זאדה נ' יוסיפון

הצגת יריעת המחלוקת:

1. מה דינו של פיצוי מוסכם במסגרת הסכם שכירות שהופר, והאם בכל מקרה יקבל התובע את מלוא סכום הפיצוי המוסכם, או שמא יש מקום להתערבות בית המשפט בשיעור הפיצוי המוסכם?

   הרקע העובדתי וטענות הצדדים בקליפת אגוז:

   רקע כללי והסכמי השכירות שלעניין:

2. לפניי תביעה שטרית לפירעון שטר חוב בסך של כ-90,000 ₪, המהווה, לטענת התובע, פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם לשכירות נכס מקרקעין מצד הנתבעים.

3. התובע הוא אביו ומיופה כוחו של בעל הזכויות בדירה בת 4 חדרים, ברחוב xxx, במקרקעין הידועים כגוש xx חלקה xx, בהתאם ליופי כח נוטריוני בלתי חוזר מינואר 2013 (להלן: "הדירה"). הנתבעים שכרו מבנו של התובע את הדירה לתקופות המפורטות לקמן:

4. ביום 17.8.15 נחתם בין התובע לנתבעים 1 ו-2 הסכם שכירות בלתי מוגנת לתקופה של 12 חודשים, ועד ליום 31.8.16, בתמורה לדמי שכירות בסך של 4,150 לחודש (להלן: "הסכם השכירות"). סעיף 5.2 להסכם השכירות קבע, כי לנתבעים 1 ו-2 ניתנת אופציה להארכת תקופת השכירות לשנה נוספת (להלן: "האופציה הראשונה").

5. כן נקבע בסע' 16.1 להסכם השכירות, מנגנון של פיצוי מוסכם בסך של 25,000 דולר, בתור פיצויים מוסכמים ודמי נזק, מבלי צורך בהוכחת נזק; או תשלום דמי שימוש יומיים בסך של 450 ₪ בעבור כל יום של איחור בפינוי הדירה. כן נקבע בסע' 20 להסכם, כי על השוכרים/הנתבעים למסור לידי התובע ערבות בנקאית אוטונומית, בלתי מותנית, בסכום של 12,450 ₪ ושטר חוב בסך של 90,000 ₪, חתום על ידי השוכרים ובערבותם של ערבים (הם הנתבעים 3 ו-4) כבטחון נוסף להבטחת עמידת הנתבעים בהתחייבויותיהם בהתאם להסכם השכירות (סע' 21 להסכם השכירות).

6. הנתבעים 1 ו-2, ביקשו לממש את האופציה הראשונה, וביום 8.8.16 חתמו עם התובע 1, על תוספת להסכם השכירות, בגין התקופה שבין התאריכים 1.9.16-31.8.17 (להלן: "התוספת הראשונה").

7. לקראת תום תקופת האופציה הראשונה (היא שנת השכירות השנייה), ביקשו הנתבעים 1 ו-2 להאריך את תקופת השכירות, ולשכור את הדירה לתקופה נוספת של 12 חודשים. כך, ביום 22.8.17 חתמו על תוספת שנייה להסכם (להלן: "התוספת השנייה").

8. בסע' 3 לתוספת השנייה נקבעה הארכתו של חוזה השכירות עבור התקופה שבין התאריכים 1.9.17-31.8.18 (דהיינו, הארכת השכירות בדירה לשנה שלישית). בסיפא של סע' 3 לתוספת השנייה, הוסף בכתב יד כדלהלן: "ניתנת לשוכרים אופציה להארכת ההסכם בסיומו לשנה נוספת כפוף לשינוי במחיר ל-4,250 ₪" - תוספת של 100 ₪ לעומת דמי השכירות הנקובים בהסכם השכירות המקורי.

9. במסגרת הסכם השכירות המקורי, וכחלק בלתי נפרד מההוראות שהותוו במסגרתו, חתמו ביום 17.8.15 הנתבעים 1 ו-2 על שטר חוב בסך של 90,000 ש"ח, כאשר הנתבעים 3 ו- 4 – אביה של הנתבעת 2, ואמו של הנתבע 1, בהתאמה - חתמו על שטר זה כערבים, לשם הבטחת תשלום הסכומים המפורטים בתוספת השנייה. במסגרת התוספת השנייה חתמו הנתבעים על שטר חוב חדש בסך של 90,648 ש"ח (להלן: "שטר החוב").

10. לקראת תום תקופת השכירות בשנה השלישית, בחודש יולי 2018, הודיע התובע לנתבעים 1 ו-2 כי מאחר שלא מומשה האופציה להמשך השכירות בשנה הרביעית, ולא נשלח אליו מכתב פורמלי עד ליום 1.6.18, כפי שמתחייב מהסכם השכירות, מסתיימת תקופת השכירות ביום 31.8.18 והם נדרשים לפנות את הדירה עד למועד זה.

    ההליכים שלעניין:

11. הנתבעים כפרו בטענת התובע כי עליהם לפנות את הדירה בהתאם לטענת התובע, באשר לטענתם, הביעו את רצונם בשיחות בעל פה עם התובע, לממש את האופציה ולהאריך את תקופת השכירות לשנה רביעית. לטענתם של הנתבעים, הגם שלא נמסרה הודעה מסודרת בכתב ובמועד הנקוב בהסכם השכירות, הרי שלשיטתם, האופציה מומשה תוך סיכום בעל פה בין הצדדים (כפי שנהגו הצדדים במסגרת מימושי האופציה הקודמים), ועל כן הודיעו לתובע כי אין בכוונתם לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות ביום 31.8.18. נתייחס למחלוקת זו בהמשך הילוכנו.

12. לאחר משא ומתן בין ב"כ התובע וב"כ הנתבעים 1 ו-2, ולאחר שביום 23.8.18 שלחו האחרונים לב"כ התובע המחאות לשנת השכירות הרביעית, הבין התובע כי אין בכוונת הנתבעים 1 ו-2 לפנות את הדירה במועד האמור, ועל כן הגיש בנו, מתן (בעלי הדירה), ביום 4.9.18 תביעה לפינוי מושכר בבית משפט השלום בפתח-תקווה (תא"ח 6492-09-18 רביזאדה נ' יוסיפון ואח'; להלן: "תביעת הפינוי").

13. ביום 30.9.18 פינו הנתבעים את הדירה, ללא צורך בהמשך נקיטת הליכי הפינוי שלעניין, ומספר ימים לאחר מכן, ביום 4.10.18, מסרו הנתבעים את מפתחות הדירה לבנו של התובע, מתן – הוא בעל הדירה. בשל כך, הודיע התובע, באמצעות ב"כ, לבית המשפט השלום בפתח תקווה, כי התייתר הצורך בדיון בתביעה לפינוי מושכר ובנסיבות העניין, אף לא ניתן פס"ד בעניין. עם זאת, במסגרת הודעתו הנ"ל, עתר בנו של התובע, למותב של תביעת הפינוי, לפסוק לטובתו הוצאות בסך של 22,037 ₪. בקשה זו נדחתה בהחלטתו של כבוד השופט אריאל ברגנר מיום 15.10.18, לאחר שקיבל את עמדת ב"כ הנתבעים בסוגיה זו.

     

    טענות התובע:

14. ביום 20.12.18 הגיש התובע את שטר החוב לביצועו בהוצאה לפועל. ביום 6.1.18 הגישו הנתבעים התנגדות לביצוע שטר החוב. במסגרת הדיון בהתנגדות, אשר התנהל ביום 7.3.19 לפני כבוד הרשם הבכיר אייל דוד, ניתנה לנתבעים רשות להתגונן בכפוף להפקדת סך של 15,000 ₪ על ידם בקופת בית המשפט. הנתבעים הפקידו את הסך הנ"ל, ועל כן ניתנה להם הרשות להתגונן. מכאן התביעה שלפנינו. יוער כי בשל העובדה ששטר החוב הוגש ללשכת ההוצאה לפועל, כנגד שני הנתבעים ושני הערבים, הגישו ארבעת הנתבעים בקשות התנגדות לביצוע שטר בארבעה הליכים נפרדים, במסגרת התיקים הבאים: 59120-01-19; 59178-01-19; 60809-01-19 ו- 60875-01-19, כאשר ההליך שלפניי התנהל בארבעת התיקים במאוחד.

15. במסגרת התביעה, טוען התובע, כי הנתבעים 1 ו-2 לא פעלו למימוש האופציה כפי הנדרש בהסכם השכירות, ולא הודיעוהו בכתב עד ליום 1.6.18 על החלטתם למימוש האופציה; ומשכך פג תוקף ההסכם בין הצדדים כבר ביום 31.8.17, מועד תום תקופת השכירות השלישית (בהתאם לתוספת השנייה). ממילא היה על הנתבעים לפנות את הדירה במועד זה. לחיזוק טענתו צירף התובע את מכתבי ההתראה שנשלחו מטעמו לנתבעים בתאריכים הבאים: 12.7.18, 16.7.18, 30.7.18 ו-27.8.18, כאשר במסגרת המכתבים מועלית הטענה כי האופציה לא מומשה במועדה ומשכך על הנתבעים לפנות את הדירה במועד המוסכם בתוספת השנייה.

16. כמו כן, לטענת התובע, לא מסרו הנתבעים 1 ו-2 ערבות בנקאית אוטונומית בסך של 12,750 ₪, וזאת, בניגוד לסעיף 20 להסכם המקורי ולסעיף 6 לתוספת השנייה, עובדה המהווה אף היא הפרת הוראות ההסכם והתוספות.

17. כן טוען התובע, כי הנתבעים 1 ו-2 הציגו בפניו מצג שווא לפיו בדירה מתגוררות 4 נפשות בלבד (זוג הורים ושני ילדים), כאשר בפועל התגוררו בנכס המושכר 8 נפשות (זוג הורים ושישה ילדים), וכי הם וילדיהם גרמו לנזקים רבים ולהזנחה כוללת של הדירה.

18. עוד טוען התובע כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות, בהשאירם את הדירה (שנרכשה ע"י בנו של התובע, כדירה יד ראשונה מקבלן) במצב תחזוקתי גרוע, באופן שנגרמו לדירה נזקים משמעותיים, שהיה על התובע לשאת בעלויות תיקונם. בעניין זה צירף התובע תמונות סטילס וכן סרטון וידאו קצר.

19. בשל כל האמור, ובעיקר בשל העובדה כי הדירה לא פונתה ע"י הנתבעים 1 ו-2 במועד המוסכם, ובשל העובדה שהנתבעים 1 ו-2 התגוררו בדירה במשך 34 ימים נוספים חרף מכתבי ההתראה מטעמו של התובע ושלא מכוח הסכם תקף, טוען התובע כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות "הפרה יסודית", באופן המצדיק הפעלת מנגנון הפיצוי המוסכם, כפי שנקבע בסעיף 16.1 להסכם השכירות. לתובע טענות נוספות, שנעסוק בהן בהמשך הילוכנו.

    טענות הנתבעים:

20. מנגד, טוענים הנתבעים, כי לא זו בלבד שהאופציה להמשך תקופת השכירות גם לשנה הרביעית מומשה על ידם, אלא שהם פינו את הדירה מבלי שניתן כנגדם כל פסק דין, ובהותירם את הדירה מסוידת וכפי שקיבלוה, למעט בלאי טבעי.

21. באשר לפיצוי המוסכם, טוענים הנתבעים כי אין לפסוק אותו לחובתם, הן בשל פערי כוחות בין הצדדים, הן בשל העובדה כי מכוח סעיף 15ב לחוק החוזים תרופות, תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") רשאי בית המשפט להפחית פיצוי מוסכם, ובמקרה זה עליו לעשות כן. כן מכחישים הנתבעים כליל את הנזקים הנטענים בדירה. זאת, בהינתן שהנתבעים הותירו את הדירה מסוידת, רכשו שתי דלתות-פנים חדשות ואף פנו לתובע סמוך לאחר פינוי הדירה על ידם במטרה לקבל הנחיות בדבר תיקון ליקויים בדירה, פנייה אשר לא נענתה ע"י התובע. אנו נעסוק בהמשך הילוכנו ביתר טענות הנתבעים.

    דיון והכרעה:

    שטר החוב:

22. סע' 21 להסכם השכירות המקורי, קובע כדלהלן:

    "כבטחון נוסף להבטחת פינוי המושכר ע"י השוכר עפ"י הוראות הסכם זה וכן להבטחת תשלום הסכומים למיניהם שעל השוכר לשלם למשכיר עפ"י הוראות הסכם זה, ולהבטחת שאר התשלומים וההתחייבויות שקבל השוכר על עצמו עפ"י הוראות הסכם זה, ימציא השוכר למשכיר במעמד חתימת הסכם זה, שטר חוב בסך בשקלים חדשים השווה ל-90,000 ₪ (תשעים אלף שקלים חדשים), חתום על ידי השוכר כעושה השטר ובערבותם של הערבים:

    1. בני גבעתי....

    2. סטלה יוסיפון....

       השטר הנ"ל יהיה ללא מועד/י פרעון, אולם השוכר מרשה ומסכים שהמשכיר ימלאו וישלימו כל פרט בו ובמועדי פרעונו, ואף לתבוע תשלומו בכל מקרה שהשוכר הפר או לא מילא התחייבת כלשהי על פי הסכם זה המהווה עילה לפינוי השוכר מהמושכר בהתאם להסכם זה, או לא שילם תשלום כלשהו אותו הוא חייב לשלם על פי הסכם זה, או לא תיקן את כל הנזקים שנגרמו למושכר, אם נגרמו. אם השוכר יפנה את המושכר כקבוע בסעיף 12 לעיל, וימציא את כל המסמכים המעידים על תשלום כל החיובים כאמור בסעיף 12 לעיל, וכן יוכיח כי תוקנו כל הנזקים שנגרמו, אם נגרמו, יוחזר השטר לידיו. שטר החוב יוגש לביצוע בכפוף להודעה מוקדמת לשוכר של 14 ימים קודם להגשת ביצועו.

       מתן השטר ו/או תביעה על פיו באים להוסיף ולא לגרוע, מכל זכות וסעד שיש למשכיר עפ"י הוראות הסכם זה והדין".

23. כאמור לעיל, חתמו הנתבעים ביום 22.8.17 על שטר חוב בסך של 90,648 ₪, אשר הוגש לביצוע ע"י התובע.

24. סע' 81א' לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967, שכותרתו "הוצאה לפועל של שטרות", קובע כי דינו של שטר חוב הוא כדינו של פסק דין, ובידי המחזיק בשטר להגישו ללשכת ההוצאה לפועל לצורך ביצועו. עם זאת, קובע הסעיף, כי לחייב נשמרת הזכות להתנגד לביצועו של השטר בדרך שבה מבקשים רשות להתגונן מפני תובענה בסדר דין מקוצר (ר': יואל זוסמן, דיני שטרות, מהדורה שישית, תשמ"ג 1983, בעמ' 262-263).

25. ואכן, כפי שצוין לעיל, ניתנה לנתבעים רשות להתגונן ביום 7.3.19, ומכאן התביעה שעניינה באפשרות מימושו של שטר החוב.

26. על מנת לבחון אפשרות זו, עלינו לבחון האם התקיימה בענייננו עילה שטרית או חוזית. כן נעסוק בשאלה האם הנתבעים הפרו את ההסכם אך ורק בסוגיית מועד הפינוי או שמא אף ביחס לסוגיות הנוספות, שפורטו ע"י התובע בתצהירו, ובכללן, אי דיווח על מספר הדיירים, אי העברת הערבות הבנקאית, ולבסוף, סוגיית הנזקים הנטענים לדירה.

    מימוש תקופת האופציה:

27. במסגרת התוספת השנייה נקבעה תניה המקנה לנתבעים 1 ו-2 אופציה להארכת משך השכירות בשנה נוספת, ובלבד שימסרו לתובע הודעה בכתב על רצונם לממש את האופציה לא יאוחר מיום 1.6.18 (סע' 5.4 להסכם השכירות, בהתאמה הנדרשת לתאריכים כפי שהופיעו בתוספת השנייה) כדלקמן:

    "מימוש האופציה מותנה בכך כי השוכר ימלא אחר כל התחייבויותיו ע"פ הסכם זה וכן ייתן הודעה בכתב למשכיר המודיעה על כוונתו לממש את האופציה וכי הודעתו של השוכר תגיע למשכיר לא יאוחר מאשר עד ליום 1.6.16. משנמסרה במועד הודעת השוכר על מימוש האופציה יראו הסכם זה לכל דבר וענין כאילו נקבעה בו מלכתחילה תקופת השכירות עד לתום הארכתה בתקופת האופציה".

28. לטענת התובע, מאחר שהנתבעים לא מסרו הודעה בכתב עד ליום 1.6.18, כנדרש בהסכם השכירות ובתוספת השנייה, לא מימשו הנתבעים 1 ו-2 את זכותם לתקופת האופציה. על כן, ומאחר שלא הוארך הסכם השכירות בין הצדדים, ובעיקר בשים לב ל-4 הודעות פינוי בכתב, אשר נשלחו מטעמו של התובע, החל מיום 12 ביולי 2018, הרי שהחל מיום 1.9.18, התגוררו הנתבעים 1 ו-2 בדירה בניגוד להסכמתו של התובע ושלא כדין. בשל כך הוגשה גם התביעה לפינוי מושכר.

29. חקירתה הנגדית של ב"כ התובע את הנתבעים 2 ו-3 התמקדה ברובה בשאלת מימושה של האופציה, ובשאלה הנגזרת, האם לא פינו התובעים את הדירה במועד הקבוע בהסכמים בין הצדדים. ויובהר, שאלה זו רלוונטית לעניינו, שכן ככל שהתשובה לשאלה האם פונתה הדירה באיחור תיענה בחיוב, הרי שענייננו בהפרה יסודית של ההסכם אשר מזכה את התובע בפיצוי מוסכם בסך של 25,000 דולר, כפי שנקבע בהסכם השכירות ויפורט בהמשך.

30. אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבעים 1-2 או מי מהם, לא מסרו הודעה בכתב בדבר רצונם בהארכת ההסכם ומימוש האופציה. אולם לטענתם של הנתבעים 1 ו-2, לא היה כל צורך לשלוח מכתב, שכן במשך כל תקופת השכירות, הייתה ההתנהלות בין הצדדים בעל פה ולא באופן פורמלי, בין היתר גם ביחס למימושי האופציות השונות. זאת ועוד, בין הצדדים סוכם מראש ובעל פה, על קיומו של חוזה ארוך טווח.

31. ב"כ הנתבעים טענה בסיכומיה כי על אף שהחקירות והעדויות התמקדו בשאלת מימוש האופציה, הרי שלא עסקינן במסגרת הליך זה בשאלת פינוי המושכר (שכבר נפתרה, כאמור ללא צורך בהכרעה ע"י המותב שלעניין), וכי על עיקר הדיון להתמקד בשאלת הפחתת הפיצוי המוסכם. טענה זו מקובלת עליי בעיקרה, אולם חרף האמור, מצאתי לנכון, למעלה מן הצורך, ובטרם אפנה לדון בשאלה העיקרית, שעניינה הפיצוי המוסכם, להתייחס אף לעניין זה, שכן יש בו כדי ללמד על התנהלות הצדדים לכל אורך התקופה הרלוונטית לענייננו.

    התנהלות הצדדים (הפורמלית) בשלושת החודשים האחרונים לתקופה הקבועה בתוספת השנייה:

32. מן התכתובות בין הצדדים וב"כ עולה כי ביום 12.7.18 שלחה ב"כ התובע הודעה לנתבעים 1 ו-2, לפיה עליהם לפנות את הדירה ולמסור את החזקה בה עד ליום 31.8.18, "היות ולא מימשתם את האופציה שניתנה לכם להארכת הסכם השכירות כקבוע בהסכם השכירות ומאחר ולא מילאתם את כל התחייבויותיכם בהסכם..." (נספח מס' 8 לתצהירו של התובע). עוד נטען במסגרת מכתב זה, כי לא נמסרה לתובע ערבות בנקאית אוטונומית כנדרש בהסכם – לטענה זו אתייחס בהמשך.

33. ביום 16.7.18, השיבו הנתבעים 1 ו-2 להודעה זו במכתב הממוען לתובע וב"כ. במכתב זה הודיעו הנתבעים 1 ו-2 לתובע כי "אנחנו מזכירים לך מר רביזדה שבפגישה שנערכה בביתנו ביום 11.7.18 הצהרת בפנינו ובנוכחות הוריי רבקה ובני גבעתי כי קיבלת את הסכמתנו להארכת הסכם השכירות בשנה נוספת..." וכי התובע "מוזמן לקבל את התשלום להארכת ההסכם עפ"י הקבוע בהסכם האופציה" (נספח מס' 10 לתצהיר עדותו של התובע).

34. עוד הוסיפו הנתבעים בסופו של מכתב זה – "להזכירך מר רביזדה כי בשנת 2015 הצהרת בפנינו כי אתה מחפש שוכרים לזמן ממושך וכעבור שנה ניסית גם לפנות אותנו בטענות שונות ומשונות. ולבסוף הואלת לחתום על הארכת תוקף ההסכם".

35. תגובה למכתבם של הנתבעים 1 ו-2 נשלחה מטעם ב"כ התובע ביום 16.7.18. במסגרת תגובה זו דחתה ב"כ התובע את טענות הנתבעים 1 ו-2, וחזרה על דרישת התובע לפנות את הדירה לא יאוחר מיום 31.8.18 (נספח 11 לתצהיר עדותו של התובע).

36. ביום 29.7.18 השיבו הנתבעים 1 ו-2 שוב, הפעם באמצעות בא כוחם, וטענו כי דרישת התובע לפנותם מהדירה נדחית על ידם מכל וכל. זאת, מאחר שהודיעו לתובע על מימוש תקופת האופציה שניתנה להם במסגרת התוספת השנייה. בהתאם לאמור, הוסיף ב"כ הנתבעים 1 ו-2, כי האחרונים יעבירו לתובע את התשלום בגין דמי השכירות עבור תקופת האופציה כנדרש (נספח 13 לתצהיר עדותו של התובע). ביום 30.7.18 הגיבה ב"כ התובע במכתב נוסף, במסגרתו נדחו טענות הנתבעים 1 ו-2 פעם נוספת, ונטען כי לא פעלו למימוש האופציה באמצעות הודעה בכתב בהתאם לקבוע בסע' 5.4 להסכם השכירות, וכי לא קיימו כל התחייבויותיהם בהתאם להסכם, ועל כן הם נדרשים לפנות את הדירה עד ליום 31.8.18 (נספח 14 לתצהיר עדותו של התובע).

37. ביום 23.8.18 השיב ב"כ הנתבעים 1 ו-2 כי האופציה מומשה, וכי אין לתובע כל עילה לפנותם מהדירה. למכתב זה צורפו 12 המחאות שוות ורצופות על סך 4,250 ₪, ואלה נשלחו לב"כ התובע (נספח 15 לתצהיר עדותו של התובע).

38. ב"כ התובע חזרה על טענותיה בדבר אי מימוש האופציה, במכתבה מיום 27.8.18, תוך הוספת טענות נוספות בדבר גרימת נזקים לדירה וכן טענה בדבר הצגת מצג שווא על ידי התובעים באשר למספר הנפשות המתגוררות בדירה (סוגייה אשר תידון בהמשך הילוכנו, כאמור). ב"כ התובע הבהירה שוב במכתבה כי אין בין הצדדים כל הסכם מחייב וכי על הנתבעים 1 ו-2 לפנות את הדירה בשלהי אותו החודש.

39. כפי שצויין בפרק הקודם, לא פינו הנתבעים 1 ו-2 את הדירה בתום תקופת השכירות, וביום 4.9.18 הגיש התובע את התביעה לפינוי מושכר.

    התנהלות הצדדים (הלא פורמלית):

40. לכאורה, מתוך תכתובות הצדדים והסעיפים הרלוונטיים להסכם ולתוספת השנייה, עולה כי לא מומשה האופציה, וכי הנתבעים 1 ו-2 לא מילאו את התנאים הנדרשים לצורך מימושה, ובעיקרם – מסירת הודעה בכתב על מימושה של האופציה, עד ליום 1.6.18.

41. ואולם, התייחסות למכתבים האמורים בלבד אינה מציגה את התמונה במלואה, ודומה כי לצורך השלמת התמונה בדבר התנהלות הצדדים יש להידרש אף להתנהלות הבלתי פורמלית שבין הצדדים.

42. כפי שעולה כבר ממכתבם של הנתבעים 1 ו-2 מיום 16.7.18, בין הצדדים התקיימו גם שיחות בעל פה, שבמסגרתן, כך לטענת הנתבעים 1 ו-2, הודיעו לתובע כי הם מעוניינים לממש את האופציה, וכי רק בהמשך שינה התובע את דעתו וביקש לפנותם מהדירה. רק משהחליט התובע לפנות את הנתבעים מהדירה, כאמור, ביקש להיתלות בהיעדרה של הודעה פורמלית כנדרש בהסכם.

43. הנתבע 1 מסר בתצהירו, כי בחודש יוני 2018 התקשר אליו התובע וביקש להיפגש עמו על מנת לחתום על תוספת מעודכנת, הכוללת העלאת דמי השכירות ב-100 ₪ נוספים (סה"כ דמי שכירות בסך של 4,350 ₪ לחודש), עבור התקופה שבין 31.8.18-31.8.19 (צ"ל: 1.9.18-31.8.19). ואולם, שבוע מאוחר יותר, בחודש יולי 2018, התקשר התובע לנתבעת 2 והודיע לה כי חרף הסיכום האמור ברצונו למכור את הדירה והוא אינו מעוניין להמשיך את הסכם השכירות.

44. עוד הוסיף הנתבע 1 בתצהירו, כי ביום 10.7.18 שלח הודעת SMS לתובע (להלן: "הודעת ה-SMS"), לפיה הוא מבקש ממנו לכבד את הוראות התוספת השנייה ואת האופציה שניתנה במסגרתה. מאחר שהתובע לא השיב לפנייה זו ואף שלח "אינספור מתווכים לדירה", ובשל חששם מפינוי המשפחה כולה, על 8 נפשותיה, הציעו הנתבעים (באמצעות הנתבע 3) לרכוש מהתובע את הדירה. התובע סרב להצעה זו, אולם הסכים לממש את האופציה בתוספת של 100 ₪ נוספים לחודש (סה"כ תשלום חודשי בסך של 4,350 ₪). לאחר שהנתבעים 1 ו-2 הסכימו להצעה זו, ציין התובע כי יגיע ביום המחרת כדי להחתימם על תוספת חדשה להסכם השכירות.

45. בפועל, כך טוען הנתבע 1, לא עמד התובע בהבטחתו זו, וביום 12.7.18 שלח מכתב לפינוי הדירה.

46. עוד טען הנתבע 1, כי "הארכת תקופת השכירות היתה תמיד בעל פה, בפגישה ביני לבין אליהו. גם חמי, בני, היה נוכח בפגישות. הארכת תקופת השכירות..." (סעיף 41 לתצהיר הנתבע 2).

47. כאשר נשאל הנתבע 1 במסגרת חקירתו הנגדית לעניין זה השיב כדלקמן:

    "ש. האם נכון שעל פי סעיף 5 להסכם השכירות הראשון מ2015 ניתנה לכם אופציה להאריך את תקופת השכירות בתנאי שהדירה תישאר במצב כפי שנמסר לכם, תודיעו בכתב על הרצון לממש את האופציה על זה חתמתם?

    ת. זה מה שהיה בהסכם אבל לא מה שהיה בפועל, מה שהוא בא והחתים אותנו לחוזה בטווח ארוך, זה לא מה שסגרנו איתו, אמרנו לו שאנחנו מעוניינים בדירה לזמן ארוך והוא הסכים והראה לי את החוזה.

    ש. אז למה חתמת עד ל2016?

    ת. כי זה מה שהוא אמר. שיש חוזה סטנדרטי לשנה, הוא לקח את החוזה איתו ולא החזיר.

    ש. ואתם הודעתם למשכיר בכתב עד ליום 1.6.16 על מימוש האופציה?

    ת. הודעתי לו בעל פה למרות שכבר היה ידוע שנישאר". (ש' 13-22, עמ' 22 לפר').

    ובהמשך –

    "ש. האם נכון שבניגוד לקבוע בהסכם השכירות בסעיף 5 לא הודעתם בכתב, כי ברצונכם לממש את האופציה בתוספת השניה?

    ת. הודענו לו כמו כל פעם שהיה בעל פה, לא היה שום שינוי בהודעות תמיד היה בעל פה". (ש' 32-32, עמ' 23 לפר').

    וכן –

    "ת. רגע רגע... סליחה נזכרתי.... הלקוח שלך התקשר אליי אחרי שלושה חודשים בערך לפני שהסתיים החוזה, לשאלת בימ"ש אני מדבר בערך שלושה חודשים לפני אוגוסט 2018. בסביבות חודש 5,6 התקשר אליי וטען שהמחירים בסביבה עלו והוא רוצה לעלות לי בעוד 100 ₪, אני הסכמתי וככה הסתיימה השיחה. אמרתי לו 100 ₪ שלך". (ש' 9-12, עמ' 24 לפר').

48. כשנשאל הנתבע 1 מדוע בתצהירו נכתב כי היה זה בתחילת חודש יולי, השיב כי "זה היה פחות או יותר שלושה חודשים לפני, בגלל שזה היה תמיד בעל פה ולא נכתב וזה היה מוסכם מראש, הגרסה לא השתנתה".

    וכאשר נשאל לעניין סתירה זו פעם נוספת, השיב כי "אני תמיד מדייק זה שאולי יש כאן אי הבנה בתאריכים זה לא אומר שהדברים לא קרו לפי איך שזה היה. זה לא גרסות, זה רק בלבול בתאריכים כי הכל נסגר בע"פ".

49. עוד עלה מחקירתו הנגדית של הנתבע 1, כי התקיימה פגישה בין הצדדים ביום 11.7.18, יום לאחר משלוח הודעת ה-SMS ויום קודם למכתב הפינוי הראשון אשר נשלח מטעם התובע, במסגרתה התנהל בין הצדדים משא ומתן והנתבעים ניסו להגיע עם התובע להבנות בדבר הישארותם בדירה, ודומה כי להידברות זו בין הצדדים התכוון הנתבע 1 בתצהירו.

50. דברים דומים נמסרו מפיו של הנתבע 3 בתצהירו, אשר שימש כערב לשטר החוב, והיה, לדבריו, מעורב בפועל בכל הליך המשא ומתן לכריתתו של הסכם השכירות, ביצועו בפועל וחידושו באמצעות מימוש האופציה.

51. לדבריו של הנתבע 3, היו מעוניינים הנתבעים 1 ו-2 בקיומו של הסכם שכירות ארוך טווח, מאחר שנדרשו לרשום את ששת ילדיהם למוסדות חינוך. "התובע אשר הגיע לפגישה עם הסכם מוכן מראש, הבטיח בעל פה כי על אף שבהסכם קבועה תקופת אופציה עד שנת 2017, הרי שגם האינטרס שלו שהם ייוותרו בנכס זמן ממושך והוא לא יידרש להתמודד עם החלפת דיירים כל שנה" (סע' 11 לתצהיר עדותו של הנתבע 3).

52. עוד מסר הנתבע 3 בתצהירו, כי בחודש יולי 2018 הבחין בהתנהגות חריגה של הנתבעים 1 ו-2 וילדיהם, ומששאל לפשרה הוסבר לו כי התובע אינו מכיר במימוש האופציה ודורש פינויים מהדירה. לדבריו "לא יכולתי לראות את סבלם הצעתי לתובע כי ארכוש עבורם את הדירה, ובכך נחסוך את המעבר של ששת הילדים, אולם התובע התנער מההצעה". (סע' 15 לתצהיר עדותו של הנתבע 3).

53. לטענת הנתבעים, שאין לי כל סיבה שלא לקבלה, בסופו של יום, ולאחר שיחה שהתקיימה בין הנתבע 3 לבין התובע, הסכים האחרון לממש את האופציה בתמורה לתוספת של 100 ₪ לדמי השכירות לחודש, וסוכם כי התובע יגיע להחתים את הנתבעים על תוספת מעודכנת. אולם, כאמור לעיל, הבטחה זו של התובע לא קוימה על ידו.

54. בהתייחסו להיעדר מימוש האופציה באופן פורמלי, מסר הנתבע 3 כי "בהסכם נכתב אמנם שהודעה זו צריכה להיות בכתב אומנם ... היו להסכם הסכמות מאוחרות שהיו בהתנהגות הצדדים כך שמימוש האופציה היה בעל פה ולא בכתב. אולם, מעט לפני סיום תקופת האופציה היה אליהו מגיע לדירה וכך בשיחה בעל פה היינו נאוה אלון אנוכי ואליהו דנים באופציה מאשרים אותה ויוצאים לתקופת שכירות חדשה" (סע' 26-27 לתצהירו של הנתבע 3).

55. במהלך עדותו טען הנתבע 3 כי חרף ההבטחות בעל פה של התובע כי הוא מאשר את מימוש האופציה, בסופו של דבר ביקש התובע לפנות את הנתבעים 1 ו-2. זאת, לדבריו, מאחר ש"ראיתי שהאיש הפכפך והוא חתום על אופציה וההסכם משנת 2017. מבחינתי לחיצת יד זו עסקה וכאן היה יותר וחתמנו, ותשאלי אותו מי כתב את זה..." (ש' 30-32, עמ' 18 לפר'. הכוונה לתוספת לסע' 3 לתוספת השנייה שהוספה בכתב יד – י.פ)., וכן "הוא ביקש מהילדה והילדה באה לספר לי, ואמרה זה כרגיל גם שנה שעברה רצה למכור". (ש' 23, עמ' 18 לפר'; דברים דומים נאמרו בש' 26, עמ' 17 לפר').

     

    האם מומשה האופציה?

56. מסקירת העדויות והגרסאות דלעיל, אין מנוס מלקבוע כי אף אם לא נאמרה אמירה חד משמעית מטעמו של התובע בעניין, ואף אם לא פעלו הנתבעים 1 ו-2 לשם מימוש האופציה, בדיוק בהתאם לאמור בהסכם השכירות, הרי שהתובע הותיר אצלם את הרושם כי יאריך עבורם את תקופת השכירות וכי האופציה מומשה בהסכמה בעל פה, כאמור.

57. אין כל ספק כי במהלך השנים התנהלו יחסים והסכמים בלתי פורמליים ביחס לשכירות הדירה, ובאף לא אחת משנות השכירות האמורות הודיעו הנתבעים לתובע באמצעות הודעה בכתב עד לתאריך הנקוב בהסכם השכירות, אודות כוונתם לממש את האופציה. ברי כי התנהלות זו מעידה על הסכמות מכללא בין הצדדים, אשר בניגוד להסכם השכירות מאפשרות מימוש האופציה גם בהיעדרם של התנאים הפורמליים המפורטים בו.

58. כפי שעולה מהמכתב שנשלח ע"י ב"כ הנתבעים ביום 16.7.18, במהלך הפגישה מיום 11.7.18, הצהיר התובע כי הוא מתכוון להאריך את הסכם השכירות לשנה נוספת. אני נוטה לקבל את עמדת הנתבעים, שלא הוכחשה ולא נסתרה בתצהירו של התובע, ולפיה התובע הסכים בעל פה להאריך להם את חוזה השכירות. לעניין זה מצאתי את עדותם של הנתבע 1 והנתבע 3 אמינות, קוהרנטיות והולמות זו את זו. כאמור, גרסתם של אלו לא נסתרה ע"י התובע. בהקשר זה אציין כי התרשמתי מעדותו של הנתבע 1 שהוא אכן מדייק באשר לתאריכי האירועים וההתרחשויות וגם כשב"כ התובע ניסתה לעמת אותו עם המועד שבו התקיימה השיחה בינו לבין התובע ביחס להעלאת דמי השכירות הבהיר הנתבע כי השיחה התנהלה במהלך החודשים מאי או יוני, כשלושה חודשים לפני תום תקופת השכירות. בעניין זה אין לי אלא לציין את התרשמותי הבלתי אמצעית מעדותו של הנתבע 1, כאשר הוא נזכר במהלך עדותו בדברים הבאים: "רגע רגע... סליחה נזכרתי.... הלקוח שלך התקשר אליי אחרי שלושה חודשים בערך לפני שהסתיים החוזה, לשאלת בימ"ש אני מדבר בערך שלושה חודשים לפני אוגוסט 2018" (ש' 9-12, עמ' 24 לפר'). התרשמתי מעדותו של הנתבע, כאמור, כי "ניכרים (בה) דברי אמת" (תלמוד בבלי, סוטה, ט, ע"ב) או בהתאם לסע' 53 לפקודת הראיות, ניכרים בעדותו של הנתבע 1 "אותות האמת".

59. זאת ועוד, כפי שהובא בתצהיריהם ועדויותיהם של הנתבעים 1 ו-3, הם היו סבורים כי האופציה מומשה על ידם. זאת, בהמשך להתנהלות הבלתי פורמלית שבין הצדדים לאורך כל תקופת השכירות, בכללה מימוש האופציות – "הודענו לו כמו כל פעם שהיה בעל פה, לא היה שום שינוי בהודעות תמיד היה בעל פה" (ש' 34, עמ' 23 לפר'). יתירה מכך: נוכח העובדה שההמחאות שאותן שלחו לב"כ התובע ביום 23.8.18 לא הוחזרו להם (ש' 10-14, עמ' 37 לפר'; לעניין זה ר' גם החלטתי בש' 31-32 לפר') היתה לנתבעים סיבה מצויינת להאמין כי התובע מאריך את השכירות עמם.

60. אני ער למגמת הפסיקה, לפיה יש להעדיף את הגישה הדווקנית והמצמצמת בכל הנוגע למימושה של אופציה כפי שהיא מובאת בהסכם בין הצדדים (ר' בעניין זה: ע"א 346/88, אביבי ואח' נ' זכריה ואח', פ"ד מ"ו (4) 684; ע"א 163/84, מדינת ישראל נ' חברת העובדים העברית השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ ואח', פ"ד ל"ח (4) 1; ע"א 2077/92, שלדון נ' רייף ואח', פ"ד מ"ז (3)). ואולם, כאמור, אין עניינה של תביעה זו בהכרעה בדבר פינוי המושכר, וכל שמוכרע בעניין זה, הוא כי הייתה התנהלות בעל פה בין הצדדים, כשבמסגרתה מסר התובע מבעוד מועד על כוונתו לממש את האופציה, וכי בהסתמך על אופן מימושה בשנים קודם לכן, סברו הנתבעים 1 ו-2 כי די בכך. משמעות הדברים היא, כי ניתן לראות את ההתנהלות של השוכרים כהתנהלות בתום לב.

61. בהקשר זה יוער כי גם תביעת הפינוי מעולם לא התבררה, באשר בהתאם להודעת בנו של התובע, הנתבעים פינו את הדירה עובר למועד הדיון, ולמעשה בחלוף 34 ימים ממועד הפינוי המקורי, גם לשיטת התובע.

62. זאת ועוד, בנו של התובע עתר לביהמ"ש, במסגרת תביעת הפינוי שלא התבררה, בסופו של דבר, כאמור, לחייב את הנתבעים בשכר טרחת עו"ד בגין תביעת הפינוי בסך של 22,037 ₪, וזאת, לטענתו, לפנים משורת הדין, כאשר לטענת התובע הוא עותר לקבל אך ורק מחצית משכר טרחת עוה"ד, בשל העובדה שהתביעה לא התבררה לגופו של עניין. לאחר שהתקבלה תגובת ב"כ הנתבעים לעניין זה החליט כב' השופט אריאל ברגנר (ביום 15.10.18) לדחות את עתירת התובע להורות לנתבעים לשלם הוצאות משפט, וגם בכך יש כדי להעיד על התרשמותו של המותב הנ"ל בדבר זכאותו של התובע להוצאות משפט מאת הנתבעים בגין האיחור בפינוי (לשיטתו).

63. אכן, הנתבעים פינו את הדירה בתחילת חודש אוקטובר. אולם, היה זה, לדבריהם, אך בשל העובדה שהתובע הגיש כנגדם תביעה לפינוי מושכר ולא הותיר להם כל ברירה אחרת. עובדה זו, טוען התובע, יש לזקוף לחובת הנתבעים 1 ו-2, המודים בפה מלא כי אלמלא תביעת הפינוי, היו ממשיכים להתגורר בדירה שלא כדין ומבלי שמומשה האופציה.

64. מקובלת עליי טענת הנתבעים, לפיה אין לראות בעובדה כי התפנו במסגרת הסכם פשרה משום הודאה בטענה כי הם התגוררו בדירה שלא כדין. כמו כן, מקובלת עליי טענתם של הנתבעים, כי פינו את הדירה אך בשל מכבש הלחצים שהופעל עליהם, וכי אין בכך כל הודאה מצידם בדבר צדקת טענותיו של התובע בדבר אי מימוש האופציה.

65. אולם, ולאחר כל האמור, אני יוצא מנקודת הנחה כי האופציה לא מומשה וכי התנאים למימושה לא קוימו כנדרש בהסכם השכירות. הנתבעים 1 ו-2 התגוררו בדירה משך כ-34 ימים שלא כדין, ובשל כך אף הופר הסכם השכירות. לשיטתו של התובע, יש להוסיף לקביעה זו בדבר אי פינוי הדירה במועד הקבוע, טענות נוספות המהוות אף הן משום הפרת הסכם השכירות. התייחסותי לטענות אלה תובא להלן.

    מספר הנפשות אשר התגוררו בדירה:

66. לטענת התובע, הוא היה סבור כל תקופת השכירות כי לזוג הנתבעים 1 ו-2 שני ילדים בלבד, ולא שישה, וכי הוא נחשף לריבוי הילדים רק בתקופה שקדמה לתום תקופת השכירות מכוח התוספת השנייה. עוד טען, כי אילו היה ער לעובדה זו לא היה משכיר להם את הדירה.

67. ברי כי טענה זו אינה מתיישבת עם ההיגיון הבריא, והן עם העובדה כי התובע ביקר לא פעם בדירה (שו' 20-23, עמ' 33 לפר'). והרי, אין הדבר עולה על הדעת כי בכל פעם שהגיע התובע לדירה הסתירו הנתבעים 1 ו-2 חלק מילדיהם. אין צורך לומר כי הנתבעים הכחישו את טענות התובע בעניין זה מכל וכל ואין לי אלא לקבל את עמדתם.

68. ברי לי כי אף לו היה סבור התובע מלכתחילה שאכן מדובר בשוכרים שלהם שני ילדים בלבד ובסה"כ מונה התא המשפחתי ארבע נפשות בלבד, הרי שהתברר לו במהלך השנים כי מדובר בשמונה נפשות, ובעניין זה אין אלא לקבוע כי למצער התקיימה הסכמה מכללא בעניין. ודוק, התובע מודה בעצמו שזהו תנאי שלא ראוי לשלבו בחוזה השכירות (ש' 32-33, עמ' 32 לפר'). אשר על כן, טענת התובע אינה מקובלת עליי ומצאתי שלא לקבלה.

69. גם באשר לטענתו של התובע כי הנתבעים וילדיהם גרמו לרעש ומטרד לדיירי הבניין (סע' 23 לתצהירו), הוא לא השכיל להביא כל ראיה, ובכלל זה, לא הביא לעדות או לא המציא כל מכתב ממי מאנשי ועד הבית. היה זה אך ורק במהלך עדותו לפניי, כאשר ציין התובע מספר שמות של שכנים שלטענתו התלוננו אודות הרעש, אולם גם לכך לא צורפה כל ראיה. אדרבא, היו אלה דווקא הנתבעים 2 ו-3 אשר צירפו לתצהיריהם מכתבים מאת שכנים בבניין המעידים אודות שכנותם הטובה.

70. כמו כן, תמוה הדבר, מדוע בהינתן אותן תלונות מצד השכנים לא העיר לנתבעים על כך במשך 3 שנות השכירות, ואף המשיך להשכיר להם את הדירה?!

71. לא זו אף זו, אלא שבטענה זו בדבר הרעש והמטרד הנגרם מריבוי הילדים, יש כדי לסתור מיניה וביה את הטענה כי לא היה ידוע לתובע אודות מספר הילדים (וכי למצער אין המדובר בשני ילדים) אלא במהלך התקופה האחרונה שקדמה לפינוי הדירה, וכי לכל הפחות לא עלה חשדו בעניין. ככל שעלה חשדו של התובע בעניין, הרי שלא ברור מדוע לא ביקש לאמת חשד זה באמצעות בדיקה פשוטה ביותר – המצאת ספח תעודות הזהות של הנתבעים.

72. הנה כי כן, גם בעניין זה נמצא כי עדותו של התובע אינה מהימנה, וכי נדמה שהעלה דברים אלה אך בדיעבד לצורך הצדקת מימוש שטר החוב וקבלת הפיצוי המוסכם – סוגיה אשר תידון להלן. התנהלות זו אין בידי לקבל.

    המתווכים:

73. טענה נוספת שעלתה מפי התובע, היא כי הנתבעים לא אפשרו לתובע או מי מטעמו, לרבות מתווכים ורוכשים פוטנציאליים להיכנס ולראות את הדירה, וזאת בניגוד להסכם השכירות (סע' 21.4 לתצהיר עדותו של התובע).

74. לעניין זה טען הנתבע 1 בתצהירו, כי לאחר משלוח הודעת ה-SMS (ביום 10.7.18, כזכור) לתובע, לפיה ביקש הנתבע 1 לכבד את האופציה, המשיך התובע לשלוח אינספור מתווכים לדירה אשר היו מתקשרים אליו ולנתבעת 2 ימים ולילות בבקשה לראות את הדירה.

75. בחקירתו הנגדית של הנתבע, כאשר השיב לשאלת בית המשפט האם מנעו הוא או רעייתו כניסת מתווכים לדירה, השיב כי "לא, לא ממתווכים ולא מאף אחד, ולא מהתובע" (ש' 6-7, עמ' 26 לפר'), ובהמשך –

    "קבעתי עם חלקם (הכוונה למתווכים – י.פ.) זמן, וחלק זה לא התאים. ואז התקשרתי גם לתובע כי הוא נתן את הטלפון שלי ושל אשתי, אשתי עובדת עם לקוחות ועם אנשים אמרתי שלא התקשרו אליה, הוא אמר לי אין בעיה אני יקבע יום ואני אגיע איתם. היה פגישה אתו ואנחנו סיכמנו שמשאירים את האופציה בסך הכל היה יום או יומיים. לא היה זמן להיכנס לכן לא נכנסו, והוא ביטל את זה" (ש' 11-14, עמ' 26 לפר').

76. גם לעניין זה, מצאתי כי עדותו של הנתבע 1 הייתה אמינה. אכן, יתכן בהחלט כי הנתבע 1 לא דייק בתצהירו לעניין הימים והמועדים, ואף נקב לעיתים בלשון מופרזת (דוגמת "אינספור מתווכים לדירה אשר היו מתקשרים אלינו ימים ולילות" – סע' 14 לתצהיר עדות הנתבע 1, שעה שדומה כי מדובר ביומיים לכל היותר); ואולם, רוח דבריו של הנתבע 1 מקובלת עליי, ומצאתי לנכון לקבל גרסתו כי לא נמנעה כניסת מתווכים לדירה, ולכל היותר לא הצליחו הנתבעים 1 ו-2 לתאם עמם מועדים מוסכמים, כאשר לאחר כיומיים ירד עניין זה מהפרק.

77. מאידך גיסא לא מצאתי בעניין זה לקבל את גרסת התובע, אשר לא השכיל להביא כל ראיות על מנת להוכיחה. התובע לא המציא אף לא מתווך אחד שבא להעיד על כך שנדחה ע"י הנתבע או סורב מלהיכנס לדירה. הלכה מושרשת היא עמנו כי אי הבאתו של עד רלוונטי יוצרת הנחה כי אילו הושמע העד היה בכך כדי לתמוך בגרסת היריב. דברים אלו נכונים בין לטענות התובע באשר למספר הילדים של הנתבעים ובין ביחס לסוגיית כניסת המתווכים לדירה.

    הערבות הבנקאית האוטונומית:

78. לטענת התובע, הפרו הנתבעים 1 ו-2 את הסכם השכירות גם בשל העובדה כי משך כל תקופת השכירות, לא מסרו לו ערבות בנקאית אוטונומית בסך של 12,450 ש"ח. זאת, בניגוד לסע' 20 להסכם השכירות ולתוספות לו.

79. במסגרת תצהירו, טען הנתבע 1, כדלקמן:

    "אי המצאת הערבות הבנקאית היה בסיכום מאוחר להסכם, בהתנהגות בעל פה ותוך התנאה של אליהו שהמצאת שטר חוב חתום על ידי שני ערבים יהווה תחליף להמצאת הערבות הבנקאית. הטענה המאוחרת של אליהו כאילו אי המצאת הערבות הבנקאית מהווה הפרת הסכם מנוגדת להסכמות בעל פה ביננו..." (סע' 36-37 לתצהיר עדותו של הנתבע 1).

80. אכן, הסכם השכירות קובע במפורש כי הערבות הבנקאית האוטונומית תינתן בנוסף לשטר החוב. אולם, אין אלא להסיק כי גם כאן התקיימו הסכמות בעל פה בין הצדדים, שיש לראות בהן משום הסכמות מכללא, לפיהן התייתרה הדרישה להמצאת הערבות הבנקאית האוטונומית. ערבות זו מעולם לא נדרשה והתובע המשיך להשכיר את הדירה לנתבעים מעת לעת. וגם הפעם, לא נותר אלא לנסות ולהבין הכיצד המשיך להשכיר לנתבעים 1 ו-2 את הדירה משך 3 שנים רצופות, בהינתן שלא קיימו דרישה כה מהותית זו, וזאת בשים לב לכך שכבר הראינו לעיל כי המדובר בתובע דקדקן ומיוצג?!

    קביעת ממצאים ביחס לטענות התובע:

81. לסיכום כל הדברים האמורים, מצאתי לדחות את טענת התובע, לפיה הופר הסכם השכירות הן בשל היעדר מסירת ערבות בנקאית אוטונומית; הן בשל העובדה כי מנעו כניסת מתווכים או רוכשים פוטנציאלים לדירה, והן בשל הצגת מצג שווא באשר למספר הנפשות המתגוררות בדירה (סע' 20-21 לתצהיר עדותו של התובע).

82. כן מצאתי לקבוע, כי הנתבעים פעלו בתום לב, וכי היו סבורים שהאופציה מומשה בעל פה. עם זאת, כפי שפירטתי באריכות לעיל, לא אעצור עתה את הדיון בענייננו, ואני מוכן אף לצאת מנקודת הנחה כי האופציה לא מומשה, וכי הנתבעים 1 ו-2 התגוררו בדירה 34 ימים מעבר למועד הקבוע לפינוי. מכאן עולה השאלה: האם במצב דברים כאמור זכאי התובע לפיצוי המוסכם כפי שנקבע בהסכם השכירות על סך של 25,000 דולר? לדיון בשאלה עקרונית זו אפנה כעת.

    הפיצוי המוסכם:

83. תניית פיצוי מוסכם היא מהתניות הנפוצות ביותר בחוזי מכר-קבלנות-שכירות ובחוזים מסוגים נוספים. הפיצוי המוסכם נתפס כתרופה פשוטה ויעילה, שיש בה כדי להגביר את הוודאות והביטחון של הצדדים להסכם, ושניתן להפעילה בקלות הן במישור הדיוני והן במישור המהותי (ר': י' עמית, פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים, דין ודברים י (2018) להלן: "עמית, פיצוי מוסכם"). תניית הפיצוי המוסכם קיימת גם בהסכם השכירות מושא תביעה זו. סע' 16.1 להסכם השכירות, קובע כי:

    "מבלי לפגוע בזכותם של המשכיר לתבוע את פינוי המושכר, לקבל ולהוציא לפועל צו פינוי, יהא השוכר חייב לשלם למשכיר סך בשקלים חדשים השווה ל-25,000 דולר (עשרים וחמישה אלף דולר של ארה"ב), מחושבים לפי השער היציג, בתור פיצויים ודמי נזק קבועים ומוסכמים מראש מבלי הצורך בהוכחת ו/או הערכת הנזקים, שיגרמו למשכיר עקב אי הפינוי עפ"י הוראת הסכם זה או לשלם למשכיר דמי שימוש יומיים ראויים ומוסכמים מראש, בסך 450 ₪ (ארבע מאות וחמישים שקלים חדשים), בעבור כל יום שבו החזיק השוכר או מי מטעמו במושכר בניגוד להוראות הסכם זה, או בניגוד לצו פינוי של בית משפט מוסמך" (ההדגשה אינה במקור. י.פ.).

84. בהתייחס לסעיף זה, טוען התובע כי הוא זכאי לתשלום מלוא הפיצוי המוסכם מאת הנתבעים. זאת, מאחר שהנתבעים 1 ו-2 לא פינו את הדירה בהתאם למועדים הנקובים בתוספת השנייה ובהתאם לדרישתו בסדרת המכתבים מטעמו, ועקב הנזקים הכבדים שהותירו בדירה. בשל העובדה כי הסכום הנקוב בשטר החוב שווה בקירוב לסכום הפיצוי המוסכם (90,648 ₪, ו-25,000 דולר, ששויים ביום חתימת השטר, 22.8.17, היה סך של 90,575 ₪ וזאת, בשים לב לכך שערכו של הדולר באותה היה 3.6230 ₪), יש לממש את שטר החוב, ומתוך כך להיפרע בגין הסכום המגיע לתובע כפיצוי מוסכם.

85. עוד מבקש התובע, כי בית המשפט לא יתערב בסכום הפיצוי המוסכם – 25,000 דולר, וכי מאחר שסכום זה הוא שהוסכם על הצדדים במועד חתימת ההסכם והתוספות הנלוות לו, יש לכבד הסכמה זו.

86. זאת ועוד, הפיצוי המוסכם, העומד במקרה שלפנינו על הסך של 25,000 דולר, מהווה כ-5% משווי הנכס – דירה ששוויה עומד על הסך של כ-2 מיליון ₪, ועל כן מדובר בסכום שהוא בוודאי סביר בנסיבות העניין.

87. בסיכומיה, התייחסה ב"כ הנתבעים לסוגיית הפיצוי המוסכם באריכות, וטענה כי זוהי עיקרה של התביעה וכי על בית המשפט להתערב ולהפחית את הפיצוי המוסכם, מכוח הסמכות המוקנית לו בסעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות (ש' 6-15, עמ' 40 לפר').

88. לטענת ב"כ הנתבעים, עסקינן בצדדים בעלי פערי כוחות גדולים מאוד, כאשר התובע מחד גיסא הוא "איש עסקים, מנוסה, ממולח, עד כדי כך שהוא טען שעו"ד רנדוביץ אינה מבינה כמוהו בנדל"ן, ומיוצג על ידי עו"ד מתחילת הדרך, ומנגד לפנינו זוג צעיר, אדם שהוא פועל חשמל, אישה שהיא אחות, כשאינם מיוצגים" (עמ' 40, ש' 28-31 לפר'). משכך, כך לטענת ב"כ הנתבעים, קיים קושי בקביעה כי התקיימה גמירות דעת הנתבעים לעניין הפיצוי המוסכם.

89. עוד טענה ב"כ הנתבעים, כי אין לבחון את שאלת סבירותו של סכום הפיצוי המוסכם ביחס לשווי הדירה, וזאת מאחר שאין ענייננו בהסכם מכר, כי אם בהסכם שכירות. האינדיקטור הנכון במקרה של הסכם שכירות (בשונה מהסכם מכר דירה) הוא של מספר חודשי שכירות, כאשר בענייננו מדובר בסכום הנע סביב הסך של 15,000 ₪.

    הפחתת הפיצוי המוסכם:

90. בתי המשפט בישראל קבעו לא אחת, כי הנטייה היא לכבד תניות הקובעות פיצוי מוסכם, וזאת, הן נוכח עיקרון חופש החוזים והן נוכח התכליות החיוביות הכרוכות בכלי זה, וכי בית המשפט יעשה שימוש בסמכות זו להפחית פיצוי מוסכם במשורה ובמקרים חריגים בלבד (ע"א 10208/16, קרסו מוטורס בע"מ נ' ‏Better Place Inc, פורסם בנבו 13.12.17; להלן: "הלכת קרסו").

91. סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות קובע כי:

    "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

92. מסעיף זה עולה סמכותו המפורשת של בית המשפט להפחית פיצוי מוסכם. המחוקק ביקש למנוע הטלת "קנס" במסווה של פיצוי, שאינו עומד בקנה מידה סביר לנזק הממשי שהמתקשרים היו יכולים לצפות במועד כריתת ההסכם. כמו כן, ביקש המחוקק להגן על המתקשר הפזיז וקל הדעת, שהפעיל שיקול דעת מוטעה מתוך אי-אכפתיות או כמקח טעות. החשש העיקרי הוא לגמירות דעתו של המתקשר בחוזה, אשר לעיתים מסכים לפיצוי מוסכם דרקוני, אם מתוך שכנוע עצמי שממילא בדעתו לקיים את החוזה, ואם בשל הטיות קוגנטיביות אופייניות לצרכן המצוי.

93. משמצא בית המשפט להידרש לטענה של הפחתת פיצוי מוסכם, המנגנון הוא דו-שלבי: בשלב הראשון בוחן בית המשפט אם קיים יחס סביר בין הפיצוי הקבוע ובין הנזק אשר היה צפוי מראש בסבירות בעת כריתת החוזה. רק אם התשובה היא שלילית יעבור בית המשפט לשלב השני ויקבע באיזה שיעור יש להפחית את הפיצוי הקבוע בהסכם (עמית, פיצוי מוסכם, עמ' 30).

    סמכות בית המשפט להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם:

94. המבחן הקובע לצורך הפעלת סמכות ההפחתה הוא, כאמור, אם ישנו יחס סביר בין הפיצוי שנקבע בהסכם לבין הנזק הצפוי בסבירות בעת כריתת החוזה. בספרם דיני חוזים-תרופות (ג' שלו וי' אדר, דיני חוזים - התרופות, התשס"ט-2009, עמ' 496; להלן: "ג' שלו וי' אדר, דיני החוזים תרופות") מסבירים המלומדים ג' שלו וי' אדר כי מלשונו של סעיף 15(א) לחוק החוזים-תרופות עולה כי על בית המשפט לשאול את עצמו את השאלה הבאה:

    "האם שיעור הפיצויים המוסכמים הוא כזה, שאדם סביר בנעליו של צד לחוזה יכול היה, בעת שנקבע הפיצוי, לראות בו סכום התואם את שיעור הנזק העלול להיגרם, אם וכאשר יופר החוזה בהפרה מן הסוג שאכן התרחש בפועל? במילים אחרות: האם ניתן להניח שבעת כריתת החוזה יכלו צדדים סבירים לחוזה – אילו נתנו דעתם מראש לאפשרות שהחוזה יופר באופן שבו אכן הופר בסופו של דבר – להעריך כי הפרה מסוג זה תסב לנפגע נזק ששיעורו כשיעור הפיצוי המוסכם?"

95. דברים דומים נשמעים מפיו של כב' השופט עמית במאמרו, אשר קובע בבואו לבחון את שאלת הנזק הצפוי, השאלה היחידה עליה על בית המשפט לבחון, היא האם הפיצוי נקבע ביחס סביר לנזק שהיה ניתן לצפותו לעומת ההפרה שארעה בפועל.

    "לצורך בחינה זו בית המשפט מדלג בין שני מועדים – מסיע עצמו לאחור ליום כריתת החוזה, ואז מעמיד את תניית הפיצוי המוסכם אל מול ההפרה הקונקרטית שנולדה לאחר מכן. באספקלריה זו בית המשפט בוחן אם הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שהיה ניתן לצפות בעת כריתת החוזה שהוא תוצאה מסתברת של אותה הפרה קונקרטית". עמית, פיצוי מוסכם, עמ' 31-32).

96. אם ניישם דברים אלה בענייננו, הרי שעלינו לבחון את ההפרה הקונקרטית של הנתבעים 1 ו-2, אל מול הנזק שנצפה במעמד כריתת ההסכם והתוספות לו. לצורך כך, יש לדון תחילה בשאלת הנזק שנגרם ולהתייחס לטענות התובע לעניין זה.

     

    הנזקים הלכאוריים שגרמו הנתבעים לדירת התובע:

97. לעניין זה אבהיר, כי טענות התובע לעניין הנזקים הכלכליים שנגרמו לו מושתתות על שני אדנים: האדן הראשון הוא הנזקים שגרמו, לכאורה, הנתבעים 1 ו-2 לדירה, והאדן השני הוא אי פינוי הדירה במועד הקבוע בתוספת השנייה.

98. באשר לאדן הראשון, הנזקים שנטען כי נגרמו לדירה, אומר כבר כעת כי אין בידי לקבל את טענות התובע באשר לנזקים אלו. בעניין זה אדון באריכות בהמשך הילוכי. באשר לאדן השני, איחור במועד הפינוי, כבר הראיתי לעיל כי מדובר בשאלת פרשנות אשר לא הוכרעה במסגרת הליך פינוי המושכר ואף לא בענייננו. בהקשר זה הבהרתי עם זאת, כי ברי לי שהנתבעים פעלו בתום לב, בהסתמך על התחייבויות התובע.

99. סוגיה שלגביה דומה כי אין חולק ואיננה נתונה לפרשנות היא האבחנה בין שני המנגנונים השונים לפיצוי התובע: מסע' 16.1 להסכם השכירות עולה כי עניינו של הפיצוי המוסכם הוא בפיצויים ודמי נזק "שייגרמו למשכיר עקב אי הפינוי". זאת, בניגוד לסעיף 21 להסכם שענייננו בשטר החוב, בגינו הוגשה תביעה זו, הקובע כי מטרתו להבטיח "פינוי המושכר וכן להבטחת תשלום הסכומים למיניהם שעל השוכר לשלם למשכיר עפ"י הוראות הסכם זה, ולהבטחת שאר התשלומים וההתחייבויות.."

100. רוצה לומר, כי כאשר היו מעוניינים התובע וב"כ לציין כי פיצוי מסויים או ערובה לו יינתנו עבור תשלומים מסויימים הכוללים גם נזקים (קרי: נזקים פיזיים לדירה, ולא נזקים בגין אי פינוי הדירה במועד המוסכם), אלו צויינו מפורשות בהסכם. אולם במסגרת סעיף הפיצוי המוסכם צויין במפורש, כי הוא נועד לפצות בגין נזקים שייגרמו כתוצאה מאי הפינוי. ואולם, לתובע לא נגרם כל נזק, או לפחות כזה שהוכח או הוצג לפניי, בגין אי פינוי הדירה במועד הקבוע לשיטתו. זאת, בהינתן שדמי השכירות עצמם שולמו זה מכבר.

101. בהקשר זה יודגש כי אני ער לטענה כי דמי השכירות עבור אותם 34 ימים שולמו רק לאחר החלטתו של כב' הרשם הבכיר דוד בבקשת הרשות להתגונן; אולם הנתבעים העבירו לתובע דמי שכירות עבור כל תקופת האופציה (לשיטתם); כלומר: 12 חודשי שכירות נוספים; ורק לאחר שהתובע פעל על מנת לפנותם מהדירה ללא החזרת ההמחאות הנ"ל לידיהם, פעלו, כנראה, לבטל את ההמחאות הנ"ל. אין צורך לומר כי בעניין זה אין מקום לכל טענה כלפי הנתבעים.

102. יתירה מכך, התובע אפילו לא טוען לנזקים כלכליים שנגרמו בעקבות אי פינוי הדירה במועד, וכל שהוא מפנה אליו לצורך בחינת שאלת סבירותו של הפיצוי המוסכם הוא הנזקים שהותירו, לשיטתו, הנתבעים בדירה.

103. בשל כך, ובהינתן הקביעה כי הפיצוי המוסכם יינתן בשל נזקים שנגרמו מאי פינוי, היה עלינו לעצור בשלב זה ולבחון את שאלת הסבירות של שיעור הפיצוי המוסכם לא ביחס לנזקים שהותירו (או לא) הנתבעים 1 ו-2 בדירה, כי אם ביחס לנזקי הפינוי בלבד, ולשאול האם פיצוי בסך של 25,000 דולר הוא סכום אשר אדם סביר בנעלי התובע והנתבעים 1 ו-2 יכול היה, בעת החתימה על התוספת השנייה, לראות בו סכום התואם את הנזקים שעלולים להיגרם בגין אי פינוי הדירה במועד שביקש התובע? במילים אחרות: האם ניתן להניח שבעת החתימה על התוספת השנייה יכלו צדדים סבירים – אילו נתנו דעתם לאפשרות כי הדירה תפונה באיחור – להעריך כי הנזק שייגרם לתובע הוא בשווי של 25,000 דולר? שאלה, אשר ברי לי כי התשובה לה היא שלילית.

104. עם זאת, וחרף האמור לעיל ולמעלה מן הצורך, אבהיר לקמן את גישתי לפיה, גם אם נאמר שההסכם העניק לתובע זכאות לפיצויים מוסכמים בגין נזקים שייגרמו, לא ניתן לראות בשיעור הפיצוי המוסכם משום פיצוי סביר ושומה עלי להתערב בשיעור זה.

     "נזק שניתן היה לראותו מראש":

105. במסגרת טענתו לסבירות הפיצוי המוסכם שנקבע, טוען התובע כי מלבד העובדה שהנתבעים 1 ו-2 לא פינו את הדירה במועד, הם גרמו נזקים רבים לדירה. עובדות אלו הולמות לשיטתו את צפייתו במעמד כריתת חוזה השכירות והתוספות לו, לנזק לדירה בשווי של 25,000 דולר. על כן, מדובר, לטעמו, ביחס סביר ואף מוצדק בין הנזק הצפוי במועד כריתת ההסכם לבין שיעור הפיצוי המוסכם. לטעמי, הטענות בדבר הנזקים השונים מנסות להצדיק בדיעבד את טענת התובע לפיה הנזקים שנגרמו ע"י הנתבעים עולים עד לשיעור הפיצוי המוסכם, וממילא ניתן, לשיטת התובע, לטעון כי בראיה רטרוספקטיבית היה בקביעת הפיצוי המוסכם משום צפייה נכונה לנזקים הצפויים.

106. לעניין זה השיבה ב"כ הנתבעים בסיכומיה, וטענה כי בבחינת שאלת הנזק הצפוי, אין על בית המשפט לבחון את הנזק שנגרם בפועל, כי אם להתחקות אחר צפיית הצדדים במעמד כריתת החוזה, ומאחר שזה אינו שיעור נזק שאותו היה ניתן וצריך לצפות, על בית המשפט להתערב ולהפחית את הסכום.

     הנזק בפועל:

107. לטענת התובע נגרמו לדירה נזקים כבדים (סע' 18.4 ו-39 לתצהירו של התובע). על מנת לתמוך בטענותיו בדבר הנזקים שנגרמו לו, הציג התובע חשבוניות וקבלות רבות המעידות לטענתו על היקף הנזקים, ומוכיחות כאלף עדים כי הנזק שצפה תואם את הנזק בפועל. עוד הגיש התובע לבית המשפט דיסק ובו מצולמת הדירה כפי שהותירו אותה הנתבעים 1 ו-2 לאחר עזיבתם ומסירתה לחזקתו של התובע.

108. ואולם, דומה כי באף לא אחת מראיות אלה היה כדי לתמוך בטענות התובע וכדי להוכיח את הנזק אשר נגרם לטענתו לדירה. כך לדוגמא, צילום הדירה כפי שהובא על גבי הדיסק, העלה כי הדירה נמסרה לתובע במצב תקין וסביר, וכי למעט בלאי טבעי וסביר לא נמצא כל נזק, ובוודאי לא נזק משמעותי. זאת, להוציא את הנזקים שנגרמו לדלתות, אשר לגביהם מסרו הנתבעים 1 ו-2, וכן העידו הנתבעים 2 ו-3 לפניי, כי רכשו דלתות חדשות בשווי 4,000 ₪ (ולעניין זה אף צורפה חשבונית – נספח 10 לתצהיר עדותו של הנתבע 1), אותן ביקש התובע שלא להתקין ולאחסנן במחסן (ש' 33-34, עמ' 14 – ש' 1-12, עמ' 15 לפר'; ש' 9-11, עמ' 23 לפר'). גם התובע אינו חולק על כך שקיבל דלתות חדשות. כל שהוא טוען הוא כי הייתה פגיעה גם במשקופים.

109. בהקשר זה אבקש להעיר שלוש הערות: ראשית: התובע לא השכיל להציג תמונות של הדירה כפי שנמסרה (הגם שלטענתו, שלא הוכחה, שמדובר בדירה יד ראשונה מקבלן); ומכאן שלא היה בסיס להשוואה בין מצב הדירה במועד מסירתה לנתבעים לבין המועד שבו מסרו הנתבעים את החזקה בדירה לידי התובע. שנית: התובע לא השכיל להמציא חוות דעת של שמאי או מומחה אחר מטעמו, בהתאם להוראות תקנה 129 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, באשר לנזקים שנגרמו לו. ושלישית: בהינתן האמור לעיל, הרי שהתובע לא השכיל להוכיח לפניי כי הפגמים שהוצגו על ידו (ולהתרשמותי הבלתי אמצעית, הם מינוריים ביותר) אינם נובעים מבלאי סביר.

110. גם החשבוניות שהוצגו לפניי, חשבוניות שלטענת התובע הונפקו לו על ידי הקבלן "רויאל" (קבלן שיפוצים מטעם חברת דניה סיבוס בע"מ – החברה הקבלנית אשר בנתה את הבניין שבו נמצאת הדירה) שתיקן, לטענתו, את הנזקים שנגרמו לו ע"י הנתבעים, אין בהן כדי להעיד מאומה אודות הנזק שנגרם לדירה באמצעות הנתבעים 1 ו-2. זאת, מאחר שחלק מהחשבוניות מעיד על תיקונים אשר כל מהותם היא בלאי טבעי, וחלקן האחר מעיד על שיפוצים שנעשו בדירה, אולם אינן מלמדות כהוא זה שהנזקים נגרמו ע"י הנתבעים בשל שימוש לא סביר בדירה ושלא כתוצאה מבלאי טבעי. יתירה מכך: מהתרשמותי ממקצת מהחשבוניות עולה כי הן משקפות שיפוץ כללי שנערך ע"י התובע בדירה, ללא כל קשר לנזקים הנטענים. לצורך העניין: התובע ערך פוליש בדירה. ברי כי הנתבעים אינם אמורים לשאת על עצמם מטלה זו, שלמצער ניתן לראותה כבלאי סביר אם לא משום ניסיון להשית על הנתבעים עלויות של שדרוג דירת התובע.

111. מאידך גיסא, חשבוניות אחרות משקפות נזקים שניתן לראות בהם משום בלאי טבעי. כך, לדוגמא, חשבונית מיום 18.10.18, המשקפת, בין היתר, "תיקוני טיח וצביעה כללית לבית" וכן תיקוני איטום, ומזכר מאותו היום המציין צביעה כללית של כל הדירה, החלפת מוט כביסה שנשבר, צביעת משקוף כניסה לדלת, איטום מחדש של אמבטיה וכיור מקלחת ילדים, יישור וחיזוק כל שקעי החשמל, איטום מחדש, שיש מטבח, תיקוני דלתות ועוד. כל אלו אין לראותם אלא כתיקונים הנובעים מבלאי טבעי. זאת, במיוחד כאשר ענייננו בדירה שהושכרה במשך תקופה של כ-3 שנים, לאחר שנרכשה, לטענת התובע, מקבלן.

112. חשבונית נוספת מיום 19.10.18 על סך של 4,095 ₪, הונפקה בגין עבודות פוליש שבוצעו בדירה. כאשר נשאל התובע בחקירתו היכן בהסכם השכירות צוינה הדרישה כי על הנתבעים 1 ו-2 לבצע עבודות פוליש בדירה, הפנה את בית המשפט לסעיף 10.1 להסכם השכירות, הקובע את התחייבויות השוכרים בעת פינוי הדירה. אולם, מאחר שלא נכתב גם שם דבר לעניין עבודות פוליש, הסביר כי "לא רשום פוליש. אבל הקרמיקה חדשה. הוא קיבל קרמיקה חדשה מקבלן והנזקים שגרם לרצפה חייבו פוליש בדירה" (ש' 31-32, עמ' 37 לפר'). ובהמשך, לשאלת בית המשפט האם מצפה התובע לקבל לידיו, לאחר שלוש שנים, דירה בדיוק כפי שנמסרה, השיב "לא. פוליש בוצע בחדר" (ש' 1-4, עמ' 37 לפר').

113. ואם בכך לא די, הרי שגם את אותה חשבונית של הקבלן רויאל והמזכר הנלווה מיום 18.10.18, כתב התובע עצמו בכתב ידו ולא בעליה של הפירמה (עוסק מורשה) ומי שביצע את התיקונים בדירה – מר עבדאללה. דברים אלו עלו במסגרת חקירתו הנגדית של התובע, כפי שיובאו להלן:

     "ש. מי חברת רויאל?

     ת. נציגים של חברת דניה סיבוס אחרים (צ"ל: אחראים) על עבודות הגמר.

     ש. מי הבעלים?

     ת. עבדאללה.

     ש. הוא ישראלי?

     ת. ערבי ישראלי.

     ש. הוא מבין עברית?

     ת. בוודאי שכן.

     ש. מדוע לא הבאת את עבדאללה שיעיד על הנזקים יש פה פירוט רב

     ת. עבדאללה פירט פה את הכל ואם הייתי נדרש להביא אותו הייתי מביא אותו בשמחה וברצון.

     ש. מי פירט את הנזקים?

     ת. עבדאללה.

     ש. עבדאללה הוא זה שרשם?

     ת. לשאלתך הוא לא יודע לרשום בעברית.

     ש. ז"א שכל הרישום ובין היתר תוספות לא תקינה, צביעה מוזנחת והערות כאלו זה לא הערות של עבדאללה זה הערות שלך

     ת. לא, זה פירוט שעבדאללה רשם, הוא לא יודע לרשום עברית.

     ש. מי רשם את זה?

     ת. כאשר עבדאללה הכתיב את כל הנזקים שבדירה אני רשמתי." (ש' 4-22, עמ' 36 לפר').

114. הנה כי כן, לא היה זה מר עבדאללה אשר ציין בחשבונית ובמזכר, כי צביעת הדירה נעשתה בשל "צביעה קודמת לא תקינה", כי האיטום בחדר אמבטיית הילדים נעשה "עקב הזנחה", ובכלל, את פירוט העבודות שבוצעו תמורת התשלום שנמסר לו על פי אותה חשבונית. האם ניתן ללמוד מכך על נזקים שגרמו הנתבעים 1 ו-2 לדירה? ברי כי התשובה היא שלילית.

115. ועוד אוסיף בעניין, כי משאלתו של התובע להשיב את הדירה למצבה הראשוני – דירה חדשה מקבלן, אינה מתיישבת עם היגיון החיים ועם הימצאותו של בלאי טבעי בדירה אשר התגוררו בה 8 נפשות משך 3 שנים. ככל שהיה התובע מעוניין בהשבת הדירה למצב כאמור, אין לקבל את הטענה כי באפשרותו לגלגל את העלויות הכרוכות בכך על הנתבעים 1 ו-2.

116. במצב דברים זה, אין לשלול כלל את האפשרות כי נעשו שיפוצים ותיקונים בדירה אשר חורגים בהרבה מהנזק אשר נגרם לכאורה ולטענת התובע על ידי הנתבעים 1 ו-2. לא זו אף זו, השתלשלות העניינים בין הצדדים, כפי שהובאה בתחילתו של פסק הדין, הביאה את הנתבעים 1 ו-2 לנקוט משנה זהירות, ומעדויותיהם של הנתבעים 2 ו-3 התרשמתי כי הם עשו כל שלאל ידם כדי להותיר את הדירה במצב תקין, ואף במצב טוב יותר מכפי שהיה מותירה כל שוכר אחר. הם סיידו את הדירה, רכשו דלתות פנים חדשות עבור התובע חלף שתי דלתות שנהרסו ומסרו את המפתח והחזקה בדירה לבנו של התובע – בעליה של הדירה, תוך שהם מבקשים ממנו שיאשר כי אין לו כל תלונות וכי הדירה הושבה לו לשביעות רצונו. אולם, כפי שעלה מעדותו של התובע, סרב התובע כי בנו יאשר את מצבה התקין של הדירה, או לחילופין יודיע במעמד מסירת החזקה מהם התיקונים הנוספים שאותם נדרשים הנתבעים 1 ו-2 לבצע.

117. כמו כן, גם כאשר שלחה הנתבעת 2 לתובע הודעת ווטסאפ בימים 7.10.18 ו-9.10.18, בבקשה ליידעה האם יש עוד נזק הטעון תיקון בדירה, התעלם התובע ולא השיב. התעלמות זו הסביר בכך שהיה מנוע מלהשיב עליה מאחר שהוא מיוצג ומצוי מול הנתבעת 2 בהליכים משפטיים (עמ' 34 לפר', ואציין לעניין זה, כי תצלום של הודעת ווטסאפ זו הוגש כנספח 11 לתצהיר הנתבע 1, אולם נמחק ממנו באשר הוא משקף תכתובת בין התובע לנתבעת 2, שעה שהנתבעת 2 לא מסרה תצהירה – ר' החלטתי לעניין מיום 11.2.20. עם זאת, ובהתאם לכללי הראיות, עומת התובע אודות הודעה זו במסגרת חקירתו).

118. גם מהתנהלות זו יש ללמוד על רצונם של הנתבעים להותיר את הדירה ללא נזקים, ומנגד על כך שהתובע לא היה מעוניין בתיקון הליקויים, כי אם לעמוד על קוצו של יוד, וזאת בכדי להפעיל את סעיף הפיצוי המוסכם. בסופו של דבר: הנתבעת 2 אף פנתה לאחר פינוי הדירה לתובע בשאלה האם ישנו דבר נוסף שעליהם להסדיר. ברי כי לא כך פועלים שוכרים שבכוונתם לגרום נזקים לנכס המושכר או למצער להתחמק מתיקונם של נזקים..

119. יתירה מכך: ברי לי כי נזקים כדוגמת אלו שתוארו ע"י התובע אינם נוצרים בשנה אחת. התובע התייצב בדירה למצער 4 פעמים במשך כל תקופת השכירות ולא מצא לנכון להעיר באשר למצב התחזוקתי של הדירה (ש' 9-12, עמ' 29 לפר'; ש' 8-11, עמ' 33 לפר') והנה רק לקראת הגשת התובענה דנן איתר את כל הפגמים בדירה, בבחינת "מכף רגל ועד ראש אין בו מתום פצע וחבורה ומכה טריה" (ישעיהו, א, ו). גם בהתנהלות זו יש להעיד על תום לבו של התובע.

120. עולה מן המקובץ, כי הנזק הנטען הוא ברובו בגדר בלאי טבעי, ובוודאי לא כפי שביקש להציגו התובע – נזק השווה לעשרות אלפי שקלים. על כך יש להוסיף את העובדה, כי גם אם היינו מוצאים (מה שלא הוכרע כאמור) כי הנתבעים הפרו את ההסכם, לא מימשו את האופציה, ולא פינו את הדירה, לא הוכח כי נגרם כל נזק בגין איחור זה בפינוי. אדרבא, הנתבעים 1 ו-2 שילמו לתובע עבור אותו חודש שכירות בו התגוררו בדירה המצוי במחלוקת – ספטמבר 2018, את מלוא התמורה (לאחר התערבות כב' הרשם הבכיר), ועל כך אין חולק.

     הנזק בפועל אל מול הנזק שניתן היה לצפותו מראש:

121. לאחר שהגענו לכלל מסקנה, כי לא התקיים כל נזק בפועל שאינו נובע מבלאי טבעי, וכי גם בגין האיחור בפינוי הדירה (לשיטת התובע) לא נגרם נזק ממוני, הרי שיש להעמיד קביעה זו של האיחור בפינוי כנגד הפיצוי המוסכם כפי שנקבע בעת חתימת התוספת השנייה – 90,648 ₪, ולבחון האם קיים בענייננו יחס סביר?

122. דומה כי התשובה לשאלה זו היא ברורה, וכי היחס אינו סביר כלל וכלל ואף לא בדוחק. על כן, אין כל ספק כי גם בהתאם להלכה המצמצמת בכל הנוגע להפחתת הפיצוי המוסכם, הקובעת כי יש להפעיל את סמכות בית המשפט באופן דווקני וצר, אין כל מנוס מהתערבות כאמור, במקרה שלפניי.

123. עוד אוסיף, כי על אף שאין כל מניעה להתחשב במכלול נסיבות ההתקשרות, ובכלל זה בצפייתם הסובייקטיבית של הצדדים, הרי שמבחן הפחתת הפיצויים הוא מבחן אובייקטיבי, ושאלת הפיצוי תוכרע בסופו של יום, על פי צפייתו של אדם סביר בנעלי המתקשרים (ג' שלו וי' אדר, דיני חוזים – התרופות, עמ' 500-501).

124. למעלה מן הצורך ורק לשם המחשת הטענות האמורות ביתר שאת, אתייחס גם לטענת ב"כ התובע, לפיה 5% משווי הדירה מהווים בהחלט סכום סביר לקביעת שיעור הפיצוי המוסכם. ראשית, אשוב ואדגיש, כי אין שאלת הסבירות נמדדת אלא ביחס לנזק הצפוי ולא ביחס לשווי הנכס. אמנם, ניתן להתייחס למחיר הממכר או השירות כשיקול בשאלת הסבירות, והתייחס לכך גם השופט עמית במאמרו -

     "היחס בין סכום הפיצוי המוסכם לבין מחיר הממכר או השירות אינו קובע כשלעצמו, אם כי יכול להיות שיקול בבחינת היחס הסביר בעת כריתת החוזה, מאחר ששיעור הנזק הצפוי מושפע במידה רבה מהשווי של אובייקט החוזה. לעיתים היעדר כל יחס סביר עולה מניה וביה מתוך החוזה עצמו..." (עמית, פיצוי מוסכם, עמ' 31; ההדגשות אינן במקור. י.פ.).

125. עינינו הרואות כי מחיר הממכר או השירות אינו קובע, כי אם עשוי להוות שיקול בלבד. זאת ועוד, עלינו להידרש לשאלה האם השכירות מהווה ממכר, שירות או אף לא אחד מהם? כפי שעולה מטענות ב"כ התובע דומה כי היא סבורה שמדובר בממכר, אולם כאמור אין ענייננו בחוזה מכר, ובעוד שבחוזי מכר הנוהג המקובל הוא פיצוי מוסכם בשיעור של 10%-20% (עמית, פיצוי מוסכם, עמ' 32; ג' שלו וי' אדר, דיני חוזים - התרופות, עמ' 503, פס' 7.316) אין זהו הנוהג בחוזי שכירות. בחוזי שכירות (בשונה מחוזי מכר דירה) מקובל לקבוע פיצוי מוסכם בהתאם לחודשי השכירות ולא בהתאם לשוויו הכולל של הנכס.

126. משכך, ככל שמחיר הממכר או השירות עשויים להוות שיקול, הדרך הנכונה לבחינתו בכל הקשור להסכם שכירות, הוא התייחסות לסכום השכירות הקבוע בחוזה. כך, בחוזים מסוג זה, דומה כי עיקר הנזק הצפוי במעמד כריתת החוזה הוא נזק הנובע מאי פינוי המושכר במועד המוסכם. אכן, אפשר וניתן לצפות גם נזקים שייגרמו לנכס המושכר, אולם לטעמי היחס הסביר בין הנזק הצפוי בעת כריתת ההסכם לבין שיעור הפיצוי המוסכם הוא נזקים שעיקרם בלאי, שהלוא לו היה סבור בעל הנכס בעת השכרתו של הנכס כי ייגרם לנכס נזק בשיעור של 5% משוויו של הנכס, ככל הנראה היה נמנע מהשכרתו לאותו משכיר. באותה מידה ניתן לומר כי לו היה מודע השוכר כי עליו לפצות את המשכיר בגין נזקים לא מוכחים בשיעור של למעלה מ-90,000 ₪ ודאי לא היה מתקשר בהסכם זה.

127. בהקשר זה אציין את טענת ב"כ התובע בסיכומיה, לפיה הצפי האובייקטיבי לעניין דירה בסך 2 מיליון ₪, כולל גם תרחיש שבו יהרוס השוכר את רצפת הדירה באמצעות פטיש ואיזמל (ש' 33-34, עמ' 43 לפר'). אין בידי לקבל טענה מופרכת זו, אשר מבקשת לתת תוקף לקיומו של נזק אשר בוודאי ובוודאי אין אדם סביר צופה שעה שהוא משכיר את הנכס שבבעלותו למאן דהוא. ויפים לעניין זה, דבריו של השופט י' עמית "בבחינת סבירות הפיצוי וצפיות הנזק בעת כריתת החוזה יש לטעמי לשקלל רכיב שלא נזכר בפסיקה והוא סבירות התרחשותו של הנזק, דהיינו מהי תוחלת הנזק. כך, אם מגיע בית המשפט למסקנה כי בעת כריתת החוזה האפשרות כי ייגרם נזק בשיעור כה גבוה הייתה בלתי מסתברת, יש ליתן לכך משקל" (עמית, פיצוי מוסכם, עמ' 33).

     תניה גורפת:

128. כזכור, סעיף 16.1 להסכם השכירות קבע פיצוי מוסכם בגובה של 25,000 דולר עבור נזקים שייגרמו בשל אי פינוי הדירה במועד. סעיף זה מעמיד שתי חלופות – פיצוי כולל בסך של 25,000 דולר או פיצוי עיתי בדמות דמי שימוש יומיים ראויים ומוסכמים מראש בסך של 450 ₪ בעבור כל יום של איחור במסירה.

129. מבין שתי חלופות אלה ביכר התובע את החלופה הראשונה, הקובעת פיצוי כולל, וזאת, בהתעלם כליל מעובדת קיומה של החלופה השנייה. במסגרת הטענות שהועלו על ידי התובע ועל ידי ב"כ לא הוסבר לי, ואף לא ניתנה כל התייחסות, מדוע יש להעדיף חלופה זו ולא את חברתה. זאת, במיוחד בהינתן כי החלופה שנבחרה מהווה תניה גורפת.

130. תניה גורפת, בהקשר של פיצוי מוסכם, היא הוראה בחוזה הקובעת פיצוי מוסכם בגין הפרות שונות ללא ניסיון להבחין ביניהן על פי מידת חומרתן היחסית. בהקשר זה, נקבע כי "קביעת שיעור פיצויים אחיד ושווה להפרות מסוגים שונים יוצרת הנחה, שסכומי הפיצוי נקבעו על ידי הצדדים לחוזה (לפחות לגבי חלק מההפרות) תוך כדי התעלמות ממידת חומרתן היחסית, בלי שניתנה הדעת ליחס בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי" (שלו ואדר, דיני החוזים – תרופות, עמ' 512). התנהלות מעין זו יכולה אף היא ללמד על יחס בלתי סביר בין ההפרה לבין שיעור הפיצוי.

131. ובעניין זה מציין השופט עמית במאמרו במפורש, כי "פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה, ללא הבחנה בין איחור של יום אחד לבין איחור של שנתיים" יש בו כדי להצביע על היעדרו של כל יחס סביר בין הפיצוי הגורף לבין הנזק אותו ניתן היה לראות מראש בשל ההפרה הקונקרטית. "יתרה מזו, עצם היותה של התניה "גורפת" מדברת בעד עצמה ופוטרת את המפר, המבקש להפחית את הפיצוי, מהנטל להוכיח כי היחס לנזק אינו סביר" (עמית, פיצוי מוסכם, עמ' 33-34). כך, בעניין ע"א 126/84, יצחקי נ' שור, פ"ד לח(3) 620, 627 (1984) למשל, הופחת פיצוי אחיד שנקבע בגין כל הפרה שהיא - בין הפרה של יום אחד במסירת הדירה ובין הפרה של החוזה כולו.

132. על כן, נקבע בפסיקה, כי "קביעת פיצוי לשיעורין הינה עדיפה על פני קביעת פיצוי בסכום גלובאלי, שאינה מבחינה בין הפרה קלה לבין הפרה חמורה" (ע"א 879/92, מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' רוסמן, פ"ד נ(1) 774 (1996)).

133. כידוע, יש לפרש הסכם נגד מנסחו, (לעניין זה ר' סע' 25(ב1) לחוק החוזים). בהקשר זה הובהר כי הסכם השכירות נוסח ע"י ב"כ התובע. כמו כן, התובע היה מיוצג משך כל תקופת ההתנהלות בין הצדדים ע"י ב"כ (ש' 26-30, עמ' 39 לפר'). כל זאת, לצד העובדה שאין מדובר בדירה היחידה שיש לתובע בבניין (ש' 18-19, עמ' 33 לפר'). לטענת הנתבעים 2 ו-4 הם הוחתמו על ההסכם מבלי שניתן להם אפילו עותק (ש' 14, עמ' 23 לפר'; ש' 10-16, עמ' 28 לפר'). נוכח כל המקובץ ברי כי עלינו להפעיל את הכלל הפרשני האמור.

134. ברי אם כן, כי מבין שתי החלופות אשר קיימות בהסכם השכירות, היה על התובע, ככל שסבר כי הוא זכאי לפיצוי מוסכם בשל אי פינוי, לבחור בחלופה השנייה – הפיצוי העיתי. זאת, אף מתוקף עקרון תום הלב, אליו אפנה מיד, אשר חולש, בדומה לכל הסכם, גם על ההסכם בענייננו. ואולם, לא כך פעל התובע. התובע סבור כי אותה תניה גורפת לא מעלה כל קושי; ובחקירתו הנגדית מסר כי אפילו היה מדובר בפיגור של יום אחד בהחזרת החזקה בנכס, הוא היה זכאי למלוא הפיצוי המוסכם, כדלקמן:

     "ש. הסכום הנקוב 25,000 ש"ח (צ"ל דולר) שאותו אתה מבקש מביהמ"ש לפסוק, הוא לשיטתך, אני קוראת בסיפת הסעיף שייגרמו למשכיר עקב אי הפינוי, זה אי פינוי של יום, יומיים, שבוע, שבועיים?

     ת. אפילו של יום" (ש' 1-4, עמ' 40 לפר').

     תום לב ומהימנות התובע:

135. מעבר לכל האמור לעיל, ובהתאם לדיני החוזים, לא פעל התובע בדרך מקובלת ובתום לב כפי הנדרש בסעיף 39 לחוק החוזים, תשל"ג-1973. כך הם פני הדברים גם בבקשתו לממש את סעיף הפיצוי המוסכם, וגם ביחס למימוש שטר החוב ובהתאם לסעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, הקובע כי "הוראות חוק זה יחולו, ככל שהדבר מתאים לענין ובשינויים המחוייבים, גם על פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה".

     בהקשר זה מן הראוי להפנות לפסיקה שלעניין השימוש לרעה בזכות משפטית שלא בתום לב:

     עקרון תום הלב הוא עקרון "מלכותי" (בג"ץ 1683/93 יבין פלסט בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מז(4) 702, 708). הוא חל על "כלל המערכת המשפטית בישראל" (ע"א 700/81 פז נ' פז, פ"ד לח(2) 736, 742). בצדק צויין כי הדוקטרינה של תום הלב "חותכת את משפט ישראל כולו לאורכו ולרוחבו, מלוא כל הארץ כבודה" (השופט מ' חשין ברע"א 6339/97, רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 230). ע"א 9474/03, יורם גדיש תשתית ובנייה (1992) בע"מ נ' בהג'את מוסא, סא(3) 603 (2006).

136. בהתייחסו לשאלת תום הלב בהקשר של פיצוי מוסכם, טוען כב' השופט עמית כי הסעדים על פי עקרון תום הלב אינם מוגבלים, וכי אין ספק שגם התביעה לפיצוי בלא הוכחת נזק, ככל תביעת זכות במשפטנו, כפופה לחובת תום הלב בקיום החוזה (עמית, פיצוי מוסכם, עמ' 35).

     המשפט העברי מתייחס אף הוא לסוגיית השימוש לרעה בזכות משפטית, והיא מוגדרת במקורותינו כ"מידת סדום". הכלל שנקבע בעניין הוא "כופין על מידת סדום" (בבלי, כתובות, קג, א). לעניין זה, ר' למשל מאמרו של מ. ויגודה, על תום הלב במשפט, עלון פרשת השבוע של משרד המשפטים, בעריכת א. הכהן, מ. ויגודה, פרשת "וירא" תשס"ה, גיליון מס' 184.

137. כפי שהובא לעיל, בחר התובע, שלא בתום לב, באפשרות הפיצוי המוסכם הכולל, "המזכה" אותו בסכום של 25,000 דולר, מבלי שהוכח כל נזק. זאת, שעה שהייתה בפניו אף חלופה אחרת, סבירה והוגנת יותר לצורך מימוש הפיצוי המוסכם – הפיצוי העתי. בחירה זו, היא רק החוליה האחרונה בשרשרת התנהלות שאינה תמת לב, ותחילתה בעמידה דווקנית על תנאי מימוש האופציה, המשכה בהגשת בקשה לתשלום הוצאות בהליך פינוי המושכר והגשת שטר החוב מבלי שנגרם לתובע כל נזק ממשי, או למצער נזק המתקרב, ולו בדוחק, לסכום שטר החוב, וסופה בבחירת הפיצוי המוסכם הכולל, כאמור. כל זאת, כאשר במהלך כל התקופה עד לדיון האחרון בפניי מחזיק התובע שלא כדין ב-12 המחאות מטעם הנתבעים בגין שנת השכירות הנוספת, כאשר ברי כי אין כל הצדקה להחזקת ההמחאות עבור שנת שכירות שלא מומשה!

138. התנהלות זו, אף עולה בקנה אחד עם חוסר מהימנותו של התובע, ובחירתו שלא להביא לעדות עדים מהותיים מטעמו, בהם השכנים אשר לטענתו התלוננו אודות הנתבעים, המתווכים להם לא נתנו הנתבעים להיכנס לדירה, ובנו מתן – בעל הדירה ומי שקיבל את מפתחות הדירה וראה את מצבה ביום מסירתה מידי הנתבעים ואף מי שהגיש את תביעת הפינוי כנגד הנתבעים.

139. על כך יש להוסיף את העובדה כי התובע מציין לא פעם את "טוב ליבו" (מילותיו שלו, ש' 30 וש' 6-7 בעמ' 33 לפר') שעה שברור כי נהג בחוסר תום לב משווע; עדותו בדבר וונדליזם בדירה (ש' 16, עמ' 35 לפר'), שעה שהסרטון והתמונות שהוגשו על ידו והתנהלות התובעים מוכיחים אחרת, וכן ציפייתו לקבל 25,000 דולר אפילו בגין איחור של יום (ש' 3, עמ' 40 לפר').

140. אכן, הייתה זו גם הנתבעת 2 שלא העידה לפניי, ולעניין זה ביקשה ב"כ התובע להתייחס. אולם, בניגוד לעדים הנעדרים מטעם התובע, אשר היה בהם כדי לאמת או להפריך את גרסתו באשר לסוגיות רבות שהיו במחלוקת, דומה כי עדותה של הנתבעת 2 לא הייתה מוסיפה או מעלה רבות, אם בכלל. זאת, מאחר שהנתבע 1 והנתבע 3 העידו על השתלשלות העניינים לגביה לקחה הנתבעת 2 עצמה חלק, וממילא דומה כי לא היה לה מה להוסיף בעניין. כמו כן, הנתבעת 2 העידה לאחר שמסרה תצהיר במסגרת בקשת הרשות להתגונן, ולא התרשמתי כי עדותה נעדרה בשל רצונה להסתיר דבר מה.

     פיצוי מוסכם במשפט העברי – אסמכתא:

141. ההתייחסות במשפט העברי להתחייבות של אדם לחברו, אשר הוא מקבלה על צד הספק, התלוי בעניין ידוע בלי גמירות דעת של המתחייב, מוגדרת כ"אסמכתא". רש"י (בבבלי, סנהדרין, כח, ע"ב, ד"ה "קים לי בנפשאי") מסביר שהאדם סומך בדעתו שאותו התנאי שבאי קיומו תלה את ההתחייבות יקויים, וממילא לא תבוא ההתחייבות לידי קיום.

142. המתנה עם חברו שאם לא יעשה כך וכך, הוא קונס את עצמו בהתחייבות ידועה; כגון: אדם שפרע את מקצת חובו והפקיד את שטר חובו בידי שליש (אדם שלישי, צד ג') ואמר לו שאם לא יעמוד במלוא החוב ימסור את שטרו לבעל החוב, וזאת, מתוך שסומך בלבו בשעת התנאי שיוכל לשלם את מותר החוב; והוא קנס את עצמו שאם לא ישלם את מותר החוב במועד הרי שהוא יחוייב במלוא התמורה המפורטת בשטר, הגם שכבר שילם את חלקה; מקרה זה מוגדר כאסמכתא. בעניין זה נחלקו התנאים במשנה בבבא בתרא, קסח, ע"א, אם ההתחייבות חלה או לא: רבי יוסי אומר שההתחייבות חלה ורבי יהודה סבור שאסמכתא אינה קונה (כלומר: שאינה מחייבת), שלא גמר בדעתו להקנות ולא התנה כן אלא שחשב שיוכל לשלם במועד, ואילו היה יודע שלא יוכל לשלם במועד לא היה מתחייב לשלם את מלוא הסכום הנקוב בשטח.

143. לא רק תנאים נחלקו בעניין אלא גם האמוראים. לסיכום העניין ר' ערך אסמכתא באנציקלופדיה התלמודית, כרך ב, מעמ' קח.

144. להלכה: אסמכתא אינה קונה ואינה מחייבת: ר' ביד החזקה לרמב"ם, הלכות מכירה, יא, הלכות ב-ו, ושולחן ערוך, חושן משפט, סימן רז.

145. ממילא ברור שלפי המשפט העברי התחייבות מעין זו, שאדם קונס עצמו בשיעור גבוה הרבה יותר מחובו - אינה תופסת. הדברים נכונים מקל וחומר כאשר ענייננו בהתחייבות שאינה פרופורציונלית להיקף ההפרה.

     הפחתת הפיצוי המוסכם - סיכום ביניים:

146. הנה כי כן, מצאתי כי היחס בין צפיות הנזק בעת החתימה על התוספת השנייה לבין הנזק הנגרם בפועל, אינו יחס סביר. זאת, הן בבחינת הנזק הנטען בגין האיחור בפינוי הדירה והן בבחינת הנזק הנטען בשל הפגיעה בדירה.

147. ב"כ התובע הפנתה בסיכומיה להלכת קרסו, שם לטענתה נקבע כי "בתי המשפט נוטים לכבד תניות הקובעות פיצוי מוסכם, וזאת הן נוכח עיקרון חופש החוזים והן נוכח התכליות החיוביות הכרוכות בכלי זה", וכי "כל עוד מצא בית המשפט כי מתקיים יחס סביר, ולו בדוחק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד כריתת החוזה, יותיר בית המשפט את הפיצוי המוסכם על כנו ולא יפחיתו" (פס' 18 לפסק דינו של כב' השופט י' דנציגר).

148. ב"כ הנתבעים השיבה לטענה זו, כי יש לאבחן את המקרה הנדון במסגרת ע"א קרסו. זאת, מאחר שעניין קרסו עסק בהסכם שכירות של נכס מסחרי, אשר נכרת בין שני צדדים מנוסים ומיוצגים, ואילו בענייננו מדובר בפערי כוחות מובנים בין הצדדים, כאשר הנתבעים אינם מיוצגים ואינם אנשי עסקים ואילו התובע כן.

149. לעניין זה, אין לי אלא להסכים עם ב"כ הנתבעים. אכן, שלא כבענייננו, דובר בעניין קרסו "בשני צדדים מסחריים מנוסים ומיוצגים היטב אשר ניהלו משא ומתן ארוך ומורכב. לא מדובר בהוספה מקרית, אלא בסיכון מחושב שעליו הסכימו שני הצדדים תוך שכל אחד מהם ביצע חישוב סיכונים וסיכויים" (פס' 14 לפסק דינו של כב' השופט י' דנציגר).

150. האם ניתן לומר כי התובע והנתבעים ניהלו משא ומתן ארוך ומורכב, או משא ומתן כלשהו? האם ביצעו הנתבעים חישוב סיכונים וסיכויים לעניין הסכם השכירות כולו והתוספות לו, ולעניין סעיף הפיצוי המוסכם בפרט? מאחר שהתשובה היא לא, ברי כי הרי דווקא הלכת קרסו מלמדת אף היא כי על בית המשפט להתערב בגובהו של הפיצוי המוסכם כפי שנקבע בהסכם השכירות.

151. זאת ועוד, כפי שהראיתי באריכות לעיל, לא ניתן היה להצביע על קיומו של יחס סביר בענייננו, ולו בדוחק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד כריתת החוזה. אשוב ואדגיש, כי למסקנה זו בדבר סמכות בית המשפט להפחית את הפיצוי המוסכם, הגעתי לא מבלי שהתלבטתי לעניין עצם החיוב בפיצוי המוסכם, בשים לב לקביעותיי כי הנתבעים סברו כי הסכם השכירות הוארך בעל פה, כי ההמחאות לא הושבו אליהם וכי ונוכח השיחות והפגישה שלעניין הרי שנוצרה אצלם תחושה שבכוונת התובע להאריך את הסכם השכירות ולאפשר שהייתם בדירה במשך השנה הקרובה.

152. על כן, בנסיבות העניין, אין מקום לקבוע פיצוי מוסכם העומד על סך של 25,000 דולר, ללא הוכחת נזק. ברי כי מדובר בפיצוי עונשי והשאלה היא האם הוא ראוי. לטעמי התשובה היא חד משמעית - לא. על כן, וכמצוות סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות, מוסמך בית המשפט להתערב בפיצוי המוסכם ולהפחיתו וכך בכוונתי לעשות.

153. כעת אפנה לשאלה מהו שיעור ההפחתה הראוי. ויודגש, בנסיבות העניין מוסמך בית המשפט אך ורק להפחית את סכום הפיצוי ולא לשלול אותו כליל.

     שיעור ההפחתה:

154. ביחס לשאלה מהו שיעור ההפחתה, נקבע כי "ההפחתה עצמה נעשית עד כדי יצירת יחס סביר, דהיינו עד כדי שיעור הנזק שהיה ניתן לצפותו כסביר בעת כריתת החוזה עקב ההפרה הקונקרטית" (עמית, פיצוי מוסכם, עמ' 33).

155. כמו כן, ניתן ללמוד על שיעור ההפחתה הראוי במקרה שלפנינו, מתוך פסק דין אשר ניתן בבית המשפט המחוזי תל-אביב (ע"א (ת"א)696/97 מגדלור מודיעין בע"מ ואח' נ' ה.ה משקיעים במקרקעין בע"מ, תקציר פסה"ד פורסם באתר סקירה משפטית, וכן פורסם באתר גלובס,https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=173369, 18.10.1999; להלן: "פרשת מגדלור"). באותו עניין, נקבע כי פיצוי בשיעור של פי שלושה מדמי השכירות אינו סביר וראוי להקטינו לשיעור של כפל דמי השכירות החודשיים, כפיצוי בגין אי פינוי המושכר.

156. ויודגש, כי כפי שעולה מפרשת מגדלור, קבע בית משפט השלום הנכבד באותו עניין, כי גובה הפיצוי יעמוד על שיעור דמי שכירות לתקופה של שלושה חודשים, ואילו בית המשפט המחוזי, הערכאה שלערעור, סבר כאמור, כי יש להפחיתו עד לכדי כפל דמי השכירות החודשיים.

157. זאת ועוד, כפי שצוין לעיל לעניין הלכת קרסו, גם במסגרת פרשת מגדלור עסקינן בשני גופים מסחריים (חברות בע"מ), שהיו מיוצגים ואשר עניינו של ההסכם ביניהם היה ביחס לנכס מסחרי, וברי כי לא התקיימו בין הצדדים פערי כוחות לעניין המשא ומתן בגין החוזה ביניהם. זאת, שלא כבענייננו, כפי שהוסבר לא אחת לאורך פסק הדין. על כן, ברי כי אם בפרשת מגדלור הופחתו הפיצויים לכדי כפל דמי השכירות החודשיים, מקל וחומר שיש להפחיתם לכדי סכום זה בנסיבות שבענייננו.

158. הנה כי כן, בהינתן פסיקה זו ובהינתן הנסיבות כפי שהובאו לעיל, הרי שהסכום הראוי אותו היה לקבוע כפיצוי מוסכם עומד על שני חודשי שכירות בלבד.

159. עוגנים נוספים ואינדיקציות נוספות למסקנתי זו, ניתן למצוא במקורות נוספים כפי שאציג לקמן. ואדגיש, אין במקורות אלה כדי לטעת מסמרות, אלא שהם יכולים להוות אינדיקציה נוספת וללמד על הטווח הסביר של הסכום הסביר שהיה ראוי שייקבע כפיצוי מוסכם.

160. ראשית, סעיף הפיצוי המוסכם עצמו, כפי שמופיע בהסכם השכירות, כולל בתוכו אופציה של פיצוי יומי בסך של 450 ₪ בגין כל יום בו החזיק השוכר או מי מטעמו במושכר בניגוד להוראות ההסכם. זאת, מבלי לקבוע אימתי ובאיזה מן התרחישים הצפויים יהיה זכאי התובע לפיצוי מוסכם כולל ומתי לפיצוי היומי. בהינתן שהנתבעים 1 ו-2 פינו את הדירה לאחר 30 ימים, ולכל היותר 34 ימים לשיטת התובע, הרי שלא עלה הפיצוי המוסכם לו זכאי התובע על סך של 15,300 ₪. זאת, בשים לב למכפלת הפיצוי בסך של 450 ₪ ב-34 ימים.

161. בעניין זה ראוי להדגיש, כי ענייננו באינדיקציה בלבד, באשר אותו סכום פיצוי בסך של 450 ₪ ליום אף הוא מוגזם ומופרז כשלעצמו, כאשר הנוהג בעולמנו הוא שעבור כל יום עיכוב בפינוי נקבע פיצוי מוסכם של כ-100-150 ₪ ליום.

162. שנית, הערבות הבנקאית האוטונומית (לגביה כאמור מצאתי כי היה ויתור מכללא מצד התובע) שנקבעה על הסך של 12,450 ₪, יש אף בה כדי ללמדנו על שיעור ההפחתה הראוי. סעיף 20 להסכם השכירות קבע בעניין זה, כי ערבות כאמור תינתן כבטחון נוסף על שטר החוב, וכי מטרתו היא הבטחת כל התחייבויות השוכרים על פי הסכם השכירות, לרבות "הבטחת פינוי הדירה במועד, כשהיא במצב טוב, תקין ופנויה מכל אדם וחפץ שאינו שייך למשכיר למעט בלאי סביר...".

163. שלישית, מקור נוסף היכול לסייע בענייננו, הוא סעיף 25י לחוק שכירות והשאילה, תשל"א-1971. הקובע כי ערובה לשם הבטחת חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות למגורים לא תעלה על שווי שליש מתקופת השכירות, או פי שלושה מדמי השכירות החודשיים – לפי הגבוה מבין השניים. אכן, עניינו של סעיף זה הוא בערובות ובטחונות ולא בפיצוי מוסכם, לגביו אין הגבלה בחוק. אולם, גם סעיף חוק זה מהווה עוגן נוסף, וגורם לנו להתכנס שוב לסכום של 12,750 ₪ (4,250 ₪ דמי שכירות חודשיים * 3 חודשי שכירות). גם כאן, כמובן, ההערה בעניין הפחתת דמי השכירות אשר שולמו עבור חודש ספטמבר, בעינה עומדת.

164. בנסיבות העניין, אין מנוס מלקבוע כי לא ניתן להעמיד את שיעור הפיצוי על סכום העולה על שני חודשי שכירות בלבד.

     סוף דבר:

165. עולה מן המקובץ כי התקיימה בענייננו מחלוקת בתום לב באשר למועד סיום החוזה. יודגש כי הנתבעים קיבלו מכתב התראה כבר ביום 12.7.18, וממילא היה להם זמן לפנות את הדירה משך תקופה של למעלה מחודש וחצי. עם זאת, הם שלחו את ההמחאות בדואר רשום ביום 23.8.18 והמחאות אלו לא הוחזרו להם מעולם. כלומר: היה להם יסוד סביר להניח, נוכח משלוח ההמחאות, נוכח סעיף האופציה, נוכח התנהלות קודמת של הסכמים מכללא, ובשים לב לפגישה עם התובע מיום 11.7.18, כי יש מקום לפשרה וכי התובע יאפשר בסופו של דבר את המשך שכירות הדירה על ידם.

166. באשר לשיעור הפיצוי המוסכם הרי שמדובר בסנקציה שאינה מידתית; ותקנת הציבור, כמו גם חוש הצדק, דורשים להימנע ממנה. יודגש כי נסיונו של התובע להיפרע בסכומים העולים לאין ערוך על הנזק שנגרם לו אינו ראוי. דומה כי התובע חש כי הפיצוי המוסכם הוא בגדר תוכנית חסכון, ושמא "סטארט אפ" חדש שניתן להפיק ממנו רווחים. חשוב להדגיש כי על השוכר לעמוד במלוא התחייבויותיו למשכיר, אולם אין להפוך את השוכר לעבדו של המשכיר.

     תוצאה:

167. בנסיבות העניין, אין מנוס מלהגיע למסקנה כי על הנתבעים לשלם לתובע שני חודשי שכירות וזאת לבד מדמי השכירות ששולמו על ידם. זאת, בהסתמך, בין היתר, על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בתל אביב, בעניין מגדלור מודיעין בע"מ. משכך, יהיה על הנתבעים לשלם לתובע את הסך של 8,500 ₪, וזאת, בשים לב לכך שדמי שכירות לחודש מגיעים לסך של 4,250 ₪.

168. בשים לב לכך שהנתבעים רכשו דלתות חדשות לתובע, סיידו את הדירה והחזירוה כנדרש בהסכם השכירות, למעט בלאי סביר, ובשים לב לכך שאין כל חולק על כך שהם שילמו את מלוא התמורה בגין תקופת השכירות הנ"ל, הרי שזהו הפיצוי הראוי.

169. יודגש ויובהר כי בשים לב לכך שמירב טענות התובע נדחו, ובשים לב לכך שסכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם השכירות נדחה על ידי מכל וכל, הרי שלא מצאתי לנכון להורות על הוצאות משפט.

170. בהינתן שהנתבעים הפקידו בקופת ביהמ"ש את הסך של 15,000 ש"ח הרי שאני מורה למזכירות להעביר לב"כ התובע את הסך הנ"ל מתוך הפקדון, כאשר היתרה תועבר לב"כ הנתבעים. בד בבד, אני מורה על סגירת ארבעת תיקי ההוצאה לפועל שלעניין.

      

      

     זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד בתוך 45 ימים מהיום.

      

      

     ניתנה היום, כ"א אדר תש"פ, 17 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.