הרקע לבקשה וטענות הצדדים:
בפני בקשה למתן צו מניעה זמני וצו עשה זמני. הצווים מתייחסים להסכם ההתקשרות מיום 22.5.11 שבין המשיבה למבקשים ולמשיבים הפורמאליים, בזיקה לפרויקט בניה בבית משותף בהתאם להוראות תמ"א 38.
המבקשים הינם בעלי דירות בבניין, אשר ביחד עם המשיבים הפורמאליים התקשרו בהסכם עם המשיבה לשיפוץ הבניין במסגרת פרויקט תמ"א 38. ביום 22.5.11 נחתם הסכם התקשרות בין המשיבה לבין בעלי הדירות שבבניין, אשר המבקשים הינם חלק מהם, זאת בזיקה לפרויקט הבניה לפי תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
המבקשים טוענים במסגרת הבקשה שבפני כי הבקשה להיתר אושרה בוועדת הרישוי בתאריך 13.3.13 ונחתמה על ידי מהנדס העיר ביום 14.7.13 ויו"ר ועדת המשנה ביום 15.7.13. על כן, נטען כי על פי ההסכם היה על המשיבה לסיים את "עבודות בעלי הדירות" כהגדרתן בהסכם עד לא יאוחר מיום 15.8.14 ועד לא יאוחר מיום 15.2.15 להשלים ביצוע מוחלט של בניית "דירות הקבלן" וכן את עבודות הפיתוח והגינון בחלקה. המבקשים מציינים כי חלק מבעלי הדירות נעתרו לפניית המשיבה למתן ארכה למסירת "עבודות בעלי הדירות", לרבות עבודות נוספות להן התחייבה, עד ליום 30.4.15, אך הארכה לא הייתה על דעת כל בעלי הדירות ולא התקבלה החלטה כזו באסיפת דיירים רשמית. נטען כי חרף הארכה שניתנה, עד למועד משלוח מכתב אשר נשלח מטעם ב"כ המבקשים אל המשיבה, לא הסתיימו "עבודות בעלי הדירות" וממילא גם יתר העבודות להן התחייבה המשיבה, קרי השלמת "דירות הקבלן" והפעולות הנוספות שלהן התחייבה המשיבה. המבקשים טוענים כי הדבר גורם להם לנזק, הן ממוני והן שאינו ממוני ולאי נוחות של ממש, עד כדי שיבוש אורחות חייהם. המבקשים הודיעו למשיבה על כך כי בכוונתם לממש את זכותם לבטל את ההסכם.
על פי סעיף 17א' להסכם כל סכסוך הנובע מהתחייבויות מי מהצדדים על פי ההסכם יוכרע באמצעות הליכי בוררות וההסכם מהווה שטר בוררות לכל דבר ועניין. על כן, פנו המבקשים במסגרת הליך זה בבקשה למינוי בורר בסכסוך שנוצר בינם לבין המשיבה. כמו כן, הגישו בקשה זו למתן צו מניעה זמני אשר יאסור על המשיבה לעשות כל דיספוזיציה ביחידות הדיור המוגדרות בהסכם כ"דירות קבלן"; צו עשה זמני שיחייב את המשיבה להשלים את העבודות להן התחייבה ולסיים את הפרויקט; צו מניעה שיאסור על המשיבה להתקשר עם מי מבעלי הנכסים האחרים בבניין לבניה או שיפוץ שיש בהם כדי לעכב את סיום העבודות; צו המחייב את המשיבה לספק למבקשים כל הסכם שנכרת בין המשיבה לבין מי מבעלי הנכסים האחרים בבניין או הסכמים שנכרתו עם צדדים שלישיים למכירת "דירות הקבלן"; לחילופין להתנות את ההתקשרות של המשיבה בהסכם למכירת שתיים מ"דירות הקבלן" בלבד, בכפוף להפקדת כספי התמורה בידי ב"כ המבקשים, כדי סכום שלא יפחת ממיליון ₪ להבטחת תשלום הפיצויים המוסכמים למבקשים ונזקיהם הנוספים.
המבקשים טוענים כי הצווים המבוקשים חיוניים והכרחיים על מנת להבטיח הימנעות מסיכול התובענה לסעד הצהרתי בדבר הפרה יסודית של ההסכם וכן את זכותם לקבלת הפיצויים המוסכמים על פי ההסכם וכל פיצוי נוסף שיוכח על ידי המבקשים. כן טוענים המבקשים כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם שהרי נזקיהם ברורים לעין. עוד נטען כי היה והצווים הזמניים לא יינתנו, המשיבה המצויה בקשיים כלכליים תגרוף לכיסה כספים אשר לבטח "יתאדו" עד שיסתיים ההליך המשפטי. נטען כי התנהלותה של המשיבה באי סיום הפרויקט ואיחור של עשרים ושניים חודשים בסיומו מצביעה ולו לכאורה על קשיים כלכליים בהם נתונה המשיבה ואשר עשויים להביא לכך שהמבקשים יצאו כשידיהם על ראשם וקרחים מכאן ומכאן. כן נטען כי הצו הזמני חיוני והכרחי על מנת למנוע סיכול התביעה באופן שלא יהא אפשר להשיב המצב לקדמותו וזכויותיהם של המבקשים תיפגענה בהתייחס לטענותיהם כעולה מהתובענה. נטען כי בחינת מאזן הנוחות ומאזן האינטרסים הכולל של המבקשים אל מול זה של המשיבה נוטה באופן מובהק לטובתם וכפועל מתחייב מכך יש להורות על שמירת הסטטוס קוו והימנעות מכל שינוי במצב הזכויות בבניין עד לבירור התובענה.
המשיבה טוענת כי ביחס להליך העיקרי היא מסכימה למינוי בורר אך עומדת על קיום ההליך הקבוע בהסכם הבוררות שנכרת בין הצדדים – ניסיון לקבלת הסכמה לזהות הבורר במהלך תקופה של 15 יום ולאחר מכן במידה שאין הסכמה או תגובה לפניה, פניה ליו"ר האיגוד הרלוונטי בבקשה שזה ימנה בורר.
באשר לבקשה לסעדים זמניים טוענת המשיבה כי המבקשים מטעים את ביהמ"ש כאשר הם טוענים כי יידרש עוד זמן רב להשלמת כלל עבודות הבניה בבניין. עוד טוענת המשיבה כי עיקר תביעתם של המבקשים הינו כספי ולכן הבקשה לצווי מניעה או עשה אינה במקומה. נטען כי כדי להבטיח את תביעתם הכספית היה עליהם להגיש בקשה שונה לחלוטין, כמו בקשה להטלת עיקול זמני. כן נטען כי המבקשים לא הוכיחו דבר ביחס ליכולותיה הכספיות של המשיבה ולכן לא הונחה כל תשתית לצו עיקול זמני או לצו מניעה. המשיבה טוענת כי השלימה את עבודות בעלי הדירות וכן את בניית דירות החברה (למעט עבודות פנים) במימון עצמי ומדובר בהשקעות של מיליונים רבים של שקלים בלא ששעבדה את זכויותיה בבניין, עובדה המוכיחה חוסן כספי ויכולת לשלם חיוב כספי, אם זה ייקבע.
בנוגע לבקשת המבקשים למתן צו עשה להתקנת המזגנים טוענת המשיבה כי על פי הוראות ההסכם צריך היה להתקין על הגג רק את המתקנים שהיו על הגג בעת חתימת ההסכם. כן נטען כי בהתאם לבקשות בעלי הדירות ובתאום עימם הותקנו המזגנים למטה לצדי הבניין, שכן מזגן פועל בצורה מיטבית כשהוא גבוה מן המדחס ולא נמוך ממנו. באשר לבקשת המבקשים לצו עשה המורה למשיבה להעסיק 8 פועלים בבניין נטען כי לא ברור למה דווקא 8 פועלים ולא ברור אילו עבודות יבצעו פועלים אלה ומה יתרונו של מספר זה. נטען כי העבודות שמפרטים המבקשים כעבודות שטרם הושלמו הינן עבודות זניחות שעלותן נמוכה ומבוצעות בעיקר על ידי קבלני משנה ולא פועלים כלליים. נטען כי מועסקים בבניין 4 פועלים דרך קבע ואלה מבצעים את השלמת עבודות הפנים בדירות החברה והשלמת העבודות ברכוש המשותף ובנוסף להם עובדים בבניין קבלני משנה המבצעים עבודות בתחום מקצועם. בנוגע לצו המניעה המבוקש נטען כי הוא נועד לכאורה להבטיח כי המשיבה תעמוד בחיוביה הכספיים כלפי המבקשים, אך תוצאת מניעת יכולתה של המשיבה למכור את דירות הקבלן היא פגיעה באיתנותה הכלכלית וביכולתה לעמוד באותם חיובים כספיים. המשיבה מציינת גם כי התובענה הוגשה על ידי בעלי שלוש דירות בבניין המונה 13 דירות וכל האחרים בחרו שלא להצטרף אליה.
המשיבה טוענת כי אינה מתעלמת מהעובדה שביצוע העבודות נמשך זמן רב מעבר למועד הביצוע החוזי, אך לטענתה הדבר נבע ממורכבות הביצוע בבניין, שהוא בניין מסובך, מדרישות חוזרות ונשנות של בעלי הדירות לבצע עבודות שאינן כלולות בהסכם ומהעובדה שהמשיבה מקפידה ביותר על ביצוע העבודות ועשה כל שביכולתה לבצע את העבודות ברמה הגבוהה ביותר. נטען כי על אף מורכבות העבודה הושלמו העבודות בדירות בעלי הדירות (ללא מרפסות) בסוף שנת 2014 ואילו המרפסות הגמורות נמסרו במרץ 2015 או בסמוך לכך. מאז אותה תקופה עוסקת המשיבה בעבודות ברכוש המשותף וכאן נטען היו קשייה גדולים כפל כפליים. בתחילת 2015 חתמה המשיבה עם רוב בעלי הדירות על תוספת להסכם בה הוסכם כי ניתנת למשיבה ארכה להשלמת העבודות עד ליום 30.4.15 ובתמורה לארכה התחייבה המשיבה לבצע עבודות נוספות. נטען כי בין בעלי הדירות החתומים על תוספת זו היו המבקשים 1, 2 ו-4 וכן מר משה פרל שעל פי הוראות ההסכם די היה בחתימתו כדי לחייב את בעלי הדירות. נטען כי המשיבה נעתרה לבקשות הדיירים השונים לביצוע שינויים ותוספות באופן שעיכב את ביצוע העבודות. נטען כי על אף כל הקשיים והמחלוקות בין הדיירים הצליחה המשיבה להשלים את העבודות כמעט לחלוטין וכי העלות הכוללת של כל העבודות שטרם הושלמו אינה עולה על 45,000 ₪ והיא כמובן תבצע עבודות אלה עד תומן.
לטענת המשיבה, עצם העובדה שעבודות הבניה התמשכו מעבר להסכמים שנעשו בינה לבין בעלי הדירות אינה מצביעה בהכרח על הפרת הסכם מצידה או על התרשלות. נטען כי למשיבה יש הצדקה או הסבר המניח את הדעת לעיכובים בביצוע העבודות ולבעלי הדירות, בהם המבקשים, יש חלק לא מבוטל באחריות ובסיבות לעיכובים. נטען כי חלקו של כל אחד מהצדדים בסיבות לעיכוב יתברר בבוררות שתתקיים לאחר שימונה בורר. כן נטען כי הדרישות של המבקשים לפיצוי כספי הינן מופרזות ואינן בהתאם לאמור בהסכם.
באשר למאזן הנוחות טוענת המשיבה כי מטרתם העיקרית של המבקשים הינה קבלת סעד כספי והמבקשים לא הראו כל חשש לעמידה של המשיבה בחיוב כלשהו שיוטל עליה ולכן משלא הראו המבקשים את הצורך בסעד על מנת להשיג את מטרות התביעה, אין מקום להעניק להם סעד כלשהו. נטען כי אין חשש לגביית חיוב כספי מהמשיבה, ככל שייפסק כזה במסגרת הסכסוך בין הצדדים, וכי המבקשים מנסים לייצר למשיבה באמצעות הסעדים הזמניים המבוקשים קשיים כלכליים.
בנוגע לסיכויי התביעה נטען כי המבקשים דורשים פיצויים מופרזים שאינם בהתאם להסכם ומתעלמים מעצם חתימתם על מסמך הדוחה את מועד סיום העבודות. כן נטען כי המבקשים מתעלמים מהעיכובים הרבים שנגרמו עקב התנהלות בעלי הדירות והמבקשים ביניהם. על כן, נטען כי סיכויי קבלת תביעותיהם המופרזות של המבקשים הינם קלושים.
עוד טוענת המשיבה כי המבקשים השתהו בהגשת הבקשה וכי הוגשה בחוסר תום לב, תוך השתהות והצגת תמונות ישנות של תהליך הבניה והצגת מצג מטעה.
המבקשים טוענים בתגובה לטענות המשיבה כי המחלוקת היא משפטית ומדובר בהפרת הסכם. נטען כי המבקשים רוצים להבטיח העמדת ביטחון לפיצוי המגיע להם שעומד לפחות על 600,000 ₪. נטען כי המשיבה מודה שלא עמדה בזמנים שנקבעו בהסכם ולכן מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשים.
דיון והכרעה בבקשה:
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת המסמכים שהוצגו לעיוני הגעתי למסקנה כי בנסיבות העניין יש לדחות את הבקשה לסעדים זמניים.
מטרתו של הסעד הזמני היא הבטחת קיומו של ההליך המשפטי או הבטחת ביצועו היעיל של פסק הדין שיינתן בסוף ההליך (ראו: אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהד' 11, 2013), עמ' 907 (להלן: "גורן")). על ההכרעה בבקשה לסעד זמני להתחשב בסיכויי התובענה, כפי שאלו נראים לבית המשפט בנקודת הזמן הנוכחית. על כן, על מנת שיינתן סעד זמני על ביהמ"ש להשתכנע, בין היתר, בדבר קיומה לכאורה של עילת תובענה (תקנה 362(א) לתקנות סדר הדין האזרחי). כמו כן, על ביהמ"ש להביא בחשבון את מאזן הנזקים אשר צפויים להיגרם לכל אחד מבעלי הדין (תקנה 362(ב)). עוד יש לבחון אם הוגשה הבקשה בתום לב ואם מתן הסעד צודק וראוי בנסיבות העניין ואין בו פגיעה במידה העולה על הנדרש (ראו: רע"א 5454/02 טעם טבע טיבולי נ' אמברוזיה סופהרב בע"מ, פ"ד נ"ז(2) 438). התנאים המהותיים שנקבעו בתקנות סדר הדין האזרחי למתן סעדים זמניים מפורטים בתקנה 362. בעיקרם, נדרש כי בית המשפט ישתכנע בקיומה של עילת תובענה ויביא בחשבון את הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני, לעומת הנזק שייגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני.
על כן, השיקולים העיקריים שיש לשקול בהכרעה אם להיעתר לבקשת סעד זמני הם סיכויי ההליך, מאזן הנוחות ושיקולים שביושר ובצדק. על המבקשים לעמוד בשני תנאים מצטברים: קיומה של זכות לכאורה לקבלת הסעד (סיכויי ההליך); מאזן הנוחות נוטה לטובתם. בין תנאים אלה מתקיים יחס המוכר כ"מקבילית כוחות" – ככל שביהמ"ש יתרשם כי סיכוייו של מבקש הסעד לזכות בתביעתו גבוהים, יקל עמו בדרישת מאזן הנוחות ולהיפך (ראו: רע"א 3533/09 נציגות הבית המשותף נ' ירון עיון (מיום 1.9.09); גורן, עמ' 911).
בענייננו יצוין כי נראה שהמבקשים לא קיימו את הוראות ההסכם לגבי פניה לבורר, שכן ההסכם מעניק לצדדים 15 ימים לשם הגעה להסכמה על זהות הבורר, אך המבקשים פנו לביהמ"ש בטרם הסתיימה תקופה זו ולא פעלו על פי המנגנון שנקבע בהסכם. גם לאחר שמסתיימת התקופה של 15 יום, במקרה שהצדדים אינם מגיעים להסכמה בדבר זהות הבורר, על פי ההסכם יש לפנות לגוף המקצועי המתאים למנות בורר והמבקשים כאמור לא עשו כן.
כמו כן, נראה כי בענייננו קיימים חילוקי דעות בין הדיירים בינם לבין עצמם בנוגע למצב העובדתי בשטח ובנוגע לקיום ההתחייבויות על ידי המשיבה וככל הנראה התמונות שצורפו על ידי המבקשים אינן משקפות את המצב בפועל. על כן, לא ניתן לקבוע לעת הזו כי סיכויי המבקשים לזכות בתביעתם הינם גבוהים, זאת גם אם מביאים בחשבון כי קיים איחור במועד סיום העבודות, נתון שאינו שנוי במחלוקת.
בנוסף, טענות המבקשים בעניין אי יכולת כלכלית של המשיבה לעמוד בחיובים שיכול ויוטלו עליה במסגרת הבוררות נטענו בעלמא וללא סימוכין. המבקשים לא הצביעו על נזקים ממשיים שייגרמו להם אם לא יינתנו הסעדים הזמניים. יצוין גם כי הצווים המבוקשים, כפי שנוסחו, אינם מבטיחים קיום ההסכם או קיום פסק הבורר שיינתן וגם מסיבה זו אינני מוצא כי יש מקום להיעתר לבקשה.
אשר על כן, לאור המפורט לעיל, הבקשה לסעדים זמניים נדחית.
למען הסדר יוער כי בכל הנוגע לבקשה למינוי בורר הגיעו הצדדים להסכמה דיונית ולאחר שימסור הודעה לבית המשפט, כאמור בהחלטה מיום 28.6.16, תינתן החלטה.
לעניין הוצאות הדיון בבקשה לסעד הזמני תינתן החלטה במסגרת פסק הדין הסופי בהליך העיקרי.
המזכירות תעביר עותק החלטה לב"כ הצדדים.
ניתנה היום, כ"ג סיוון תשע"ו, 29 יוני 2016, בהעדר הצדדים.
|
|
|
ר' שפירא, ס. נשיא
|