הראל ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח'

פסק דין

האם הגבלת עבירות שנקבעה בהסכם פיתוח ביחס למגרש בהרחבה למגורים של ישוב חקלאי, האוסרת על היוזם להעביר את זכויותיו על פי הסכם הפיתוח, מונעת גם מתן אופציה לרכישת זכות החכירה שתוקנה ליוזם, אם וכאשר יעמוד בתנאי הסכם הפיתוח. זו השאלה העקרונית שהועמדה להכרעה בתיק זה.

רקע

עיקר עובדות המקרה שלפני אינן שנויות למעשה במחלוקת, וניתן לסכמן כדלהלן:

המבקשים, יוסף ואסתר הראל (להלן: "המוכרים") היו בעלי זכויות פיתוח ובניה בהתאם להסכם פיתוח שכרתו עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") ביחס למגרש 566 בגוש רשום 4702 חלקה 34 המצוי בהרחבה של מושב קדרון (להלן: "הסכם הפיתוח" ו- "המקרקעין" בהתאמה). זכויות המוכרים קמו להם מכוח הקצאה עפ"י החלטה 737 להחלטות המנהל, שכותרתה "הרחבות למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית" (החלטה זו בוטלה כידוע לפי בג"צ 244/00 עמותת "שיח חדש" נ' שר התשתיות, פ"ד נו(6) 25 (2002)).

המוכרים היו מעוניינים למכור את המגרש שהוקצה להם עוד בשלב הסכם הפיתוח. מבירורים שערכו במינהל מקרקעי ישראל, התברר להם כי לפי החלטה 953 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "החלטה 953") אם ימכרו את זכויותיהם על פי הסכם הפיתוח קודם להשלמת בניית השלד והגג (שהוא המועד בו היוזם על פי הסכם פיתוח יכול לקבל הסכם חכירה) יחויבו בתשלום דמי הסכמה בגין מלוא פוטנציאל זכויות הבניה במגרש, ולא רק בגין זכויות הבניה שימומשו (שעמדו על 156 ממ"ר). לפיכך נמנעו המוכרים עד שלב השלמת השלד והגג מכריתת חוזה למכירת המגרש.

חלף זאת התקשרו המוכרים ביום 1.6.2005 עם המשיבים 2 – 3, נועם ושרי אלקן (להלן: "הקונים") בהסכם אופציה (להלן: "הסכם האופציה"), בו ניתנה לקונים הזכות לרכוש את זכויות החכירה המהוונות על הנכס, וזאת לאחר שהמוכרים יבנו על הנכס שלד דירת מגורים וגג (אשר בעת כריתת הסכם האופציה לא היו בנויים). מחיר המימוש של האופציה הועמד על 135,000$ "בתוספת כל עלויות בניית שלד דירת המגורים הכוללות בין היתר עלויות תכנון, הנדסה, מדידה, אגרות היתר ופיתוח" (סעיף 4.1 להסכם האופציה). בגין הסכם האופציה שולם סכום של 6,500$, כאשר בהבהרה להסכם האופציה נאמר כי הם יראו כחלק מתמורת הרכישה אם תמומש האופציה.

לאחר השלמת בניית השלד והגג, מימשו הקונים את הסכם האופציה, ובעקבות זאת נכרת ביום 8.11.2006 הסכם מכר בין המוכרים לקונים (להלן: "הסכם המכר"). בהסכם זה נקבעה תמורת המכר על התמורה שנקבעה בהסכם האופציה (135,000$, מהם שולמו 6,500 $) בתוספת 39,303$ בגין עלויות בניית השלד והגג (יצויין כי עלויות אלו אושרו כולם על ידי הקונים). הסכום שולם בשקלים, ושיעורו עמד על סך כולל של 754,755 ₪.

להשלמת התמונה יצוין כי במשא ומתן שנוהל בין המוכרים לבין רשויות מס שבח בשנת 2006 הוסכם עוד קודם לחתימת הסכם המכר, כי יראו את מועד המכירה כמועד כריתת הסכם האופציה, וכי שווי הממכר יהיה שווי המקרקעין כולל שלד וגג.

המחלוקת הקונקרטית בין הצדדים נוגעת לשאלה אם החלטה 953, שכותרתה "העברת זכויות במהלך הסכם הפיתוח", חלה על המקרה שלפני.

כידוע, הסכמי פיתוח (כמו גם הסכמי מינהל אחרים) מגבילים, כעניין שבשגרה, את עבירות הזכויות מכוחם. הסכם הפיתוח האחיד, שנערך גם עם המוכרים במקרה שלפני, קבע במבוא "אין להעביר זכויות ו/או לצרף שותף בתקופת הסכם הפיתוח", ובסעיף 11(א) לתנאי חוזה הפיתוח הובהר כי: "הרשות הניתנת ליוזם לפי החוזה היא אישית בלבד ואסור ליוזם להעביר את זכויותיו לפי החוזה בשלמותן או בחלקן בכל צורה שהיא בין במישרין ובין בעקיפין, ו/או להשכיר את המגרש ו/רו למסור חזקה או שימוש בו, או בחלקו, לאחרים".

מועצת המינהל, ביקשה לאפשר העברת זכויות במהלך הסכם פיתוח, ולפיכך קיבלה את החלטה 953, המורה בסעיף 1 כי "המינהל יאשר העברת זכויות חלקית או מלאה ("להלן: "העברת זכויות") בתקופת הסכם הפיתוח, ובלבד שמקבל הזכויות יעמוד בכל התנאים והדרישות שנקבעו בהסכם הפיתוח אשר נחתם עם היזם שהינו מעביר הזכויות (להלן: "היזם")". עוד נקבע בסעיף 2 להחלטה 953 כי "אישור המינהל להעברת זכויות לא יותנה בתשלום כספי".

ואולם, בצד קביעת הכלל המתיר העברה של זכויות בתקופת הסכם הפיתוח ללא תשלום למינהל, נקבעו גם חריגים. החריג הרלוואנטי לענייננו הוא זה שנקבע בסעיף 5 להחלטה 953, וזו לשונו:

"על אף האמור בסעיף 2 לעיל, תהא העברת זכויות בהסכם פיתוח שנחתם לפי החלטת מועצה 737 מותנית בתשלום דמי חכירה מהוונים בגין הפרש זכויות הבניה שבין הזכויות אותן רכש היזם בפועל לבין מלוא זכויות הבנייה על פי התכנית שהייתה בתוקף בעת ההקצאה, על פי השיעור הנהוג באותו ישוב בעת אישור העברת הזכויות ועפ"י שומה פרטנית ועדכנית למועד הבקשה".

מינהל מקרקעי ישראל טוען כי סעיף 5 להחלטה 953 חל גם על המוכרים שלפני, וזאת מהטעם שהסכם האופציה נכרת בתקופה בה היה הסכם הפיתוח בתוקף, ובטרם היו המוכרים זכאים כי יערך עימם הסכם החכירה (דהיינו קודם להשלמת בניית השלד והגג). לשיטת המינהל הסכם האופציה הוא חוזה למכירת המקרקעין, מאחר שהצדדים הסכימו כבר בעת עריכתו לבצע את עסקת המכר (ולראיה, הסיכום שהושג עם רשויות מס שבח), ולחילופין מאחר שאין חולק כי כלולה בו התחייבות של המוכר להעברת הבעלות במקרקעין. זאת ועוד, כל תכלית הסכם האופציה הייתה לעקוף את הוראת סעיף 5 להחלטה 953, כפי שהודו המוכרים עצמם (ראו פרוטוקול 15.52011, עמוד 8 שורות 21 - 22). לפיכך, לשיטת ב"כ המינהל, מן הראוי להתייחס למהותו של ההסכם, ולא לדרך בה הסדירו הצדדים את יחסיהם.

לאור עמדתו דרש מינהל מקרקעי ישראל מהמוכרים כי ישלמו לו הפרשי דמי חכירה מהוונים, בסכום של 175,218 ₪ נכון ליום 10.3.2008 (להלן: "הפרשי דמי חכירה"). הפרשים אלו מייצגים, נכון למועד האמור, את הפער שבין דמי החכירה המהוונים בגין מימוש מלוא זכויות הבניה על פי התוכנית שהייתה בתוקף בעת ההקצאה לבין דמי החכירה המהוונים ששולמו בגין רכישת זכויות בקיבולת הבניה שבוצעה בפועל (קרי 156 מ"ר).

המוכרים מתנגדים לדרישת המינהל וטוענים כי יש לבטל את החלטה לחייבם בהפרשי דמי חכירה. הטעם המרכזי לעמדתם הוא שלשיטתם הסכם האופציה לא העביר את זכויות הפיתוח, וממילא אין החלטה 953 חלה ביחס אליו. לחלופין, במידה ויקבע כי עליהם לשלם הפרשי דמי חכירה, הם טוענים כי יש לקבוע שנטל זה מוטל על הקונים, וזאת בהתבסס על לשון ההסכמים ואומד דעת הצדדים בחתימה. הקונים הצטרפו לעמדת המוכרים ביחס לשאלת עצם החבות בהפרשי דמי חכירה, ולחלופין טענו כי החבות לשלמם מוטלת על המוכרים.

דיון והכרעה

אין בידי לקבל את עמדת מינהל מקרקעי ישראל לפיה כריתת הסכם האופציה יצרה חבות בתשלום הפרשי דמי חכירה לפי סעיף 5 להחלטה 953, וזאת ממספר טעמים:

ראשית, ספק בעיני אם ניתן לפרש את ההגבלה על העברת זכויות המופיעה בהסכם הפיתוח שנערך עם המוכרים, כאוסרת על כריתת הסכמים, ובכלל זה הסכמי אופציה, שעניינם מכירת זכות החכירה שתתקבל בעתיד לאחר השלמת ביצוע הסכם הפיתוח (דהיינו לאחר השלמת בניית השלד והגג). מלשון ההוראה עולה, לכאורה, המסקנה כי היא אוסרת על העברת הזכויות הניתנות על פי הסכם הפיתוח, וזאת תוך הגדרת זכויות אלו כזכויות אישיות ליוזם. לשון זו מתיישבת עם תכלית לפיה מינהל מקרקעי ישראל מעוניין לראות את היוזם עימו התקשר כבא דבריו לעניין הסכם הפיתוח, ולהימנע ממצב בו ימצא מולו גורם אחר כזכאי מכוח הסכם הפיתוח. אין ללמוד מלשון זו כי כוונת המינהל הייתה לאסור על היוזם לבצע עסקאות ביחס לזכויות שהוא עתיד לקבל בעתיד, אם וכאשר יעמוד בהסכם הפיתוח (דהיינו זכויות החכירה). במילים אחרות, את הוראות הסכם הפיתוח בעניין הגבלת עבירות ראוי לפרש באופן המאבחן בין עסקאות בזכויות המוקנות ליוזם מכוח הסכם הפיתוח לבין עסקאות בזכויות שיוקנו ליוזם בעתיד מכוח הסכם החכירה. נוסח המגבלות, ותכליתן המשתמעת, שוללות את האפשרות לבצע עסקאות מהסוג הראשון, אך אינן שוללות את האפשרות לעשות עסקאות מהסוג השני.