ו"ע 18397-11-12 סגל ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה

1.ביום 30.6.2011 נערך ונחתם הסכם בין העוררים לחברת מרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ למכירת זכויותיהם של העוררים במחצית ממרכז הקניות הידוע כקניון "לב חדרה". עסקה זו דווחה למנהל מיסוי מקרקעין בחדרה והעוררים נדרשו לשלם מס שבח בגין השבח שנצבר להם במכירה.

הערר שבפנינו עוסק בהערכת שווי הזכויות שנמכרו לצורך חישוב המס ובדרישת העוררים לפצל את התמורה שהתקבלה בין חלקות מקרקעין שונות. המחלוקת העיקרית הנטושה בין הצדדים הינה האם התמורה ששילמה הרוכשת כללה גם תשלום עבור "מוניטין" שאינו נתון לחיוב במס שבח על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963. 

רקע

2.קניון לב חדרה הוקם על ידי אביהם של העוררים, ואחיו – דודם של העוררים. הקניון מצוי במרכזה של העיר חדרה ובנוי על מספר חלקות מקרקעין; חלקות 6, 8, 10 ו- 11 בגוש 10037 וחלקה 475 בגוש 10037 (להלן: הקניון). העוררים ירשו את זכויותיו של אביהם במחצית מהקניון ואילו המחצית האחרת עברה בירושה לאברהם רויכמן.

3.במצב זה שבו לעוררים מחצית מהזכויות ולאברהם רויכמן מחצית מהזכויות, ועל פי הסכם בין הצדדים, נערכה התמחרות שבסופה רכשו העוררים את זכויותיו של אברהם רויכמן בקניון (הסכם מיום 16.5.2006, סומן נספח "ב" לתשובת המשיב).

4.רכישת הזכויות מאברהם רויכמן על ידי העוררים נעשתה בשיתוף פעולה עם חברת בריטיש ישראל מרכזי מסחר בע"מ (להלן: הרוכשת או בריטיש). בהתאם להסכם בין העוררים לבין הרוכשת, רכשו העוררים את זכויותיו של רויכמן בנאמנות עבור הרוכשת (ראו הסכם מיום 16.5.2006 סומן נספח "ג" לתשובת המשיב) (להלן: הסכם הנאמנות).

הסכם הנאמנות כלל בחובו גם הענקת אופציות לצדדים (סעיף 7 להסכם הנאמנות). על פי הסכם הנאמנות ניתנה לעוררים ( שכונו בהסכם רויכמן) אופציה מסוג Put (אופציות מכירה), כלומר אופציה לכפות על הרוכשת לרכוש את חלקם של רויכמן בקניון בתנאים ובתמורה כקבוע בהסכם (סעיף 7.1 להסכם הנאמנות). כן ניתנה לבריטיש אופציה מסוג Call (אופציית רכישה), כלומר ניתנה לרוכשת אופציה לכפות על העוררים למכור לה את זכויותיהם בקניון בתנאים ובתמורה שנקבעו בהסכם (סעיף 7.2 להסכם) (להלן: אופציית בריטיש).

5.עם זכייתם של העוררים בהתמחרות עם אברהם רויכמן ורכישת חלקו בקניון, ובהתאם להסכם הנאמנות, הועברו מחצית מהזכויות בקניון לבריטיש ומאותו מועד (שנת 2006) החזיקו העוררים ובריטיש בזכויות בקניון בחלקים שווים. העוררים אף העבירו לבריטיש את המניות שרכשו מאברהם רויכמן בחברת הניהול, ק.ל.ח לב חדרה בע"מ, שהיא חברת הניהול שפעלה בקניון (להלן: חברת הניהול) ובין הצדדים נכרת גם הסכם ניהול, המסדיר את יחסיהם בניהול והפעלת הקניון וכולל הוראות נוספות בעניין מימוש האופציות.

6.ביום 16.6.2011 הודיעה הרוכשת לעוררים על מימוש האופציה שהוענקה לה לרכוש את חלקם בקניון. ביום 30.6.2011 נערך ונחתם בין הצדדים הסכם לרכישת חלקם של העוררים בקניון (להלן: הסכם המכר). תמורת רכישת הזכויות בקניון התחייבה הרוכשת לשלם לעוררים סך של 266,907,003 ₪ (סעיף 6.1 להסכם). בסעיף 6.1 להסכם נקבע כי סך של 5,000,000 ₪ מתוך התמורה ישולמו לעוררים עבור זכויותיהם בחברת הניהול. עוד צוין בהסכם כי בין הצדדים נטושה מחלוקת לעניין תשלום תמורה נוספת בשים לב להשקעות שהושקעו על ידי הצדדים בקניון וכי מחלוקת זו תובא להכרעה בפני פוסק (סעיף 6.1.3).

7.בהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין הגישו הצדדים הצהרות למנהל מיסוי מקרקעין בחדרה. בהצהרתם ציינו העוררים כי תמורת הזכויות שולם להם סך של 266,907,003 ₪ (להלן: התמורה המוסכמת). הצהרה זו תוקנה עם קבלת הכרעת הפוסק והסכום תוקן ל 267,976,455 ₪. בהצהרה שהגישו למשיב נטען על ידם כי התמורה המוסכמת שולמה עבור מספר נכסים שאינם מהווים "זכות במקרקעין" על פי חוק מיסוי מקרקעין. נטען כי 15% מהתמורה שולמה בגין מכירת מוניטין של הקניון, כלומר סך של 39,286,050 ₪ שולם בגין המוניטין (סכום זה חושב על פי התמורה המוסכמת המקורית לפני תיקונה על פי החלטת הפוסק). עוד נטען כי סך של 6,827,636 ₪ שולם בגין מיטלטלין המצויים בקניון, מיטלטלין שאינם בבחינת מחוברים ועל-כן אינם כלולים בהגדרת "זכות במקרקעין". עוד טענו העוררים כי את התמורה המוסכמת (לאחר הפחתת שווי המוניטין והמיטלטלין) יש לייחס לחלקות השונות, כך ש- 25% מהתמורה תיוחס לחלקה 10 ולחלק מחלקה 11. חלקים אלו משמשים על פי הנטען לבניית חלקו החדש של הקניון ונרכשו במועד נפרד מיתרת חלקי הקניון.