1. בפני מונחת בקשה למתן הוראות מטעם כונס הנכסים הקבוע שמונה לחברה המתייחסת לתיקון ליקויי הבטיחות בפרויקט בנייה של החברה הקרוי בשם "עדי".
2. הבקשה הוגשה על ידי הכונס וצורפה לה חוות דעת מומחה מטעמו האומדת את עלות תיקון הליקויים בסך של 116,400 ש"ח +מע"מ. על פי האמור בבקשה, הכונס סבור כי יש לבצע את תיקוני הליקויים המפורטים בחוות הדעת, נוכח העובדה שמדובר בליקויים בטיחותיים.
כונס הנכסים הרשמי לא הביע התנגדות לאמור בבקשה, אולם ביחס לליקויים שתיקונם מבוקש, סבר כי יהיה זה נכון לצרף להליך את נציגות הדיירים בפרויקט ולקבל את עמדתם בנושא טרם אישור הבקשה.
עם צירוף נציגות הדיירים להליך, הוגשה חוות דעת ממוחה מטעמם האומדת את תיקון ליקויי הבטיחות בפרויקט בסך של 607,420 ש"ח +מע"מ.
בישיבת יום 10/05/07 הושגה הסכמה דיונית, אשר קיבלה תוקף של החלטה, לפיה מומחי שני הצדדים יערכו סקר משותף באתר ויגישו חוות דעת מסכמת באשר לליקויי הבטיחות, מה גרמם ומה עלות תיקונם.
המומחים הגישו חוות דעת משותפת בה פורטו הסכמותיהם לצד אי-ההסכמות. השאלה היחידה שבמחלוקת, והיא העומדת להכרעה בהליך זה, הינה האם הליקויים שהוגדרו על ידי אינג' דובדבני, המומחה מטעם נציגות הדיירים, הינם בבחינת "ליקויי בטיחות" שאז יש להורות על תיקונם, או שמא כטענת המומחה מטעם הכונס, מר קרץ, מדובר בליקויי בנייה רגילים, שאין להורות על תיקונם על ידי הכונס.
3. עיקר המחלוקת בין המומחים נבעה מהנחת עבודה שונה, ובעוד המומחה מטעם נציגות הדיירים הגדיר ליקויים רבים כליקויי בטיחות, המומחה מטעם הכונס בחן את "מיידיות הסיכון" לצורך הקביעה האם מדובר בליקוי בטיחותי, אם לאו. על פי אבחנה זו, אם הסיכון בהתהוותו הוא מיידי, הליקוי יוגדר כ"מפגע בטיחותי", אולם אם הסיכון המתהווה אינו מיידי, אלא צריך לעבור זמן רב עד להתממשותו, אם בכלל, הוא יוגדר כ"ליקוי בנייה".
על אף הטענות שעלו מצד ב"כ נציגות הדיירים, אני סבור כי אבחנה זו היא נכונה ויש בה כדי לאזן באופן ראוי בין האינטרסים השונים אותם מייצג הכונס. יש לזכור כי קופת הכינוס, אשר תממן את תיקון הליקויים, שייכת לכלל הנושים על פי סדר נשייתם, וכי בשלב זה, מתן הוראה גורפת לתקן את ליקויי הבנייה בפרויקט תתן לדיירים עדיפות על פני יתר הנושים ותהיה בבחינת העדפת נושים אסורה. יחד עם זאת, לא היתה מחלוקת על כך שיש לתקן באופן מיידי את הליקויים המהווים "מפגע בטיחותי", קרי, יש בהם כדי לסכן באופן מיידי את שלומם של הדיירים בפרויקט או את שלומם של העוברים והשבים. באשר ליתר הליקויים, היה על הדיירים, כנושים רגילים של החייב, להגיש תביעות חוב על נזקיהם, תביעות אשר היו מזכות אותם בפיצוי מתוך קופת הכינוס על פי סדר נשייתם.
הליקויים שבמחלוקת
4.
העדר איטום וריצוף ברחבת החצר הפנימית, איטום וניקוז לקוי בערוגות פרחים בצמוד לבניינים, חדירת רטיבות דרך קירות בטון, העדר ניקוז ברצפת פיר אוורור, ניקוז לקוי וחסימת דרך גישה לחצר -
על פי חוות דעת המהנדס דובדבני, רצפת החצר הפנימית שבין הבניינים עשויה מבטון מוחלק בלבד, ללא שיפועי ניקוז וללא שכבת איטום וריצוף על גביה. רצפת החצר מהווה תקרה לחניון התת-קרקעי והיעדר האיטום יביא לחדירת רטיבות וקורוזיה מואצת בפלדת הזיון של התקרה, וברבות הימים עלול אף להביא לקריסת הקונסטרוקציה. שכבת הריצוף נועדה להגן על האיטום ולשמש כמדרך להולכי רגל והעדרה מהווה מכשול בטיחותי להולכי רגל. אינג' דובדבני הגדיר ליקויים אלה כ"שני גורמים בטיחותיים ממדרגה ראשונה שאסור לא לבצעם".
נימוק זה מתייחס גם לסעיפי איטום וניקוז לקוי בערוגות הפרחים בצמוד לבניינים, חדירת רטיבות דרך קירות בטון, העדר ניקוז ברצפת פיר אוורור וניקוז לקוי וחסימת דרך הגישה לחצר הבניינים.
בהתייחסו לליקוי זה, ציין מר קרץ כי קיים סיכון אולם הוא לטווח ארוך ולא מיידי וכי במציאות האקלימית בה מצוי הפרויקט בבאר-שבע, הסיכוי לתקיפת קורוזיה את מוטות הזיון הינו נמוך מאוד.
שני המומחים מסכימים, אם כן, כי העדר האיטום של רחבת החצר הפנימית, מהווה סיכון לפגיעה בקונסטרוקציה של המבנה, אולם סיכון זה הוא סיכון לטווח הארוך ואין חולק כי לא נשקפת
סכנה מיידית לחיי אדם, הגם שהימנעות מתיקון הליקוי יכול ותביא לנזקים בלתי הפיכים בעתיד. גם לפי שיטת המומחה מטעם הדיירים הנזק הוא נזק מצטבר ומתמשך והתממשותו, אם בכלל, תהיה רק בעוד מספר שנים. על אף החשיבות הרבה שבתיקון הליקוי האמור והנזקים היכולים להיגרם בעתיד מאי-תיקונו כאמור, ליקוי זה אינו עונה להגדרה של "מפגע בטיחותי" המהווה סכנה מיידית לחיי אדם ולפיכך, אין להורות על תיקונו במסגרת בקשה זו שעניינה תיקון ליקויי בטיחות דחופים בלבד.
חיפוי אבן בחזיתות -
5. אינג' דובדבני הבחין בבדיקתו במספר מקומות בהם נשרו אריחי חיפוי אבן מהקירות ולוחות אבן שנדחפו החוצה עקב כוחות תרמיים, כן נמצאו בבדיקה מדגמית שערך חללים מאחורי חיפויי האבן במקומות מסוימים. להערכתו, קיימת סכנה של התנתקות ונפילת לוחות אבן מחזיתות הבניינים ואין חולק כי מדובר בסיכון ממשי לחיי אדם. המלצתו היתה לבצע תיקונים מקומיים ובדיקה נוספת על ידי מכון מוסמך שימליץ על הצורך בתיקון נוסף אם לאו.
מר קרץ התייחס לליקוי האמור ולדבריו ישנו "חריץ" באבן החיפוי אשר "גורם לסדיקה בכל עובי האבן, ולהפרדות החלק התחתון מן החלק העליון", אלא שחריץ זה מותר לביצוע על פי התקן, על אף שהינו בעייתי לדבריו. לדברי מר קרץ תופעה זו מוכרת ומתרחשת במספר רב של בניינים, ובפרויקט "עדי" לא נתגלה מקום של נשירת אבנים.
לא ניתן להתייחס בשוויון נפש לתופעה של היפרדות אבני החיפוי מן הבניינים, אפילו היה "הפרט מותר לביצוע על פי התקן", כדברי מר קרץ, ודי בכך שאף לפי שיטתו מדובר ב"פרט בעייתי" שבוצע בפרויקט. עובדה קיימת היא כי החלה היפרדות של אבני החיפוי וישנו סיכון לנשירתן. אין צורך להכביר במילים אודות הסכנה המיידית והמוחשית לחיי אדם במקרה של נשירת אבנים מן החפוי החיצוני של הבניינים ואין להמתין להתממשות הסיכון. מדובר בליקוי בטיחותי חמור שיש לתקנו ללא דיחוי.
העדר מעקה בטיחות בגבול הרחוב עם חצרות פרטיות -
6. מעקה בטיחות כשמו כן הוא, והעדרו מביא לסיכון חיי אדם. בין המומחים לא היתה מחלוקת באשר לשאלת הסיכון אלא שלדברי מר קרץ התייחסותו היתה למפגעי בטיחות בשטחים הציבוריים בלבד ולדבריו, פרט לחצר אחת, בוצעו מעקות וגדרות המונעים ביעילות מעבר לחצרות ונפילה דרכן.
מעקה הבטיחות גובל בשטח הציבורי והעדרו מהווה מפגע בטיחותי לציבור שיש להורות על תיקונו ועל כן אני מאמץ את חוות דעתו של אינג' דובדבני בהקשר לפריט זה.
7. התוצאה היא, אם כן, כי יש לבצע את תיקון ליקויי הבטיחות בפרויקט, כפי שהוגדרו בחוות הדעת המסכמת של שני המומחים.
באשר לפרטים שלגביהם היתה מחלוקת בין המומחים, קיבלתי את עמדתו של המומחה מטעם הכונס, מר קרץ, לכך שאין המדובר במפגעי בטיחות המהווים סכנה מיידית ואין להורות על תיקונם במסגרת בקשה זו. זאת, למעט שני הליקויים שהוגדרו כ"חיפוי אבן בחזיתות" ו"העדר מעקה בטיחות בגבול הרחוב עם חצרות פרטיות" שאני מורה על תיקונם, כאמור בחוות הדעת של אינג' דובדבני.
בנסיבות העניין ולאור שהבקשה מלכתחילה הוגשה על ידי הכונס וביוזמתו, אין צו להוצאות.
ניתנה היום י"ב בחשון, תשס"ח (24 באוקטובר 2007) בהעדר הצדדים.