הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בת ים נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח' עת"מ 5397-07-20 פסגות ומעלות (2016) בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח'

העותרת בעת"מ 5397-07-20 פסגות ומעלות (2016) בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד מיכה גדרון ונטליה ילונצקי

משיבים בעת"ם 5397-07-20

1. ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב

ע"י ב"כ עו"ד מיכל פליגלר (שטיין)

2. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בת ים

ע"י ב"כ עו"ד יובל תמיר ותמר איגרא

3. צבי עופר לירנמן

פסק דין

מבוא ורקע עובדתי

1. לפניי שתי עתירות מנהליות שהדיון בהן אוחד, אשר בהן מבוקש להורות על ביטול החלטתה של ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר" או "הוועדה") מיום 18.5.2020. במסגרת ההחלטה האמורה קיבלה הוועדה ערר שהגיש המשיב 3 וביטלה את החלטתה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בת ים (להלן: "הוועדה המקומית") לאשר בקשת היתר לחיזוק ותוספת בניה מכח תכנית תמ"א 38 בבנין מגורים ברחוב מסריק 1 בבת ים (להלן בהתאמה: "הבקשה להיתר חיזוק" ו"הבנין").

    

2. העתירה בתיק עת"מ 4192-07-20 היא עתירתה של הוועדה המקומית, אשר הינה הגורם המוסמך לדון ולאשר בקשות להיתרי בנייה בתחום מרחב התכנון של העיר בת ים.

    

3. העתירה בתיק עת"מ 5397-07-20 היא עתירתה של החברה הייזמית, פסגות ומעלות (2016) בע"מ (להלן: "פסגות"), אשר קיבלה ביום 11.6.2019 את ההיתר לחיזוק הבנין, היתר שבוטל על ידי ועדת הערר בהחלטתה מיום 18.5.2020.

    

4. השאלה המתעוררת בשתי העתירות היא האם לפי תכנית בי/מק/580 (להלן: "תכנית 580" או "התכנית") על תיקוניה, ניתן לנייד שטחים מקומת העמודים של הבנין לקומת הגג, והאם הפירוש שניתן על ידי ועדת הערר לסעיף 4.1.2 (ג)(6) של תכנית 580 (על תיקוניה) הוא אכן הפירוש הנכון והסביר. נציין בהקשר זה כי דבר אישורה של תכנית 580 פורסם ברשומות ביום 19.8.2015 והיא תוקנה ביום 7.8.2017 במסגרת תכנית בי/מק/580/ 1 (להלן: "התכנית המתקנת").

    

5. הבנין שבמחלוקת נבנה בשנות ה-70 של המאה הקודמת. מדובר בבנין בן 4 קומות הניצב מעל קומת עמודים מפולשת ובו 12 דירות. אין חולק שמדובר בבנין הדורש חיזוק מפני רעידות אדמה. כל דיירי הבנין, מלבד דייר בשם עופר לירנמן (להלן: "לירנמן"), חתמו על הסכם תמ"א לחיזוק הבנין תוך הוספת 3 קומות מלאות, קומה נוספת חלקית (היא הקומה השמינית) ו- 10 דירות. בנוסף מדובר בתוספת בניה של מעלית לבנין וכן ממ"ד ומרפסת לכל דירה.

    

6. ביום 9.4.2018 הגישה פסגות לוועדה המקומית את הבקשה להיתר חיזוק. במסגרת זו היא ביקשה לנייד שטח של 143 מ"ר מקומת העמודים לקומת הגג החדשה שתיבנה מכוח התמ"א, לפי סעיף 4.1.2(ג)(6) של תכנית 580, כפי שתוקן במסגרת התכנית המתקנת. לבקשה הוגשו התנגדויות שנדחו על ידי הוועדה המקומית, זולת התנגדות אחת. בעקבות כך תיקנה פסגות את הבקשה וביום 11.6.2019 היא אושרה על ידי הוועדה המקומית.

    

7. לירנמן הגיש ערר על החלטתה זו של הוועדה המקומית מנימוקים כאלה ואחרים שאינם נוגעים לעניננו (עיקרו של הערר נסב על טענתו של לירנמן לפיה יש ליתן עדיפות לתכנון כולל במסגרת תכנית פינוי בינוי למתחם, על פני תכנית לחיזוק הבנין מכח תמ"א 38). לירנמן לא התייחס כלל לשאלת ניוד הזכויות מקומת העמודים אל קומת הגג. ברם, במהלך הדיון בערר העלתה יו"ר ועדת הערר, ביוזמתה, את השאלה מכח מה ניתן לנייד זכויות בניה מקומת העמודים אל קומת הגג. פסגות והוועדה המקומית השלימו טיעונים בענין זה והסבירו מדוע לטעמם הדבר אפשרי.

    

8. ביום 18.5.2020 ניתנה החלטתה של ועדת הערר. הוועדה ביטלה את החלטתה של הוועדה המקומית וקבעה כי אין אפשרות להוסיף שטחי בניה עבור קומת העמודים ולניידם לקומת הגג. ועדת הערר קבעה כי תמ"א 38 מאפשרת אמנם הוספה של שטחי בניה שישמשו לסגירתה של קומת עמודים, אך במקרה דנן לא מבוקשת סגירה כזו. ועדת הערר היתה ערה לכך שסעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 מתיר על פי לשונו ניוד שטחי בניה מקומת העמודים אל קומות אחרות, אך קבעה כי אין בהוראותיה של תכנית 580 כדי לגבור על הוראות תמ"א 38. כמו כן קבעה ועדת הערר כי תכנית 580 לא הוסיפה שטחי בניה מעבר לאלו הקבועים בתמ"א 38 ואין זה בסמכותה של הוועדה המקומית לאשר תכנית המוסיפה שטחי בניה כאמור. ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי:

    

   "אנו קובעים שאין אפשרות להוסיף שטחי בניה עבור קומת העמודים ולנייד שטחי בניה אלו. שטח הבניה המקסימלי שניתן לאשר במסגרת פרויקט חיזוק מפני רעידות אדמה נקבע בתמ"א 38. הוראות סעיף 11.1.1 לתמ"א 38 קובעות שניתן להוסיף במסגרת היתר לחיזוק באמצעות עיבוי, שטחי בניה שישמשו לסגירת קומת עמודים. בבקשה מושא הערר, לא מוצעת סגירת קומת העמודים. משכך, תמ"א 38 אינה מאפשרת תוספת שטחי בניה בגין קומת העמודים. ... כאמור, תוכנית בי/מק/580 (על שינוייה) לא נועדה להוסיף שטחי בניה על אלו שניתן לאשר מכח תמ"א 38, ואין כל מקום לקרוא כך את הוראות סעיף 4.1.2(ג)(6). מכאן שניוד שטחי בניה אפשרי רק ביחס לשטחי בניה שניתן לאשר מכוח תמ"א 38. התמ"א אינה מאפשרת תוספת שטחי בניה בגין קומת עמודים, אלא אם כן שטחי הבניה נועדו לצורך סגירת קומת העמודים. משכך, ככל שבבקשה להיתר לא מוצעת סגירת קומת העמודים, הרי שלא ניתן להוסיף שטחי בניה בגין קומה זו, וממילא לא ניתן לנייד שטחי בניה כאמור לקומות אחרות." (ס' 11 להחלטה).

    

9. מכאן העתירות שלפניי.

    

   טענותיה של פסגות

    

10. פסגות טוענת כי האופן בו פירשה ועדת הערר את סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 (כפי שתוקן בתכנית המתקנת), כאילו לא ניתן לאשר מכוחו ניוד זכויות בניה מקומת העמודים לקומות העליונות הינו שגוי ובלתי סביר, ומשמעות הדבר היא שהוועדה המקומית לא תוכל לאשר את הניוד של 143 מ"ר אותם ביקשה פסגות לנייד מקומת הקרקע אל קומת הגג של הבנין. לדידה של פסגות, אין מקום להתנות ניוד זכויות מקומת העמודים בכך שהתבקש וניתן קודם לכן היתר לסגירת ומילוי קומת העמודים. להתנייה כזו אין כל בסיס בהוראת סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580. זאת ועוד, מי שניסח את הוראת הניוד היא הוועדה המקומית שהכינה את תכנית 580, והיא לא סברה מעולם שניוד הזכויות מותנה באישור מוקדם של סגירת ומילוי קומת העמודים. לעומת זאת, אם תתקבל עמדתה של ועדת הערר, אזיי יהיה צורך בביצוע דו שלבי של הוראת סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580: תחילה תוגש בקשה לסגירה של קומת העמודים, ורק לאחר מכן ניתן יהיה לבקש את ניוד הזכויות, אלא שמבחינה תכנונית אין כל אפשרות לקיים מהלך דו שלבי שכזה.

     

11. פסגות מוסיפה וטוענת כי תכנית 580 אינה מייצרת זכויות בניה חדשות כפי שסברה בטעות ועדת הערר, אלא היא מאחדת שני מהלכים תכנוניים (אישור זכויות בניה לקומת העמודים ואחר כך ניודם לקומות העליונות) למהלך תכנוני אחד. מכל מקום, אף אם נניח כי מדובר בתוספת זכויות בניה, הרי שסעיף 23 לתמ"א 38 מסמיך באופן מפורש את הוועדה המקומית לקבוע בתכנית המפורטת שתוכן על ידה הוראות שונות מאילו של תמ"א 38, לרבות בענין שטחי הבניה. עוד טוענת פסגות כי יש להעדיף את האופן שבו פירשה הוועדה המקומית את סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 על פני האופן שבו פירשה אותו ועדת הערר, משום שהוועדה המקומית היא שניסחה את התכנית והיא זו שסבורה כי התכנית מאפשרת ניוד זכויות מקומת העמודים אל הקומות העליונות במהלך תכנוני אחד. זאת ועוד, האופן בו פירשה ועדת הערר את סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 מרוקן מתוכן את הסעיף האמור ומביא הלכה למעשה לביטולו.

     

12. בנוסף טוענת פסגות כי תכנית 580 היא חיקוק ולכן ועדת הערר אינה מוסמכת ואינה רשאית לבטל אותה או איזה מבין סעיפיה. מכל מקום, אף אם היתה מועלית טענה בדבר אי חוקיות של סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 במסגרת תקיפה עקיפה, הרי שוועדת הערר לא היתה מוסמכת להכריע בה, וודאי שלא היתה מוסמכת ליזום בעצמה תקיפה עקיפה של תכנית מאושרת.

     

13. כמו כן טוענת פסגות כי סעיף 23 לתמ"א 38 הסמיך את הוועדה המקומית לאשר תכנית עם הוראות שונות מאלה הקבועות בתמ"א 38 ומכאן שלא ניתן לומר כי תכנית 580 עומדת בסתירה לתמ"א 38.

     

    טענותיה של הוועדה המקומית

     

14. הוועדה המקומית טוענת כי ועדת הערר החליטה ביוזמתה ומבלי שאיש ביקש ממנה לעשות כן, לבטל את הוראת ניוד הזכויות בין הקומות, למרות שמדובר בהוראה הנכללת בתכנית 580 שהיא תכנית מאושרת כדין מאז שנת 2015. כל זאת, אגב נסיון לפרש את סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 שלא בהתאם למה שנכתב בו באופן מפורש. הוועדה המקומית מוסיפה וטוענת כי ועדת הערר נעדרת סמכות להורות על היעדר תוקף לסעיף בתכנית מאושרת שהינה בגדר חיקוק. ביטולה של תכנית כזו יכול להיעשות רק לפי סעיף 133 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון" או "החוק") ולא כפי שנהגה ועדת הערר. זאת ועוד, עסקינן בהליך של רישוי ולכן לא היה מקום לנצלו לשם תקיפת התכנית, בין באופן ישיר ובין באופן עקיף. לעניין זה מציינת הוועדה המקומית כי ועדת הערר מהווה ערכאת ערעור בשני הליכים נפרדים זה מזה מבחינה תכנונית ומהותית. ההליך האחד עניינו בהליכי תכנון לפי סעיף 116 לחוק. ההליך השני עניינו בהליכי אישור היתר בניה לפי תכנית מאושרת. מדובר בהליך יישומי בלבד לאחר סיום הליכי התכנון. במקרה דנן הליכי הערר היו בנוגע לאישור היתר בניה, אך ועדת הערר נהגה כאילו היה מדובר בערר שעניינו הליכי תכנון. כאשר ועדת הערר דנה בהליכי רישוי, היא נעדרת סמכות לבטל סעיף בתכנית מאושרת כדין. הדברים יפים מכח קל וחומר שעה שוועדת הערר העלתה מיוזמתה את שאלת תוקפו של סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 ומבלי שאיש מבעלי הדין ביקש ממנה לעשות כן. בנוסף טוענת הוועדה המקומית כי ועדת הערר פעלה בחוסר סבירות קיצוני שעה שהפעילה את סמכותה ביחס לשלב התכנוני, במהלך דיון בהיבט הרישוי ובניגוד להפרדה המתחייבת בין שלב התכנון לשלב הרישוי.

     

15. הוועדה המקומית מוסיפה וטוענת כי גם לגופו של ענין האופן בו פירשה ועדת הערר את סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 הוא בלתי סביר, וסותר באופן מוחלט את לשונו של סעיף זה.

     

    טענותיה של ועדת הערר

     

16. ועדת הערר טוענת כי דין שתי העתירות להידחות.

     

17. ועדת הערר טוענת כי תוך כדי בחינתו של היתר החיזוק אגב הליך הערר, עלתה סוגיה נוספת שהצריכה את התייחסותה, על אף שלא הועלתה על ידי העורר, היא סוגיית פרשנותו של סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580. ועדת הערר בחנה את הסעיף על רקע תוכניות גבוהות יותר בהיררכיה התכנונית, קרי, תמ"א 38 וכן תכנית בי/538 אשר הינה תכנית שהוכנה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ואשר אושרה על ידי הוועדה המחוזית (להלן: "התכנית המחוזית"). תכניות אלה קובעות תוספות של שטחי בניה לצורך סגירה של קומה מפולשת, ואולם, ניוד של תוספת שטח זה לקומות אחרות בבנין ניתן רק בהיתרים להריסה ובניה מחדש, מה שאיננו המקרה כאן, בו מדובר בחיזוק ללא הריסה. ועדת הערר מסכימה כי מה שהיא מכנה "קריאה לשונית-אינטואיטיבית" מצביעה לכאורה על אפשרות של ניוד זכויות מקומה מפולשת גם בפרוייקט של חיזוק ולא רק בפרוייקט של הריסה ובניה מחדש, אלא שלדידה, קריאה כזו כפי שנעשתה בהיתר הבניה במקרה דנן, מנוגדת לקבוע בתמ"א 38 ובתכנית המחוזית, הגבוהות מתכנית 580 בהיררכיה התכנונית (שכן תכנית 580 הינה בסמכות וועדה מקומית). בנוסף, קריאה לשונית של הסעיף תוביל לסתירה פנימית בין הוראותיה של תכנית 580, שכן נקבע בה עצמה שהיא אינה מוסיפה זכויות.

     

18. נוכח זאת, כך טוענת ועדת הערר, היא לא קבעה שדין הוראת סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 הינו בטלות, ואף לא פירשה את הסעיף באופן המרוקן אותו מתוכן. ועדת הערר גם לא תקפה את תכנית 580, לא באופן ישיר ולא באופן עקיף. קביעתה ברורה ופשוטה, ועניינה אך ורק פרשנות של הוראת הניוד בתכנית, וקביעה פרשנית לפיה הוראה זו אינה חלה בפרוייקט של עיבוי וחיזוק מבנים ולכן היא אינה יכולה להיכלל בהיתר הבניה מושא הדיון. לדידה, יש לקרוא חלק זה של סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 כמתייחס להיתרים להריסה ובניה מחדש בלבד. קריאה כזו של הוראת הניוד אפשרית מן הבחינה הלשונית והיא הפרשנות החוקית הסבירה היחידה העולה בקנה אחד עם הוראות התכניות הגבוהות יותר בהיררכיה התכנונית. ועדת הערר מוסיפה וטוענת כי היה זה בסמכותה להעלות את הסוגיה הפרשנית לדיון ביוזמתה, משום שנתונה לה סמכות רחבה לקיים דיון מחדש (de novo) בפרטי הענין, כעולה מהוראת סעיף 152א3(ד) לחוק. על כן, ועדת הערר אינה כבולה לטענות הצדדים בפניה, והיא רשאית לדון בהיתר וגם לבטלו מנימוקים שלא נטענו בפניה. כמו כן, ועדת הערר, בהיותה גוף גבוה יותר בהיררכיה התכנונית מאשר הוועדה המקומית, אינה כבולה לפרשנות שנותנת הוועדה המקומית לתכנית, גם אם מדובר בפרשנות רבת שנים.

19. עוד טוענת ועדת הערר כי יש לבחון האם תכנית 580 עדיין עומדת בתוקף, וזאת על יסוד מספר יחידות הדיור שנבנו מכוחה, משום שהתכנית עצמה קובעת כי תוקפה הוא עד לבניית תוספת של 500 יחידות דיור. על כן, ככל שהוקמו כבר 500 יחידות דיור מכוחה של התכנית, כפי שגם סביר להניח שקרה, אזיי ממילא התכנית פקעה וגם מטעם זה דין העתירה להדחות.

     

    דיון והכרעה

     

20. לאחר עיון בטיעוני הצדדים בכתב ובעל פה, באתי לכלל מסקנה כי דין העתירות להתקבל, והכל מן הטעמים שיפורטו להלן.

     

21. ראשית לכול, נזכיר כי היקף התערבותו של בית המשפט לעניינים מנהליים בהחלטותיה של ועדת הערר הוא מצומצם למדי, משום שוועדת הערר היא גוף מקצועי בעל ידע ומומחיות לענייני תכנון ובניה (בר"מ 8250/10 מיכלסון נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה (פורסם בנבו, 16.3.2015), בפסקה 8). לצד זאת, יש לחדד ולהבהיר כי צמצום היקף ההתערבות של בית המשפט יסודו במומחיות שבה ניחן הטריבונל המנהלי בנוגע לשאלה העומדת לדיון. דהיינו, ככל שעומדים לרשותה של ועדת הערר ידע ומומחיות מיוחדים בשאלה מושא הדיון, כך תקטן הנכונות של בית המשפט להתערב בהחלטתה (בר"מ 5216/12 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת נ' כנס הבפטיסטים בישראל בע"מ (פורסם בנבו, 5.1.2014), בפסקה 27). לעומת זאת, ככל שהחלטתה של ועדת הערר נוגעת לשאלת פירושם של הוראה או מונח בתכנית, וזו הסוגיה הניצבת לפתחו של בית המשפט, נדרשת גישה שונה משום שבית המשפט הוא הפרשן המוסמך של הדין, לרבות של תכניות מתאר (ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, חיפה, פ"ד נו(2) 466, 475-474 (2001); עע"מ 2834/05 לדרר נ' שיכון עובדים בע"מ, (פורסם בנבו, 24.6.2008), בפסקה 12; עת"מ (מינהליים ת"א) 47239-07-19 קיסריה השקעות בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (פורסם בנבו, 03.09.2020)‏‏, בפסקה 40). בעניננו, מדובר בשאלה פרשנית מובהקת, קרי, האופן בו יש לפרש סעיף 4.1.2(ג)(6) של התכנית, ובכגון דא, אין לוועדת הערר כל יתרון על פני בית המשפט.

     

22. הלכה מושרשת היא שתכניות מתאר הן בגדר חיקוק לכל דבר וענין (ע"פ 389/91 מדינת ישראל נ' ויסמרק, פ''ד מט(5) 705, 724 (1996); ע"א 3213/97 יחזקאל נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, פ"ד נג(4) 625, 647 (1999)‏‏; ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406, 416 (2004) (להלן: "ראשד"); עע"מ 6198/06 גולדשטיין נ' מעש כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (פורסם בנבו, 26.5.2008)). לפיכך, על תכניות מתאר חלים כללי הפרשנות הנוהגים ביחס לדברי חקיקה. כפועל יוצא ממעמדה של תכנית כחיקוק, בית המשפט הוא הפרשן המוסמך שלה (עע"מ 1446/06 הועדה המחוזית לתכנון ולבניה נ' השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ (פורסם בנבו, 21.9.2010)).

     

23. נקודת המוצא בפרשנותה של תכנית, כמו בפרשנות כל דבר חקיקה, היא לשון התכנית, לה יש ליתן את המשמעות המקובלת והרגילה (ע"א 10213/03 מרחבי השרון בע"מ נ' מייזליק, (פורסם בנבו, 30.1.2006), בפסקה 6 (להלן: "מייזליק"); אהרן ברק פרשנות במשפט: כרך שני - פרשנות החקיקה 82 (התשנ"ג) (להלן: "ברק")). הלשון היא התוחמת את המסגרת שבה מתקיימת התכלית החקיקתית ו"גבול הפרשנות הוא גבול הלשון" (ע"א 1900/96 טלמצ'יו נ' האפוטרופוס הכללי, פ"ד נג(2) 817, 827 (1999)).

     

    אכן, פרשנותו של חיקוק בכלל, ושל תכנית מתאר בפרט, היא פרשנות תכליתית (ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' אחמד מסרי (פורסם בנבו, 24.05.2018), בפסקה 49). ברם, עוד קודם לכן יש לבחון את לשונו של החיקוק, ואין לתת לחיקוק משמעות שהלשון אינה סובלת: "כידוע, בהתאם לתורת הפרשנות התכליתית הנוהגת בשיטתנו המשפטית, פרשנות של דבר חקיקה נפתחת בבחינת מרכיבי הלשון. אין לתת לחוק משמעות שהלשון איננה יכולה לסבול. מבין שלל האפשרויות שהלשון סובלת על הפרשן לבחור את זו שיש בה כדי להגשים באופן הטוב ביותר את תכלית הנורמה הנדונה. תכלית זו מורכבת ממכלול המטרות, הערכים, המדיניות והפונקציות החברתיות שדבר החקיקה מבקש להגשים" (רע"א 3106/16 עו"ד יעקב כהן המפרק הקודם לקלרין טבריה חברה לבנין בע"מ (בפירוק) נ' עו"ד איתן ארז מפרק קלרין טבריה חברה לבנין בע"מ (בפירוק) (פורסם בנבו, 30.11.2017), בפסקה 10).

     

24. כלל פרשנות נוסף הוא שיש להתחקות אחר מטרת התכנית וליתן לה פרשנות המגשימה את התכלית העומדת בבסיסה (מייזליק, בפסקה 6; ברק, בעמ' 85; ראשד, בעמ' 416; ע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, פ"ד נג(4) 625, 634 (1999)). מבין האפשרויות הלשוניות השונות, על הפרשן לבחור באפשרות המגשימה באופן מיטבי את מטרתה של הנורמה ואת תכליתה (עע"מ 8411/07 מעוז דניאל בע"מ נ' אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה, בפסקה 16 (פורסם בנבו, 28.1.2010) (להלן: "מעוז דניאל")). תכלית זו תאותר ותיגזר מן "המטרות, הערכים, המדיניות והפונקציות החברתיות שהנורמה ביקשה להגשים" (עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע, בפסקה 63 (פורסם בנבו, 7.12.2006)), ככל שניתן למצוא להם עוגן בהוראות התכנית (מעוז דניאל, בפסקה 16). עוד נזכיר את הכלל לפיו פרשנותה של תכנית אמורה לעלות בקנה אחד עם הוראותיה של תכנית שמעמדה במדרג התכנוני גבוה יותר. כלל זה נובע מהצורך לשמור על הרמוניה תכנונית ועל ההיררכיה הקבועה בהקשר זה בחוק התכנון והבניה (סעיפים 131-129 לחוק; מעוז דניאל, בפסקה 16). על כן, "היתר בניה חייב להתכתב עם תכנית המתאר אשר מכוחה הוא ניתן, ואל לו להתיר חריגה ממנה." (עת"מ (מינהליים ת"א) 47239-07-19 קיסריה השקעות בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (פורסם בנבו, 03.09.2020)‏‏, בפסקה 48).

     

25. משראינו כי נקודת המוצא הפרשנית היא לשונה של התכנית, נפנה כעת לסעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580, הן בנוסחו המקורי בטרם תוקן במסגרת התכנית המתקנת והן לאחר התיקון. וכך קבע סעיף זה בנוסחו המקורי:

     

    "בפרויקטים של חיזוק מבנים קיימים, יותר ניוד זכויות בניה בין הקומות על פי תמ"א 38 ועל פי תכניות מאושרות. במקרה של ניוד זכויות מקומת העמודים עפ"י תמ"א 38, יחושבו הזכויות הניתנות לניוד כ- 50% משטח הקומה."

     

    לעומת זאת, הנוסח המתוקן של סעיף 4.1.2(ג)(6), כפי שתוקן במסגרת התכנית המתקנת, קובע:

     

    "בפרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים יותר ניוד זכויות בין הקומות ע"פ תמ"א 38 על כל תיקוניה ועל פי התכניות המאושרות. ניתן לנייד את הזכויות לקומות הנוספות בהקלה לפי חוק התכנון והבנייה.

    במקרה של ניוד זכויות מקומת העמודים עפ"י תמ"א 38 על כל תיקוניה, יחושבו הזכויות הניתנות לניוד כ- 50% משטח הקומה.

    מספר הקומות המקסימלי המותר לבנייה יהיה 11 קומות לכל היותר, כולל קומת הקרקע/קומת עמודים מפולשת. שתי הקומות העליונות (קומות 10 ו- 11) תהיינה בנסיגה של 2.2 מטר מקו בנין הקדמי והאחורי ובנסיגה של 1.2 מטר מחזיתות הצד, למעט הממ"דים אשר לא ידרשו בנסיגות."

     

    קריאת סעיף זה כפשוטו וברצף, הן בנוסחו לפני התיקון והן בנוסחו לאחר התיקון, מוליכה למסקנה ברורה וחד משמעית: בפרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים, יוּתַּר ניוד זכויות בין הקומות מכוחה של תמ"א 38, ובמקרה הספציפי של ניוד זכויות מקומת העמודים, יחושבו הזכויות המנויידות לפי 50% משטח הקומה. משמע, ניוד זכויות מקומת העמודים אל קומת הגג, כפי שפסגות ביקשה לעשות וכפי שהוועדה המקומית גם התירה, הוא בהחלט אפשרי גם כאשר עסקינן בפרוייקט של חיזוק מבנים קיימים (ולא רק כאשר מדובר בפרוייקט של הריסה ובניה מחדש, כפי שטוענת כיום ועדת הערר).

     

26. לעומת זאת, ועדת הערר מבקשת לקרוא את הסעיף האמור תוך עריכת הבחנה והפרדה בין שתי הפסקאות הראשונות: לשיטתה, הפיסקה הראשונה, שמתירה ניוד זכויות בין הקומות, אכן מתייחסת לפרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים. ברם, הפיסקה השניה, שמתייחסת לניוד זכויות מקומת העמודים, אינה חלה על פרוייקטים של חיזוק מבנים, אלא אך ורק על פרוייקטים של הריסה ובנייה מחדש. כל זאת, משום שהמילים "בפרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים" אשר מופיעות בפתח הפיסקה הראשונה, אינן מופיעות בפיסקה השניה. זאת ועוד, הפיסקה השניה מתייחסת לניוד זכויות "עפ"י תמ"א 38 על כל תיקוניה", והואיל ותמ"א 38 מאפשרת כביכול ניוד זכויות מקומת עמודים רק בפרוייקטים של הריסה ובנייה מחדש, ממילא לא ניתן לקרוא את הפיסקה השניה אלא ככזו המתייחסת לפרוייקט של הריסה ובניה מחדש.

     

27. אין בידי לקבל את דרך ההילוך הפרשנית של ועדת הערר, מחמת מספר טעמים.

     

28. הטעם הראשון הוא שטענה זו של ועדת הערר הועלתה לראשונה במסגרת תשובתה לעתירה, והיא שונה מההנמקה שניתנה על ידה בזמן אמת במסגרת החלטתה בערר. ודוק. במסגרת ההחלטה האמורה לא שללה ועדת הערר את האפשרות העקרונית לנייד זכויות מקומת העמודים לטובת קומות אחרות בפרוייקטים של חיזוק מבנים, אלא רק קבעה שקודם לניוד כזה יש צורך לבקש את סגירתה של קומת העמודים, וכי לאחר שיינתן היתר לסגירה שכזו, ניתן יהיה בהמשך גם לבקש את ניוד הזכויות. משמע, לא ניתן לנייד זכויות מקומת העמודים במהלך תכנוני אחד, אלא נדרש מהלך כפול- ראשית, קבלת זכויות לסגירה של קומת העמודים, ולאחר מכן, במהלך תכנוני שני, ניתן לבקש את ניודן לקומות אחרות של הבנין. טיעונה הנוכחי של ועדת הערר הוא מרחיק לכת הרבה יותר- כעת היא טוענת שאם מדובר בפרוייקטים של חיזוק מבנים, לעולם לא ניתן יהיה לנייד זכויות מקומת העמודים וכי האפשרות לניוד כאמור קיימת רק בפרוייקטים של הריסה ובניה מחדש.

     

    הטעם השני הוא שעמדתה הפרשנית של ועדת הערר נסמכת בעיקרה על חלוקתו של סעיף 4.1.2(ג)(6) של התכנית לשלוש פסקאות. ברם, סעיף זה, קודם שתוקן, כלל לא היה מחולק לפסקאות, אלא נכתב כולו כפיסקה אחת וברצף ולכן טיעונה של ועדת הערר אינו עולה בקנה אחד עם נוסח הסעיף קודם שתוקן. ברם, הנוסח המתוקן לא שינה כהוא זה את המנגנון של ניוד זכויות מקומת העמודים, ומטרת התיקון היתה אך ורק לקבוע שניוד הזכויות יכול שייעשה על דרך של הקלה לפי חוק התכנון. הא ותו לא. על כן, החלוקה לפסקאות במסגרת הנוסח המתוקן אינה מעידה על כוונה ליצור מכאן ואילך הבחנה בין העניינים לגביהם חלה הפיסקה הראשונה לבין העניינים לגביהם חלה הפיסקה השניה. שתי הפסקאות עוסקות באותו ענין ממש- פרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים. הוא הדין בפיסקה השלישית.

     

29. הטעם השלישי הוא שדרך ההילוך הפרשני של ועדת הערר, לפיה הפיסקה השנייה של סעיף 4.1.2(ג)(6) חלה על פרוייקטים של הריסה ובניה מחדש ולא על פרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים, היא דחוקה ומאולצת עד מאוד. הרי אחת ממטרותיה המוצהרות של תכנית 580 היא "שיפור הישימות והכדאיות של מימוש תמא 38 בחיזוק ועיבוי מבנים קיימים על ידי שינוי קו בנין למטרת הצבת מתקני חניה וכן שינוי הבינוי כך שתתאפשר גמישות בניוד שטחים בין קומה לקומה." (סעיף 2.1 לתכנית). (ההדגשות אינן במקור). משמע, הגמישות בניוד שטחים בין קומות נזכרת דווקא בהקשר של פרוייקטים לחיזוק מבנים קיימים (כמו הפרוייקט בענייננו). לעומת זאת, כאשר מדובר בפרוייקטים של הריסה ובנייה מחדש, קובע סעיף 2.1 של התכנית כי מטרת התכנית היא "לשפר את הישימות והכדאיות של מימוש תמא 38 בהריסה ובניה על ידי הגדלת מספר יחידות הדיור המותרות וחישוב מספר היחידות המותר על פי שטח דירה ממוצע של 60 מ"ר במקום 95 מ"ר." כלומר, בהקשר זה של הריסה ובניה מחדש אין כל אזכור של ניוד שטחים בין קומות. דומה איפוא שהאפשרות לניוד זכויות בניה מקומת העמודים יוחדה בעיקר אם לא רק לפרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים ולאו דווקא כאשר מדובר בפרוייקטים של הריסה ובניה מחדש. במילים אחרות, התמריץ של ניוד זכויות בניה כוחו יפה דווקא במסלול של חיזוק מבנים קיימים, ולא במסלול של הריסה ובניה מחדש, מסלול שלגביו ניתנו תמריצים אחרים.

     

30. הטעם הרביעי הוא שלא ניתן לפרש את הפיסקה השניה של סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 במנותק ממה שנכתב בפיסקה הראשונה ובפיסקה השלישית, ואין כל הגיון להניח כי בעוד שהפיסקה הראשונה והפיסקה השלישית מתייחסות לפרוייקטים של חיזוק מבנים, הרי שדווקא הפיסקה השניה חלה אך ורק על פרוייקטים של הריסה ובנייה מחדש. אין איפוא מקום לקרוא את הסעיף ב"שיטת הזיגזג". על כן, כשם שהפיסקה הראשונה והפיסקה השלישית חלות על פרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים, כך יש לקבוע גם ביחס לפיסקה השניה. ואם ישאל השואל לאיזו תכלית נועדה הפיסקה השניה, שעה שהוראת הניוד בין הקומות מעוגנת ממילא כבר בפיסקה הראשונה, נשיב על כך כי הפיסקה השניה עוסקת במקרה ספציפי של ניוד זכויות מקומת העמודים, בעוד שהפיסקה הראשונה עניינה באפשרות הכללית של ניוד זכויות בין קומה לקומה.

     

31. הטעם החמישי הוא שאם אכן כוונתה של הוועדה המקומית, כמי שניסחה את הוראות תכנית 580 בכלל ואת סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 בפרט, היתה להחיל את האמור בפיסקה השניה על פרוייקטים של הריסה ובנייה מחדש, ולא על פרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים, מן הסתם הדברים היו נאמרים בגוף הפיסקה השניה ב"רחל בתך הקטנה", אלא שבפיסקה השניה אין למצוא כל איזכור לפרוייקטים של הריסה ובנייה מחדש.

     

32. הטעם השישי הוא שכפי שנאמר קודם, כאשר באים לפרש הוראותיה של תכנית יש להתחקות אחר מטרות התכנית וליתן לתכנית פרשנות המגשימה את התכלית העומדת בבסיסה. במקרה דנן, התוצאה הפרשנית אליה הגיעה ועדת הערר מחטיאה הן את תכליתה של תכנית 580 והן את תכליתה של תמ"א 38. נזכיר כי מטרת היסוד של תמ"א 38 ושל תכנית 580 שבאה ליישם אותה ולהוציאה אל הפועל היא ליצור תמריץ כלכלי לשם שיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידתם בפני רעידות אדמה. לשם השגתו של יעד זה נקבעו שני מסלולים: מסלול ההריסה והבניה מחדש, ומסלול החיזוק והעיבוי של מבנים קיימים. ברם, בעוד שבאזורים עתירי ביקוש, יש היתכנות כלכלית לחלופה היקרה יותר של הריסה ובנייה מחדש, לא בהכרח כך הם הדברים באזורים בהם שווי המקרקעין נמוך יותר. על כן, באזורים אלה, החלופה הרלבנטית מבחינה כלכלית היא החלופה הזולה יותר של חיזוק מבנים קיימים. לתכלית זו ניתן ביטוי קונקרטי בדברי ההסבר של תכנית 580, בהם נכתב כי "התכנית תאפשר גמישות בתכנון מבנים שניתן לחזקם על פי התמ"א אך נדרש שינוי בבינוי או בהסדרי החניה על מנת לשפר את ישימותם." וכדברי בא כוחה של פסגות: "בבת-ים, בגלל שווי הקרקע, אין כמעט כדאיות להריסה ולבנייה מחדש. שמונים אחוז כמעט מהפרויקטים הם של חיזוק בלבד. מאפשרים את הניוד מלמטה למעלה – לכן תיקנו את התב"עות, כי ראו שבלי זה אי-אפשר לעשות את הפרויקטים האלה. הרי בתמ"א 38 יש תמריץ כלכלי. בונה עוד קומות ומוכר אותן. ... בכדאיות כלכלית אני צריך תמיד לבדוק מה ערכי הקרקע. בבת-ים, מכיוון שערכי הקרקע הם ודאי, ודאי נמוכים יותר מרמת-גן–גבעתיים – שמונים אחוז מהפרויקטים הם חיזוק. מכיוון שאין כדאיות כלכלית להריסה ולבנייה מחדש." (ע' 8 לפרוטוקול).

     

    עמדתה הפרשנית של ועדת הערר לפיה לא ניתן להתיר ניוד זכויות מקומת העמודים בחלופה של חיזוק מבנים קיימים, פוגעת פגיעה של ממש בכדאיות הכלכלית של חיזוק מבנים באותם אזורים שהביקוש בהם נמוך יחסית, ויש בכך משום סיכול מטרת העל של תמ"א 38. ואכן, במקרה דנן לא קיימת כדאיות כלכלית בהריסה ובניה מחדש של הבנין. לעומת זאת, ניוד זכויות מקומת העמודים אל הקומות העליונות בחלופה של חיזוק מבנים קיימים, יגביר את ההיתכנות הכלכלית של הפרוייקט ויאפשר את הוצאתו אל הפועל. על כן, אימוץ עמדתה של ועדת הערר עלול למנוע את חיזוקו של הבנין כמו גם את חיזוקם של בניינים נוספים בעיר בת ים ודומה שלא לתוצאה הזו כיוונו תמ"א 38 ותכנית 580.

     

33. לבסוף, יש ליתן משקל מסויים גם לעובדה שהוועדה המקומית היא זו שניסחה את הוראות תכנית 580 בכלל, ואת סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית בפרט, ועל כן חזקה עליה שהיא יודעת היטב למה נתכוונה כאשר ניסחה את סעיף 4.1.2(ג)(6) בהקשר של ניוד זכויות מקומת העמודים. וכפי שנפסק בעת"מ (מנהלי תל אביב-יפו) 1317/06 ג'יימס בראט נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א (פורסם בנבו, 15.02.2007)‏‏:

     

    "בעניין פרשנות הוראות התב"ע עלי לתת את משפט הבכורה לרשות התכנונית. הפרשנות שלה עדיפה על הפרשנות של העותרים. עמד על כך פרופ' זמיר: ... במתן הפירוש, בית המשפט מייחס משקל לפירוש שנתנה הרשות המנהלית. הוא לוקח בחשבון שהחוק הפקיד את הסמכות בידי הרשות, כחלק מן הרשות המבצעת, והטיל עליה את האחריות להפעלת הסמכות. הוא מודע לכך שהרשות היא בעלת כישורים להפעלת הסמכות, לעיתים אפילו בעלת מומחיות מיוחדת, והיא מתבססת על ניסיון מעשי. הוא מעריך את העובדה שהיא פועלת מתוך הכרות קרובה עם המצב בשטח... כל אלה יש בהם כדי להקנות משקל רב לדעתה באשר לפירוש החוק המקנה לה את הסמכות (י. זמיר הסמכות המנהלית, כרך א' 145)."

     

    ברוח זו נפסק בעת"מ (מינהליים ת"א) 34782-10-12 אורי און ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 25.08.2013):‏‏

     

    "זאת ועוד, מקום בו קיים ספק פרשני, יש לתת עדיפות לפרשנות אותה נתנה הוועדה המקומית אשר יזמה את התוכנית, והיא בעלת המומחיות והניסיון המעשי לשם ביסוס שיקול הדעת במתן ההיתר הקונקרטי ... " (בפסקה 47).

     

    ראו גם עת"מ (מינהליים מרכז) 52508-11-18 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' ועדת ערר מחוזית-מחוז מרכז (פורסם בנבו, 10.09.2019),‏‏ בפסקה 157.

     

    אמור מעתה: אין מקום לקרוא את סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 באופן שמפצל אותו באופן מלאכותי בין הפיסקה הראשונה, החלה על פרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים, לבין הפיסקה השניה. וכשם שהפיסקה הראשונה חלה על פרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים, כך גם הפיסקה השניה, ומכאן שאין מניעה לנייד זכויות מקומת העמודים כאשר מדובר בפרוייקטים כאלה.

     

34. אכן, מתעוררת שאלה נכבדה האם הוראת סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 עולה בקנה אחד עם הוראות תמ"א 38. וועדת הערר מחזיקה בדעה שהוראה זו חורגת מתמ"א 38, משום שסעיף 11.1.1 לתמ"א 38 מתיר אמנם תוספת בניה בדרך של סגירה ומילוי של קומה מפולשת, אך איננו מתייחס לאפשרות של ניוד הזכויות לקומות העליונות. מנגד, הוועדה המקומית מחזיקה בדעה ההפוכה ולטעמה אין מניעה לנייד תוספות בניה כאלה. ברם, אין צורך להכריע במחלוקת זו, משום שאף אם אניח לטובתה של ועדת הערר כי הדין עימה, פשיטא שהדרך בה נקטה ועדת הערר אינה הדרך הנאותה והנכונה להתמודד עם הסתירה הנטענת. מרגע שתכנית 580 אושרה ופורסמה ברשומות היא עומדת על רגליה שלה, ותעמוד בתוקפה, לטוב או לרע, עד אשר תתוקן או תבוטל:

     

    " ... השלב השלישי בחייה של תכנית תכנון בא עם אישורה של התכנית. מאותה עת התכנית היא בבחינת חי־הנושא־־את־עצמו: ניתק הטבור שקשר בינה לבין מוסד התכנון שהכין אותה ואישר אותה, והתכנית עומדת על רגליה־שלה. התכנית תעמוד בתוקפה עד אשר תבוטל או תתוקן, ומעמדה מעמד הוא של חקיקת משנה ... כל עוד היא בתוקפה, תכנית התכנון המאושרת היא הקובעת את משטר הרישוי בתחומיה. ... התכנית שאושרה היא המלכה הבלתי מעורערת של משטר הרישוי, ועל-פיה – ועל-פי החוק, כמובן – יישק דבר."

     

    (ע"א 8265/00 שופרסל בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז, פ"ד נו(5) 885, 898- 900 (2002)).

     

    משמע, תכנית 580 היא תכנית מחייבת לכל דבר ועניין ויש להתיר בניה על פיה ובהתאם להוראותיה, גם אם לא נחה דעתה של ועדת הערר מהוראות התכנית וגם אם היא סבורה שהתכנית עומדת בסתירה להוראות תכנית גבוהה יותר בהיררכיה התכנונית. אין מתגברים על סתירה בין תוכנית אחת לבין תכנית אחרת הגבוהה ממנה בהיררכיה התכנונית באמצעות אימוץ פרשנות מאולצת ודחוקה שאינה עולה בקנה אחד עם לשונה של התכנית. הדרך להתמודד עם סתירה כזו, ככל שהיא אכן קיימת, היא באמצעות שינוי התכנית הרלבנטית, על פי המנגנונים הקבועים בחוק. לענין זה קובע סעיף 133 לחוק התכנון כי "מוסד תכנון שבסמכותו לאשר תכנית, מוסמך, באותה הדרך, לשנותה, לבטלה או להתלותה ובלבד שלמגיש התכנית תינתן, ככל האפשר, הזדמנות להשמיע דעתו." במקרה דנן מי שאישר את תכנית 580 היתה הוועדה המקומית, ולכן, ככל שהוועדה המקומית אינה מוצאת לנכון לתקן את התכנית שאישרה, עומדת לוועדה המחוזית, הגבוהה ממנה בהיררכיה התכנונית, הסמכות לשנותה, לפי סעיף 134 לחוק: "הוועדה המחוזית רשאית, לאחר שנתנה לוועדה המקומית הזדמנות להשמיע דעתה, או על פי בקשת הוועדה המקומית, לבטל, להתלות או לשנות כל תכנית שבסמכות הועדה המקומית."

     

    במילים אחרות, אם ועדת הערר סבורה שיש לתקן את סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 כך שלא יתאפשר ניוד של זכויות בניה מקומת העמודים כאשר מדובר בפרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים, אזיי הדרך לעשות כן היא באמצעות הפעלת סמכותה של הוועדה המחוזית (ולא של ועדת הערר) להורות על תיקון סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית, ולא באמצעות מתן פרשנות מאולצת על ידי ועדת הערר, שמשמעותה האמיתית היא ביטולה של הוראת חיקוק בדרך לא דרך.

     

35. בשולי הדברים אציין כי עמדתה הנחרצת של ועדת הערר לפיה תמ"א 38 אינה מאפשרת כביכול את ניוד הזכויות מקומת העמודים ולכן ישנה סתירה בינה לבין תכנית 580, אינה נקיה מספיקות. אכן, אין למצוא בתמ"א 38 הוראה בדבר ניוד זכויות מקומה מפולשת אל קומות עליונות, ואולם, סעיף 23 לתמ"א 38 פותח פתח למוסד התכנון (הוועדה המקומית בעניננו) לבצע התאמות שונות בהוראות תמ"א 38 במקרים המתאימים, בקבעו כך:

     

    "מצא מוסד תכנון כי יש צורך להתאים את הוראות תכנית זו למאפייני ישוב או חלקים ממנו, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו וכמפורט להלן:

    בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה." (ההדגשות אינן במקור).

     

    על כן, יש משקל מסויים לטענת העותרות לפיה גם אם תמ"א 38 כשלעצמה אינה מתייחסת לניוד זכויות מקומת העמודים, היא עדיין מסמיכה את מוסדות התכנון להתיר ניוד כזה ולכן בדין נקבעה במסגרת תכנית 580 הוראת ניוד.

     

36. לבסוף, לא מצאתי ממש בהשערה שהעלתה ועדת הערר בענין בניית 500 יחידות דיור לפי תכנית 580. אכן, סעיף 7.2 (1) לתקנון של תכנית 580 קובע כי תוקף התכנית הוא עד בניית תוספת של 500 יחידות דיור מכוחה של התכנית, אלא שהוועדה המקומית, שהיא הגורם המוסמך והמקצועי שהנתונים מצויים בידיעתו המלאה, הציגה נתונים מהם עלה כי טרם הושלמה בנייתן של 500 יחידות כאמור (עד כה אושרה בניה של 351 יחידות דיור ובפועל נבנו עד כה 49 יחידות), ואין כל סיבה להרהר או לערער אחר עמדתה זו.

     

37. אשר על כן, העתירות מתקבלות. החלטתה של ועדת הערר בנוגע לאופן בו יש לפרש את סעיף 4.1.2 (ג)(6) של תכנית 580- מבוטלת. ניתן בזאת צו לפיו פירושו הנכון של סעיף 4.1.2 (ג)(6) לתכנית הוא שבפרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים, יוּתַּר ניוד זכויות מקומת העמודים לקומות גבוהות יותר.

     

38. ועדת הערר תישא בהוצאות המשפט של כל אחת מן העותרות בסך של 20,000 ₪.

     

39. המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

     

     

    ניתן היום, כ"ז כסלו תשפ"א, 13 דצמבר 2020, בהעדר הצדדים.