המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור נ' רשות רישוי מחוזית של הועדה המחוזית לתכנון ובניה -מחוז חיפה ואח'

פסק דין

1.בפני עתירה לביטולו של היתר בנייה שמספרו 13/17/41/032 (להלן: "היתר הבנייה" או "ההיתר"), אשר ניתן ביום 20.7.09 , להקמת מבנה דו קומתי מסחרי ומשרדים בשטח של 11,440 מ"ר (לרבות עבודות פיתוח והסדרת חניות) במגרשים 708 ו- 709 בחלקה 1 בגוש 10658 באזור התעשיה קיסריה (להלן "המתחם").

2.העותרת – המועצה המקומית פרדס חנה – כרכור -הינה מועצה מקומית אשר בתחומה המוניציפלי מצוי , לטענתה, חלק מהמגרש עליו הוצא ההיתר.

3.המשיבה מס' 1 - רשות הרישוי המחוזית של הועדה המחוזית לתכנון ובנייה – מחוז חיפה, היא מוסד התכנון שהחליט ביום 20.7.09 על הוצאת ההיתר.

4. המשיבה מס' 2 - החברה לפיתוח קיסריה בע"מ והמשיבה 3 - חברת גב-ים לקרקעות בע"מ – הינן מבקשות ההיתר, ועל פי האמור בו הן בעלות המקרקעין עליהן הוצא ההיתר.

5. המשיבה מס' 4 – הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון – הינה רשות תכנון מרחבית שבתחום מרחב התכנון שלה מצוי חלק מהמגרש עליו הוצא ההיתר (אותו חלק של המגרש המצוי בתחומה המוניציפלי של העותרת).

6. בעתירתה טוענת העותרת כי ההיתר הוצא בניגוד להוראות התכניות החלות של המתחם, בניגוד לחוק ולתקנות ותוך חריגה מסמכות. לטענתה, המרכז המסחרי נשוא ההיתר צמוד ליישוב פרדס חנה- כרכור, ומרוחק מקיסריה, וכי לבניה נשוא ההיתר השפעה מהותית, חמורה וישירה על העותרת כמו גם על המרחב התכנוני של המשיבה מס' 4 – אך אלה לא שותפו בהליכי אישור הבקשה להיתר . עוד טענה העותרת כי בהיתר נפלו פגמים מהותיים וכי כל אלה מצדיקים ביטולו.

7. המשיבות 1 עד 3 טענו כי ההיתר הוצא כדין וכי הטעם היחיד לעתירה הוא ניסיונה של העותרת למנוע הקמת מרכז מסחרי שלא בתחום שיפוטי וכל זאת , כאשר היעוד המסחרי של המתחם נקבע עוד בשנת 1989, ללא התנגדות העותרת.

8.שטחו של המתחם הינו כ- 32 דונם, כאשר 30.5 דונם מתוכם נמצאים במרחב התכנון של המשיבה מס' 1 וכ- 1.4 דונם הינם בלתחום השיפוט של העותרת ובמרחב התכנון של המשיבה 4. צורתו של המתחם היא מלבנית, כאשר השטח שנופל במרחב התכנון של המשיבה מס' 4 מצוי בפינה הדרום-מזרחית של המלבן וצורתו משולש. המשולש נוצר כתוצאה ממעבר קו הגבול בין מרחב התכנון של המשיבה מס' 1 לבין מרחב התכנון של המשיבה מס' 4..

ההיבט התכנוני

9.ביום 11.06.89 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/322א, ש/316 החלה על אזור התעשייה קיסריה. התכנית ביטלה את תכנית מפורטת מרחב תכנון גלילי ג/322 לפיתוח קיסריה, שחלה , בין היתר, על גושים 10660 ו- 10661 , ואשר קבעה להם ייעודים שונים. מטרת תכנית ג/322א', ש/316 היתה "לעדכן תכנון של אזור התעשייה במזרח קיסריה תוך שימוש בשטח חולות: להתוות דרכים, לקבוע שימושי קרקע מפורטים...". התכנית קבעה, בין היתר, כי המתחם המלבני בשטח של כ- 32 דונם נשוא עתירה זו מיועד לשמש כמרכז מסחרי. הקרקעות שמרכיבות את המתחם המלבני המיועד למרכז מסחרי היו ידועות כגוש 10658, גוש 10661 וגוש 10662.

10.ביום 31.12.98 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/1199 שהינה תכנית מפורטת ל"...בינוי ועיצוב ארכיטקטוני לשטח המסחרי באזור התעשייה קיסריה. התכנית חלה על המתחם בשטח של 31,876 מ"ר ומטרותיה, בין השאר, קביעת שטחי השירות והסדרי תנועה .

התכנית קובעת חלוקה מחדש של שטח המתחם לשלושה מגרשים:

מגרש 708 מסומן כחלקה ארעית 49;

מגרש 709 מסומן כחלקה ארעית 50;

מגרש 716 מסומן כחלקה ארעית 51.

סעיף 18 לתקנון התכנית קובע כי יותקנו מקומות חניה עיליים בכמות ובמיקום המפורטים בתוכנית הבינוי , כאשר "יתר מקומות החניה יהיו במפלסים תת קרקעיים מתחת המבנה"

11.ביום 25.01.00 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/322ב המתקנת את תכנית ג/322א, ש/316. בין מטרות התכנית :"להגדיר שטחי בניה למטרות עיקריות ולמטרות שרות בהתאם לתקנות הבניה" וכן "לקבוע הוראות בדבר חניה תת קרקעית במבנן 9 ובמרכז המסחרי". גם בתכנית זו נקבע ייעוד המתחם למרכז מסחרי והיא חלה על מגרשים 10658, 10661 ו- 10662.

בתכנית נקבעה חלוקה מחדש של המתחם למגרשים:

מגרש 708 המצוי בחלק המערבי של המלבן;