, ורק לאחר שבנה את הקומה הנוספת, יחול האמור בס"ק א' לעיל".
אין מחלוקת על כך שמשיבה 4 בנתה את שתי הקומות, כך שחל סעיף 25 א'.
6.קיימת, איפוא, סתירה לכאורה בין הוראות הסכם ההרחבה, במבוא ובסעיף 4, הקובעות כי הגג וזכויות הבניה הנותרות יהיו שייכות למשיבה 4, לבין הוראות סעיף 25 למפרט, שלפיו יהיה הגג שייך לדיירים.
אני סבורה כי הפרשנות הנכונה היא זו המעניקה את הזכויות בגג לדיירי הבית ולא למשיבה 4, הן על פי פרשנות מערכת ההסכמים בין הצדדים והן מכח הוראות החוק והדין, כמפורט להלן:
7.מהפן החוזי, הוראות המבוא וסעיף 4 להסכם אינן קובעות זכות מוחלטת של משיבה 4 בגג, אלא זכות מסוייגת הכפופה למציאות וליתר הוראות ההסכם: בסעיף ה"הואיל" מדובר על הזכויות "אם יישארו או יינתנו בעתיד", ובסעיף 4 להסכם מתן הזכויות כפוף ליתר הוראות ההסכם, כאשר המפרט מהווה, כאמור, חלק בלתי נפרד מההסכם, כאמור בכותרתו. ההסדר שנקבע בסעיף 25 למפרט גם הוא מותנה אמנם בתנאי מתלה – אם הקונה יבנה 2 קומות. אולם מדובר בתנאי ברור, קונקרטי וחד משמעי, ומרגע שהתמלא התנאי (ועל כך אין מחלוקת), התגבשה לתובעים זכות ברורה ובלתי מסוייגת בגג.
בנוסף, משיבה 4 רשמה בפועל את הבניין כך שהמבקשים היו בעלים של חלק מהגגות, ולא טענה שיש למנוע כליל את הרישום על שמם. בכך ויתרה משיבה 4, למעשה, על הטענה שהגגות החדשים שייכים לה בלבד. הוראות הסכם ההרחבה, אילו חלו, היו מביאות למצב בו למבקשים אין כלל זכויות בגגות החדשים והם אינם זכאים לרישום של חלק כלשהו בשטחים אלו. כאשר שמשיבה 4 רשמה על שם המבקשים חלקים בגגות החדשים, הרי שהביעה דעתה כי הוראות הסכם ההרחבה אינן חלות על הזכויות בגגות, ועל כן אינה יכולה להישמע בטענה זו בנוגע להיקף זכויותיהם וכמות אחוזי הבניה של המבקשים בגגות החדשים.
8.סעיף 55 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן: חוק המקרקעין) קובע:
(א)לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
(ב)עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף.
(ג)בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
סעיף 59 לחוק המקרקעין מורה:
59. (א)מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן - בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.
(ב)באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות הענין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א).
(ג)אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו.
9.בנוגע לבניין נשוא תובענה זו, על אף שעל פי הנטען קיימים גגות שונים לבניה החדשה ולבניה הישנה, לא נקבע בתקנון, ונראה כי אף לא עמדה על הפרק האפשרות לקבוע, ניהול נפרד לאגפי הבניין השונים בהתאם לסעיף 59 לחוק המקרקעין. בנסיבות אלו חל הכלל הרחב שבסעיף 55, הקובע כי לכל דירה בבית המשותף צמוד חלק ברכוש המשותף.
הטענה לפיה חלקם של בעלי דירה ברכוש המשותף תלוי במועד בו נבנתה הדירה (כאשר הדבר לא נקבע בתקנון או בהחרגה כלשהי) אינה עולה בקנה אחד עם העיקרון שבסעיף 55 לחוק המקרקעין, הקובע נקודת מוצא של שוויון לגבי כלל הדירות בבית המשותף.
10.גם מהפסיקה עולה כי במצבים שונים של הוספת יחידות דיור לבית משותף, בין במסגרת פרוייקטים של התחדשות עירונית או תמ"א 38 ובין בהסדרים אחרים, הגדלת מספר יחידות הדיור בבניין גורמת להקטנת חלקה היחסי של כל יחידה ברכוש המשותף ול"דילול" חלק זה, כמו גם לצמצום זכויות ההצבעה של הדיירים באסיפה הכללית (ראו: רע"א 7112/93, צודלר בתיה נ' שרה יוסף, פ"ד מח(5) 550, 572 (5.12.94); רע"א 1002/14, דב שומרוני נ' אוהד קופמן (9.7.14), פסקה 26; רע"א 4138/10, קלצוק שרה נ' צבי אורון ובוטבול גלית (5.7.10), פסקה ז'). המסקנה היא, איפוא, שבהעדר החרגה או קביעה מפורשת אחרת, המילים "כל הדיירים" המופיעות בסעיף 25 למפרט מתייחסות לכלל הדיירים המתגוררים בבניין, כולל כאלה שנוספו בשלב מאוחר יותר, ולא רק לדייריו המקוריים. אני דוחה, איפוא, את טענת המבקשים לפיה הגגות בבניין שייכים לדיירים המקוריים בלבד.
11.גם הטענה לפיה יש לבטל את ההצמדות לזכות משיב 1 ומשיבה 4 מאחר שהמבקשים לא הסכימו להצמדה, דינה להידחות: מכירת הדירות לדיירים החדשים לאחר ההרחבה נעשתה על ידי משיבה 4, והמבקשים לא היו צדדים להסכמים אלה. העובדה שבין משיבה 4 לבין הדיירים החדשים נחתמו הסכמים בהם ויתרו הדיירים על חלקיהם לטובת משיבה 4 אינה מקימה זכות תביעה למבקשים, כל עוד חלקיהם שלהם לא נפגעו. למבקשים זכות לטעון כנגד ההסכמים רק ככל שבידם להראות כי הם עצמם נפגעו כתוצאה מהסכמים אלו. אולם המבקשים לא נפגעו, והחלק שנרשם על שם כל אחד מהם ברכוש המשותף – 1/20 – הוא החלק הראוי, בשים לב לכך שבבניין 20 דיירים בסך הכל.
הקושי העולה מהטענה שדיירי אחת הדירות מחזיקים שטחים בנאמנות עבור משיבה 4, שאינה בעלת דירה בבית המשותף, אינו נובע מהסעד המבוקש בתובענה שבפני ואינו מצריך הכרעה כאן, כל עוד רישום כל הרכוש המשותף נעשה על שם דיירי הבניין.
12.מכל האמור עולה כי בהעדר קביעה אחרת, הרכוש המשותף צריך להתחלק בין כלל דיירי הבניין, הותיקים והחדשים, וההסכמות בין המשיבים לבין הדיירים החדשים בנוגע לרישום חלקם של אחרים, שאינם המבקשים, אינן מקימות למבקשים עילת תביעה כל עוד לא נפגעו חלקיהם שלהם.
אני דוחה, איפוא, את התובענה.
המבקשים ישאו בהוצאות המשיבים בסך 12,000 ₪.
ניתן היום, כ' אב תשע"ח, 01 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.
