השופטת א' חיות:
המערערים הגישו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו המרצת פתיחה בה עתרו לסעדים שונים הנוגעים לזכויות הקניין והשימוש במקומות החנייה בבית המשותף בו מתגוררים הצדדים. טענתם העיקרית היתה כי בהסכם שנערך בשנת 1963 בין מי שהיו אז בעלי הדירות בבניין הוצמדו מקומות החנייה לחלק מן הדירות ועל כן אין הם חלק מן הרכוש המשותף. ביום 14.1.2008 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגן הנשיאה י' זפט) את המרצת הפתיחה ומכאן הערעור שבפנינו.
תמצית ההליך בפני בית משפט קמא ופסק-דינו
1. המערערים והמשיבים הינם בעלי דירות בבית משותף שהוקם בשנת 1963 בתל אביב והידוע כחלקה 140 בגוש 6901 (להלן: הבניין). על רקע סכסוך שנתגלע בין הצדדים בעניין זכויות השימוש במקומות החנייה בבניין (להלן: מקומות החניה), הגישו המערערים לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו המרצת פתיחה בה עתרו, בין היתר, לסעד המצהיר כי מוקנית להם זכות שימוש בלעדית במקומות החניה בטענה כי אלה אינם חלק מן הרכוש המשותף (להלן: התובענה). כמו כן עתרו המערערים לצו המורה למפקח על הבתים המשותפים לתקן את צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים בדרך של הוצאת שטחי החניה מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירות שבבעלותם ועוד עתרו לצו המורה לרשם המקרקעין לתקן את נסח רישום המקרקעין בהתאם. את טענתם כי ששת מקומות החניה הקיימים בבניין אינם מהווים חלק מן הרכוש המשותף, סמכו המערערים על הסכם שנכרת בשנת 1963 בין הבעלים דאז של שתים עשרה הדירות הקיימות בבניין, בו הוסכם על הצמדת מקומות החניה לחלק מן הדירות (להלן: ההסכם) ועל עדכון ההסכם שנערך, על פי הנטען, בשנת 1966 באופן שחלק מן הדירות אליהן הוצמדו מקומות החניה הוחלפו באחרות. המשיבים שרכשו או ירשו דירות בבניין שנים רבות לאחר מכן טענו בתשובתם לתובענה כי להסכם לא ניתן פומבי בדרך של רישום הערת אזהרה או בדרך של שינוי צו רישום הבית בפנקס בתים משותפים ולכן אין לו תוקף כלפיהם. הם הוסיפו וטענו כי לא ידעו על דבר קיומו של ההסכם בעת שרכשו או ירשו את הזכויות בבניין והמשיבות 4-3 אף הוסיפו וטענו כי המערערים לא הוכיחו כלל את מצב הזכויות בבניין בעת כריתת ההסכם וכן לא הוכיחו כי החתימות שעל גבי ההסכם הן אכן חתימותיהם של מי שהיו בעלי הדירות בו בשנת 1963.
2. בפסק דינו מיום 14.1.2008 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגן הנשיאה י' זפט) את המרצת הפתיחה בקובעו כי להסכם אין תוקף כלפי המשיבים היות שלא ניתן לו פומבי בדרך של רישום הערת אזהרה או שינוי צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. בית המשפט ציין בהקשר זה כי המערערים אינם יכולים להסתמך על סעיף 71(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), הקובע כי החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות של הבניין (להלן: ספר ההחלטות) תחייב כל בעל דירה אפילו אם היה לבעל דירה לאחר קבלתה. זאת, משום שעסקינן בהסכם שנועד להתבצע בדרך של שינוי צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ולא בהחלטה שניתן לקבל בהצבעה רגילה של אסיפת בעלי הדירות. מכל מקום, כך הדגיש בית משפט קמא, המערערים לא הציגו כראיה את ספר ההחלטות וגם מטעם זה דין הטענה להידחות. נוכח מסקנותיו אלה קבע בית המשפט כי הוא אינו נדרש לשאלה השנויה במחלוקת בין הצדדים באשר למידת האותנטיות שיש לייחס להסכם. בנוסף, קבע בית המשפט כי המערערים לא הוכיחו שהמשיבים ידעו על קיומו של ההסכם ובהקשר זה ציין בית המשפט כי מעדותו של המערער 8 (אחד מבעלי הדירות המנהל את ענייני הבניין), עולה בבירור כי סוגיית מקומות החניה היתה עילה לסכסוכים ולמחלוקות בין הדיירים. לבסוף קבע בית המשפט כי המשיבים הסתמכו בתום לב על המרשם וכי הסתמכות זו ראויה להגנה במובן זה שאין ליתן להסכם תוקף כלפי כולי עלמא. מטעמים אלה דחה בית המשפט את המרצת הפתיחה ומכאן הערעור שבפנינו.
טענות הצדדים
3. לטענת המערערים, שגה בית משפט קמא בקובעו כי המשיבים הסתמכו בתום לב על המרשם ולטענתם, המשיבים ידעו או למצער יכולים היו לדעת על דבר קיומו של ההסכם עוד טרם שרשמו את הדירות על שמם. בהקשר זה מדגישים המערערים כי המשיבים תפסו חזקה בדירות זמן רב לפני שהזכויות בהן נרשמו על שמם, וכי באותה תקופה הם יכולים היו לדעת כי קיים הסדר חניה מיוחד בבניין. המערערים מוסיפים ומציינים כי המשיבות 4-3 ירשו את הדירות ולא רכשו אותן מצד שלישי ומשכך, אין לומר כי משיבות אלה הסתמכו בתום לב על המרשם טרם שהזכויות בבניין נרשמו על שמן. בנוסף טוענים המערערים כי המשיבים יכולים היו לדעת על הסדרי החניה בבניין מכוח הסכמי הרכישה המקוריים של הדירות משנת 1963 בהם צויין כי בבניין קיים הסדר ביחס למקומות החנייה. המערערים סבורים, אפוא, כי המשיבים לא הוכיחו שהם הסתמכו על המרשם בתום לב ולכן, אין מקום להחיל בעניינם את סעיף 10 לחוק המקרקעין.
4. המשיבים, מצידם, סבורים כי דין הערעור להידחות ולטענתם צדק בית משפט קמא בקובעו כי הם הסתמכו בתום לב על המרשם בו לא צוין דבר בעניין הוצאת מקומות החניה מן הרכוש המשותף. המשיבים מוסיפים ומדגישים כי הם לא ידעו על דבר קיומו של ההסכם וכי המערערים לא הוכיחו אחרת ואף לא הוכיחו כי היה עליהם לדעת על קיומו של ההסכם בהתחשב בפרק הזמן שחלף בין המועד בו תפסו חזקה בדירות למועד שבו רשמו את הזכויות בדירות על שמם. כמו כן, מפנים המשיבים להוראות שונות בחוק המקרקעין המלמדות לגישתם כי תנאי להוצאת חלקים מהרכוש המשותף הוא תיקון צו הרישום בפנקס הבתים המשותפים ולגישתם לא די בהחלטה שנרשמה בספר ההחלטות לצורך הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות בבניין. מכל מקום המשיבים מדגישים כי ספר ההחלטות לא הוגש כראיה ולכן אין ליתן משקל לטענות המערערים בהקשר זה. לבסוף טוענים המשיבים כי נוכח הזמן הרב שחלף מאז כריתת ההסכם ועד להגשת התובענה יש מקום לקבוע כי המערערים השתהו בהגשתה.
הבקשה להוספת ראיות בערעור
5. סמוך לאחר הגשת הערעור הגישו המערערים בקשה לצירוף ראיות חדשות בערעור בה עתרו לצרף כראיות מטעמם שלושה פרוטוקולים של ישיבות שקיימו דיירי הבניין בשנים 1998, 1999 ו- 2004 המהווים, לטענת המערערים, את ספר ההחלטות של הבניין; מכתב שכתבו המשיב 1 ואחיו לדיירי הבניין בשנת 2004; תצהירים שונים של מי שמכרו למשיב 1 ולהוריו של המשיב 2 את דירותיהם בבניין; וכן נתונים ממרשם האוכלוסין הנוגעים למשיבים 1 ו- 2. לטענת המערערים, ראיות אלה מלמדות כי המשיבים ידעו על הסדרי החניה בבניין לפני שהיו לבעלים רשומים של הדירות.
טרם שנידרש להכרעה בערעור נקדים ונאמר כי לא ראינו מקום להתיר את הגשתן של הראיות הנוספות בשלב הערעור שכן הבקשה אינה עומדת בתנאים שנקבעו לעניין זה בהלכה הפסוקה. מדובר בראיות שחלקן היו בידי המערערים בעת ניהול הדיון בבית משפט קמא ואת האחרות יכולים היו המערערים לאתר כבר באותו שלב בשקידה ראויה (ראו: ע"א 801/89 כהן נ' שבאם, פ"ד מו(2) 136, 142 (1992); 9784/05 עיריית תל אביב-יפו נ' גורן, פיסקה 16 (טרם פורסם, 12.8.2009); יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 850-848 (מהדורה שביעית, 1995)). התרת הגשתן של ראיות אלה בשלב הערעור יהא בה, אפוא, משום מתן אפשרות למערערים שלא הציגו את הראיות הנדרשות בעת ניהול ההליך לשוב ולנהלו מבראשית ללא כל הצדקה.
הבקשה להוספת ראיות בשלב הערעור נדחית, אפוא.
דיון
6. לעיצומו של עניין אנו סבורים כי דינו של הערעור להידחות. ערעור זה קם ונופל על שאלת דיותן או שמא נאמר אי-דיותן של הראיות שהציגו המערערים לביסוס התובענה בפני בית משפט קמא. צודקים המשיבים בטענתם כי המערערים כשלו להוכיח את יסוד המסד שעליו נשענת התובענה כולה והוא - כי ההסכם משנת 1963 בדבר הצמדת מקומות החניה לחלק מן הדירות בבניין והמסמך המעדכן אותו משנת 1966, נחתמו על ידי מי שהיו אותה עת בעלי כל הדירות בבניין. די בכך על מנת להוליך לדחיית התובענה. אולם, גם אם נניח לטובת המערערים כי ההסכם והמסמך המעדכן אותו הינם אותנטיים ואכן נחתמו כנדרש על ידי מי שהיו בעלי כל הדירות במועדים הרלבאנטיים, אין בכך כדי לסייע למערערים. המערערים הפנו אל הוראת סעיף 71(א) לחוק המקרקעין וטענו כי ההסכם והמסמך המעדכן אותו מהווים החלטה של בעלי כל הדירות בבניין, כי זו נרשמה כדין בספר ההחלטות ועל כן היא מחייבת כל בעל דירה, אף אם היה לבעליה לאחר קבלת ההחלטה. טענת המערערים בהקשר זה אינה מבדילה בין הסכם ובין החלטה באסיפה כללית של הדיירים שנתקבלה על פי התקנון (במקרה דנן לא הוצג תקנון מוסכם ועל כן חל התקנון המצוי שבתוספת הראשונה לחוק המקרקעין), וזאת למרות שקיים הבדל בין הסכם ובין החלטה כאמור (ראו מיגל דויטש קניין כרך א, 550-549 (1997) (להלן: דויטש)). יתרה מכך והוא עיקר - המערערים לא הציגו בפני בית משפט קמא ספר החלטות כלשהו של הבניין, אף לא במתכונת הצורנית המרוככת של ספר כזה, דהיינו "רישום סדור כלשהו של פרטיכלים של החלטות" (דויטש, בעמ' 741, ה"ש 241). על כן, ומטעם זה בלבד אין המערערים יכולים להיבנות בהקשר זה מהוראת סעיף 71(א) לחוק המקרקעין. אוסיף ואומר כי גם לגופם של דברים קיים בעיני קושי לא מבוטל לאמץ את טענת המערערים לפיה ניתן להסתפק ברישום בספר ההחלטות כרישום המקנה תוקף מחייב להחלטה בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסוימות בבניין, ככל שמדובר בבעל דירה שלא היה שותף לקבלת אותה ההחלטה. נוכח ההשלכות הקנייניות הכרוכות בהחלטה ממין זה ונוכח הכרסום העלול להיגרם למעמד שהקנה חוק המקרקעין לרישום בפנקסי המקרקעין, יכולה להישמע הדעה לפיה על מנת שיהיה תוקף להחלטה כזו כלפי מי שלא נטל חלק בקבלתה, אין להסתפק ברישום בספר ההחלטות של הבית המשותף ועליה להשתקף גם בצו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או למצער בהערת אזהרה מתאימה שתירשם בפנקסי המקרקעין. זאת ביחוד נוכח העובדה כי על פי הוראת סעיף 71(א) לחוק המקרקעין "ספר ההחלטות" של הבית המשותף פתוח לעיונם של בעלי הדירות בלבד והוא אינו נגיש לרוכש פוטנציאלי של אותן הדירות. על כן ובניגוד לפנקסי המקרקעין הפתוחים לעיון הציבור, לא יוכל רוכש כזה לעיין בספר ללא שיתוף פעולה מצד בעל הדירה-המוכר אשר לא תמיד יהיה לו אינטרס לשתף פעולה בהקשר זה. אולם שאלה זו אינה צריכה הכרעה במקרה דנן וניתן להותירה לעת מצוא שכן, כפי שציין בית המשפט המחוזי, המערערים כלל לא הציגו ספר החלטות של הבית המשותף וממילא לא הוכיחו כי ההסכם או המסמך המעדכן אותו אכן נרשמו בשלב כלשהו באותו הספר כהחלטה של בעלי כל הדירות בבניין.
7. משאין חולק כי במקרה דנן לא ניתן פומבי להסכם או למסמך המעדכן אותו, בדרך של רישום הערת אזהרה או בדרך של שינוי צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, יש להוסיף ולבחון את הטענות שהעלו הצדדים והנוגעות לכללים שמחיל הדין בתחום דיני העסקאות הנוגדות. המערערים הפנו בהקשר זה אל הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין הקובע כי:
"10. מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון"
הילוכה של טענת המערערים לעניין זה הוא כי צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים איננו נכון משום שעל-פיו רשומים מקומות החניה בבניין כרכוש משותף, ואילו ההסכם בדבר הצמדתם לדירות מסוימות (בהנחה שאכן נחתם על ידי בעלי כל הדירות דאז), אינו משתקף ברישום. המערערים מוסיפים וטוענים עוד כי המשיבים לא הסתמכו בתום לב על הרישום השגוי כאמור, ועל כן אין לראותם כמי שרכשו דירות בבנין שהרכוש המשותף בו כולל מקומות חניה. לטענת המערערים, ידעו המשיבים או למצער יכולים היו לדעת על דבר הצמדת מקומות החניה לדירות מסוימות בבניין כבר במועד רכישת או ירושת הדירות על ידם ובכל מקרה לפני שרשמו אותן על שמם בלשכת רישום המקרקעין. לטענת המערערים שגה, אפוא, בית משפט קמא בקובעו כי "המשיבים הסתמכו בתום לב על המרשם, והסתמכות זו ראויה להגנה ואינה מאפשרת הכרה בחוזה כבסיס להכרה כלפי כולי עלמא בזכויות העומדות בסתירה למצב רישום הזכויות במרשם".
טענתם זו של המערערים אף היא דינה להידחות. בית משפט קמא "לא קרא לילד בשמו" אך נראה כי כיוון בקביעתו המצוטטת לעיל אל הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, לפיה מי שהסתמך בתום לב על הרישום במקרקעין מוסדרים יהא כוחה של הזכות שרכש בתמורה יפה אף אם הרישום לא שיקף את מצב הדברים לאשורו (ראו למשל: רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט(3) 854, 863 (1995); ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280, 288 (2002)). לעניין תום הלב הנדרש על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין נפסק כי הסעיף מבטא מבחן סובייקטיבי וכי תום הלב נשלל מקום בו הוכח שהרוכש ידע על קיומה של הזכות שלא נרשמה (ובענייננו הסכם הצמדת הדירות), או אם הוכח כי נסיבות העניין "'הדליקו נורה אדומה' לגבי מצב הזכויות" (ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832, 840 (2002)). במקרה דנן קבע בית המשפט כי המערערים לא הוכיחו שהמשיבים ידעו בשלב כלשהו טרם שרשמו על שמם את הדירות שרכשו או ירשו בבניין על קיומו של ההסכם או על הסדר אחר בין בעלי הדירות בבניין בדבר הוצאת מקומות החניה מן הרכוש המשותף והצמדתם לחלק מן הדירות. בהיעדר ראיה כלשהי שיש בה כדי להוכיח עובדות אלה, אין מקום להתערב בממצאיו ובמסקנותיו של בית משפט קמא לעניין תום לבם של המשיבים ולעניין הסתמכותם על הרישום (אשר למתחם ההתערבות המצומצם בממצאי עובדה שקבעה הערכאה הדיונית ראו ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ"ד נב(2) 582, 594 (1998)). טענת המערערים כי חלף פרק זמן מסוים מאז כניסתם של המשיבים לבניין ועד למועד בו רשמו את הדירות על שמם (דבר המלמד לגישת המערערים על כך שהמשיבים ידעו או יכולים היו לדעת על הסדרי החנייה בבניין לפחות באותו שלב), אף היא לא הוכחה והעובדה שהתנהל בין הצדדים בהליך שבכאן סכסוך נמשך בעניין מקומות החנייה בבניין (כפי העולה מעדותו של המערער 8), אינה תומכת בהכרח בגרסתם של המערערים כי המשיבים ידעו או יכולים היו לדעת על קיומו של ההסכם לפני שרשמו את זכויותיהם בבניין. אדרבא, בית משפט קמא סבר כי עובדה זו יש בה ללמד על היפוכו של דבר.
8. מן הטעמים המפורטים לעיל אציע לחברי לדחות את הערעור ולחייב את המערערים בתשלום שכר טרחת עורך דין למשיבים 2-1 בסכום של 15,000 ש"ח ובאותו הסכום למשיבות 4-3.