הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה - מחוז מרכז נ' ס.פ. פרובנס בע"מ ואח'

בשם רשות הטבע והגנים: עו"ד אופיר בר-טל; עו"ד אלי בורץ

השופט (בדימ') א' שהם:

1. לפנינו ערעורה של הועדה המחוזית לתכנון ולבניה – מחוז מרכז (להלן: המערערת או הועדה המחוזית) על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, שניתן ביום 30.3.2016, בעת"מ55182-05-15, על ידי כב' השופטת ו' מרוז – סג"נ.

עיקרי פסק דינו של בית המשפט המחוזי

2. לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד הוגשה עתירה מנהלית מטעמה של חברת ס.פ. פרובנס בע"מ (להלן: העותרת או פרובנס או המשיבה 1), המחזיקה בחכירה את המקרקעין הידועים כגוש 6576 חלקות 16 ו-18 (להלן: המקרקעין), המצויים בתחום שיפוטה של העיר פתח תקווה. במקרקעין קיים מתחם מבנים מוקף בחומת אבן מתקופת השלטון העותומאני בארץ ישראל, המכונה "חאן פרוחיה" (להלן: המתחם או האתר). צוין בפסק הדין, כי האתר שימש כתחנת אירוח לנוסעים בראשית המאה ה-19, והוא כלל חאן וחווה חקלאית, וברבות השנים נעשו באתר שימושים שונים, כגון: מחסן חקלאי, בית גידול ורכיבה על סוסים. עוד נמסר, כי מתחילת המאה הנוכחית ננטש האתר והפך, על פי הנטען, למה שהוגדר כמבנה מסוכן.

3. לדברי העותרת, היא חכרה את המקרקעין, השוכנים על גדות נחל הירקון, למטרות חקלאיות ובעיקר לשם הקמת בית גידול לפטריות. בשלב מסוים, ובמסגרת מיפוי אתרים היסטוריים המצויים בתחומה של העיר פתח תקווה, הוחלט לפעול לשיקומם של אתרים היסטוריים שנזנחו, וביניהם המתחם, מושא העתירה. בהמשך לכך, פנו נציגי המועצה לשימור אתרים שליד החברה להגנת הטבע, נציגי עיריית פתח תקווה (להלן: העירייה), נציגי רשות הטבע והגנים, וכן רשות נחל הירקון, אל העותרת "בדרישה שתשקם ותשחזר את המבנים ההיסטוריים שבמקרקעין". כך, ביום 5.7.2004, קיבלה העותרת מכתב מטעמה של הרכזת העירונית לשימור אתרים בעיריית פתח תקווה, גב' מוניקה כהן, שבו נמסר לה כי המתחם נועד לשימור ועל כן היא נדרשת לשקמו ולהכינו בהתאם לפרוגרמה שתבוא בהמשך, "ובזיקה לשימושיו ההיסטוריים של האתר, כמו חאן, חמאם טורקי, חדרי אירוח, אולם הסעדה, בית משאבות וטחנת קמח".

4. בעקבות מכתב זה, פנתה העותרת לעירייה בשאלה האם היא רשאית להרוס את המבנים או שמא חלה עליה חובה לשקמם. כמו כן, ביקשה העותרת לדעת האם עליה להגיש תכנית לשיקום המבנים, ושאלה מי הגורם אשר מוסמך לאשר את התכנית. ביום 5.8.2004, הודיע לעותרת אינג' אולג ליכטנשטיין, מהנדס באגף הרישוי של העירייה, כי המבנים במתחם הוכרזו כאתרים לשימור ושחזור, ועל כן חל איסור להרסם "ויש להגיש בקשה להיתר בניה לשיקומם, מלווה בתכנית שיקום".

5. בעקבות ההבהרות שקיבלה, הכינה העותרת, במהלך שנת 2006 (צ"ל להיות, כנראה, שנת 2005 – א.ש.), תכנית לשיקום ושימור מבני האתר, ובין היתר היא תכננה להקים באתר מרכז מבקרים, מוזיאון, בית קפה ומסעדה. התכנית הוכנה באמצעות ד"ר אבי ששון, חוקר ומרצה ללימודי ארץ ישראל במוסדות אקדמיים שונים, אשר שימש גם כמייעץ ומלווה מיזמים היסטוריים עבור רשויות ממשלתיות שונות. ד"ר אבי ששון ביקש, במסגרת אותה תכנית, להתאים את ייעודו של המתחם לשימושים ההיסטוריים שנעשו במקום, בעבר. במקביל, הוכנה בקשה למתן היתר בניה לשם ביצוע עבודות שיקום ושימור מבנים קיימים, "במגמה 'להחיות' את השימושים ההיסטוריים 'בלבוש מודרני' ובאופן שיעלו בקנה אחד עם השימושים המותרים בהתאם לתכנית שחלה על המקרקעין". הובהר, כי בקשת ההיתר כללה תכנון והקמה של אגנים ירוקים שנועדו לטפל בשפכים "באורח שהיה נהוג בשטחים שבתחום תמ"מ 3/10".

6. ביום 10.7.2005, אישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (להלן: הועדה המקומית) את בקשת העותרת להיתר בניה לשם שיקום המבנים, בכפוף לאישור הגורמים הבאים: האגף לאיכות הסביבה בעירייה, הועדה לשימור אתרים, וכן אדריכל ומהנדס העיר. עוד נדרש תיאום עם המועצה לשימור אתרים, רשות שמורות הטבע והגנים ורשות נחל הירקון. כעולה מפסק הדין, כל האישורים התקבלו ונראה כי גם התיאומים הנדרשים נעשו, וביום 20.6.2006 קיבלה העותרת היתר בניה לביצוע עבודות שיקום ושחזור המבנים ההיסטוריים (להלן: ההיתר או היתר הבניה).

7. בהתאם להיתר, החלו עבודות השימור והשיקום באתר, ובשל התמשכות העבודות הוארך תוקף ההיתר, מעת לעת, עד ליום 31.5.2011. יצוין, כי מנהל מקרקעי ישראל (היום רשות מקרקעי ישראל) נתן את אישורו להיתר הבניה וחתם עליו.