זכות קדימה בהליכי כינוס נכסים (האם יש תחולה לסעיף 101 לחוק המקרקעין)

האם לאחר מתן צו לפירוק שיתוף בדירת מגורים ומינוי כונסי נכסים, יש לאפשר לאחד הבעלים בנכס זכות קדימה לרכישת חלקו של הצד השני בהתאם לשווי שייקבע על ידי שמאי מקרקעין? 

א' - העובדות הצריכות לעניין:

1. ביום 16.11.16, במהלך דיון בתביעת רכוש שהגישה המשיבה (להלן: האישה) כנגד המבקש (להלן: האיש), הגיעו הצדדים להסכמה לפיה יינתן צו לפירוק השיתוף בדירת המגורים, אשר בבעלותם המשותפת, ברחוב... בבני ברק (להלן: הדירה), אגב מינויים של ב"כ הצדדים לכונסי נכסים. הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה (להלן: ההחלטה).

2. ביום 16.1.17, חודשיים לאחר מתן ההחלטה, הגיש האיש, באמצעות ב"כ בקשה שכותרתה: "בקשה דחופה למתן זכות קדימה לרכישת זכויות בדירת מגורים". יוער כי בכותרת הבקשה, מתחת לשמו של המבקש נרשם "ע"י ב"כ כונס הנכסים עו"ד שלום מדר...".

3. בבקשתו זו, טוען האיש כי עומדת לו זכות הקדימה המפורטת בסעיף 101 לחוק המקרקעין, תשכ"ט -1969 (להלן: חוק המקרקעין). לפיכך, ולשיטתו של האיש, עתר למתן זכות קדימה לרכישת חלקה של האישה בדירה בהתאם לדו"ח שמאי מקרקעין, תוך "מתן אפשרות למבקש לבדוק אפשרויות מימון, לשם כך המבקש יודיע בכתב לב"כ המשיבה בתוך 60 יום ממועד קבלת דו"ח שמאי האם ביכולתו הכלכלית לרכוש את הנכס" (ר' עמ' 2 לבקשה).

4. האישה מתנגדת למבוקש וטוענת כי רק מכירת הדירה לכל המרבה במחיר תביא להשאת התמורה. יחד עם זאת, מוסכם עליה כי לאחר שתתקבל ההצעה הגבוהה ביותר מאת צדדי ג' "תינתן לבעל זכות הקדימה והאופציה לרכוש את חלקה של המשיבה ובהתאם לאותה ההצעה" (ר' סעיף 21 לתגובה).

ב' – דיון: 

5. לאחר שנחשפתי לטענות הצדדים, הגעתי לכלל דעה ומסקנה כי אין לקבל את הבקשה ואף יש לדחות את המתווה שהוצע על ידי המשיבה, ואנמק.

6. סעיף 101 לחוק המקרקעין מורה כי: "מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן-זוגו".

השאלה היא, אפוא, האם יש תחולה לסעיף 101 על המקרה דנן.

7. מקרה דומה למקרה זה נדון בפני חברתי, כב' השופטת ט' פרדו בבש"א 3467/06 עו"ד יעקב שקד נ' ח.י. (פורסם בנבו, 20.3.06). על מנת להביא דברים בשם אומרם, מצאתי לצטט חלק מהחלטתה זו של כב' השופטת פרדו:

"18.      ... מתן זכות קדימה הינה יוצאת דופן, מטבע הדברים היא מגבילה את זכותו של האחר. לפיכך, כאשר באים לקבוע את היקפה של הזכות יש לעשות זאת בדווקנות על דרך הצמצום.

עניינה של הזכות הקבועה בסעיף 101 לחוק, למנוע מצב שבו אחד מבני הזוג, מטעמים אלה או אחרים, יבקש להכביד על שותפו לחיים בהעברת חלקו בנכס המשותף לצד ג' זר. ראה לעניין זה דבריו של כב' השופט דב לוין בע"א 513/82.... וכך מסביר פרופ' וייסמן בספרו: 'חוק המקרקעין, מגמות והישגים', המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סקר, תש"ל, בעמ' 70:

"החוק כאילו אומר לבן הזוג המוכר את חלקו: כאשר אתה מוכן להמיר את חלקך שבנכס בכסף, מה לך אם הכסף הוא של שותפך ומה לך אם הוא של זר, ואילו לשותפך יש עניין מיוחד ברכישת חלקך".

מהאמור לעיל אתה למד, כי זכאי בן הזוג לרכוש את חלקו של האחר במחיר השוק של הנכס ובטרם הוצע הנכס לצדדים שלישיים...

19. לטעמי, זכות הקדימה המוענקת לבן הזוג בחוק, אינה חלה כאשר ניתנה החלטה על פירוק השיתוף במקרקעין, במסגרת תובענה לפירוק שיתוף שהוגשה ע"י אחד מבני הזוג. מרגע שהחליט בית המשפט על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס לצד ג', הופכים בעלי הנכס למתמחרים ככל האחרים....

כל פירוש אחר של הוראת סעיף 101 הנ"ל יוביל לתוצאה לפיה יהיה בן הזוג תמיד בגדר "צופה מהצד" המביט על שלבי המכירה צופה וממתין לתוצאה כמי שאומר לעצמו "ישחקו האחרים בפני". כל שעליו לעשות הוא להמתין שהנכס ייפול בידיו כפרי בשל. יכול ויוצר מצב בו ירכוש בן הזוג את חלקו של האחר בנכס במחיר מלאכותי הנמוך מהשווי הריאלי ו/או הפוטנציאלי של הנכס. בכך, יפגע בן הזוג האחר ולמעשה נפגעת אף זכותם של צדדים שלישיים, שהוזמנו לביצוע התמחרות.

                        ראה לעניין זה את ע"א 513/82 הנ"ל בעמ' 830, 831.

20. תימוכין לאמור לעיל ניתן ללמוד כאמור, מהוראת סעיפים 102, 103 לחוק... ברור מהוראת הסעיפים הנ"ל, כי זכות הקדימה עפ"י סעיפים 100, ו 101 לחוק המקרקעין אינם רלוונטיים לאחר שניתן פסק דין המורה על מכירת המקרקעין למרבה במחיר".

8. מצטרף אנוכי, בכל הכבוד, לדבריה המאלפים של כב' השופטת ט' פרדו, המשקפים את הדין שיש להחיל על המקרה דנן.

9. דברים דומים נקבעו רק לאחרונה גם על ידי כב' השופטת ג' לוין ברמ"ש (ב"ש) 57182-11-16 ב' נ' ב' (פורסם בנבו, 27.1.17), לאמור:

"הזכות של בן זוג להשוות את הצעתו להצעה הגבוהה ביותר אכן קיימת... ברם היא אינה מזכה אותו "לשבת על הגדר" בלי לקחת חלק בהתמחרות (ראו והשוו רמ"ש (י-ם) 38658-09-13 עזבון המנוחה פ.א. ז"ל נ' .ב.ת (ניתן ביום 18.11.2013). מימוש הנכס צריך להיעשות תוך התחשבות בזכות הקניינית של הבעלים הנוספים לממשו בתמורה הגבוהה ביותר שניתן לקבל (ר' רע"א 972/10 פלוני נ' פלונית (ניתן ביום 3.3.201)" (שם, סעיף 16 לפסק הדין).

ומיד בהמשך:

"ההסדר המשפטי צריך להגן על זכות הקניין של כל בעלי הנכס. השוואת המחיר להצעה הגבוהה ביותר ללא התמחרות עלולה לקפח את הבעלים האחר, שכן השתתפות בהתמחרות מאפשרת ליתר המציעים להעלות את גובה ההצעה.

גישה לפיה יש למבקשת זכות להשוות להצעה הגבוהה ביותר (והיחידה במקרה דנן) ללא התמחרות עם המציע (ועם הבעלים הנוסף, ככל שהוא מעוניין בכך) אינה הוגנת ואינה ממלאה אחר התכלית של מקסום התמורה עבור הנכס. מנגד, שמירת זכותה של המבקשת להשוות להצעה הגבוהה ביותר במהלך התמחרות כשהיא משתתפת בהתמחרות היא הוגנת וממלאת אחר המטרה, שכן היא מממשת את זכות הקדימה של המבקשת, אך עדיין מעמידה בפני האחרים אפשרות להעלות את הצעתם, כשזכותה של המבקשת להשוות להצעה המשופרת ממשיכה ועומדת" (שם).

10. ביסוס לעקרונות אלו, אנו מוצאים גם בפסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 972/10 פלוני נ' פלונית (פורסם בנבו, 3.3.10), לאמור:

"... החלטת בית המשפט לענייני משפחה מאזנת בין זכות הקניין של הבעלים הנוספים של הנכס ורצונם למכור את הנכס בתמורה הגבוהה ביותר שניתן לקבל עבורו, לבין זכותו הקניינית של המבקש לשמור על הנכס, וזאת על ידי השוואת מחיר הנכס להצעה הגבוהה ביותר, אולם במסגרת ההתמחרות. במסגרת ההתמחרות, שכן יש להתחשב גם בצפיות המשתתפים בהתמחרות... ויודגש, לו היה מתאפשר למבקש להציע הצעתו לאחר סיום ההתמחרות, מבלי לקחת חלק בהתמחרות עצמה, ייתכן וההצעה שהיתה מתקבלת, קרי הצעת המבקש, לא היתה ההצעה הגבוהה ביותר שניתן לקבל עבור הנכס, זאת בניגוד למצב בו המבקש היה משתתף בהתמחרות ומציע את הצעתו ובכך היתה מתאפשרת ליתר המציעים האפשרות להעלות את גובה הצעתם" (שם, סעיף 24 לפסק הדין).

11. שימת לב כי בפסק דינו הנ"ל של בית המשפט העליון, לא הותר לאיש להגיש הצעה לאחר תום ההתמחרות, ומקו"ח אין להתיר לו להגיש הצעה מכרעת טרם אותו הליך של התמחרות, שנועד להשיא את התמורה המתקבלת בעד הנכס.

12. מכל המקובץ לעיל, עולה כי:

• החלת סעיף 101 לחוק המקרקעין תיעשה במשורה ועל דרך הצמצום;

• מרגע שניתן צו לפירוק שיתוף בתובענה שהגיש אחד מבני הזוג, אין תחולה למנגנון הקבוע בסעיף 101 לחוק המקרקעין;

• אין לאפשר מצב בו בן הזוג יהיה בגדר "צופה מהצד" בעודו ממתין לתוצאה מבלי ליטול חלק בהליך ההתמחרות;

• מימוש הנכס צריך להיעשות תוך התחשבות בזכות הקניינית של הבעלים הנוספים לממשו בתמורה הגבוהה ביותר שניתן;

• עריכת התמחרות היא דרישה לגיטימית של בן הזוג, המבקש להשיא לא רק את חלקו בנכס אלא גם את חלקו של בן זוגו;

• גישה לפיה יש לבן הזוג זכות להשוות להצעה הגבוהה ביותר ללא התמחרות עם המציע (ועם הבעלים הנוסף, ככל שהוא מעוניין בכך) אינה הוגנת ואינה ממלאה אחר התכלית של השאת התמורה עבור הנכס;

• מנגד, שמירת זכותו של בן הזוג להשוות להצעה הגבוהה ביותר במהלך התמחרות כשהוא משתתף בהתמחרות היא הוגנת וממלאה אחר המטרה, שכן היא מממשת את זכות הקדימה של בן הזוג אך עדיין מעמידה בפני האחרים אפשרות להעלות את הצעתם, כשזכותו של בן הזוג להשוות להצעה המשופרת ממשיכה ועומדת;

• איזון בין זכות הקניין של הבעלים הנוספים המבקשים להשיא את מחיר הנכס לבין לבין זכותו הקניינית של המבקש לשמור על הנכס, וזאת על ידי השוואת מחיר הנכס להצעה הגבוהה ביותר, תושג אך ורק במסגרת התמחרות;

• מלבד התחשבות בבעלי הזכויות בנכס, יש להתחשב גם בצפיות יתר המשתתפים בהתמחרות לקיומו של הליך הוגן ולא הליך למראית עין.

13. יש לזכור ולהזכיר כי זכותה הקניינית של האישה אינה דבר של מה בכך. זכות הקניין הוכרה כזכות חוקתית (ר' סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו), ולפיכך נדרשים נימוקים כבדי משקל לפגוע בזכות זו. חרף כי חוק המקרקעין קודם לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו ולכן אין הוראות חוק היסוד גוברות על הוראות חוק המקרקעין, עדיין יש לפרש את הוראות חוק המקרקעין בכל דרך פרשנית סבירה ההולמת את הוראות חוק היסוד.

14. ביני לביני, וכאמור לעיל, אין זה ייתכן לאפשר זכות ראשונים לשני בעלים של מקרקעין, שכן ראש יש אחד וכל גוף בעל שני ראשים, נחשב כחריג מאוד ואף מעבר לזאת. מתן זכות ראשונים, כשמה כן היא; רק אחד יכול להיות בראש וכל אימת שבראש ניצב יותר מאחד, הרי שאין לך ראש, ומשאין לך ראש, אין לך זכות שיש ליתן לאותו הראש.

15. בשולי הדברים לא אוכל שלא התייחס להגשת הבקשה על ידי האיש, באמצעות ב"כ שציין כי הוא כונס נכסים. אין זה המקום ואין זה הזמן להפליג בדיני כינוס נכסים ודי אם נזכיר את המובן מאליו כי כונס נכסים הוא זרועו הארוכה של בית המשפט, אשר מרגע מינויו חייב לעשות אך ורק לטובת הליך הכינוס והשאת התמורה שניתן לקבל בעבור הנכס (בדרכים מקובלות, כמובן). הגשת בקשה על ידי כונס נכסים, שתכליתה מכירת זכויות שלא במחיר הגבוה ביותר שניתן לקבל בעבור הנכס, היא פעולה שלא אוכל לראותה בעין יפה. בעשותו כן, כונס הנכסים פועל, הלכה למעשה, בכובע של ב"כ ולא בכובע של כונס נכסים, ועם התנהלות זו, בכל הכבוד, לא ניתן להסכין.

16. באשר למתווה שהוצע על ידי המשיבה, בכל הכבוד, מכך בדיוק הזהירה הפסיקה שחלקה צוטטה לעיל. יש לראות בעין יפה רצונה של האשה, באמצעות ב"כ, להמעיט בהליכים ולתור אחר פתרון לסכסוך, אולם דבר זה לא יכול להיעשות על גבם ועל חשבונם של צדדי ג' שיציעו הצעות. קבלת מתווה זה, סביר מאוד שיביא לפגיעה בצדדים שלישיים ובציפייה הלגיטימית שלהם מהליך כינוס הנכסים, כך שחרף הסכמתה של האשה למתווה זה – ומאחר ועל בית המשפט להבטיח ניהול תקין של ההליך ולהקפיד גם על זכויות צדדים שלישיים – לא אוכל ליתן לכך ידי.

17. בטרם נעילה, אזכיר שוב כי בבקשתו של האיש, לא ביקש האיש לרכוש את חלקה של האשה בהתאם להערכת שווי הנכס, אלא ביקש ליתן לו אופציה לרכוש את הנכס במחיר שייקבע על ידי שמאי. בשים לב לכך כי אף אם היה האיש מתחייב לרכוש את הנכס בהתאם לשווי שייקבע על ידי שמאי מקרקעין, לא הייתי שועה לבקשתו, הרי שבשים לב לנוסח בקשתו של האיש, דין בקשתו זו להידחות מקל וחומר.

ג' – סיכומם של דברים:

18. מכל המקובץ לעיל, הריני להורות:

• הבקשה נדחית בזאת.

• על כונסי הנכסים להודיע לבית המשפט בתוך 15 ימים, כי החלו בהליכי הכינוס, לרבות על פרסום הצעה להציע הצעות.

• ככל שאתרשם, חלילה, כי מי מכונסי הנכסים גורר רגליים או לא עושה לסיום מהיר ומוצלח של הליכי הכינוס, לא מן הנמנע כי תינתן החלטה בעניין זהות כונסי הנכסים.

• מאחר ודחיתי הן את הבקשה והן את המתווה שהוצע על ידי המשיבה, לא אעשה צו להוצאות.

• ניתן לפרסום בהשמטת פרטים מזהים.

ניתן היום,  ו' שבט תשע"ז, 02 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.