חב' שם טוב ובן גיאת נ' אסף כהן ואח'

המבקשת עותרת במסגרת "בקשה מתוקנת למתן פס"ד הצהרתי" מיום 22.7.2019 למתן פסק דין הצהרתי, "לפיו העסקה שנרשמה במשרדי האגף למיסוי מקרקעין, הידועה כשומת מס מס' 114032287, ביחס לעסקאות מקרקעין, במקרקעין הרשומים כגוש 15325 חלקה 90 וגוש 15320 חלקה 70 (להלן: "המקרקעין"), בטלה ואינה תקפה, ולפיכך יש לבטל את העסקה ואת שומת המס שהוצאה למבקשים בגינה"; יחד עם זאת, המבקשת הבהירה בסיכומיה, כי "הסעד היחידי שהתבקש מבית המשפט הנכבד זה הוא ליתן החלטה ולפיה החברה לא מכרה את שני המגרשים..." (סעיף 1 לסיכומי המבקשת. ראו גם: סעיף 71 להמרצת הפתיחה המתוקנת, סעיפים 4, 25, 32 ו- 46 לסיכומי המבקשת, וסעיפים 1 – 3, 6 לסיכומי התשובה של המבקשת); יוצא אם כן, כי המבקשת עותרת במסגרת התובענה דנן למתן פסק דין הצהרתי, לפיו, "החברה לא מכרה 50% משני המגרשים שבבעלותה, ולפיכך יש לבטל את חיוב מס השבח שהוטל בגין מכירתם" (סעיף 6 לסיכומי התשובה).

רקע עובדתי

1. המבקשת, חברת שם טוב ובן גיאת בע"מ (להלן: "המבקשת" או "החברה") נוסדה בשנת 1961. מנהלי הרשומים היו: שם טוב פוליטי ז"ל ויהושע בן גיאת ז"ל (ברישומי החברה לא היו רשומים בעלי מניות).

    

2. החברה נמחקה ברשם החברות ביום 13.1.1993. בין לבין מנהליה הרשומים הלכו לעולמם.

    

3. המשיבה 3, גב' רבקה ואקנין, היא היורשת של המנוח יהושע בן גיאת ז"ל, ומכוח זה היא הבעלים של 50% בחברה המבקשת, ובשרשור מחזיקה ב- 50% מהזכויות במקרקעין (ראו: סעיף 29 סיפא להמרצת הפתיחה המתוקנת).

    

4. המשיבים 4 – 6 הם היורשים על-פי צוואה של המנוח שם טוב פוליטי ז"ל.

    

5. ע"ש החברה רשומים שני נכסי מקרקעין כדלהלן:

   • חלקה 90 גוש 15325, ששטחה 1,373 מ"ר.

   • חלקה 70 גוש 15320, ששטחה 998 מ"ר.

     שני הנכסים נמצאים בפוריה (להלן: "המקרקעין"). בנסחי הרישום של שני הנכסים נרשמה ביום 19.3.2018 הערה לפי פקודת המסים לטובת מס שבח טבריה, ע"ס 202,296 ₪ (ראו: נספח יא' להמרצת הפתיחה המתוקנת). אין בבעלותה של החברה נכסים נוספים.

      

6. ביום 10.3.2014 נערך "זכרון דברים" בין ארבעה מוכרים, המשיבים 3 – 5 וגב' עליזה דוידוביץ ז"ל, ובין המשיב 1, מר אסף כהן (להלן: "מר כהן"), למכירת המקרקעין למר כהן (להלן: "זכרון הדברים"). זכרון הדברים דווח למיסוי מקרקעין ביום 25.5.2014. במעמד החתימה שולמה מקדמה בסך 50,000 ₪ וטרם שולמה יתרת התמורה עד היום.

    

7. זכרון הדברים נכתב בכתב ידו של המשיב 4, מר ישראל פוליטי (להלן: מר פוליטי"), שחתם עליו כנציגם של המוכרים. יובהר, כי מר פוליטי הנו קבלן ותיק והיה בעלים של שתי חברות (ראו סעיפים 58 – 59 להמרצת הפתיחה המתוקנת ונספח 1 לתשובה).

    

8. ביום 4.5.2014 חתמה המשיבה 3 מול המשיבים 1 ו- 2 על הסכם מכר למכירת מחצית הזכויות שלה במקרקעין. הסכם המכר צורף כנספח 2 לתשובה.

    

9. כשמונה חודשים לאחר החתימה על זכרון הדברים, נערך ונחתם ביום 4.11.2014 הסכם מכר בין "שם טוב ובן גיאת בע"מ באמצעות יורשיה: 1. ישראל פוליטי 2. דוידוביץ עליזה 3. קסטוריאנו רבקה" (להלן: המוכרים") מצד אחד, ובין "1. אלהרר איתן 2. כהן אסף" (להלן: הרוכשים"), מצד שני, לפיו מכרו הראשונים את מחצית הזכויות שלהם במקרקעין למשיבים 1 ו- 2 תמורת סך 500,000 ₪ (להלן: "הסכם המכר").

    

   הסכם המכר נערך ודווח למיסוי מקרקעין ע"י עו"ד דוד סוסן, שייצג את שני הצדדים.

    

   הסכם המכר לא התייחס לחלקה ולזכויותיה של המשיבה 3 שהייתה צד לזכרון הדברים.

    

   הקונים על-פי הסכם המכר הם שני המשיבים 1 ו- 2, בעוד שלפי זכרון הדברים הקונה הוא המשיב 1 בלבד.

    

   הסכם המכר התייחס למחצית הזכויות במקרקעין בעוד שזכרון הדברים התייחס למלוא הזכויות במקרקעין.

    

   הסכם המכר דווח למיסוי מקרקעין ביום 26.1.2015.

    

10. יורשיהם של בעלי החברה (המשיבים 3 – 6) הגישו לבית המשפט המחוזי בירושלים תובענה להחייאת החברה במסגרת ה"פ 46648-06-16, וזאת לצורך העברת זכויות במקרקעין של החברה בלבד. בפסק דינו מיום 22.10.2017 קיבל בית המשפט את התובענה ונתן צו להחזרת שם החברה לפנקס החברות המתנהל אצל אגף רשם החברות.

     

11. בעקבות פסק הדין הנ"ל נרשמו המשיבים 3 – 6 ביום 11.5.2018 כבעלי מניות של החברה (משיבה 3 – 50 מניות, משיב 4 – 20 מניות, משיבה 5 – 15 מניות ומשיב 6 – 15 מניות). המשיב 4, מר פוליטי, נרשם כדירקטור. תאריך המינוי: 9.3.2017.

     

12. בהמרצת הפתיחה המתוקנת נטענו טענות שונות כנגד תוקפם של זכרון הדברים והסכם המכר.

     

    אשר לזכרון הדברים נטען, כי מר כהן הכתיב למר פוליטי את תוכנו, כי מבנה עסקת המקור היה מוטה לטובת מר כהן וכי יש הטעיה של המוכרים או למצער טעות ידועה (למר כהן), ולפיכך דינו של זיכרון הדברים להתבטל בשל היותו לא מוסרי ונוגד את תקנת הציבור. בנוסף טענו המוכרים לעושק. ב"כ המוכרים הטעים, כי הביטול של זכרון הדברים אינו נובע מחוסר כדאיות כלכלית אלא בשל חוסר סבירות קיצונית ובשל טעות והטעיה.

     

    אשר להסכם המכר נטען, כי הוא נוגד את זכרון הדברים, כי הרוכש הנוסף (המשיב 2) לא דווח כנהנה בנאמנות, כי נוסח הסכם המכר (שנחתם ע"י הצדדים בבית קפה ברמת אביב) "נכפה על יחידי המוכרים 'הר כגיגית', ולאור חוסר ניסיונם בהסכמים מסוג זה, חתמו על ההסכם שהוגש להם לחתימה" ( סעיף 35 להמרצת הפתיחה המתוקנת). לא זו אף זו, בישיבת קדם המשפט הראשונה מיום 30.10.2019 טען ב"כ המבקשת, כי "המבקשים תוקפים הן את זכרון הדברים והן את הסכם המכר" (ש' 24, עמ' 1 לפרו') בהיותם בלתי סבירים ונוגדים את תקנת הציבור וכן בשל טעות והטעיה" (ש' 1 – 10, עמ' 2 לפרו').

     

    בסיכומיה חזרה בה המבקשת מכל טענותיה נגד זכרון הדברים והסכם המכר; לשיטתה "נושא ביטול, או קיום הסכם המכר אינו רלוונטי לבקשה זו" (סעיף 39 לסיכומי המבקשת). המבקשת שבה והדגישה לאורך סיכומיה, כי השאלה המשפטית היחידה שעומדת להכרעה היא, האם העסקות שנחתמו בין יחידי המוכרים לרוכשים הן עסקאות שמחייבות את החברה (סעיפים 25 ו- 32 לסיכומי המבקשת).

     

    המבקשת הבהירה בסעיף 45 לסיכומיה כדלהלן:

     

    "המבקשת אינה צד במחלוקת בין המשיבים 2-1 למשיבים 6-4, ואין נפקא מינא האם ההסכם ביניהם יבוטל (כגרסת המשיבים 6-4), או יוותר על תילו (כגרסת המשיבים 2-1). המבקשת ביקשה מפורשות מבית המשפט הנכבד בפסק הדין ההצהרתי, לקבוע כי היא לא מכרה את המקרקעין".

     

    גרסת המבקשת

13. אמנם יש זהות בין המוכרים לבין בעלי המניות כפי שדווח לרשם החברות ביום 11.5.2018, אך הזכויות הקנייניות היחידות שיש למוכרים, כל אחד על-פי חלקו כפי שנרשם במרשם החברות, הנן אחזקה במניות המבקשת, ולא אחזקה ישירה במקרקעין. הודגש, כי אלה הן הזכויות היחידות בהן המוכרים יכולים לסחור, והם אינם רשאים למכור את נכסי החברה, אלא רק החברה יכולה למכור את נכסיה על-פי דין.

     

14. המוכרים שהתקשרו בהסכמים למכירת המקרקעין לא היו רשאים לבצע כל פעולה בשם החברה, משלא היו בעלי מניות או נושאי משרה בחברה או אורגנים שלה, ולכן הפעולה שלהם כלפי החברה בטלה (Void) , כעולה מהוראות סעיף 56(א) לחוק החברות, תשנ"ט – 1999 (להלן: "חוק החברות").

     

15. עוד נטען, כי המקרקעין היו רשומים על שם החברה, ולא ניתן היה לבצע שום פעולה, לרבות חתימה על הסכמים בשם החברה.

     

16. הטענה העיקרית של המבקשת הנה אפוא, כי דינה של העסקה שנרשמה במיסוי מקרקעין (הידועה כשומה 114032287) להתבטל, וכך גם חיוב המבקשת במס שבח.

     

17. ביום 22.7.2018 הגישה המבקשת לרשות המסים "תצהיר על ביטול מכירה/פעולה באיגוד" בתמיכה לבקשתה לביטול השומה שנקבעה עקב זכרון הדברים, בגדרה צוין כי בתאריך 19.10.2017 בטלו המוכרים את המכירה היות וביום החתימה על זכרון הדברים החברה הייתה מחוקה ולא הייתה יכולה למכור את המקרקעין, ולכן אף אחד לא יכול היה להתחייב בשמה ולבצע פעולות בשמה, ולכן כלפי החברה העסקה בטלה. עוד נטען, כי העסקה נעשתה ללא סמכות, ולכן החברה לא מכרה מעולם את המקרקעין.

     

18. תשובת משרד מיסוי מקרקעין טבריה שניתנה לב"כ המבקשת בעל-פה הייתה, כך נטען, כי הם מבקשים צו שיפוטי על ביטול העסקה או הסכמה של שני הצדדים לביטול העסקה.

     

19. במכתבו מיום 19.10.2017 הודיע ב"כ המבקשת, עו"ד דוד שטרנפלד, למשיבים 1 ו- 2 על ביטול העסקה (הסכם המכר מיום 4.11.2014) באופן חד צדדי על ידי המוכרים עקב מצגי שווא של עו"ד סוסן, חוסר תום לב של המשיבים 1 ו- 2, ניצול מצוקתם הכלכלית של המוכרים, הטעיה מכוונת של המשיבים 1 ו- 2, טעות של המוכרים, וכן עקב דיווח על העסקה למיסוי מקרקעין.

     

20. עוד נטען, כי בשלב ההודעה על ביטול העסקה לא ידעו המוכרים על קיומה של עסקה שדווחה בין החברה (כמוכרת) למשיב 1 (ביום 10.3.2014), ועסקה מאוחרת יותר (4.11.2014) בין החברה והמשיבים 1 ו- 2.

     

21. במכתב תשובתו מיום 28.12.2017, דחה ב"כ המשיבים 1 ו- 2, עו"ד חובב ביטון, את טענותיהם של המוכרים והוסיף כי הטענה האמתית הנשמעת מפי המוכרים היא טענה של טעות בכדאיות העסקה, אשר אינה עילה לביטול ההסכם.

     

22. במכתב תגובתו של ב"כ המבקשת מיום 2.12.2018 נטען, כי לאחר החייאת החברה, העברת המניות ע"ש היורשים ומינוי דירקטור, מילאה החברה את ידו לייצגה ולהגיש בקשה לביטול העסקה, שמשום מה לא נעשתה עם החברה ודווחה כאילו נעשתה עם החברה. במכתבו הדגיש ב"כ המבקשת, כי ליחידי המוכרים (המשיבים 4 – 6) אין ולא הייתה כל זכות למכור את המקרקעין, והם פעלו ללא הרשאה מהחברה ולכן העסקה בטלה (Void). בהמשך הוגשה התובענה המקורית ביום 4.12.2018.

     

23. המבקשת ציינה, כי ביום 1.8.2018 מכרו המשיבים 4 – 6, הבעלים של 50% ממניות החברה, את כל מניותיהם למר יניב בר כהנא ("הסכם למכירת מניות" צורף כנסח 4 לתשובה).

     

24. המבקשת הבהירה, כי חובה למס שבח הנו עבור העסקה שבוצעה על מחצית המקרקעין בלבד, שכן מס השבח בגין העסקה עם המשיבה 3 כבר שולם (אם כי לא ברור למבקשת באיזה סכום ועל ידי מי מהצדדים).

     

    גרסת המשיבים 1 ו- 2/הרוכשים

25. הרוכשים מבקשים במסגרת תשובתם להמרצת הפתיחה המתוקנת להורות על דחיית התובענה ועל ביטולו של הסכם מכירת המניות של המבקשת, שערכו המוכרים עם צד ג', וכן להורות לחברה להשלים את הליכי הרישום של המקרקעין על שמם.

     

26. הרוכשים הדגישו, כי עניינה של המרצת הפתיחה דנא בהחלטתם של המוכרים לחזור בהם בחוסר תום לב ממכלול ההתחייבויות שנטלו על עצמם במסגרת הסכמי המכר שכרתו מול הרוכשים בנוגע למכירת המקרקעין, זאת בשל רצונם לשפר בדיעבד את תנאי העסקה.

     

27. הנכס היחיד שבו זכו המוכרים כיורשים בגין זכויותיהם בחברה הוא המקרקעין עסקינן, והם החליטו במהלך שנת 2014 לממש את זכויותיהם במקרקעין ולבצע עסקה למכירתם באמצעות הסכמי המכר.

     

28. לטענת הרוכשים, הסכמי המכר נוסחו כהסכמים מותנים וזאת עד להשלמת ההליך להחייאת החברה, שבו נקטו המוכרים על חשבון הרוכשים, לצורך השלמת תהליך העברת הזכויות במקרקעין מהחברה על שמם של המוכרים ובהמשך על שמם של הרוכשים.

     

29. בית המשפט המחוזי בירושלים קבע בפסק דינו כי החייאת החברה נדרשת לצורך מימוש עסקת המכר של המקרקעין, שלה התחייבו המוכרים כלפי הרוכשים. עוד נטען, כי בית המשפט הגיע למסקנה זו על סמך מצגיהם של המוכרים, אשר הצהירו כי הם היורשים החוקיים של מניות החברה ורשאים לבצע פעולות בשם החברה וכי החייאת החברה נועדה אך ורק לצורך העברת הזכויות במקרקעין בלבד, ולא לשם חידוש כולל של פעילות החברה.

     

30. הרוכשים טוענים, כי המוכרים החליטו לחזור בהם מביצוע עסקת המכר, ולכן הם הודיעו לרוכשים על ביטולה בטענה שהם הוטעו ע"י הרוכשים לחתום על עסקה חד–צדדית תוך ניצול העובדה שהם "לא היו מודעים" ו"לא הבינו את משמעותו של הסכם המכר". הרוכשים דוחים טענות אלה בהדגישם, כי מדובר בטענות חסרות היגיון, על רקע העובדה שמי שהעלה את העסקה היה מר פוליטי, קבלן ותיק ומנוסה, שחזקה עליו כי ידע היטב את מהות העסקה שבה בחר להתקשר עם הרוכשים, ניסח בעצמו ובכתב ידו את זכרון הדברים, ואישר את טיוטת הסכם המכר שהועברה לעיונו מראש.

     

31. עוד נטען, כי המוכרים הגדילו לעשות עת בחרו למכור את מניותיהם בחברה לצד ג' על אף העובדה שהנכס היחיד שרשום על שם החברה הוא המקרקעין, שאותם כבר התחייבו למכור לרוכשים, וכאשר החברה הוחייתה אך ורק לצורך מכירתם. לטענת הרוכשים, מדובר בעסקה הנוגדת את עסקת המכר, את תצהירי המוכרים בתובענה להחייאת החברה ואת פסק הדין שניתן בגדרה, ומכאן דינה להתבטל.

     

32. טענתה של המבקשת, כי במעוד החתימה על עסקאות המכר לא היו היורשים/המוכרים מוסמכים כביכול לחתום בשמה של החברה ולכן דין העסקאות להתבטל, טענה זו שונה מהטענה שאותה העלו המשיבים בתחילה, לפיה הם הוטעו כביכול ולא הבינו את מהות העסקה.

     

    הרוכשים ממשיכים וטוענים, כי מדובר בטענה אבסורדית, אשר מופרכת על פניה כבר נוכח העובדה, שלכאורה על אותו משקל, המוכרים לא היו מוסמכים בכלל מלכתחילה לפתוח בשמה של החברה בהליך להחייאת החברה, כשלמעשה בהתאם לאותו סעיף 56 לחוק החברות, שבו נתלים המוכרים, לא הייתה כל מניעה מהחברה לאשר בדיעבד את הסכם המכר עם המשיבים. עוד נטען, כי טענה זו סותרת אף את המצגים אשר הציגו המוכרים בפני בית המשפט המחוזי בירושלים במסגרת התובענה להחייאת החברה, שהם מוסמכים לפעול בשמה של החברה. הרוכשים מוסיפים, כי בנסיבות האמור החברה מנועה ומושתקת מהעלאת הטענות של חוסר סמכות של המוכרים לחתום על הסכמי המכר.

     

33. הרוכשים טוענים, כי המשיבה 3 מתנגדת לדרישה לביטול עסקת המכר, עומדת על קיומה ולא ידעה על מכירת מחצית ממניות החברה ועל כוונתו של מר פוליטי לפתוח בהליך משפטי לביטולה של העסקה (תצהירה של המשיבה 3 צורף כנספח 7 לתשובה).

     

34. עוד טוענים הרוכשים, כי דין התובענה להידחות על הסף, בין היתר, נוכח חוסר תום הלב של החברה, שהסתירה במכוון עובדות מהותיות מבית המשפט.

     

    ראיות הצדדים

35. המרצת הפתיחה המתוקנת נתמכה בתצהירו של מר פוליטי מיום 21.7.2019, שנחקר על תצהירו בישיבה מיום 7.6.2020; בנוסף העיד מטעם המבקשת, בהסכמת ב"כ הרוכשים, עו"ד דוד סוסן, שעדותו נשמעה בישיבה מיום 7.6.2020 ובישיבה מיום 20.10.2020.

    תשובת הרוכשים להמרצת הפתיחה המתוקנת נתמכה בתצהירו של המשיב 2, מר אלהרר, שנחקר על תצהירו בישיבה מיום 20.10.2020.

     

36. הצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם בכתב.

     

37. כל הניסיונות להביא את הצדדים לידי הסדר פשרה לא צלחו.

     

    דיון והכרעה

38. עיון בנסחי הרישום של המקרקעין (נספח יא' להמרצת הפתיחה המתוקנת) מראה, כי שני נכסי המקרקעין עדיין רשומים ע"ש המבקשת (ראו גם הצהרת ב"כ הצדדים בעמ' 1, ש' 9 לפרו').

     

39. טענתה העיקרית של המבקשת הנה, כי מדובר במקרקעין הנמצאים בבעלותה של החברה ולא בבעלותם של יחידי המוכרים (המשיבים 4 – 6), ועת חתמו המוכרים על זכרון הדברים והסכם המכר למכירת המקרקעין לרוכשים, החברה הייתה מחוקה, והם לא היו מוסמכים לייצגה או לחתום בשמה, ולכן הסכמי המכר בטלים מעיקרם כלפי החברה.

     

40. תחילה יודגש, כי המבקשת חזרה בה מכל טענותיה נגד תקפותם של זכרון הדברים והסכם המכר בשל פגמים בכריתתם, כך שטענתה העיקרית הנה כאמור, כי יחידי המוכרים לא היו מוסמכים למכור את המקרקעין שבבעלותה, ומשכך החברה לא מכרה את שתי החלקות לרוכשים.

     

    זהות המוכר

41. עיון בזכרון הדברים מראה, כי נציג המוכרים, מר פוליטי, שכתב בעצמו את זכרון הדברים, רשם באופן ברור ומפורש, כי זכרון הדברים הוא בין "נציגי חב' שם טוב ובן גיאת בע"מ" לבין מר כהן. בהמשך נרשם, כי "מוסכם בין הצדדים על רכישת המגרשים בפוריה עילית השייכים לחברה הנ"ל". לא זו אף זו, המקדמה בסך 50,000 ₪ שולמה למר פוליטי "כנציג החברה".

     

    עינינו הרואות, כי מר פוליטי שפעל בשם המוכרים, ידע את הנתונים והפרטים הרלוונטיים לאשורם; ידע כי המקרקעין הם בבעלות החברה, ידע שהוא פועל כנציג של החברה ואף נאות לקבל את המקדמה כנציגה. גם תוכן זכרון הדברים (שאינו קריא דיו) מלמד, כי מר פוליטי הבין שיש צורך ב"פתיחת החברה".

     

42. ככל שנותרו ספקות כלשהם באשר לפרטי העסקה ומהותה, בא הסכם המכר והעמיד דברים על מכונם.

     

    • הסכם המכר ממצה את יחסי הצדדים, כך על-פי המוסכם בסעיף 11(ג) להסכם. משכך, יש להתמקד בהוראותיו הגוברות על הוראות זכרון הדברים ומשקפות נאמנה את מערכת היחסים שבין הצדדים.

       

    • כבר מכותרת הסכם המכר אנו למדים כי הסכם זה נערך בין:

      המוכר: שם טוב ובן גיאת בע"מ

      באמצעות יורשיה:

      1. ישראל פוליטי

      2. דוידוביץ עליזה

      3. קוסטוריאנו רבקה

         מצד אחד

         ובין

         הקונה:1. אלהרר איתן

         2. כהן אסף

         מצד שני

          

         מכאן ברור, כי זהות המוכר על-פי כותרת הסכם המכר היא החברה (שהיא הבעלים של המקרקעין) ולא היורשים, אך החברה (שהייתה מחוקה בזמנים הרלוונטיים לחתימתו של הסכם המכר) פעלה באמצעות יורשיו של בעל המניות (המנוח שם טוב פוליטי ז"ל).

          

    • יחד עם זאת, מהוראות נוספות של אותו הסכם ניתן ללמוד, כי החברה אינה המוכרת אלא יורשיו של המנוח פוליטי (המוכרים). הדבר עולה הן מהמבוא להסכם המכר והן מהוראות נוספות של ההסכם.

       

    • ב"הואיל" הראשון נרשם: "הואיל והמוכר הינו זכאי להירשם כבעלים ..."; החברה רשומה כבעלים של המקרקעין, מי שזכאי להירשם כבעלים הם יורשי הבעלים, קרי המוכרים.

       

      ב"הואיל" השני נרשם: "הואיל והמוכר מצהיר כי יש בידו ו/או ביכולתו לקבל צווי ירושות ו/או כל מסמך אחר על מנת להשלים את רישום הזכויות בנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין והוא מתחייב לעשות זאת בהקדם האפשרי...", רישום הזכויות כאמור יכול להיות רלוונטי רק ביחס ליורשי הבעלים (המוכרים) ולא ביחס לחברה.

       

    • בסעיף 4(א) להסכם המכר, שעניינו "מסירת החזקה בנכס" הוסכם, כי:

      "בכפוף למילוי הוראות הסכם זה על ידי הקונה, המוכר ימסור לקונה את החזקה בנכס, כשהוא חופשי מכל חפץ ואדם... עד לא יאוחר מ- 90 יום ממועד רישום יורשי המוכר כבעלים של הנכס בלשכת רישום המקרקעין...".

       

      מכאן ברור, כי הצדדים התכוונו כי הזכויות של החברה במקרקעין יירשמו תחילה על שם יורשי הבעלים של החברה, היינו, על שם המוכרים ולאחר מכן יועברו על שם הרוכשים.

       

    • גם סעיף 5(א)(1)להסכם המכר, שעניינו "התמורה ואופן תשלומה" מצביע על כך, כי הזכויות במקרקעין אמורות להירשם תחילה על שם המוכרים:

       

      "א. תמורת הבעלות בנכס ולהעברת זכויות המוכר בו ולגביו לקונה... מתחייב הקונה לשלם למוכר סך של 500,000 ₪ (חמש מאות אלף ₪), בתנאים ובמועדים כדלקמן:

      1. סך של 50,000 ₪ (חמישים אלף ₪), ישולמו למוכר במעמד חתימת הסכם זה ובחתימתו על הסכם זה מאשר המוכר קבלת סכום זה. תשלם זה יופקד בנאמנות עו"ד סוסן עד לרישום הזכויות בנכס על שם המוכר ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה".

          

    • המוכרים אף ידעו היטב על הצורך בהחייאת החברה וברישום הזכוית במקרקעין על שמם; כך הוסכם בסעיף 9(ג) להסכם המכר, שעניינו "חתימה על מסמכים והשגת אישור":

      "המוכר מתחייב לחתום על יפוי כח בלתי חוזר וכן על כל המסמכים שידרשו לצורך החייאת החברה, שם טוב ובן גיאת בע"מ, והעברת הזכויות מהחברה לשמה וכן לשאת בכל הוצאה ו/או תשלום ו/או אגרה ו/או מס הכרוך בכך...".

       

    • התובענה שהגישה המבקשת והמוכרים להחייאת החברה אף היא תומכת בטענה כי הם הבינו היטב שתחילה יש להעביר את הזכויות במקרקעין משם החברה לשמם ובהמשך משמם לשם הרוכשים.

       

    • גם עדותו של עו"ד דוד סוסן, כפי שיובהר בהמשך, תומכת במסקנה, לפיה, גם החברה וגם המוכרים התחייבו למכור את הזכויות במקרקעין לרוכשים.

       

43. לאור כל המקובץ לעיל, אני קובע כי הן החברה המבקשת, באמצעות המוכרים, והן המוכרים עצמם התחייבו למכור את הזכויות במקרקעין לרוכשים על-פי הסכם המכר.

    "מבנה" העסקה

44. בסעיף 21 להמרצת הפתיחה המתוקנת נטען כדלקמן:

     

    "הרי לכולי עלמא ברור כי ניתן להציג את העסקה בשתי דרכים לצרכי מס, האחת כפי שהוצגה ותוכננה ע"י הרוכשים (המשיבים 1 – 2 במאוחד), ולפיה המשיבים הם אלו שמכרו את הקרקע במישרין, ואז חבות המס (בהנחה של שקילות בחוזים), מוערכת בסך של למעלה מ- 250,000 ₪ (כולל משיכת דיבידנד), ומנגד מכירת המניות, תניב להם (בשל מצב האישי), בחישוב לאחור, מס מינימלי, אם בכלל".

     

    בסעיף 65 לאותה המרצה הוסיפו המוכרים וטענו:

     

    "ברור שמשיקולי מס, הייתה עדיפות למימוש זכויותיהם של יחידי המוכרים ע"י מכירת מניותיהם בחברה ולא ע"י מכירת המגרש ע"י החברה ותשלום מס חברות, ולאחר תשלום המס חלוקת דיבידנד עליו יש מס בשיעור של 30%".

    אף בהנחה שניתן היה לבצע את עסקת המכר באופן אחר, בשל שיקולי מס, והעסקה לא בוצרה בצורה העדיפה והמטיבה עם המוכרים, אין בכך כדי לפגוע בתוקפו של הסכם המכר. לכל היותר, ניתן לומר כי המוכרים טעו בעניין זה ואין להם להלין אלא על עצמם. ברי, כי המדובר בטעות בכדאיות העסקה שאין בה כדי לפגום בתוקפו של הסכם המכר (ראו: סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973).

     

    לא למותר להוסיף, כי עו"ד סוסן ייצג את שני הצדדים לעסקה וניתנה למוכרים אפשרות להיוועץ בעורך דין מטעמם; כך הוסכם בסעיף 6 להסכם המכר:

    "הצדדים מאשרים כי הוסבר להם כי לכל צד הזכות להיוועץ בעורך דין וכי ידוע להם שמיופי הכח דלהלן מייצגים את שני הצדדים לעסקה והם מסכימים לכך".

     

    המוכרים בחרו לא להיוועץ בעורך דין או ברואה חשבון ולבחון, בטרם החתימה על הסכם המכר, מהי הדרך העדיפה מבחינתם. קיומה התיאורטי של דרך כזו, אין בה כדי לאיין את הדרך שבה נערכה העסקה הלכה למעשה.

     

45. עו"ד סוסן התייחס לסוגיה זו בחקירתו כדלהלן:

     

    "ש. אני אומר לך מה היה צריך לעשות, תגיד לי אם זה נכון או לא. בעלי המניות בחברה היו שני אנשים שהלכו לעולמם, אבא של גב' וקנין ואבא של היורשים האחרים שאני מייצג אותם. החברה עצמה הייתה מחוקה. תאשר לי שקודם כל היו צריכים להחיות את החברה, אחר כך לפרק אותה ולהעביר את הקרקע על שם הגב' וקנין ואחרים

    ת. לא בהכרח. אם אני מחייה את החברה אני יכול לעשות את הפעולה בשם החברה. בעלי המניות מתחלפים. היורשים נכנסים בנעלי בעלי המניות. אני אומר שיש פה שתי דרכים לעשות את זה האחת להחיות את החברה ואחרי שמחיים את החברה יש שתי פעולות או לעשות את פעולת המכר והאפשרות השנייה להעביר את הבעלות בקרקע על שם בעלי המניות

    ש. תסכים איתי שלפי נוסח הסכם המכר, בחרו הצדדים בדרך השנייה.

    ת. על פניו נראה לי... אפשר להגיד ששתי האפשרויות קיימות מכוחו של ההסכם, בהואיל השני אונו מדברים על האפשרות השנייה, בהואיל השלישי ... אם רשום בהצהרה שיש ביכולתו לקבל צווי ירושות ולהעביר את הזכויות בקרקע.

    ש. מה בחרו בהסכם.

    ת. שתי האפשרויות".

    (עמ' 17 ש' 30-17 לפרוטוקול. ראו גם: דבריו בעמ' 19 ש' 6-4 לפרוטוקול, עמ' 20 ש' 31-24 לפרו').

     

    בהמשך עדותו הבהיר עו"ד סוסן, כי "מדובר בשאלה חשבונאית מיסוית ולא משפטית. בגדול אגיד לא אני בחרתי את הדרך, זה מה שהצדדים רצו. ישראל הוא בן אדם שבנה ועשה הוא ידע בדיוק מה הוא רוצה" (עמ' 19 ש' 23-22 לפרו').

     

    עדותו של עו"ד סוסן, שהותיר עלי רושם חיובי ואמין, תומכת בקביעתי לעיל, לפיה, גם החברה וגם המוכרים התחייבו למכור את הזכויות במקרקעין לרוכשים.

     

     

    העדר הרשאה וחוסר תום לב

46. הן מהוראות זכרון הדברים והסכם המכר והן מהתנהלות המוכרים בפועל עולה באופן ברור, כי הם התנהלו והציגו את עצמם בפני הרוכשים בתור מי שירשו את הזכויות במחצית המניות של החברה, ועקב כך הם רואים בעצמם כבעלים של מחצית הזכויות של מקרקעי החברה ורשאים למכור אותן זכויות. לו סברו המוכרים, כי הם זכאים להירשם כבעלים של מחצית המניות בלבד וכי אין להם זכות למכור את מחצית זכויות החברה במקרקעין הם לא היו מתנהלים כפי שהתנהלו.

     

47. חיזוק לאמור, ניתן למצוא בבקשה שהגישו המוכרים והמשיבה 3 לבית המשפט המחוזי בירושלים (בה"פ 46648-06-16), בגדרה עתרו להחיות את החברה לצורך העברת הזכויות במקרקעין. בנימוקי הבקשה טענו המוכרים, כי ביום 4.11.2014 התקשרו בהסכם למכירת חלקם במקרקעין בהדגישם כי "ללא רישום המבקשים כבעלים של המקרקעין בלשכת רישום מקרקעין לא ניתן יהא להשלים הליך של העברת הזכויות במקרקעין. כמו כן, החייאת החברה לצורך רישום המבקשים כבעלי המקרקעין תשקף בסופו של יום מציאות עובדתית הלכה למעשה" (סעיף 8 להמרצת הפתיחה מיום 22.6.2016)

     

    עוד טענו המוכרים, כי "מטרת החייאת החברה הינה העברת זכויות במקרקעין בלבד ולא חידוש כולל של פעילותה" (סעיף 9(א) להמרצת הפתיחה).

     

48. המרצת הפתיחה הנ"ל נתמכה בין היתר בתצהיריהם של המשיבה 3, מר פוליטי והמנוחה קסטוריאנו רבקה.

     

    מר פוליטי הצהיר בתצהירו, כי "כיורש שלו (של אביו המנוח – ש"א) הנני זכאי אף להכנס בנעליו כבעל מניות בחברה ולבצע פעולות בשם החברה" (סעיף 6); בסעיף אחר הוסיף, "כי בהתאם לייעוץ משפטי שקיבלתי, עליי לבקש את החייאת החברה על מנת שאוכל לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין" (סעיף 8).

     

49. בית המשפט המחוזי בירושלים ציין בפסק הדין שניתן בבקשה להחייאת החברה, כי "אכן הפונה להליך בטענה שנדרשת החייאת החברה כדי להשלים ברישום העברת זכויות במקרקעין. יורשי בעלי המניות חפצים במכירת הנכס לצדדים שלישיים, ולצורך זה נדרשת ההחייאה" (פסקה 2 לפסה"ד). בית המשפט סבר, על סמך טיעונים של המוכרים, כי אין בכוונתם לפעול באמצעות החברה להפקת רווחים עסקיים ממשיים כלשהם אלא אך ורק השלמת הרישום ביחס לפעולה שבמהותה בוצעה בעיקרה לפני מספר שנים (פסקה 8). לבסוף, נתן בית המשפט צו להחזרת שם החברה לפנקס החברות כפוף לתשלום אגרות מיום 1.1.2016.

     

50. יוצא, כי טענתם של המוכרים שלא היו מורשים לפעול בשם החברה עומדת בסתירה להצהרותיהם בזכרון הדברים, בהסכם המכר ובבקשה להחייאת החברה ובניגוד למצגים שהציגו בפני הרוכשים בתור נציגיה של החברה ומי שמוסמכים למכור את המקרקעין של החברה. טענותיהם של המוכרים, המנסים בכל דרך להתנער מהתחייבויותיהם, מלמדות על חוסר תום הלב שלהם בקיום הסכם המכר. יודגש, כי הרוכשים סמכו על מצגיהם של המבקשת והמוכרים וניאותו לחתום על זכרון הדברים והסכם המכר ולסייע למוכרים בהחייאת החברה ואף לשלם להם מקדמה על חשבון התמורה – בנסיבות אלה, המבקשת והמוכרים מנועים ומושתקים מהעלאת טענה של העדר הרשאה כאמור.

     

    לא זו אף זו, השלמת עסקת המכר עם המשיבה 3, שהתבססה על אותו זכרון דברים, מחזקת את המסקנה בדבר חסר תום הלב של המוכרים, והעדר הרצון והנכונות שלהם להשלים את עסקת המכר.

     

51. המוכרים הגדילו לעשות עת סחרו במניות החברה ומכרו אותן לצד ג' בניגוד להצהרתם בבקשה להחייאת החברה, לפיה, מטרת החייאת החברה הנה העברת הזכויות במקרקעין בלבד ולא חידוש כולל של פעילותה. אף התנהלות זו מחזקת את המסקנה בדבר חוסר תום הלב של המוכרים.

     

52. לפי שיטתו של ב"כ המבקשת, המוכרים לא היו מורשים לפעול בשם החברה, והם פעלו בשמה בלא הרשאה. יוצא, שלפי שיטה זו, חברה מחוקה אין לה "כוחות" להסמיך מאן דהוא לפעול בשמה והיא תישאר מחוקה ולא ניתן להחיותה, ולא היא. והראיה, מר פוליטי הצהיר מפורשות בתצהירו התומך בבקשה להחייאת החברה, כי בתור יורש של בעל מניות הוא זכאי להיכנס בנעליו ולבצע פעולות בשם החברה (סעיף 6 לתצהירו).

     

53. טענתם של המוכרים כי החברה לא מכרה, וכי לכל היותר יוכלו הרוכשים לתבוע אותם בגין הפרת הסכם המכר, גם היא מעידה על חוסר תום הלב שלהם, ומלמדת על ניסיונותיהם להביא לביטול העסקה או לכל הפחות לשפר את תנאיה.

     

54. במכתבו של ב"כ המוכרים מיום 19.10.2017, בגדרו טען כי הרוכשים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, לא נטען דבר וחצי דבר אודות העדר הרשאה של המוכרים לפעול בשם החברה, וכל טענותיו התמקדו בעילות שפגמו כביכול בכריתת ההסכם.

     

55. מקובלת עלי טענתו של ב"כ הרוכשים, שאף בהנחה שהמוכרים לא היו מוסמכים לחתום על הסכם המכר, הרי שבהתאם להוראות סעיף 56(ב) לחוק החברות אין כל מניעה שהאורגן המוסמך לכך (מר פוליטי שמונה כדירקטור) יאשר בדיעבד בשמה של החברה את פעולת המכירה ויאפשר לחברה לבצע את הסכם המכר כפי שהתחייבו בשמה המוכרים.

     

56. חסר תום הלב של המבקשת השתקף אף בתשובותיו של מר פוליטי בחקירתו הנגדית. מר פוליטי הודה שהעילה לביטול הסכם המכר היא סכום מס השבח הגבוה שנדרשו לשלם (עמ' 9 ש' 25-23 ועמ' 10, ש' 16-15 לפרוטוקול) והייעוץ שקיבל מעו"ד שטרנפלד אודות "מבנה" העסקה (עמ' 9, ש' 32 – עמ' 10, ש' 2 לפרו'). מכאן ברור, כי חוסר הכדאיות של העסקה היא שגרמה למר פוליטי ולמוכרים לנסות ולהתנער מהסכם המכר ומקיום ההתחייבויות שנטלו על עצמם. הטענה המאוחרת, שלפיה, החברה לא מכרה כי הייתה מחוקה, הומצאה על ידי המוכרים בשלב מאוחר יותר, להשגת אותה מטרה של התחמקות מקיום הסכם המכר.

     

    התוצאה

57. לאור כל המקובץ לעיל, אני קובע כי אין בידי לקבל את גרסתה של החברה המבקשת כי לא מכרה את מחצית הזכויות במקרקעין, שכן על-פי הסכם המכר החברה מכרה אותן זכויות, באמצעות המוכרים, אשר גם הם עצמם התחייבו למכרן לרוכשים.

     

58. אשר על כן, אני דוחה את התביעה ומחייב את המבקשת והמוכרים (המשיבים 6-4), יחד ולחוד, לשלם לרוכשים (המשיבים 2-1) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין, שאם לא כן, יתווספו לסכום זה הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

     

    ניתן היום, י"ב טבת תשפ"ב, 16 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.