ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה- מחוז תל אביב נ' אופקים ב.י. רוטשילד 70 ואח'

השופט מ' מזוז:

1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (הנשיא א' אורנשטיין) בעת"מ 37850-05-19 מיום 16.12.2019. בפסק דינו קיבל בית המשפט את עתירת המשיבה 1, חברת אופקים ב.י רוטשילד בע"מ (להלן: אופקים) נגד החלטת ועדת הערר המחוזית תל אביב (להלן: ועדת הערר), אשר ביטלה את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בת ים (להלן: הוועדה המקומית) לאשר בקשה להיתר בניה שהגישה אופקים לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן: תמ"א 38 או התמ"א).

2. אופקים הגישה בקשה להיתר בניה לפי התמ"א, לחיזוק ולתוספות בניה בבניין ברחוב השקמה 24 בבת-ים (להלן: הבקשה להיתר). הבנין הוא בן 4 קומות מעל קומת עמודים, ובו 16 יחידות דיור, כאשר בקומת העמודים פועלות 3 חנויות. בבקשה להיתר התבקשו חיזוק המבנה, הוספת מעלית, הוספת ממ"דים ומרפסות שמש לדירות הקיימות, וכן תוספת של 12 דירות נוספות ב- 3 קומות שיתווספו לבנין, כך שהמבנה יהיה בן 8 קומות בסך הכל, כולל קומת מסחר, ויכלול 28 יחידות דיור. כן התבקשו הקלות בקווי הבניין לצורך הקמת מגדלי ממ"דים, ולהמרה של 15 מקומות חניה, מתוך 21 הנדרשים לפי התקן, בתשלום ל"קרן חניה".

3. ביום 28.3.2018 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר, תוך דחיית התנגדויות שהוגשו על ידי דיירי הבניינים הסמוכים, ובהם התנגדות המשיבים 3 ו- 4 בשם דיירי הבניין הסמוך ברחוב השקמה 26 (להלן: המתנגדים). המתנגדים הגישו ערר לוועדת הערר על החלטת הוועדה המקומית, שהתמקד בעיקרו בסוגיית מיקום הממ"דים והסטת קווי הבנין ובענין העדר פתרונות חניה.

4. ביום 21.3.2019 קיבלה ועדת הערר את הערר, הן לענין מיקום מגדלי הממ"דים בסטייה מקווי הבנין, והן לענין העדר פתרון חניה הולם תוך חריגה מתקן החניה הנדרש. בהחלטה מפורטת ומנומקת היטב עמדה ועדת הערר על הקשיים התכנוניים המשמעותיים בהיתר שנתבקש ועל השלכותיהם על דיירי הבניינים הסמוכים. בתוך כך עמדה ועדת הערר על תכליות תמ"א 38 והאיזונים הנדרשים בין תכליות אלה לשיקולי תכנון אחרים, ועל גדרי שיקול הדעת של הוועדה המקומית בבוחנה בקשה להיתר לפי התמ"א. לענין החניה צוין כי בעוד בהתאם לתקן החניה נדרשים בבנין 21 מקומות חניה, מהם מקום חניה אחד לנכה, הבקשה להיתר כוללת 6 מקומות חניה בלבד, כך שלא רק שהבקשה אינה נותנת מענה למקומות החניה הנוספים הנדרשים עבור 12 הדירות הנוספות, אלא שהבקשה אף גורעת ממקומות החניה שלפי היתר הבניה המקורי לבנין. ועדת הערר קבעה כי היה על הוועדה המקומית לעמוד על איזון סביר יותר בהיבטי החניה, בין על ידי דרישת פתרונות חניה בתחום המגרש, על אף העלויות הכרוכות בכך, ובין על ידי  הפחתת  מספר הדירות החדשות המוצע.

5. על החלטה זו עתרה אופקים לבית המשפט קמא. עתירתה התמקדה בסוגיית החניה, תוך שהודיעה כי אינה משיגה על החלטת ועדת הערר לענין מיקום מגדלי הממ"דים וקווי הבנין. עיקר טענת אופקים היה כי מתן פתרון חניה בתחום המגרש יהפוך את הפרויקט ללא כדאי מבחינה כלכלית, עקב עלותו, ועל כן יש להסתפק בפתרונות החניה עליהם הצביעה, ובעיקר תשלום ל"קרן חנייה" עבור חניון במרחק כ-600 מ' מהבניין בקו אווירי, אשר ניתן יהיה להכשירו כחניון בשנים הקרובות. נטען כי צדקה הוועדה המקומית בקבלה את החלופה שהציעה, וזאת נוכח הוראות סעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק או חוק התכנון והבניה).

6. בית המשפט קיבל עתירת אופקים נגד החלטת ועדת הערר, תוך שקבע כי "הוועדה המקומית עשתה מלאכתה נאמנה (ו)שקלה את השיקולים המקצועיים הדרושים... ולא היה מקום להתערבות בשיקול דעתה" על ידי ועדת הערר. נקבע כי נוכח תכליתה של תמ"א 38, ברירת המחדל היא כי יש לאשר תוכניות לחיזוק מבנים, מתוך העדפה ברורה למתן היתר לחיזוק המבנה על פני הכשרת מקומות חניה כדי לעמוד בדרישות התקנות, וכי העדפה זו קיבלה ביטוי בסעיף 17 לתמ"א ובסעיף 158א3 לחוק. בית המשפט קבע כי בניגוד לעמדת ועדת הערר, פתרונות החניה שניתנו במסגרת הבקשה להיתר הם הולמים, ולא היה מקום להתערב בהם. אשר על כן ביטל בית המשפט את החלטת ועדת הערר בנוגע לחניות, והחזיר על כנה את החלטת הוועדה המקומית לענין זה.

7. על פסק דינו זה של בית המשפט קמא הוגש הערעור שבפנינו מטעם ועדת הערר. בערעור נטען, בתמצית, כי בית המשפט התערב בהחלטת ועדת הערר בהיעדר עילה בדין ובניגוד להלכה הפסוקה אשר מתייחסת לשיקול הדעת הרחב של רשויות התכנון. כן נטען כי בית המשפט שגה באופן ניתוח היחס בין הוועדה המקומית לבין ועדת הערר, שהיא מוסד תכנון שהוא בעל הסמכות הבכירה בהיררכיה התכנונית בכל הנוגע למתן היתרים, תוך שהתייחס לוועדת הערר כמעין "ועדת ערר שיפוטית" המפעילה ביקורת שיפוטית גרידא. בהתאם לכך נטען כי לא היה מקום להתערב באיזונים שערכה ועדת הערר בין שיקולי התכנון השונים.

מנגד, טענה אופקים בסיכומיה, בתמצית, כי התערבות בית משפט קמא בשיקול דעתה של ועדת הערר הייתה מוצדקת משסבר שהחלטתה חורגת ממתחם הסבירות, וכי נוכח הוראות סעיף 158א3 לחוק התחייב במקרה זה אישור בקשתה להיתר בניה מכוח תמ"א 38 גם בהיעדר פתרון חניה. כן נטען כי השיקול הכלכלי הוא שיקול רלבנטי לענין בחינת האיזונים התכנוניים לצורכי תמ"א 38.