שמש נ' ברוקס ואח'

המבקשים ו-א' ב' ז"ל (להלן: "המנוח") חתמו על מסמך שהוכתר "זכרון דברים", לפיו יעביר המנוח למבקשים את זכויותיו בדירת מגורים כנגד תמורה כספית. לאחר שנוסח בידי הצדדים הסכם מכר סופי, ובטרם נחתם, הלך המנוח לבית עולמו. יורשו היחיד, המשיב 1 (להלן: "המשיב"), סירב להכיר בתוקפו של הסכם מכר מחייב שהתגבש, כנטען. לשיטתו, ובין היתר, העסקה המדוברת נעדרת יסודות נדרשים של גמירת הדעת ומסוימות, ואף לא התקיימו תנאים מתלים שנקבעו לשם מימושה.

בעקבות כך, עותרים המבקשים לאכיפת העסקה. השאלה העיקרית שבמחלוקת היא, האם נסיבות העניין מצדיקות התייחסות אל זכרון הדברים הנזכר כאל הסכם משפטי מחייב הניתן לאכיפה.

העובדות הצריכות לעניין

1. דירת המגורים המדוברת מצויה ברחוב שלמה בן יוסף 4 בבת ים, חלקת 189/4 גוש 7149, ושטחה הרשום הוא 24.40 מ"ר (להלן: "הדירה"). בהתאם לנסח המקרקעין, מחצית מהזכויות בדירה רשומות על שם המנוח, ומחציתן על שם אביו, שבעצמו הלך לעולמו זה מכבר.

2. זכרון הדברים מושא התביעה מיום 21.12.2013, שנוסח בידי המבקש בהיותו עו"ד, כולל שלושה עמודים מודפסים, 12 סעיפים וכדי פרטי פרטים של הסכמות מרובות נחזות ביחס למכר הדירה (נספח ב' לתובענה – להלן: "זכרון הדברים"). כך ובין היתר, כולל זכרון הדברים הסכמות בדבר זיהוי המכר, תמורתו, דרכי תשלום תמורה ומיסים ואף מסירת חזקה ובזו הלשון הלא ממצה:

   "...הואיל והמוכרים רשומים כבעלים של דירה בת 2 חד' בשטח של 45 מ"ר ברח' שלמה בן יוסף 4 בבת ים הידוע גם כחלקת משנה 189/4 בגוש 7149 (להלן: "הדירה")

   והואיל והמוכר 2 מצהיר בזאת כי הוא היורש היחיד של מלוא זכויות המוכר 1 ז"ל (שאינו אביו המנוח) (כך במקור – א' י') בדירה, על פי צוואה מיום 19.10.00 והוא מתחייב לשכור שרות משפטי ולבצע כל פעולה שתידרש, מייד לאחר חתימת זכרון דברים זה, בכדי להוציא צו לקיום צוואה לפיו הוא היורש היחיד של המוכר 1 ולרשום את זכויות הבעלות של המוכר 1 על שמו, כל זאת תוך לא יאוחר מ-4 חודשים ממועד חתימת זכרון דברים זה...

   2. המוכרים ימכרו והקונים יקנו את הדירה.

   3. מחיר הדירה הוא 633,700 ₪... אשר ישולמו כדלקמן (פירוט תשלומים – א' י')... התמורה הינה סופית ולא תשתנה בכל מקרה.

   4. כל המיסים החלים על הדירה עד ליום מסירת החזקה, יחולו על המוכרים, ומתאריך המסירה יחולו על הקונים.

   5. מס שבח, במידה שיחול, יחול על המוכרים (המוכרים מצהירים בזאת כי זו דירתם היחידה).

   6. מס רכישה יחול על הקונים.

   7. היטל השבחה, במידה שיחול, שעילתו עד ליום חתימת ההסכם המפורט בין הצדדים יחול על המוכרים, ומיום חתימת ההסכם המפורט ואילך יחול על הקונים במידה ויחול.

   8. המוכרים מתחייבים להותיר מכספיי התמורה פיקדון להבטחת תשלום כל המיסים ו/או החיובים אשר יתכן ויחולו עליהם בגין עסקה זו (לרבות, להבטחת תשלום מס שבח צפוי, גם אם המוכר עתיד לבקש פטור בגין עסקה זו).

   ...

   9. כל המפר זכרון דברים זה ישלם לצד המקיים סך השווה ל-10% מהתמורה על פי סעיף 3 לעיל כפיצוי מוסכם מוערך מראש.

   10. מועד מסירת החזקה בדירה נקבע ל70 ימים ממועד הצגת נסח לפיו מלוא הזכויות בדירה רשומות ע"ש המוכר 2, זאת כמובן ובכפוף לתשלום מלוא התמורה לידי המוכר 2 כאמור". 

3. יוצא כי על פי נוסחו הברור והמפורש של זכרון הדברים, הוסכמו בגדרו תמורת הדירה, בסכום של 633,700 ₪, התשלומים ומועדיהם, מועד העברת החזקה ותשלומי מסים. מאחר שבנסח המקרקעין רשומה הערה בגין חוב של המנוח ללשכת ההוצאה לפועל, הוסכם כי החזר החוב ייעשה בידי המבקשים ישירות לתיק ההוצאה לפועל, מתוך תמורת הרכישה (חלק המבוא לזכרון הדברים, "הואיל" 3).

4. בימים 20.1.14 ו-21.1.14 שולם למנוח סכום של 5,266 ₪, כמוסכם בזכרון הדברים, עבור טיפול בהוצאת צו ירושה ורישום מלוא הזכויות בדירה על שמו (1,266 ₪ בהעברה בנקאית, ו-4,000 ₪ במזומן שקבלתם אושרה בחתימת המנוח – נספחים ג'-ד' לתובענה).

5. בד בבד, החלו חילופי דברים בין המבקשים ובאי-כוחו של המנוח, לצורך ניסוחו של הסכם מכר (להלן: "הסכם המכר"). במהלך חודש פברואר 14 הגיעו הצדדים להסכמה בדבר נוסחו של הסכם המכר (ראו תכתובות בגדרי נספח ח' לתובענה). חרף זאת, החתימה על הסכם המכר התעכבה. זאת, לדברי המבקשים, מאחר שהבנק אליו פנו לצורך נטילת הלוואה מגובה במשכנתה, דרש כי יומצא לו היתר בניה לדירה, ואילו איתורו התעכב בעיריה (ראו אף הודעת העיריה בנדון מיום 5.3.2014 בגדרי נספח ז' לתובענה).

6. בטרם הוצא צו ירושה לאבי המנוח שיעיד על זכויות האחרון בדירה, ובטרם נחתם הסכם המכר, הלך המנוח לעולמו ביום 10.3.2014. כנזכר, המשיב – יורשו היחיד של המנוח – סירב להכיר בעסקה ומכאן התובענה.

7. ביני לביני, נודע למבקשים, לדבריהם, כי אחותו של המנוח, המשיבה 2, היא בעלת חלק בעזבון אביהם, ומכאן שגם לה זכויות בדירה שטרם נרשמו (לשיטת המבקשים בשיעור של 12.5%, לשיטת המשיב 6.25%). יצוין כי אף שהמשיבה 2 צורפה כצד להליך זה – היא לא נטלה בו חלק, לא הוגש כתב תשובה מטעמה ואף לא התבקש סופו של יום סעד במעמד צד אחד. אף כי בשלבים ראשוניים של ההליך, משלא הוגשה כל תגובה מאת מי מהמשיבים, התבקש פסק דין בהעדר הגנה, לאחר שהוגשה תשובת המשיב, לא עמדו המבקשים על בקשתם זו כנגד המשיבה 2. ממילא, אף אם היה מתבקש פסק דין בהעדר הגנה, לא היה מקום לתתו. לא קיימת למבקשים כל עילה משפטית ביחס לזכויותיה של המשיבה 2 בדירה, בהיעדר יכולתו של המנוח לסחור בזכויות לא לו.

   תמצית טענות הצדדים

8. לטענת המבקשים זכרון הדברים המפורט, והתנהגות הצדדים שהתבטאה בהחלפת טיוטות מרובות עד לניסוח סופי, עולים כדי כריתת הסכם מחייב בין הצדדים, המקיים את יסודות גמירת הדעת והמסוימות. לשיטתם, על אף שהסכם המכר לא נחתם בחתימה פורמלית, אין בכך כדי למנוע את שכלולו. עוד טוענים המבקשים, כי חזרת המשיב מהתחייבות המנוח, מהווה הפרה בוטה של החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, באופן המקים להם זכות לסעד של אכיפה. ככל שלא תתקבל התובענה, עותרים המבקשים לפיצול סעדים, כך שיתאפשר להם לתבוע פיצויים בגדרי תביעה נפרדת.

9. המשיב טוען, מנגד, כי דרישת המסוימות בזכרון הדברים לוקה בחסר במובנים שונים, באופן שפוגע בהשתכללותו של הסכם מחייב. ראשית כך, משום שלא הוכח כי החתימה המופיעה על זכרון הדברים היא אכן חתימתו של המנוח. שנית כך, משום שנפל פגם בזהות הצדדים לזכרון הדברים, וזאת מן הטעם כי המנוח אינו בעל הזכויות המלאות בדירה; שלישית כך, משום שזכרון הדברים אינו כולל התחייבות מצד המנוח הנוגעת לרישום הערת אזהרה לטובת המבקשים או התחייבות מצדו לשתף פעולה עם המבקשים על מנת לאפשר להם לקבל מימון בנקאי לרכישת הדירה.

   עוד טוען המשיב, כי הצדדים לא ביקשו לראות את זכרון הדברים כהסכם מחייב. לגישתו, העובדה שהמבקשים התנו את תשלום התמורה – פרט לתשלום ראשוני וזניח על סך 5,000 ₪ – בכפוף להעברת הזכויות בדירה על שם המנוח, מעידה על חוסר בגמירת דעת של הצדדים. מוסיף על כך המשיב, כי לשונו של זכרון הדברים מהווה אינדיקציה לכך שככל שהצדדים אכן יבחרו להתקשר בהתחייבות משפטית מחייבת – הם יעשו כן באמצעות הסכם מכר מפורט (כלשון סע' 11 לזכרון הדברים).

   טענה נוספת שבפי המשיב היא, אף ככל שזכרון הדברים אכן מהווה הסכם משפטי מחייב, לא התקיימו תנאים מתלה שנקבעו בו, ולפיכך דינו בטלות. כך ולגישתו, ההסכם מותנה בכך שהמנוח מחזיק במלוא הזכויות בדירה, אולם בפועל אין זהו המצב. תנאי נוסף, הנגזר מכך, הוא שהמנוח יעביר את מלוא הזכויות בדירה על שמו על מנת שתצא העסקה אל הפועל.

   עוד נטען לגבי מצבו הנפשי של המנוח, שהיה מכור לסמים, ובעל נטיות אבדניות. לשיטת המשיב, מצבו זה לא איפשר לו לגבש גמירת דעת כהלכה, ואף היווה מצוקה שיש בה כדי לגבש את עילת העושק. דומה כי בסיכומיו, זנח המשיב קו הגנה זה.

   אתייחס בגוף הדיון להלן לטענות אלו ולנוספות.

   דיון והכרעה

10. הצדדים הסתפקו בעדויותיהם בלבד. מטעם המבקשים העיד המבקש 1, ומטעם המשיב הוא עצמו.

11. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים והתרשמתי מראיותיהם וממכלול נסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להתקבל.

    בתמצית, שוכנעתי כי זכרון הדברים שנחתם בין המבקשים לבין המנוח מגבש את יסודות גמירת הדעת והמסוימות, באופן שמביא לשכלולו של הסכם מחייב. מנגד, סבורני כי לא עלה בידי המשיב להראות כי נפל פגם ברצונו של המנוח עת חתם על זכרון הדברים. כך גם לא מצאתי כי זכרון הדברים היה מותנה בתנאי מתלה. לכל היותר, הייתה בו התחייבות של המנוח להעברת מלוא הזכויות בדירה על שמו בטרם ביצוע העסקה, אך המבקשים רשאים לבחור לקיים את העסקה כתנאיה ואך ביחס לחלקו של המנוח בדירה, אף אם הופרה התחייבות זו.

    להלן הנימוקים שביסוד מסקנתי ואתייחס לנפקותו של זכרון הדברים, להיעדר הוכחת פגם ברצון המנוח או בכשרותו ולמשמעות הצהרותיו בזכרון הדברים בדבר זכויות שאינן שלו.

    נפקות מסמך שהוכתר "זכרון דברים" והתנאים להתגבשותו לכדי הסכם

12. עצם הכתרת מסמך שנחתם בין צדדים כ"זכרון דברים" אינה מלמדת באופן קטגורי על מהותו. כך, לעיתים, מסמך כזה עשוי לשמש אך כשלב ביניים במשא ומתן, ולעיתים, יעיד המסמך על כוונתם של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב. הכל, כפי נסיבות המקרה (ראו רע"א 4491/22 יגאל ריאלטי בע"מ נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ (2.8.2022); ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן (24.07.2013); ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חאג' אחמד סמיר מוחמד חמדן, פ"ד נ(5) 820 (1997); ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281 (1979) (להלן: "עניין רבינאי")).

13. במקרה שבין צדדים נערך זכרון דברים אך לא נחתם הסכם סופי, מובאת "נוסחת הקשר", המגדירה את היחס בין זכרון הדברים לבין החוזה המפורט העתיד להיחתם. כך נפסק בעניין רבינאי, כי:

    "אם נאמר בזכרון הדברים במפורש כי הוא לא מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם יעשה החוזה הפורמלי, הרי בכך הביעו הצדדים דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, ויש להמתין לכריתתו של החוזה הפורמלי. לעומת זאת, אם הצדדים קבעו בזכרון הדברים כי הוא מחייב אותם, הרי בכך הביעו הצדדים את דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו שלב ביניים, אלא הוא מקור הזכויות והחובות ביניהם. כמובן, ברוב רובם של המקרים, הצדדים אינם נוקטים לשון ברורה ומפורשת באשר ל"נוסחת הקשר" ובמקרה זה יש לפרש את לשון הצדדים וכוונתם... כך, למשל, מקובל לומר כי אם "נוסחת הקשר" היא כי זכרון הדברים "כפוף לחוזה פורמלי" הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ובמתן... לעומת זאת, אם "נוסחת הקשר" היא כי הצדדים חותמים על זכרון הדברים "עד שיוכן" חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים היא, שרצון הצדדים הוא שזכרון הדברים יכנס לתוקפו מיד".

14. בענייננו, הוסכם בסעיף 11 בזכרון הדברים כי "הצדדים יחתמו על הסכם מפורט ביניהם". דומה כי מדובר בלשון מעורפלת אשר ניתן לסווגה לכאן או לכאן. אין עסקינן בהכפפה מפורשת של זכרון הדברים להסכם רשמי או בהמתנה מפורשת להסכם שכזה. כך, מחד-גיסא, משלא נכרת הסכם אחר עד פטירת המנוח, ההסכמות שבבסיס זכרון הדברים יכול שבטלות; ומאידך-גיסא, יכול שאף במידה ולא ייחתם הסכם נוסף, המסמך שנחתם הוא בבחינת הסכם מחייב מעת חתימתו (והשוו: ע"א 7193/08 עדני נ' דוד (18.7.2010), פסקה 10 (להלן: "עניין עדני"), שם נקבע כי נוסחת הקשר באותו עניין עשויה להתפרש בכיוונים מנוגדים, וממילא אין לראות בה חזות הכל). נמצא, כי אין בנוסחת הקשר במקרה זה כדי לסייע כדי כך בהכרעה בדבר מעמדו של זכרון הדברים. אפנה אפוא לסקירת היסודות הנדרשים לכריתת חוזה, לפי דיני החוזים.

15. על מנת שמסמך ישתכלל לכדי הסכם מחייב עליו למלא אחר דרישותיו של מבחן כפול: ראשית, עליו להעיד על גמירת דעת הצדדים להתקשר בקשר משפטי מחייב, ושנית, עליו להיות מסוים דיו (ראו סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"); ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931; ע"א 6235/15חלאק נ' כריים (15.2.2017); עניין עדני). ככל שמדובר בעסקאות במקרקעין, על זכרון הדברים לקיים גם את דרישת הכתב המהותית המצויה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

16. אשר ליסודות הנזכרים, גמירת דעת ומסוימות, נפסק בעניין עדני, בנוגע למסמך שהוכתר "זכרון דברים" – כך:

    "המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו...

    לעניין יסוד המסוימות, כמו גם לעניין דרישת הכתב הכרוכה בה בעסקאות מקרקעין, נפסק בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים. 'פרטים אלה כוללים... דברים הכרחיים, כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק' ... עם השנים רוככה הדרישה בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כבעל מסוימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו את "התנאים החיוניים לעסקה" וזאת כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל...

    שני התנאים המצטברים הנדרשים להתגבשות הסכם מחייב – גמירת דעת ומסוימות – הינם תנאים נפרדים אך קיימים ביניהם קשרי גומלין חזקים".

17. ומן הכלל אל הפרט; בבחינת יסודות גמירת הדעת והמסוימות בענייננו, נחה דעתי כי המנוח גמר אומר בדעתו להתקשר בהסכם מחייב עם המבקשים. על אומד דעתו בעניין זה למדתי, בראש ובראשונה, מעצם חתימתו על זכרון הדברים, כמו גם מלשונו של אותו מסמך. כבר נפסק, כי "...חתימתו של צד על גבי חוזה כתוב מהווה ראיה חזקה (אולי מכל ראיה אחרת) לגמירת דעתו" (ראו ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57).

    לא מצאתי ממש בספקות שהועלו ביחס לחתימה המופיעה על זכרון הדברים, האם היא חתימת המנוח אם לאו. בעוד שהמבקשים הציגו מסמך הנחזה להיות חתום על ידי המנוח, לצד אסמכתאות להעברת תשלום ראשוני לידיו בסך 5,266 ₪, הובעו מנגד – בלשון רפה – תהיות וספקות בדבר מהימנות החתימה, ללא כל הצגת ראיה בתימוכין. בהעלאת תהיות אין די, שכן הנטל להוכחת היעדר אותנטיות של חתימה הוא על הטוען לכך (ראו, מבין רבים: ע"א 45/15נבולסי נ' נבולסי (15.5.2017)). לא הוצגה כל חוות דעת גרפולוגית ואף לא חתימות אחרות של המנוח להתרשמותי הישירה.

    יוצא כי המשיב לא הרים את אותו נטל, ולא הניח ולו ראשית ראיה להוכחת טענתו בנוגע לאמיתות חתימתו המוכרת לו של המנוח – אביו. יתרה מכך. דומה כי המשיב עצמו אינו עומד מאחורי אותה טענה. בעדותו הבהיר כי הוא סבור שהמנוח אמנם חתם על זכרון הדברים, אם כי עשה כן לאור תשלום המקדמה שהוצע לו בגדרי העסקה. וכלשונו: "אני לא מאמין שמישהו כאן זייף חתימה, אבל, אבל אני מאמין ש-4,000 שקלים פשוט עיוורו את עיניו" (ראו פרו' עמ' 45 שו' 2-1). מכאן, מתגבשת נקודת המוצא של הדיון ולפיה המנוח חתם על זכרון הדברים.

18. ראיה נוספת בדבר גמירת דעתו של המנוח, נוסף על חתימתו על זכרון הדברים, היא התנהלות המנוח לאחר מועד החתימה. כך, בחלוף חודש, אישר המנוח בחתימתו קבלת סכום של 4,000 ₪ במזומן, כמקדמה בגין מכירת הזכויות בדירה (ראו נספח ד' לתובענה). כמו כן, המנוח שכר ייצוג משפטי, ובאי כוחו החליפו טיוטות הסכם עם המבקשים, עד שהוסכם על נוסח סופי להסכם המכר.

    כך, ביום 4.2.2014 כתבה באת כוחו של המנוח, עו"ד בן עזרא, למבקש:

    "עודד שלום רב, מצ"ב הסכם מתוקן – רב הערותיך התקבלו במלואם. בתקווה שנחתום השבוע על ההסכם. אודה לאישורך".

    ביום 11.2.2014 כתבה למבקש עו"ד אלימלך, כך:

    "עודד שלום רב, מצ"ב טיוטת ההסכם עם מספר תיקונים מצומצם – אודה לאישורך ולשליחת עותק נקי לחתימה. נדבר בכל מקרה בהמשך היום לסגירה סופית של ההסכם".

    כמו כן, בהודעה נוספת ששלחה למבקש עו"ד בן עזרא ביום 9.3.2014 – יום אחד לפני פטירת המנוח – ציינה כך: "עודד שלום, הייתי רוצה לדעת היכן דברים עומדים ומועד לחתימה" (ראו ההתכתבויות הנזכרות – נספח ח' לתובענה).

19. בהתאם לסעיף 2 בחוק השליחות, התשכ"ה-1965, "שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח". מכאן שלא נסתרה טענת המבקשים לפיה הדברים לעיל שיועדו אליהם מפי באת-כוחו של המנוח – נאמרו על דעתו. בהקשר זה טען המשיב, כי המבקש לא טרח להביא לעדות מי מעורכות הדין של המנוח על מנת להוכיח את הדברים, והפנה להלכה המשפטית לפיה הימנעות מהבאת עד פועלת לחובת בעל הדין שנמנע מהבאתו. אינני סבור כי יש בכך ממש.

    עדות המבקש לפיה עו"ד עזרא ועו"ד אלימלך ייצגו את המנוח בעסקה אל מול המבקשים, נתמכת בהתכתבויות עמן ומהימנה עלי. המבקש ציין כי עו"ד בן עזרא פנתה אליו, הציגה עצמה כבאת-כוחו של המנוח, והוא וידא זאת עם המנוח בשיחת טלפון (סעיפים 9-8 להמרצה, שנתמכה בתצהיר המבקש). לבד מכך שדברים אלו לא נסתרו, לא מצאתי חשיבות בכך שהמבקש לא פגש באופן אישי את אותן עורכות דין (עניין שהודגש על ידי המשיב). בנסיבותיו הספציפיות של מקרה זה, בהן שתי עורכות הדין התייצגו בכתובים כשלוחותיו של המנוח – אין להניח כי היו טוענות אחרת. דומה כי המשיב ער לכך, ומסיבה זו לא זימן אותן לעדות בעצמו. אף לא נטען כי זהותן של עורכות הדין הללו נבדתה לצורך העניין, כמו גם הטיוטות שהועברו והתכתובות כפי שנוסחו.

    אף אם היה מקום מצד המבקש לזמן לעדות את המתווך שלדבריו קישר בינו לבין המנוח, לצורך הוכחת רצונו של המנוח במכירת הדירה, לא ראיתי בהימנעות מכך משום פגם השומט את הקרקע מתחת לתביעה. זאת, בהינתן מכלול הראיות, המלמד כי המנוח אכן התקשר עם המבקשים בעסקה. עמדתו הרפה וחסרת הבסיס של המשיב ביחס לזיוף משתמע של זכרון הדברים, שנזנחה בעדותו, תומכת אף היא בהיעדר כורח של ממש בזימון המתווך לעדות מטעם המבקשים דווקא. ככל שחפץ המשיב בזימונו של אותו מתווך לשם הוכחת חתימה בחסות השפעת סמים מסוכנים, דבר לא מנע ממנו מעשות כן, משפרטיו נזכרו בכתב התובענה (סעיף 3).

    מעדות המבקש, יחד עם מכלול הראיות החיצוניות התומכות בה, הסקתי קיומה של גמירת דעת מצד המנוח להתקשר בעסקה מושא זכרון הדברים ולמכור למבקשים את הדירה כפי חלקו בה.

20. אשר ליסוד המסוימות. נמצא כי כל הפרטים החיוניים הנדרשים כדי לקיים את תנאי המסוימות – נכללים בזכרון הדברים. פרטים אלו כוללים את פרטי הצדדים, מהות הנכס וזיהויו, אופי העסקה, התמורה, זמני התשלום ותשלומי מסים. אף שכנזכר דרישת המסוימות רוככה והיא עשויה להתקיים אף בהיעדר פרטים מסוימים ככל שהם ניתנים להשלמה נורמטיבית על פי דין או נוהג מקובל (ראו ע"א 4933/17גרין נ' פרידמן (11.10.2020)) - בענייננו אותם פרטים נדרשים מופיעים בזכרון הדברים במפורש ולפיכך לא נדרשת השלמתם.

21. כפי שציינתי, זכרון הדברים מודפס על גבי שלושה עמודים, הוא סדור ומפורט וכולל את כל הנתונים הצריכים לעניין.

    • כך, במבוא לזכרון הדברים מצוינת מהות הנכס: "דירה בת 2 חד' בשטח 45 מ"ר, ברח' שלמה בן יוסף 4 בבת ים הידוע גם כחלקת משנה 189/4 בגוש 7149".

    • סעיף 2 לזכרון הדברים מגדיר את מהות העסקה – עסקת מכר במקרקעין: "המוכרים ימכרו והקונים יקנו את הדירה".

    • מחיר העסקה נקבע בסעיף 3 לזכרון הדברים: "מחיר הדירה הוא 633,700 ₪". בהמשך הסעיף צוין כי "התמורה הינה סופית ולא תשתנה בכל מקרה".

    • עוד קובע סעיף 3 הנ"ל את אופן העברת התמורה – באמצעות 4 תשלומים, במועדים מוסכמים: תשלום ראשון בסכום של 5,000 ₪ תוך שלושה ימי עסקים מהודעת המוכר לקונים כי מינה עורך דין שיטפל בצו הירושה ורישום הזכויות; תשלום שני בסכום של 153,850 ₪ תוך 10 ימים לאחר הצגת נסח רישום מקרקעין לפיו מלוא הזכויות בדירה רשומות ע"ש המנוח (כחלק מתשלום זה יסולק החוב ללשכת ההוצאה לפועל וכנגד מחיקת הערת האזהרה); תשלום שלישי בסכום של 158,000 ₪ תוך 50 ימים ממועד ביצוע התשלום השני; יתרת התמורה, 316,850 ₪ ישולמו במעמד מסירת החזקה, קרי, 30 ימים לאחר ביצוע התשלום השלישי.

    • בסעיפים 8-5 בזכרון הדברים אף נקבעו הוראות בעניין תשלומי מיסים, כך: "מס שבח, במידה שיחול, יחול על המוכרים"; "מס רכישה יחול על הקונים"; "היטל השבחה, במידה שיחול, שעילתו עד ליום חתימת ההסכם המפורש בין הצדדים יחול על המוכרים, ומיום חתימת ההסכם המפורט ואילך יחול על הקונים".

    • מועד מסירת החזקה הוסכם בסעיף 10 ונקבע ל: "70 ימים ממועד הצגת נסח לפיו מלוא הזכויות בדירה רשומות על שם [המנוח], זאת כמובן ובכפוף לתשלום מלוא התמורה".

22. מידת המסוימות הגבוהה הניבטת מנוסחו של זכרון הדברים, מהווה תימוכין בקיומו של יסוד גמירת הדעת של הצדדים לו להתקשר בהסכם מחייב. אשר ליחס שבין יסודות גמירת הדעת והמסוימות, נפסק כך:

    "יסוד המסוימות אינו מנותק מיסוד גמירות-הדעת. קיימים קשרי גומלין בין שני יסודות אלה השלובים זה בזה, ומאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד, מתוך בחינתו של האחר. כך, קיומה של מסוימות יש בה כדי להעיד, בדרך-כלל, על גמירות-הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם 'ואילו קיומה של גמירות-דעת עשוי לאפשר, במקרים המתאימים, את הפעלתם של מנגנוני ההשלמה ליצירתה של המסוימות'..." (ראו ע"א 3380/97 תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ''ד נב(4) 673).

23. אין בידי לקבל את טענת המשיב לפגיעה במסוימות נוכח היעדר התחייבות מצד המנוח הנוגעת לרישום הערת אזהרה לטובת המבקשים, וכן היעדר התחייבות מצדו לשתף פעולה עם המבקשים על מנת לאפשר להם לקבל מימון בנקאי לרכישת הדירה. משפרטי העסקה המהותיים נכללים בזיכרון הדברים, אין בחוסרים הנטענים כדי לגרוע מתוקפו המחייב. אדרבא, עלה בידם של המבקשים לרשום הערת אזהרה על חלקו של המבקש בדירה בהסתמך על זכרון הדברים כפי נוסחו.

    לא הוכח פגם ברצון המנוח או פגיעה בכשרותו

24. המשיב טען למצוקה או חולשה של המנוח וניצולה על ידי המבקשים, באופן העולה כדי עושק (ראו סעיפים 123-111 לתגובה לתובענה). לחלופין נטען, כי נוכח מצבו של המנוח יש לקבוע שבעצם חתימתו על זכרון הדברים "לא נעשה דבר", וזאת כשם שנעשה "במקרה של עסקה שנעשתה טרם יוכרז אדם פסול דין". בהקשר זה נטען, כי המנוח היה במצב נפשי קשה, ואף אם נערך הסכם, כביכול מדעת ומרצון, דבק בהתקשרות פגם המצדיק את התערבות הדין. אציין כבר עתה, כי בסיכומים לא הועלו טענות ברוח זו ודומה כי הן נזנחו. למעלה מן הצורך אתייחס בקצרה להקשר זה.

25. לא בכדי נמנע המשיב מלחזור בסיכומיו על הטענות לעניין מצבו הרפואי של המנוח, שכן לא הובאה כל ראיה של ממש להוכחתן. כך, בעוד שבכתב הטענות ובעדות המשיב נטען לשימוש בסמים על ידי המנוח בתקופה שסביב חתימת זכרון הדברים, כמו גם לחולשה גופנית ומצוקה נפשית – לא הובא כל תימוכין באלו. גם כאן, כבטענת אותניות חסרה בחתימת המנוח, אין די באמירות כלליות מפי המשיב בהקשר זה. אף אם המנוח נטל את חייו בידיו, כפי שנטען, אין בכך משום ראיה כי במועד החתימה על זכרון הדברים, כשלושה חודשים קודם לכן, היה הוא במצב נפשי או שכלי שלא אפשר לו לקבל החלטה מושכלת.

    לא נעלמו מעיני תכתובות ה-"whatsapp" שהוחלפו בין המנוח לבין בנו המשיב, אולם לא מצאתי כי יש בהן את העצמה הנדרשת כדי לגבש ממצא מושכל אשר למצבו הנפשי של המנוח ואין בהן כדי להחליף מהצורך בחוות דעת מקצועית וסדורה – שלא הוגשה (ראו, מיני רבים: ת"א (מח' חי') 1216/05 מולא נ' סעיד (7.1.2016), פסקה 17; ה"פ (מר') 2552-07-08רומנו נ' שאהבאזי (8.6.2009) פס' 29-28).

26. יתרה מכך. אף אם אניח לטובתו של המשיב כי המנוח אכן היה שרוי במצב של דחק נפשי כנטען, לא הוכח שהמבקש היה מודע לכך וניצל מצב זה. זהו אחד היסודות הנדרשים בגדרי עילת העושק (ראו: ע"א 403/80‏‎ סאסי‎ ‎נ' קיקאון, פ''ד לו(1) 762, סעיף 8 לפסק הדין). טענת המשיב בהקשר זה מסתכמת בהנחה משמע המבקש היה מודע למצבו הנטען של המנוח ועקב כך פעל להחתימו על זכרון דברים במטרה לזכות בזכויות בדירה. אלא שהנחה זו לא הוכחה, אין בה די, והיא אף נשללה על ידי המבקש, באומרו: "שטויות. כל מה שאתה מדבר כרגע זה איזושהי מציאות מדומה שאתה מנסה ליצור" (ראו פרו' עמ' 17 שו' 22-21). התייחסתי לעיל לאפשרות לזימון המתווך בידי המשיב, ככל שטענתו היא שהמבקשים ניצלו את מצבו של המנוח או שהתהוותה מצוקה בעבורו.

    כך גם ביחס לבת זוגו של המנוח, שנזכרה בעדויות הצדדים. לפי דברי המבקשים, אותה בת זוג הייתה מעוניינת בקיומה של העסקה (סע' 28 לתובענה) והיא אף עתידה לקבל חלק מתמורתה. גם היא, כמו מתווך המקרקעין וכמו באות-כוחו של המנוח, לא הובאה לעדות על ידי המשיב אף שיכלה לתמוך באיזו מהטענות כנגד העסקה – בין אם מצב נפשי/התמכרותי, ניצול לרעה או היעדר גמירת דעת.

27. עוד טען המשיב, כי המבקשים לא עמדו בנטל ההוכחה המוגבר המוטל על התובע בתביעה נגד עזבון, משהסתפקו בעדות יחידה של המבקש בלבד. גם טענה זו אין בידי לקבל. אכן, כהפניית המבקשים: "על התובע מעיזבון להביא ראיות חזקות במיוחד וסיוע לעדותו שלו" (ע"א 2556/05 ‏זלוטי נ' אינדיבי (8.2.2009)). הכברתי די בזכרון הדברים, שנחתם בחתימתו של המנוח שלא עורערה, המדבר בעד עצמו ומהווה ראיה חזקה ועצמאית שיש בה לתמוך בעדותו של המשיב. כך גם התנהלות המנוח לאחר חתימת זכרון הדברים, בעצם קבלת כספים מכוחו, שכירת ב"כ לשם ייצוגו, והחלפת טיוטות ותכתובות מזמן אמת. אלו מגבשים את גמירת הדעת הנדרשת שהייתה לו ושלא נסתרה כהוא זה. המשיב טען לפגמים אלו ואחרים בעסקה, אך ככל שנודע ממש בטענותיו הספקולטיביות, היה נמצא לכך ביטוי בעדותם של גורמים שונים בקרבת המנוח שלא זומנו ויש להניח כי גרסתם, ככל שנשמעה, הייתה תומכת בגרסת המבקשים.

28. סיכומו של הקשר זה. הטענה לפיה המנוח היה בעל מגבלה נפשית או התמכרותית, באופן ששלל את גמירת דעתו, ולחלופין, גיבש את עילת העושק – נטענה בעלמא, לא הוכחה, נזנחה בעיקרה, ונדחית בזה.

    נפקות הצהרת המנוח בזכרון הדברים, כי הוא בעל הזכויות הבלעדי בדירה

29. לטענת המשיב, אף אם זכרון הדברים הוא בעל תוקף מחייב, הוא מותלה בתנאי מתלה שלפיו המנוח הוא בעל מלוא הזכויות בדירה. אלא שתנאי זה לא מתקיים משום שלאבי המנוח, שרשום כבעלים של 50% מהזכויות, היו יורשים נוספים על-פי דין, פרט למנוח (הגם שטרם ניתן צו ירושה בעניינו). משכך, לא התקיים ואף לא יכול היה להתקיים תנאי נוסף בזכרון הדברים, ולפיו בתוך 4 חודשים מחתימת זכרון הדברים תירשמנה זכויות הבעלות באופן בלעדי על שם המנוח. משלא התקיימו התנאים הללו, גורס המשיב, כי דין זכרון הדברים בטלות.

30. אין בידי לקבל טענות אלו. הכרעה אם תניה הסכמית היא בבחינת "תנאי" היא שאלה פרשנית. וכפי שכבר נפסק:

    "שאלת מהותו של חוזה - אם מותנה הוא אם מוחלט, וכן שאלת סיווגו של התנאי, במידה ואכן מדובר בחוזה על-תנאי, נבחנות שתיהן באמצעות התחקות אחר דעתם של הצדדים לחוזה, שהיא המקור הראשי לפרשנותם של חוזים בכלל... מדובר במבחן אובייקטיבי, לפיו נבחנת כוונת הצדדים כפי שהיא משתקפת באופן חיצוני בלשון החוזה ובנסיבות שאפפו את כריתתו" (ראו ע"א 6018/03 אוליאור נ' מסא א.א. ייזום ונהול נכסים בע"מ (21.01.2007)).

    בעניין זה אפנה לנוסחו של זכרון הדברים בכל הנוגע ל"תנאים" הנטענים. בחלק המבוא לזכרון הדברים נכתב, כך:

    "הואיל והמוכר 2 מצהיר בזאת כי הוא היורש היחיד של מלוא זכויות המוכר 1 ז"ל ... והוא מתחייב לשכור שרות משפטי ולבצע כל פעולה שתידרש, מייד לאחר חתימת זכרון דברים זה, בכדי להוציא צו לקיום צוואה לפיו הוא היורש היחיד של המוכר 1 ולרשום את זכויות הבעלות של המוכר 1 על שמו, כל זאת תוך לא יאוחר מ-4 חודשים ממועד חתימת זכרון דברים זה".

    כמו כן, בסעיף 3 בזכרון הדברים, הוסכם כי התשלום השני, בסכום של 153,850 ₪, ישולם על ידי המבקשים "תוך 10 ימים לאחר הצגת נסח רישום מקרקעין לפיו מלוא הזכויות בדירה רשומות ע"ש [המנוח]".

    ניסוח זכרון הדברים מלמד כי אין המדובר בתנאים מתלים כלל ועיקר, כי אם במצגים של המנוח, שכפי הנראה אינם נכונים (בין במתכוון ובין או לאו), והתחייבות שלא היה ביכולתו לעמוד בה, משממילא אין ביכולתו למכור זכויות שאינן בבעלותו.

31. משהוברר, בדיעבד, כי למנוח אין 100% מהזכויות בדירה, כפי שהצהיר, אכן לא ניתן יהיה לקיים את העסקה כפי שהתגבשה ולהעביר את מלוא הזכויות בדירה למבקשים. עם זאת, אין משמעות הדבר כי דין העסקה בטלות מוחלטת, כטענת המשיב, ככל והמבקשים לא עומדים על ביטולה. וראו בעניין זה עמדתם לפרוטוקול הדיון לשאלה ישירה מטעם בית המשפט – כי יסתפקו בזכויות שהיו למנוח ושהיה בכוחו להעביר (ראו פרו' עמ' 19 שו' 8):

    "כב' השופט:השאלה אבל אם אדוני היה מוכן, בהנחה ובית משפט נותן לו את מה שהוא מבקש, לקבל חצי תאוותו המקורית בידו.

    עו"ד זמברג:זה לא חצי, אדוני, זה 82%.

    כב' השופט:לא את מלוא תאוותו בידו...

    ת.אם בית משפט יקבע שמה שאני יכולתי כביכול זה את ה-81, או את האחוז שאפשר לקנות, כן".

    האפשרות לסגת מהעסקה נוכח מצג שווא מצד המנוח, מכוון או אחר, עומדת למבקשים, כצד להתקשרות חוזית שהוטעה (וראו סעיף 15 לחוק החוזים). אפשרות זו אינה עומדת למשיב, בתור חליפו של המנוח, שאחראי למצג השווא ולתקלה שנוצרה בהקשר זה. מנגד, בידי המבקשים נתונה אף הברירה לקיים את העסקה באותם תנאים, אף אם ביחס לחלק מהדירה והם גילו דעתם הברורה כי הם נכונים לקיום העסקה אף בהינתן האפשרות שלמנוח אין את הזכויות במלוא הדירה, כפי שנטען על ידו בתחילה.

    יפים לעניין זה, אף אם בהקשר שונה, דברי בית המשפט ב-ע"א 289/78 אשד נ' לובר, פ"ד לג(1) 13, לאמור:

    "לית מאן דפליג שחוזה, או חלק הימנו, שאינו בר-ביצוע, גם אינו אכיף כמות שהוא... אם רק חלקו(של החוזה – א' י') אינו אכיף והצד הנפגע עקב כך מוכן להסתפק ב'ביצוע-בקירוב', אין לומר שהחוזה עדיין אינו בר-ביצוע...".

     

32. הגם שלא נדרשת השלמה של פרטים חיוניים בזכרון הדברים כפי שציינתי, משנמצא כי זכרון הדברים אינו אכיף כמות שהוא, יש להדרש להתאמה בנוסחו באופן שהוא יהא בר-ביצוע. כך, בכל מקום בו נכתב בזכרון הדברים כי המנוח הוא הבעלים של מלוא הזכויות בדירה (למשל: סעיף 3(2); סעיף 10), יבוא כי המנוח הוא הבעלים של זכויות בדירה, כפי שייקבע בעקבות מתן צו ירושה בעניינו של אביו.

33. לא התבקשה הפחתה יחסית של תמורת העסקה, כך שתשקף את הזכויות הנרכשות בפועל והמבקשים אף הביעו את עמדתם הנחרצת, פעם אחר פעם, להשלים את העסקה כפי יתרת תנאיה, חרף ידיעתם כי יהא עליהם לחלוק את הזכויות בדירה, בהיקף זה או אחר שטרם הוכרע, עם יורשי אבי המנוח (וראו תגובת המבקשים מיום 19.3.2023).

34. בשולי הדברים יצוין כי אף אם הותנה תוקפו של זכרון הדברים בהיותו של המנוח בעל הזכויות הבלעדי בדירה, לא היה בכך לסייע למשיב. תנאי הנחזה ככזה שנועד להגן על עניינם של המבקשים, מאפשר להם למחול עליו ככל שאינו מתקיים ולדרוש את קיום העסקה בקירוב ללא שינוי בתנאיה האחרים.

    טרם סיום

35. המשיב עמד על כך שהתביעה הוגשה בשיהוי. זאת לנוכח שכבר בשנת 2014 נודע למבקשים כי המשיב אינו נכון לביצוע העסקה, אך רק בשנת 2020 הגישו את התובענה לבית המשפט.

    דין הטענה להידחות, משפער הזמנים הנזכר קיבל התייחסות בכתב התובענה, שלא נסתרה. כך, הובהר כיצד בין המשיב לבין זוגתו של המנוח התקיים הליך בבית המשפט לענייני משפחה (ת"ע 45833-02-15), בגדרו עתרה בת הזוג להכריז כי היא יורשתו היחידה של המנוח, מכוח צוואת שכיב מרע. עוד טענו המבקשים, כי הודגש בפניהם שבת זוגו של המנוח מכירה בעסקה מושא זכרון הדברים, ומתכוונת לקיימה כמוסכם. לפיכך, המתינו המבקשים להכרעה באותו הליך. עוד יצוין, כי המבקשים עצמו נטלו חלק בהליך בבית המשפט לענייני משפחה, וביקשו כי ימונה מנהל עזבון שישלים את העסקה, אך בקשתם נדחתה תוך שנקבע כי אין לדון בה עד שיוכרזו יורשי המנוח. בינתיים, נמחק ההליך בת"ע 45833-02-15 בהמלצת בית המשפט. עם זאת, בת זוגו של המנוח פתחה בהליך נפרד נגד המשיב, בו עתרה להכריז כי היא זכאית למחצית מרכושו של המנוח, בהיותה במעמד ידועה בציבור (תמ"ש 54417-06-15). תביעה זו נדחתה ביום 15.10.2018, אך בערעור בבית המשפט המחוזי נפסק, על דרך הפשרה ביום 6.1.2020, כי המשיב ישלם לבת הזוג של המנוח סכום של 70,000 ₪ מתוך כספי התמורה של הדירה, לכשתימכר.

    ההליך דנא נפתח כחודשיים ימים לאחר שניתן פסק הדין בערעור הנזכר, ומכאן שלא נמצא לזקוף לחובת המבקשים הקשרים של שיהוי.

36. בכתב התובענה עתרו המבקשים לפיצול סעדים "למען הזהירות" ככל שתידחה התובענה (סעיף 71 לתובענה). בסיכומיהם טענו כי אף אם ייעתר בית המשפט לסעד האכיפה, אין הם מוותרים על סעד הפיצויים. איני סבור כי יש מקום לפיצול סעדים מקום שהתקבלה התובענה ובית המשפט הורה על אכיפה. כפי שנפסק ב-ע"א 466/89 צברי נ' מסוארי, פ"ד מה(1) 177, 183:

    "סעד של אכיפה אינו מתיישב עם סעד של פיצוי על נזק בשל אי-קיום החוזה ... הדרך היעילה היא דווקא לפצל את הדיון ולדון תחילה בשאלת האכיפה, שאם ייענה בית המשפט לסעד זה, יימצא הדבר מיותר לברר את שיעור הנזק היכול להיתבע רק לחילופין" (ההדגשה הוספה – א' י').

    ככל שסברו המבקשים כי נגרמו להם נזקים כספיים, נוסף על הצורך באכיפה (ולא באופן חלופי), היה עליהם לתקן את התובענה כך שתכלול גם סעד כספי (והשוו: רע"א 7617/21 מ.ע.ג.ן – יעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' מ.ר.ר.ג. יזמות בע"מ (8.8.2022)).

    סיכומו של דבר

37. ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי, ולאור המקובץ – דין התובענה להתקבל. ניתן בזה תוקף מחייב לזכרון הדברים מיום 21.12.2013. לצורך השלמת העסקה, ישלמו המבקשים למשיב, יורשו היחיד של המנוח, את התמורה עליה הוסכם בזכרון הדברים, כשהיא נושאת הפרשי הצמדה המשמרים את ערכה הריאלי, מיום 21.12.2013 ועד ליום התשלום.

38. בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, למורכבותה היחסית של המחלוקת, לשווי העסקה, להתנהלותם הדיונית של הצדדים ולמכלול נסיבות העניין, יישא המשיב בהוצאות המבקשים, לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 60,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 60 ימים ורק ככל שלא ישולם במועדו, יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

     

     

    ניתנה היום, כ"ט אדר תשפ"ג, 22 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.